Как продать квартиру, полученную по наследству

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, полученную по наследству». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

паспорт продавца и покупателя;
договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Введение
Когда можно продавать унаследованное жилье?
Порядок продажи недвижимости
Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству
Какие потребуются документы для продажи?
Как продавать, если наследников несколько?
Как продать долю?

С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
Получить свидетельство о праве на наследство.
Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:

сбор необходимых документов (см. ниже);
оформление и подписание договора купли-продажи;
прием денежных средств;
регистрация перехода правомочий на владение.

После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления. В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр. При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

Продажа квартиры после вступления в наследство

Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.

Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.

Чтобы продать доставшуюся от умершего недвижимость, гражданину нужны:

– паспорт;

– свидетельство наследника (выдается нотариусом);

– согласие супруга (оформляется письменно, если имеется брачный договор и там указан механизм распределения совместной собственности – в нее включаются наследуемые объекты);

– техпаспорт;

– справка ЖКХ, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;

– согласие опеки (выдается письменно, если сделка как-то затрагивает детей).

Основным документом, регулирующим сделку, будет договор купли-продажи, оформленный согласно положениям 558 статьи в ГК РФ. Его заключают после регистрации недвижимости через Росреестр.

Почему группа родственников, при оформлении доставшейся им квартиры, выбирает одного, кто выполняет процедуру. Причина одна – расходы.

Каждому преемнику надо платить госпошлину, размер которой варьируется. Согласно законодательству, если они физические лица, то налогов после принятия положенного наследства не платят. Лишь госпошлину.

Однако, по окончанию процедуры оформления, новый собственник становится налогоплательщиком. В частности, ему полагается платить подоходный налог, при реализации наследства.

Как продать квартиру после вступления в наследство

Сборы касаются лишь реализуемого жилья. Если наследники решили использовать квартиру, переехав туда, другое дело. На практике преемники стараются, наоборот, продать наследство быстрее. Их вынуждают имущественные споры между несколькими претендентами, желание получить деньги, имеется собственная жилплощадь и прочее. Причин много.

Продавец, ставший наследником, должен кроме обычных манипуляций (поиск клиента, показ квартиры, составление договора) выполнить свое налоговое обязательство:

• Размер налога установлен 13%, высчитывается с общей фактической стоимости унаследованного имущества – объекта реализации. Платить его следует в местный филиал Налогового комитета (что находится в районе жительства гражданина). Нерезиденты имеют ставку выше – 30%.

• Плательщик заполняет декларацию – нужна 3-НДФЛ.

• Своевременно доставить ее в инспекцию. Последний день будет 30 апреля после года фактической продажи.

• Своевременно заплатить указанную сумму (успеть к 15 июля). Местная ИФНС предоставит нужные банковские реквизиты.

• Специалисты налоговой могут помочь при вычислении налога. Платить его придется всем, поблажек нет (кроме инвалидов). Наследники могут лишь уменьшить/убрать платеж иными законными способами. Например, выждать 3 года (см. выше).

Эффективный, пусть бюрократически сложный способ. Незачем терпеть все 3 года. Однако, придется заполнять несколько деклараций.

Процесс:

• базовая цифра (стоимость продаваемого объекта) – налоговый вычет (1 млн.);

• или размер затрат (все расходы, понесенные преемником для оформления им собственности);

• результат х 13%.

Обычно все расходы умещаются в цифру, меньше тех 1 млн. рублей, поэтому граждане берут вычет. Нельзя использовать оба варианта, только один:

вычет;
расходы.

Смотрит продавец.

Если реализуется долевая собственность (несколько наследников оформили права), каждый дольщик предоставляет индивидуальную декларацию. И платит налог, сумма которого выявляется согласно принадлежащей ему части недвижимости. Налоговый вычет также делится. 1 млн. рублей не каждому, а миллион распределяется на всех.

Цена жилья используется та, что будет в договоре. Ее отражают в тексте декларации.

На рынке такие сделки считаются рискованными. Достаточно скрытых угроз, часть которых неизвестны даже продавцу. Поэтому унаследованную недвижимость покупают редко.

Решившемуся покупателю лучше привлечь опытного риэлтора или знакомого юриста сопровождать сделку. Или следовать пошагово инструкциям.

Настороженно отнестись к привлекательным предложениям. Где продавец создает «идеальные» для покупателя условия. Например, низкая стоимость. Возможно, причина банальна, это желание быстрее реализовать доставшуюся квартиру. Поэтому наследники снижает реальную цену в 5-10%. Однако, если цена чересчур низка, следует обдумать это.

Нельзя руководствоваться лишь текстом предложения. Лично увидеться с автором – продавцом, всегда важно. Сначала проверить его статус. Действительно ли наследник официальный или действует через доверенность. Если он представитель, настоять на контакте с самим собственником. Желательно взять свидетелей. Выяснить:

Нельзя ориентироваться по предоставленным собственником фотографиям. Живой осмотр всегда лучше. Стоит прихватить специалиста – электрика или инженера. Он изучит проводку, планировку помещений, состояние ремонта. Заодно посетить соседей, особенно снизу.

Нужен занимавшийся делом наследования. Выяснить, насколько легко прошла процедура, имелись споры. Лучше прихватить продавца, иначе нотариус может отказаться выдавать эти конфиденциальные данные. Заодно пояснить, зачем они нужны. Кстати, специалист может проверить наличие арестов/залога и иных обременений.

Продажа недвижимости после вступления в наследство

А когда же можно продать квартиру после оформления наследства? Этот вопрос – один из распространенных среди тех, кто планирует осуществить продажу недвижимости, которая досталась им после смерти родственников.

Закон наделяет правом собственности наследников сразу же после смерти наследодателя. На протяжении всего периода оформления квартиры в наследство, а затем и в собственность, получатель уже является владельцем недвижимости. Однако без должных документов распоряжаться квадратными метрами невозможно.

Возможность осуществить продажу или иную сделку возникает, если:

Приемник оформил вступление у нотариуса (или через суд) и имеет свидетельство о наследстве.
Данные о недвижимости полностью достоверные и нет споров относительно прав наследодателя.
Получатель на основании свидетельства о наследстве перерегистрировал права собственности в Росреестре.
Долговые и иные обязательства в отношении жилья отсутствуют.
Отсутствуют споры между приемниками в отношении долей и раздела жилья.

Крайне сложно осуществить продажу квартиры, которая является обеспечением (залогом) по кредиту или ипотеке. При этом на момент совершения сделки не должно быть споров относительно прав собственности.

Исходя из всего этого можно сделать вывод: продавать квартиру станет возможным только после полного оформления принятия наследства и получения документов.

Оформление вступления в наследство на квартиру – услуга не бесплатная. На первоначальном этапе приемники должны оплатить услуги по удостоверению документов, завещания, заявления. При получении дополнительного пакета бумаг (доверенность, выписки, запросы) также требуется нести определенные расходы. Например, за получение одного документа взимается плата 100–300 рублей. Помимо этого, наследство на квартиру может вытянуть с приемников и более существенные расходы.

На рынке недвижимости большинство покупателей сторонится квартир, которые были получены совсем недавно в собственность продавца по наследству от его родственников. Одна из причин – это возможно не урегулированные споры относительно прав и долей на наследство.

Существуют ситуации, в которых спустя время после вступления в наследство, появляются новые приемники. Они могут подать в суд и при наличии веских доводов, решение инстанции будет в пользу новичка. А если к этому моменту жилье уже продано? Лучше всего не торопиться со сделкой, дабы избежать возможных споров и конфликтов.

Еще одна причина при получении квартиры по наследству по закону – это неожиданное обнаружение завещания. А если новый приемник – это вовсе не то лицо, которое получило жилье по закону? Если получателей квадратных метров после смерти наследодателя несколько, то для начала стоит прийти мировому решению.

Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:

наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.

Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат. По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.

Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

Чтобы полностью избежать налогов от продажи квартиры, делать ничего не надо. Достаточно подождать 3 года с момента смерти наследодателя. После этого, при продаже квартиры, вам не надо платить налог и подавать налоговую декларацию.

При этом важный момент 3 года считаются именно с даты смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о праве на наследство и не с даты изменения собственника в Росреестре.

3 года специальный льготный срок для избавления от налога на наследственное имущество.

Если квартира получена иным способом, например, покупка у другого человека, то срок составит 5 лет.

Если 3 года не истекло, вы не можете дождаться их истечения и надо срочно продать квартиру, то полностью избежать налога не получится. Но можно применить налоговый вычет на продажу недвижимости.

Для этого должно быть соблюдено несколько условий:

1. Вы проживаете на территории РФ более полугода

2. Квартира находится на территории РФ

3. Продавец и покупатель не являются близкими родственниками (родители, дети, братья (сестры), бабушки (дедушки), внуки)

Если договор купли продажи заключается между близкими родственниками, то получить налоговый вычет нельзя.

Налоговый вычет предполагает уменьшение той суммы от которой высчитывается налог в 13%.

Максимальный размер уменьшения стоимости квартиры 1 000 000 рублей.

Эта сумма является уплаченным вами Налогом на доход физических лиц (НДФЛ) его платит работодатель, если вы официально устроены.

❓Как получить налоговый вычет, если не плачу НДФЛ?

Если вы не платите НДФЛ, не устроены на работу официально, то налоговый вычет можно получить в будущем. После того, как устроитесь на официальную работу или будете платить НДФЛ с другого дохода.

Многие думают, что срок для получения вычета на продажу квартиры ограничен 3 годами. Но он вообще не ограничен. В любой момент жизни вы сможете получить этот вычет.

Как таковых ограничений цену продажи квартиры не установлено. Однако, если цена составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то налог вы будете считать в любом случае от 70% кадастровой стоимости.

То есть, если квартира по кадастру стоит 10 000 000 рублей, продали вы ее за 5 000 000 рублей, налог вы заплатите с 7 000 000 рублей.

Как продать наследственную квартиру и избежать налогов?

Вы продали квартиру за 5 000 000 рублей

Применили налоговый вычет 1 000 000 рублей

Значит, налог исчисляется от 4 000 000 рублей

4 000 000 13% = 520 000 рублей

520 000 рублей вам надо будет заплатить налог, вместо 650 000 рублей, если бы налоговый вычет не применялся.

В подобной ситуации с помощью налогового вычета вы сможете сэкономить 130 000 рублей.

❓ Сколько раз можно применять вычет на продажу квартиры?

В отличие от налогового вычета на покупку квартиры (только 1 раз в жизни), вычет на продажу квартиры можно применять неограниченное количество раз.

Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.

Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.

Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:

Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.

Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.

Сама процедура продажи унаследованной квартиры абсолютно стандартная. В таком случае не имеет значения, продается она за наличные, по ипотеке или с использованием государственной программы, например, материнского капитала.

Последовательность действий выглядит следующим образом:

На квартиру находится покупатель, стороны заключают договор аванса или задатка.
Стороны подготавливают сделку, в том числе собирают необходимые документы.
Согласуется и составляется договор купли-продажи. В случае, когда предметом договора выступает наследственная квартира, необходимо указать, что основанием права собственности является выданное нотариусом свидетельство. Необходимо указать имя нотариуса, номер свидетельства и дату его выдачи.
Затем покупатель и продавец подписывают договор и отправляются в отделение Росреестра или в МФЦ.
В срок от 5 до 9 дней покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на жилье.

Важно! Если в сделке используются заемные или государственные средства, то проект договора должен быть согласован с источником оплаты — банком при ипотеке, ПФР при маткапитале и т. д.

Сроки продажи квартиры зависят от разновидности и сложности сделки — участия третьих лиц, несовершеннолетних, государственных органов или кредитных организаций и т. д.

Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.

Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.

Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.

Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.

База налогообложения — разница между стоимостью продажи и налоговым вычетом. Размер налога составляет ставку налога (13 %) от налогооблагаемой базы. Например, наследник продал квартиру за сумму в 1 500 000 руб. Из данной суммы нужно вычесть стандартный вычет в миллион. Тогда размер налога составляет 500000 × 13 % = 65 тыс. руб.

Второй вариант с теми же водными данными, когда продавец применяет вычет в виде суммы расходов на оформление квартиры в наследство. Предположим, сумма расходов на оформление наследства составила 80 тыс. руб. Налоговая база составляет 1,42 млн., сумма налога — 184 тыс. 600 руб.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения

Зачастую наследники наследуют не весь объект недвижимого имущества, а лишь долю в нем. В таком случае порядок расчета налогового вычета при продаже остается прежним. Например, квартира находится в собственности двух лиц (наследников), у каждого по ½ доли. Сделка по продаже происходит раньше, чем прошло 3 года с момента открытия наследства.

Сумма продажи по договору составила 2,5 млн. руб., каждый из продавцов получил доход по 1,25 млн. Налоговая база составляет 250 тыс. руб. для обоих продавцов (1,25 млн. минус 1 млн. вычета). Размер налога при ставке 13 % — 32 500 руб. для каждого продавца.

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Продажа дома, квартиры после вступления в наследство

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

Это значит, что в 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К сожалению, к доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя.

Теперь есть дополнительные виды вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. Если продаете подарок, который получили не от близкого родственника Если какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Пример: Друг подарил вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 2 000 000 рублей*13% = 260 000 рублей налога. Вы через год продали этот дом за 2 200 000 рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже. До 2019 года вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей и налог бы получился: (2 200 000 — 1 000 000)*13% = 156 000 рублей. Сейчас выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении. Получится: (2 200 000 — 2 000 000) * 13% = 26 000 рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой инспекции вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве или обращайтесь к специалистам, чтобы знать свои права.

2. Если продаете наследство меньше минимального срока владения

Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Пример: Если вам папа оставил в наследство квартиру, которую он покупал за 1 500 000 рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1 500 000 рублей, а не только 1 000 000 рублей, как это было до 2019 года. Вы решили продать эту квартиру за 2 000 000 рублей.

Сейчас налоги составят (2 000 000 −1 500 000)*13%=65 000 рублей

До 2019 года налоги составили бы: (2 000 000 −1 000 000)*13%=130 000 рублей

Вы можете сэкономить тысячи и сотни тысяч, если воспользуетесь возможностями налогового кодекса.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей. Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

Для оформления сделки необходимо подготовить следующие документы:

Паспорта продавца, покупателя и представителя, если одна из сторон уполномочила доверенное лицо выступать от своего имени.
Свидетельство о праве на наследство.
Свидетельство из Росреестра о регистрации права на собственность.
Выписка из ЕГРП об отсутствии на недвижимости обременений и арестов.
План жилья и кадастровые документы из БТИ.
Справка-расчет об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (заказывается в ЖЭО).
Справка об отсутствии прописанных лиц (выдается на основании сведений из домовой книги).
Если есть иные наследники, то они должны подписать официальный отказ от прав на долю в собственности.

Если в квартире прописаны дети, не достигшие 18 лет, то для продажи имущества необходимо получить согласие органов опеки.

После того, как стороны подпишут договор, данные о новом собственнике снова подаются в Росреестр. Для этого стороны обращаются в территориальный орган со следующими документами:

Заявление.
Паспорта.
Нотариальный договор купли-продажи.
Акт приема-передачи недвижимости.
Квитанция об оплате госпошлины в размере, определенным налоговым кодексом на момент обращения.

Изменения должны быть внесены в течение 10 рабочих дней с момента обращения.

Если в наследство на квартиру вступило несколько родственников и один из них желает выделить и продать свою часть, то согласно ст. 250 ГК РФ остальные собственники имеют так называемое «преимущественное право покупки». Для продажи доли владельцу необходимо письменно оповестить остальных собственников долей о своем намерении. Обязательно указываются условия продажи и цена.

Если никто из совладельцев не хочет выкупить долю, то они подписывают письменный отказ. Если в течение 30 дней с даты уведомления никто из родственников не вызвался приобрести долю, то это приравнивается к автоматическому отказу.

В случае, когда продавец не уведомил остальных наследников о намерении продать часть квартиры, любой из них может обратиться в суд с иском о переводе прав покупки жилья.

Согласно законодательству, правопреемник становится владельцем имущества с момента смерти наследодателя. Не важно, что он не успел еще оформить свои права и не зарегистрировал квартиру на свое имя в Росреестре. Он все равно считается владельцем имущества.

На него налагаются обязательства по своевременной оплате коммунальных услуг, налоговых сборов и внесению прочих платежей.

Однако полноправно распоряжаться объектом недвижимости преемник еще не может. Даже если сделка купли-продажи будет совершена, в органах регистрации не примут документы для ее законного оформления. Наследник будет объявлен неуполномоченным продавцом.

Если квартира находится под обременением, необходимо будет получить письменное разрешение от банка на осуществление сделки. Иначе, деятельность продавца будет признана незаконной.

Для того чтобы наследник смог реализовать квартиру, ему необходимо:

получить документ о принятии наследства;
поставить жилплощадь на кадастровый учет, если ранее она не была учтена в Росреестре, или внести в реестр актуальные данные о собственнике;
зарегистрировать права нового владельца в Росреестре;
если недвижимый объект под залогом, то требуется разрешение от кредитной организации или погашение ипотечного кредита.

При обращении в службу Росреестра необходимо иметь с собой следующие документы:

заявление о регистрации прав нового владельца, готовый бланк заполняется на месте;
удостоверение личности гражданина;
кадастровый паспорт на жилое помещение;
документ об оплате государственного пошлинного сбора для регистрации жилья.

При получении по наследству объекта недвижимости и его регистрации в органах Росреестра процедура оформления не будет отличаться от стандартной сделки по продаже жилого помещения.

Если в указанной квартире зарегистрирован ребенок младше 18 лет, то потребуется соответствующее разрешение от органов опеки.

Продать квартиру, полученную по наследству, можно уже спустя полгода после смерти первоначального владельца. То есть, после вступления в наследственные права и получения правоутверждающего документа. До этого момента совершенная сделка будет недействительной.

Никаких ограничений в сроках для совершения сделок закон не предусматривает.

Однако нужно иметь в виду, что:

при продаже полученной по наследству жилой недвижимости на протяжении первых 3 лет (первых 5 лет – если вступление в наследство произошло после 01.01.2016), потребуется оплатить подоходный налог;
при продаже жилой недвижимости спустя 3 года (5 лет) – после вступления в наследство – налог оплачивать не потребуется.

Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…

основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
стоимость предмета сделки;
информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровой документации);
права и обязанности сторон сделки;
срок и способ передачи имущества и денежных средств;
ответственность сторон за невыполнение условий договора;
дата заключения сделки;
подписи сторон.

В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие. После проверки всех документов нотариусом и достижения согласия сторонами, договор подписывается и скрепляется печатью и удостоверительной подписью нотариуса. Заключенная сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации.

После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в МФЦ «Мои документы» для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю. Оттуда сведения поступают в ФКП «Росреестра», где и вносятся изменения в ЕГРН.

Подать заявление о проведении государственной регистрации в МФЦ можно лично или через представителя по доверенности, а можно направить по почте — ценным письмом с описью и уведомлением.

К заявлению нужно приложить такие документы:

копии паспортов покупателя и продавца;
договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями — требуется не всегда;
квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.

Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.

Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?

Заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры является регистрация перехода прав в Росреестре. Сделать это можно непосредственно обратившись в отделение Росреестра, либо через МФЦ. Если купля-продажа удостоверялась нотариально, то по желанию сторон документы могут быть переданы на регистрацию нотариусом.

К заявлению о регистрации необходимо приложить следующие документы:

паспорта участников сделки;
договор;
правоустанавливающий документ;
квитанция об оплате пошлины за совершение регистрационных действий (2000 рублей).

Права нового владельца будет зарегистрированы в течение 10 рабочих дней, после чего следует окончательный расчет с продавцом, и передача квартиры покупателю.

Подводя итоги отметим следующее:

Фактическое принятие наследства не дает право продажи объекта недвижимости.
Чтобы воспользоваться правом распоряжаться недвижимостью необходимо получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру.
Продажа жилья при наличии нескольких собственников или недееспособных граждан в их числе имеет особенности.
При совершении сделки купли-продажи квартиры, находящейся во владении менее 3 лет, собственник обязан оплатить налог.

Продажа квартиры полученной в наследство — серьезная сделка и предполагает соблюдение некоторых правил особых правил, требований законодательства. Самостоятельно разобраться в тонкостях сделки, грамотно составить договор не всегда возможно для гражданина, не обладающего специальными знаниями. Не пренебрегайте возможностью обратиться к специалистам, которые помогут избежать ошибок и возможных рисков.

Для совершения сделки купли-продажи квартиры требуется подготовить:

паспорт владельца имущества и покупателя;
правоустанавливающие бумаги на жилье;
свидетельство на наследство;
выписка из ЕГРН;
кадастровый паспорт;
документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
выдержка из домовой книги;
отказ совладельца жилья от выкупа доли.

Облагается ли наследство налогом при продаже? Нет, если жилое помещение находится в собственности владельца более 3 лет.

Правило действует как в отношении целого объекта недвижимости, так и долевой собственности. Если унаследованное имущество продается раньше установленного минимального срока, то оно облагается НДФЛ на общих основаниях.