Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки нежилого помещения: как получит разрешение на реконструкцию». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ (в многоквартирных домах), либо вынесен отказ.
Утверждение требования к составу проекта перепланировки производится на стадии обследования объекта и переговоров с заказчиком работ, когда надо сделать итоговый вариант документа.
Что требуется для оформления перепланировки нежилых помещений? Ответы экспертов
На любые виды монтажных, демонтажных, строительных и ремонтных работ изменяющих планировку нежилого помещения нужно получать разрешение в БТИ. Часто дополнительно требуют одобрения муниципальной архитектурной комиссии, справок о пожарной безопасности предложенных в проекте изменений внутри или на фасаде.
Заявление на разрешение подает собственник объекта недвижимости или его законный представитель. У кого нет желания искать адрес городского БТИ идут к посредникам — агентствам, готовым за комиссионные по нотариальной доверенности получить законное разрешение.
Важно! Собственник платит только госпошлины, наценка посредников иногда доходит до 200-300% от суммы госпошлины за получение разрешения на перепланировку в бюро.
Подробнее о согласовании перепланировки нежилого помещения в здании и жилом доме написано тут.
За разрешением нужно идти в Межведомственную комиссию по перепланировке в районную префектуру.
Заседает она, как правило, в городском или районном здании исполкома.
Префектам для выдачи разрешения нужно убедиться, что запланированная перепланировка:
- отвечает санитарным нормам;
- отвечает требованиям пожарной безопасности здания;
- укладывается в несущую способность фундамента.
На всех этапах законного оформления перепланировки нежилой недвижимости понадобится собирать справки, акты и разрешения в разных инстанциях. Потому заранее желательно найти и выписать адреса:
- муниципальных управления по архитектуре и планированию;
- бюро технической инвентаризации;
- отделения Роспотребнадзора;
- МЧС;
- санитарно-эпидемиологической станции;
- районного многофункционального центра МФЦ.
В многофункциональном центре помогают за деньги и оформляют всё гораздо быстрее, чем напрямую.
Какие документы нужно подготовить и зачем они:
- Технический паспорт на помещение — в нем есть чертеж и описание текущей планировки, замеры, данные о подключенных коммуникациях.
- Техническое заключение от организации-проектировщика здания.
- Свидетельства права собственности.
- Документы на юрлицо.
- Проект запланированной перепланировки — чертеж того, что изменится после перепланировки, с описанием.
- Акты от всех инспекторов о безопасности возможных изменений.
С полным пакетом документов можно идти к инспектору в БТИ. На месте пишется заявление, образцы часто висят в холле. Ручку желательно взять с собой, также могут пригодиться листы форматной бумаги, бумажная папка или скоросшиватель.
Согласование перепланировки нежилых помещений
Важно! Техническое заключение нужно получать перед подачей документов в БТИ. Без него в разрешении откажут.
Техническое заключение возможности перепланировки дают в трех инстанциях:
- в архитектурном бюро, где проектировали здание;
- коммерческих проектных компаниях с лицензией на выдачу подобных документов;
- МФЦ.
Выдают его после двухэтапной проверки. На первом этапе компетентные эксперты изучают проект перепланировки, сопоставляют его с текущим планом помещения, рассчитывают степень воздействия изменений на несущие конструкции здания. На втором этапе комиссия от проектировщика проверяет правильность расчетов на месте. Если всё в порядке, то владелец получает на руки техническое заключение. Стоимость отличается в зависимости от региона, единой тарифной сетки нет.
Скачать образец технического заключения на перепланировку нежилого помещения
Акт о завершенной перепланировке составляют и подписывают представители всех инстанций, которые ее согласовывали. Для этого нужно по завершении работ обратиться в жилищную инспекцию в префектуру с заявлением. В заявлении указываются реквизиты выданного ранее разрешения, к нему прилагаются договор с подрядчиком, журнал производства работ, копия договора авторского надзора с проектной организацией.
Акт на незначительную перепланировку могут выдать без визуального осмотра. Серьезные ремонтные работы освидетельствуют на месте. Комиссия имеет право провести выборочное вскрытие отделки для проверки качества скрытых этапов работ. При выдачи акта на месте в нем расписываются все присутствующие. Оригиналов оформляют три штуки: для проектировщика, собственника, жилищной инспекции.
Скачать бланк акта о завершении перепланировки нежилого помещения
Регистрировать перепланировку обязательно. Для этого нужно по завершении с актом завершенной перепланировки обратиться в отдел учета нежилого фонда. Такой, как правило, работает в городской или районной префектуре.
На месте специалист подробно расскажет, как оформить заявление. К нему прикладываются:
- нотариально заверенные копии учредительных и правоустанавливающих документов;
- новый поэтажный план БТИ;
- проект перепланировки;
- техническое заключение проектной организации;
- акты проверок (в том числе на смежные помещения);
- акт завершения перепланировки.
Стоимость в разных регионах отличается. Сроки — до месяца. На основании представленных актов и справок обновят сведения в реестре.
Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:
- были представлены не все документы;
- представление документов в неуполномоченный орган власти;
-
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
В случае проведения переоборудования или реконструкции нежилого помещения его собственник должен правильно подготовить и оформить документы, после чего получить согласие соответствующего госоргана. Когда разрешение обязательно, что будет в случае его отсутствия, в каком органе и как узаконить реконструкцию нежилого помещения? Ответы на эти вопросы вы получите в данной статье.
Перед тем как ответить на этот вопрос, следует разобраться в понятии реконструкции. Этот процесс связан суменьшением или увеличением общей площади здания путём пристроек и надстроек, увеличением этажности, а также изменением внешней части строения.
Во время осуществления этой процедуры опорные и несущие элементы постройки затрагиваться не должны. В первую очередь это касается межэтажных перекрытий и замены опорных конструкций. Если в процессе СМР затрагиваются опорные конструкции, то такиедействия уже относятся к перепланировке.
Чтобы решить, этот вопрос, требуется собрать и согласовать разные виды документов.
Получать одобрение со стороны государства на проведение реконструкции коммерческого, производственного или нежилого помещения необходимо в случаях:
- пристройки к дому дополнительного сооружения;
- увеличения количества этажей или их уменьшения путём сноса верхней части дома;
- перестройки чердака в мансардное помещение или оборудование антресольного этажа;
- необходимости капремонта строения с усилением его несущих конструкций и заменой коммуникаций.
Узаконить реконструкцию нежилого помещения
- Когда необходимо разрешения на проведение реконструкции
- Этапы согласования работ
- Какие документы необходимы для реконструкции
- Особенности реконструкционных мероприятий помещений в нежилом здании
- Особенности реконструкции нежилых помещений
- Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений
- Необходимость согласования реконструкции здания
- Различия между перепланировочными и реконструкционными работами
- Самостоятельное решение вопроса по узакониванию реконструкции (перепланировки)
- Какая ответственность предусматривается за самовольную реконструкцию
- Какие последствия могут наступить после самовольного проведения перепланировки
В случае проведения переоборудования или реконструкции нежилого помещения его собственник должен правильно подготовить и оформить документы, после чего получить согласие соответствующего госоргана. Когда разрешение обязательно, что будет в случае его отсутствия, в каком органе и как узаконить реконструкцию нежилого помещения? Ответы на эти вопросы вы получите в данной статье.
Перед тем как ответить на этот вопрос, следует разобраться в понятии реконструкции. Этот процесс связан суменьшением или увеличением общей площади здания путём пристроек и надстроек, увеличением этажности, а также изменением внешней части строения.
Во время осуществления этой процедуры опорные и несущие элементы постройки затрагиваться не должны. В первую очередь это касается межэтажных перекрытий и замены опорных конструкций. Если в процессе СМР затрагиваются опорные конструкции, то такиедействия уже относятся к перепланировке.
Чтобы решить, этот вопрос, требуется собрать и согласовать разные виды документов.
Получать одобрение со стороны государства на проведение реконструкции коммерческого, производственного или нежилого помещения необходимо в случаях:
- пристройки к дому дополнительного сооружения;
- увеличения количества этажей или их уменьшения путём сноса верхней части дома;
- перестройки чердака в мансардное помещение или оборудование антресольного этажа;
- необходимости капремонта строения с усилением его несущих конструкций и заменой коммуникаций.
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
После получения заявленияархитекторы выезжают на место для составления проекта, который должен соответствовать не только техническим, но и предусмотренным законом санитарным и противопожарным нормам.
После подготовки специалистами проект для реконструкции утверждает городской отдел архитектуры, а затем местная санэпидемстанция иМЧС.
В случае внесения изменений в систему отопления, освещения, газо- и водоснабжения необходимо получить одобрение от всех этих коммунальных служб. Следующий этап связан с получением акта выполненных работ, который оформляется жилищной комиссией и подписывается главой администрации города.
Пакет подготовленных документов и заявление на выдачу согласия отправляют в муниципальный орган, который выдаёт разрешение для реконструкции здания или запрещает её.
В случае получения отказа можно устранить недостатки и начать процесс заново.
Чтобы неполучить отказ, нужно правильно собрать, оформить и подать в соответствующие инстанции такие необходимые документы, как:
- заявление о выдаче разрешения;
- паспорт собственника строения;
- документы, подтверждающие право владения или аренды объекта капстроительства;
- геоподоснову местности;
- проект, в котором отображён план реконструкции нежилого строения;
- заключение экспертной комиссии о техническом состоянии объекта недвижимости;
- поэтажный план строения с чертежами всех находящихся в нём нежилых объектов которые нужно будет реконструировать;
- письменное одобрение всех собственников, если нежилые объекты расположены на территории жилого дома.
Помещения, чье функциональное назначение определяется как “нежилое”, используются под торговлю, под офисы, для размещения производства или общественных учреждений. Они могут входить в состав нежилых строений или МКД. От того, в каком типе строения находится помещение, зависит алгоритм согласований. Выделим самые важные правила проведения и согласования перепланировок:
- под перепланировку подпадает любое изменение планировки (конфигурации) – сюда входит смена местоположения стен и конструкций, возведение и демонтаж внутренних элементов, другие работы;
- законодательство позволяет одновременно провести переустройство и перепланировку, т.е. разрешено объединить их в едином проекте;
- о необходимости выполнения работ решение принимает правообладателем, тогда как арендатор вправе сделать их только с согласия арендодателя.
Хотя согласование или узаконивание перепланировки нежилого помещения отличается для нежилых зданий и МКД, у них есть ряд общих черт. Работы допускается проводить только после подготовки проектной документации, которую может изготовить компания, входящая в СРО. Одинаковой будет и последний этап процедуры – оформляется тех. план под измененную планировку, осуществляется кадастровый учет и корректировка ЕГРН.
Мнение эксперта. Согласование реконструкции отличается от такой же процедуры на перепланировочные работы. При реконструкции меняются базовые характеристики строения, либо работы проводятся на несущих элементах, узлах, конструкциях. Поэтому необходимо пройти экспертизу проекта, оформить разрешительный документ в Госстройнадзоре.
Конфигурацию и компоновку строения также можно изменить в ходе перепланировочных работ. Например, таким способом можно образовать несколько новых помещений из общего объема строения, поставить их на учет. Согласование перепланировки в нежилом здании имеет ряд особенностей:
- решение должны принять все правообладатели строения (обычно это делается в письменной форме);
- необходимо заказать проект, где будут описаны все виды работ и планировочных решений, предписания к мерам безопасности;
- после утверждения документации собственником, можно начинать строительные работы на объекте;
- после получения акта о приемке работ необходимо заключить договор с кадастровым инженером, получить техплан;
- на финальной стадии документы подаются в Росреестр, чтобы внести новые данные в ЕГРН, получить выписку.
Перепланировка в отдельно стоящих зданиях нередко включает фасадные работы, которые требуют специального разрешения. Например, для фасадных работ на территории столицы проект подается в Москомархитектуру, чтобы подтвердить соответствие художественно- архитектурному облику. Аналогичные требования действуют и в других населенных пунктах и субъектах РФ.
Комментарий эксперта. Перепланировка административного здания будет предусматривать работы на нескольких его помещениях. Отдельные проекты под каждое помещение заказывать не нужно, так как проектировщик укажет решения и описания по всем видам работ. Так как нередко возникают спорные вопросы при разграничении перепланировочных работ и реконструкции, по таким нюансах рекомендуем обратиться на консультацию в нашу компанию.
Чтобы реконструкция нежилого помещения проходила в строгом соответствии букве закона, нужно подготовить следующие документы:
- документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
- заявления во все перечисленные выше инстанции;
- топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
- проект с планом реконструкции нежилого строения;
- документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
- экспертное заключение о техническом состоянии здания;
- поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
- если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.
Законодательство о перепланировке нежилого помещения в нежилом здании или МКД включает:
- ГрК РФ () – регламентирует требования к работам на объектах, оформлению документов и разрешений;
- ЖК РФ () – включает предписания по согласованиям работ в жил. фонде;
- Закон № 384-ФЗ () – содержит нормы безопасности для всех видов зданий;
- Закон № 218-ФЗ () – описывает процедуру внесения изменений в ЕГРН, учета и регистрации;
- Приказ МЭР № 953 () – содержит нормы о порядке оформления техплана на недвижимость.
Для описания проектных решений, работ и мер безопасности применяются СП, ГОСТ, СНиП, НПБ, другие руководящие акты. Свою нормативную базу на перепланировку и переустройство нежилого помещения есть во всех регионах. Для столицы в этот список входят Постановления № 508-ПП, № 432-ПП.
| № п/п | Основные понятия, которые нужно знать для согласований перепланировки | Описание |
| 1 | Перепланировка | Строительные работы в помещении или здании, влекущие изменение конфигурации. Для перепланировки помещений в МКД согласование проходит через МЖИ. Для нежилых зданий проект утверждает сам заказчик. |
| 2 | Технический план | Основной документ, на основании которого объект проходит кадастровый учет после завершения перепланировки. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания. |
| 3 | Кадастровый инженер | Профессиональный специалист, который имеет право оформить технический план на помещение после перепланировки. У кадастрового инженера должен быть квалификационный аттестат. Сведения обо всех инженерах есть в базе данных Росреестра. |
| 4 | Регистрация прав | Процедура, в ходе которой Росреестр вносит в ЕГРН сведения о правообладателе объекта. Регистрация может осуществляться одновременно с кадастровым учетом, либо отдельно от него. |
| 5 | Кадастровый учет при изменениях объекта. | Процедура, в ходе которой в ЕГРН вносятся данные после реконструкции или перепланировки объекта. Для кадастрового учета изменений нужно оформить технический план, обратиться в Росреестр. |
Получением разрешения на проведение реконструкции действия не заканчиваются. В случае если масштаб изменений не более 10 кв. м, то все действия допускается проводить самостоятельно. Когда же при реконструкции эта площадь больше, то нужно прибегнуть к услугам специалистов.
Порядок перепланировки нежилого помещения
Перепланировка помещений в нежилом здании или МКД может начинаться только после подготовки и согласования проектной документации. Внимательно отнеситесь к этому требованию закона. Не рекомендуем рассчитывать на узаконивание уже завершенных работ, так как это всегда влечет дополнительные нюансы и проблемы. Если работы влекут угрозу для прочности и надежности строения, либо не соответствуют нормам закона, узаконивание перепланировки нежилого здания вообще будет невозможно.
Согласие собственников на перепланировку нежилого помещения должно оформляться письменно. Для работ на конструкциях МКД указанное согласие принимается на общем собрании, фиксируется в протоколе. Учтите, что собственников МКД нельзя заставить согласовать перепланировочные работы. По этой причине придется искать компромисс, убеждать участников собрания.
Основным документом для прохождения согласований является проект. Его нужно заказывать по договору с компаниями, входящими в СРО. Обратившись к нам, вы получите документацию, разработанную в строгом соответствии с законом. В состав проекта перепланировки нежилого помещения входят следующие разделы:
- пояснительная записка с описанием текущего состояния, параметров и особенностей объекта;
- описание планировочных решений, перечень предстоящих работ;
- расчеты нагрузок на конструкции, описание решений для их укрепления, усиления;
- описание мер безопасности на период проведения работ;
- предписания к характеристикам и видам строительных и отделочных материалов, оборудования;
- графические материалы – чертежи, планы, схемы;
- сметно-расчетная документация, спецификации.
Проект перепланировки нежилого помещения для согласования изготавливается в цифровом виде. Исходные данные для проектирования берутся по результатам осмотра, обследования, запроса информации ЕГРН и материалов из архива БТИ. Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от особенностей запланированных работ и объекта.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
Помещения, чье функциональное назначение определяется как “нежилое”, используются под торговлю, под офисы, для размещения производства или общественных учреждений. Они могут входить в состав нежилых строений или МКД. От того, в каком типе строения находится помещение, зависит алгоритм согласований. Выделим самые важные правила проведения и согласования перепланировок:
- под перепланировку подпадает любое изменение планировки (конфигурации) – сюда входит смена местоположения стен и конструкций, возведение и демонтаж внутренних элементов, другие работы;
- законодательство позволяет одновременно провести переустройство и перепланировку, т.е. разрешено объединить их в едином проекте;
- о необходимости выполнения работ решение принимает правообладателем, тогда как арендатор вправе сделать их только с согласия арендодателя.
Хотя согласование или узаконивание перепланировки нежилого помещения отличается для нежилых зданий и МКД, у них есть ряд общих черт. Работы допускается проводить только после подготовки проектной документации, которую может изготовить компания, входящая в СРО. Одинаковой будет и последний этап процедуры – оформляется тех. план под измененную планировку, осуществляется кадастровый учет и корректировка ЕГРН.
Мнение эксперта. Согласование реконструкции отличается от такой же процедуры на перепланировочные работы. При реконструкции меняются базовые характеристики строения, либо работы проводятся на несущих элементах, узлах, конструкциях. Поэтому необходимо пройти экспертизу проекта, оформить разрешительный документ в Госстройнадзоре.
Согласование перепланировки в жилом доме – это обязательное требование закона. Исходя из перечня и вида запланированных работ, процесс согласования может включать:
- получение согласия от владельцев других помещений МКД (если запланированные работы будут проводится на общем имуществе);
- оформление техзаключения на несущие конструкции;
- передача документации в Мосжилинспекцию (МЖИ), которая должна согласовать проект;
- обращение в БТИ после завершения работ, чтобы внести корректировки в техпаспорт.
Специального разрешения на перепланировку нежилого помещения в нежилом здании получать не требуется. В данной ситуации проект утверждает сам правообладатель объекта, после чего можно самостоятельно приступать к проведению работ, либо нанимать подрядчика.
Если провести работы не заказав проект, либо нарушив другие предписания закона, может грозить административный штраф. Самовольная перепланировка нежилого помещения обычно выявляется в ходе плановых и внеочередных инспекций МЖИ, Госинспекции по недвижимости, других органов. Также о нарушениях вправе сообщать владельцы соседних помещений, другие заинтересованные лица. Если вы не хотите столкнуться с такими проблемами, закажите в нашей компании сопровождение согласования переустройства и перепланировки нежилого помещения.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
Основным документом для прохождения согласований является проект. Его нужно заказывать по договору с компаниями, входящими в СРО. Обратившись к нам, вы получите документацию, разработанную в строгом соответствии с законом. В состав проекта перепланировки нежилого помещения входят следующие разделы:
- пояснительная записка с описанием текущего состояния, параметров и особенностей объекта;
- описание планировочных решений, перечень предстоящих работ;
- расчеты нагрузок на конструкции, описание решений для их укрепления, усиления;
- описание мер безопасности на период проведения работ;
- предписания к характеристикам и видам строительных и отделочных материалов, оборудования;
- графические материалы – чертежи, планы, схемы;
- сметно-расчетная документация, спецификации.
Проект перепланировки нежилого помещения для согласования изготавливается в цифровом виде. Исходные данные для проектирования берутся по результатам осмотра, обследования, запроса информации ЕГРН и материалов из архива БТИ. Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от особенностей запланированных работ и объекта.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
Независимо от функционального назначения и статуса помещения, изменения после окончания работ требуется отразить в ЕГРН. Алгоритм действий включает следующие этапы:
- с актом на завершенные работы необходимо обратиться к инженеру, заключить договор на изготовление техплана;
- в ходе обследования и анализа документов инженер определит новые параметры помещения, опишет их в разделах техплана, на поэтажном плане;
- техплан делается в цифровом виде, передается в Росреестр;
- чиновники Росреестра переносят информацию из техплана в ЕГРН, после чего выдают заявителю выписку.
Перепланировка нежилого помещения всегда завершается учетом в Росреестре. При этом проект в Росреестр представлять не нужно.
Комментарий эксперта. Алгоритм согласования перепланировок нежилых помещений в МКД обязывает внести новые данные в техпаспорт БТИ. Туда нужно обратиться после окончания работ. Подавать техпаспорт в Росреестр не нужно.
Разберем, как узаконить уже сделанную перепланировку. Для подтверждения безопасности выполненных работ в МКД оформляется тех. заключение о безопасности несущих конструкций. Его может оформить автор проекта МКД, либо специализированная организация. Новые параметры будут указаны в техплане, который изготовит инженер.
Если документы подтверждают безопасность законченных работ, все процедуры можно пройти без суда. Однако чиновники госорганов нередко “перестраховываются”, отказывают в узаконивании по надуманным причинам. Обжаловать такой отказ нужно в суде. Для этого подается административное исковое заявление, прикладывается техплан с заключением инженера, техзаключение на несущие конструкции. По решению суда сотрудники Росреестра проведут учет, обновят ЕГРН.
Наша компания поможет быстро согласовать любые виды работ. Мы гарантируем клиентам:
- подготовку всех необходимых документов, сопровождение на каждой стадии процедур;
- консультационную поддержку, выбор планировочных решений, соответствующих законодательству;
- доступные расценки на все виды услуг, индивидуальное коммерческое предложение каждому заказчику.
При заключении договора вы можете проверить примеры наших работ. Это поможет сделать правильный выбор.
Перепланировка нежилого помещения: согласование и как узаконить в 2020 году
Если вам предстоит реконструкция здания, порядок оформления и проверки документов должен соответствовать ГрК РФ. В частности, в ст. 51 ГрК РФ указан точный список документации, который требуется представить в Госстройнадзор:
- документы на участок, строение;
- схема размещения участка на кадастровом плане территории; градостроительный план участка (ГПЗУ);
- материалы по итогам инженерных изысканий;
- проектная документация;
- экспертное заключение (за исключением строений, для которых не нужна экспертиза);
- согласие от всех правообладателей строения.
В некоторых случаях потребуются дополнительные документы. Например, если предстоит реконструкция, перепланировка или переустройство объекта культурного наследия, оформляется специальное разрешение о возможности работ.
Реконструкция нежилого помещения и здания осуществляется на существующем объекте. Поэтому нужно оценить его фактическое состояние, обследовать конструкции и инженерные сети, выбрать безопасные виды строительных работ. Обследование включает:
- визуальный осмотр здания и всех его внутренних помещений, коммуникаций;
- контрольно-измерительные обследования, проверка конструкций и сетей на предмет дефектов и повреждений;
- оценка фактического износа, определение конструкций и материалов для замены, восстановления.
Перечень видов и методик обследований зависти от сложности архитектуры строения, особенностей его планировки, количества помещений. По результатам обследований составляются акты, дефектные ведомости, заключения, отчеты.
Получение разрешения на реконструкцию доступно только собственнику строения и участка, либо их уполномоченным лицам. Для подтверждения прав на согласование передаются выписки ЕГРН, свидетельства о праве, договоры. Если работы будет проводить арендатор объекта, ему нужно получить доверенность или согласие от правообладателя.
Комментарий специалиста. Чтобы успешно пройти согласование реконструкции нежилого здания, важно сразу правильно подготовить все документы. Поручив это специалистам нашей компании, вы устраните проблемы и сложности при прохождении экспертизы, получении разрешения в Госстройнадзоре.
При строительстве и реконструкции объектов всегда нужно учитывать ограничения и запреты. Они могут быть указаны в нормативных актах, СП и СНиП, градостроительной документации региона или населенного пункта. Наличие некоторых ограничений потребует дополнительных согласований или расходов заказчика. О некоторых сложностях при согласовании реконструкции расскажем ниже.
Если вам предстоит реконструкция здания, порядок оформления предусматривает получение разрешения от собственника земли. Если строение и участок находятся в собственности одного лица, проблем с получением разрешения не возникает. Для арендуемого здания разрешение должен давать арендодатель (например, Департамент городского имущества или коммерческая структура). Обязать собственника или арендодателя дать разрешение на строительные работы невозможно, поэтому придется договариваться.
- 1. Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом.
- 1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.
- 2. Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание.
- 3. Примеры узаконенных перепланировок в нежилых помещениях.
Пункты 1.3 и 2.5.1.1.2 Прилож. №2 ППМ № 508 говорят, что в МосЖилинспекцию, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, на Портале городских услуг сдаются в электронной форме необходимые документы:
- запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
- техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
- в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
- выписка из ЕГРН;
- ОГРН;
- документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
- устав юридического лица;
приказ об утверждении руководителя юридического лица; - банковские реквизиты;
план БТИ до и после переустройства, а также экспликации; - формы 1а и 5 из БТИ;
- акты освидетельствования скрытых работ;
- журнал работ, если затрагивались несущие элементы;
На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 9.12 КоАП г. Москвы физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 300-350 000 руб. Чтобы избежать такого большого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке. Один экземпляр он отправляет в БТИ.
Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.
На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.
Порядок оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений
Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:
- разборку и перенос окон и дверей;
- разбор и перенос перегородок;
- изменение площади;
- прочие работы по реконструкции.
Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.
Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.
Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:
- характеристики объекта;
- перечень работ;
- требования к безопасности;
- планируемые результаты работ.
Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.
Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.
Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.
Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.
Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.
Потребуется предоставить следующие документы:
- заявление;
- проектную документацию;
- свидетельство о праве собственности;
- паспорт (для граждан);
- учредительные документы (для юридических лиц);
- технический паспорт;
- заключения контролирующих органов.
Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.
После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.
Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.
Когда согласование перепланировки нежилого помещения не требуется
На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.
Вместе с иском предоставляют следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на недвижимость;
- проектную документацию;
- технический паспорт;
- заключения контролирующих органов;
- технический план, составленный кадастровым инженером.
Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.
В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.
Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.
Перепланировка помещений подразумевает проведение внутренних работ: перенос коммуникаций, увеличение или уменьшение числа комнат и другие аналогичные работы. Можно выразиться проще, перепланировка – это внесение конструктивных изменений в исходный план строения.
Необходимо уточнить, что перепланировка бывает разной.
Если работы проводятся с целью улучшить помещение, не затрагивая при этом несущих опор, инженерных коммуникаций и сохранится общее функциональное предназначение помещений, то получать разрешение в органах надзора нет необходимости. В Градостроительном кодексе об этом говорит статья 51 пункт 4.4. В иных случаях, разрешение необходимо в обязательном порядке.
В многоквартирном доме, для нежилых помещений, могут проводиться следующие работы:
- прорубание новых окон или дверных проёмов;
- перенос коммуникаций и расположения комнат;
- увеличение или уменьшения метража;
- ликвидация помещений, упомянутых в техпаспорте здания.
Оформление необходимых бумаг на переоборудование помещений в жилом доме, в многоквартирном доме или нежилом здании состоит из нескольких этапов.
- Владелец помещения, в котором будут проводиться работы, начинает с оформления заявление, где указываются причины перепланировки. Заявление отправляется по адресу отделения технической инвентаризации. После чего приходит сотрудник этой организации и ставит отметку в кадастровый и техпаспорт помещения.
- Затем собственник отправляется в органы государственной регистрации и получает свидетельство, подтверждающее право владения объектом недвижимости, в котором будет проводиться работы. Документ выдаётся на основании отметок, сделанных сотрудником службы техинвентаризации.
В случае, если объект недвижимости входит в сферу интересов муниципальных властей, согласование на проведение работ получают по следующей схеме: оформление заявления в отделе архитектуры города. К заявлению нужно приложить все имеющиеся документы.