Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа родственнику». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).
Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.
Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.
Что выгоднее – дарственная или продажа?
Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.
В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.
Из положительных особенностей договора дарения следует отметить следующие:
- В случае передачи в дар доли в недвижимом объекте не нужно информировать об этом других совладельцев. Согласно ст. 250 ГК при отчуждении доли в результате продажи обязательным является соблюдения процедуры реализации преимущественного права покупки другими сособственниками.
- Подаренная квартира является единоличной собственностью гражданина, принявшего ее. Если это произошло в период брака, она не будет считаться совместной собственностью супругов и не подлежит разделу в случае развода.
- Даритель вправе аннулировать дарственную в соответствии со ст. 578 ГК: в случае, когда одаряемый нанес телесные повреждения дарителю либо покушался на его жизнь, а также жизнь его близких родственников.
- Доход по дарственной между близкими родственниками освобожден от уплаты НДФЛ.
- Если одаряемый решит продать полученное в дар имущество, применяется минимальный срок владения в 3 года. По истечении этого срока сделка не подлежит налогообложению.
- Одаряемый ничего не должен взамен.
Недостатками сделки являются:
- Договор дарения легче оспорить в суде или отменить. Эти обстоятельства неблагоприятны для одаряемого.
- Общее совместное имущество можно передать в дар только при согласии всех совладельцев.
- Имущество не облагается налогом, подаренное только близким родственником. Круг близкой родни определен ст. 14 Семейного кодекса.
Отчуждение имущества в пользу родственника через договор купли-продажи имеет следующие плюсы:
- Не имеет особого значения, кто выступает со стороны продавца и покупателя: близкие или дальние родственники, чужие люди, юридические лица.
- Отменить сделку возможно, но условий для этого значительно меньше.
- Если имущество было в собственности продавца дольше пяти лет, то налог с продажи платить не требуется.
- Покупатель вправе воспользоваться имущественным вычетом, если ранее его не реализовал.
Минусы сделки:
- Продать полученный объект без налогообложения дохода возможно только по истечении пяти лет нахождения в собственности.
- В случае отчуждения доли продавец обязан соблюсти процедуру уведомления других собственников о продаже, поскольку они имеют преимущество ее выкупить.
- Все имущество, приобретенное в период зарегистрированного брака, становится совместным для супругов. Иное можно оговорить в брачном договоре.
Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.
Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог. «В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», — поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», — говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.
Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.
Есть в дарении и другие положительные моменты. «Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», — рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».
Данный вид сделки является наиболее распространенным среди физических лиц. На основании данного договора имущество и связанные с нею права переходят к новому собственнику, а вместо этого новый собственник обязывается выплатить конкретную сумму. Именно наличие денежного обязательства по отношению к предыдущему собственнику отличает договор купли-продажи от дарения.
Договор дарения отличается от купли-продажи тем, что в этом случае имущество переходит к новому собственнику на безвозмездной основе. Т.е. новый собственник не несет каких-либо денежных обязательств по отношению к предыдущему собственнику.
Конечно, законодательство не требует нотариального заверения данной сделки, но чтобы избежать дальнейших возможных проблем, лучше сделать это.
Если к одаряемому переходит недвижимое имущество, то вытекающие из договора права опять же подлежат государственной регистрации. При этом обязанность предъявления заявления для осуществления регистрации несет одаряемый.
Особенностью данной сделки является то, что законодательство предусматривает возможность его отмены, т.е. в предусмотренных законодательством случаях даритель или его наследники могут потребовать от одаряемого возвратить подаренное имущество, т.е. права одаряемого в этом случае не защищены. Для купли-продажи подобная возможность не предусмотрена.
Кроме того, одаряемый также наделен возможностью отказа от подарка, что тоже является особенностью данного вида сделки.
На практике договор дарения заключается между родственниками, но подобную сделку могут также заключить лица, которые не находятся в родственной связи.
Каждая из вышеуказанных сделок имеет как плюсы, так и минусы, и сказать которая из них лучше, очень трудно. Основным преимущество купли-продажи является быстрота и надежность оформления сделки, а также полная защищенность права покупателя, что конечно, лучше дарственной. Если продается недвижимое имущество, то стороны должны только пойти к нотариусу. У каждого нотариуса имеются типовые договора, которые нужно лишь подписать. И все: сделка заключена, что тоже лучше процесса оформления дарственной.
Еще одно преимущество данного договора – наличие у покупателя возможности на налоговый вычет из НДЛФ. Это объясняется тем, что покупатель несет определенные расходы для покупки имущества.
Но договор купли-продажи имеет также свои минусы. Например, если покупатель женат, то приобретенное имущество является совместной собственностью и подлежит разделу при разводе. Если же женат продавец, то нотариус потребует обязательного письменного согласия супруга/супруги на продажу имущества. Иначе после приобретения права на имущество, могут возникнуть судебные споры. Вот почему в подобных случаях лучше заключить сделку дарения.
Еще одним недостатком данной сделки является обязанность продавца заплатить сумму налога. В частности, если продавец продает имущество в течение 3 лет с момента его приобретения, то он обязан выплатить налог в размере 13% от суммы продаваемого имущества.
Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа родственнику
Как уже говорилось выше, данную сделку в основном заключают родственники. В частности, если договор дарения был заключен между близкими родственниками, то одаряемый освобождается от обязанности выплаты налогов. Т.е. в этом случае договор дарения обходится дешевле. Но в других случаях налог выплачивать нужно. Именно поэтому сделку лучше заключать между родственниками.
Еще одним преимуществом данной сделки является то, что имущество, которое было подарено, не считается совместно нажитым. Соответственно, при разводе супругов данное имущество не подлежит разделу. При продаже имущества одаряемым письменное согласие его супруги тоже не требуется.
Что же касается недостатков договора дарения, то их несколько. В частности, если одаряемый продаст имущество в течение 3 лет с момента его приобретения, то он должен заплатить сумму налога в размере 13% от суммы продаваемого имущества.
Кроме того для заключения договора дарения требуется собрать более большой перечень документов. Например, если договор заключается между близкими родственниками, то они должны предъявить документы, свидетельствующие о наличии родственной связи.
Кроме того права одаряемого могут быть ущемлены, так как законодательство предусматривает возможность отмены дарения. Конечно, с целью защиты своего права он может предъявить иск в суд, но на практике данный вид споров в большинстве случаев разрешается в пользу дарителя.
Вопрос о том, который из договоров лучше, интересует всех, кто собирается заключить одну из вышеуказанных сделок. Прежде чем остановить свой выбор на том или другом договоре, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы. Например, договор дарения обходится более дешевле, но процесс оформления купли-продажи более легкий и быстрый.
Именно поэтому прежде чем заключить ту или иную сделку, обдумайте хорошенько все плюсы и минусы данной сделки именно для вас. Только в этом случае возможно сделать правильный выбор и заключить наиболее выгодную для вас сделку.
- Дарственная или завещание — что лучше
- Дарственная с правом пожизненного проживания
- Отмена дарственной
- Оспаривание дарственной
- Договор дарения между близкими родственниками
- Стоимость дарственной
- Документы для дарственной
- Оформление договора дарения
- Дарственная с отсрочкой прав вступления в собственность
- Регистрация договора дарения
- Отличие завещания от дарственной
- Договор определения и дарения долей
- Налог на дарственную
- Недействительность договора дарения
- Дарение денежных средств между физическими лицами
- Можно ли оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка
- Договор дарения или купли-продажи
- Договор дарения акций между физическими лицами
- Дарственная на квартиру
- Заверение договора дарения у нотариуса
- Договор дарения после смерти дарителя
- Дарственная на гараж
- Дарение между супругами
- Договор дарения на дом
- Дарственная на земельный участок между близкими родственниками
- Регистрация договора дарения недвижимости
- Как оформить дарственную на долю в квартире
- Передаточный акт к договору дарения квартиры
- Договор дарения: плюсы и минусы
- Дарственная на автомобиль родственника
- Согласие мужа на дарение квартиры
- Можно ли расторгнуть договор дарения
В отношении:
- Cтоимости оформления.
Растрат на заключение договоренности на продажу квартиры или дарственную можно избежать, их можно составить самостоятельно без помощи нотариуса и государственной пошлины на заверение (не является обязательным). При ненадлежащем написании данных бумаг не удастся пройти регистрацию, поэтому рекомендуется пользоваться услугами юриста.
- Госрегистрации права владения. Стоимость зависит не от способа передачи имущества, а от его вида.
- Налогообложения. При договоре купли-продажи применяется налог в размере 13% (на прибыль), если жилая площадь находилось во владении менее 3 лет. Такая быстрая продажа приравнивается законодательством РФ к стремлению владельца получить выгоду, доход с имущества.
Налог не распространяется на ситуации когда:
- квартира в собственности более трех лет;
- ее стоимость менее 1 млн. рублей.
ВАЖНО. Если в договоре купли-продажи между родственниками указывается стоимость жилья более чем на 20% ниже рыночной, налоговой будет начислена пеня.
Согласно Налоговому Кодексу РФ, продавец может совершить возврат облагаемой налогом стоимости жилья в размере 1 млн. рублей (налог будет взиматься только с суммы, превышающей его).
При дарении квартиры родственникам первой линии (братья, сестры, родители, дети) налог не уплачивается.
Именно эта процедура между людьми, состоящими в родственных связях, сейчас стала особенно популярна.
Дарственная – бумага, написанная на добровольной основе с целью передачи имущества как подарка, на безвозмездной основе.
Она является окончательной, так как сразу после завершения процедуры право владения переходит к другому человеку.
Участниками данного договора являются даритель и одариваемый.
Плюсы дарственной:
- быстрое и несложное оформление бумаг. Бланк можно найти на просторах Интернета и заполнить. Всего потребуется 3 экземпляра, которые совершенно не обязательно заверять у нотариуса.
Договоры нужно будет подписать обеими сторонами и отнести работникам уполномоченных органов государственной регистрации. Особенно удобно передавать таким способом имущество при срочном отъезде, тяжелой болезни.
- По дарственной квартира отходит одному конкретному лицу (одариваемому), у которого будут все права и никто не сможет после смерти дарителя претендовать на его имущество, даже близкие родственники умершего.
ВАЖНО: При расторжении брака одариваемого с мужем (женой) также квартира не будет подлежать разделу.
- При заключении договора с близкими родственниками данная процедура не облагается налогами.
- Лицо, получившее квартиру по договору дарения, получает права на владение с момента двухстороннего подписания бумаг.
Минусы дарственной:
- если родственник не ближайший (двоюродные сестры, братья, дяди, тети), одариваемому придется уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.
- Владеть имуществом по своему усмотрению может гражданин, получивший в дар квартиру, вплоть до вселения на ее площадь посторонних людей, не посоветовавшись с дарителем, кроме его выселения и продажи жилья.
- Сложности по признанию договора недействительным и его расторжение, кроме случаев когда:
- даритель – престарелый человек;
- были зафиксированы угрозы, давление со стороны лица, желающего получить недвижимость в дар;
- у дарителя эта квартира – единственное имущество в собственности;
- одариваемый умер раньше дарителя;
- использование жилья не по назначению, приведение его в непригодный для проживания вид.
Это документальное оформление передачи имущества с получением материальных средств за него. Данный договор ничем не отличается при проведении сделки между родственниками или с посторонними людьми. Единственная разница в том, что родня в курсе состояния жилого помещения, его недостатков и можно будет избежать излишних вопросов при продаже.
Плюсы договора купли-продажи квартиры:
- несомненным достоинством данной сделки для покупателя является отсутствие возможности у продавца отменить свое решение, так как взамен были получены денежные средства;
- в случае смерти продавца, никто из его родственников не сможет доказать, что имеет право на эту квартиру и получить из нее долю, кроме той родни, которая ее купила.
Минусы договора купли-продажи квартиры:
- при покупке квартиры родственником, состоящим в законном браке с кем-либо, в случае развода она будет признана совместно нажитой и подлежать разделу;
- невозможность для продавца вернуть каким-либо способом свое право собственности на данную недвижимость (обменять, подарить кому-либо другому).
ВАЖНО. Размер государственной пошлины при оформлении договора купли-продажи будет посчитан в соответствии со степенью родства. Чем ближе кровные узы, тем меньше пошлина.
Как и у всех соглашений, у этого вида есть минусы:
- если одариваемый решил продать полученный недвижимый объект меньше чем через 36 месяцев, то придется уплатить 13% его цены;
- когда между участниками сделки нет близких родственных отношений, то уплата НДФЛ обязательна;
- при определенных обстоятельствах соглашение оспаривается и признается недействительным;
- согласно статье 575 Гражданского кодекса России, дарение невозможно оформить между коммерческими учреждениями;
- согласно статье 576 ГК России, имущество, которым владеют двое и более лиц, вручается в дар, только при согласии их всех;
- для одаряемого недостатком является возможность расторжения сделки.
Среди плюсов оформления купли-продажи выделяют:
- с продавца снимается обязанность выплаты подоходного налога при условии, что недвижимый объект находился в собственности от 5 лет (для приобретаемого имущества с 1.01.16 года);
- соглашение может заключаться как между физическими, так и юрлицами;
- у соглашения минимум условий, позволяющих его расторгнуть.
К отрицательным сторонам соглашения относятся:
- продолжительное время ожидания для следующей продажи, позволяющей обойтись без уплаты налога (5 лет);
- если объект приобретался по договору купли-продажи супругами, он становится совместной собственностью, а при разводе делится в равных частях;
- если у недвижимости есть несколько собственников, то при реализации ее доли преимущественное право покупки закрепляется между остальными владельцами. Если продается доля, то остальные собственники извещаются письменно в обязательном порядке.
Многие недоумевают – что выгоднее дарственная или договор купли продажи. И одна, и другая сделка предусматривает наличие правовых отношений сторон, регулируемых и контролируемых ГК РФ, а также другими нормативными и правовыми актами.
Самой актуальной темой считается вопрос цены заключения каждой сделки. Чтобы разобраться, что выбрать – дарственную или договор купли продажи, можно сравнить процесс оформления каждого:
- на момент оформления ни тот, ни другой договор не обязательно подписывать у юриста. Это делается по собственному желанию, но все же является рекомендуемой процедурой. С точки зрения расходов за пользование услугами нотариуса и уплаты государственной пошлины за заверение, нельзя выделить преимущество конкретной сделки, поскольку составить его можно самостоятельно;
- в вопросе осуществления государственной регистрации эти две сделки также равны. Это зависит от предмета соглашения, а не от разновидности;
- иногда нужно уплатить 13% НДФЛ. Исключением являются случаи, если соглашение подписывается между близкими родными. С них снимается обязанность его уплаты. Еще одно отличие касаемо вопроса налогов – при дарении их уплачивает одаряемый, а в случае купли-продажи – продавец;
- имущество по дарственной передается задаром, что выгодно для получателя. Во втором случае оплата обязательна;
- для оспаривания дарственной нужны весомые основания, а при купле-продаже все участники равноправны, поэтому оспорить ее сложно.
У каждого договора есть свои подводные камни.
Если собственник имущества совершенно не обладает никакими юридическими знаниями, то целесообразно обратиться за помощью к специалистам, но это влечет дополнительные расходы.
Договор дарения или купли-продажи
Сравним основные моменты, которые также могут быть важны в той или иной ситуации, а также могут повлиять на то, что выбирать: договор дарения или купли-продажи:
- Стороны. Продавать квартиру может любой человек, даже несовершеннолетний (при наличии разрешения от органов опеки). Дарить жилье могут только дееспособные совершеннолетние.
- Ответственность. При купле-продаже можно заранее определить все условия соглашения и, в дальнейшем, требовать строгого их выполнения. Договор дарения не предусматривает какие-либо дополнительные условия, кроме базовых, типа: даритель может отменить договор, а одаряемое лицо имеет право отказаться от дара.
- Цена недвижимости. При договоре дарения стоимость недвижимости определяется исходя из ее цены, определенной оценочной компанией или фигурирующей в других документах. При заключении договора купли-продажи стороны сами могут устанавливать ту цену, которая их устроит.
Нередко договор дарения используют вместо договора купли-продажи и наоборот. В первом случае основной целью может быть попытка избежать уплаты налогов, а во-втором – обойти ограничения законодательства. Например, преимущественное право на покупку доли в квартире.
В обоих случаях предполагается, что подобные обходные маневры реализуются для того, чтобы обойти права других лиц. Как следствие, всегда есть те, кто заинтересован в строгом соблюдении законодательства.
Данный вид сделки является наиболее распространенным среди физических лиц. На основании данного договора имущество и связанные с нею права переходят к новому собственнику, а вместо этого новый собственник обязывается выплатить конкретную сумму.
Именно наличие денежного обязательства по отношению к предыдущему собственнику отличает договор купли-продажи от дарения.
3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01
Задать вопрос юристу-консультанту в онлайн чате снизу справа
Заказать обратный звонок (кнопка снизу слева), вам перезвонит юрист через 10 минут
Если на основании договора в собственность передается недвижимое имущество, то сделка должна быть заверена у нотариуса, а вытекающие из него права подлежат государственной регистрации. Соответственно, новый собственник приобретает все права на имущество только после оформления государственной регистрации.
Законодательство предусматривает определенные требования к тексту договора. В частности, в тексте сделки необходимо указать все необходимые для идентификации имущества данные (например, адрес, площадь и т.д.).
Договор дарения отличается от купли-продажи тем, что в этом случае имущество переходит к новому собственнику на безвозмездной основе. Т.е. новый собственник не несет каких-либо денежных обязательств по отношению к предыдущему собственнику.
Конечно, законодательство не требует нотариального заверения данной сделки, но чтобы избежать дальнейших возможных проблем, лучше сделать это.
Если к одаряемому переходит недвижимое имущество, то вытекающие из договора права опять же подлежат государственной регистрации. При этом обязанность предъявления заявления для осуществления регистрации несет одаряемый.
Особенностью данной сделки является то, что законодательство предусматривает возможность его отмены, т.е. в предусмотренных законодательством случаях даритель или его наследники могут потребовать от одаряемого возвратить подаренное имущество, т.е.
права одаряемого в этом случае не защищены. Для купли-продажи подобная возможность не предусмотрена.
Кроме того, одаряемый также наделен возможностью отказа от подарка, что тоже является особенностью данного вида сделки.
На практике договор дарения заключается между родственниками, но подобную сделку могут также заключить лица, которые не находятся в родственной связи.
Каждая из вышеуказанных сделок имеет как плюсы, так и минусы, и сказать которая из них лучше, очень трудно. Основным преимущество купли-продажи является быстрота и надежность оформления сделки, а также полная защищенность права покупателя, что конечно, лучше дарственной.
Если продается недвижимое имущество, то стороны должны только пойти к нотариусу. У каждого нотариуса имеются типовые договора, которые нужно лишь подписать.
И все: сделка заключена, что тоже лучше процесса оформления дарственной.
Еще одно преимущество данного договора – наличие у покупателя возможности на налоговый вычет из НДЛФ. Это объясняется тем, что покупатель несет определенные расходы для покупки имущества.
Но договор купли-продажи имеет также свои минусы. Например, если покупатель женат, то приобретенное имущество является совместной собственностью и подлежит разделу при разводе.
Если же женат продавец, то нотариус потребует обязательного письменного согласия супруга/супруги на продажу имущества. Иначе после приобретения права на имущество, могут возникнуть судебные споры.
Вот почему в подобных случаях лучше заключить сделку дарения.
Еще одним недостатком данной сделки является обязанность продавца заплатить сумму налога. В частности, если продавец продает имущество в течение 3 лет с момента его приобретения, то он обязан выплатить налог в размере 13% от суммы продаваемого имущества.
Разбираемся что лучше дарственная или купля продажа
Дарение недвижимости и ее купля продажа – это гражданско-правовые сделки, регулируемые Гражданским Кодексом РФ. Выбирая между сделкой дарения и купли-продажи, люди пытаются подобрать решение, которое будет выгодные и дешевле, а также лучше всего подойдет конкретной ситуации в юридическом плане.
Договор дарения — это сделка между двумя сторонами: дарителем и лицом, получающим права владения безвозмездно.
Договор купли-продажи — это сделка по передаче прав собственности между покупателем и продавцом, согласно которой за передачу прав покупатель передает продавцу определенную сумму денег.
Соответственно, главное, чем отличается дарственная от купли продажи, это то, что дарственная — это безвозмездная процедура, а договор купли-продажи — сделка с осуществлением оплаты. Но на этом их отличия не заканчиваются, ведь каждая из сделок имеет свои плюсы и минусы.
При оформлении дарственной плата за передачу прав на передаваемую собственность не взимается. Даритель, который взамен получает иное имущество от одариваемого, автоматически нарушает права и договор теряет юридическую силу.
Выбирая, что лучше — договор дарения или купли продажи, необходимо разобраться с особенностями каждого из типов сделки.
Договора дарения и его лучшие стороны:
- Если сделка проводится и подписывается родными — супругами или кровными родственниками, а недвижимость была во владении дарителя любой срок (как меньше, так и больше 3 лет), 13-процентный налог НДФЛ с лиц не изымается. Налог на имущество не будет взиматься при оформлении дарственной исключительно тогда, когда будет предоставлен документ, доказывающий наличие родства у участников сделки.
- Договор дарения, подписываемый сторонами, заверяют у нотариуса не в обязательном порядке, хотя специалисты все же рекомендуют это сделать.
Несмотря на плюсы, договор дарения имеет и свои минусы. Ведь стоит выбрать не только то, что дешевле, но и то, что надежнее с точки зрения ваших прав.
Недостатки договора дарения:
- Если одариваемый продаёт недвижимость менее чем через 3 года после дарения, то последний обязан сделать уплату 13-процентного подоходного налога со стоимости самой недвижимости.
- Если тот, кто дарит собственность и тот, кто ее получает, не имеют родственных уз, тогда подоходный налог выплачивается в независимости от того, сколько лет собственность была во владении дарителя.
Для оформления сделки дарения собираются такие документы:
- Документ, содержащий информацию о наличии прав на собственность.
- Заявление от того, кто будет получать дарственную, с просьбой о том, чтобы переходящее право на недвижимость было перерегистрировано.
- Если договор был составлен письменно, без подтверждения у нотариуса, важно предоставить оригиналы этого документа в том количестве, сколько сторон его подписывало. Они будут переданы в инстанции для государственной регистрации. Также нужно иметь еще один оригинал, который станет правоустанавливающим документом.
- Если договор дарения заверялся у нотариуса, необходимо предоставить оригиналы по числу составителей сделки плюс одну копию данного договора.
- Выписку из технического паспорта из БТИ.
- После сбора документов, его необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
- Если недвижимость будет передана посредством дарения лицу младше 14 лет, то необходимо разрешение со стороны родителей или опекунов, которое подтверждает, что ему разрешено принять имущество.
При дарении доли имущества для регистрации перехода этого права, нужно получать согласие на оформление дарственной от лиц, которые являются владельцами других долей имущества. При передаче права на собственность в рамках сделки дарения полученная недвижимость не станет общим владением супругов.
Обратите внимание, что во время оформления дарственного договора нотариус обязательно проверяет недвижимость на наличие арестов, налогового залога или ипотеки.
Что выгоднее: продать или подарить долю в квартире, например? Договор купли-продажи выгодно оформлять, в случае если он осуществляется между совершенно незнакомыми между собой лицами. Данный договор как нельзя лучше отразит требования сторон и станет основанием для регистрации сделки.
Если речь идет о близких родственниках, то даже если в их планах нет осуществления дарения, а есть банальная купля-продажа, то при наличии доверия лучше оформить дарение, так как именно эта процедура избавить вас от лишних весомых трат в размере тринадцати процентов от суммы.
Как и любой другой договор, купля-продажа имеет свои плюсы и минусы. Разберем для начала положительные стороны.
Такой договор позволяет сторонам осуществить отчуждение имущества и принятие денежных средств под надзором закона. Никто из сторон не может обмануть оппонента в противном случае сделка не состоится.
Также он достаточно прост в оформлении и составить его может любой человек, даже очень далекий от вопросов юриспруденции.
Что же касается минусов данного договора это высокая налогооблагаемость, которая иногда отнимает у сторон весомую часть денежных средств.
Дарственная также имеет ряд плюсов.
К ним относится отсутствие налога при осуществлении передачи жилплощади в дар между близкими родственниками, а также достаточно простое оформление.
Минус же состоит в том, что если под договор маскируется купля-продажа, то закон не охраняет факт передачи денежных средств, а значит одна из сторон может быть легко обманута.
Если вы собираетесь осуществить сделку дарения или купли-продажи, и не знаете, как наиболее выгодно ее оформить, то мы можем советовать вам, если вы с оппонентом не являетесь близкими родственниками, осуществлять оформление в соответствии с реальным назначением сделки.
Если собираетесь осуществить передачу жилплощади в дар – дарите, если продавать – оформляйте соответствующий договор. Застрахуйте себя от несправедливости и обмана при помощи законодательства.
Теперь, когда вам известны все аспекты успешного проведения сделки дарения и купли продажи вы без труда осуществите данную процедуру. Помните о том, что неспроста законодатель разделяет данные сделки.
Это сделано для того, чтобы в случае нарушения ваших прав наиболее адекватно их защитить и обойтись меньшими потерями.
И пусть за это придется заплатить весьма внушительный налог, но зато вы будете абсолютно спокойны по поводу того, что кто-то, где то мог обмануть вас.
Все пройдет отлично, если вы будете следовать букве закона и не нарушите законодательство.
Договор дарения или купли продажи: что лучше и выгоднее
К существенным условиям данного типа соглашения, так же как и при оформлении дарственной, относятся отличительные характеристики каждой из сторон договорных отношений, а также самого объекта купли-продажи. Особенности, характеризующие продажу, подробно излагаются в договоре.
Еще одним важным аспектом при продаже является установление определенной стоимости, прописанной прямо в тексте документа. Если такое указание отсутствует можно оспорить сделку и признать ее не соответствующей законодательству. Оспаривания совершаются в суде.
Жестких требований к формированию цены на квартиру нет, но все же, если цена в договоре будет крайне низкой, при наличии сомнений в действительности сделки и отражении существенных условий, госструктуры, регистрирующие переход прав, могут инициировать дополнительную проверку стоимости на предмет соответствия документам.
Договор купли-продажи считается более защищенным, если возникнет необходимость отмены сделки. Нужно понимать, что если по каким-либо причинам документ признается аннулированным, внесший оплату добросовестный покупатель вправе требовать возмещения всех затрат, понесенных по причине заключения договора. Это важный момент при решении вопроса, что лучше выбрать: дарственную или договор купли-продажи.
Это зависит непосредственно от предмета, передаваемому по договору. Сделка с движимой вещью более понятна и быстрее при дарении, так как в этом случае процедура упрощается за счет отсутствия необходимости производить расчеты, составлять акты приема-передачи и т.д. Оформление буквально за несколько минут. Речь может идти о любом транспортном средстве: автомобиль, мотоцикл и т.д.
Если речь идет о переоформлении земли, дома или иного объекта недвижимого имущества, то разницы в указанных договорах по сложности процедуры практически нет. В случае, когда одариваемый – несовершеннолетний, разница лишь в налоговых платежах, сумме налогов.
Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Более защищены в этом плане сделки, заверенные у нотариуса. Помощь нотариуса (он выступит как свидетель) пригодится в суде. Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.
Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличной юридической подготовки. Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон. Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.
Несмотря на те или иные доводы, выбор — подарить или продать — остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.
Немаловажный фактор оформления любой сделки – это ее стоимость. Встает вопрос: что дешевле дарение или купля. Для собственника выгоднее подарить имущество, так как ему не требуется платить налог. Но налог (НДФЛ) будет вынужден уплатить одариваемый – 13%. Сумма может выйти приличная, если объект будет оценен дорого. С этой позиции, оформить дарственную выгодно только для дарителя, а одариваемому предстоит понести расходы.
Зачастую граждане прибегают именно к договору купли-продажи, чтобы сэкономить на налогах. Продавец не желает платить налог государству за имущество, которое он продал. В случае дарения бывший собственник ничего не должен налоговым органам. Очевидно, что выгоднее переоформить недвижимость путем дарения. Однако, если квартира оформлена по купле-продаже на имя родственника, это может вызвать определенные сомнения у налоговиков. Могут возникнуть основания полагать, что сделка заключена намеренно с целью неуплаты налогов. Поэтому, если речь идет о передаче имущества близкому человеку, целесообразно вместо договора купли оформить дарственную.
Дарение и купля-продажа — кардинально отличающиеся по своей сущности сделки, направленные на отчуждение имущества.
Дарение является безвозмездной, а купля-продажа — возмездной сделкой.
Оба договора в большинстве случаев заключаются устно, не требуют нотариальной формы и государственной регистрации, кроме случаев продажи или дарения недвижимого имущества, а также дарения благ стоимостью более 3000 рублей от имени юридических лиц и обещания дарения.
Приобретение имущества путем купли-продажи порождает режим совместной собственности.
Обе сделки облагаются НДФЛ, кроме случаев применения налогового вычета и дарения между родственниками.
Для дарителя законодателем определен перечень причин, допускающих отмену дарения, что не применяется в купле-продаже.
Дарение позволяет обойти правило права преимущественного приобретения.
Характерная черта современного гражданского оборота: родственные узы – это юридически значимое обстоятельство. Элементы морали и нравственности достаточно давно ушли на второй план. Деньги и недвижимое имущество приобрели значение в контексте получить, приобрести, обменять. Фактор родственных отношений перешёл из социальной сферы в область права и стал значимым элементом отношений.
Составляя пункты договора, стремясь к их однозначной формулировке, важно оформить всё юридически правильно и обеспечить фактическую действительность всех пунктов. Договор дарения и договор купли-продажи: стороны отражают фактическую сделку, а не прикрывают иные отношения между собой, не скрывают то, что на самом деле планируют совершить.
Когда возникает потребность в оформлении сделки по отчуждению имущества (недвижимого и движимого), необходимо оценить все плюсы и минусы.
Если квартира или авто передается на безвозмездной основе, от дарителя к одаряемому, речь идет о сделке дарения. Продажа предполагает передачу собственности за определенную плату, т.е. сделка носит возмездный характер.
Таким образом, главное различие между двумя вариантами оформления – в принципе возмездности. Помимо этого, есть и другие особенности в каждой процедуре.
Дарение – акт передачи собственности, свойственный близкому кругу людей. При выборе, рекомендуется провести анализ, что выгоднее для сторон: договор дарения или купли-продажи.
Дарственная теряет свою ценность, когда недвижимый объект находится у постороннего человека. Налог НДФЛ будет выплачен в любом случае, если подтвердить родство не представляется возможным.
Что выгоднее: договор дарения или договор купли продажи?
Когда надлежит переоформить дом, необходимо помнить, что в случае купли-продажи его части необходимо спросить согласие остальных содольщиков. Подаренный дом останется в единоличной собственности и на него не могут претендовать наследники, если сделка оформлена по всем правилам.
При составлении документов важно указать правильные характеристики объекта, позволяющие точно идентифицировать объект.
Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.
Преимущества договора дарения:
- Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
- Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
- При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
- Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
- На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).
Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
5 главных фактов о договорах дарения квартиры
Основные недостатки договора дарения:
- При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
- Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
- Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
- Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
- Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).
Преимущества договора купли-продажи:
- Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
- Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
- Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.
Недостатки договора купли-продажи:
- Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
- На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
- Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.
Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?
Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).
С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.
Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).
Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.
При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.
Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).
А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.
Если наследодатель хочет предоставить свою недвижимость какому-либо лицу, которое не входит в число его близких родственников, ему нужно будет оформить завещание, так как в противном случае данное лицо не будет иметь никакой возможности оформить на себя указанное жилье. В дальнейшем наследование по закону проводится путем призвания наследников разной очереди, которых всего восемь, но при этом в их число входят только те лица, которые были родственниками или иждивенцами наследодателя.
Что лучше — договор «продажи» или договор «дарения»
Дарение имеет определенные плюсы и недостатки вне зависимости от того, какое именно имущество выступает в качестве основного объекта договора:
| Плюсы | Преимуществ у такого соглашения несколько:
|
| Минусы | Недостатки же этого соглашения заключаются в следующем:
|
Преимуществами оформления договора купли-продажи можно назвать:
- возможность оформления обеими сторонами налогового вычета;
- обе стороны получают определенную выгоду от совершенной сделки;
- в договоре может предусматриваться достаточно широкий перечень прав и обязанностей каждой из сторон;
- обязательно оформляется акт приема-передачи, который гарантирует надлежащее исполнение обязанностей каждой из сторон и, соответственно, отсутствие каких-либо претензий;
- может быть оформлен предварительный договор для закрепления гарантий выполнения всех условий;
- сделку крайне тяжело оспорить.
Недостатки договора купли-продажи заключаются в том, что продавцу приходится оплачивать налог на доходы, а если покупатель состоит в браке, то купленная недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом супругов
Оба договора оформляются практически одинаково, и поэтому особенности и преимущества каждого из них также достаточно схожи между собой.
В частности, стоит отметить несколько ключевых особенностей:
- оформление договора всегда проводится в письменной форме;
- нужно в договоре обязательно указать технические характеристики передаваемого транспортного средства;
- нужно обязательно указывать информацию из паспорта транспортного средства, а также на совершение перерегистрации в ГИБДД;
- обязательно должна указываться стоимость транспортного средства, если речь идет о его купле-продаже или передаче не родственникам;
- вместе с передачей автомобиля нужно также предоставить другому лицу и все нужные документы.
Разницы в оформлении документов практически нет, и вопрос заключается только в возможных способах избавления от налогообложения каждой из сторон.
В случае с куплей-продажей не платить налоги можно только в нескольких случаях:
- если продавец не получает никакого дохода (продает автомобиль дешевле, чем купил), что нужно будет доказать сотрудникам налогового органа, предоставив соответствующие документы;
- если продавец владеет транспортным средством более трех лет;
- стоимость продаваемого автомобиля менее 250 000 рублей.
В случае с договором дарения освободиться от налогообложения, опять же, можно только при передаче имущества близким родственникам.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.