В каком случае договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каком случае договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Чтобы провести регистрацию, заявителю потребуется пакет документов:

оригинал заявления;
оригинал договора аренды (не менее двух экземпляров, обычно подается три);
документ, подтверждающий оплату пошлины;
паспорт заявителя (для организаций – представителя);
доверенность представителя (заверенная у нотариуса);
учредительные документы юрлица (оригинал либо нотариальная копия);
выписка из ЕГРЮЛ на юрлицо (оригинал);
свидетельство о праве собственности на объект (нотариальная копия) либо выписка из ЕГРН (оригинал);
документы, подтверждающие право арендодателя заключать договор, если он не является владельцем (оригинал).

Приведённый перечень – ориентировочный.

Договор аренды в 2020 году: регистрация в Росреестре и технический план

Договор регламентирует правила и обязанности сторон, которые устанавливают требуемые отношения. В документе указываются:

условия передачи имущества или собственности арендатору;
сроки действия;
указываются виды деятельности, которыми он имеет право заниматься на этой площади;
устанавливаются сроки и размер суммы погашения платы за аренду имущества;
условия расторжения в случае несогласия или несоблюдения требований с любой из сторон и так далее.

При необходимости договорные обязательства могут быть изменены с внесением изменений в юридический документ. На основании итоговых сведений и формируются взаимоотношения между сторонами.

В 2020 году порядок регистрационных действий утвержден Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 01.01.2017 года и в 2020 году в сфере сделок с недвижимостью и кадастрового учета произошел ряд кардинальных изменений. Он затронул в том числе регистрацию сделок по аренде недвижимости, порядок кадастрового учета объектов.

Рассмотрим основные изменения в регистрации договоров аренды, которые вводятся новым 218 федеральным законом.

Отдельных правил по аренде такого помещения в законодательстве РФ нет, поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса, а именно главой 34.

Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско—правового договора, опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение, принадлежащие ему за установленную плату (статья 606 ГК РФ).

О государственной регистрации договора аренды

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
арендодатель сдает часть помещения или здания;
арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
сделка аренды для компании считается крупной;
объект аренды в залоге.

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества

Аренда, как одно из вещных прав, представляет собой срочное возмездное пользование участком земли, на условиях, предусмотренных договором. В определенных ситуациях для наступления юридических последствий, вытекающих из правоотношений аренды, необходимо зарегистрировать право аренды. К понятию «аренда участка земли» можно приравнять и право субаренды, так как оно вытекает из первоначального права и подлежит регистрации на общих основаниях.

Государственная регистрация является юридическим актом уполномоченных органов, который фиксирует факт возникновения, изменения или прекращения определенного права у субъектов правоотношений. Результатом регистрационных действий является внесение сведений в государственный реестр прав.

В отношении права аренды на территорию земли, факт регистрации означает возникновение полного объема правомочий как для сторон договора аренды, так и для третьих лиц.

По общему правилу договор аренды участка земли, а также его субаренды, не подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок менее года. Из этого правила федеральным законодательством могут устанавливаться исключения.

Если указанный договор заключен на срок более года, то закон требует его обязательной регистрации. В случае несоблюдения данного требования, правоотношения, вытекающие из договора аренды, не будут иметь юридических последствий для третьих лиц.

В отношении регистрации права аренды на участок земли основаниями для приостановления являются:

поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;
направление одним из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;
наличие акта судебных органов о приостановлении;
наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на участок земли с установлением запрета на совершение с ним определенных действий;
наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).

Перечень ситуаций, при которых может быть вынесен отказ в проведении регистрационных процедур, предусмотрен ст. 20 ФЗ-122:

право на участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут проводиться регистрационные процедуры;
признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение аренды;
отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом на участок;
непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;
имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на участок земли.

Вопрос: Нуждается ли в государственной регистрации договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключенный с индивидуальным предпринимателем на срок менее года в случае если арендатор продолжает пользоваться указанным земельным участком после истечения срока данного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя?

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 26 ЗК РФ).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Кроме того, на основании п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Таким образом, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, заключенный с индивидуальным предпринимателем на срок менее года, государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ) и считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, в случае если арендатор продолжает пользоваться указанным земельным участком после истечения срока данного договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

При этом договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, поскольку она предусматривается только в отношении договора аренды на срок более года (ст. 609 ГК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что в аренду могут быть переданы только такие земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 9 Федерального закона N 101-ФЗ). 20 июня 2006 г.Дата изменения: 24 марта 2008 г.

На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.

Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.

Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.

Гражданский кодекс РФ гласит, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Разумеется, данное требование распространяется и на все приложения к договору, которые могут быть подписаны после государственной регистрации договора аренды. Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и договор.

В связи с тем, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на данное соглашение распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Если соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества не будет зарегистрировано, то это соглашение должно считаться незаключенным до момента государственной регистрации договора аренды в установленном порядке.

Регистрация дополнительных соглашений к договору аренды осуществляется в том же порядке, что и договор аренды, то есть посредством предоставления документов в регистрационный орган. Для регистрации дополнительного соглашения к договору аренды должно быть предоставлено:

дополнительное соглашение в подлинниках, равном количестве сторон договора и один для Управления;
при изменении сроков аренды, адреса, площади, местоположения, границ или целевого использования назначения земельного участка – копия распорядительного акта на землю не менее чем в двух экземплярах, обосновывающего внесение изменений, удостоверенного в установленном законом порядке;
заявление о государственной регистрации;
доверенность (если документы предоставляет не исполнительный орган юридического лица) – оригинал;
документ удостоверяющий личность физического лица;
приказ о назначении на должность руководителя – оригинал или копия.

При проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, что это возможно:

по соглашению сторон;
по требованию одной из сторон договор, если существенно нарушаются условия договора другой стороной;
в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично.

Государственная пошлина за регистрацию дополнительных соглашений не взимается, срок регистрации дополнительных соглашений составляет 20 дней.

Отношения между арендатором и арендодателем регламентируются Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а порядок оформления документов и регистрации договора аренды устанавливается Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004г. №135.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества проходит в следующем режиме:

предоставление необходимого комплекта документов согласно перечню;
регистрация договора аренды в книге учета входящих документов;
проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества;
внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав;
выдача документов с проставлением удостоверяющих регистрацию договора аренды печатей.

Итак, разберемся как происходит сама регистрация договора аренды. При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды должны учитываться следующие моменты:

договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;
в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;
договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества;
договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;
если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;
договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному;
аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Внесение записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав также производится в особом порядке. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведенной государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды производится в течении 30 дней. Осуществляется государственная регистрация договора аренды путем внесения в ЕГРП записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества и о договоре аренды. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРП.

Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения регистрационной надписи на договоре, содержащей сведения о виде зарегистрированной сделки, дате государственной регистрации и номере, под которым сделка зарегистрирована в ЕГРП, и заверенной подписью регистратора и гербовой печатью.

После того, как будут совершены все вышеперечисленные действия, договор можно будет получить с отметками регистрирующего органа.

Прежде чем сдать комплект необходимых документов для регистрации договора аренды, следует предусмотреть в самом договоре аренды условие о том, какая сторона по договору должна обратиться в регистрирующий орган с заявлением и кто будет нести расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

Подать заявление на государственную регистрацию может любая сторона договора, но в договоре аренды помещения важно определить, кто и в какой срок должен предоставить необходимые для регистрации документы, а также порядок их предоставления.

Стороной договора аренды недвижимого имущества может выступать как физическое лицо, так и юридическое.

Если стороной в договоре выступает юридическое лицо, в регистрационный орган предоставляются:

заявление юридического лица о государственной регистрации договора аренды – 1 экз.;
документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);
документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);
устав (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
выписка из ЕГРЮЛ не более 30 дней давности – оригинал в 1 экз.;
свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
приказ о назначении генерального директора или иного лица действующего от имени организации – копия – экз.;
свидетельство о государственной регистрации права (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
протокол или решение о создании юридического лица (копия) – 1 экз.;
информационное письмо Росстата (копия) – 1 экз.;
документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем (оригинал + копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия в 2 экз.);
документ об уплате государственной пошлины (оригинал + копия) – 1 экз.;
договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);
акт приема-передачи недвижимости не менее чем в 2 экз. – оригиналах;
кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения), выданный после 01.03.2008, либо технический паспорт, который содержит описание объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, с указанием сдаваемого в аренду помещения и размера арендуемой площади (оригинал + копия) – 1 экз.;
письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал + копия) – 1 экз.;
согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу юридическому лицу имущества в аренду – при аренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал + копия) – 1 экз.;
решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал + копия) – 1 экз..
план объекта недвижимости с экспликацией (в случае передачи в аренду части объекта, на плане обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади) – 1 экз.;

На копиях документов заявителю рекомендуется написать следующее: «Копия верна», указать фамилию, инициалы, поставить подпись и дату.

Если стороной в договоре является физическое лицо, в регистрирующий орган предоставляются:

Государственная регистрация договора аренды

Регистрация договора аренды недвижимого имущества проходит в следующем режиме:

предоставление необходимого комплекта документов согласно перечню;
регистрация договора аренды в книге учета входящих документов;
проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества;
внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав;
выдача документов с проставлением удостоверяющих регистрацию договора аренды печатей.

Итак, разберемся как происходит сама регистрация договора аренды.

При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды должны учитываться следующие моменты:

договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;
в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;
договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества;
договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;
если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;
договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному;
аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Государственная регистрация договора аренды производится в течении 30 дней.

Осуществляется государственная регистрация договора аренды путем внесения в ЕГРП записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества и о договоре аренды.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в ЕГРП.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее — Закон о госрегистрации). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.

Пример пункта договора аренды о порядке его регистрации сторонами

«Регистрация настоящего Договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендодателем в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора несет Арендодатель. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения. Расходы по государственной регистрации досрочного расторжения Договора несет та сторона, по инициативе которой Договор подлежит расторжению. Арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендодателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

Регистрация договора аренды производится территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135.

Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.

Совет.

Для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации), а для государственной регистрации земельного участка или его части — кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 1 тыс. руб. с физических лиц и 15 тыс. руб. с организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В таком же размере будет взиматься госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды (письмо ФНС России от 1 ноября 2005 г. № 04-3-09/597 «О государственной пошлине»; далее — письмо № 04-3-09/597).

Государственная регистрация по общему правилу осуществляется в течение месяца со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о госрегистрации).

Бывают случаи, когда арендодатель не исполняет своей обязанности по регистрации договора аренды, при таких обстоятельствах у арендатора есть два варианта действий: самому обратиться в регистрирующий орган или же потребовать регистрации в судебном порядке.

С одной стороны, договор аренды регистрируется по заявлению одной из сторон. Следовательно, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией договора вместо арендодателя, представив все необходимые документы.

Однако в этом случае у арендатора возникают следующие риски:

самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган не сможет заставить арендодателя исполнить обязанности, возложенные на него договором. Например, если в соответствии с договором обязанность по уплате госпошлины за регистрацию договора возложена на арендодателя. В этом случае арендатору придется самому оплачивать все необходимые расходы, что в отдельных случаях может быть для него весьма обременительно;

самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган будет осложнено необходимостью получения отдельных документов, которые арендатор самостоятельно получить не имеет возможности, например, кадастровый паспорт помещения. А без указанных документов арендатор в большинстве случаев не сможет самостоятельно зарегистрировать договор. Необходимость представления этих документов в регистрирующих органах, как правило, объясняют тем, что на каждый регистрируемый договор заводится новое регистрационное дело (фактически отдельная папка), в которое заново необходимо представлять копии первичных документов, включая кадастровый паспорт объекта недвижимости. В свете положений, указанных в пункте 10 статьи 33 Закона о госрегистрации, правомерность таких заявлений сотрудников регистрирующих органов можно поставить под сомнение. Однако чтобы оспорить такое требование, придется обращаться в суд.

С другой стороны, в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. Поэтому если арендодатель не исполняет свою обязанность по регистрации договора, арендатору в большинстве случаев целесообразнее либо направить соответствующую письменную претензию арендодателю, либо сразу обращаться с требованием о регистрации договора в суд. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.

Биржевой курс на 23 ноября 2020

76.29

€

90.59

Портал OFFICE NEWS RUSSIA — главный онлайн-журнал о коммерческой недвижимости и бизнесе Москвы. Мы публикуем новости и полезную информацию для собственников и пользователей недвижимости, предпринимателей, руководителей предприятий и их сотрудников, агентов, специалистов управляющих компаний и всех, кому интересны развитие Москвы и личный профессиональный рост.

Понятия «нежилое помещение» законодательство не устанавливает. По общему правилу – это недвижимость, которая не относится к жилой и входит в состав здания. Сделка, в результате которой у сторон появляются права и обязанности связанные с распоряжением и владением нежилым имуществом оформляется с помощью договора аренды. Отношения между арендатором и арендодателем регулирует вторая часть Гражданского кодекса РФ.

Предметом договора аренды могут быть любые объекты недвижимости – сооружения, здания, помещения, дома, квартиры и пр. Сторонами сделки становятся юридические и физические лица. Арендодатель – собственник объекта или лицо, обладающее правом распоряжаться недвижимостью. Арендатор – любое заинтересованное в совершении сделки лицо.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Закон защищает стороны заключения договора путем обязательной государственной регистрации сделки, которая заключается в подаче документов по сделке, правоустанавливающих документов на объект в Росреестр. Регистрация – платная услуга, стороны оплачивают госпошлину, установленную Налоговым кодексом РФ.

Процедура необходима для того чтобы информация о возникновении арендных отношений стала открытой и доступной для других лиц. Аренда – это обременение объекта, из-за которого меняется порядок владения, распоряжения и использования имущества. После регистрации на документе ставится специальная отметка, сделке присваивается номер, и данные вносятся в ЕГРН. Для тех лиц, кто планирует получение лицензии, регистрация необходима для подтверждения местонахождения лицензиата. Регистрация может проводиться по желанию сторон, если срок аренды составляет менее 1 года.

Перечень документов различается в зависимости от статуса объекта в качестве части помещения или объекта зарегистрированного в Государственном кадастре.

Единый список документов следующий:

Заявление на регистрацию.
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Достаточно предоставить выписку из ЕГРН. Быстро заказать выписку из ЕГРН можно на сайте егрп-онлайн.рф. Это единственный способ получить данные о недвижимости оперативно и надежно.
Документы, подтверждающие личность: паспорт, доверенность для представителя, решение о назначении руководителем организации;
Договор аренды – 3 экземпляра;
Подтверждение уплаты государственной пошлины – платежное поручение;
Иные документы – согласие банка на имущество в залоге, разрешение на выделение объекта переданного в управление и пр.

На все документы за исключением паспорта необходимо предоставить нотариально заверенную копию. С паспорта копия снимается непосредственно в МФЦ.

Для юридического лица или ИП список документов помимо указанных выше, следующий:

оригинал выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРНИП;
свидетельство о регистрации;
свидетельство о постановке на налоговый учет.

Заявление на регистрацию договора подается в Росреестр, МФЦ, по почте или в электронном виде.

В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть расторгнут. По инициативе арендодателя сделка расторгается в следующих случаях: арендатор пользуется объектом не по назначению, состояние недвижимости ухудшилось, арендные платежи просрочены более двух раз, капитальный ремонт, предусмотренный договором, не проводится.

Случаи расторжения договора по инициативе арендатора следующие:

использование объекта невозможно, т.к. арендодатель препятствует этому;
арендодатель скрыл существенные недостатки недвижимости;
объект непригоден для использования по причинам, которые не зависят от действий арендатора;
арендодатель не ремонтирует объект, что предусмотрено в договоре.

Сделка может заключаться с установлением иных причин расторжения, как по инициативе арендодателя, так и арендатора. Досрочное расторжение возможно после письменного предупреждения другой стороны.

Арендные отношения прописаны в Гражданском кодексе. Если следовать им, сюрпризов в течение всего срока аренды не будет.

Регистрация договора аренды в Росреестре является обязательной при условии, что заключаемый договор имеет четко установленный срок действия, превышающий 365 дней (12 месяцев). Процедура регламентирована Гражданским кодексом РФ и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сделка считается действительной со дня внесения сведений в ЕГРП (Единый государственный реестр прав). Без этого договор аренды признается не имеющим силы.

Внесению в реестр не подлежат договоры бессрочные и заключенные на срок менее 12 месяцев. Они необходимы, когда не планируется долго пользоваться помещением и вкладывать в него средства (ремонт, оснащение и прочее). Прибегать к краткосрочным договорам во избежание процедуры – не выход, поскольку она защищает интересы сторон.

Внесение договора аренды в ЕГРП гарантирует соблюдение сторонами условий договора, выступает доказательством прав арендатора.
Дает возможность сократить размер налога на прибыль за счет арендных платежей.

Большое значение госрегистрация договора имеет для лиц, деятельность которых связана с лицензированием. Чтобы получить лицензию на производство и реализацию алкогольной продукции обязательно наличие нежилого помещения в долгосрочной аренде.

Размер госпошлины за государственную регистрацию для юридического лица – 22 тыс. руб. Размер госпошлины для физического лица – 2 тыс. руб.

Регистрация долгосрочных договоров аренды занимает от 10 рабочих дней с момента подачи документов. В некоторых случаях сроки могут быть продлены и затребованы дополнительные документы по сделке.

На практике наибольшее количество вопросов возникает при регистрации договора аренды нежилого помещения, поскольку ГК РФ требует максимально конкретно указывать передаваемое имущество, прописывая его индивидуальные характеристики.

Предоставить такую информацию могут только органы кадастрового учета. Зачастую без кадастрового паспорта документы для регистрации не принимаются. Существуют и другие препятствия, но все они незначительные, если этим занимается грамотный специалист.

Перечень документов, необходимых для признания сделки долгосрочной аренды нежилого помещения действительной:

подлинники договоров аренды участников сделки;
решение участников/акционеров общества об одобрении крупной сделки (при необходимости);
кадастровый паспорт (нужен в некоторых случаях, наш юрист подскажет, если потребуется);
чеки об оплате госпошлины;
заявление о внесении в ЕГРП.

Данный список может меняться и дополняться из-за изменений в законодательстве. Юристы нашей компании всегда в курсе последних нововведений и могут предоставить актуальную и исчерпывающую информацию по данному вопросу.

Для беспрепятственного оформления прав на имущество Управление Росреестра дает свои рекомендации участникам сделок. В своей работе юристы их обязательно учитывают.

Проверка наличия обременений на объект. Если имущество под арестом, в залоге у банка или на него заключен договор ренты, ведомство может отказать в регистрации или отменить её позже, уведомив об этом стороны.
Проверка постановки на кадастровый учет. При отрицательном результате, возможна постановка объекта на учет в процессе оформления арендных отношений.
Правильная оплата государственной пошлины. Важно внести корректную сумму в полном объеме с указанием данных заявителя. В платежном документе обязательно должен фигурировать правообладатель.

Условно всю работу по внесению в ЕГРП можно разделить на несколько этапов:

формирование пакета документов в зависимости от конкретного случая;
передача документации регистратору;
правовой анализ предоставленных документов, проверка законности совершаемой сделки;
внесение в Единый государственный реестр прав;
получение заявителем документов, подтверждающих регистрацию.

Так как договор начинает действовать только с момента государственной регистрации, арендатору не стоит заранее занимать помещение или вносить плату.

Росреестр имеет право отказать в постановке на учет по ряду причин.

Документ предоставлен лицом, не имеющим на это полномочий.
Нет согласия на сделку органа или лица, предусмотренного законодательством. Например, нет согласия совладельца имущества.
Заявление подано лицом, не имеющим права на распоряжение имуществом ввиду наложенного ареста, отсутствия зарегистрированного права и т.п.
Объект сделки не внесен в государственный кадастр недвижимости.
Неполный комплект документов.
Некорректно составлен договор, отсутствуют существенные условия.
И другие основания.

Зачастую возникает необходимость внести изменения в арендные отношения или вовсе их досрочно прекратить. В таких случаях наши юристы помогают найти грамотный подход, внести поправки по соглашению сторон или через суд.

Договор аренды может быть изменен или расторгнут судом, если: а) одна из сторон допустила грубое нарушение условий договора; б) арендодатель воспользовался правом, предусмотренным ст. 619 ГК РФ; в) односторонний отказ от исполнения условий договора при досудебном урегулировании вопроса.

Чтобы зафиксировать дополнительные соглашения к договору, требуется от 10 дней.

Основания для прекращения договора аренды и исключения его из ЕГРП:

соглашение сторон о расторжении договора (в любой момент);
совместное заявление сторон (по окончанию предусмотренного срока);
заявление одной из сторон с приложением уведомления других участников сделки;
судебное решение о расторжении сделки.

Подобные ситуации всегда оговариваются заранее и прописываются в условиях договора. Только опытный юрист может предвидеть любую ситуацию и предложить компромисс еще на этапе подготовки документации. Чем тщательнее будет проведена работа на начальном этапе, тем проще будет договориться сторонам в будущем.

Процедура регистрации арендных отношений, в том числе касательно нежилого помещения, имеет ряд сложностей. Чтобы оформить правоотношения быстро и юридически грамотно, предлагаем обратиться к нашим юристам.

Каждый клиент получает комплексную правовую поддержку и помощь.
Консультация по любым вопросам.
Проверка документации на предмет соответствия текущему законодательству. Исправление недочетов.
Подготовка и проверка договора.
Сбор документов для регистрационной службы.
Сопровождение до момента подтверждения факта регистрации.

Сотрудничество с нашей компанией будет комфортным и продуктивным.

Грамотная юридическая помощь – гарантия Вашего успешного будущего!

Регистрируем договор аренды нежилого помещения

Регистрации подлежат соглашения со сроком более года. Если договор субаренды заключен длительностью более 12 месяцев, регистрация также необходима.

Алгоритм, которому следуют стороны договора, закреплен в ГК РФ и N218-ФЗ. Функция по регистрации лежит на Росреестре. Это единственный орган в РФ, который вправе регистрировать сделки с недвижимым имуществом. Росреестр ведет единую базу недвижимого имущества. Она называется ЕГРН.

Госрегистрация договоров – это полномочие исключительно Росреестра. Только он вправе ратифицировать таким образом сделки. Работы у сотрудников Росреестра достаточно много, поэтому государственный орган стараются разгрузить.

Первый помощник в этом деле – это МФЦ. Это учреждение выступает посредником между Росреестром и населением. Если, например, человеку необходимо зарегистрировать аренду, дарение, наследование, он может обратиться не в Росреестр, а в МФЦ. Там получить талончик в электронной очереди и сдать документы сотруднику МФЦ. Последний их проверит на подлинность и корректность заполнения и выдаст расписку о принятии. На расписке напишет примерную дату следующего посещения МФЦ, но уже с целью не сдачи, а получения бумаг.

Росреестр – это орган исполнительной ветви власти. Имеет в подчинении территориальные подразделения.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: срок регистрационных процедур не устанавливается произвольно. В N 218-ФЗ он равен 7 дням, исключая выходные. Если документы передаются через МФЦ, то срок удлиняется на два дня. Это связано с тем, что посредник берет дополнительные дни на пересылку документов. Если одновременно проводится кадастровый учет, то длительность оказания услуги увеличивается на 2 дня.

По нашей статистике, именно регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре является наиболее частой услугой в сфере найма. Причин этому несколько:

Стоимость нежилой недвижимости, как правило, значительно выше, чем стоимость жилых квартир, частей домов. Это означает, что владелец имеет повышенные финансовые риски;
Арендаторы заинтересованы практически всегда в долгосрочном сотрудничестве, поскольку помещения этой категории активно используются для предпринимательства. В этом случае, имея материальные активы, арендаторы хотят застраховать свое имущество от посягательств третьих лиц и могут настаивать на обязательной регистрации договора;
Длительность соглашений по нежилой собственности может быть от 12 месяцев, что требует обязательной регистрации договоров в Росреестре.

Важно отметить, что нормативно правовые акты в Российской Федерации, которые должны регламентировать порядок аренды и регистрации договоров, неточны, они часто противоречат друг другу. Например, ГК РФ содержит пункты, которые относятся к заводам, фабрикам, общественным зданиям, жилой недвижимости, но совершенно нет четкости при работе с нежилой недвижимостью. Поэтому при регистрации договора аренды части нежилого помещения всегда остается риск выхода за правовое поле, поскольку суды в одинаковых ситуациях могут принимать разные решения, ссылаясь на разные правовые акты.

Если нет четкости в законодательной базе, необходимо исходить из общей практики:

Обязательно обращаться в Росреестр необходимо только при аренде на срок более 365 дней, либо если срок аренды четко не указан (плавающие сроки аренды);
Заключая договора можно прописывать условия автоматической пролонгации;
Получаемый доход с аренды учитывается как прибыль, а значит должен облагаться налогами.

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения предусматривает проверку правовых оснований у владельца для предоставления аренды. После регистрации договора, в ЕГРН заносятся эти сведения, а значит – государственные контролирующие органы получают доступ к информации, изложенной в вашем договоре. Необходимо придерживаться нескольких правил:

Нельзя занижать стоимость аренды помещений, поскольку это означает попытку уйти от выплаты налогов;
Если владельцев недвижимости несколько, они обязаны предоставить письменное согласие на предоставление помещений в аренду;
Необходимо грамотно подходить к составлению соглашений, поскольку после заключения договоров на его участников накладываются определенные обязательства.

Если вы хотите защитить свои интересы, быстро и недорого составить договор аренды нежилого помещения без регистрации, обратитесь в компанию «Стар-Сервис». Наши юристы подготовят все необходимые документы, напишут текст договора, исходя из изложенных требований и пожеланий клиента.

Заявить о заключении соглашений по аренде может любое лицо, причем, если арендодатель уклоняется от этого процесса, арендатор вправе в судебном порядке истребовать принудительную регистрацию договора.

В Росреестр или многофункциональный центр подаются:

Документы на недвижимость, документы, подтверждающие право владения, а значит и предоставления в аренду;
Заключенное соглашение в 2 экземплярах (1 владельцу, 1 лицу, которое осуществляет аренду). Если владельцев несколько, каждый получает по экземпляру. На этом договоре после регистрации сотрудники проставят печати с гербом;
Оплата государственной пошлины.

Перечень документов регистрация договора аренды нежилого помещения может быть расширен, если вы обращаетесь в Росреестр через доверителя.

Стоит отметить, что договор вступает в силу с момента заключения, но правовые последствия возникают с момента регистрации соглашения. После внесения данных в ЕГРН государство выступает в роли попечителя, поскольку были рассмотрены полномочия владельцев и условия договора. Следовательно, даже если арендатор не сможет понести ту или иную ответственность, он сможет возместить полученный ущерб за счет государства в самом экстренном случае.

Напоминаем, стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения с участием юридических лиц повышается из-за необходимости предоставления уставных документов. Это выливается в существенно больший размер государственной пошлины. К примеру, для физических лиц в зависимости от вида недвижимости она составляет от 1500-2000 рублей, а для юридических – от 15 тысяч рублей и до 40-45 тысяч рублей, учитывая тип договора.

Согласно статье 433 ГК РФ, уклонение от обязательных юридических процедур может привести к нескольким последствиям:

Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность – около 2 000 рублей;
Сокрытие налогов в крупном и особо крупном размере – вплоть до ареста на срок до 1 года.

Арендаторам тоже стоит задуматься, ведь для ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности необходимо иметь правовые основания. Если, например, торговля проводится в местах без фактически легального договора, арендаторы также рискуют быть признанными административными правонарушителями.

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения – это обязательное условие для признания договорных отношений.

Для начала нужно определиться, необходимо ли Вам регистрировать договор аренды в Росреестре. Если срок договора составляет менее одного года или не определен, то регистрировать его не нужно.

В 2019 году государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Подать на регистрацию договора аренды может сделать одна из сторон договора. Если аренда заключена с органом власти и органом местного самоуправления, то заявление на регистрацию договора аренды в Росреестре должен подать указанный орган (ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости). Заявление могут подать и обе стороны договора аренды (пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст. 15 названного Закона).

Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 названного Закона). Поэтому в данной ситуации лучше обратиться за регистрацией договора арендодателю лично. Он также может отозвать ранее поданное заявление о невозможности регистрации (п. 2 ч. 2 ст. 36 названного Закона).

1. Договор аренды недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Его нужно представить в следующем количестве (ч. 3 ст. 21 названного Закона):

не менее чем в двух подлинниках, если сделка совершена в простой письменной форме;
не менее одного подлинника и копии, если регистрируется нотариально удостоверенная сделка.

На практике, как правило, предоставляется дополнительный подлинный экземпляр договора, который остается в Росреестре. Только в таком случае вы, при необходимости, сможете получить его копию (п. 27 Порядка предоставления сведений из ЕГРН).

Если комплект документов направляется на регистрацию почтой, то договор должен быть удостоверен нотариально. Также нужно приложить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя на подписание договора, если он подписан представителем организации (п. п. 2, 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

2. Документы, подтверждающие личность и полномочия представителя (директора). К ним относятся:

1) паспорт гражданина РФ (иной документ, удостоверяющий личность). Он потребуется:

– при личной подаче документов. Если личность заявителя не установлена, то в приеме документов будет отказано (ч. 15 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости);

– при их направлении почтой. В этом случае копия такого документа прилагается к комплекту документов (пп. 4 ч. 12 ст. 18 названного Закона). Требования к такой копии не установлены, поэтому ее можно направить в виде простой ксерокопии; 2) нотариально удостоверенная доверенность представителя организации (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 15 указанного Закона);

3) документ, подтверждающий полномочия лица, которое действует от имени организации без доверенности, например, если обращается руководитель (ч. 9 ст. 18 указанного Закона). Такими документами могут быть, например, протокол общего собрания участников ООО или акционеров (п. 6 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ООО, ст. 63, п. 3 ст. 69 Закона об АО). В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные документы (пп. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, письменное согласие залогодержателя, если недвижимость, передаваемая в аренду, заложена по договору об ипотеке (п. 62 Административного регламента, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 (далее – Регламент Росреестра), п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).

Документы, подтверждающие полномочия, а также иные документы нужно предоставить в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным (ч. 5 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если одновременно проводится госрегистрация договора аренды и кадастровый учет части объекта недвижимости, необходимо дополнительно приложить (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости):

1) межевой план, если в аренду передается земельный участок. В этом случае в нем должны быть приведены сведения о его части или частях (п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 22 названного Закона);

2) технический план, если в аренду передается здание, сооружение, помещение и т.д. В нем должны быть отражены сведения о части (частях) зданий, сооружений, помещений, единого недвижимого комплекса (п. 2 ч. 2 ст. 24 указанного Закона).

Такие планы нужно предоставить в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Их можно не представлять, если они находятся на временном хранении в электронном хранилище Росреестра. В этом случае в заявлении укажите идентифицирующий номер документа (ч. 4 ст. 20, ч. 4 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Указанные планы не потребуются, если ранее часть объекта недвижимости уже ставилась на кадастровый учет, но была снята в связи с прекращением ограничения (обременения). В этом случае часть недвижимости будет поставлена на учет по ранее представленному межевому или техническому плану при условии, что не изменились ее границы (ч. 2 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости).

Представить документы вы можете:

1) при личном обращении (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 2 Порядка представления документов, п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515) через МФЦ.

Документы вы можете подать в любое подразделение МФЦ независимо от места нахождения недвижимости. Перечень подразделений МФЦ публикуется на сайте Росреестра;

2) почтовым отправлением в орган регистрации прав по перечню, который должен быть размещен на сайте Росреестра (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 2 п. 2 Порядка представления документов). Почтовое отправление необходимо направить с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

3) в электронном виде через Единый портал госуслуг, сайт Росреестра или с использованием веб-сервисов (п. 2 ч. 1 ст. 18 названного Закона, пп. 3 п. 2 указанного Порядка);

4) через нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 25 ч. 1 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус (его работник) может представить заявление только на госрегистрацию договора аренды (без одновременного кадастрового учета) в случае, если он его удостоверил (пп. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 86.2 названных Основ).

Отказать в приеме документов вам не могут. Исключение составляет случай, когда при личной подаче документов не установлена личность обратившегося лица (ч. 14 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Заявитель уведомляется о приеме документов следующими способами:

выдается расписка непосредственно при приеме документов – при личном обращении в подразделения органа регистрации прав или при выездном приеме;
направляется уведомление не позднее следующего рабочего дня после приема документов органом регистрации прав – если документы подавались через МФЦ, по почте или в электронной форме. Порядок и способы уведомления заявителей приведены в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 15.03.2016 N 127.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Такой договор нужно зарегистрировать в случае, если он заключен на один год и более.

Для регистрации договора аренды земельного участка вам нужно:

1) заполнить заявление. Особенностью при регистрации договора аренды земельного участка является случай, когда на стороне арендатора выступает множественность лиц и на передаваемом в аренду участке расположены здания, сооружения (помещения или машино-места в них), которые принадлежат нескольким лицам. В этом случае обратиться за госрегистрацией договора может один из арендаторов или арендодатель (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости);

2) подготовить необходимый комплект документов;

3) подать заявление и документы на госрегистрацию. Сделать это можно лично, по почте или в электронном виде. Госрегистрация проводится в установленный срок и подтверждается регистрационной надписью на договоре.

Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка уплачивается в том же размере, что и при регистрации аренды на другую недвижимость. Она составляет для организаций 22 000 руб., для физлиц – 2 000 руб. Порядок ее уплаты такой же, как и при регистрации аренды недвижимости.

К заявлению о проведении необходимой регистрационной услуги прикладываются следующие документы:

договор аренды является главным в перечне документов
документы, подтверждающие полномочия представителей
учредительные документы юридического лица — стороны по сделке
свидетельство о правах собственника на землю или недвижимость (в настоящее время данный документ может заменять простая выписка из ЕГРП).
различные основания-приложения, на которых базируется свидетельство
справка, содержащая сведения о конкретном объекте недвижимого имущества, из государственного кадастра недвижимости будет также уместна к предоставлению при прохождении процедуры государственной регистрации
подтверждение оплаты государственной пошлины

В некоторых случаях, если предстоит нотариальное заверение документа, то необходимо наличие справки о стоимостной оценке базового предмета соглашения.

При регистрации договора аренды необходимо оплатить госпошлину в размере, который установлен подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ и составляет:

для физических лиц — 2 000 рублей;
для юридических лиц – 22 000 рублей.

ВНИМАНИЕ: налоговым кодексом предусмотрены льготы при оплате госпошлины, а также предусмотрена возможность заплатить госпошлину частично, исходя из количества лиц, обращающихся за регистрацией договора. Например, если обращаются за регистрацией договора две стороны и обе стороны являются юрлицами, то госпошлина между ними разделяется пополам. Подробно об условиях оплаты можно изучить положения пункта 2 статьи 333.18 Налогового кодекса РФ, а также изучить информацию на официальных сайтах Росреестра.

Госпошлина подлежит оплате до обращения с заявлением о регистрации договора аренды. Оплата производится по месту совершения действий по регистрации.

Оплата госпошлины может быть произведена как в наличной, так и безналичной форме.

Для осуществления оплаты госпошлины необходимо узнать реквизиты территориального органа Росреестра, по которым должна производиться оплата.

Сроки регистрации договора аренды зависят от того, куда были поданы заявления, а именно,

♦ если заявление с документами на регистрацию было подано в орган регистрации прав, то договор должен быть зарегистрирован в течение 7 рабочих жней;
♦ если заявление и документы были поданы для регистрации в МФЦ, то договор зарегистрируют в течение 9 рабочих дней;
♦ при подаче в орган регистрации договора, который нотариально удостоверен, срок регистрации составляет 3 рабочих дня, а при обращении в МФЦ – 5 рабочих дней.

Сроки считаются с даты, когда были приняты документы для регистрации.

♦ в случае, когда сделка была нотариально удостоверена, и документы поданы в электронном виде, тогда сделка регистрируется в течение следующего рабочего дня.

ВАЖНО: нотариус является лицом, по заявлению которого может быть осуществлена госрегистрация прав.

В ситуации, когда вместе с регистрацией договора аренды проводится кадастровый учет части объекта недвижимости, сроки регистрации выглядят следующим образом:

♦ при обращении в Россреестр – срок регистрации составляет 10 рабочих дней;
♦ при обращении в МФЦ – срок регистрации составляет 12 рабочих дней.