Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реструктуризация ипотечного жилищного кредита». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Под реструктуризацией подразумевается значительное изменение условий, предусмотренных кредитным договором. Данная процедура применяется для заемщиков, оказавшихся в безвыходном положении и неспособных платить кредит на прежних условиях. Данная процедура позволит значительно снизить сумму ежемесячных начислений по ипотеке.
Также заемщик может продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, и купить новую на более выгодных условиях. При этом реструктуризация не оказывает негативного влияния на кредитную историю клиента и является оптимальным решением для тех, кто желает сохранить недвижимость от взыскания банком и обеспечить себе спокойное существование.
Данная процедура является доступной мерой государственной поддержки, предусмотренной для заемщиков, оказавшихся в сложной ситуации. Реструктуризация позволяет создавать благоприятные условия для погашения основного долга по ипотеке, в результате чего клиент может сохранить жилье, а также получить некоторые льготы по заключенному кредитному договору.
В первую очередь заемщику необходимо доказать, что он действительно не может временно платить по ипотеке. При этом важно не допускать просрочку по основным платежам — клиенту необходимо как можно раньше обратиться финансовое учреждение для консультации и написать заявления. Если банк одобрит все подтверждающие документы, существует возможность установления более выгодных условий по ипотеке.
Существуют различные меры обеспечения реструктуризации, которые будут являться выгодным решением как для заемщика, так и банка. Банк формирует индивидуальную схему возврата денежных средств, что значительно облегчает долговую нагрузку и позволяет посильными суммами вносить ипотеку на законных основаниях.
Заемщику, желающему оформить реструктуризацию, необходимо обратиться с письменным заявлением в банк, где важно поэтапно расписать все возникшие причины, по которым он является финансово несостоятельным и не может далее осуществлять платежи по ипотеке. К подробному заявлению необходимо приложить документы, необходимые для процедуры реструктуризации.
Существует несколько разновидностей реструктуризации, которые являются выгодными для заемщика, а также банка. Клиенту необходимо подобрать оптимально подходящее решение для более комфортного осуществления платежей. Банк предоставляет подробные консультации по каждому виду реструктуризации, благодаря чему заемщик может сразу определиться с выбранным методом и подать соответствующее заявление.
Реструктуризация – это внесение изменений в условия существующего кредитного договора. Обычно оформляется, чтобы создать благоприятные условия для последующего погашения долга. Реструктуризация происходит, если финансовое состояние заемщика ухудшается или если банк хочет удержать хорошего плательщика и для этого снижает ставку по действующему кредиту.
По сути это уменьшение платежа, отсрочка или другие льготы по ипотечному кредиту. Реструктуризация ипотеки в 2019 году может быть реализована на основании соглашения между кредитором и заемщиком либо на основании решения суда, если обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении кредитного договора для приобретения жилья, существенно изменились.
Способы реструктуризации каждый банк устанавливает сам. Как правило, если у заемщика ухудшилась ситуация и он не справляется, это такие виды:
Заемщик может выбрать отсрочку погашения основного долга при этом продолжая ежемесячно выплачивать проценты либо выбрать возможность в течение определенного времени вообще не вносить платежи по кредиту. В соответствии с новыми нормами, установленными законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ, такая отсрочка предоставляется максимум на шесть месяцев.
Срок договора по кредиту увеличивается, за счет этого снижается размер платежей по договору. Следует иметь в виду, что при этом сумма переплаты по займу увеличивается.
Если кредит был получен в иностранной валюте, он конвертируется в рубли.
Если при заключении договора заемщик должен был платить дифференцированные платежи, после реструктуризации они станут аннуитетными.
Реструктуризация ипотеки с помощью государства — 2020
На такой вариант банки идут крайне неохотно и только в том случае, если разница между процентной ставкой по договору заемщика и предложениями для новых клиентов будет существенной. Например, если заемщик брал ипотечный кредит в 2013 году под 12% годовых, а в 2019 году тот же банк предлагает ипотеку на условиях 9,5% годовых.
Обычно производится, если у заемщика есть задолженность. Банки иногда идут на уступки и могут списать часть начисленной пени или процентов при условии погашения какой-то части просроченных платежей по основному долгу. Или напротив, списать часть основного долга, при условии погашения какой-то части неуплаченных в срок процентов.
Если банк хочет поощрить добросовестного заемщика, он может сделать это с помощью таких разновидностей реструктуризации:
- Изменение даты оформления залога;
- Смена залога;
- Смена залогодателей;
- Увеличение суммы кредита.
Реструктуризация ипотечного жилищного кредита чаще всего становится актуальной для заемщика, если его жизненная ситуация меняется, благодаря чему падает уровень доходов.
Реструктуризация кредита происходит, например, в связи с такими событиями:
- изменения в работе – потеря места, понижение зарплаты и прочее;
- потеря трудоспособности;
- отпуск по уходу за ребенком до полутора или трех лет;
- призыв на срочную военную службу в армии;
- развод.
В каждом конкретном случае могут быть свои основания для проведения реструктуризации, однако следует помнить, что реструктуризация ипотечного кредита – это добрая воля банка. А некоторые банки и вовсе не будут рассматривать заявление на реструктуризацию, пока заемщик не допустит просрочку, следуя логике, что раз просрочки нет, значит клиент справляется и у него все хорошо. Однако надо ловить правильный момент, поскольку просроченный платеж в течение трех месяцев тоже будет основанием для отказа в реструктуризации.
Так что даже если у заемщика возникли указанные обстоятельства, банк не обязан заключать с ним допсоглашение и менять условия кредита. Если банк не согласен на реструктуризацию, наличие таких обстоятельств не освобождает заемщика от необходимости исполнять свои обязательства по договору и погашать кредит, а также выплачивать проценты в срок.
Однако реструктурировать банк может и долг добросовестного заемщика. При первом рассмотрении это может выглядеть как поощрение — когда банк снизит процентную ставку с 14% до 10,9%. Но это тоже реструктуризация, и другие банки будут воспринимать ее как негативный отпечаток на кредитной истории. Поэтому если в дальнейшем такой клиент захочет провести рефинансирование под 9,5% очень велика вероятность, что ему откажут. Очень мало банков, которые готовы оформить рефинансирование после проведенной реструктуризации.
В отделение банка, где обслуживается ваш кредит надо представить заявление с документами. Многие банки дают возможность передавать такие обращения онлайн. Если в вашем банке есть такая услуга, вы можете ею воспользоваться, но лучше оставить это на совсем крайний случай. Если есть возможность, лучше все-таки обратиться в банк лично – напишите заявление, возьмите с собой второй экземпляр и попросите, чтобы на нем поставили входящий номер и расписались в получении.
Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, будет различаться в зависимости от требований банка и обстоятельств, которые заставили заемщика обратиться за реструктуризацией. Однако в любом случае возникновение у заемщика оснований, на которые он ссылается, нужно подтвердить документально.
В связи с этим, как правило, для рассмотрения вопроса о реструктуризации представляют:
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
- документ о финансовом положении заемщика за последние несколько месяцев – к примеру, справку о доходах;
- документы, подтверждающие возникшие обстоятельства, из-за которых требуется реструктуризация.
К последнему пункту можно, к примеру, отнести:
- копию уведомления о предстоящем сокращении, заверенную работодателем;
- копию приказа об изменении условий трудового договора – в том числе уменьшение заработной платы, также заверенную предприятием;
- документы, подтверждающие возникшую нетрудоспособность – листок нетрудоспособности, справка об инвалидности и прочее;
- справки других кредиторов, с которыми у заемщика заключены договоры займа, с указанием сумм остатка долга, срока погашения и предусмотренного графика платежей.
Банк может потребовать предоставить другие документы для реструктуризации ипотеки, если сочтет, что перечисленных недостаточно для принятия решения.
Обратите внимание – если вы уволились по собственному желанию или работодатель расстался с вами из-за нарушений трудовой дисциплины, получится, что вы сами ухудшили свое финансовое положение, а значит не вправе претендовать на поблажки. А вот если вас сократили, или ваш работодатель ликвидируется, или вас закончился срок трудового договора, это действительно ухудшение и вы можете просить об предоставлении помощи.
Банк учтет все обстоятельства вашего дела, проанализирует возможность проведения реструктуризации, в зависимости от результатов примет положительное или отрицательное решение и сообщит вам о нем.
Заявления может рассматриваться около двух недель. Если принятое решение будет положительным, банк сообщит вам, на каких условиях он готов провести реструктуризацию.
Как реструктурировать ипотечный кредит?
Для возможности получения государственной поддержки, заемщик должен попадать под перечень требований данной программы:
- Иметь гражданство РФ.
- Совокупный доход заемщика (его семьи) не должен превышать сумму, равную двум прожиточным минимумам после уплаты ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Прожиточный минимум фиксирован и зависит от региона проживания гражданина.
- Сумма ежемесячного платежа по ипотеке увеличилась не менее чем на 30% по сравнению с плановым платежом.
С 22 августа 2017 года произошли изменения в условиях реструктуризации ипотеки. Требования к размеру площади залогового жилья стали иметь следующие ограничения:
- Для однокомнатной квартиры: площадь должна составлять не более 45 кв. м.;
- Для двухкомнатной квартиры: не более 65 кв. м.;
- Для трехкомнатной квартиры и более: не более 85 кв. м.
Обязательным условием является то, что жилье не должно считаться элитным или дорогостоящим, иначе в реструктуризировании будет отказано.
Заемщик имеет право подать заявление на реструктуризацию в том случае, если после даты заключения ипотечного договора прошло полных 12 месяцев. Жилье, приобретенное в ипотеку, должно быть у заемщика единственным.
Государственная программа реструктуризации ипотеки для заемщиков, имеющих проблемы с выплатой задолженности, подразумевает помощь только тем гражданам, которых коснулись непредвиденные финансовые трудности.
Факторы, являющиеся причиной снижения финансового достатка:
- Сокращение, увольнение, потерю работы по иным обстоятельствам.
- Снижение заработной платы или систематические задержки ее выплат.
- Тяжелое заболевание заемщика или члена его семьи.
- Форс-мажорные обстоятельства (пожар, грабеж, мошенничество).
Принципиальным отличием продленной программы реструктуризации стало введение межведомственной государственной комиссии, которая будет рассматривать спорные и нестандартные ситуации заемщиков в индивидуальном порядке.
Согласно «Постановлению № 961» на государственную поддержку могут рассчитывать определенные категории граждан, а именно:
- Граждане, имеющие одного или несколько несовершеннолетних детей (В том числе, опекуны, попечители и усыновители детей до 18 лет);
- Граждане-участники боевых действий;
- Граждане-инвалиды, а так же семьи, в которых есть ребенок-инвалид;
- Граждане, на иждивении которых находятся дети-студенты очной (дневной) формы обучения, не имеющие дохода (младше 24 лет).
Чтобы получить помощь от государства, заемщику следует обратиться в свой банк с пакетом необходимой документации и заявлением. При одобрении заявки со стороны банка, с заемщиком заключается дополнительное соглашение к договору кредитования.
Перечень документов, необходимых для подачи заявки:
- Паспорт гражданина РФ;
- Договор ипотеки;
- Соглашение к кредитному договору;
- Справка об остатке основного долга;
- Выписка из ЕГРП на объект недвижимости;
- Оригинал трудовой книжки (особенно важно, если следствием снижения дохода является увольнение);
- Медицинское свидетельствование заболевания заемщика (если причиной снижения дохода стала проблема со здоровьем);
- Документы, подтверждающие совокупный доход заемщика и созаемщиков;
- Свидетельство о рождении ребенка.
Вас также может заинтересовать:
Как проводится реструктуризация ипотечных жилищных кредитов?
Теперь вы знаете, что такое реструктуризация. Выясним ее отличия от рефинансирования. Рефинансирование – это перекредитование в другом банке, на более выгодных условиях. Обычно банки применяют рефинансирование ипотеки и автокредитов. Если у вас кредитный договор со ставкой 17 %, а в другом банке есть программа с 11,4%, а это реальная ставка по программе ипотеки с господдержкой, то почему бы этот договор не переоформить?
Выгодным, рефинансирующий кредит является, даже в случае превышения суммы текущего кредита на 1%. Так что делай выводы.
После положительного решения банка, выдается новый кредит, которым погашается предыдущий. И вы платите меньше.
Программа реструктуризации применима только в том банке, где уже оформлен кредит. Рефинансирование, как в том же банке, так и в любом другом.
О том, что выгоднее, говорить сложно. Зависит от конкретной ситуации. Если найти хорошую программу по рефинансированию, со значительной разницей в годовой процентной ставке, то выгода очевидна. Важно, чтобы выбранный новый банк, дал одобрение на вашу заявку. А для этого важна кредитная история.
Реструктуризация является реальным выходом из сложной ситуации, для человека, который столкнулся с финансовыми проблемами. Изменения курса валют, банкротства предприятий, сокращения на работе, уменьшение заработной платы – все эти неприятности очень актуальны, к сожалению, для большинства заемщиков. Особенно в последние годы.
Долги по кредиту начали расти, как «снежный ком». Клиенты банков пикетировали отделения, с требованиями изменить условия кредитования. Учитывая, что смягчение условий ипотеки, единственный разумный выход в условиях кризиса, банки пошли навстречу. Реструктуризация ипотеки – это необходимая реальность. Тем более, что ипотеки с государственной поддержкой больше нет.
На сегодняшний день реструктурировать ипотеку стало возможным, даже имея текущие задолженности и, как следствие испорченную кредитную историю. Кроме этого, на помощь к людям, попавшим в тяжелую жизненную ситуацию, пришло государство.
20 апреля 2015 года вступило в силу новое постановление о реструктуризации ипотеки с помощью государства. Были внесены изменения, благодаря которым, сумма государственной помощи для заемщика повышена в три раза. Выделено 4,5 миллиарда рублей. В целом, программа поддержки ипотечных заемщиков успешно применялась на территории России с начала 2009 года.
По итогам работы просроченная задолженность по валютным кредитам сократилась вдвое, по рублевым кредитам также наблюдается устойчивая тенденция к снижению. Была оказана помощь 9,5 тысячам заемщикам из 14 тысяч обратившихся, а в планах не менее 22 тысячи. В их числе можешь оказаться и вы, но нужно помнить, что время действия программы ограничено.
Реструктуризация ипотеки в 2020 году, возможна в основном только для валютных заемщиков. Хотя рублевая ипотека формальна тоже подлежит реструктуризации, но банки не дают разрешения на неё и блокируют передачу документов в АИЖК и на межведомственную комиссию.
Если вы относишься к любой категории федеральных льготников, то ты смело можешь претендовать на помощь от государства в реструктуризации ипотеки. Занимается этой программой государственное учреждение – агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
- Участвовать в программе могут родители или опекуны несовершеннолетних детей, ветераны боевых действий, инвалиды и родители детей – инвалидов.
- Также есть требование по доходам. Он, после выплаты по ипотеке, не должен превышать двух прожиточных минимумов на каждого из членов семьи.
- В 2017 году кроме традиционных льготников, к программе государственной реструктуризации, добавились семьи с совершеннолетними детьми, обучающимися очно в учебных заведениях.
- К объекту залога тоже есть требования. Жилье должно быть единственным для семьи и приобретено не менее чем за 12 месяцев до реструктуризации. Допускается наличие собственности у одного из членов семьи в другом объекте недвижимости, но не более чем 50% от него.
- Если заемщик не многодетная семья, то действуют ограничения по метражу и стоимости квартиры или дома. Площадь однокомнатной квартиры не более 45 кв. м., двухкомнатной квартиры не более 65 кв., трехкомнатной квартиры не более 85 кв. м.
- Стоимость квартиры не должна превышать среднерыночную более чем на 60%.
Если вы соответствуете всем указанным условиям реструктуризации, собирайте пакет документов.
Реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий выплат на приемлемые для заемщика, оказавшегося в безвыходном положении. Реструктуризация ипотеки позволяет:
- сохранить жилье за счет уменьшения размера ежемесячных платежей;
- продать квартиру и приобрести в ипотеку новую, более доступную;
- получить иные льготы в погашении займа.
При этом кредитная история заемщика не будет испорчена, а сколько сил и нервов сохраняет такое решение, каждый может представить сам.
Для реструктуризации можно обратиться:
- непосредственно в банк, выдавший кредит;
- в риелторскую компанию, предлагающую подобную услугу.
Банк, казалось бы, самый очевидный выбор, но он же – не самый надежный. Кредитные организации неохотно идут на реструктуризацию и тем более на рефинансирование – выдачу нового кредита для погашения первого.
Другой вариант – обратиться в риелторское агентство, предлагающее программы по реструктуризации ипотеки. Здесь шансы на успех выше, чем где бы то ни было. Почему? В сущности, специалистам агентства нужно лишь оценить квартиру и убедиться, что ее стоимость больше суммы долга. Агентство предложит и реализует наиболее практичный вариант: продаст проблемный объект недвижимости и приобретет новый, меньшей стоимости, с использованием собственных средств клиента или же нового максимально выгодного ипотечного кредита. Данный способ является наиболее интересным, так как позволяет значительно уменьшить суммы ежемесячных платежей и при этом не остаться на улице.
В этой статье мы сравним оба варианта реструктуризации ипотечного кредита: с помощью банка и агентства недвижимости.
Цитата
«Сегодня доля просрочек по валютным ипотечным кредитам уже составила 13.9%, — ссылается на данные ЦБ РФ руководитель проекта по реструктуризации ипотеки агентства «Азбука Жилья» Елена Семенча.- Причем специалисты предвещают существенный рост этого показателя уже в ближайшее время. И это логично. Например, если при приобретении квартиры люди, исходя из уровня своего дохода, брали валютную ипотеку с ежемесячной выплатой порядка 24 000 рублей в месяц, то в соответствие с нынешним курсом ежемесячный платеж стал 80 000 рублей. Такое изменение приводит к отсутствию возможности у заемщика погашать ипотечный кредит».
Реструктуризация ипотечного кредита. Какие нужны документы?
Банк
Наилучшие шансы реструктурировать долг у тех заемщиков, которые не имеют просрочек по кредиту и могут предоставить задокументированное доказательство невозможности производить выплаты в прежнем объеме на текущий момент, но способны выплачивать долг меньшими суммами или через определенное время. Последний пункт особенно важен – если банк решит, что шансы на восстановление платежеспособности невелики, в рефинансировании будет отказано.
Важно!
Многие банки ограничивают круг кредитных организаций, чьим клиентам они готовы предоставить услуги рефинансирования. Это может стать препятствием для получения нового ипотечного кредита в той или иной банковской структуре.
Агентство недвижимости
Основным условием рефинансирования ипотеки через агентство является экономическая целесообразность. Стоимость объекта недвижимости, как уже было сказано, должна быть больше суммы кредитной задолженности. В сущности, это единственное значимое условие.
Пример из практики
Исходная ситуация. Клиент приобрел квартиру в Москве (район Некрасовка) в марте 2015 г. с использованием ипотечных средств. Была выбрана рублевая ипотека. Стоимость объекта составляла 7 200 000 рублей. Величина кредитных средств 6 500 000 рублей. Ставка по кредиту 13%. Долг перед банком на настоящий момент – 4 300 000 рублей. По причине увольнения с предыдущего места работы владелец квартиры не может оплачивать ежемесячные суммы долга по ипотеке. Его финансовые возможности позволяют вносить не более 35 000 рублей в месяц. Остаток долга банку – 4 300 000 рублей.
Решение : Рыночная стоимость объекта сегодня – 7 900 000 рублей. Остаток средств клиента после реализации объекта недвижимости специалистами риелторского агентства: 7 900 000 – 4 300 000 = 3 600 000 рублей. Часть данной суммы была направлена на первоначальный взнос по ипотеке на приобретение нового объекта недвижимости.
Результат: клиент остался в квартире аналогичной площади, но немного дальше от Москвы. Сумма ежемесячного платежа снизилась до приемлемой.
Банк
В стандартный список документов, запрашиваемых при оформлении реструктуризации ипотечного кредита, входят:
- заверенная работодателем копия трудовой книжки или ее оригинал с записью об увольнении (если таковое имело место быть);
- справка с последнего места работы о размере дохода за последний завершенный и текущий год;
- иные документы, свидетельствующие о наличии дополнительных доходов заемщика (при наличии);
- анкета-заявление на реструктуризацию ипотеки;
- паспорт;
- документы по имеющимся и уже исполненным долговым обязательствам;
- кредитный договор между заемщиком и ипотечным кредитором;
- договоров поручительства и страхования, договор ипотеки;
- копия закладной, заверенной ипотечным кредитором.
При наличии потребуется предоставить также:
- документы о семейном положении;
- документы об образовании;
- документы, подтверждающие состояние здоровья;
- военный билет;
- график платежей по кредитному договору;
- выписки по счетам / справка об остатке ссудной задолженности;
- документы, подтверждающие другие регулярные доходы;
- документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего движимого и недвижимого имущества.
Агентство недвижимости
В случае реструктуризации ипотечного долга через риелторское агентство последнему потребуется предоставить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- справка из банка об остатке суммы кредиторской задолженности;
- ИНН;
- договор страхования титула объекта недвижимости;
- договор страхования жизни продавца;
- документы созаемщика.
Ослабление финансовой «удавки» на шее заёмщика может быть достигнуто несколькими способами:
- увеличением срока действия кредитного договора (снижение ежемесячных выплат при увеличении общей переплаты);
- снижением процентной ставки (уменьшаются как ежемесячные выплаты, так и переплата;
- изменением графика погашения долга;
- кредитными каникулами (отсрочкой платежей, введением льготного периода);
- переводом валютной ипотеки в рублёвую;
- обменом недвижимости на более экономный вариант.
Эти варианты могут применяться и совместно, например, снижение процентной ставки может сопровождаться увеличением срока погашения долга.
Изменение условий ипотечного кредитования на более мягкие изначально должно проводиться с банком-кредитором. Последний заинтересован в том, чтобы платёжеспособность заёмщика была восстановлена. Поэтому совместный поиск выхода из проблемной ситуации может увенчаться успехом с большой долей вероятности.
Для того, чтобы вопрос реструктуризации ипотеки был рассмотрен, заёмщик должен предоставить банку документальное подтверждение проблем с погашением задолженности.
Если у клиента хорошая кредитная история, не было просрочек по платежам, то кредитор, скорее всего, пойдёт ему навстречу.
Если же такая попытка окажется неудачной, то заёмщик может попробовать обратиться в другой банк за рефинансированием ипотеки. Подобные программы предлагаются многими кредитными учреждениями.
Реструктуризацию ипотеки всегда проводят в индивидуальном порядке. Это значит, что универсальной схемы реструктуризации не существует – только общие правила, на которые может ориентироваться заемщик. В рамках процедуры меняется способ погашения задолженности так, чтобы облегчить человеку кредитное бремя и подстроиться под новые жизненные обстоятельства.
Реструктуризация ипотеки – это право банка, а не обязанность. На изменение условий договора идут, если у заемщика возникают действительно серьезные жизненные обстоятельства, которые объективно мешают ему расплачиваться по кредиту и при этом документально подтверждены.
Так, заявление о реструктуризации можно подавать, если:
- заемщик потерял работу по уважительной причине – например, в связи с сокращением или ликвидацией фирмы;
- работы лишился созаемщик (например, супруг), а его часть дохода была существенной для погашения кредита;
- наступило серьезное заболевание или инвалидность. Здесь также нужно рассматривать вариант со страховкой жизни заемщика, сработала она в данном случае или нет;
- в семье родился еще один ребенок;
- заемщика или созаемщика призвали в армию.
Реструктуризация ипотеки: инструкция по применению
На реструктуризацию ипотеки подается:
- заявление;
- паспорт заемщика и созаемщика;
- копия ипотечного договора и страховки;
- документы, подтверждающие ухудшение финансовой ситуации.
Подтвердить финансовое положение можно с помощью справки 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной в бухгалтерии на работе, копией трудовой книжки и приказом на увольнение, свидетельством о рождении ребенка или о смерти созаемщика.
Заявление на реструктуризацию рассматривается до 1 месяца. Еще 3 месяца может занять согласование условий и поиск приемлемого варианта. Предварительное одобрение на реструктуризацию ипотеки приходит примерно через 5 рабочих дней. За это время банк проверит действующие условия кредитного договора, заявление заемщика и его кредитную историю.
В данном случае, подавать на банк в суд бессмысленно, ведь реструктуризация ипотеки – это право кредитора, а не обязанность. В случае отказа можно воспользоваться другими возможностями:
- взять потребительский кредит на сумму задолженности, которым погасить ипотеку – работает, если сумма долга осталась небольшая;
- обратиться за реструктуризацией в агентство недвижимости.
Суть реструктуризации ипотеки через риелторские бюро в том, что сотрудники агентства продают ипотечную квартиру, вырученные деньги идут на погашение ипотеки + первый взнос на новую для приобретения более доступного жилья. Этот вариант стоит рассматривать, если банк отказывает в реструктуризации и иным образом поправить положение невозможно.
Реструктуризация однозначно необходима, когда имеются серьезные трудности с погашением ипотеки. Она позволит облегчить ипотечное бремя и сохранить хорошую кредитную историю – это само по себе большой плюс. Кроме того, процедура бесплатна, поскольку не требует переоформления залога.
Из минусов можно отметить удорожание ипотеки. Переплата повысится, если выбрать увеличение срока, однако ежемесячный платеж перечислять будет легче. В некоторых случаях это разумное удорожание.
В данном случае предусмотрена выдача финансов на платной и возвратной основе. Между сторонами подписывается специальное соглашение.
Заемщик может выплачивать по договору небольшие проценты. А по окончанию срока действия соглашения, возвращается к старой схеме взносов.
Этот способ похож на первый, только разница в том, что источник финансирования – само учреждение.
Для рефинансирования ипотеки вновь понадобится объемный пакет документов. Прежде всего, нужно подать заявление на реструктуризацию. Сделать это можно в той финансовой организации, в которой вы получали кредит. Желательно обратиться в то же отделение, где вы и оформляли ипотеку, однако в случае, если филиал был ликвидирован, вам могут помочь в центральном офисе. Также стоит учитывать, сотрудничает ли ваш банк с программами АИЖК.
Список необходимых документов, чтобы оформить реструктуризацию ипотеки:
- Заявление-анкета, заполняемое в банке,
- Гражданский паспорт заявителя, членов семьи,
- Акты бракосочетания, развода, свидетельства рождения детей,
- Трудовая книжка или договор,
- Справка о регистрации из службы занятости,
- Заключение об инвалидности,
- Договор на выдачу ипотеки,
- Письмо из банка со схемой выплаты займа, сроков и его размеров,
- Выписка из ЕГРН на квартиру, являющуюся залоговым объектом,
- Справка о владении имуществом всеми членами семьи,
- Справка о доходах заемщика за последние три месяца,
- Бумаги, подтверждающие факт затруднительного финансового положения – справки о сокращении, снижении заработной платы, продолжительной болезни, инвалидности.
Просрочка по выплатам ипотеки может возникнуть у каждого, нестабильная финансовая ситуация в стране способствует этому. Кто-то лишается работы, кому-то понижают заработную плату. Есть и другие причины, по которым заемщики не могут вовремя расплачиваться по счетам: рождение ребенка, болезнь и т.д.. Долг по ипотеке возникает уже после первого месяца просрочки платежа.
Пени и штрафы за несвоевременное погашение ипотеки начисляются с первого дня задержки выплат. Подробные условия начисления неустойки прописаны в кредитном договоре.
Помимо неустойки, за просрочку платежа заемщику может грозить:
- Арест имущества;
- Судебные разбирательства с кредитором;
- Выставление ипотечного жилья на торги с целью погашения долга;
- Передача права требования кредита третьим лицам (чаще всего передают долги, которые меньше 500 000 руб.).
Самым долгосрочным займом в настоящее время является ипотека. Реструктуризация данного кредита подразумевает под собой изменение условий договора с целью помощи заемщику в его погашении. Законодательством не предусмотрена обязанность банка проводить программы по реструктуризации, однако, если заемщик попадает в трудную жизненную ситуацию и становится временно неплатежеспособным, временное изменение порядка выплат – это оптимальное решение как для должника, так и для кредитора.
На данный момент доступны следующие программы помощи заемщикам по ипотеке:
- Содействие должникам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации (ПП от 25.07.17г.);
- Жилищное кредитование молодых семей (погашение части процентов по кредиту за счет государства);
- Военная ипотека;
- Снижение процентной ставки по кредиту до 6% заемщикам, в семьях которых родился 2 ребенок (ПП от 30.12.17г. № 1711);
- Реструктуризация по банковским условиям.
Изменение условий договора по соглашению с кредитором и господдержка по ПП от 25.07.17г. – наиболее распространенные и востребованные программы реструктуризации. Однако воспользоваться ими может не каждый – для этого заемщик должен подходить под ряд определенных условий.
Что такое реструктуризация ипотеки, на сколько выгодно и как ее получить?
Вне зависимости от того, при чьей поддержке будет проводиться реструктуризация, главное условие для проведения данной процедуры – снижение доходов заемщика. Оно может быть обусловлено:
- Потерей работы;
- Увеличением состава семьи;
- Смерти созаемщика/заемщика;
- Болезнью должника.
Эти требования предъявляют банки для изменения порядка выплат по договору. Что касается программы господдержки, заемщик может ей воспользоваться, если: в семье 2-е и более несовершеннолетних детей, нет дополнительного жилья, квадратный метр ипотечной квартиры стоит не дороже, чем в среднем по рынку.
Даже при наличии оснований кредитор имеет право отказать неплательщику в реструктуризации ипотеки. Каждое решение выносится в индивидуальном порядке. В нем учитываются не только интересы клиента, но и рентабельность проведения процедуры для займодателя.
Реструктуризация долга по программе господдержки проводится при содействии АИЖК. Но для получения помощи и списка первичных документов в любом случае нужно сначала обращаться в банк-кредитор.
Список необходимых документов будет зависеть от выбранного способа реструктуризации. Так как АИЖК сотрудничает с кредитными учреждениями, то обращаться туда напрямую не придется, банк все сделает за вас. Итак, чтобы провести процедуру реструктуризации, нужно придерживаться следующего алгоритма действий (дается с поправками в зависимости от программы):
- Для начала необходимо позвонить в банк и выяснить, куда именно следует обратиться за консультацией и какие документы нужно будет взять с собой.
- После консультации со специалистами банка, выдается список необходимых документов (если рефинансирование будет проходить по программе господдержки, некоторые документы придется заказывать в МФЦ).
- Все собранные бумаги необходимо отнести в офис кредитора.
- Далее банк отправляет документы на рассмотрение в АИЖК либо рассматривает самостоятельно на заседании специальной комиссии.
- После вынесения решения, заемщику звонят и сообщают результаты.
- При положительном решении, клиента снова приглашают в офис для подписания доп. соглашения с новыми условиями оплаты кредита.
Если реструктуризация ипотеки происходит в банке, список документов для подачи заявления будет совсем небольшой:
- Паспорт заявителя.
- Кредитный договор.
- Справки о зарплате и составе семьи.
- Справка из ЕГРП о том, что жилье является единственным.
Это основной перечень бумаг. Если реструктуризация долга проводится по программе государственной поддержки, то для АИЖК могут понадобиться дополнительные сведения: о залоговой недвижимости, об остатке по кредиту.
Выше приведен лишь примерный перечень документов. Банк запрашивает необходимую информацию в индивидуальном порядке, поэтому точный список нужно уточнять у сотрудников кредитного учреждения.
Если причиной снижения дохода является болезнь или смерть заемщика, также нужно будет представить соответствующие справки. В любом случае, клиенту заранее известно, на каком основании он будет просить реструктуризировать кредит, поэтому справки, доказывающие неплатежеспособность следует подготовить заблаговременно.
Срок рассмотрения заявления, установленный законом, не должен быть больше 30 дней. Однако иногда для принятия решения могут понадобиться дополнительные сведения, тогда этот срок продлевается еще на месяц (об этом заявителя предупреждают заранее). На практике же подобные обращения клиентов рассматриваются не более 10 дней, после чего заемщика уведомляют о результате.
Самая распространенная мера – увеличить срок ипотеки. К примеру, вам осталось платить 100 тысяч рублей по 10 тысяч рублей ежемесячно. Тогда банк, удостоверившись в том, что вы по объективным причинам не можете вносить такие суммы в счет погашения ипотеки, заключает с вами дополнительное соглашение к договору, в котором указывает, что сроки выплат увеличиваются с 10 до 20 месяцев, а сумма выплат сокращается с 10 до 5 тысяч рублей в месяц. Расчет приведен грубо, на деле могут быть немного другие цифры за счет начисления процентов. Но смысл ясен – человек платит дольше, зато получает возможность экономить каждый месяц ту сумму, которую просто не может больше позволить себе отдавать банку.
Это такой вид послабления заемщику, который предполагает временное сокращение вносимых в счет погашения кредита платежей. Вариантов тут может быть несколько:
-
На относительно небольшой период времени (не более пары месяцев) заемщику разрешается не платить за кредит совсем. Обычно, основанием для такого решения банка должно стать что-то очень серьезное – к примеру, нахождение клиента в больнице в тяжелом состоянии после ДТП (что должно быть подтверждено всеми необходимыми документами).
-
В течение нескольких месяцев (обычно – до полугода, реже – до 1 года) заемщик платит только проценты по кредиту, что позволяет сократить размер ежемесячных выплат.
-
Также в течение некоторого времени заемщик выплачивает только основной долг, без начисленных на него процентов (в таком варианте ипотечные каникулы встречаются редко, поскольку это невыгодно банку).
Иногда встречается такое, что каникулы предусматривает сама ипотека – льготный период указан в договоре. В нем должны быть прописаны основания получения отсрочки и порядок ее получения.
Штрафные санкции применяются по отношению к вовремя не оплаченному кредиту уже с первого дня просрочки. Сумма пени прописана в кредитном договоре, который клиент заключал с банком. Обычно она составляла от 0,1 до 0,6 % от суммы просрочки, но, согласно недавно принятому Государственной Думой РФ закону, теперь пеня за просрочку платежей по ипотечным кредитам не может превышать размер ключевой ставки ЦБ, если на сумму кредита начисляются проценты за тот период, в течение которого имеет место просрочка, и 0,06 % от суммы просроченной задолженности в день, если проценты не начисляются.
У рефинансирования есть неоспоримые плюсы перед реструктуризацией. Она помогает снизить ежемесячные платежи (если это являлось целью обращения клиента за услугой), но при этом не требует предоставления документов, которые говорили бы о том, что заемщик оказался в трудной финансовой ситуации.
Рефинансирование ипотеки может быть произведено как тем банком, который ее выдал (не всегда, зависит от политики конкретного банка), так и любым другим, который предлагает данную услугу и под требования которого вы подходите.
Важное условие рефинансирования – у клиента не должно быть просрочек платежей по кредиту ранее, минимум – в течение последнего года. Вот почему к программе нужно обращаться не тогда, когда накопились просрочки, а еще на том этапе, когда вы почувствовали, что платить стало тяжело.
К минусам программы можно отнести долгую бумажную волокиту.
Если ипотека бралась не в рублях, а в иностранной валюте, которая существенно выросла в цене с того момента и ежемесячные платежи в пересчете на рубли увеличились едва ли не в два раза, то неплохим вариантом реструктуризации кредита станет перевод займа в рубли. Воспользоваться таким вариантом не смогут те заемщики, которые получают официальную зарплату как раз в той валюте, в которой оформлена их ипотека.
Изменение кредита с переводом ипотечного долга в российскую валюту происходит по курсу, действующему на день внесения изменений. Это может быть либо курс Центробанк, либо курс, предложенный самим банком – заемщику выбирать не приходится. В любом случае, выгода для него будет налицо.
Если банк отказывает в реструктуризации, то это его право. Важным моментом является то, что провести данную процедуру может только тот банк, который выдал вам ипотеку, поскольку именно пересмотр условий данного договора требуется. То есть реструктуризация ипотеки в другом банке невозможна.
Остальные банки могут предложить рефинансирование, где самым привлекательным условием является меньший по сравнению с изначальным договором займа процент. К примеру, у ведущих российских банков в настоящее время услуга рефинансирования позволяет снизить размер процентов до 9-11 пунктов, а также объединить вместе с ипотекой другие займы в один под выгодный процент.
Отказ в реструктуризации ипотеки при наличии веских причин, по которым вы просрочили платеж (один или несколько) дает вам право обратиться в суд. Если суд встанет на сторону клиента, то банк заставят не только пересмотреть условия займа в пользу заемщика, но и отменить все набежавшие пени и неустойки.
Невозможно указать список банков, предоставляющих услугу реструктуризации – как уже говорилось выше, такая услуга предоставляется банком на добровольных началах и в каждом случае данный вопрос решается индивидуально.