Как правильно оформить предварительный договор купли продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить предварительный договор купли продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Плановая проверка газового оборудования в квартире. В связи с последними печальными событиями в стране, когда результатом неправильного использования оборудования стали трагедии с человеческими жертвами, в ряде регионов по инициативе местных газовых служб проводится внеплановая проверка газового оборудования в квартире в 2020 году. Проверка газового оборудования в квартире в 2020 году.

Предварительный договор купли продажи квартиры – Образец, бланк 2020 года

Перед оформлением основного договора купли-продажи (ДКП) участники соглашения могут оформить предварительный договор (ДП), чтобы получить уверенность о заключении будущей основной сделки. Такой вариант правовых отношений нередко используется при оформлении соглашений с недвижимостью.

В соответствии с ГК РФ (ст.429 ч.1) согласно ПД участники соглашения обязуются подписать в ближайшей перспективе основной ДКП, зафиксированный в ПД.

Файлы для скачивания:

Форма

Согласно п. 2, п. 3 ст. 429 ГК РФ существует два основных требований к ПД:

1. Документ обязан быть в той же форме, что и основной ДКП.
2. В нем должна содержаться характеристика предмета и условия основного ДКП.

Названые требования регламентированы законодательными нормами РФ, определяющими условия оформления ПД, несоблюдение которых может привести к отмене основного ДКП, то есть:

• Форма ПД обязана соответствовать основной форме определенной законодательными актами для ДКП недвижимости. Ст. 160 ГК РФ регламентирует в обязательном порядке письменную форму для ПД, игнорирование которой влечёт за собой признание сделки несостоявшейся.
• Предмет договора обязан отображать точную характеристику, поэтому в документе отмечается не только юр. адрес покупаемой квартиры, но и более подробные данные, с указанием этажа расположения, года сдачи в эксплуатацию, площади и прочих характеристик объекта.
• Условия оформления ПД и условия основного ДКП, в результате которого недвижимость должна перейти к покупателю, обязаны быть идентичными. В то же время, после 2015 года в законодательные нормы внесены изменения, освобождать стороны от полного соответствия ПД и основного ДКП, то есть, участники ПД могут согласовывать лишь предмет соглашения и те пункты, которые сочтут нужными. Следовательно, на сегодняшний день цену квартиры в ПД отображать необязательно.
• В ПД предусмотрено отображение срока заключения основного ДКП. Если контрагентами не прописан такой срок, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ такой период не может быть более одного года. При неисполнении покупателем возложенных на себя обязанностей, продавец вправе подать исковую претензию в суд, с требованием о принудительном заключении ДКП (ст. 445 ГК РФ).

Нотариальное заверение ПД выполняется в двух вариантах:

• Если основной ДКП обязан быть заверенным нотариусом, к примеру, при покупке доли в домостроении.
• Если стороны приняли такое решение, даже – если закон этого не требует.

(Видео: “Предварительный договор купли продажи квартиры особенности и риски”)

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

ПД является документом, обязывающим стороны к подписанию основного ДКП. Это, своего рода, гарантия того, что будущая сделка должна состоятся, но только через определенный период.

Невзирая на то, что ПД почти идентичен основному ДКП, существуют определенные отличия, характеризующие ПД:

1. В ПД непременно отображаются реквизиты сторон, предмет сделки и сроки заключения сделки. Однако в отличие от основного ДКП, в ПД предмет описывать подробно не обязательно.
2. ПД, по своей сути, не возлагает на участников сделки какую-то ответственность и правовые последствия. Если неисполнение основного ДКП одной стороной может завершиться судебным разбирательством, то здесь действует простая договоренность. В то же время, большинство участников заключения таких соглашений предпочитают прописывать такую ответственность, чтобы выразить серьезность намерений, и чтобы при одностороннем разрыве ПД, была выплачена какая-то компенсация.
3. В ПД, как и в основном ДКП, прописывается полная цена. Тем не менее, при заключении ПД полные выплаты осуществлять не обязательно. Достаточно внести лишь аванс. Остаток суммы будет выплачен лишь при подписании основного ДКП. При этом, стоит отметить, что цена не может быть изменена, при переходе из ПД к основному ДКП.
4. В ПД срок действия отличается от основного ДКП. Как уже отмечалось ранее, в ПД срок его действия можно не отображать, и его продолжительность будет равна одному году после заключения. В основном же ДКП сроки нередко зависят от длительности процесса оформления документов, регистрации недвижимости и прочих факторов. Поэтому срок действия основного ДКП может продлеваться на несколько лет. Действие ПД может завершиться либо по сроку давности (через один год), либо сразу после заключения основного ДКП.
5. Есть еще одно отличие ПД. Такой договор может быть оформлен письменно, без регистрации и нотариального подтверждения. А вот основной ДКП, к примеру, при приобретении квартиры непременно требует регистрации в госструктурах.
6. ПД можно оформить без наличия на руках требуемых документов для основного ДКП. Тем не менее к заключению ПД надо отнестись со всей ответственностью, так как, обычно. он подкрепляется материально и если стороны не договорятся, то это может привести к судебному разбирательству.

При приобретении квартиры не обязательно составлять ПД. Можно срезу подписать основной ДКП и завершить сделку выполнив все формальности, оплату и передачу недвижимости в соответствии с договорными условиями.

Однако в некоторых обстоятельствах без ПД обойтись невозможно. Потребность в ПД появляется тогда, когда основной ДКП по каким-то обстоятельствам не может быть оформлен немедленно.

ПД оформляется в следующих ситуациях:

1. Когда недостаточно собранных средств, однако продавец соглашается подождать.
2. При невозможности личной встречи, а заключение ДКП через представителя нежелательна.
3. Не собран полный пакет сопроводительных документов.
4. Покупатель выразил намерение самостоятельно сделать проверку юридической чистоты будущей сделки.

Когда заключается?

ПД оформляется в том случае, когда контрагенты не готовы к немедленному оформлению основного ДКП квартиры. Это может случится по таким причинам:

1. У продавца не подготовлены все документы, удостоверяющие право владения квартирой.
2. Покупатель не обладает нужными средствами для немедленного расчета, и для этого требуется немного подождать.
3. При приобретении квартиры оформляется ипотечный кредит, однако банк требует время (до 3-х недель) для осуществления анализа квартиры, в том числе, юридической чистоты сделки и профессиональной оценки стоимости квартиры.
4. Реализуемая квартира обременена залогом и требуется время для его снятия.

Возможные варианты

Как и любой договор, ПД не предполагает строгой формы, но он обязан содержать основную структуру и в зависимости от вида сделки могут устанавливаться дополнительные условия, обязательства.

При оформлении ДКП возможны следующие варианты его заключения:

1. Приобретение квартиры от застройщика.

В этом варианте ДКП заключается со строительной организацией – застройщиком дома. Оформление осуществляется только после сдачи дома в эксплуатацию, при наличии на руках у застройщика свидетельства о праве собственности. Если дом еще не сдан, то в этом случае с покупателем можно оформить договор долевого участия.

1. Оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры. В этом варианте, в такой сделке выступает третья сторона – в лице банка, выдающего покупателю кредит на покупку квартиры. Здесь заключать ПД рискованно, так как банк может отказать в ипотеке и сделка будет сорвана. Нередко банк требует оформление и заверение ПД нотариусом, на случай появления спорных моментов.
2. Предварительный ДКП квартиры с задатком или с авансом. Здесь возможно оформление ПД, как с задатком, так и без него. Выплата задатка или аванса обеспечивает закрепление гарантии продавцу о том, что сделка по основному ДКП будет выполнена. При этом, в договоре должны быть прописаны условия возврата задатка или аванса, если сделка будет сорвана.

В договоре требуется четко отобразить, что вносится задаток или аванс, так как это разные понятия.

Задаток относится к инструменту, гарантирующему, что участники предварительной сделки выполнят условия договора.

Согласно п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, задатком считается часть суммы от цены квартиры, передаваемой продавцу при оформлении ПД в счет стоимости сделки. При отказе покупателя от сделки, задаток ему не возвращается. При отказе от сделки продавцом, задаток обязан быть возвращен покупателю в двойной сумме (п. 2 ст. 381 ГК).

Вручение задатка подкрепляется оформленной распиской, подтверждающей передачу денег. При этом, в ПД и в расписке требуется указать слово «задаток», иначе это будет считаться авансом.

Для участников ПД задаток относится к более предпочтительной мере, так как такая сделка обладает серьезными последствиями при отказе от ДКП.

Если при оформлении ПД вносится аванс, то в этом случае, при срыве основной сделки любой стороной аванс возвращается покупателю. Аванс, является предоплатой при переходе к заключению основного ДКП квартиры. При этом, в ПД должно быть четко отображено, что вносится аванс и указана его сумма.

Факт перечисления аванса, должен подкрепятся распиской, в которой также четко должна быть прописана сумма и отображено слово «аванс».

(Видео: “Предварительный договор купли продажи недвижимости. Консультация юриста. [RealtyVision.ru]”)

Документы для оформления

Для заключения ПД стороны обязаны предоставить документы, которые являются обязательными при составлении таких сделок.

1. Паспорта сторон или удостоверения личности.
2. Правоустанавливающие материалы (Выписки из ЕГРН).
3. Справки из домовой книги.
4. Справки из БТИ.

В большей заинтересованности в предоставлении, как можно большего числа документов, находится покупатель, который рискует столкнуться с неприятными последствиями после сделки.

Как оформить договор?

ПД обязывает участников сделки в ближайшей перспективе оформить основной ДКП. Условия основного ДКП описываются в ПД, в котором покупателю, не обладающего юридическим образованием, сложно разобраться в тонкостях документа.

Поэтому, надо правильно оформить ПД. При этом, ПД нередко путают с протоколом о намерениях. В отличии от ПД, протокол предполагает стремление сторон заключить будущую сделку без юридических последствий.

Для присвоения договору юридической силы, требуется соблюсти 3 условия:

1. Четко отобразить название договора: «Предварительный договор».
2. прописать обязательства участников соглашения по оформлению основного ДКП в четко установленный срок.
3. Обязан быть раздел, в котором прописаны условия основного ДКП.

Структурно ПД состоит из 2-х частей: условий основного ДКП и условий ПД.

В первой части отображаются обязательства сторон по основному ДКП и его стоимости. Во второй – отображены условия ПД, в том числе:

• Дата заключения основного ДКП.
• Условия приготовления документов.
• Порядок оповещения сторон о готовности к основной сделке.
• Ответственность сторон при отказе от заключения основного ДКП.
• Прочие условия, являющимися важными, которые прописываются в результате договоренностей сторон в каждом конкретном варианте.

Нередко возникает вопрос: нужно ли нотариальное подтверждение ПД. Закон гласит:

Следовательно, если основной ДКП подлежит нотариальному подтверждению в соответствии с ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то и ПД обязан также заверяться нотариусом.

1, Название документа: «Предварительный договор», с указанием места оформления и даты его составления.

2. Далее заполняется Преамбула.

3. Предмет договора – это договоренность сторон оформить в ближайшей перспективе основной ДКП квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же отображается характеристика квартиры, с указанием:

• Почтового адреса.
• Кадастрового номера.
• Площади жилья.
• Числа комнат и прочих особенностей.

4. Стоимость квартиры, которая отображается в ПД полностью. Она должна соответствовать стоимости, которую обязан заплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). При заключении ПД нельзя требовать уплаты всей суммы или частичной до оформления основного ДКП.

5. Если при оформлении ПД передается задаток, то прописывается условие о задатке.

6. Заключительные положения

Здесь отмечаются:

• Условия расторжения ПД.
• Условия возложения расходов за оформление ПД.
• Условия рассмотрения возникающих споров.
• Число экземпляров составленного ПД и т.д.

В квартире на момент оформления ПД вместе с продавцом могут быть зарегистрированы лица, которые будут выписаны. Требуется перечислить их, отобразив паспортные данные и сроки их выписки.

Также, необходимо отметить список граждан, которые остаются в квартире. Это условие отображается обязательно (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Такими лицами могут быть бывшие члены семьи продавца, отказавшиеся от ее приватизации, но давшие согласие на приватизацию продавцу.

Также в ПД отмечаются:

• правоустанавливающие документы на квартиру.
• Права и обязанности участников сделки.
• Порядок передачи квартиры покупателю.
• Ответственность за неисполнение условий ПД.

Данный пункт в ПД отображает срок подписания основного ДКП. Если срок в ПД не прописан, то согласно нормативам ГК РФ, основной ДКП квартиры обязан быть подписан на протяжении одного года с даты заключения ПД. Если на протяжении года основной ДКП не заключен, то ПД перестает действовать.

Образец

Ниже предлагаются образцы ПД, с задатком и без него.

Источник: https://dogovor.net/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры и как его правильно оформить

– Продавец квартиры предложил заключить предварительный договор купли-продажи. Насколько мне известно, подписание такого договора совсем необязательно при проведении сделки. Что это за документ, и для чего он требуется? Какие условия необходимо прописать в предварительном договоре купли-продажи, чтобы он стал действительным, и какие риски несут стороны при подписании предварительного договора купли-продажи?

– Действительно, предварительный договор купли-продажи квартиры не является обязательным документом, но он позволяет сделать процесс прохождения сделки более эффективным и снизить вероятные риски.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры и каковы его особенности

Предварительный договор купли-продажи квартиры – это соглашение, указывающее на намерение сторон подписать договор купли-продажи в перспективе на заранее оговоренных условиях. В числе таких условий могут выступать, например, сроки и порядок расчета по договору, цена квартиры и пр.

Подписание предварительного договора особенно оправдано, когда стороны не могут быстро выйти на сделку, и им необходима некоторая отсрочка. Например, если у покупателя нет полной суммы для оплаты стоимости квартиры и он планирует оформить ипотечный кредит. Либо продавцу требуется дополнительное время для улаживания всех формальностей: узаконивания перепланировки, вывоза мебели, вступления в законные права наследования и пр.

Если стороны не исполнят намерения по подписанию основного договора купли-продажи в оговоренные в предварительном договоре сроки (независимо от причины, которая побудила их отказаться от договора), то предварительный договор купли-продажи утрачивает свою юридическую силу. Другой причиной, когда предварительный договор становится недействительным, является подписание основного договора. В указанных случаях сторонам нет необходимости подписывать дополнительное соглашение для расторжения предварительного договора: он автоматически будет аннулирован. После подписания основного договора купли-продажи стороны не могут более ссылаться на положения предварительного договора для защиты своей позиции.

Предварительный договор исполняет функцию необеспеченного обязательства, например, такую, как внесение аванса или залога. Как и авансирование, наличие предварительного договора стимулирует стороны к добросовестному исполнению своих обязательств. Если при внесении залога есть риски его утраты при неисполнении требований, так и предварительный договор дисциплинирует стороны. Дело в том, что при отказе одной из сторон предварительного договора от подписания основного договора вторая сторона может принудить ее сделать это в судебном порядке.

Никакие соглашение об авансе или задатке не предоставляет столь значимой юридической гарантии подписать в перспективе сделку купли-продажи, как предварительный договор. Так, соглашение об авансировании не дает возможности потребовать принудительное заключение договора.

Правовое регулирование

Указание на заключение предварительных договоров купли-продажи содержатся в ст. 429 Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Здесь подчеркивается, что предварительный договор должен позволять четко идентифицировать стороны сделки (содержать данные и реквизиты сторон), а также условия ожидаемой сделки. Какие конкретно условия следует включить – стороны решают самостоятельно.

На основании п. 2 ст. 429 ГК не допускается устная форма договоренности, иначе договор признается ничтожным. Отсутствие существенных условий не делает договор недействительным. Такие условия стороны могут определить самостоятельно или дождаться соответствующего решения суда (на основании п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 ГК).

Исполнение условий предварительного договора допускается обеспечить задатком (по п. 4 ст. 380 ГК) и неустойкой за уклонение от подписания основного договора (по ст. 421, 329, 330 ГК).

Основной договор подписывается в срок, указанный в предварительном договоре, иначе он действует год (по п. 4 ст. 429 ГК). Если в течение срока действия договора одна из сторон предпринимала действия для его подписания, но вторая уклонилась, то в течение 6 месяцев после истечения срока споры о принуждении к заключению договора допускается передать на рассмотрения суда (по п. 5 ст. 429 ГК).

Классификация предварительных договоров

Предварительные договоры в сделках купли-продажи недвижимости бывают нескольких типов:

1. Предварительные договоры, по которым застройщики принимают средства от соинвесторов строительства в качестве платежа за будущую квартиру.
2. Предварительный договор между продавцом и покупателем по ипотечной сделке. Наличие данного документа может потребовать банк-кредитор (это формальный документ для банка).
3. Предварительный договор, который подписывают стороны в рамках сделки на вторичном рынке при необходимости внесения аванса за квартиру.
4. Предварительный договор для органа опеки подтверждает то, что права несовершеннолетних в процессе сделки не будут нарушены (им будет предоставлено равноценное или большее по стоимости жилье).

Каждый из указанных типов договоров имеет некоторые особенности при оформлении и свое целевое предназначение.

Например, предварительный договор в рамках ипотечной сделки имеет важное значение для банка, так как он позволяет банку обосновать выдачу ипотечного кредита на конкретную квартиру (то есть в данном случае инструмент служит элементов внутренней отчетности банка). Но сам банк не будет выступать стороной предварительного договора: такой договор подписывается между продавцом и покупателем, но на условиях банка-кредитора.

Цели подписания

Целями подписания предварительного договора купли-продажи при оформлении ипотечной сделки выступают:

1. Фиксация намерений покупателя приобрести данную квартиру и обязательства продавца продать ее именно этому покупателю.
2. Фиксация параметров будущей сделки купли-продажи, под которую будет выдаваться ипотечный кредит.
3. Фиксация окончательной цены квартиры и определение, сколько вложит в покупку сам покупатель, а сколько доплатит банк из кредитных денег.
4. Определение способа и порядка расчетов между тремя сторонами: продавцом, покупателем и банком: например, в наличной форме через банковскую ячейку или в безналичном формате, до регистрации сделки или после, сразу или частями.
5. Установление даты подписания основного договора купли-продажи квартиры.
6. Фиксация условия получения банком квартиры в виде залога сразу после регистрации права собственности на недвижимость.

Какие требования в обязательном порядке предстоит учесть перед подписанием

В числе таких требований следующие:

1. Предварительный договор обязательно подписывается в той форме, в которой будет подписан основной договор. Это значит, что соблюдение письменного формата является обязательным, в остальном возможны варианты. Это может быть простая письменная форма или форма с нотариальным удостоверением.
2. В предварительном договоре купли-продажи желательно указать все существенные условия предстоящего основного договора. Такими условиями являются описание объекта, позволяющее однозначно установить объект, цена квартиры и указание на лиц, которые там прописаны и обладают правом пользования, и сроки их выписки. Но разница будет в предмете соглашения: по предварительному договору – это намерение подписать основной договор в перспективе, по основному – передать права собственности на недвижимость от одной стороны к другой.
3. Предварительный договор должен содержать сроки и иные условия заключения основного договора. Если предварительный договор не содержит указание на сроки, то по умолчанию он действует в течение года. Если за этот период стороны так и не определяться с тем, нужно ли им подписывать предварительный договор, то последний утрачивает юридическую силу (п. 4 ст. 429 ГК ).

Станет ли договор недействительным без включения существенных условий

Если предварительный договор содержит неправильное указание на предмет, то это может привести к его переквалификации в основной договор купли-продажи, несмотря на название (например, если по предварительному договору вместо намерений сторон предполагается передача права собственности). К подобному заключению пришел недавно суд в определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2019 года №11-КГ19-3.

Нужно ли нотариальное заверение

Для придания предварительному договору юридической силы его совсем необязательно заверять нотариально, но это может понадобиться, если:

1. Основной договор имеет нотариальный формат (например, в случае продажи доли в праве на недвижимость).
2. Стороны пришли к выводу о необходимости прибегнуть к помощи нотариуса.

Нотариальное заверение снижает риски признания предварительного договора недействительным. Например, по той причине, что стороны не осознавали последствий его подписания, что соглашение подписано под влиянием шантажа и угроз, или одна из сторон на момент подписания были признана недееспособной.

При подписании предварительного договора купли-продажи сторонам следует включить в него следующие важнейшие условия:

1. Объект недвижимости. В договоре необходимо как можно более детально описать объект недвижимости. В частности, указать на этаж, площадь квартиры, количество комнат и пр. Если недвижимость покупается на вторичном рынке, то все эти сведения прописывать необязательно: достаточно указать ее кадастровый номер в предварительном договоре. Его можно найти в выписке из ЕГРН. Здесь также прописывают, кому принадлежит объект недвижимости, и как возникло право собственности (например, квартира была унаследована, куплена или приватизирована). Описание недвижимости имеет первоочередное значение для текущего владельца квартиры (продавца). Подписавшись под предварительным договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки по причине того, что он не знал о тех или иных нюансах квартиры (например, о совместном санузле, способе приобретения права собственности продавцом, об отсутствии балкона).
2. Цена договора. В указании цены договора, которая фиксируется в предварительном соглашении, заинтересованы как продавец, так и покупатель. При подписании такого соглашения обе стороны берут обязательства подписать сделку именно при условии уплаты такой цены. Продавец не сможет затем пересмотреть цену в большую сторону только по той причине, что к нему обратился новый покупатель с более выгодным предложением. Аналогичные правила относятся и к покупателю: он не сможет требовать снижения цены от продавца, ссылаясь на то, что подобрал более подходящий вариант для покупки. Если в результате таких действий продавца или покупателя одна из сторон обратится в суд для принуждения подписать договор на условиях предварительного соглашения, то суд с большей долей вероятности займет позицию пострадавшей стороны. Подписание предварительного соглашения обозначает, что цена договора обе стороны утраивает.
3. Сроки договора. Обычно предварительное соглашение содержит указание на три основных срока: сроки заключения основного договора купли-продажи, переоформления прав собственности в Росреестре и фактической передачи недвижимости. Для продавца важное значение имеют сроки передачи денег, для покупателя – освобождения квартиры и выписки всех жильцов. Освобождение квартиры от мебели, жильцов и пр. и ее юридическое освобождение – это разные вещи. Под юридическим освобождением понимается период времени, в течение которого продавец обязан сняться с регистрационного учета и снять с учета всех членов семьи. Снятие с регистрационного учета – это услуга, которая занимает не один день, что нужно учесть в договоре.
4. Расчеты по сделке. Переход права собственности наступает только после государственной регистрации сделки, которая занимает несколько дней. Весь это период времени квартира юридически находится в собственности продавца. В связи с этим момент передачи денег от покупателя к продавцу несет немало рисков. Если передать деньги до завершения сделки, то сильно рискует покупатель, после – продавец. Поэтому сторонами обычно применяются более безопасные способы передачи денег: вся сумма помещается в банковскую ячейку, на специальный банковский счет или на нотариальный депозит. Основанием для получения доступа продавца к деньгам становится документ, подтверждающий переход права собственности на недвижимость к покупателю (выписка из ЕГРН) либо дополнительные документы – например, юридическое освобождение квартиры.
5. Порядок внесения аванса или задатка. Нередко предварительные договоры ставят цели документальной фиксации авансирования по договору. Размер аванса стороны определяют по своему усмотрению, но им необходимо учесть, что при внесении существенной части цены недвижимости такой договор можно признать основным, а не предварительным (по п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 2011 года №54). Продавцу и покупателю стоит понимать разницу между авансом и задатком. При отказе продавца или покупателя от подписания контракта аванс возвращается в полном размере покупателю. При оформлении задатка, если от сделки откажется покупатель, продавец сохранит за собой задаток, если продавец – то он обязан вернуть двойную сумму задатка в пользу покупателя (на основании п. 2 ст. 381 ГК).
6. Ответственность сторон и их обязанности. Это, например, необходимость оформления продавцом нотариально заверенного согласия супруги на проведение сделки или получение согласия от органов опеки на сделку. Но основная ответственность по предварительному договору связана с отказом или уклонением от заключения основного договора. Под уклонением понимаются ситуации, когда одна из сторон под любыми предлогами не идет на подписание договора: например, не отвечает на письма, придумывает разные отговорки или откладывает сроки подписания. Такую сторону можно обязать не только подписать договор через суд, но и компенсировать понесенные затраты (например, на вынужденную аренду квартиры покупателем). Продавец и покупатель вправе прописать конкретные штрафные санкции за срыв подписания договора.

По усмотрению сторон в договор допускается включить и такие его важные условия, как:

1. Основания, по которым расторжение предварительного договора возможно без каких-либо дополнительных санкций (например, форс-мажор и пр.).
2. Сроки для возврата аванса при незаключении основной договоренности.
3. Подтверждение того, что квартира не обременена на момент подписания договора, и продавец обязуется не обременять ее. В частности, продавцу нужно предоставить гарантии о том, что квартира не заложена, не находится под арестом, не является предметом судебных споров, не оформлена по договору пожизненной ренты и пр. За нарушение указанного пункта целесообразно предусмотреть штраф для продавца и возможность отказа покупателя от подписания основного договора.

Заставить подписать договор в судебном порядке вторую сторону допускается через полгода после наступления той даты, когда основной договор должен быть подписан.

Хотя все эти условия необязательно включать в предварительный договор, стороны предпочитают договориться обо всем заранее и прописать все в договоре как можно более подробно.

Несмотря на то что предварительный договор весьма детально регламентирует предстоящую сделку, требовать от покупателя совершения каких-либо юридически значимых действий вторая сторона не вправе (например, передавать деньги за квартиру). Аналогично не допускается предъявление требований со стороны покупателя: он не может потребовать выселения продавца, ссылаясь на предварительный договор купли-продажи.

Риски предварительного договора купли-продажи

Покупатель недвижимости обычно менее защищен в сделке по сравнению с продавцом. Но даже подписание предварительного договора не гарантирует, что квартира достанется ему по указанной цене, а также сохраняют свое влияние следующие риски:

1. Риски того, что предварительный договор признают недействительным. Например, при несоблюдении формы договора, наличии существенных ошибок, несогласовании существенных условий (в частности, если описание не позволяет четко идентифицировать объект недвижимости) и пр.
2. Отсутствуют 100% гарантии на получение недвижимости. Такое соглашение не позволяет однозначно утверждать, что квартира или дом будут ему проданы. Не все покупатели готовы отстаивать свои права в судебном порядке.
3. Риски потерять свои деньги, внесенные в виде аванса или задатка. Если средства перечислены по предварительному договору, а продавец после этого скрылся, то взыскать с него деньги будет достаточно сложно. Придется обращаться в полицию или суд.
4. Наличие обременения на квартиру, например, по договору пожизненной ренты или аренды помещения (договоры аренды на сроки от 11 месяцев должны регистрироваться в Росреестре). Для снижения указанного риска целесообразно предварительно заказывать выписку из ЕГРН, где должны содержаться данные об обременениях.
5. Риски столкнуться с двойной продажей жилья. Такие риски сохраняются как по отношению к сделкам между физическими лицами, так и заключенных с застройщиком. Так как предварительные договоры нигде не регистрируются, то высоки риски продажи одной квартиры сразу нескольким людям. Само по себе подписание с застройщиком предварительного договора купли-продажи квартиры нельзя рассматривать, как нарушение закона, но его особенность состоит в том, что он фиксирует намерения сторон и не накладывает на застройщика обязательство исполнять свои планы. Так, в случае недостроя дома покупателю по предварительному договору весьма сложно будет доказать факт инвестирования в строительство.

Как расторгнуть

Предварительный договор купли-продажи прекратит свое действие на следующих основаниях:

1. Стороны так и не заключили основной договор купли-продажи, и ни одна из сторон не обратилась в суд с требованием принудить вторую к подписанию контракта в течение года.
2. Стороны подписали основной договор.
3. Стороны расторгли предварительный договор по соглашению сторон.

Стороны вправе предусмотреть перечень ситуаций, когда это допустимо (например, на квартиру наложили арест; банк отказал покупателю в предоставлении ипотеки на покупку данной конкретной квартиры; банк потребовал согласования перепланировки, а это длительная и дорогая процедура, на которую не согласен продавец; органы опеки и попечительства не дали своего согласия на сделку и пр.).

Таким образом, предварительный договор – это соглашение, которое обязывает стороны в перспективе подписать основной договор купли-продажи квартиры. В этом состоит ключевое предназначение данного документа. Если одна из сторон откажется подписывать сделку на оговоренных в предварительном договоре условиях, то ее можно принудить к подписанию договора в судебном порядке. Предварительный договор в обязательном порядке имеет письменную форму и содержит в себе существенные условия из основного договора купли-продажи. Подписание предварительного договора не является обязательным и необходимость его формирования определяется по решению сторон.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/predvaritelniy-dogovor.html

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

При покупке недвижимости накануне оформления Основного договора стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или без него. Документ дает возможность подтвердить намерение приобрести жилье, а при изменении жизненных обстоятельств — скорректировать некоторые пункты или отсрочить покупку. Его составление не обязательно, однако в некоторых случаях без предварительного договора не обойтись.

Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры

По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:

1. На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель — готовность купить недвижимость в установленный срок.
2. Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
3. Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
4. Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.

Чем отличается предварительный договор купли-продажи квартиры от основного договора

Главное отличие Предварительного и Основного договора в том, что последний не дает оснований для обретения права собственности на недвижимость. По договору не производится передача квартиры или денежных средств в оплату жилья. Кроме этого, существуют иные особенности, на которые следует обратить внимание:

1. Предмет договора в ПДКП может быть описан менее детально, чем в Основном. Достаточно указать точный адрес. Однако при желании стороны могут вдаваться в подробности, указывая количество комнат, площадь и прочие нюансы.
2. Несмотря на конкретное указание цены квартиры в ПДКП, оплата при его заключении не производится. Единственное, что могут стороны — договориться о внесении аванса или задатка в счет суммы по Основному договору.
3. Предварительное соглашение по умолчанию действует всего год, после чего или считается недействительным по обоюдному согласию сторон, или расторгается в судебном порядке. Срок действия Основного договора не ограничен. Это значит, если стороны заключили соглашение о купле-продаже квартиры, при необходимости — заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре, он действует до окончательного исполнения обязательств. Конечно, в нем могут быть временные ограничения, например, по сроку выплаты всей стоимости квартиры или конкретной даты выписки жильцов.
4. Предварительный договор должен заключаться в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно. В отличие от него, Основной договор купли-продажи может быть также заключен в простой форме, а в некоторых случаях — в нотариальной (при продаже квартиры недееспособного, несовершеннолетнего гражданина или в случае продажи квартиры в долевой собственности). При этом госрегистрация в Росреестре — обязательная процедура.

ПДКП может включать дополнительные гарантии исполнения обязательств — аванс или задаток.

Между понятиями «аванса» и «задатка» существенная разница.

Задаток максимально точно отвечает критерию средства обеспечения договора. Согласно ст. 380 ГК РФ, это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне. Задаток является частью платежа, предназначенного для покупки квартиры. Он вносится как доказательство намерения добросовестно исполнить договор.

Какой бы ни была сумма задатка, соглашение о его внесении должно быть оформлено в письменном виде.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство исполнить невозможно либо стороны сами пришли консенсусу по поводу отмены сделки, задаток может быть возвращен. Однако если покупатель откажется от намерения купить квартиру, задаток, оставленный им, останется у продавца. Последний также может понести потери. Если продавец возьмет задаток и передумает продать недвижимость, он должен отдать задаток в удвоенном размере. Кроме того, нарушитель обязательств должен возместить контрагенту понесенные убытки.

Еще одна распространенная форма платежа, осуществляемого до совершения сделки — заключение договора с авансом. Он составляет процент от основной суммы соглашения. В случае прекращения обязательств этот платеж необходимо вернуть, но с учетом издержек понесенных второй стороной.

Если сумму нельзя отнести к задатку, она считается авансом.

Для Покупателя и Продавца более предпочтительная форма обеспечения исполнения договора — задаток (не путать с залогом, когда на имущество накладывается обременение). Его уплата предполагает более серьезные негативные последствия в случае нарушения пунктов ДПКП. Если стороны соглашаются на внесение задатка, значит, не боятся возможных трудностей и решительно настроены на совершение сделки.

Условие об оплате задатка может быть включено в предварительный договор купли-продажи квартиры. Передавая денежную суму в качестве задатка, стороны оформляют расписку о том, что Покупатель передал, а Продавец принял определенную сумму, причем в расписке должно фигурировать слово «задаток», иначе действие будет расценено как уплата аванса.

К чему обязывает, риски покупателя, последствия нарушения договора

Предварительный договор обязывает Покупателя к приобретению квартиры в будущем. Если он откажется, то рискует потерять выплаченную сумму задатка. Не исключено даже начало судебного процесса. Дело в том, что согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случае нарушения обязательств каждая из сторон договора имеет право требовать в суде оформление продажи квартиры в течение полугода с момента неисполнения обязательств.

Что касается рисков, то на рынке вторичного жилья заключение ПДКП никаких исков не несет. Все предельно ясно и прозрачно. Есть желание заключить ПДКП — пожалуйста, закон дает такое право, нет желания давать какие-либо обязательства — договор не заключается. Тогда при оформлении продажи сразу готовится Основной договор.

Наибольшие риски сопряжены с покупкой жилья по ПДКП на первичном рынке. Дело в том, что застройщик должен оформлять с покупателем договор долевого участия (ДДУ). Согласно такому документу, ответственное лицо занимает деньги у инвестора (покупателя квартиры), а в ответ обязуется по окончании строительства заключить договор, следствием которого будет переход права собственности от застройщика к покупателю.

Подмена ДДУ на ПДКП означает, что у Покупателя не возникнет права потребовать у застройщика передачу квартиры в собственность. Если строительство окажется незавершенным, в лучшем случае инвестор сможет вернуть обеспечительный платеж.

Следует учесть, что при оформлении ДДУ исключен риск «двойной продажи», а ПДКП можно заключить несколько раз. Тогда на достроенную квартиру будет претендовать несколько обманутых вкладчиков.

Оформить договор о намерении продать квартиру можно:

• самостоятельно;
• с помощью нотариуса;
• в риелторском агентстве.

Первый способ самый дешевый и опасный, поскольку малейшая неточность формулировок пунктов, которые может содержать типовой договор, превратит ПДКП в бесполезную бумагу. О том, как оформить документ правильно, необходимо спросить у юриста.

Нотариус может помочь грамотно составить документ, оценить дееспособность сторон, подтвердить, что действия Продавца и Покупателя добровольны.

Риелторы в основном действуют в интересах Продавца. Защита Покупателя их волнует в последнюю очередь. В превалирующем большинстве случаев в качестве обеспечения сделки предлагается указать, что покупатель вносит аванс, возврат которого крайне затруднителен.

Документ не подлежит госрегистрации, не является основанием для перехода права собственности.

Срок действия

Указывать срок действия предварительного договора не обязательно, однако если Покупателю (Продавцу) важно, чтобы сделка была совершена в течение определенного срока, то необходимо оговорить, что Основной договор должен быть заключен, например, в течение 6 месяцев. О том, сколько действует бессрочный предварительный договор купли-продажи, указано в п. 4 ст. 429 ГК РФ. По умолчанию документ действителен в течение 1 года.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры

При составлении ПДКП необходимо помнить о следующем:

• в документе должен быть четко определен предмет договора;
• пункты формулируются лаконично и доходчиво без допуска возможности разночтения.

Договор выглядит как проект Основного соглашения, повторяющего его пункты и подлежащего заключению по истечении установленного промежутка времени. По согласованию сторон отдельные положения могут быть изменены.

В договоре выделяют существенные и дополнительные условия.

К существенным условиям причисляют:

• Сведения о сторонах договора: ФИО, паспортные данные, место жительства. Если договор составляет поверенный, следует указать ее ФИО, номер и срок действия доверенности.
• Предмет договора — это квартира. В ПДКП требуется указать характеристики, позволяющие распознать объект. Сюда входит: местоположение жилья (город улица, дом); количество жилых и нежилых м2; этажность дома, в котором расположена квартира; количество комнат; некоторые нюансы, влияющие на принятие решения о покупке. Также следует указать документ, на основании которого покупатель распоряжается имуществом.
• Стоимость недвижимости. Цену указывать обязательно, ведь ее изменение — повод для отказа от сделки.
• Способ взаиморасчетов. Стороны могут договориться об оплате наличными, о безналичном расчете, оплате путем использования банковской ячейки или с условием привлечения ипотечных средств или маткапитала.
• Наличие лиц, имеющих право на использование объекта. В документе необходимо оговорить, в какие сроки все жильцы должны сняться с регистрационного учета и покинуть помещение.
• Срок действия договора. Он может быть указан или нет. Рекомендуется внести ясность, до какой даты должна быть осуществлена сделка. По ее истечении договор будет считаться недействительным.
• Гарантии исполнения договора. Здесь оговаривается внесение аванса или задатка.
• Расходы за совершение сделки. Следует обозначить, на кого будут возложены затраты за нотариальное удостоверение, сбор документов. Подробнее: Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры
• Штрафные санкции. В ПДКП указывается, какое наказание ждет нарушителя обязательств.

Вне зависимости от того, произведено ли нотариальное заверение договора, он имеет юридическую силу и влечет правовые последствия.

Стороны обязуются совершить сделку, однако непредсказуемые обстоятельства могут стать причиной отказа от былых намерений. Тогда события развиваются по одному из возможных сценариев:

1. Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
2. Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
3. Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.

Как отказаться от предварительного договора

На стадии подписания договора каждая из сторон может просто отказаться его заключать. Если документ уже подписан, то есть возможность прекратить обязательства или изменить существенные условия (например, цену квартиры).

Для изменения условий необходимо составить дополнительное соглашение. Это возможно лишь в том случае, если вторая сторона не против.

При составлении ПДКП необходимо четко оговорить, действительно ли Продавец (Покупатель) решительно настроен на продажу или покупку, возможен ли отказ. Если есть некоторые нюансы, например, ожидается встречная сделка, от которой зависит последующая продажа, указывать положение о внесении задатка не стоит.

На практике при срыве сделки по вине продавца в 99% случаев задаток просто отдается покупателю в исходном размере (без двойного увеличения).

Бывают случаи, когда принципиальный покупатель, потративший время на поиски и воодушевленный предстоящей покупкой, хочет вернуть задаток в двойном размере. Тогда придется обращаться в суд, а это дополнительные траты времени и денег, и в конечном итоге суд, учитывая материальное положение продавца, может обязать нарушителя к осуществлению выплат, например, по 2 тыс. руб. в месяц.

Предварительный договор — важная, а порой и крайне необходимая составляющая процесса приобретения квартиры. Без него продавцу не удастся получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а покупателю — взять в банке ипотеку. К составлению документа следует подходить максимально ответственно. Лучшая защита от неисполнения обязательств — обеспечение договора задатком. При этом обе стороны могут претендовать на возврат средств, в отличие от аванса, где в плюсе остается только продавец.

Нередко положения ПДКП формулируются настолько неверно, что признать права и обязанности по изложенному просто невозможно ввиду ряда противоречий законодательству.

Чтобы получить защиту от срыва сделки, надо выяснить заранее: для чего нужен задаток при оформлении предварительного купли-продажи? Как заключается сделка? Какие риски существуют для покупателя и продавца при отказе от сделки? Как выгладит и сколько действует предварительный договор? Нужно ли нотариальное заверение? Ответы на все вопросы бесплатно предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-i-bez/

Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

Зачем заключается?

Это соглашение имеет еще одно название, представленное в виде аббревиатуры – ПДКП. В нем прописывается, какая сумма должна быть уплачена. Реальной сделки не происходит, но за покупателей резервируется помещение, а сама квартира снимается с торгов в его пользу.

Причин, по которым нельзя заключить основной договор, может быть несколько. К ним можно отнести:

• Отсутствие средств или документов. Обычно, средств для совершения сделки может не быть у покупателя, который, например, ждет, когда его запрос на кредит удовлетворить банк. Документов может не быть у продавца, которому нужно время на полную комплектацию пакета.
• Если в квартире проживает не один собственник, а несколько, причем один из них претендует на долю и является не достигшим 18 лет, то процесс одобрения органов опеки займет значительное время.

Правильное указание сроков и условий исполнения сделки укрепит ваши отношения с продавцом (покупателем) в рамках чистоты юридического процесса.

Документ имеет собственные рамки существования. Он входит в силу, когда стороны поставили подписи и согласовали все пункты.

С этого момента, покупатель закрепляет за собой право приобрести квартиру, но не является ее полным собственником т.е распоряжаться ей он не вправе. Продавец же продолжает являться собственником, но получить плату не может до подписания главного соглашения.

Кто составляет?

Будучи прообразом основного договора, ПДКП не подлежит регистрации в Госреестре. В процессе составления описайтесь на ст. 429 ГК РФ. Только в этом случае, он имеет юридическую силу.

При покупке квартиры от застройщика

В случае, когда дом еще не эксплуатируем, заключают договор долевого участия.

При оформлении ипотечного кредита

В этом случае, вместо двух сторон образуется три, последней из которых является банк. Именно от него зависит, получит ли покупатель кредит на покупку жилья. Этот пункт нередко фигурирует в предварительном соглашении. Без него степень риска по срыву сделки растет.

Как говорилось выше, нотариальное подтверждение не требуется. Но банк, порой, требует его, будучи заинтересованным, чтобы сделка состоялась, а одобренный кредит был реализован.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Если покупатель отказывается от сделки, документ теряет юридическую силу, а задаток остается у продавца. Правило действует и наоборот. Если продавец срывает сделку, то согласно п. 2 ст. 381 ГК он возвращает задаток, причем в двойном размере.

Помните! Если в расписке не фигурирует задаток, то уплаченная сумма автоматически превращается в аванс.

При любом раскладе, он возвращается покупателю при срыве сделки. Важно помнить, что аванс на практике возвращается не полностью.

Оформление документов и прочие дела по подготовке к подписанию основного договора тоже требует денег. Поэтому, если сделка сорвалась, покупателю возвращается аванс за вычетом издержек.

Продавец документальной фиксирует издержки.

Для реализации задатка требуется расписка. Ее подписывает продавец, принявший сумму.

Срок действия

Данный момент регулируется п. 4 ст. 429 ГК РФ. Стороны договорных отношений могут самостоятельно указать срок действия. Если же дата не обозначена, то предварительный ДКП будет иметь юридическую силу в течение одного календарного года. Подписать основной договор можно в другой день, когда покупатель найдет деньги, а продавец соберет пакет бумаг.

Помните, что если дата не указана, а со сторон не поступает предложений подписать основное соглашение, то ПДКП автоматически теряет силу.

Основания для расторжения ПДКП

К основаниям для расторжения соглашения относят:

• Нежелание в определенный срок заключать основной договор.
• Ошибки в договоре. Например, при написании реквизитов или паспортных данных.
• Обоюдное согласие на расторжение.

ПДКП важен для покупателя и продавца. Старайтесь заключить сделку правильно, в документе не должно быть недостоверной информации. Внимательно отнеситесь к его заполнению, ставьте подпись тогда, когда полностью уверены в своем решении.

Предварительный договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами при возникновении желания совершить сделку. В нем содержатся обязательные для выполнения условия, после исполнения которых обе стороны могут приступать к составлению основного соглашения.

Особенности документа

Предварительный договор по продаже квартиры — это официальный документ, который закрепляет желание продавца и покупателя подписать главное соглашение на указанных конкретных условиях. Все они прописываются в тексте данного договора, составленного по форме основного.

Важно иметь в виду, что несоблюдение этих требований приводит к его недействительности.

В документ должна быть включена информация о жилом объекте, согласованная дата подписания главного соглашения, все существенные условия совершения сделки. Правовые основы заключения этого типа договора купли-продажи прописаны в ст. 429 ГК РФ.

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Очень часто после оформления предварительного договора купли-продажи, покупатель отдает продавцу некоторую сумму денежных средств. Однако этот ход неверен — внесение оплаты по этому документу вообще не должно происходить. При этом в тексте можно указать, какую сумму авансового платежа получает продавец при заключении основного соглашения.

Снижение рисков

Предварительный договор подписывается сторонами с целью снижения риска дальнейшего несовершения сделки. Существует несколько причин, по которой желательно его оформлять.

Продавец не оформил документы, которые необходимо представить при продаже жилья. Следовательно, ему необходимо дополнительное время чтобы это сделать.

Собственник в данный момент отсутствует в городе, и ему нужно время для возвращения или оформление доверенности на продажу имущества.

Любая из сторон договора вступает в наследство (процедура, как правило, занимает до полугода), и они хотят закрепить свое желание совершить сделку. Тем не менее, лучше не подписывать такого документа до тех пор, пока нотариус не выдал свидетельство о наследовании, чтобы документ вступил в юридическую силу.

Также могут существовать и другие причины, которые способны побудить стороны заключить предварительный договор. Внесение в документ существенных для какой-либо стороны условий, снижает риск дальнейшего срыва запланированной сделки.

Как составить?

От каждой из сторон в подписании этого соглашения должны участвовать те лица, которые будут подписывать и основной. Это означает, что если жилье находится в совместной собственности у нескольких лиц, все они также должны быть указаны в этом соглашении. То же самое относится и к покупателям, если покупка производится несколькими людьми.

Очень важно присутствие на этом этапе всех участников сделки. Если, к примеру, один из владельцев находится в отъезде, а остальные уверяют что «он не против», то в конечном итоге может оказаться, что обязательства по продаже он на себя не принимает, а следовательно, не будет участвовать в конечной сделке, что приводит к ее срыву.

В договоре нужно наиболее точно и полно описывать жилье, являющееся объектом его заключения. Надо полностью указать адрес нахождения квартиры, этаж, точную площадь (общую и жилую), количество и расположение комнат. Допускается приложить к этому документу технический план квартиры из БТИ.

Также здесь можно четко прописать, как покупатель будет расплачиваться — полностью или частями, с авансом или без него. При внесении денег частями стоит указать даты, когда каждая сумма должна быть уплачена.

Кроме этого, фиксируется способ оплаты приобретаемой квартиры — наличными, банковским переводом, платеж на пластиковую карту и т. д.

Одним из важнейших пунктов документа является указание срока, в течение которого должно быть подписано главное соглашение. При этом стоит иметь в виду, что если не указана точная дата, то основной договор нужно заключить в течение одного года с даты оформления предварительного.

Несмотря на неправомерность передачи аванса после подписания этого договора, его участники все равно часто так делают. Если передача произошла, то в документе можно конкретно прописать дальнейшие действия с переданными деньгами — когда они возвращаются покупателю, а когда остаются у продавца.

Можно также явно указать, что эта сумма идет в погашение стоимости квартиры.

Еще один важный момент, который стоит отразить в договоре — результат проверки правоустанавливающих документов на жилье. Нужно указать реквизиты свидетельства о регистрации, отсутствие обременения на квартире — залога (как купить или продать квартиру с ипотечным обременением?), аренды, ареста, а также фиксация факта, что объект не находится под действием отчуждения.

Часто встречающиеся ошибки

Порой при приобретении квартиры в еще только строящемся доме, застройщик хочет подписать с покупателем предварительный договор купли-продажи (на что обратить внимание при покупке квартиры у застройщика?). Однако это является неправильным, потому как объектом соглашения выступает непостроенное на момент подписания жилье.

Документ можно признать ничтожным, если не полностью или с ошибкой указаны личные данные сторон, характеристики квартиры, а также стоимость покупки.

Предварительный договор — это документ, который закрепляет желание сторон совершить куплю-продажу квартиры.

При этом документ не фиксирует передачу права собственности и не подлежит государственной регистрации. Он обязательно должен содержать данные сторон, описание квартиры или доли и сумму, по которой она продается.

Я сам риэлтор → Документы→ Предварительный договор купли продажи квартиры

Вашему вниманию представлен образец предварительного договора купли-продажи квартиры составленный в простой письменной форме.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. Москва Двадцать пятое апреля 2015 г.

Как видно из этого образца, предварительный договор купли-продажи квартиры начинается с перечисления участников данного договора. Указываются полностью фамилия, имя отчество, дата рождения цифрами в формате «день, месяц, год», паспорт серия и номер, наименование органа, выдавшего паспорт, дата выдачи паспорта, место регистрации согласно паспорту.

Если продавцов и/или покупателей больше одного, то остальных участников договора необходимо так же подробно прописывать.

Рассмотрим основные пункты предварительного договора купли-продажи квартиры (комнаты).

• 

Во втором пункте указывается вид права и документы, на основании которых принадлежит квартира продавцу. Эти данные можно взять из свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Если квартира принадлежит только одному человеку, то в графе «Вид права» будет указанно «Собственность», если продавцов несколько, как правило, указывается «общая долевая собственность». Правоустанавливающие документы берутся из графы «Документы основания», и в предварительном договоре прописываются все эти документы, так же как и в свидетельстве о праве собственности.

Третий пункт — условия заключения предварительного договора: 3.1 Стоимость продаваемой квартиры, указывается цифрами и прописью; 3.2. Порядок расчета между сторонами: размер задатка и сроки окончательного расчета между сторонами.

Суммы так же указываются цифрами и прописью. Пункт 3.3 понятен без пояснения.

3.5. Порядок оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности.

Четвертый пункт говорит о том, что участники предстоящей сделки обязаны до заключения основного договора купли-продажи подготовить все необходимые документы для государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

Пятый пункт — сроки заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Шестой пункт описывает ответственность участников договора друг перед другом за не исполнение своих обязательств.

Восьмой, десятый и одиннадцатый пункты комментировать не буду. Думаю там всё понятно и так.

Подписи сторон. Договор подписывается следующим образом: каждый участник договора на соответствующей строчке пишет полностью свои фамилию, имя, отчество и подпись.

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры

Что касается расписки о получения задатка, то я рекомендую Вам писать ее от руки. В расписке обязательно подробно указывают, кто и от кого получил денежную сумму, саму сумму прописывают цифрами и прописью, на основании чего и в качестве чего передана эта денежная сумма. Можно воспользоваться образцом, представленным ниже.

Скачать расписку о получении задатка

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п.

Имеет ли преддоговор юридическую силу?

Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

• требовать внесения полной стоимости приобретаемого имущества;
• посягать на вещные права собственника имущества: вселяться в квартиру, прописываться и производить иные действия.

Правоспособность документа имеет ограниченный период: с момента его подписания – до заключения сделки купли-продажи, когда будет составлен и подписан основной договор.

Обязателен ли ПДКП и когда он составляется?

Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.

Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:

1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.

Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:

1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

• в банк при оформлении ипотеки;
• в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
• в органы опеки и попечительства.

В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

Существенные условия соглашения

Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

• наименование документа;
• время (дата) и место составления;
• существенные условия;
• подписи и реквизиты сторон.

1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
3. Место регистрации.

Относительно юридических лиц используются данные:

• наименование компании;
• реквизиты компании;
• юридический адрес;
• должность представителя, действующего от её лица;
• Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

Обязательно должны быть внесены сведения:

Сделка с обременением

Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

Источник: https://101dogovor.ru/sostavlenie-zaklyuchenie-i-rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-ego-riski-i-garantii/

Похожие записи:

• Замена старых авто прав на новые в 2021
• Пдд превышение скорости от 20 до 40 кмч
• Приказ о возвращении из командировки