Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие вопросы можно задать при покупке квартиры в новостройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
В большинстве случаев она опирается на следующие факторы. Участие в апелляционной инстанции. Как известно из практики, юриспруденция является неточной наукой.
Правильные вопросы к застройщику
Как правильно «читать» рекламу новостройки, о чем спрашивать застройщика, на что обратить внимание на стройплощадке и при посещении отдела продаж –экономим время при выборе объекта и снижаем риски при покупке жилья.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Казалось бы, у покупателей жилья в новостройках сегодня есть вполне приличный выбор. И хотя откровенно недобросовестных застройщиков в наше время в Москве и Подмосковье уже практически не осталось, следует помнить, что сейчас сложное для строительной отрасли время, риски растут для всех игроков, поэтому важно выбирать не просто хорошее по потребительским характеристикам жилье, но и обращать внимание на надежность проекта и девелопера. Конечно, 100%-ной гарантии, что у компании все будет безоблачно с бизнесом, не может дать никто, даже сотрудники этой самой компании. Но есть некоторые прямые и косвенные признаки, по которым уже в начале поисков можно отличить хороший проект от более рискованного.
Участники рынка недвижимости рассказали, какие факты должны стать стоп-сигналом для потенциального покупателя.
Ольга Павлова, директор Департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»):
– Любая реклама – неважно, в газете, на сайте или на уличном щите – обязательно должна четко указывать название компании-застройщика и адрес его сайта. Это позволит еще до прихода в офис продаж выяснить важную информацию о самом застройщике и его опыте, почитать форумы дольщиков или жильцов уже построенных им объектов. Правда, если уже из рекламы вам не понятно, что это за объект и кто его строит, на дальнейшие изыскания можно не тратить времени.
На сайте застройщика должно быть размещено большинство нужных вам данных. Например, о кредитующих проект крупных государственных банках-партнерах и аккредитации в них самого объекта по ипотеке. Это дает дополнительную гарантию, что объект будет достроен в любом случае. На сайте обязательно должна быть размещена проектная декларация комплекса – если этого нет, лучше с таким объектом не связываться.
Кроме того, здесь должна находиться основная информация о проекте: его этажности, количестве квартир на этаже, технологиях строительства, оформлении входных групп, инженерном оснащении, наличии внутренней инфраструктуры, охране и т.д. Далее следует изучить особенности ближайшего окружения комплекса: наличие вокруг парков, детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочее. Посмотрите планировки квартир – на сайте надежного проекта они, как правило, тоже должны быть. На некоторых сайтах (в том числе и на наших) можно даже в режиме реального времени отслеживать процесс строительства. Ну и, конечно, здесь обязаны находиться четкие и правильные контактные данные – адрес офиса продаж, телефоны, почта.
Если к этому моменту у вас сложилось благоприятное впечатление о застройщике и самом проекте – можно позвонить в офис продаж для уточнения деталей, которые для вас важны, но остались неясными. Позвонив, уточните, есть ли в продаже квартира с интересующими вас характеристиками (площадь, количество комнат, стоимость, наличие отделки и т.д.). Если таких в продаже осталось немного или они попадают под какую-нибудь акцию, лучше забронировать квартиру прямо по телефону и договориться о времени вашего визита. Кстати, об акциях – реклама часто несет в себе информацию о специальных ценах или скидках. Уточните по телефону, правильно ли вы поняли условия акции.
Придя в офис, задавайте как можно больше вопросов. Прежде всего советую очень внимательно изучить правовую базу проекта: договор аренды земельного участка или свидетельство о собственности на него, разрешение на строительство, инвестиционный контракт и прочие документы, проясняющие обязательства застройщика перед городом. А заодно и продавца: тут главное – проверить грамотность оформления и сроки действия агентского договора риэлтора – он подтверждает право продавать квартиры. Отсутствие таких документов – явный повод задуматься.
Обязательно поинтересуйтесь возможными схемами покупки: ипотекой, рассрочками и т.п. Даже если изначально вы были настроены на полную оплату квартиры, все же попросите специалистов рассказать вам и об альтернативных вариантах, возможно, какой-то из них окажется выгодным.
Не стесняйтесь расспрашивать обо всем: о транспортной ситуации в районе, стоимости коммунальных услуг, наличии услуг по подготовке и согласованию проекта перепланировки и по отделке помещений. Спросите про материал стен, отделки фасадов, мест общего пользования, разводке инженерных коммуникаций в квартире, изготовителя окон. Рассказывать вам всё должны четко и понятно.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»:
– По красочному буклету трудно представить себе масштаб будущего дома и его расположение относительно каких-либо уже существующих объектов. Поэтому есть опасность выбрать квартиру, которая по представлениям клиента должна выходить «вот на ту церковь», а по факту, когда дом будет построен, ее окна окажутся прямо напротив трубы ТЭЦ.
Чтобы этого не случилось, попросите менеджера сориентировать вас по макету дома, уточните, куда будут выходить окна именно вашей квартиры, а также постарайтесь выяснить, каковы планы освоения данной локации, кстати, эти сведения можно получить и в районной администрации.
При звонке в офис застройщика или продавца обязательно нужно узнать, в порядке ли разрешительные документы на строительство, особенно проектная декларация и документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок. Все эти документы должны быть размещены на сайте проекта и/или застройщика, а в офисе вам по первому же требованию должны показать их копии. Если с этим возникает заминка, не торопитесь подписывать договор.
И, наконец, находясь уже непосредственно в офисе продаж, следует задать более подробные вопросы по инфраструктуре – что предполагается построить, в какие сроки, есть ли уже проекты на эти объекты. Также не забудьте выяснить, в каком виде будет сдаваться квартира – с отделкой или нет, как будет решаться вопрос в случае, если после сдачи дома возникнут расхождения по площади квартиры. Кроме того, есть резон уточнить условия оплаты, возможность оформления рассрочки (если она вас интересует) и, конечно, посмотреть, есть ли активность на площадке.
Георгий Новиков, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
– Если реклама сделана застройщиком слишком просто, без применения современных технологий, 3D-визуализации и прочих привычных уже покупателю эффектов, то это говорит о том, что застройщик не вложил средства в стоящую рекламу или что он не следит за последними технологиями в области маркетинга. Это все косвенные факторы, которые не должны останавливать от покупки, но в принципе могут насторожить покупателя. Вообще реклама низкого уровня исполнения присуща для застройщиков комплексов, которые сильно удалены от Москвы.
Сейчас на рынке уже не встречается реклама, которая откровенно содержит ложную информацию или вводит клиентов в заблуждение. Да, в рекламе постоянно встречается информация «5 минут до метро» или «10 минут до МКАД», уже сами покупатели привыкли, что в реальности время до указанного пункта назначения будет в два раза больше.
Насторожиться покупатель должен в том случае, если сложно дозвониться до компании-застройщика, если там вовсе некоторое время никто не берет трубку. В минус застройщику будут непрофессиональные ответы менеджера, грубые формы взаимодействия или отсутствие справочной информации по проекту. Клиент вправе уже по телефону узнать если не конкретную цену, то хотя бы диапазон цен на интересующий вид квартир. В том случае, если вместо конкретного ответа потенциальному покупателю предлагают подъехать в офис продаж, где он получит подробную информацию, также должно насторожить. Сейчас, когда покупательский спрос снижен, застройщики клиентоориентированы и борются за каждого покупателя, поэтому вышеуказанные ситуации точно должны вызвать вопросы. А вот стоп-сигналом к покупке может послужить уклончивый отчет или вовсе отказ менеджера сообщить, по какой схеме осуществляется реализация квартир в проекте. Если продажи идут не по 214-ФЗ, в крайнем случае, не по договору ЖСК, такая покупка выглядит рискованной.
При посещении отдела продаж и стройплощадки может насторожить плохая организация стройки, то есть строительные материалы неорганизованно лежат на стройке, особенно если без защиты, под дождем. Также должна соблюдаться техника безопасности.
Стоит присмотреться к проекту подольше, понаблюдать за динамикой строительства или отказаться от покупки квартиры в комплексе, если при визите строительной площадки потенциальный клиент не видит работы строителей и строительной техники. К тому же нужно учесть, что одновременно должно вестись несколько видов работ.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Источник: https://www.cian.ru/stati-pravilnye-voprosy-k-zastrojschiku-218270/
Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?
Каждому покупателю хочется выбрать лучшую, идеально отвечающую его требованиям квартиру. Каждый стремится наиболее рационально использовать имеющиеся накопления и не допустить ошибок. Однако опыта в этом вопросе зачастую нет, поскольку приобретать недвижимость приходится нечасто.
Давайте разберемся, как же грамотно построить разговор с застройщиком, что нужно обязательно прояснить и на что обратить внимание.
Предварительный сбор информации
Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике. Интересуетесь ЖК «Преображение»? Гуглите и яндексите не только «жк преображение отзывы», но и «жк преображение проблемы», «жк преображение минусы», «жк преображение недостатки». И даже — «инград отзывы», «инград проблемы».
Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами.
Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.
Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.
Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.
Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.
Предъявите документы
Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.
Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.
Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.
Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.
Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.
Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.
Прозрачность финансовой ситуации
Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.
Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке. Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.
Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.
Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.
Технические вопросы
Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.
Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.
Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.
Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.
Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.
Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич — лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.
Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.
При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.
Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.
Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.
Территория вокруг дома
Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.
Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.
Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.
При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.
Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.
Заключение
На первый взгляд может показаться, что приобретение собственной квартиры невозможно без посторонней помощи. Однако если вы воспользуетесь нашими советами, то без труда преодолеете этот путь. Главное помнить, что спешка в этом вопросе может обернуться неприятными сюрпризами в будущем. Поэтому проявлять особое внимание необходимо на всех этапах сделки. Также не стоит забывать про специалистов, которые сделают всю работу за вас, но в этом случае следует обращаться только в проверенные агентства, которые дорожат своей репутацией.
Источник: https://novostroev.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/
Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?
Если вы собираетесь приобрести жилплощадь в новостройке, возведение которой еще не завершено, стоит внимательно подойти к переговорам при покупке квартиры от застройщика. Иначе есть риск оказаться в неприятной ситуации, став владельцем жилья в долгострое.
Перед тем как встретиться с продавцом, важно узнать как можно больше информации о компании, выполняющей строительство. В первую очередь следует уточнить такие нюансы:
- срок работы в сфере жилой застройки;
- отзывы жильцов о реализованных проектах;
- наличие скандальных ситуаций, связанных с проектами застройщика: судебные разбирательства, факты аварий на объектах.
Также можно лично посетить другие здания, созданные компанией, для оценки качества строительства, если есть такая возможность. К самой встрече стоит подготовить ряд вопросов, главными среди которых являются следующие…
Вопрос № 1: Каковы документальные основания застройки?
У добросовестного застройщика, предлагающего жилье для покупки, должны быть в наличии следующие документы:
- Подтверждение права пользования земельным участком.
Это может быть договор на аренду/субаренду или передачу прав собственности. При этом стоит обратить внимание на назначение участка, которое должно совпадать с действиями застройщика. - Разрешение на ведение строительных работ.
Необходимо проверить даты и наименование организации, указанные в документе. Если разрешение не оформлено, просрочено или оформлено неверно, здание не может быть сдано в эксплуатацию и привлечь застройщика к ответственности будет сложно. - Договора с поставщиками ресурсов.
Еще на этапе строительства должны быть заключены акты о поставке ресурсов и договора с компаниями, которые осуществят подведение коммуникаций. Предоставление этих документов является гарантией, что в квартире покупателя будет свет, вода и другие удобства.
Если строительство здания уже завершено, застройщик также должен предоставить акт о вводе объекта в эксплуатацию. Его наличие говорит о том, что дом прошел приемку государственной комиссией, которая может занимать от 3 до 6 месяцев.
Вопрос № 2: Как финансируется строительный проект?
Нередко покупатели задаются вопросом, как проверить застройщика при покупке квартиры на финансовую состоятельность. Прежде всего, стоит аккуратно расспросить об этом представителя компании, уточнив:
- источники инвестиций;
- наличие банковских займов;
- тип залогового имущества.
Помимо этого, необходимо выяснить, имеются ли на данный момент у застройщика другие проекты строительства в реализации. Если земля используется по инвестиционному договору, можно направить запрос в государственные органы для определения наличия задолженности.
Чем больше обязательств у организации, тем неустойчивее ее положение на рынке в случае кризисной ситуации.
Вопрос № 3: По какой технологии возводится здание?
От технологии строительства будет зависеть не только долговечность многоквартирного дома, но и комфорт проживания в нем. Сегодня обычно применяется одна из трех методик:
- Кирпичное строительство
Такие здания отличаются высокой надежностью и долговечностью, а также хорошей шумоизоляцией. Кирпич применяется чаще всего при возведении элитного многоквартирного жилья и домов малой этажности, поскольку стоимость материала высока. - Панельное строительство
Наиболее бюджетная технология, которая также способствует быстрому возведению домов. Панельные постройки хорошо держат тепло, однако их звукоизоляционные характеристики хуже, чем у кирпичных объектов. - Каркасно-монолитное строительство
Такие многоквартирные здания по многим показателям являются оптимальными: теплые, с хорошей шумоизоляцией, средние по цене. Главным их достоинством является легкость перепланировки: сносу подлежит любая стена, поскольку несущая нагрузка приходится на каркас. Однако эта методика еще недостаточно широко распространена.
Вопрос № 4: Каковы технические особенности квартир?
Тщательное рассмотрение этого аспекта поможет понять, какую жилплощадь вы получите в итоге и какие потребуются расходы для полноценного заселения. Обычно застройщики определяют состояние квартир краткими описаниями проведенных отделочных работ. Расшифровываются они следующим образом:
- без отделки: черновой пол и потолок, стены без выравнивания, подведенные провода, электросчетчик, бюджетная дверь (а иногда и ее отсутствие) и одинарное остекление;
- черновая отделка: наличие цементной стяжки на полу, базовое выравнивание стен, установка выключателей и розеток, двухкамерные стеклопакеты с подоконниками;
- полная отделка: чистовая отделка стен, пола и потолка, наличие базового набора сантехники (унитаз, раковины, ванна/душевая кабина), наличие надежной двери и т. д.
По техническому оснащению квартир также стоит уточнить возможность подведения газа, поскольку в некоторых домах доступна только электрификация.
Дополнительная информация, которую необходимо получить:
- количество квартир на площадке;
- вид из окон и естественная освещенность;
- возможности перепланировки.
Вопрос № 5: Какой будет инфраструктура объекта?
Прежде всего, важно рассмотреть домовую и придомовую территорию. Среди внутренних технических объектов для современных людей наиболее значимы лифты и мусоропроводы. Их наличие способно существенно облегчить жизнь.
Среди внешних объектов стоит уделить внимание парковке:
- наличие;
- количество мест;
- покрытие (земляное или асфальтированное).
Также важно расспросить застройщика о создании детских и спортивных площадок, мест для посадок, для отдыха и об озеленении территории. Не стоит забывать и про оснащение подъезда: козырьках, пандусах, лавочках, урнах.
Далее обязательно уточните условия района застройки: удаленность от трасс и шоссе, производственных предприятий, свалок и кладбищ.
Если предусмотрена покупка квартиры от застройщика в полностью новом районе, важно выяснить, планируется ли создание на территории детских садов, школ, больниц, торговых центров и других объектов инфраструктуры, а также сроки их создания.
Юридические вопросы
Это не менее важные аспекты при приобретении жилплощади в новостройке. Однако их обсуждение лучше всего проводить в присутствии юриста или с последующей консультацией с ним.
К таким вопросам относятся:
- условия оплаты и возможность изменения ее размеров во время строительства;
- размер неустойки за задержку сроков возведения и сдачи в эксплуатацию объекта;
- условия расторжения договора и возможности переуступки жилплощади;
- наличие дополнительных платежей: пени, оплата домофона, переобмера квартир и т. д.
Текст договора также стоит предоставить юристу для полноценного изучения перед подписанием.
Несколько слов необходимо сказать о наиболее удачном моменте для покупки жилья в новостройке. Оптимально приобретать квартиры в домах, законченных на 60-70 %. Такие объекты имеют меньше риска оказаться долгостроями, при этом цены на жилплощадь в них еще не так высоки, как после полного завершения строительства.
ООО «Корпорация ВИТ» готова предложить новостройки от застройщика. При сотрудничестве с компанией каждый покупатель получит профессиональные ответы на все интересующие вопросы и индивидуальный подход. Мы работаем в строительной сфере свыше 20 лет, реализуя проекты, не вызывающие нареканий у их владельцев.
Компанией реализовано более 10 крупных объектов, которые сегодня успешно функционируют. ООО «Корпорация ВИТ» продолжает создавать комфортабельные жилые дома, на территории которых вы обязательно сможете найти подходящую квартиру для себя!
Источник: https://vitcompany.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/
Хотите квартиру в новостройке? Задайте себе эти десять вопросов
Покупка квартиры в новостройке — это не быстрый процесс. В материале собрали подробный чек-лист: вопросы, которые нужно задать себе, чтобы сделать правильный выбор.
1. Заниматься поиском самому или довериться агентству?
На первом этапе вам нужно решить: будете ли вы заниматься поиском квартиры на первичном рынке самостоятельно, либо доверитесь профессионалам. И мы это пишем не с целью рекламы, а из-за того, что знаем, что обработать весь массив данных рынка новостроек Москвы и Подмосковья самому действительно сложно.
Агентство недвижимости — это партнер, который проанализирует рынок с точки зрения ваших потребностей. Сейчас существуют агентства недвижимости, в которых услуги по подбору квартиры в новостройке бесплатны для клиента. Также цена на квартиру для пришедших через агентство в некоторых случаях может быть ниже, чем при обращении к застройщику напрямую.
Если вы хотите взять ответственность выбора квартиры в новостройке на себя, то будьте готовы проанализировать сайты застройщиков (отделив их от сайтов-реплик), агрегаторов, форумы жильцов, видеообзоры в YouTube и еще много чего. Но обо всем по порядку.
2. Какую максимальную сумму я готов заплатить?
На этом этапе необходимо определить критическую точку — ту сумму, выше которой вы не готовы подниматься. Если собираетесь брать ипотеку, определите сумму первоначального взноса, возможность использования субсидий (например, материнского капитала), посмотрите ипотечные ставки в вашем зарплатном банке и у других крупных кредиторов. Посчитайте, какой получится ежемесячный платеж, сколько вы переплатите банку, сколько может стоить страховка. Для этого используйте любые доступные ипотечные калькуляторы, например, этот.
Обратите внимание на программу новой льготной ипотеки под 6,5%. Может быть, квартира по вашим параметрам подойдет под условия программы. Тогда на процентах можно будет хорошо сэкономить по сравнению со стандартной ставкой около 8,5%. Подробнее переплату посчитали здесь.
Не забудьте о «подушке безопасности» на случай потери работы или другого форс-мажора. Выделите деньги на отделку (если она не предусмотрена) и меблировку квартиры.
3. В каком районе хочу жить?
Определитесь, где вы будете искать квартиру вашей мечты: в границах Старой Москвы, в Москве или Московской области. Чтобы сориентироваться, на Avaho.ru используйте фильтр «Расположение» и отберите нужные округа, районы, метро, шоссе или нарисуйте область на карте. Вбейте ваш максимальный бюджет и желаемую комнатность. Это поможет понять, какие есть предложения по вашим параметрам.
Изучите план строительства новых станций метро. Например, на сайте mos.ru опубликована карта подземки к 2023 году. Посмотрите, какие новостройки есть в этих локациях. Купив квартиру на котловане, к моменту выдачи ключей вы окажетесь в пешей доступности от метро, и цена на квартиру вырастет. А еще изучите строящиеся линии МЦД-3, МЦД-4 и МЦД-5, если вы рассматриваете новостройку в Московской области.
Посмотрите, где будут пролегать новые бессветофорные хорды, какие дороги будут реконструировать, чтобы не получилось так, что вы купите квартиру в том месте, где через 2-3 года появится скоростная трасса. Это и шум автомобилей, и ухудшение экологии.
Учтите экологию местности с точки зрения розы ветров. Наибольшую повторяемость в Москве имеют ветра северо-западного направления. Поэтому традиционно самыми экологически чистыми считаются районы Кунцево, Крылатское, Строгино, Куркино, Митино, Ясенево и город Зеленоград.
4. Какому застройщику можно доверять?
Наш однозначный ответ — надежному. Но надо понимать, что репутация надежного девелопера не гарантирует 100% безопасность дольщика. Выбирайте застройщиков из утвержденного списка системообразующих организаций в сфере строительства. В трудной ситуации государство будет поддерживать эти компании. Посмотрите на портфель объектов компании. Если застройщику нечего показать из реализованных проектов, то не связывайтесь с ним, поберегите свои деньги.
Проверьте учредителей застройщика. Большее доверие внушает компания, зарегистрированная в России и напрямую связанная с девелопером. Посмотрите, не начата ли процедура банкротства на сайте наш.дом.рф, где представлен единый реестр застройщиков по всей стране. Если что-то не в порядке, вы увидите пометки «введена процедура банкротства по застройщику», «дома признаны проблемными», «механизм восстановления прав граждан».
Изучите официальный сайт застройщика и проверьте, выкладываются ли там ежемесячные фотографии строительства, ведется ли веб-трансляция строительства (посмотрите не 2-3 минуты один раз, а несколько раз в течении дня, чтобы исключить вариант зацикленного видео).
Поищите информацию о застройщике и других его объектах на форумах, посмотрите обзоры в YouTube, почитайте комментарии (интуитивно отделяя заказные от реальных), найдите Telegram-каналы жилых комплексов, пообщайтесь с дольщиками и новоселами. Если есть возможность, съездите на один из объектов. На месте оцените качество строительства, инфраструктуру проекта, качество отделки. Пообщайтесь с местными жителями.
5. На каком жилом комплексе остановиться?
Универсальных советов здесь нет. Кто-то любит масштабные проекты по типу «город в городе», кто-то, наоборот, предпочитает точечные дома. Кому-то важна помпезность в виде барельефов, колонн и витражных окон, кто-то воспринимает только лаконичный внешний вид зданий.
Неважно, что из двух вариантов вы выберете, обратите внимание на инфраструктуру рядом. В новом жилом микрорайоне в первые годы жизни может не быть даже супермаркета. Не говоря уже про школу или детском сад. А в жилом комплексе из 3 домов инфраструктура в принципе не закладывается, поэтому изучите район и близость уже существующих школ, детских садов, поликлиник, спортивных объектов.
Изучите транспортную доступность: откройте любую карту и постройте маршруты до работы, до школы, детского сада и посмотрите, сколько по времени займет дорога. Важно: не верьте буклетам и описанию на сайте. По факту «5 минут пешком» могут превратиться во все 15, а «20 минут до метро» — в 1,5 часа на автомобиле (видимо, в рекламе говорилось про перемещение по воздуху). Если вы не хотите заниматься «расследованием» сами или не готовы потратить много времени на изучение десятка новостроек, то прочитайте отзывы тайного покупателя. В них мы в том числе подробно описываем транспортную доступность. Свежие тайные покупатели можно посмотреть здесь.
Посмотрите окружение новостройки. Если рядом окажется свалка, действующее производство (несмотря на то, что в Москве активно занимаются их редевелопментом), какой-нибудь ядерный реактор или туберкулезный диспансер, вы же не обрадуетесь? Смотрите точное расположение новостройки в разрешении на строительство. На первых страницах ищите кадастровый номер участка и проверяйте его по карте на сайте Росреестра. Откройте сервис Wikimapia, найдите участок застройки и наглядно посмотрите, какие объекты из вашего черного списка находятся в радиусе 2-3 км.
Еще лайфхак: если вы рассматриваете покупку квартиры в новостройке в районах Старой Москвы, изучите карту реновации, чтобы не купить квартиру в окружении пятиэтажек под снос. Хотя если вам не принципиален шум от стройки, то это необязательный пункт.
Но имейте в виду, что подобрать идеальную новостройку, как бы вы не старались, вряд ли получится. Как и учесть все факторы. Это всегда палка о двух концах: с одной стороны всегда плюсы, с другой всегда минусы. Здесь необходимо решить, что для вас действительно важно, а на что можно закрыть глаза. Например, вы не готовы пожертвовать транспортной доступностью, но готовы к промзоне рядом. Или вам нужны детский сад и школа прямо под окнами, но при этом на работу на электричке вы будете ездить 1,5 часа. Главный совет — изучайте информацию и анализируйте все «за» и «против».
6. Как понять, какая планировка мне нужна?
Подробно о выборе планировки мы писали здесь. Если кратко, то вам нужно определиться с количеством членов семьи, которые будут проживать в квартире, и функциональностью помещений. Заранее все продумав, вы интуитивно сможете расставить мебель и технику и понять, будет ли в такой квартире комфортно жить.
Если вы живете один/одна, то вам подойдет студия с двумя окнами или однокомнатная квартира. Главное, чтобы там было место для хранения вещей, небольшая гостиная (если она вам нужна) и место для кабинета, если вы, например, работаете удаленно. Если же у вас есть дети, ориентируйтесь на количество спален и наличие кухни-столовой, которую можно использовать для приема пищи и отдыха.
Если вы хотите что-то нестандартное, то обратите внимание на квартиры со свободной планировкой. В них отсутствуют межкомнатные стены, т. е. вы сможете воплотить в жизнь практически любой дизайн-проект по вашему вкусу.
Также обратите внимание на нестандартные планировки, если вы устали от традиционных вариантов. В проектах начиная от комфорт-класса предлагаются квартиры с высокими потолками от 3,2 метров, окнами в пол, эркерами, окном в ванной комнате, открытыми террасами, пентхаусы и т. д. О таких «фишках» застройщики не молчат, поэтому на главной странице сайта или в разделе «квартиры» вы быстро найдете информацию о возможных вариантах.
Важно: посмотрите планировку этажа и определите квартиры, которые находятся рядом с лифтами и лестницами. Они считаются менее удачными по сравнению с остальными, т. к. в них будет более шумно. Также неудачными считаются квартиры сразу над первым коммерческим этажом и с окнами, выходящими вплотную на соседние дома. Чтобы выбрать оптимальный вариант, вычислите, куда будут выходить ваши окна. Если дом находится рядом с оживленной трассой, рассматривайте верхние этажи. Там будет тише и экологичнее. Но имейте в виду, что квартиры на верхних этажах обычно дороже из-за видовых характеристик и возможности не иметь соседей сверху.
7. Покупать квартиру с отделкой или без?
Для начала ответьте себе: перфекционист вы или нет. Если да, то готовая чистовая отделка от застройщика вам вряд ли подойдет. Будет не тот оттенок плитки в ванной комнате, уже не модные пластиковые порожки (вы же хотели пробку или дерево!), неровные стыки обоев и т. д. Если это про вас, то выбирайте бетонную коробку, черновую или предчистовую отделку. Подробнее о каждом типе отделки рассказываем в этом материале. Нанимайте бригаду и начинайте увлекательный процесс ремонта.
Если вы не перфекционист, хотите въехать в квартиру как можно быстрее после передачи ключей и заложить стоимость отделки в ипотеку, то выбирайте квартиру с чистовой отделкой или «под ключ».
8. О чем спросить в офисе продаж?
Если вы уверены в застройщике (смотрите пункт 4), то спросите у менеджеров по продажам всю интересующую вас информацию по инфраструктуре комплекса, отделке, квартирах в продаже (ознакомьтесь с ними заранее на сайте, чтобы не поддаваться уловкам менеджеров), подберите планировку. Если полученная информация совпадает с тем, что вы изучили ранее, то просите показать шаблон ДДУ.
В ДДУ проверьте строительный адрес дома и кадастровый номер участка, месторасположение на площадке, этаж, планировку квартиры, высоту потолков, отделку (если она предусмотрена), допустимое отклонение фактической площади. Стоимость и самый поздний срок передачи ключей. Опирайтесь именно на эту дату, не верьте словам менеджеров о досрочном вводе на полгода-год. Да, такое бывает, но лучше готовьтесь к той дате, которая прописана в договоре. Также имейте в виду, что в 2020 году с застройщиков нельзя взыскать штрафы за срыв сроков строительства. Подробнее об этом смотрите или читайте здесь.
9. Как получить скидку на квартиру?
Если вас все устраивает, то просите скидку на выбранную квартиру. Если до новогодних праздников или локальных предложений на международные праздники далеко, то просто торгуйтесь. Застройщики охотнее идут навстречу, если вы покупаете квартиру на 2 или 13 этаже, у лифта или с окнами на оживленный проспект. Скидку могут дать при ипотеке или 100% оплате стоимости квартиры из собственных средств. Скажите, что рассматриваете еще несколько жилых комплексов. Просите дисконт, если собираетесь приобрести машиноместо и кладовку. В общем, возьмите паузу и соглашайтесь только на выгодные условия. Согласитесь, что даже 1-2% от стоимости квартиры — это приятный бонус.
Опять же, покупая квартиру в новостройке через агентство недвижимости, вы можете получить более выгодные цены, чем у застройщика. Но при условии, что вы сначала обратитесь к ним, а не напрямую в офис продаж застройщика.
Далее остается бумажная работа: оформление ипотеки (при необходимости), подписание ДДУ и его регистрация. После ввода объекта в эксплуатацию — приемка квартиры. Скрестим пальцы, что дефектов вы не обнаружите и сразу приступите к ремонту.
10. Когда можно будет праздновать новоселье?
Зависит от того, на каком этапе строительства вы заключили ДДУ. Если на котловане — то через 2-3 года после завершения строительства и окончания ремонта. Если почти готовую новостройку, то полгода-год. Ставим галочку в последнем пункте чек-листа, зовем друзей, открываем игристое и радуемся удачной покупке!
Если у вас остались вопросы по выбору квартиры в новостройке, задавайте их нам.
Источник: https://avaho.ru/articles/ns/hotite-kvartiru-v-novostroyke-zadayte-sebe-eti-desyat-voprosov.html