Как участник долевого строительства подтверждает факт уплаты за строительство объекта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как участник долевого строительства подтверждает факт уплаты за строительство объекта». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Покупка жилья по ДДУ у застройщика на начальных этапах строительства гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупка уже готовой квартиры. Существует негласное правило, согласно которому чем раньше заключен договор долевого участия, тем дешевле стоит квартира. На последних этапах строительства квадратные метры по стоимости лишь немного уступают ценам, существующим на вторичном рынке жилья. Поэтому, наиболее выгодно покупать жилье и производить выплаты по ДДУ в тот период, когда жилой дом находится еще в проекте, либо строительство только началось.

03. Правовой статус участника долевого строительства

Рассмотрим способы оплаты по ДДУ: когда и как можно оплатить покупку. Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, перечисляя регулярные денежные взносы на счет застройщика. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако, если дольщик имеет такую возможность, расплатиться можно и сразу. В любом случае оплата по договору долевого участия в строительстве должна быть произведена только после регистрации документа в Росреестре.

Ранее использовались следующие способы расчета по ДДУ:

открытие аккредитива;
перевод средств на счет застройщика;
оплата наличными по ДДУ;
ипотечный кредит под ДДУ.

С 1 июля 2019 года расчеты по договорам долевого участия возможны только с использованием эскроу-счетов.

Но в этом правиле есть и исключения. Они предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480, которое закрепляет критерии, допускающие привлечение денег дольщиков без применения эскроу-счета. Данное постановление применяется в отношении договоров, представленных на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. В частности, застройщик может не использовать эскроу-счета, если многоквартирный дом построен не менее чем на 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет не менее 10% от общего объема продаваемых квартир.

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете девелопера они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика по договору долевого участия. Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков на возведение дома не могут облагаться налогом на прибыль. Однако на средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке начисляются налоги.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная застройщиком прибыль, облагаемая налогом.

Первым делом, составляется сам текст ДДУ. Договор требуется оформить исключительно в письменном виде. Столь популярный в последнее время электронный вариант в данном случае не подходит, ведь документ нужно будет регистрировать (о процедуре госрегистрации подробнее будет описано ниже).

Возможность заключения ДДУ появляется тогда, когда квартира приобретается напрямую у застройщика. Если же продавец – соинвестор или иное перепродающее лицо, то в таком случае заключается только договор уступки права по договору.

Когда дом достроен и введен в эксплуатацию, между застройщиком и покупателем возникает возможность заключения уже и договора купли-продажи.

Шаблонного образца или бланка такого документа не существует.

Каждый ДДУ по своей сущности уникален и составляется с учетом индивидуальных особенностей и потребностей участника долевого строительства, а также приобретаемого помещения. Текст документа, как это принято в большинстве случаев, сочиняется юристами компании-застройщика.

Но потенциальному участнику долевого строительства не возбраняется внести свои правки в условия соглашения и привлечь с этой целью своего специалиста.

Как доказать факт оплаты по ДДУ?

В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.

В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно.

Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности.

Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.

Для прохождения процедуры регистрации договора долевого участия понадобятся следующие документы:

Непосредственно сам ДДУ. Как правило, он требуется в трех экземплярах: один остается в регистрирующем органе, два других с соответствующими отметками о том, что документ зарегистрирован должным образом, будут возвращены дольщику и застройщику.
Нотариально заверенное согласие супруга о том, что он не возражает против приобретения долевой недвижимости (требуется только для состоящих в браке покупателей).
Заявления от сторон.
Документы, удостоверяющие личность присутствующих, а также их право участвовать в процедуре регистрации (проще говоря – паспорта и доверенности).
Разрешительная документация на возведение объекта недвижимости.
Проектная декларация.
Квитанции об оплате госпошлины (от всех участников сделки).

По большому счету, от дольщика требуется только в назначенный час явиться в назначенное место с паспортом и квитанцией об оплате госпошлины. Остальной пакет документов собирает и предоставляет компания-застройщик.

Но это вовсе не означает, что все эти документы обязательно правильно составлены и стоит безоговорочно им верить и тем более их подписывать.

Будет правильнее еще до процедуры госрегистрации договора изучить весь пакет вместе с профессиональным юристом.

Срок проверки всего пакета документов в органе госрегистрации составляет 5 рабочих дней. После этого участнику долевого строительства можно прийти и забрать свой экземпляр договора.

На нем будет стоять отметка о том, что ДДУ прошел процедуру занесения в Росеестр, указан соответствующий номер и дата.

Для получения зарегистрированного договора одновременного присутствия и дольщика и застройщика уже не требуется, а потому можно подойти в любое удобное время.

Так как при покупке новостройки по ДДУ фигурируют немалые суммы, расчет удобнее производить безналичным путем.

Этот способ еще удобнее и тем, что на руках остаются документы, подтверждающие перевод денежный средств на счет фирмы-застройщика.

В банковских документах в строке «назначение платежа» конкретизируется, что деньги уплачены именно по договору долевого участия, с указанием его номера.

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц.

Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах.

Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика.

Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия).

Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае – квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование день��ами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Что изменилось в налогообложении застройщиков по ДДУ

Задача любого застройщика – уменьшить расходы и увеличить прибыль. Только вот переносы сроков передачи квартиры рушат эти планы на раз-два. За 6 месяцев просрочки каждой дольщик захочет по 300 – 900 тыс. руб. А если таких 2000 человек? Что, платить 120 мультов?

По этой причине дядюшка скрудж вводит нюанс в ДДУ, где разрешает себе переносы сроков из-за «неких» обстоятельств: войны в Сирии, майдана в Украине, смерча, землетрясения, выполнения указаний чиновников или еще какого извержения в Килиманджаро.

Застройщик, внезапно, может расторгнуть с вами ДДУ. Думали, только вы? Однако, единственная палочка-выручалочка для расторжения – неоплата вами договора. Т.е. когда берете рассрочку.

Если просрочили оплату, то девелопер может расторгаться через 2 месяца. Но если он расторгает договор, то возвращает все деньги. Только из-за этого 9 из 10 застройщиков не будет расторгать ДДУ, потому что квартиру не продать.

Вы же не опускайте руки от этого подводного камня договора долевого участия в строительстве ФЗ 214. Подавайте встречный иск на расторжение ДДУ из-за просрочки больше 2 месяцев. Так застройщик не только вернет ваши 2 млн. руб. за квартиру, но и заплатит до 1 млн. руб. штрафа и до 2 млн. руб. процентов за пользование деньгами.

В статье установлены специальные правила государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства.

1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и Законом N 214-ФЗ.
Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты РФ.

В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», актами Президента РФ и актами Правительства РФ, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

На основании и во исполнение Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», актов Президента РФ и актов Правительства РФ федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см. ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские юридические лица и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой (см. ст. 5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения.

4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.

1. В пункте 1 комментируемой статьи законодатель установил особенности государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за участником долевого строительства.

Такая регистрация осуществляется с обязательным исполнением общих правил государственной регистрации прав на недвижимое имущество . В дополнение к этому законодатель установил ряд специальных правил . Особенности государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства разъясняются в соответствии с Инструкцией Минюста, которая обязательна к применению государственными регистраторами .

———————————

См.: ст. 16 — 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

См.: пункт 1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также части 2 — 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

См.: Приказ Минюста РФ от 9 июня 2005 года N 82.

С заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства обращается в Росреестр участник долевого строительства .

———————————

См.: часть 4 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

Вместе с заявлением по установленной форме участник представляет государственному регистратору:

1) подлинник договора участия в долевом строительстве ;

2) подписанный с застройщиком подлинник передаточного акта на объект долевого строительства.

———————————

См.: пункт 1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Дополнительно к этому основанием для государственной регистрации права частной собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства является разрешение на ввод в эксплуатацию здания, в котором такой объект расположен .

———————————

См.: часть 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

Для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за участником долевого строительства необходимо наличие следующих юридических фактов:

— здание, в котором расположен объект долевого строительства, введено в эксплуатацию в установленном законом порядке и разрешение на ввод в эксплуатацию представлено государственному регистратору ;
— объект долевого строительства передан участнику долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче такого объекта и этот документ представлен государственному регистратору ;
— договор участия в долевом строительстве сохранил юридическую силу и представлен государственному регистратору ;
— объект долевого строительства поставлен на государственный кадастровый учет и оформлен кадастровый паспорт на такой объект .

———————————

См.: ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

См.: ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 3 ст. 43 Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года.

Функции по государственному кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрации прав на такие объекты переданы в Росреестр РФ. Однако государственные регистраторы кадастровым учетом помещений не занимаются, эту работу выполняют подконтрольные Росреестру РФ федеральные земельные палаты . Обычно кадастровые паспорта на построенные помещения оформляет застройщик по договору с кадастровым инженером.

———————————

См.: Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11.03.2010 N П/93.

После получения кадастровых паспортов стороны подписывают передаточные акты на помещения в соответствии с кадастровыми данными. Если площадь объекта долевого строительства согласно кадастровому паспорту оказалась больше или меньше той площади, которая указана в договоре участия в долевом строительстве при его заключении, то стороны сделки вносят дополнительным соглашением изменения в договор. В зависимости от таких изменений либо застройщик возвращает инвестору неосновательно полученные денежные средства за недостающие метры, либо инвестор доплачивает застройщику инвестиции за дополнительные метры. Обычно погрешность может составлять до трех метров.

В деловой практике возникают ситуации, когда застройщик не исполняет своих обязательств, не завершает вовремя строительство здания. Порядок государственной регистрации права собственности инвестора на объект долевого строительства в этом случае законом прямо не регулируется. Подчеркнем, что до тех пор пока застройщик не получил разрешение на ввод в эксплуатацию, недостроенное здание квалифицируется с точки зрения гражданского права как объект незавершенного строительства .

———————————

См.: ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

Порядок заключения договора участия в долевом строительстве

Определение понятия «участник долевого строительства» дается в ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ). Согласно данной норме под участниками долевого строительства понимаются граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Здесь же хотелось бы обратить внимание на следующий момент. В определении понятия «участники долевого строительства» делается особый акцент на том факте, что они должны вносить свои денежные средства именно на основании договора участия в долевом строительстве. Нелишним представляется напомнить, что согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.

Еще раз отметим, что данный договор должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

И судебная практика строго следует данной норме Закона. Так, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 г. N 78-В06-1 суд, отправляя дело на новое рассмотрение, указал на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил исковое заявление без движения в связи с неуплатой истцом государственной пошлины, поскольку в соответствии с законодательством потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав <1>.

<1> Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 г. N 78-В06-1.

Кроме того, как разъяснил Верховный Суд РФ <2>, при применении Закона РФ «О защите прав потребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 9, ст. 10).

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, первой особенностью данного определения является то обстоятельство, что из числа возможных застройщиков Закон N 214-ФЗ исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц РФ, ее субъектов и муниципальные образования, т.к. застройщиком (при заключении договоров участия в долевом строительстве) может быть только юридическое лицо.

В соответствии со ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы. В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество.

Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.

В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:

договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.

Таким образом, с первого дня срока действия договора, права и интересы участника долевого строительства постоянно находятся под угрозой нарушения со стороны застройщика. Гарантии защиты прав граждан содержаться в Федеральном законе № 214-ФЗ.

По различным причинам итоговый срок сдачи объекта может существенно нарушаться по объективным и субъективным основаниям. К таким обстоятельствам относятся:

фактическое прекращение возведения здания на одном из этапов строительства;
отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию, либо уклонение застройщика от получения такого документа;
прекращение деятельности организации-застройщика, в том числе по причине возбуждения дела о банкротстве.

В этом случае допускается признание права собственности дольщика на готовый объект (жилое помещение), либо на объект незавершенного строительства. Данная возможность регламентирована ст. 8 Закона № 214-ФЗ и ст. 218 ГК РФ и осуществляется в судебном порядке.

Когда объект долевого строительства считается принятым?

Нарушение сроков сдачи объекта, а также порядка передачи готовой квартиры дольщику является основанием для взыскания с застройщика убытков. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 10 Закона № 214-ФЗ и предоставляет право предъявить к взысканию документально подтвержденные расходы, связанные с необходимостью восстановления нарушенного права.

Типичным примером подобной ситуации могут являться расходы, связанные с арендой жилья на время достройки объекта. Взыскание осуществляется исключительно в судебном порядке и только в отношении убытков, подтвержденных надлежащим образом с помощью письменных доказательств.

Требование об уплате неустойки регламентировано ст. ст. 6, 7 Закона № 214-ФЗ и возникает при наступлении следующих обстоятельств:

нарушение сроков сдачи строительства, либо отсутствие согласия дольщика на продление указанного срока – размер процентов составляет двукратный размер 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки;
нарушение срока устранения недоделок в жилом помещении, зафиксированных в акте несоответствия – размер неустойки составляет 1% в день от стоимости расходов, понесенных на устранение недоделок, а в некоторых случаях и от общей стоимости объекта.

Для взыскания неустойки в судебном порядке необходимо иметь доказательства нарушения срока или качественных характеристик, предусмотренных договором. Взыскание осуществляется в судебном порядке, при этом предметом иска могут выступать иные меры ответственности.

Так как на правоотношения долевого строительства между гражданами и застройщиком в полном объеме распространяются требования Закона «О защите прав потребителя», нарушение прав и интересов дольщика может сопровождаться взысканием компенсации морального вреда.

Взыскание данного вида компенсации осуществляется исключительно в судебном порядке, при этом размер компенсации будет определяться судом на основании представленных доказательств. Законодательство по правам потребителей допускает возможность взыскания компенсации морального вреда при наличии самого факта нарушения прав граждан.

Статья 13 Закона № 214-ФЗ предоставляет право взыскать с застройщика штраф за необоснованный отказ в удовлетворении законных требований дольщика. Для взыскания данного штрафа необходимо в судебном порядке доказать законность предъявленных претензий.

Размер штрафа зависит от общей суммы взысканных убытков, процентов и т.д., и составляет 50% от присужденной судом суммы. Данный вид ответственности является одним из самых действенных способов повлиять на соблюдение прав граждан в процессе долевого строительства.

Застройщики обязаны открыть расчетный счет в уполномоченном банке до 01.09.2018 года в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 01.07.2018. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.

При наличии нескольких полученных до 01.07.2018 разрешений на строительство названные счета могут быть открыты в разных уполномоченных банках и в разное время, но не позднее 01.09.2018.

Если счет в уполномоченном банке был открыт ранее, застройщик не обязан открывать новый расчетный счет. Сведения об имеющемся счете необходимо указать в проектной декларации.

Застройщик вправе расторгнуть ранее заключенный с уполномоченным банком договор, закрыть данный счет и открыть расчетный счет в другом уполномоченном банке.

Застройщики не обязаны закрывать свои расчетные и прочие банковские счета, которые могут использоваться для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью.

Обратите внимание: если разрешение на строительство получено до 01.07.2018, то взаимодействующие с застройщиком технический заказчик и генподрядчик не обязаны открывать счета в том уполномоченном банке, в котором открыт счет застройщика.

Застройщики вправе привлекать денежные средства участников одновременно по нескольким выданным до 01.07.2018 разрешениям на строительство, в том числе если строительство осуществляется не в рамках одного градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории.

Застройщики, получившие до 01.07.2018 два разрешения на строительство и более, могут начать (или продолжать) одновременное привлечение денежных средств граждан для строительства объектов (их комплексов) по каждому из таких разрешений.

Часть 2.6 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ (контролирующий орган) обязан направить в орган регистрации прав уведомление:

1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства – не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в ч. 1.1, п. 1, 1.2 – 1.7, 2 – 6 ч. 2 этой статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных ст. 18 данного закона;

2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства – не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, закрепленным в п. 1.1, 1.8, 7 и 8 ч. 2 этой статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным данным пунктом;

3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве – в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности;

4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в ч. 1.1 и 2 этой статьи, – не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика данным требованиям.

Минстрой разъяснил: в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, применяется только пп. 3. Иными словами, контролирующий орган направит упомянутое уведомление лишь в случае нарушения более чем на полгода срока передачи дольщику объекта долевого строительства.

Напомним, речь идет о ст. 18 «Использование денежных средств застройщиком» и 18.2 «Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика».

Минстрой пояснил:

застройщики применяют ст. 18 в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, внесенных федеральными законами № 218-ФЗ и 175-ФЗ. Однако в отношении обязательств, возникших после 01.07.2018, на застройщиков распространяются положения обновленной ч. 3 этой статьи;
застройщики должны применять п. 1 ч. 3 ст. 18.2 (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ), остальные положения этой статьи на них не распространяются.

При этом в ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве указано, что по расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций:

1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников и со строительством долевой недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;

3) предоставление ссуд, займов;

4) покупка ценных бумаг;

5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ – застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Соответственно, п. 1 ч. 3 ст. 18.2 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если операция указана в ч. 3 ст. 18 этого закона.

По общему правилу уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика о проведении операции по расчетному счету не позднее следующего дня со дня получения распоряжения.

Уполномоченный банк приостанавливает на срок до трех рабочих дней исполнение распоряжения застройщика при одновременном наличии двух условий:

если указанные в графе «Назначение платежа» сведения не позволяют очевидным образом установить, что в результате операции исполняются обязательства застройщика, возникшие до 01.07.2018;
если имеются факты (или признаки) нарушения застройщиком требований ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (о применении данной нормы см. выше).

Приостановив исполнение распоряжения, банк вправе потребовать от застройщика представления соответствующих подтверждающих документов.

Далее возможны два варианта:

банк исполняет распоряжение;
банк отказывает в перечислении денежных средств и уведомляет об этом контролирующий орган и Фонд.

К сведению: уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету в случае, если ее совершение будет нарушать требования, установленные ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона № 175-ФЗ.

Банк исполнит распоряжение застройщика, если в ходе проверки (назначения платежа, приложенных документов) будет установлено, что операция подпадает под запрет, установленный ч. 3 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ), но платеж направлен на исполнение обязательств, возникших у застройщика до 01.07.2018.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ. Есть и специальный закон — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Гражданское законодательство

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст. 130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г. именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ. Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ). Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

Специальный закон

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон — N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

вводит понятие объект долевого строительства;
разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
регулирует заключение договора долевого участия (далее — ДДУ);
прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
включает обязательный для застройщика перечень документов;
устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Ответственность

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф — 1 млн, либо 10 лет заключения.

Главное право застройщика — привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
искать защиты у государства.

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность — заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков. Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства. Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

замедление строительства;
заморозка объекта.

Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски. Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры. Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения между застройщиками и участниками, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиком и его участниками – инвестиционный договор.

Участники долевого строительства – физические и юридические лица – являются его инвесторами , а вкладываемые ими в строительство денежные средства – инвестициями (капитальными вложениями).

Налоговое законодательство квалифицирует средства дольщиков или инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, как средства целевого финансирования (п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами.

1. Для организации строительства привлекается специализированная организация и с ней заключается договор на выполнение функций заказчика-застройщика при наличии лицензии или договора добровольной сертификации. Заказчик-застройщик заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.

2. Застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве выполняет одновременно функции заказчика по организации строительства в соответствии с п. 6 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

3. Застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика).

В зависимости от выбранного способа организации долевого строительства застройщик закрепляет в учетной политике соответствующие правила ведения бухгалтерского учета и налогообложения.

Правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности для застройщика устанавливаются уполномоченным органом по контролю и надзору за долевым строительством совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, т.е. Минфином России (п. 1 ч. 2 ст. 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

6.1. Учет и налогообложение при заключении договора долевого строительства

Если организация-застройщик осуществляет долевое строительство с привлечением специализированного заказчика, то деятельность застройщика заключается в привлечении денежных средств инвесторов – участников долевого строительства, направлении этих средств на финансирование строительства путем перечисления заказчику-застройщику, а также путем оплаты непосредственно застройщиком отдельных капитальных затрат и передачи законченного объекта долевого строительства его участникам.

Застройщик в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве получает на свои расчетные счета денежные средства инвесторов – участников долевого строительства. Эти средства в соответствии с п.п. «г» п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.93 г. № 160) отражаются как целевое финансирование (счет 86 «Целевое финансирование»).

Средства целевого финансирования отражаются до окончания строительства в разделе «Долгосрочные обязательства» по вновь вводимой строке «Средства целевого финансирования строительства».

Денежные средства (инвестиции) участников долевого строительства не облагаются:

– НДС – в соответствии с п.п. 4 п. 3 ст. 39 и п.п. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ;

– налогом на прибыль – согласно п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Указанный порядок налогообложения разъяснен письмами Минфина России от 26.10.04 г. № 07-05-14/283 и от 23.11.04 г. № 07-05-14/306 «Об определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций-инвесторов и организаций-застройщиков».

Денежные средства, предназначенные для оплаты услуг застройщика по исполнению договора, учитываются как полученные авансы, с суммы которых начисляется НДС.

Застройщик перечисляет заказчику денежные средства на строительство объекта недвижимости согласно графику финансирования, приложенному к договору на выполнение функций заказчика. При этом в учете делается запись:

Дебет 76, субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства», Кредит 51 «Расчетные счета».

В период подготовительных работ по реализации инвестиционного проекта застройщик несет расходы по оформлению земельного участка для строительства в собственность или в аренду, расходы по уплате земельного налога или арендной платы, по освобождению территории для строительства от имеющихся на ней строений. Он также размещает заказы на изготовление исходно-разрешительной и проектной документации, которая необходима для получения разрешения на строительство, состав документации приведен в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, к ней относятся:

– градостроительный план земельного участка;

– проектная документация (включая проект организации строительства объекта и др.).

Какие документы должен предоставить застройщик дольщику?

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исчерпывающим образом определяет способы привлечения денежных средств граждан в строительство. Закон, наряду с жилищными кооперативами и жилищными сертификатами, составляющими на первичном рынке недвижимости небольшой процент сделок по привлечению средств граждан, устанавливает основной способ участия граждан в новом строительстве — договор участия в долевом строительстве и особо регламентирует его условия i. Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства ii.

При невыполнении застройщиком хотя бы одного условия гражданин может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентной ставки рефинансирования от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков iii. Договор заключается в усиленной письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Именно государственная регистрация определяет момент заключения договора и возникновения права требования на возводимый объект, что позволяет исключить двойные продажи одной квартиры. Под усиленной письменной формой понимается то, что между застройщиком и дольщиком подписывается единый документ, содержащий в себе необходимые условия, с которыми закон связывает действительность данного вида договора. Такая форма (текст) договора после государственной регистрации права требования первого участника долевого строительства, как правило, застройщиком уже не изменяется. На основании пункта 5 статьи 4 Закона № 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, о которых далее пойдет речь, такой договор считается незаключенным.

Договор должен определять конкретный объект долевого строительства, то есть строительный адрес объекта, проектный номер квартиры, площадь квартиры, ее месторасположение. В договоре должен быть указан срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства, а также цена договора, сроки и порядок ее уплаты iv. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени), в отношении граждан неустойка установлена в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки v. Например, при стоимости квартиры 3 миллиона рублей и
при просрочке строительства на полгода, неустойка составляет около трехсот тысяч рублей. Неустойка не может быть изменена или отменена — она гарантирована законом. Застройщик обязан включить в договор гарантийный срок на возводимый объект, который не может быть менее 5 лет vi. Указанные нормы являются императивными и не могут быть изменены условиями договора.

При нарушении гарантий качества объекта дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта или неустранения выявленных недостатков участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты неустойки viii.
Право участника долевого строительства на односторонний отказ от договора закон также допускает при нарушении застройщиком срока передачи объекта на два месяца. В случае, если незаконными действиями застройщика дольщику причинены убытки, последний на основании статьи 15 ГК РФ вправе потребовать их возмещение (например, компенсация расходов на аренду жилья).
На адекватное возмещение морального вреда обманутому дольщику рассчитывать не приходиться

Статья 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает возможность компенсации морального вреда за нарушение прав потребителей при наличии вины причинителя вреда. Определяя размер компенсации морального вреда за нарушение прав гражданина по договорам долевого участия в строительстве, суды учитывают степень вины застройщика, характер и степень нравственных страданий истца, требования разумности и справедливости и иные заслуживающие внимание обстоятельства. Как показывает практика, средний размер компенсации морального вреда, который возмещается участнику долевого строительства, не превышает 10 тысяч рублей.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом x. Обратить взыскание на предмет залога можно через 6 месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Наряду с залогом с 01 января 2014 года Законом № 294-ФЗ введены дополнительные способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. По выбору застройщика это может быть поручительство банка или страхование гражданской ответственности. Застройщик должен застраховать свою ответственность до государственной регистрации договора с первым дольщиком. Выгодоприобретателями по договору страхования выступают дольщики. Минимальная страховая сумма по договору страхования рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации (В I квартале 2014 г. для Санкт-Петербурга — 56 125 руб./кв.м.), на дату заключения договора страхования. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщикам. Наступление страхового случая должно подтверждаться решением суда об обращении взыскания на предмет залога или решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Договор страхования действует до установленной даты передачи застройщиком жилого помещения дольщику. Выгодоприобретатель сохраняет право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение 2 лет после этой даты.

Соглашение об уступке права требования по уже заключенному договору участия в долевом строительстве де факто стало одним из оснований приобретения новостройки. Граждане или юридические лица инвестируют свободные денежные средства в надежде заработать на росте цен и в последующем, с выгодой перепродать свои права по договору третьему лицу. Нет смысла детально расписывать, что среди инвесторов встречаются и мошенники. При заключении договора участия в долевом строительстве стороны редко прибегают к нотариальной форме сделки. В связи с активным спросом на жилье сегодня застройщик диктует порядок и условия проведения сделки и лишние затраты ему не нужны. Практика показывает, что такие договоры заключают в простой письменной форме, минуя обращение к нотариусу, юристу и даже застройщику. Несмотря на такую «отработанную практику», хотелось бы рекомендовать воздержаться от сделок на первичном рынке недвижимости без участия квалифицированных юристов, поскольку такая сделка содержит в себе много нюансов.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ xii. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства. Поскольку личность участника долевого строительства для застройщика существенного значения не имеет, получать согласие застройщика на уступку прав дольщик (кредитор) не обязан (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Однако в том случае, когда первоначальный кредитор не внес в полном размере денежные средства, подлежащих уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства, он может уступить свое право требования к застройщику только путем перевода прав и обязанностей по договору на нового кредитора, что требует согласия застройщика, поскольку такая сделка включает в себя, помимо уступки прав требования, также перевод долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Таким образом, обязательным документом, необходимым для уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, является акт сверки с застройщиком. Соглашение о переуступке подлежит государственной регистрации xiii и вступает в силу с момента государственной регистрации — поэтому я настоятельно не рекомендую рассчитываться с продавцом ранее этого момента.

Статья 1 Закона № 214-ФЗ запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства способами, не предусмотренными законом. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение установленных требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Так, сложилась судебная практика по признанию недействительными предварительного договора купли-продажи, вексельной схемы и инвестиционного договора с физическим лицом. Апелляционное определение Московского городского суда от 18 декабря 2013 N 11-41770/13: предварительный договор является притворной сделкой, т.е. заключенной с целью прикрыть другую сделку (долевого участия в строительстве).

Строительная компания не может осуществлять привлечение денежных средств физических лиц путем заключения предварительного договора. Апелляционное определение Московского городского суда от 26 февраля 2014 N 33-5432/14: договоры купли-продажи векселей имеют целью прикрыть возмездный характер предварительных договоров, а потому являются притворной сделкой; в совокупности с предварительными договорами договоры купли-продажи векселей имеют целью прикрыть привлечение денежных средств истца для участия в долевом строительстве жилого дома — данные сделки являются ничтожными. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54″О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, которые не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в Законе о долевом участии в строительстве.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве — это наиболее защищенная для граждан форма правоотношений среди всех существующих в настоящее время в сфере строительства жилья.

В мае 2014 года прошел Санкт-Петербургский международный экономический форум, на котором был затронут вопрос привлечения денежных средств в строительство. По мнению замминистра строительства и ЖКХ России Александра Плутника, новый механизм финансирования долевого строительства в РФ может заработать в 2018 году. По его словам, в настоящее время министерство занимается разработкой механизма. «Базовая модель заключается в следующем: между гражданином, желающим вложить свои средства в возведение новостройки, и застройщиком, станет банк. Деньги будут депонироваться на определенном счету, и с него будет оплачиваться строительство», — сказал Плутник. Предполагается, что новый механизм финансирования повысит надежность долевого строительства и уменьшит риски дольщиков.
Но, учитывая нововведения Закона № 294-ФЗ по поручительству банка и страхованию гражданской ответственности застройщика, дополнительный способ обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств уже существует. Закон должен предупредить ситуацию, когда застройщик и страховая компания будут выступать аффилированными лицами и в случае проблем со строительством компаниям будет проще обанкротиться, чем решать возникшие проблемы. Важность проблемы дополняется фактом, что после кризиса 2008 года, многие закредитованные застройщики и страховые компании перешли под контроль банков и создание таких аффилированных цепочек при следующем витке кризиса может привести к цепным банкротствам.

Также необходимо рассмотреть проблему индексации денежных средств дольщиков. Из указанного выше размера неустойки за нарушение сроков строительства и суммы страхования видно, что ответственность застройщика не учитывает индексацию денежных средств, инвестированных в строительство.

Защита участников долевого строительства: риски и решения

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Изменениями в статью 18 закона 214 ФЗ с 1 июля 2020 установлено, что способы расходования средств с банковского счета застройщика, открытого в соответствии с измененным 214 ФЗ, будут ограничены следующими случаями:

финансирование строительства проекта, на который застройщик получил разрешение на строительство;
оплата стоимости земельных участков, на которых будет построен многоквартирный дом или арендной платы, если участок используется по договору аренды;
платежи за подготовку проектной документации, инженерные изыскания и экспертизы;
строительство инженерных сетей и оплата подключения к ним;
оплата по договору комплексного развития или освоения территории (если застройщик заключил такой договор)
платежи за подготовку градостроительной документации
оплачивать строительство социальных объектов в случае, если застройщик обязан их возвести по договору с государственными органами.
погашение полученных на строительство кредитов и процентов по ним
оплата госпошлин за регистрацию ДДУ
размещение свободных денег на депозит в том же уполномоченном банке
уплата налогов и сборов, штрафов и пеней
оплата в компенсационный фонд
возврат средств дольщику в случае расторжения ДДУ
выплаты работникам и менеджменту, оплата банковских комиссий и другие организационные расходы на обеспечение деятельности застройщика. Размер таких организационных расходов не должен превышать 10% от проектной (планируемой) стоимости строительства, если застройщик составляет отчетность в соответствии с российскими бухгалтерскими стандартами. Если же застройщик использует МСФО, максимальный размер организационных расходов не должен превысить 25% от планируемой стоимости проекта.

Застройщик не должен заключать договоры, запрещенные 214 ФЗ в редакции с 1 июля 2020. Если данное требование нарушено, соответствующая сделка застройщика может быть оспорена органами строительного надзора, Фондом защиты прав дольщиков, либо же самим застройщиком или его владельцем.

Запрещено также снимать наличные денежные средства со счета, за исключением средств на выплату заработной платы работникам застройщика.

Застройщик может оплачивать услуги подрядчиков в разных областях (за подготовку документации, изыскания, экспертизы и другие работы) авансом, но общая сумма авансов, выданных всем подрядчикам, не должна превышать 30% от проектной стоимости строительства дома.

Если застройщик строит несколько многоквартирных домов, полученные от дольщиков средства должны учитываться отдельно по каждому дому.

Перечисленные выше ограничения действуют до момента ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение в нем.

Внимание! Указанные выше ограничения в полной мере действуют для проектов, где разрешение на строительство было получено после 1 июля 2020 года.

Если проект был начат раньше, изменения в 214 ФЗ применяются ограниченно. Застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке, и не осуществлять операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Закона 214 ФЗ, а именно:

обеспечивать обязательства третьих лиц;
совершать платежи по договорам, не связанным с проектом строительства;
предоставлять займы и ссуды;
приобретать ценные бумаги (облигации, векселя);
оплачивать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, за исключением создания других обществ-застройщиков;
оплачивать выпущенные застройщиком ценные бумаги (за исключением собственных акций при их выкупе).

Контроль за соблюдением застройщиком ограничений, установленных изменениями в ФЗ 214 с 1 июля 2020 года, осуществляет уполномоченный банк. Застройщик при осуществлении любых операций по счету должен предоставить в банк все необходимые документы, подтверждающие эти операции. Уполномоченный банк проверяет, разрешена ли та или иная операция. Банк может приостановить ее проведение или отказать в операции.

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.

Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.

В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.

После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.

Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора. Знайте об этом.

В договоре долевого участия присутствуют две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик, пайщик).

Застройщик – это строительная организация, которая обязуется в установленный срок возвести многоквартирный жилой дом, либо иной объект, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать в собственность дольщика договорный объект (долю).

Участник долевого строительства – физическое лицо, обязующееся оплатить и принять введенный в эксплуатацию объект.

Договор должен содержать следующие существенные условия:

указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
назначении объекта — жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
срок передачи объекта застройщиком участнику;
цена договора, срок и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект;
способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;

В отсутствие хотя бы одного из указанных условий договор считается не заключенным.

Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений.

Обратите внимание!

Особенностью ДДУ является то, что приобретаемые участником объекты: жилое помещение и доля в прилежащей инфраструктуре могут использоваться им только для личного, домашнего, семейного потребления. Если участник планирует после оформления прав на объект использовать его для извлечения дохода: сдача в наем, в аренду, перепродажа, то такие отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности.

По ФЗ №214 в основе взаимоотношений строительной компании и покупателя недвижимости лежит договор ДДУ (долевого участия). Определенную информацию можно почерпнуть из него, а именно:

Описание объекта долевого строительства, который должен быть передан дольщику после получения разрешения на ввод здания.
Дату передачи квартиры участнику ДДУ.
Стоимость соглашения, определенные сроки и порядок передачи денег.
Гарантийный период квартиры, передаваемой по договору.

В ФЗ №214 прописаны следующие требования:

Строительная компания обязана передать недвижимость участнику ДДУ не позже даты (срока), который прописан в договоре между сторонами.
Если возведение объекта не удается завершить своевременно (в предусмотренный договором срок), застройщик должен оповестить об этом другую сторону соглашения не позже, чем за 2 месяца до завершения действия ДДУ. В оповещении должно содержаться предложение о внесении правок в документ.
Строительная компания обязана передать квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, нормам действующих регламентов, проекту, а также другим требованиям. Если застройщик прописал в договоре отказ от ответственности при выявлении недостатков в передаваемом сооружении, по закону они не имеют силы.
Главным условием продажи недвижимости по ДДУ для исполнителя является четкое выполнение требований ФЗ №214 в части получения разрешения на возведение объекта, размещения проектной декларации, госрегистрации права на земельный надел, а также наличия договора, оформленного в письменном виде и прошедшего госрегистрацию. Если деньги дольщиков привлекаются до регистрации в госорганах, это является грубым нарушением, которое влечет за собой административную ответственность застройщика.

Чтобы избежать проблем при сдаче дома, дольщику необходимо внимательно подойти к проверке строительной компании. Отдельное внимание стоит уделить ряду бумаг.

Документ должен быть выдан уполномоченной организацией. В нем должна быть следующая информация — подпись должного лица, номер разрешении, дата, а также печать организации. Кроме того, требуется сверить данные о лице, с которым планируется заключение ДДУ, и строительной компанией. Также необходимо проверить, что разрешение на строительство было действительно выдано уполномоченными органами. Сделать это несложно с помощью официального сайта такой структуры (в зависимости от региона). К примеру, в Москве это официальная интренет-площадка Мосгоснадзора.

Отдельное внимание стоит уделить сроку действия документа. Если он истек, необходимо требовать предъявление другой бумаги, подтверждающей продление периода действия.

Согласно ФЗ №214 право на участок земли, где ведется строительство объекта недвижимости (в случае с долевым строительством — многоэтажного дома), может быть оформлено в нескольких вариантах — права собственности или одного из видов договора (аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования). Последний вариант (безвозмездное пользование) возможен только в определенных законом ситуациях и применяется в редких случаях.

Как участник долевого строительства подтверждает факт уплаты за строительство объекта

03. Правовой статус участника долевого строительства

Как доказать факт оплаты по ДДУ?

Что изменилось в налогообложении застройщиков по ДДУ

Порядок заключения договора участия в долевом строительстве

Когда объект долевого строительства считается принятым?

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Какие документы должен предоставить застройщик дольщику?

Защита участников долевого строительства: риски и решения

Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов

Обратите внимание!

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ