Предварительный договор долевого участия в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор долевого участия в строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

инвалиды детства. На территории Российской Федерации не установлены единые коэффициенты, однако, утвержденные в субъектах ставки не могут превышать налоговую норму по России больше, чем в 10 раз. Калькулятор транспортного налога по республике Крым.

Предварительный договор долевого участия в строительстве

Многие покупатели, желающие получить новую квартиру за доступную стоимость, готовы закрыть глаза на юридические формальности и подписать предварительный ДДУ (договор долевого участия). Дольщик оформляет сделку и отдает деньги застройщику. Девелопер уверяет, что в будущем будет оформлен договор долевого участия по всем правилам, успокаивая бдительность клиента. Между тем подобные сделки сопряжены с большим риском, требуют грамотного правового подхода и профессиональной юридической консультации.

Предварительный договор на приобретение квартиры у застройщика чаще всего оформляется в двух случаях:

1. Застройщик еще не получил в установленном порядке все разрешительные документы на строительство и еще не имеет права заключить договор долевого участия.
2. Строительство объекта завершено. Дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет. В таком случае заключается предварительный договор купли-продажи.

Предварительный договор фиксирует намерение застройщика и гражданина оформить в будущем договор по отчуждению и приобретению недвижимости. Более того, предварительный ДДУ регулируется общими нормами гражданского законодательства.

В отличие от вышеуказанных соглашений, договор долевого участия заключается в рамках 214 ФЗ. Закон содержит ряд правовых гарантий участников долевого строительства, вложивших денежные средства в покупку объекта в новостройке.

Важно также, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, и только после этого считается заключенным. Такая форма сделки защищает приобретателя недвижимости от повторной продажи его будущей квартиры другим лицам (двойные продажи). Подробнее об особенностях ДДУ и порядке его оформления можно узнать здесь.

Законом четко регламентировано, что строительная компания может привлекать денежные средства граждан для создания объектов недвижимости только в двух случаях:

• в рамках заключения ДДУ;
• при создании жилищно-строительного кооператива.

Однако случаются ситуации, когда застройщику выгоднее заключить предварительный договор долевого участия в строительстве с потенциальным клиентом. Девелопер прибегает к такой схеме сделки, например, при отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок, на котором будет осуществляться стройка. Оформление предварительного соглашения также позволяет застройщику избежать выплаты неустойки за несвоевременную сдачу квартиры, предусмотренную ФЗ 214.

Заключение предварительного договора регламентируется 429 статьей ГК РФ, определяющей форму, условия и сроки совершения сделки. При этом закон не только предусматривает порядок заключения такого соглашения. Законодательство также позволяет обязать застройщика подписать впоследствии договор долевого участия даже, если он уклоняется от заключения.

Как можно защитить свои права, если застройщик отказывается заключать ДДУ после заключения предварительного договора:

1. В судебном порядке можно обязать застройщика заключить ДДУ. Более того, гражданин может потребовать от застройщика возместить убытки, если последний необоснованно отказывается от подписания договора долевого участия.
2. Предварительный ДДУ можно признать договором долевого участия в судебном порядке. Для этого необходимо доказать суду, что фактически между сторонами заключен именно договор долевого участия (переквалификация договора).
3. Строительную компанию можно обязать вернуть ранее переданные по предварительному договору денежные средства.
4. Возможно в судебном порядке признать право собственности на квартиру или иной объект недвижимости.

Специалисты нашей компании обладают обширным опытом в решении подобных проблем и смогут подготовить необходимые документы, например исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Предварительный договор долевого участия — это сделка, связанная с высокими рисками. К самым неприятным последствиям, которые могут возникнуть после подписания соглашения, можно отнести:

• Невозможность вернуть первоначальный платеж по предварительному договору долевого участия. Так как такая сделка не регистрируется в Росреестре, застройщик может заключить договор на один и тот же объект с несколькими клиентами. Собрав деньги, девелопер может ликвидировать компанию. Даже если гражданин взыщет с недобросовестного застройщика деньги в судебном порядке, он не сможет исполнить решение суда и возвратить свои вложения.
• Предварительный договор не включает необходимые условия, позволяющие заключить в будущем ДДУ. Если предварительное соглашение не содержит обязательных требований, предъявляемых законом к ДДУ, то суд может не признать такую сделку договором долевого участия. Застройщик не подпишет с клиентом необходимый договор, гражданин не сможет получить желаемое жилье.
• Если клиент не направит предложение о заключении ДДУ в предусмотренный соглашением срок, он не сможет обязать строительную компанию оформить финальную сделку. Иногда в предварительном ДДУ не указан период для отправки уведомления о намерении подписать договор долевого участия. Тогда по умолчанию он составляет год с момента подписания первоначального договора.
• В случае банкротства застройщика могут возникнуть сложности с включением в реестр требований по передаче жилых помещений. Если у строительной компании имеется долг по соглашению, можно предъявить требование о взыскании задолженности в арбитражном суде. Также в суде придется переквалифицировать предварительный договор в договор долевого участия.

Если застройщик игнорирует требование клиента об оформлении договора долевого участия, гражданин может обратиться в суд. Однако в исковом заявлении нужно грамотно сформулировать требования, чтобы получить желаемый результат и зря не потратиться на судебную работу.

Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» помогут составить претензию к застройщику, либо подберут иной, подходящий вам, способ правовой защиты.

Перед оформлением сделки необходимо внимательно изучить текст соглашения. Чтобы понять, как должен выглядеть предварительный договор участия в долевом строительстве, образец можно скачать по ссылке.

В предварительном договоре следует указать:

Обязательно учтите следующие моменты при заключении предварительного договора:

1. На какой стадии строительства находится объект недвижимости.Если застройщик еще не получил разрешение на постройку дома, то оформление предварительного ДДУ считается наиболее рискованной сделкой. Когда жилое здание уже построено и введено в эксплуатацию, но еще не учтено в кадастре недвижимости, оформление такого соглашения несет меньшие риски. В этом случае, можно переквалифицировать в судебном порядке предварительный договор в ДДУ, а также признать право собственности на квартиру.
2. Насколько стабильно финансовое положение строительной компании.Перед подписанием предварительного договора следует убедиться, что застройщик не является потенциальным банкротом. Компания, имеющая значительную задолженность перед кредиторами и дольщиками, может не выполнить своих обязательств по предварительному ДДУ.

Наша компания поможет оценить возможные риски и проведет необходимый правовой и финансовый анализ застройщика.

В предварительном договоре должен быть подробно прописан предмет сделки — будущий объект недвижимости. Так как основным намерением сторон такого соглашения является подписание договора долевого участия, нужно четко изложить условия итогового контракта по отчуждению и приобретению квартиры. В противном случае, суд сделает вывод о том, что стороны не смогли договориться о существенных условиях сделки и признает договор незаключенным.

Ключевой пункт предварительного договора и ДДУ — это описание жилого помещения или иного объекта недвижимости. В соглашении должна быть указана детальная информация о будущей квартире: площадь, количество комнат, номер этажа, наименование секции дома и вид отделки. В соглашении также необходимо зафиксировать полную стоимость объекта недвижимости, порядок и сроки оплаты. Более того, предварительный ДДУ должен включать пункт о том, что денежное обеспечение идет в зачет по основному договору.

Не менее важное условие — срок заключения ДДУ. Необходимо указать конкретную дату, например, не позднее 30 августа 2020 года.

ЮК «Хелп Консалтинг» поможет разрешить спорные вопросы при заключении предварительного договора ДДУ.

Если договор уже подписан и возникли проблемы, наши специалисты подберут надлежащий способ защиты и проведут полное юридическое сопровождение в суде.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/predvaritelnyj-dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Предварительный договор долевого участия

Ситуация из практики:

Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.

В чем здесь ошибка Покупателей?

Ошибка Покупателя:

Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ), и о законе ФЗ-214, который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ, тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ.

Одна из так называемых «серых схем» Откроется в новой вкладке.»>продажи квартир в новостройках – это продажа по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ). Застройщик, осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».

Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214.

На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях, в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.

Предварительный ДДУ, (в отличие от настоящего) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214, и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.

Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно). То есть сюда добавляется еще и риск Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж».

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.

На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ, это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.

Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия, бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.

Согласно Откроется в новой вкладке.»>закону о долевом строительстве (ФЗ-214), Застройщик вообще не имеет права привлекать деньги на строительство многоквартирных домов по другим договорам, кроме определенного в законе Договора долевого участия (ДДУ). Если он привлечет деньги с частных лиц на строительство дома по какому-либо другому договору, то это будет прямым нарушением закона, что грозит ему серьезными последствиями и штрафами. Как же тогда выкручивается Застройщик?

Очень просто. Он все равно привлекает деньги под другой тип договора (под Предварительный ДДУ), но оформляет внесенные деньги не как долевое участие, а как «обеспечительный платеж» по договору о намерениях. Такой договор уже не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Хоть это формально и является притворной сделкой (когда одна сделка маскируется под другую), но придраться здесь довольно сложно, и эта схема на практике все еще работает.

Для Застройщика такая схема практически идеальна:

• Во-первых, он сразу получает деньги от Покупателей квартир, не дожидаясь, пока будут решены вопросы с правами на землю, с разрешением на строительство, и т.п.
• Во-вторых, он не сковывается в своих действиях жесткими требованиями закона ФЗ-214 – не обязан предоставлять Откроется в новой вкладке.»>проектную декларацию, публиковать финансовую отчетность, обеспечивать Откроется в новой вкладке.»>страхование гражданской ответственности Застройщика перед Покупателями квартир, и т.п.
• В-третьих, он имеет минимальный финансовый риск – в худшем случае, ему придется всего лишь вернуть «обеспечительный платеж» и всё, никаких пеней, штрафов, неустоек. Да еще и срок возврата можно затянуть. Фактически, Застройщик получает в свое распоряжение деньги в виде бесплатного кредита, и не берет на себя почти никаких обязательств, за исключением ответственности за этот самый «обеспечительный платеж».

Поэтому главная ошибка Покупателя при покупке новостройки по Предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, Покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства Застройщика – практически невозможно.

В идеале, конечно, следует выбирать квартиру у того Застройщика, который продает их по Откроется в новой вкладке.»>Договорам долевого участия (ДДУ). Но на практике часто бывает, что выбор у Покупателя невелик, и нужная ему квартира продается только по предварительному договору.

Здесь уже каждый решает сам, готов ли он принимать на себя дополнительные риски потери денег, соглашаясь на покупку квартиры по Предварительному ДДУ, или нет. А величина этого риска, в абсолютной степени, зависит от надежности и финансовой устойчивости Застройщика. Если Покупатель все же принимает этот риск, то ему следует в два раза тщательнее изучать репутацию и финансовое состояние компании-застройщика, и делать это желательно с помощью Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов.

Как самостоятельно Откроется в новой вкладке.»>проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

В некоторых случаях Застройщики, привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.

Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ. Откроется в новой вкладке.»>Продажа квартиры по уступке прав требования возможна только на основании настоящего ДДУ.

Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики, которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ.

Многие Застройщики, в том числе крупные (федерального уровня), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ).

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-pervichnom-rynke/predvaritelnyj-dogovor-dolevogo-uchastiya/

Особенности предварительного договора долевого участия в строительстве

Подписать предварительный договор долевого участия требует каждый застройщик, и заказчики соглашаются. Приобрести жилье по полной стоимости может не каждый человек, поэтому многие обращаются к покупке недвижимости, находящейся на стадии строительства или плана застройки. Цена у таких квартир невысокая, поэтому люди готовы подписать любые документы, в том числе ПДДУ.

После заключения подобного договора вносится оплата — частичная или полная. Однако не все понимают, какие последствия может иметь данный документ, и получится ли в случае несвоевременной сдачи жилья вернуть деньги или продать такую недвижимость.

Основная суть договора

Предварительный договор долевого участия в строительстве теоретически должен соответствовать действующему на протяжении более, чем 10-ти лет, ФЗ 214. Этот закон обязывает застройщиков оформлять договора долевого участия. Однако реальный ДДУ может отличаться от ПДДУ — более того, предварительное соглашение не имеет ничего общего с законом!

Буква закона

Зачем составляется подобный документ? Зачастую компании не могут получить разрешение на строительство, и причина этого отнюдь не компания. Администрация может долго рассматривать заявки, хотя нередки случаи отсутствия ряда необходимых документов. В таком случае ПДДУ как бы компенсирует временный недостаток определенных разрешений.

Предварительный договор участия в долевом строительстве является весьма рискованной сделкой, так как по сути дольщики подписывают обещание. Однако застройщики ничего не проигрывают — в отличие от второй стороны, они себя обезопасили, внеся пункт о необходимости оплатить часть стоимости жилья.

Заключать предварительный договор можно, но при этом должны быть соблюдены минимальные условия. В нем обязательно следует указать срок подписания основного ДДУ. Если этого не сделано, суд принимает во внимание период в один год. Если за это время не был подписан ДДУ, и ни одна сторона не изъявила требования сделать это, обязательства по договору прекращаются. Соответственно, можно вообще не увидеть свои деньги, если не обратиться в суд, составив иск договора с признанием законным сделку с предварительным договором долевого участия.

Закон четко регулирует возможность оплаты со стороны дольщиков — вносить деньги можно только по договору ДДУ. Однако застройщики стали называть платеж «обеспечительным», хотя обязанности вносить его не существует. Инвестирование в этом виде очень опасно, поэтому следует оценивать все риски перед подписанием договора и произведением платежей.

Заключение договора

Иногда предложения слишком заманчивы, поэтому человек готов сразу же внести денежные средства, несмотря на риски. Например, удобное местоположение дома, хорошая планировка, парковая зона в шаговой доступности — причины могут быть разными, но как заключить ПДДУ с минимальными потерями?

Типового образца или формы ПДДУ не существует, в идеале он должен соответствовать основному ДДУ. Чтобы после не составлять ходатайств и заявление о признании предварительного договора долевого участия, важно обратить внимание на следующие пункты:

• указаны взаимные обязательства;
• условия будущего договора ДДУ;
• срок заключения ДДУ;
• название юридического лица должно совпадать в обоих документах;
• подписывать договор должен только генеральный директор. Подписи бухгалтеров, менеджеров и других лиц не имеют силы. Представляет компанию именно генеральный директор, о чем должно быть сказано в уставе компании.

Условия ПДДУ

Застройщики обязаны описать сам объект недвижимости, передаваемого дольщикам. В договоре надо прописать все характеристики объекта долевого строительства квартиры, по которым можно ее идентифицировать. Сюда входит адрес, площадь, количество комнат, местоположение, секция и т. д.

Срок подписания основного документа для участника долевого проекта является частью гарантии. Недобросовестные застройщики стараются указать, что ДДУ будет заключен после прохождения определенных инстанций или получения разрешения на строительство. Однако это неверно — должна быть указана конкретная дата, к которой и привязываются все обязательства. Желательно, чтобы период между заключением ПДДУ и ДДУ составлял не более 3-6 месяцев. Этого времени достаточно, чтобы решить все технические вопросы и приступить к строительству либо к его завершению.

Нередко практикуют заключение дополнительного соглашения о продлении срока заключения ДДУ. Соглашаться на его подписание или нет, решает дольщик самостоятельно, взвешивая все риски.

Иногда возникает необходимость смены одной из сторон — либо застройщик может смениться, либо заказчик. Примером в данном случае служит шаблон бланка уступки договора переуступки прав по ДДУ, образец которого можно найти в интернете или получить у представителей юридических консультаций. Соглашения договора цессии по строительству у долевого участия должны соответствовать ГК РФ. Лучше такие документы подписывать при поддержке хорошего юриста, знающего все нюансы подобных сделок.

Заключение

Передача квартиры по договору долевого состоится только при условии, если произойдет регистрация ДДУ. По другим предварительным договорам никто не вправе передавать недвижимость в пользование независимо от суммы, внесенной в качестве оплаты. Прежде, чем подписывать документы и переводить деньги, следует четко понять разницу между двумя видами соглашения. Законодательство разъяснило порядок заключения ДДУ и ответственность по его соблюдению, поэтому если одна из сторон уклоняется от обязанностей, разобраться будет проще, чем при отсутствии ДДУ.

Законные основания на право пользования жильем возникают после регистрации договора в Росреестре, о чем необходимо направить сообщение в соответствующие структуры. ПДДУ не дает никаких прав, поэтому доказывать свою принадлежность к недвижимости будет труднее.

Также полезным будет почитать информацию о самом застройщике — насколько он добросовестный, были ли на его практике случаи мошенничества, задержки строительства, судебные разбирательства. Одним словом, поинтересоваться репутацией.

Если все равно возникают трудности и неясности, имеет смысл проконсультироваться у юристов, разъяснив все нюансы.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/osobennosti-predvaritelnogo-dogovora

Предварительный договор участия в долевом строительстве: на что имеет право дольщик?

Что можно требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве?

Долевое строительство – один из наименее рискованных вариантов стать обладателем собственного жилья. Однако дольщики очень часто не прислушиваются к рекомендациям обходить стороной любые другие схемы, потому что видят в них возможность что-то для себя выиграть. И забывают, что игра – это ситуация с непредсказуемым финалом, где выигрыш далеко не гарантирован. Примером тому может послужить то положение, в котором оказался обратившийся к юристу по ДДУ Законного Права дольщик.

Чем чреват предварительный договор?

Все началось в декабре 2013-го года, когда дольщик отыскал отличную, как ему казалось, возможность достаточно экономно построить собственное жилье. Для этого он заключил так называемый Предварительный договор долевого участия в строительстве – предварительный договор о том, что в самом недалеком будущем он и строительная компания заключат вполне полноценный ДДУ. В этом Предварительном договоре ДДУ было прописано, что помещение дольщику будет передано в ноябре 2014-го года, и этот дольщик на радостях оплатил полную, 100-процентную стоимость этой квартиры. Строительная компания обязалась провести заключение полноценного ДДУ не позднее марта 2014-го года, но здесь начались первые и весьма серьезные расхождения с обещаниями. После постоянно откладываемых сроков и бесконечных обещаний регистрация полноценных ДДУ началась – но только уже в мае 2016-го года. Причем в приглашении на подписание и регистрацию ДДУ дольщик с удивлением увидел, что срок передачи в предлагаемом ДДУ указан совсем не тот, на который он рассчитывал – там был проставлен ноябрь 2017-го года. И это несмотря на то, что в Предварительном договоре ДДУ был пункт, устанавливающий и для дольщика, и для строительной компании отсутствие права на одностороннее изменение формы и условий основного ДДУ. Эта форма и условия были подписаны обеими сторонами в качестве приложений к Предварительному ДДУ.

Естественно, дольщик, который изначально планировал уже давно жить в собственной квартире и не ожидавший такой просрочки, обратился в судебную инстанцию, чтобы по этой просрочке взыскать неустойку. Но тут появилась вторая проблема: зарегистрированного ДДУ у него на руках нет, а без него – дело просто не рассматривается.

К специалистам компании у него был внешне простой вопрос: может ли он требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве, чтобы срок передачи помещений в основном Договоре участия в долевом строительстве был выставлен именно таким, какой он планировался изначально – то есть ноябрь 2014-го года?

Однако за внешней простотой вопроса в этой ситуации скрывается множество тонкостей, не позволяющих просто сказать «да» или «нет». Потому что у дольщика при этом раскладе есть три варианта собственного поведения, и у каждого из них есть определенная доля риска.

Вариант первый: дольщик вправе выдвинуть требование на возврат уплаченных средств

Вторая часть 3-й статьи российского закона ФЗ-214, далеко не каждая строительная компания-застройщик обладает правом на то, чтобы привлечь деньги гражданина для возведения здания и принять таким образом на себя вполне конкретные обязательства, чтобы после исполнения строительной компанией таких обязательств оплативший ДДУ гражданин получил право собственности на построенную в этом здании квартиру. Такие застройщики должны отвечать целому ряду требований, которые формулируются в этом законе.

Третья часть 4-й статьи того же Закона 214 указывает несколько обязательных требований к ДДУ, в числе которых — письменная форма заключения и обязательность государственной регистрации, потому что ДДУ считается заключенным только после нее.

Чтобы у застройщика появилось право привлекать деньги граждан, она должна соблюдать весь набор требований, которые содержат вторая часть 3-й статьи и третья часть 4-й статьи российского закона ФЗ-214:

1. Наличие договора;
2. Письменная форма договора;
3. Обязательная государственная регистрация договора.

Об этом ясно говорит Постановление Президиума российского ВАС за номером 13863 / 09.

Смысл третьей части 4-й статьи ФЗ-214 позволяет говорить о том, что если договор государственную регистрацию не прошел – он фактически не считается заключенным. А значит – и не влечет никаких правовых последствий. Единственным исключением становятся последствия, о которых говорится в третьей части 3-й статьи ФЗ-214.

Все это приводит к выводу, что можно требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве возврата уплаченных за квартиру денег, потому что права их привлекать у него в принципе не было до момента государственной регистрации договора.

Если застройщик привлекает средства под возведение здания, но не обладает на это правом или нарушает требования, которые устанавливает вторая часть 1-й статья ФЗ214, то такая ситуация в этом законе тоже предусмотрена заранее. Третья часть 3-й статьи ФЗ-214 в этом случае предоставляет уплатившему такой строительной компании деньги гражданину право выдвинуть этой строительной компании требование о том, чтобы эти деньги были немедленно возвращены. Кроме того, в требование включается и необходимость уплаты застройщиком удвоенных процентом от этой суммы, что предусмотрено 395-й статьей российского ГК, и возмещения всех убытков гражданина, что предусмотрено той же статьей ГК. Взыскать деньги с застройщика в большинстве случаев удается только в процессе суда с застройщиком . Но это вполне реально, если обманутый дольщик идет на судебные издержки и тратит время и нервы на процесс — всё реально.

То есть дольщик, который обратился в юридическую консультацию Законного Права со своей ситуацией, при условии соблюдения предусмотренного законодательством претензионного досудебного обладает правом на обращение в судебную инстанцию. Он может требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве, чтобы все деньги были возвращены, все предусматриваемые третьей частью 3-й статьи проценты были уплачены.

Вариант полностью отличный – если бы не было «но».

В таких ситуациях следует выяснять, не пропущен ли дольщиком срок определяемой российским законодательством исковой давности, который начинается в момент уплаты денег и лимитируется тремя годами. То, что строительная компания признает этот долг, никак не прерывает подобный срок и не меняет его.

К примеру, оплата была сделана 1 сентября 2013 года. Если между дольщиком и строительной компанией в это время не велась переписка, и в этой переписке застройщик не признал за собой никаких задолженностей, то завершится этот срок давности тоже 1 сентября, но уже 2016-го года.

Помочь в ситуации с исковой давностью способно предъявление дольщиком в судебные инстанции заявления о том, чтобы за просрочку взыскать положенную по закону неустойку. Но чтобы предоставить в этой ситуации однозначный ответ, нужно знать конкретику дела.

Еще один момент, о котором полезно помнить – это возможность снижения неустойки судебной инстанцией. Насколько вероятен такой вариант – зависит от того, как в рамках судебной инстанции поведет себя застройщик и какая практика судебных решений установилась в конкретном регионе, где рассматривается дело.

Так то если срок давности прошел – судебная инстанция вполне может отказать в иске, так что окажутся потерянными и деньги, и «условное» право потребовать помещение.

Вариант второй: дольщик через судебные инстанции требует от строительной компании заключить полноценный ДДУ и провести его государственную регистрацию

Такой вариант имеет смысл рассматривать, только если у дольщика есть возможность предоставить судебной инстанции письменные доказательства уклонения строительной компании от заключения основного ДДУ и его государственную регистрации.

429-я статья российского ГК говорит об особенностях Предварительный Договор ДДУ . Там говорится, что в нем содержится обязательство, согласно которому в лимитированном по времени будущем будет заключен полноценный основной ДДУ. В этом основном ДДУ будут содержаться все условия на то, чтобы выполнить в будущем какие-то работы, передать какое-то имущество, а также выполнить какие бы то ни было услуги. При этом Предварительный ДДУ прописывает и временной лимит на то, чтобы заключить этот самый основной ДДУ.

Спектр обязательств, которые прописаны в Предварительном договоре ДДУ прекращается в тот момент, когда истекает временной лимит заключения основного ДДУ. Исключениями из этого правила становятся две ситуации:

• — если это самое заключение полноценного основного ДДУ все-таки произойдет;
• — если одна сторона, обычно — дольщик, не направит застройщику предложение о том, чтобы провести заключение полноценного основного ДДУ.

Заключившая Предварительный договор ДДУ и уклоняющаяся от подписания основного ДДУ сторона подпадает под действие положений, которые излагает четвертый пункт 445-й статьи российского ГК. Там указывается, что при подобном уклонении у другой стороны появляется вполне законное право на обращение в судебные инстанции, куда предъявляется требование на понуждение заключения основного ДДУ, причем уклоняющаяся сторона должна еще и полностью возместить убытки другой стороны.

Если у дольщика нет доказательств того, что строительная компания уклонялась от заключения основного ДДУ, нет его письменных заявлений или обращений на тему заключения основного ДДУ, то у дольщика есть возможность требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве, чтобы все деньги были возвращены, и все проценты, уплату которых прописывает 395-я статья российского ГК, были уплачены.

В этом варианте тоже следует в первую очередь уточнить срок давности, который без возможных прерываний и восстановлений тоже составляет 3 года. В нашем случае такой срок стартует 1 апреля 2014-го года и завершается тоже 1 апреля, но уже 2017-го года – а значит, уже истек.

И если выбрать этот вариант, есть достаточно высокий риск остаться просто ни с чем.

Третий вариант: дольщик заключает со строительной компанией ДДУ на условиях застройщика и новым сроком

На то, чтобы сдвинуть сроки передачи на более поздние временные периоды, у застройщика есть как минимум две причины.

Во-первых, естественно, он стремится избежать ненужных затрат на неустойки по просрочкам.

Во-вторых, он стремится избежать еще и ситуаций отказа Росреестра в государственной регистрации ДДУ по причине уже прошедшего срока передачи. Ведь по мнению Росреестра, ДДУ можно зарегистрировать строго тогда, когда объект еще не передан.

У дольщика есть законно обоснованное право потребовать от строительной компании, чтобы в ДДУ был указан прежний срок передачи. Но учитывая то, как на эту ситуацию смотрит Росреестр, такой дольщик должен понимать, что обратной стороной указания старого срока передачи может стать росреестровский отказ в государственной регистрации.

Юрист по защите прав дольщиков Законного Права в ситуациях, когда непонятно, что требовать от застройщика по предварительному договору участия в долевом строительстве, рекомендуют выбрать именно третий вариант. Потому что это самый надежный способ не потерять квартиру.

И напоследок: описанная проблема может оказаться намного сложнее, чем рассказывает об этом сам дольщик. Поэтому каждый, кто хотел бы получить по-настоящему качественную консультацию и, при необходимости, помощь, следует предоставить специалистам все документы, которые есть в его распоряжении по этому вопросу.

Источник: https://zakonnoepravo.ru/predvaritelnyj-dogovor-uchastija-dolevom-stroitelstve.html

Похожие записи:

• Какие доплаты можно получить от государства если работает только мама, а папа без работы
• Страховые компании сбербанка ипотека страхование имущества
• Проверить полис осаго на автомобиль