Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Минимальная площадь земельного участка под ижс в сочи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Основные положения по определению максимальных и минимальных размеров территории земли под ИЖС прописаны в Земельном кодексе РФ (пункт 1 статьи 11.9) и в Градостроительном кодексе РФ (часть 6 статьи 30). Данные параметры необходимы для оптимального использования земель.
Законы, прописанные в кодексах РФ, включают общие требования, на которые должны опираться органы местного самоуправления при написании и введении в действие нормативных актов.
При предоставлении земельного надела, находящегося в собственности федеральных или государственных органов, размеры будут установлены согласно следующих факторов:
На региональном уровне власти вправе устанавливать собственные пределы, не противоречащие законам РФ.
Все установленные нормы должны нормироваться в «Правилах землепользования и застройки», градостроительных регламентах и неукоснительно соблюдаться.
Максимальные и минимальные пределы размеров земельных наделов под ИЖС в регионах разнятся и в среднем составляют – 3-30 соток. В отдельных регионах минимальный размер может быть в несколько раз выше среднего по стране.
Для уточнения возможных размеров земельного участка гражданам следует обращаться в администрацию района, города, поселка..
Максимально допустимые размеры участка определяются индивидуально для каждого региона местной администрацией и указываются во внутренних правовых актах. Соблюдение данных требований впоследствии предотвратит возникновение спорных вопросов, особенно на малозаселенных участках, не имеющих четко обозначенных границ.
При возникновении несоответствия площади участка законодательным актам будет отказ в оформлении права собственности.
Это повлечет за собой материальные затраты на приведение в соответствие участка или жилого дома.
Оформление земельного участка, как и любого другого имуществ может быть осуществлено:
Если участок земли получен семьей на основании любой государственной программы, направленной на улучшение жилищных условий граждан, то обычно выдвигаются требования оформления ее в долевую собственность на всех членов семьи.
Внимание Колодец от туалета, ямы располагается на расстоянии 20м, во избежание проникновения вредных токсинов и стоков через почву в питьевую воду.
Питьевая вода от септика должна быть на расстоянии не менее 12 м. Запрещается использовать емкости канализации без герметизации дна, особенно если дом круглогодичного проживания.
За нарушение санитарных норм предусмотрена административная ответственность.
Пожарные нормы регламентируют расстояние между жилыми домами, не зависимо от огнестойкости, соседние дома из негорючих материалов кирпича или бетона должны находится на расстоянии не менее 6 метров, для деревянных домов дистанция составляет 15 м.
Строительство в рамках одного землевладения должно происходить согласно генерального проекта застройки, который утверждается в административном порядке.
Строительство дома и построек на участке надо вести в соответствии с ГПЗУ, не забывая про отступление от “красной линии” на расстояние 5 м, если участок выходит на дорогу, и не менее 3 м, если это проезд.
Производить постройку объектов на участке надо так, чтобы ни один из них не выступал за линию застройки.
Кроме того, объект не только не может выступать за линию, он должен быть удален от линии застройки на расстояние не менее 2 метров.
Ограничения в отношении площади земельного надела, предназначенного под жилую застройку, действуют только при передаче государственной или муниципальной земли гражданам на безвозмездной основе . Если вы приобретаете земельный участок за собственный капитал, никаких ограничений не существует.
От того, какой градостроительный регламент принят в том или ином субъекте Федерации, зависит размер земельного участка, который может получить гражданин на безвозмездной основе.
Предельные размеры наделов соответствуют нормам застройки, и при правильном подходе позволяют возвести на участке жилое строение, соответствующее всем требованиям безопасности, а также санитарно-техническим нормам.
354061, РФ, г.Сочи, ул.Советская,26, Кабинеты 46,47, (2 этаж) здания администрации
Покупка, продажа обмен квартир в новостройках, на вторичном рынке, коммерческая недвижимость, комплексное сопровождение сделок с недвижимостью, юридическая поддержка, представительство в суде.
Работаем в Сочи с 1992 года.
Подробнее
Покупка участка занимает немало времени, поскольку нужно убедиться в том, что рассматриваемая территория подходит под строительство здания по вашему проекту. Также необходимо досконально проверить документацию на участок. Это позволит вам уберечь себя от действий мошенников.
Чтобы правильно решить рассматриваемую задачу необходимо продумать, как вы будете использовать будущую постройку. Дом может быть для постоянного проживания или временного, например, на время отдыха. Необходимо определиться с критериями выбора. Обратите внимание на такие аспекты, как:
экологическая обстановка;
качество трасс (если решено приобрести участок за городом);
расстояние до дорожной развязки;
удаленность от моря;
площадь участка;
удаленность от важной инфраструктуры (школы, больницы и т. д.).
Выбрать участок, идеально соответствующий всем критериям, достаточно сложно. Подобные варианты можно найти на рынке. Однако их стоимость будет значительной. Если вы не готовы к серьезным расходам, необходимо выделить для себя наиболее важные критерии, и отталкиваться от них.
После осмотра территории необходимо переходить к следующему этапу. Процесс покупки состоит из таких шагов:
1. Изучение имеющейся у продавца документации. Если некоторые бумаги отсутствуют, ему необходимо оформить их, и предоставить покупателю. На этом шаге также можно подписать предварительный договор. В этом документе нужно указать все важные нюансы.
2. Подписание основного договора на приобретение земли.
3. Решение вопроса оплаты. Если будут использоваться наличные деньги, то удобный вариант их передачи — банковская ячейка.
4. Регистрация приобретенного участка в гос. органах.
Каждому перечисленному выше этапу нужно уделить достаточно внимания. Чтобы решить задачу максимально грамотно и оперативно, рекомендуется привлечь опытного юриста. Он поможет вам правильно составить черновой и чистовой варианты договора, тщательно проверит документы на землю, и поможет в вопросе регистрации участка.
Лицо, продающее земельный участок, должно предоставить покупателю определенный набор документации. В этот перечень входит:
1. Гражданский паспорт.
2. Заверенная нотариусом доверенность — если вы имеете дело с представителем собственника.
3. Свидетельство о гос. регистрации — если продавец является предпринимателем.
4. Учредительные бумаги — если вы приобретаете недвижимость у юр. лица.
5. Кадастровый паспорт на землю. Если он отсутствует, оформить ее покупку невозможно.
5. Документ, подтверждающий право собственности на землю, или выдержка из ЕГРН.
Правоустанавливающая бумага. В этом качестве может выступать договор, согласно которому владелец земли приобрел ее, а также судебные решения и тому подобное.
Некоторые сведения вы сможете проверить самостоятельно. Например, выяснить какую площадь имеет участок, кто является его владельцем, и присутствуют ли на этой земле какие-либо юридические обременения. Последний пункт крайне важный. Земля может выступать в виде залога в финансовых учреждениях, или быть в совместной собственности. Все эти детали нужно выяснить. Иначе это обернется серьезными проблемами в ближайшем будущем.
Чтобы участок прошел регистрацию в Росреестре нужно предоставить гос. учреждению стандартный набор документации. Необходимо наличие:
1. Гражданского паспорта.
2. Заверенной нотариусом доверенности — если ваши интересы представляет юрист.
3. Свидетельства о гос. регистрации — если вы предприниматель.
4. Учредительных бумаг — если вы приобретаете участок на юр. лицо.
5. Документа, являющегося основанием для регистрации права собственности. В нашем случае речь идет о договоре купли-продажи.
6. Квитанции об оплате госпошлины. Без нее ваш участок никто регистрировать не будет.
7. Кадастрового паспорта. Если во время регистрации прав пользователя прежнего владельца этот документ был направлен в Росреестр, повторно предъявлять его не нужно. Обязательно уточните эту деталь у продавца.
8. Дополнительной документации. Например, это может быть нотариально заверенное согласие супруга прежнего владельца.
Полный перечень документов зависит от конкретной ситуации. Чтобы решить вопрос регистрации земли в Сочи оперативно и юридически грамотно следует привлечь для решения данной задачи квалифицированного юриста, специализирующегося на подобных задачах. Так вы сможете избежать бюрократических проволочек и проблем, связанных с мошенничеством со стороны продавца.
Земельные участки, расположенные в населенных пунктах и отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) дают возможность возвести отдельное строение для некоммерческого (личного) использования. Максимальная высота зданий ограничена 3-мя этажами, а предназначение – только для 1-ой семьи, которая проживает в нем постоянно или временно. Такому типу домовладений может быть присвоен почтовый адрес, по которому можно оформить прописку или временную регистрацию.
Статус (предназначение) ИЖС в рамках действующего законодательства РФ присваивается исключительно к территориям с категорией «населенные пункты» и прописывается в свидетельстве на собственность. Земли сельхозназначения могут быть выделены под следующие виды использования:
Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) — имеют ограничения по площади, на них чаще всего размещают маленькие домики без почтового адреса и кадастрового номера. Нет возможности оформить регистрацию на проживание;Дачные некоммерческие товарищества (ДНТ) — небольшие участки с современными, достаточно большими зданиями. Законность таких строений – спорный вопрос. В настоящее время только в Подмосковье дачные поселки этого типа обладают развитой инфраструктурой, которая чаще всего создается за деньги владельцев коттеджей;Фермерские хозяйства – территории размером более чем в 1 гектар, до 10% площади которого можно застраивать;Земли сельхозназначений – используемые в аграрных целях, без жилых построек.
Нормативы размеров земельных участков под ИЖС Существует несколько законных способов:
Изменение категории земли через акт местной администрации – чаще всего используется владельцами участков, кто хочет перевести свои земли из статуса сельскохозяйственных в категорию «населенных пунктов». Процедура проводится органами власти, в процессе расширения поселения и роста числа жителей, с целью привлечения новых жильцов и развития экономики. Как уже было сказано ранее, эта процедура возможна, но довольно трудо-, денежно затратна;Выделение из искусственно аэрируемых ранее не востребованных территорий . Перераспределение и преобразование земель в статус ИЖС возможны в результате решения властей;Раздел имеющихся участков под ИЖС – по субъективным и объективным причинам (выделение доли наследства, раздел материальных ценностей при разводе и т. д.).
Если первые 2 варианта определяются законодательно, то для того, чтобы разделить землю необходимо озаботиться следующими вопросами:
Разделение земельной собственности на несколько отдельных наделов со статусом ИЖС. Это возможно только, когда вновь созданные территории будут не меньше минимальных норм по площади. Земельные наделы, не соответствующие установленным параметрам ИЖС, не подлежат узакониванию и не могут быть застроены. Перед началом процесса разделения, получите выписку из регистрационных актов, а также закажите справку в муниципалитете о правилах застройки в вашем регионе;
Не забудьте проконтролировать правильность расположения границ участка и реальных параметров на бумаге. Для этого лучше всего привлечь геологические / геодезические службы. После проведения всех работ, уже можно принимать решение о разделе. И проводить процедуры узаконивания новых территорий со статусом ИЖС.
Регистрация прав собственности, получение кадастровых номеров, и оформление всех документов, должны проходить в соответствии с законом, в установленные сроки.
Для оптимальной эксплуатации земель предусмотрены такие параметры, как предельно наименьший и наибольший размер участка. Основные официальные нормативные акты: Градостроительный Кодекс РФ и ЗК РФ.
ВНИМАНИЕ! Все органы муниципалитета при разработке нормативов должны руководствоваться прописанными в законах требованиями.
Величина предоставляемого федеральными или государственными органами надела определяется несколькими факторами:
Размер земель, которые находятся в федеральном владении, устанавливается законами высшего исполнительного органа власти.
Параметры территории, выделяемой по льготам, определяются территориально-административными единицами федерации.
Площадь земли, предоставляемой под индивидуальное строительство, устанавливается на уровне местной администрации.
Власти регионов вправе устанавливать собственные нормы в соответствии с законами РФ. Они могут вносить корректировки в минимальные размеры земли, но только в сторону увеличения. Принятые нормативы должны быть нормированы «Правилами землепользования и застройки» и градостроительными регламентами. Их соблюдение обязательно.
Участок под садоводство является одним из самых востребованных желаний граждан. Цель использования надела будет влиять на размер его площади. Количество квадратных метров, предоставляемых для садоводства, регламентируется местными законами (если находится во владении муниципальных органов):
В Московской области наименьший размер садового участка составляет 0,06 га. Регламентируется законом N 63 от 2003 года.
В Ленинградской области под садоводство выделяют 0,05 га.
В Нижегородской области размер составляет 0,02 га. Норматив действует на основании закона N 58-3, который был специально разработан для данного региона.
Максимальный размер территории, выдаваемой под строительство дома, регламентируется органами муниципального образования. Большинство субъектов федерации не имеют ограничений по предельному размеру. Они установлены только в густонаселенных регионах, где большая площадь земли может привести к ущемлению территориальных прав.
ВАЖНО! Ограничение действительно тогда, когда земля предоставляется государством в аренду с дальнейшей пролонгацией договора или выкупом.
Если рассматриваемая в аренду земля имеет большую площадь, будут учитываться несколько моментов:
Спрос на землю в области. При большой востребованности величина наделов определяется средним размером полосы.
Численность проживающих людей на местности.
Экологическая обстановка. В некоторых областях, имеющих неблагополучные экологические условия, учитываются возможные отрицательные последствия после возведения жилой постройки.
Максимум площади участков на федеральном уровне, предназначенных под индивидуальное строительство:
В пределах черты города — 10 соток.
В пределах поселков городского типа — 15 соток.
В сельской местности — 25 соток.
Если площадь участка не соответствует законодательным нормам, возможно получение отказа в оформлении правоустанавливающих документов. Росреестр перед присвоением кадастрового номера построенному дому проверяет его на соответствие установленным законодательным требованиям.
Несоответствие площади ЗУ установленным предельным размерам –основание для отказа в государственной регистрации участка.
При регистрации изменений (увеличения) площади участка в ГКН будет обращаться внимание:
на фактическую площадь ЗУ
на величину превышения площади над зафиксированной в документах и в ГКН
При этом фактическая площадь не должна быть:
выше предельного максимального размера ЗУ
меньше минимального размера
В случаях когда происходит превышение:
фактической площади ЗУ над установленным минимальным размером
фактической площади ЗУ над той, что зафиксирована в ГКН, на величину более 10%
единственно возможным способом разрешения проблемы будет выкуп избытка у муниципалитета.
Просто «прирезать» избыток не получится.
Пример
У некоего члена СНТ площадь участка для дачного хозяйства по правоустанавливающим документам – 12 соток. Она зафиксирована в ГКН. Фактическая площадь, уточнённая при межевании, – 15 соток.
Собственник участка попытался оформить прирезку трёх лишних соток (произвести перераспределение земель) и получил отказ кадастровой палаты с обоснованием: «превышение предельной площади земельного участка».
Почему? Рассмотрим вопрос в деталях.
Увеличение площади на 3 сотки соответствует превышению над той, что указана в документах, на 25%.
Это увеличение невозможно объяснить погрешностью, допускаемой при топографических измерений:
вариации погрешностей для садовых участков – от 9 до 50 м2
возрастание погрешности происходит по мере увеличения площади участков
Увеличение площади хорошо понятно собственнику. Он произвёл самозахват 3 соток при переносе границ:
или зелёных насаждений
или канав на участке
или ограждения
Даже если предположить, что:
в период получения или покупки участка установленный предельный минимальный размер садовых участков был 12 соток, превышение избытка площади над предельным минимумом – 25%
предельные размеры не были установлены вообще
увеличение площади на 25% над установленной по документам не позволит собственнику этого участка выполнить перераспределение земель. Придётся ему рассмотреть возможность выкупа излишков земли.
Что нужно знать до начала строительства ИЖС К участкам:
формируемым при изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд
выкупаемым для государственных или муниципальных нужд
требования по предельным размерам и местоположению не предъявляются.
Они необходимы для размещения:
объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения
объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения
линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий
объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения
автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения
Процедура изъятия участков предусматривает дальнейшее изменение целевого назначения земель и установление градостроительных регламентов на основании:
утверждённых актов о выборе земельных участков для строительства
материалов предварительного согласования мест размещения объектов
документов территориального планирования
документов по планировке территории и землеустроительных материалов
Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках — 2018 – с ним можно ознакомиться здесь С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ, можно ознакомиться здесь Как изменить территориальную зону участка – здесь Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь
В зависимости от цели использования надела, он может иметь разный размер. Этот показатель зависит от градостроительных регламентов и принятых нормативных актов регионом или местным административным руководством. Возьмём для примера усреднённые показатели:
ИЖС, выделяется 20-60 соток;
создания личного, фермерского, крестьянского хозяйства = 2-40 га;
садоводства = 6-15, а для огородничества = 4-10 соток;
дачных строений = 6-25 соток.
Если участок не будет оформляться в собственное владение, площадь будет устанавливаться на уровне муниципального образования. В определённых районах участки подразделяются на несколько категорий. И для каждой из них определяется оптимальный размер. Поэтому если хотите не только взять участок в арендное пользование, но и выкупить в последующем, рекомендуется обратиться в местную администрацию.
Минимальный размер земельного надела для индивидуального жилищного строительства определяется в соответствии с местными нормативными актами, но при этом необходимо подчеркнуть, что никакой региональный акт не может противоречить Федеральным законам и Конституции РФ.
Сколько земли выделяют под ИЖС в среднем по России? В среднем по России земли под ИЖС предоставляются не менее, чем в количестве 3 соток . В некоторых регионах этот показатель может быть выше в 2-3 раза.
Предельный размер участков под ИЖС также устанавливается местными властями. На этот показатель влияет, в чьей собственности находится земля — федеральной, региональной или местной, так как ресурсы каждого уровня различны.
Учитываются такие факторы, как:
количество земельных наделов;
спрос на землю в данном регионе;
как происходит заселение участков;
общее региональное развитие.
Также предельный размер определяется, учитывая проект будущего дома и числа людей , которые будут в нем проживать. Установленные параметры не должны противоречить санитарным и техническим нормам. Предельные размеры участков под ИЖС можно узнать в местной администрации. В каждом регионе они разные, в среднем по РФ этот размер составляет 30 соток.
Рассмотрим предельные значения площади земельных участках в крупнейших регионах России:
Название территориального объекта Максимальная площадь в сотках
Москва Не установлено
Московская область 30
Санкт-Петербург 15
Ленинградская область 25
Новосибирск 10
Екатеринбург 25
Краснодарский край 10
Нормы и правила размещения построек на земельном участке При «дроблении» территории на несколько частей. Новообразованный участок не должен быть меньше того размера, который указан именно для этой категории целевого назначения. Чтобы соблюсти установленные нормативы региона при разделе земельного участка, необходимо изначально убедиться, что его можно выделить в натуре. Органы местного самоуправления устанавливают минимально и максимально допустимые размеры.
Цель использования земли Допустимые минимальные размеры участка (в сотках) Допустимые максимальные размеры участка (в сотках)
Крестьянско-фермерское хозяйство
200
4000
Сад
6
15
Огород
4
10
Строительство дачи
6
25
Каждый из собственников новообразованного вторичного участка обязан оплатить пошлину. Это делается при оплате свидетельства на право собственности. Сумма расходов = 1000 рублей.
Раздел земельного участка возможен двумя способами:
Добровольно, путем подписания соглашения о выделе земли в натуре. Такой способ возможен, если совладельцы имеют нормальные отношения и могут решить проблему мирным путем.
С помощью судебного разбирательства.
Добровольное соглашение о разделе долевой собственности заключается между всеми совладельцами ЗУ и только в том случае, если они все согласны на раздел. Обязательно нотариальное удостоверение этой процедуры.
Документ составляется в свободной форме, но в нем обязательно должны быть указаны следующие сведения:
личные данные всех подписантов соглашения;
адрес участка, который предполагается разделить;
кадастровый номер первичного ЗУ;
подтверждение, что все совладельцы согласны с разделом;
место и дата подписания соглашения.
При добровольном выделе доли и фактическом разделе земли необходимо выполнение следующего алгоритма действий:
Межевание земельного участка. В процессе этого межевания вторичные участки сразу ставятся на кадастровый учет.
Изготовление плана выделенного участка и акта согласования его границ.
Подача документов в местный муниципалитет для утверждения плана.
Оформление разрешения на фактический раздел в органах местного самоуправления.
Подача документов в Регпалату и получение свидетельства о праве собственности на выделенный ЗУ.
При обращении в Регистрационную палату необходимо иметь при себе следующий пакет документов:
правоустанавливающие документы на ЗУ;
кадастровый паспорт;
согласие всех совладельцев земли на раздел.
Если совладельцы ЗУ не смогли мирным путем решить проблему раздела их совместной собственности, инициатору раздела приходится обращаться с исковым заявлением в суд.
Бывают ситуации, когда совладельцы согласны с разделом, но заключение добровольного соглашения не представляется возможным по некоторым причинам, среди них такие ситуации:
межевание ЗУ каким-либо образом затрагивает интересы третьих лиц (не совладельцев делимого надела);
границы делимого участка имеют сложную конфигурацию и совладельцы не могут договориться, каким образом его можно разделить.
Территориальные границы территории под многоквартирным домом определяются ещё на стадии разработки межевого проекта. Он проходит этап обсуждения на публичных слушаниях. Каждый из жителей имеет полное право на высказывание личной точки зрения.
При разработке межевого проекта должны учитываться следующие требования:
Расположение территориальных границ и площадь участка устанавливаются в полном соответствии с градостроительством. Также учитываются и остальные условия.
Максимальные размеры застроенных территорий устанавливаются с учётом их использования.
Новообразованный надел должен находиться в границах одного участка. То есть не за его пределами, а внутри него.
К каждому образованному участку оборудовать отдельный подход, подъезд.
Не допустим излом границ, вклинивание и другие недостатки. Они будут препятствовать рациональному использованию земли.
Отводимый участок под ижс должен предусматривать возможность организации придомовой зоны. Нужно создать площадки, высадить зелёные наслаждения и другие мероприятия для развития инфраструктуры.
Законодательство на Федеральном уровне устанавливает следующие минимальные и максимальные размеры земельных участков в зависимости от целевого назначения:
Целевое назначение
Минимальный размер, га
Максимальный размер, га
Ведение фермерского хозяйства
2
40
Садоводство
0,6
0,15
Огородничество
0,4
0,10
Дача
0,06
0,25
Минимальный размер земельного надела для индивидуального жилищного строительства определяется в соответствии с местными нормативными актами, но при этом необходимо подчеркнуть, что никакой региональный акт не может противоречить Федеральным законам и Конституции РФ.
Сколько земли выделяют под ИЖС в среднем по России? В среднем по России земли под ИЖС предоставляются не менее, чем в количестве 3 соток . В некоторых регионах этот показатель может быть выше в 2-3 раза.
В таблице приведены минимальные значения площади земельных наделов в крупнейших регионах России:
Название территориального объекта
Минимальная площадь земельного участка в сотках
Москва
Не установлено
Московская область
4
Санкт-Петербург
3
Ленинградская область 6 в городах, 10 в сёлах
Новосибирск
6
Екатеринбург
4
Краснодарский край
4
Предельный размер участков под ИЖС также устанавливается местными властями. На этот показатель влияет, в чьей собственности находится земля — федеральной, региональной или местной, так как ресурсы каждого уровня различны.
Учитываются такие факторы, как:
количество земельных наделов;
спрос на землю в данном регионе;
как происходит заселение участков;
общее региональное развитие.
Также предельный размер определяется, учитывая проект будущего дома и числа людей , которые будут в нем проживать. Установленные параметры не должны противоречить санитарным и техническим нормам. Предельные размеры участков под ИЖС можно узнать в местной администрации. В каждом регионе они разные, в среднем по РФ этот размер составляет 30 соток.
Рассмотрим предельные значения площади земельных участках в крупнейших регионах России:
Название территориального объекта
Максимальная площадь в сотках
Москва
Не установлено
Московская область
30
Санкт-Петербург
15
Ленинградская область
25
Новосибирск
10
Екатеринбург
25
Краснодарский край
10
Заключается в определении площади участка по координатам характерных точек его границ. Этот способ использует формулы аналитической геометрии.
В соответствии с ними площадь многоугольника S определяется по формуле :
S= 0,5*∑(Xi*(Yi+1-Yi-1) , где:
Xi и Yi — координаты i-той характерной точки участка, имеющего вид многоугольника.
i — порядковый номер характерной точки. Этот параметр меняется от 1 до n, а n — число характерных точек.
Если участок имеет форму четырёхугольника, то, расчет площади вычисляется по приведенной выше формуле при n=4.
Если участок имеет форму трапеции, то его площадь находим по формуле:
Sт=0,5*(a+b)*h , где:
a и b — основания фигуры;
h – высота трапеции.
Для расчета площади данным методом земельный участок сложной формы, изображенный на плане, делят на простые участки (прямоугольники, треугольники, трапеции), потом рассчитывают площади этих фигур и складывают их между собой. Точность графического способа определяется точностью графического измерения на плане . Такой метод удобно применять в том случае, если количество характерных точек небольшое.
Если участок имеет криволинейную форму, используются специальные палетки.
Запрет на превышение максимальных значений площади земельных наделов имеет большое значение в том случае, если земля была получена по специальной государственной программе и поставлена на учёт с одним значением площади, а в процессе межевания участка было установлено, что его площадь значительно увеличилась. Если допустимый размер надела будет превышен, то гражданин получит отказ кадастровой палаты в регистрации .
Для регистрации изменений (увеличения) площади участка в ЕГРН обращается внимание на фактическую площадь и величину её превышения над зафиксированной изначально в документах на участок и в самом ЕГРН. Фактическая площадь не может превышать предельный максимальный размер участков и не может быть меньше минимального размера, установленного в период образования или покупки участка с данным видом разрешённого использования.
Ищите и другую информацию, которая касается участков под ИЖС? Тогда вам могут пригодится наши публикации о:
переводе земель в ИЖС;
бесплатном получении ЗУ;
покупке земельного участка и его аренде;
нормах застройки участков ИЖС;
получении и оформлении в собственность таких наделов;
налогах на землю под ИЖС;
покупке ЗУ через аукцион;
переводе земель из ИЖС в коммерческую категорию.
Если фактическая площадь участка превышает установленный минимальный размер более, чем на 10% от той площади, что зафиксирована в ЕГРН, единственным решением проблемы будет выкупить этот избыток у местных властей.
VIDEO
Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части участка, занятого данной недвижимостью и необходимого для ее эксплуатации.
Если такие требования соблюдены, то владелец участка может получить разрешение на отклонение от пределов допустимого возведения капитальных объектов и их реконструкцию. Изучите допустимые параметры земельных наделов и минимальные, максимальные параметры допустимого возведения конструкций:
Для реализации подсобного хозяйства в личных целях допускается использовать 0,01 – 0,6 гектаров;
Максимальные и минимальные разрешенные размеры участка:
Для возведения жилого помещения с целью проживания в нем одной семьи выделяется 0,15 – 0,4 гектаров;
Для реализации подсобного хозяйства в личных целях допускается использовать 0,01 – 0,6 гектаров;
Для ограниченной блоками конструкции, построенной для проживания людей, на каждую квартиру выделяется от 0,012 гектаров до 0,045 гектаров;
Для возведения объектов культурного наследия можно получить 0,01 – 5 гектаров;
Чтобы применить землю под объекты коммунальных служб минимально выделяется 0,001 гектар;
Для возведения любых других сооружений необходимо применять нормы из свода правил, скорректированных СНиП 2.07.01 под номером 89;
Для других построек и сооружений высота ограничена 3 этажами;
Если участок земли, на котором планируется осуществить строительные работы для возведения объектов капитального строительства, расположен в территориальном пределе земель с особыми условиями эксплуатации, в качестве норм предельных размеров применяются нормы, указанные в НПА федерального значения.
Для блокированного дома можно строить до 3 этажей;
Для возведения жилого помещения с целью проживания в нем одной семьи выделяется 0,15 – 0,4 гектаров;
Максимально допустимый процент занятой площади участка земли под строительство объектов на данном участке:
Для строительства любых помещений можно занимать 40%. При этом такие помещения не должны являться детскими учреждениями;
Ближе, чем на 1 метр от границы территории, нельзя возводить объекты коммунальных служб, если на самом участке разрешено возводить здания, строения или иные капитальные объекты;
Для возведения помещений для проживания людей можно застроить до 30% выделенного участка;
Чтобы применить землю под объекты коммунальных служб минимально выделяется 0,001 гектар;
Для ИЖС допустимо максимум 3 этажа построить у дома;
Для коммунальной сферы обслуживания существует ограничение в 5 метров;
Для возведения любых других сооружений необходимо применять нормы из свода правил, скорректированных СНиП 2.07.01 под номером 89;
Для многоквартирного дома малоэтажного типа можно возводить не более 4 этажей;
Предельные отступы от границ участка земли:
На расстоянии 3 метров от границы участка нельзя возводить строительные объекты и помещения;
Ближе, чем на 1 метр от границы территории, нельзя возводить объекты коммунальных служб, если на самом участке разрешено возводить здания, строения или иные капитальные объекты;
В пределах 1 метра от границы с соседним участком земли нельзя возводить любые хозпостройки;
Допускается не фиксировать минимальный отступ между участками от границы, если владельцы участков письменно составили соглашение об этом. Особенно актуально такое соглашение в случае размещения построек, которые могут быть блокированы при соблюдении норм минимальных отступов от границ участков. При этом важно, чтобы нормы технической безопасности при возведении построек были соблюдены в полной мере;
Для возведения культовых сооружений необходимо применять нормы Постановления Госстроя РФ № 92 от 27 декабря 1999 года;
Для ограниченной блоками конструкции, построенной для проживания людей, на каждую квартиру выделяется от 0,012 гектаров до 0,045 гектаров;
Допускается не фиксировать минимальный отступ между участками от границы, если владельцы участков письменно составили соглашение об этом. Особенно актуально такое соглашение в случае размещения построек, которые могут быть блокированы при соблюдении норм минимальных отступов от границ участков.
При этом важно, чтобы нормы технической безопасности при возведении построек были соблюдены в полной мере;
Максимально допустимое число этажей в возводимом здании:
Для ИЖС допустимо максимум 3 этажа построить у дома;
Для блокированного дома можно строить до 3 этажей;
Для многоквартирного дома малоэтажного типа можно возводить не более 4 этажей;
Для других построек и сооружений высота ограничена 3 этажами;
В пределах 1 метра от границы с соседним участком земли нельзя возводить любые хозпостройки;
Для возведения объектов культурного наследия можно получить 0,01 – 5 гектаров;
На расстоянии 3 метров от границы участка нельзя возводить строительные объекты и помещения;
Максимальная высота объектов различного назначения:
Для коммунальной сферы обслуживания существует ограничение в 5 метров;
Для возведения культовых сооружений необходимо применять нормы Постановления Госстроя РФ № 92 от 27 декабря 1999 года;
м… Установить максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для индивидуального жилищного строительства — 2000 кв. м. (Решение Совета депутатов городского округа Протвино МО от 12.04.2010 N 110/20
«Об установлении минимальных и максимальных размеров земельных участков»
). Каждый муниципальный район устанавливает свои нормы.
Для регистрации изменений (увеличения) площади участка в ГКН будет обращаться внимание на фактическую площадь и величину её превышения над зафиксированной изначально в документах на участок и в самом ГКН. При этом фактическая площадь не должна быть выше предельного максимального размера участков и не быть меньше минимального размера, установленных в период образования или покупки участка с данным видом разрешённого использования.
При превышении фактической площади участка над установленным минимальным размером, а случае, когда предельные размеры не установлены, — на величину более 10% над той площадью, что зафиксирована в ГКН, единственно возможным способом разрешения проблемы будет выкуп избытка у муниципалитета, а просто «прирезать» избыток не получится. Пример У некоего члена СНТ площадь участка для дачного хозяйства по правоустанавливающим документам — 12 соток. Она зафиксирована в ГКН. Фактическая площадь, уточнённая при межевании, — 15 соток.
Собственник участка попытался оформить прирезку 3-х лишних соток (произвести перераспределение земель) и получил отказ кадастровой палаты с обоснованием: «превышение предельной площади земельного участка».
Почему? Рассмотрим вопрос в деталях.
Увеличение площади на 3 сотки соответствует превышению над той, что указана в документах, на 25%. Это увеличение невозможно объяснить допускаемой погрешностью топографических измерений, варьируемой, в частности, для дачных участков в интервале от 9 до 50 м2 (возрастание погрешности происходит по мере увеличения площади участков), зато оно хорошо понятно собственнику, который путём переноса границ (зелёных насаждений и канав на участке или его ограждения) произвёл самозахват этих 3-х соток. Даже если предположить, что: 1) в период получения или покупки участка были установлены предельные минимальные размеры дачных участков в 12 соток (что так же укажет на превышение избытка площади над предельным минимумом на 25%, а для установленного предельного минимума в 6 соток — на целых 50%) 2) предельные размеры не были установлены вообще, увеличение площади на 25% над установленной по документам не позволит собственнику этого участка выполнить перераспределение земель (прирезку к участку).
Придётся ему рассмотреть возможность выкупа излишков земли.
представлены в статье 4 указанного в ссылке федерального закона
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
.
Требования по предельным размерам и местоположению не распространяются на участки, которые формируются по результатам их (в том числе путём выкупа) для размещения следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения линейных объектов федерального
; На карте зонирования территории поселения найти, хотя бы приблизительно, интересующий участок и выяснить, к какой зоне он относится; в правилах землепользования выявить требования к застройке интересующей территориальной зоны – в том числе, допустимо ли в ней возведение желаемого объекта и установлен ли для такого объекта предельный минимальный и максимальный размер земельного участка.
В конечном итоге суд апелляционной инстанции вернул указанное дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции, но при этом дал собственные разъяснения касательно того, что нормы, которые были указаны данным филиалом в процессе принятия решения об отказе, могут применяться в процессе предоставления земельных участков физическим лицам в собственность из тех территорий, которые находятся в собственности государственных или муниципальных органов. Таким образом, их нельзя использовать в том случае, если передается земельный участок, являющийся собственностью граждан.
Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» принял решение об отказе в предоставлении регистрационных услуг и постановке на учет определенного объекта недвижимости, основываясь на нормах, указанных в пункте 2 статьи 27 Закона о кадастре, а также в Законе Нижегородской области №58-3, принятом 14 июля 2003 года.
Власти регионов вправе устанавливать собственные нормы в соответствии с законами РФ. Они могут вносить корректировки в минимальные размеры земли, но только в сторону увеличения. Принятые нормативы должны быть нормированы «Правилами землепользования и застройки» и градостроительными регламентами. Их соблюдение обязательно.
В Московской области наименьший размер садового участка составляет 0,06 га. Регламентируется законом N 63 от 2003 года.
В Ленинградской области под садоводство выделяют 0,05 га.
В Нижегородской области размер составляет 0,02 га. Норматив действует на основании закона N 58-3, который был специально разработан для данного региона.
Какая нормативно-правовая база будет регулировать выдачу того или иного участка зависит в первую очередь от его правовой принадлежности.
Участки, состоящие на балансе у государства, предоставляются сугубо на основании федерального законодательства, участки, числящиеся за муниципалитетом – регулируются региональным, до тех пор и в тех объемах, которые не противоречат федеральному законодательству.
Другая причина проведения таких реформ – попытка устранить противоречия, ставшие следствием применения законодательства о минимальном размере принадлежащих государству земельных наделов, выдающихся во владение гражданам, к другим отношениям, которые с предоставлением земли никакой связи не имеют.
Вконтакте
Facebook
Google+
Одноклассники
Похожие записи:
