Договор купли продажи земли сельхозназначения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи земли сельхозназначения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Процесс купли-продажи наделов проходит с учетом ограничений, которые установлены законодателем в ГК РФ и ЗК РФ. Так как земля является объектом недвижимого имущества, любые виды обременений установленных в отношении указанного участка должны быть зарегистрированы в Росреестре.

В нормативно-правовых актах прописаны следующие обременения в отношении земель:

Договор купли-продажи сельхозяйственной земли

Покупателям следует знать о множествах нюансах и подводных камней, с которыми можно встретиться при оформлении процедуры:

Купить землю сельхозназначения может физическое, юридическое лицо, имеющие статус резидента страны, или государство.
Нерезиденты не могут купить землю, они могут только пользоваться ею, оформив аренду.
Первоочередное право покупки имеет государственные органы.
После оформления договора купли-продажи и оплаты покупки необходимо провести регистрацию события в Едином госреестре сделок с недвижимым имуществом.

«____»______________ 20___ года город____________

(Число, месяц, год составления договора)(наименования местности составления и регистрации договора)

Продавец (наименование продавца), в лице:

Фамилия, имя, отчество.
Год, мест рождения.
Серия и номер паспорта, место его выдачи.
Место регистрации.

И покупатель (наименование покупателя), в лице:

Фамилия, имя, отчество.
Год, мест рождения.
Серия и номер паспорта, место его выдачи.
Место регистрации.

На основании протокола о результатах открытого аукциона (номер документа, лота и дата прохождения мероприятия) заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предметом договора является земельный участок, предназначенный для сельского хозяйства.
Процедура продажи осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Сведения об объекте продажи:
- Площадь участка.
- Кадастровый номер.
- Месторасположения
- Категория земли в соответствии с классификацией по использованию.
Оплата по договору:
- На основании протокола проведенного открытого аукциона (указание номера, лота и даты проведения мероприятия) стоимость земельного участка составляет (указание цены в цифровом выражении и прописью).
- Покупатель полностью оплачивает указанную в п.4.1. стоимость объекта продажи в течение (указание срока оплаты) с момента подписания договора сторонами.
Передача земли осуществляется по акту приема-передачи объекта.
Отсутствуют обременения объекта продажи правами других лиц.
Отсутствуют ограничения в использовании земельного участка.
Ответственность и права участников договора определяются в соответствии с законодательством страны и правовыми актами местности составления договорных отношений.
После выполнения договорных отношений покупателем земля подлежит регистрации с получением акта, свидетельствующего о праве собственности на недвижимое имущество в соответствии с установленными правилами.
Подписи сторон с указанием их реквизитов.

Адреса, реквизиты и подписи сторон

Договор купли-продажи квартиры (ипотека)
Соглашение об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности
Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи жилого помещения с использованием материнского капитала (вариант 2)
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Передаточный Акт к Договору купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа)
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа
Акт приёма-передачи квартиры
Договор аванса за квартиру
Договор задатка за квартиру
Договор купли продажи доли квартиры
Договор купли-продажи комнаты
Договор передачи жилого помещения в собственность (Договор приватизации)
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Примерная форма договора купли-продажи предоставляемая на государственную регистрацию (без учета особенностей конкретной сделки)
Примерная форма передаточного акта к договору купли-продажи недвижимости, предоставляемого на государственную регистрацию
Примерный договор купли — продажи жилой недвижимости с перечислением вариантов условий, включаемых в договор
Соглашение об авансе за квартиру
Типовой договор купли-продажи квартиры
Образец заявления родителей для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи квартиры

Земельные участки сельхозназначения — земли, предназначенные для:

производства продукции сельскохозяйственного назначения;
проведения научно-исследовательских работ;
осуществления учебной деятельности;
установления специальной инфраструктуры, предназначенной для проведения работ.

К землям сельхозназначения относят:

Для продажи земельного участка сельхозназначения необходимо пройти следующий порядок действий:

Если собственник решил продать земельный надел, то он в первую очередь должен известить об своем решении высший государственный орган. В извещении он указывает:
- место расположение территории;
- цена;
- срок;
- размер земельного надела.
В случае, если администрация откажется от покупки, то собственник вправе продать его третьему лицу. Стоимость продажи не должна быть ниже предложенной гос органам.

При продаже необходимо соблюдать следующие условия:

оформить сделку купли-продажи с третьим лицом в течение одного года после получения отказа от гос органов;
продать участок лицу, обладающему правами на его покупку.

Правила составления договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения:

Он может быть оформлен в произвольной форме, но с соблюдением законодательных норм.
Стоимость пая указывается в национальной валюте — рублях.

Порядок составления соглашения включает в себя несколько этапов:

Для оформления договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения необходимо подготовить пакет бумаг. Он включает в себя:

Свидетельство о правах собственности продавца на продаваемый пай.
Чертеж земельного надела. Его можно получить при обращении в органы местного самоуправления.
Бумага, полученная в налоговой об отсутствии задолженностей по обязательным сборам в казну муниципалитета.
Выписка из кадастра.
Протокол согласования границ участка.
Оригинал договора купли-продажи.

Контракт предоставляется в трех экземплярах.

При оформлении договора купли-продажи земельного участка, предназначенного для сельских работ, возникает ряд плюсов и минусов.

К преимуществам относят:

легализация агропромышленного рынка на территории РФ;
снижение коррупции;
наличие официальной гос регистрации помогает избежать осуществление незаконных сделок;
поднятие экономического уровня страны, за счет развития ветви агробизнеса.

К минусам покупки земельного участка можно отнести:

высокую стоимость;
трудности в подготовке необходимой документации;
обязательство перед гос органами. К данному пункту относится условие властей о том, что первыми о продаже надела должны узнать уполномоченные органы;
трудности в поисках квалифицированного юриста для помощи в оформлении сделки.

Важно помнить, что если продавец предложит третьему лицу цену ниже указанной в извещении госорганам, то такая сделка будет признана недействительной.

Договор купли-продажи земельного участка 2020 года

Самым распространенным видом гражданско-правовых сделок является купля-продажа объектов недвижимости. Рассмотрим особенности заключения договора между физическими лицами при передаче земельного участка. Гражданским кодексом определено, что соглашение при купле-продаже надела составляется в простой письменной форме, при этом законом не оговорен его бланк. Важно лишь соблюдение основных моментов относительно сделки и указания важных пунктов.

Отметим, что договор по продаже земельного участка не требует нотариального заверения (за исключением случая участия в сделке несовершеннолетних детей или гражданина, признанного недееспособным).

Образец договора продажи земельного участка:

Договор купли-продажи земельного участка между физ. лицами: скачать бланк и образец;
Договор купли-продажи земельного участка от Росреестра 2019: скачать бланк и образец;
Простой договор купли-продажи земли: скачать бланк;
Договор ДКП ЗУ с актом приема-передачи: предусмотрены условия — банковской ячейки;
Образец договора купли-продажи земельного участка с домом

Составление соглашения о сделке начинается с проверки продавца, действительно ли он является собственником продаваемой земли. Это можно сделать на основании:

выписки из ЕГРН, полученной не ранее 30-дневного срока. В ней отражена актуальная информация об объекте с указанием данных владельца;
правоустанавливающего документа, являющегося основанием для регистрации права на участок за собственником. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т.д.;

Дополнительно для составления договора сделки обе стороны должны предъявить удостоверения личности, сведения из которых отражаются в пункте договора, а также нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу участка.

Договор заключается по всем требования гражданского законодательства (статей 549, 550 и 551 ГК). Форма соглашения произвольная, но обязательными пунктами документа являются следующие:

Реквизиты сторон сделки. Для физических лиц это ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
Предмет соглашения. Предметом является участок земли, который переходит от одного собственника другому по данному договору. Здесь необходимо наиболее конкретизировать его параметры, чтобы можно было идентифицировать среди подобных. Обязательно указывается кадастровый номер, площадь, месторасположение и категория земли. В этом пункте также указывается документ, на основании которого у продавца возникло на участок (предмет договора) право собственности.

Что должно быть в договоре купле продажи земельного участка:

Передача участка земли новому владельцу подтверждается передаточным актом. Этот факт скрепляется подписями обеих сторон сделки. Отказ какой-либо из них считается уклонением от обязанностей: со стороны продавца – передать имущество, со стороны покупателя – принять.

Документ может быть составлен в виде приложения к договору в том же количестве экземпляров.

В нем обязательно содержатся сведения:

о дате и месте составления;
об основном документе – договоре сделки;
о сторонах сделки;
точное описание предмета договора;
текст о том, что стороны не имеют взаимных претензий;
подписи с расшифровками.

Гражданское законодательство не требует регистрации договора купли-продажи земли в отделении Росреестра. Однако, право собственности должно перейти к другому владельцу, что отражается в Едином реестре прав на недвижимость. Поэтому рекомендуется подать договор на регистрацию и внести изменения в ЕГРН. Убедиться в том, что право перешло, можно, заказав выписку из реестра.

Существует ряд условий, которые не могут присутствовать в договоре сделки с земельным участком. Это установление:

ограничений по любым дальнейшим сделкам с наделом;
возможности продавца по своему желанию выкупить участок обратно;
ограничений ответственности гражданина со стороны продавца в случае заявлений на участок земли от третьих лиц.

К договору могут быть приложены копии документов:

кадастровый паспорт, дающий наиболее точное описание и идентификацию конкретного участка, как предмета договора;
правоустанавливающий документ, реквизиты которого указаны в соглашении;
передаточный акт, как доказательство, что продавец передал имущество, а покупатель его принял.

Если стороны договорились о рассрочке выплаты полной суммы или внесению ее частями, то к договору прикладывается подписанный обеими сторонами график платежей.

После регистрации договора в Росреестре данные о новом владельце передаются в рамках межведомственного взаимодействия в налоговые органы. Плательщиком земельного налога на участок переходит к новому хозяину.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Стороны договора купли-продажи земельного участка вправе согласовать различные его условия по своему усмотрению, но в обязательном порядке в договоре должны быть предусмотрены условия, которые закон определяет как существенные. К ним относятся:

Предмет договора (его описание должно содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости, в противном случае такой договор считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ)). Перечисляются адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель по целевому назначению, вид разрешенного использования.

Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 № 54 указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи достаточно указания его кадастрового номера.

Кроме того, Указываются реквизиты правоустанавливающей документации продавца, данные о госрегистрации права и его ограничениях в ЕГРН (с 01.01.2017 – вместо ЕГРП).

«Обратите внимание!» Объектом сделки могут стать только те участки земли, в отношении которых была реализована процедура постановки государством на кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Продавец не имеет права утаивать от покупателя сведения об обременениях и ограничениях участка (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Также, как правило, в этом разделе договора указывается документ, на основании которого у продавца возникло право на продаваемый участок.

Рекомендуем! При определении в договоре объекта купли-продажи указать все идентифицирующие его характеристики, которые схематично можно отобразить следующим образом:

Цена договора (ст. 555 ГК РФ), без указания которой договор купли-продажи земли (образец его есть на нашем сайте) нельзя признать заключенным. Цена указывается в тексте цифрами и прописью.

Обратите внимание! При этом, необходимо учитывать, что по правилам пп.6 п. 2 ст.146 Налогового кодекса РФ, цена не должна предусматривать НДС.

Допустимо предусмотреть отсрочку платежа. Госрегистрация перехода права может быть осуществлена как после полного расчета, так и до него.

Наименование и реквизиты сторон. В преамбуле бланка договора купли-продажи земельного участка все данные прописываются полностью, без сокращений.

Для указанного договора применима письменная форма, не требующая удостоверения со стороны нотариуса (ст. 550 ГК РФ). Исключением являются ситуации продажи долей в праве собственности на земельные участки и реализация земли, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному – здесь обязательна нотариальная форма (ст.42, 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее – закон №218-ФЗ).

Обратите внимание! С 1 февраля 2019 года вступило в силу очень важное изменение: если стороны заверяют договор у нотариуса, то не позднее рабочего дня нотариус сам должен отправить в Росреестр заявление и необходимые документы для регистрации перехода права собственности (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате, утвержденные ВС РФ 11.02.1993 №4462-1).

Сам документ не нуждается в регистрации в Росреестре, но переход права необходимо зафиксировать в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сторонам в договоре следует предусмотреть условие о распределении расходов по оплате государственной пошлины и услуг нотариуса (только в случае, если договор заверяется нотариально).

Число экземпляров соглашения определяется по числу участников сделки. Еще один нужен для Росреестра.

Договор составляется в виде единого документа и должен быть завизирован всеми участниками сделки. В противном случае он считается недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Структура типового договора купли-продажи земельного участка должна содержать следующие разделы: преамбула, предмет договора, цена, порядок оплаты, права и обязанности сторон, сведения об ограничениях и обременениях недвижимости, порядок передачи объекта, реквизиты и подписи сторон.

Риски! В соответствии со ст. 37 ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка недопустимы указанные ниже условия (они будут являться ничтожными и примнению не подлежат):

установление права обратного выкупа недвижимости продавцом по своему желанию;
условие об ограничении перечня возможных последующих сделок с участком;
ограничение ответственности продавца, если свои права на продаваемый земельный участок заявят третьи лица.

Форма договора на продажу земельного участка должна отвечать требованиям Гражданского кодекса России. В документе указываются следующие сведения:

Город и дата составления договора.
Данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания). Для юридических лиц – их реквизиты и данные о представляющем их интересы лице.
Предмет договора с описанием продаваемого участка (при наличии – дома): расположением, кадастровым номером, метражом и т. д.
Информация об оплате (сумма сделки, способ и реквизиты перечисления, порядок расчета с залогодержателем и т. д.).
Информация об обременениях объекта недвижимости.
Информация об обязательствах покупателя и продавца.
Прочие сведения, существенные для данной сделки.
Реквизиты сторон.

Договор продажи земельного участка с домом или без дома заверяется подписями продавца и покупателя и проходит государственную регистрацию. Нотариальное заверение документа осуществляется на добровольных началах и не является обязательным.

В договоре следует указать:

сведения о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные);
описание земельного участка (кадастровый номер, местоположение, площадь, назначение);
его стоимость, а также порядок расчетов;
реквизиты правоустанавливающих документов продавца;
права и обязанности сторон;
ответственность за неисполнение обязательств;
порядок разрешения споров.

Обратите внимание: предметом образца договора купли-продажи земли сельхозназначения могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (статья 37 ЗК РФ).

Шаблон подойдет для садовых, огородных, дачных земельных участков, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также для продажи земельные участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Если же участок относится к землям с/х назначения и не имеет вышеуказанных признаков, то субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Продавец земельного участка обязан уведомить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием существенных условий такого договора.

С этим шаблоном часто используют:

Договор продажи зерна
Договор купли продажи жилого дома с земельным участком
Договор купли продажи жилого вагона
Договор купли-продажи акций
Договор купли-продажи доли в уставном капитале

Популярные документы и процедуры:

Договор подряда на ремонт автомобиля
Договор купли-продажи гаража
Договор аренды комнаты
Исковое заявление о взыскании заработной платы
Трудовой договор найма работника

Договор купли-продажи земельного участка сельхозназначения

Реквизиты сторон сделки. Для физических лиц это ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
Предмет соглашения. Предметом является участок земли, который переходит от одного собственника другому по данному договору. Здесь необходимо наиболее конкретизировать его параметры, чтобы можно было идентифицировать среди подобных. Обязательно указывается кадастровый номер, площадь, месторасположение и категория земли. В этом пункте также указывается документ, на основании которого у продавца возникло на участок (предмет договора) право собственности.
Права и обязанности каждой из сторон сделки. Обычно в отношении объекта недвижимости указывается обязанность продавца продать, а покупателя оплатить сделку по указанной в договоре цене и принять право собственности.
Цена предмета договора. Стоимость участка земли является существенным реквизитом соглашения, это то количество средств, за которое продавец готов его продать, а покупатель заплатить. Если цена в договоре не указана, он признается ничтожным.
Данные о наличии ограничения или обременения. Если они установлены в отношении продаваемого участка земли, необходимо прописать их в договоре с указанием вида обременения.
Порядок передачи надела. Устанавливаются условия передачи и указывается, что она пройдет на основании акта передачи. Он является приложением к договору.
Реквизиты сторон и подписи. Соглашение обязательно к подписанию обеими сторонами сделки. При отсутствии одной из подписей договор не будет признан действительным.

Что должно быть в договоре купле продажи земельного участка:

Сделки о купли-продаже земельных наделов с/х предназначения регулируют:

ФЗ Об обороте земель сельхозназначения. В нём определено, что при продаже участков (ЗУ) с таким предназначением органы власти субъекта или муниципалитета обладают преимущественным правом покупки территории по указанной продавцом цене. Здесь же закреплено, что продавец должен известить государство о продаже в письменной форме. Это правило не действует только при продаже земли на публичных торгах или при её изъятии в государственных целях.
Земельный кодекс РФ. В нём определено, какие наделы признаются землей с/х назначения (в ст. 77) – это те территории, что расположены за чертой городских поселений, и предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. На некоторых участках с определённым видом пользования разрешается даже вести строительство определённых объектов.
Гражданский кодекс РФ: ст. 131, 164, 165 и 551. Они регулируют переход прав и сроки расчётов между сторонами (не дольше 90 дней с момента госрегистрации прав нового владельца).

Чаще всего сельскохозяйственные наделы являются наиболее ценными и плодородными землями. Они обладают особым правовым статусом, поскольку защищаются государством в особом порядке (определено в ст. 77 ЗК РФ).

Если стороны не соблюдали правила купли-продажи с/х ЗУ, установленные законодательством, региональные власти вправе изъять такой участок земли. Также необходимо помнить, что надел должен использоваться в соответствии с его целевым назначением.

Причём по закону, продавец также должен заботиться о его плодовитости и экологическом состоянии (при несоблюдении возложенных обязанностей государство также может забрать участок). Уже после того, как земля была продана, эти обязанности ложатся на нового владельца.

Продажа земли c/х пользования, принадлежащая государству, проводится в особом порядке, а сам процесс продажи может затянуться на срок до двух лет. Властные структуры относятся к первичному рынку продавцов и покупателей земельных наделов.

Продажа ЗУ, принадлежащих муниципальным и государственным структурам, осуществляются следующим образом:

Покупатель должен подать ходатайство (заявление) в местное представительство о выдачи ему земли c/х назначения. В нём также указывают цель приобретения участка и его желаемые характеристики (размер, местонахождение, плодородность, вид и т.д.).
Органы рассматривают полученное заявление и выносят решение, которое фиксируется в постановлении главы муниципалитета. В случае отказа указываются причины, побудившие принять такое решение. Заявитель может обжаловать решение в суде.
Правоустанавливающие документы на ЗУ согласовываются с местными службами градостроительства, охраны природы и санитарно-пожарного контроля, а также органами, которые выявляют историческую и культурную ценность недвижимости. Каждая служба проводит проверку и по её результату выдаёт заключение (на нём должна присутствовать подпись руководителя и личная печать службы).
Права на объект регистрируются в местной регистрационной палате.
Оформляется и подписывается договор купли-продажи ЗУ.
Покупатель получает правоустанавливающие документы на землю с/х назначения, а стороны соглашения проводят расчёт. Затем в обязательном порядке нанимает специалистов для проведения процедуры межевания. По её результатам будут определены границы и документация недвижимости.

Цену участка продавец (т.е.

муниципалитет) определяет главным образом исходя из его коэффициента плодородности и особенностей почвы, а уже затем на основе его местонахождения и площади.

Стоимость будет определена в соответствии с нормативно-правовыми актами, принятыми органами местной власти. В каждом регионе есть списки льготников, которым землю предоставляют в первую очередь.

Итак, перед продажей земли третьим лицам требуется сначала оповестить об этом органы местной власти (ст. 8 ФЗ Об обороте земель c/х назначения).

Как обладатель права преимущественной покупки ЗУ, местная администрация должна дать ответ, согласна ли она купить надел по той цене, что была установлена продавцом.

Уведомление является открытым предложением продавца участка (офертой). Оно подаётся в письменной форме, где помимо стоимости участка указывают:

Его размеры (в гектарах либо кв. метрах) и месторасположение (его адрес на территории субъекта).
Правоустанавливающие документы продавца и его личные сведения (паспорт и т.д.).
Сроки и условия взаимного расчёта (на тот случай, если государство решит купить землю).
Другие важные сведения, которые определяют условия сделки (их перечень определён в ст.2 ФЗ Об обороте c/х земель).

Для продажи необходимо подготовить:

Паспорта участников сделки. Если продажу или покупку осуществляет доверенное лицо, нужно будет предоставить ещё и доверенность, заверенную нотариусом.
Выписку из ЕГРН предмета сделки.
Документы, подтверждающие права продавца на землю сельхоз назначения.
Отказ местных властей от права преимущественной покупки ЗУ или свидетельство, подтверждающее тот факт, что продавец известил районную администрацию о начале продажи, но не получил от неё ответа в установленный законом срок.
Сам договор купли-продажи.
Квитанция об уплате госпошлины.
Протокол собрания собственников (если продаваемый надел является частью общего земельного массива фермерского хозяйства).

Договор купли-продажи ЗУ сельхоз назначения имеет общую структуру. В нём необходимо указать:

Дату и место заключения договора, и количество подготовленных экземпляров (обычно – три: два предоставляются сторонам сделки, а третий предназначен для Росреестра).
Сведения о сторонах сделки. Юридические лица указывают наименование организации, органы местной власти – название структурного подразделения, физические лица обозначают свои паспортные данные.
Информация о предмете сделки – размер участка и его месторасположение, идентификационный (кадастровый) номер и категория надела (вид разрешённого пользования) и пр.
Наименование документа, на основании которого продавец обладает правом собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, наследования и др.).
Обязательства сторон и возможные последствия при их нарушении.
Стоимость земли и порядок взаимного расчёта сторон.
В какой момент договор вступает в силу.
Обязательно – подписи все участников сделки.

Продавец не имеет право продать земельный надел c/х назначения следующим лицам:

Гражданам иностранных государств (согл. ст. 3 ФЗ Об обороте ЗУ сельхоз назначения).
Лицам, которые на момент покупки превышают лимит (устанавливаемый каждым субъектом) максимальной площади сельхоз земель, находящихся в собственности у одного лица (ст.4 того же ФЗ).

Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Земельного кодекса РФ и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с Федеральным законом №101, а именно статьей 8 «Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения» пунктом первым субъект РФ или муниципальная администрация имеет преимущественное право приобретения земли сельхозназначения по той цене, по которой участок продается частным собственником.

В период перестройки, когда произошла практически полная смена законодательной базы в стране, государство потеряло свой статус единственного собственника земли. Принятый 25.04.1991 г. Земельный кодекс РСФСР и поправки к Конституции 1978 г. физическим лицам иметь в собственности неограниченное количество участков для разных нужд. При этом был установлен мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения продолжительностью в 10 лет, в случае её бесплатного получения, и 5 лет, с момента приобретения за плату.

Однако с принятием в 1993 г. Конституции РФ все ограничения были отменены, и участки стали полноценными участниками гражданского оборота.

Нормы статей № 101-ФЗ развиваются и на региональном уровне, путём издания отдельных законов. Например, продажа земли сельскохозяйственного назначения в Иваново регулируется Законом № 31-ОЗ от 08 мая 2008 г. «Об обороте земель на территории Ивановской области». В других же регионах положения об отчуждении названных объектов включены в общие законы в виде отдельной главы или параграфа.

То же происходит и в отношении извещений о будущей продаже участка. В большинстве регионов предлагается направить письмо в произвольной форме, указав в ней всю необходимую информацию. Но в некоторых субъектах форма утверждается исполнительным органом. Например, в Нижегородской области извещение обязательно должно соответствовать Приложению № 1 к Постановлению Правительства № 453-р от 13 марта 2012 г.

Положениями статьи 432 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) определено, что до момента фактического заключения сделки и передачи имущества и денег сторонам необходимо договориться о следующих условиях:

1. Предмет договора — полное описание земельного участка, позволяющие отличить его от других. Практика выработала набор сведений, которые обязательно указывать в договоре:

кадастровый номер;
адрес (местоположение);
площадь в гектарах или кв. метрах;
категория и разрешённое использование.

2. Цена отчуждаемой земли — материальное выражение обязанности оплатить исполнение продавцом своих условий договора купли-продажи. Она может быть указана как за всю территорию в целом, так и за единицу площади. Стороны свободны в выборе размера цены, но не могут менять её произвольно.

В отсутствие перечисленных условий договор продажи участка не будет заключён, а само отчуждение его в собственность другого лица просто не состоится.

Пункт 2 статьи 37 ЗК РФ перечисляет условия, при наличии которых продажа земли сельскохозяйственного назначения будет недействительна:

Право продавца или иного лица выкупить имущество назад по своему желанию или при каких-либо условиях. Наличие такого положения противоречит самой сути собственности.
Ограничения нового собственника (приобретателя) в возможности дальнейшего распоряжения полученным имуществом. Например, запрет на оформление ипотеки, посев определённых культур, сдачу в аренду и пр.
Освобождение продавца земельного участка от ответственности при появлении претензий и притязаний на участок со стороны третьих лиц или государственных органов. Обязанность возмещения убытков покупателю за изъятие или препятствия в использовании участка предусмотрена статьёй 461 ГК РФ.
Описание действий будущего собственника, каким-либо образом связанных с изменением категории земельного участка или его использованием не по назначению, то есть не для нужд сельского хозяйства.

Установление перечисленных ограничений имеет определённые смысл и эффективность. Например, благодаря им исключены случаи, когда под видом купли-продажи заключается договор залога. В зависимости от степени и объема включения в договор, продажа земли сельскохозяйственного назначения может быть признана недействительной в части или полностью.