Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор паевого участия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Мое ИП развалилось, сейчас, в данный момент, я за рулем такси, зарабатываю себе на хлеб. вчера, 09 04 США выходят из Договора по открытому небу. При этом все чаще встречаются примеры, когда приставы сами совершают ошибки и при этом не несут ответственности.
Что собой представляет договор ЖСК? Основные особенности и отличия договора ЖСК от ДДУ
У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.
Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.
Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен
Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.
Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.
Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.
После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.
Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.
Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.
Порядок оформления договора
Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:
- Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
- Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
- Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
- Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
- Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
- Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.
После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:
- Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
- При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
- На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
- Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
- Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
- Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
- Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.
Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:
- Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
- Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
- Порядок внесения членских и паевых взносов.
- Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
- Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
- Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
- Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
- Порядок предоставления квартиры.
- Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
- Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
- Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
- Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
- Сведения о пайщике.
Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Чем отличается договор ЖСК от ДДУ
Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».
Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.
Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.
| Критерий | Договор долевого участия 214-ФЗ | Договор ЖСК 215-ФЗ |
| Регистрация договора в Росреестре | Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре | В Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру |
| Стоимость квартиры | Указывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться | 215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры. |
| Окончание строительства | В ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержки | Законодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК |
| Рассрочка выплат | Рассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительства | Законодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома |
Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК
Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.
Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:
- У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
- Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
- Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
- Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
- Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.
Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:
- Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
- Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
- В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.
В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.
Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:
- Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
- Существует опасность двойных продаж.
- Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
- Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
- Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
- Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.
Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания. В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации. Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.
Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/dogovor-zsk.html
Участие в строительстве: на паях или в доле?
Какой статус предпочтительней — пайщика или дольщика? Как сделать выбор между ЖСК, ЖНК и ДДУ?
Жилье и земля стали одними из основных ценностей современности. Довольно большое количество людей пытаются купить заветные площади подешевле, даже соглашаясь на определенную долю риска. Есть сомнительные теневые схемы сделок по недвижимости, которые не несут ничего позитивного. Однако у покупателя есть выбор и среди законных вариантов. Как работает ЖНК и ЖСК? Кого предпочесть — девелопера или кооператив?
Каждая строительная организация, функционирующая в правовом поле, имеет возможность привлекать финансы на реализацию проекта в соответствии с договором долевого участия (ДДУ). Кроме этого, компания может задействовать механизм жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и жилищно-накопительного кооператива (ЖНК). Первый вариант на территории нашей страны получил большее распространение. Однако основные идеи обоих видов кооператива схожи. Предметом сделки являются не квадратные метры, а паи. Только после полной выплаты пая происходит оформление прав собственности. До этого времени покупатель живет в своей квартире, не имея права ее продать, обменять или подарить.
Так в чем же отличие двух кооперативов? ЖСК предполагает непосредственное участие граждан в воздвижении здания. Жилищно-строительный кооператив является застройщиком, которому принадлежит отведенный участок земли.
Жилищно-строительный кооператив создается с целью воздвижения конкретного объекта. Количество участников такого объединения не может превышать реальное количество квартир. При этом ЖСК может взять в банке кредит (как юридическое лицо). В этом случае выплачивать его обязаны все участники кооператива.
Для ЖНК свойственна несколько другая схема. Количество пайщиков может достигать отметки в 5 тыс. человек. При этом устройство кооператива напоминает финансовую пирамиду. Квартиры ранее вступивших в ЖНК участников оплачиваются за счет новых пайщиков.
Как работает ЖСК
Схема ЖСК имеет внушительный стаж, до принятия ФЗ-214 это был самый распространенный и понятный способ, которому отдавали предпочтение большинство граждан. Сравнительно с ипотечным кредитом, сопровождаемым большими процентами, погашать стоимость пая частями было выгоднее.
ЖСК, как и любой способ, имеет свои недостатки, один из наиболее весомых — равная ответственность членов кооператива за риски, сопровождаемые строительный процесс.
Полная зависимость пайщика от устава — тяжелое бремя. ЖК РФ не содержит норм, обязывающих ЖСК устанавливать фиксированную стоимость квартиры, соответственно конечная цена по результатам проведения общего собрания может быть поднята, независимо от желаний отдельного гражданина. Члены кооператива обязаны регулярно вносить взносы. Помимо этого в устав могут быть включены дополнительные обязанности, к примеру, непосредственное участие в строительстве в течение 1000 рабочих часов. Достаточно просто вступить в жилищный кооператив, необходимо предоставить трудовую книжку и паспорт, документы подтверждающие доход, не требуются.
Права на оформление собственности приобретается исключительно после внесения всей стоимости пая. У гражданина, проживающего в квартире в течение нескольких лет, может отсутствовать право продажи, обмена и дарения. Досрочно внести пай можно при условии внесения соответствующего пункта в Устав ЖСК.
Кроме этого, не исключена вероятность исключения пайщика из состава кооператива, при этом отсутствует необходимость в обосновании подобного решения, действия не противоречат законодательству. ЖСК освобожден от обязанности точного указания срока сдачи в эксплуатацию объекта строительства, покупатель довольствуется обещаниями, не располагая законными методами воздействия.
Независимо от того, по какой причине сроки строительства растянулись, пайщики не имеют право требовать компенсации: неустойки, штрафов. От ЖСК нельзя требовать устранения дефектов, недоработок, сравнительно с застройщиком, осуществляющего строительство по договору долевого участия, это большой минус. Отсутствует норма, обязывающая заключать договор между ЖСК и пайщиком, этим активно пользуются мошенники. Регистрация документа в Росреестре не предусмотрена, соответственно, не исключена вероятность двойной продажи, довольно часто на одну квартиру претендуют несколько человек.
На практике доказано, что строительство кооперативного жилья сопровождается риском, особенно для граждан, не имеющих опыта оформления юридических документов. Учитывая огромное количество участников кооператива, очень сложно принимать решения. Если члены ЖСК предпочитают нанимать подрядную организацию самостоятельно, на них ложится бремя постоянного контроля. Приобретая квартиры у крупных застройщиков с безупречной репутацией, можно не сомневаться в том что в определенные сроки квартира станет вашей собственностью, относительно кооперативов ситуация кардинально отличается
Жилищно-накопительный кооператив
Задачей подобного вида кооператива состоит в том, чтоб получить финансирование от граждан, после чего вложить эти деньги в строительство жилищных объектов на первичном и вторичном этапах. Пайщик накапливает процент, который зависит от цены покупки жилья, внося предоплату, и в итоге кооператив покупает для него это жилье. Таким образом, участник кооператива получает право пользования квартирой, но де-юре она принадлежит кооперативу. Со временем пайщик выплачивает остальную сумму. С последним платежом квартира переходит в собственность пайщика.
В федеральном законе ФЗ-215 представлено подробное описание отношений между пайщиками и кооперативом. Законом прописано, что для денежного перевода со стороны пайщиков создается отдельный счет. Благодаря этому, можно отследить все денежные транзакции. Приобретая жилье через жилищно-накопительный кооператив, можно сэкономить в два раза больше денег, чем при покупке квартиры через прямой договор о покупке-продаже. В кооперативе применяется метод финансовой пирамиды: взносы более поздних участников кооператива покрывают стоимость квартир ранее вступивших.
Увы, но в любой системе есть свои минусы. Первое, с чем покупателю придется столкнуться, это ожидание. Право приобретения жилого помещения согласно с законом возникает лишь по истечению двух лет членства в жилищно-накопительном кооперативе. Второе, это риск потери вложений в случае краха компании, или потери жилья, если покупка его уже совершена. Стоит также учитывать, что пайщика могут исключить из состава кооператива, если его действия неправомерны. Кооперативу придется провести длительную и сложную процедуру исключения.
Квартиры, стоимость которых оплачена частично, находятся в собственности кооператива, и он несет всю юридическую ответственность за них. Государственные органы и закон регулирует деятельность кооператива, но это не значит, что работа с кооперативов гарантирует Вам большую надежность. Это добавляет сложности в процессе регистрации квартир и реализации покупки.
Преимущества покупки жилья по схеме ДДУ
Преимущество двух наиболее целесообразных «кооперативных схем» очевидно. Во-первых, жилье по обеим схемам можно купить значительно дешевле. Во-вторых, участники ЖНК получают сумму на покупку жилья в условиях беспроцентной рассрочки. В-третьих, члены ЖСК, которые играют роль заказчиков строительства, покупают недвижимости практически по себестоимости. Стоимость в этом случае в среднем на 13% будет ниже коммерческой цены. Дополнительный плюс заключается в том, что кооперативы остаются лояльными в плане проверки всей документации и платежеспособности членов. Чтобы вступить в такую схему покупки жилья. Понадобится лишь паспорт и трудовая книжка. Свой доход члены подтверждать не обязаны.
Вместе с преимуществами обеих «кооперативных» схем есть и некоторые нюансы, который тоже нужно учитывать. К примеру, продажа застройщиком квартир в новостройках не по договорам долевого участия может означать наличие у него проблем с объектом. ЖНК и ЖСК представляют собой те механизмы, при помощи которых девелоперы уходят от ДДУ. Кроме того, ели обратить внимание на большую часть проектов, в которых недвижимость реализовывалась по различным схемам, то можно заметить, что там, где сделки осуществлялись по ДДУ, объемы на настоящий момент уже реализованы. Если же брать ЖКС, то там продажи могут продолжаться достаточно долго.
Этот несложный анализ наталкивает на мысль, что ДДУ в строительстве сегодня является наиболее надежной схемой. Лишь в одном случае покупатели недвижимости по ДДУ могут пострадать — если застройщик окажется банкротом. Однако даже тут для них есть защита в законодательстве. Покупатели в любом случае смогут вернуть потраченные деньги либо их существенную часть, а также получить квартиру. Словом, схема ДДУ подойдет для каждого покупателя, который хочет получить более защищенный и надежный вариант. ДДУ придется по душе всем, кто не желает рисковать и отдавать свои деньги просто так. Покупая жилье по такой схеме, можно рассчитывать на поддержку, негативные ситуации сводятся к минимуму.
Источник: https://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/uchastie-v-stroitelstve-na-payah-ili-v-dole
Все аспекты договора об участии в ЖСК
Сфера долевого строительства для рядового гражданина практически неизвестна. Поэтому нужно знать некоторые понятия, чтобы после не пополнить ряды обманутых дольщиков. Так, договор о долевом участии в строительстве или ДДУ отличается от договора об участии в ЖСК (паевого взноса, соинвестирования ЖСК). Важно понимать, выгодно ли застройщику создание и вступление в ЖСК, а также чем это может обернуться для пайщика при приобретении жилья, когда он станет членом ЖСК.
- 1. Договор, который заключен в соответствии ФЗ № 214 «Об участии…» — это инвестиционное соглашение. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию. Это положение предоставляет дольщику информацию о застройщике и о конкретном проекте. Согласно ФЗ-№ 214 в договоре должны указываться следующие данные:
- о застройщике и его праве на строительство дома;
- подробное описание квартиры, которое включает сведения об общей и жилой площади, планировке, отделке, комплектации, нанесении на поэтажный план;
- условия изменения сроков строительства;
- порядок возврата средств и т. п.
Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Росреестр регистрирует договор долевого участия, поэтому риск 2-х продаж квартиры исключен.
Договор между ЖСК и пайщиком является договором с иной направленностью. Он определяет отношения обоих сторон в ЖСК, которые касаются соинвестирования проекта, паевых взносов. Этот договор регулируется ФЗ № 215и его не нужно регистрировать в Росреестре. По сути это внутренний документ между членами ЖСК, а сам кооператив – это простая организация пайщиков.
Если покупатель становится пайщиков в кооперативе, то отношения членства в жилищном кооперативе регулируются только Уставом ЖСК и нормами Жилищного кодекса РФ о кооперативной организации. Пайщик несет ответственность за деятельность кооперативной организации: все решения принимаются на собрании пайщиков ЖСК. Поэтому пайщик может предъявить претензии только собранию пайщиков или самому себе.
2. Жилищный кооператив — единственная форма организации, которая правомочна (ст. 110ЖК РФ), требовать от членов уплаты помимо стоимости объекта недвижимости, то есть паевого взноса, дополнительных средств на различные цели, к примеру, достройку дома. Кроме того, вступая в ЖСК пайщики вносят вступительные, членские, целевые и другие взносы. Эти средства навсегда остаются в казне кооператива и назад не возвращаются даже в случае выхода человека из организации. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство или покупку недвижимости.
3. Если согласно ФЗ 214 гражданин оформляет с застройщиком договор долевого участия, то к нему могут прикладываться дополнительные соглашения. В них отдельно указываются сроки строительства многоквартирного дома, его стоимость, название объекта недвижимости и штрафные санкции. Если дополнительно возникают отношения с ЖСК, то к договору об участии в ЖСК дольщик подписывает иной правоустанавливающий документ. В Уставе кооперативной организации должны быть прописаны положения, которые отличаются от положений договоров ДДУ со строительной организацией. Данные отношения не регулируются законом о защите прав потребителей.
4. Если человек заключает предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК, то он должен понимать, что в предварительном договоре указан срок заключения основного договора. Поэтому принудить другую сторону заключить основной договор купли-продажи можно лишь в суде, согласно п. 4 ст. 445ГК РФ. Также предварительный договор имеет юридические обязательства для обеих сторон в том случае, еслисоблюдаются все требования ГК РФ для данной правовой конструкции. Отсутствие условий основного договора в предварительном договоре делает последний незаключенным или недействительным.
5. Закон «О Защите прав потребителей» действует на стороне покупателей, если застройщик нарушает законодательство, но не может использоваться для регулирования отношений между членом кооператива и самой организацией. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» установлены случаи, когда закон не используется. Таковы случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).
6. Если застройщик недобросовестно исполняет свои обязательства по ДДУ, то дольщик, согласно 214-ФЗ, вправе расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков. Причем размер этих выплат должен быть равным размеру стоимости подорожавшей недвижимости (квартиры) и неустойки. В противном случае гражданин имеет право обратиться с исковым заявлением в судебный орган, не используя претензионный порядок разрешения спора.
7. По-другому дело обстоит с пайщиками, которые заключили договоры с ЖСК. У них нет законных прав выдвигать требования по расторжению договора об участии в ЖСК и выплаты назад паевого взноса. Это возможно лишь после того, как человек вышел из ЖСК. Только в этом случае бывший пайщик имеет право подать исковое требование в суд о возврате пая. Нужно учесть, что ст.132 ЖК РФ определяется срок выплаты суммы этого взноса – не более чем через 2 месяца со дня принятия кооперативом решения исключить пайщика из ЖСК. Но даже и в таком случае приходиться порой ждать возвращения своих денег годами, притом, что на руках имеется исполнительный лист. Условием для получения паевого взноса может быть наличие свободных денежных средств у ЖСК, которых достаточно, чтобы погасить указанную задолженность перед пайщиком.
8. В Федеральном законе № 214-ФЗ предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств. Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб., но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут. Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ.
Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:
- ·на возмещение расходов,
- ·неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.
Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен.
9. Даже если паевой взнос возвращен, а дом не сдан в эксплуатацию, то уступить право требования (цессия) с переводом долга невозможно. Причина: у члена жилищного кооператива нет права требовать передачи квартиры, так же как и нет права признать право собственности на долю в объекте, пусть даже незавершенном. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, право собственности у пайщика ЖСК на жилое помещение возникает лишь при членстве в организации, полной выплаты паевого взноса и сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому договоры уступки паевого взноса не могут быть правомочными, а значит, юридически необоснованны. Сделка, заключенная между пайщиком и лицом, желающим приобрести пай, считается мнимой, совершенной для вида, и не имеет правовых последствий.
10. Согласно ст. 121 ЖК РФ, для того чтобы стать членом ЖСК, следует соблюсти несколько условий:
1) Подать заявление о приеме в члены кооператива,
2) Получить решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации,
3) Уплатить вступительный взнос.
Если не соблюдено хотя бы одно из условий или отсутствуют документы о членстве, то речи не может идти о членстве в ЖСК. Это положение действует и в случаях, когда паевой взнос внесён, но договор с ЖСК не заключен. Такие правоотношения являются не действительными.
11. Как правило, проверить финансовую и экономическую деятельность кооператива невозможно. Причина заключается в специфике внутренней работы организации: ЖСК в качестве юридического лица ведет бухгалтерский учет, но прибыли как таковой не извлекает. Деятельность «по смете» предполагает формирование доходной части из различных видов взносов: вступительных, членских, паевых и расходной части, направленной на строительство дома, а также текущие затраты. Паевые и другие взносы, которые уплачиваются в соответствии с положением, определенном уставом, иные дополнительные паи для расходов по строительной смете, отражаются с применением счета 86 «Целевое финансирование».
12. Ст.218 ГК РФ определяет, когда возникает право собственности на жилую недвижимость. В случае заключения ДДУ руководствуются п.1этой статьи, в случае же заключения договора об участии в ЖСК используют п.4. Участнику долевого строительства, который заключил ДДУ, достаточно получить акт приема-передачи для регистрации права собственности. При этом у него должны быть на руках следующие документы:
- ДДУ,
- платежные документы,
- справка об отсутствии претензии.
Примечание. В отношении с жилищно-строительным кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, следует получить еще справку о полной выплате пая в ЖСК. Этот документ является правоустанавливающим документом на квартиру. Проверьте, чтобы справка содержала данные о членстве в ЖСК:
- Ф.и.о.
- Дата вступления в кооператив.
- Реквизиты протокола общего собрания членов кооперативной организации о приеме в члены пайщиков ЖСК.
- Сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса.
- Описание недвижимости, за которую уплачен пай: адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.
- Подпись, фамилия и инициалы председателя (секретаря, иного лица).
- 7. Оттиск печати кооператива.
Если в ТСЖ справку не выдают, то обращайтесь в суд с исковым требованием об установлении юридического факта возникновения права собственности на недвижимое имущество (ст. 264-266 ГПК РФ).
Документы для регистрации договора с жилищно-строительным кооперативом в Росрегистрации:
- Договор об участии в ЖСК.
- Документ приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия).
- Квитанция о выплате пая.
- Справка о полном выплате паевых взносов (полном расчете) в ЖСК.
- Кадастровый паспорт на квартиру.
- Документ, подтверждающий членство в ЖСК.
- Заявление, завизированное подписью председателя Правления ЖСК.
Если Вы твердо приняли решение стать членом ЖСК, то необходимо убедиться в том, что Вы действительно являетесь пайщиком. Вместе с договором ЖСК, финансовым документом об уплате взноса и справки о том, что кооперативная организация не имеет к Вам претензий по оплате, потребуйте другие документы:
- Устав ЖСК,
- разрешение на строительство,
- проектная декларация,
- свидетельство о праве собственности (аренды) земли, на которой строится дом,
- данные о включении жилищно-строительного кооператива в реестр кооперативных организаций (ЖНК),
- порядок получения жилплощади и дополнительных денежных выплат в виде взносов,
- расписка, подтверждающая получение заявления о вступлении в ЖСК с отметкой о принятии Вас в члены кооператива на копии этого заявления или заверенной выписки из решения общего собрания членов организации.
Общество защиты прав потребителей
Защита прав дольщиков
Бесплатное оказание юридической помощи
Профессиональная юридическая помощь. Независимые юристы
Оставьте Ваши данные и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время
Бесплатное оказание юридической помощи
Профессиональная юридическая помощь. Независимые юристы
Оставьте Ваши данные и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время
Бесплатное оказание юридической помощи
Профессиональная юридическая помощь. Независимые юристы
Оставьте Ваши данные и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время
Расходы на текущую деятельность покрываются за счет трех источников:
— собственные средства участников,
— штрафы, взыскиваемые с нарушителей законодательства о защите прав потребителей.
Дольщики не платят нам денег ни до, ни после, ни в ходе процесса.
Бесплатное оказание юридической помощи
Профессиональная юридическая помощь. Независимые юристы
Оставьте Ваши данные и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время
Источник: https://pravo.org/articles/vse-aspekty-dogovora-ob-uchastii-v-zhsk/
Правовая природа договора паевого участия в создании инфраструктуры населенного пункта
Институт паевого участия в создании инфраструктуры населенного пункта в последние годы стал одним из ключевых в системе правового регулирования градостроительной деятельности. Даже в условиях кризиса строительной отрасли он сохраняет свою актуальность для застройщиков.
В соответствии с частью второй статьи 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» заказчик, который намеревается застраивать земельный участок в соответствующем населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта, кроме случаев, предусмотренных частью четвертой этой статьи (к паевому участию не привлекаются заказчики в случае строительства объектов по заказу органов государственной власти или местного самоуправления за счет средств государственного или местного бюджетов; строений учебных заведений, заведений культуры, физической культуры и спорта, медицинского и оздоровительного назначения; домов жилищного фонда социального назначения и доступного жилья; индивидуальных, садовых, дачных домов площадью до 300 кв.м.; объектов комплексной застройки территорий, которая проводится на конкурсной основе; объектов, которые сооружаются вместо поврежденных или разрушенных в следствие чрезвычайных ситуаций техногенного или природного характера; объектов, предусмотренных Государственной целевой программой подготовки и проведения в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 г. по футболу за счет средств инвесторов).
В этом контексте нельзя оставить без внимания вопрос, связанный с наличием строительной лицензии у компании застройщика. Юридическая компании, предоставляющие такие услуги, как, например, «Legal Prof Service» на сайте http://legalprofservice.com.ua/oformlenie-liczenzii-na-stroitelstvo.html, отмечают, что наличие такой лицензии у компании-застройщика позволяет в последствии без проблем оформить техническую и правовую документацию на построившийся многоквартирный дом.
Паевое участие заключается в отчислении заказчиком до принятия объекта в эксплуатацию в соответствующий городской бюджет средств для обеспечения создания и развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта.
Величина паевого участия застройщика определяется в договоре, заключенном с органом местного самоуправления, в соответствии с установленным размером паевого участия от общей сметной стоимости строительства (реконструкции) объекта градостроения, определенной согласно государственным строительным нормам, без учета расходов на приобретение и выделение земельного участка, освобождения строительной площадки от строений, сооружений и инженерных сетей, обустройство внутренних и внешних инженерных сетей и сооружений и транспортных коммуникаций.
Закон «О регулировании градостроительной деятельности» определяет существенные условия договора паевого участия, к которым относятся:
- размер паевого взноса;
- сроки (график) оплаты паевого взноса;
- ответственность сторон.
Неотъемлемой частью договора является расчет размера паевого взноса (участия), который не может превышать 10 % общей сметной стоимости строительства (реконструкции) объекта градостроения – для нежилых строений и/или сооружений и 4 % общей сметной стоимости строительства (реконструкции) – для жилых домов.
Вопрос заключения договора паевого участия для большинства застройщиков безальтернативен. Так, пунктом 8.1. Правил застройки г. Киева, утвержденных решением Киевсовета от 27.01.2005 г. N 11/2587 (с изменениями и дополнениями), установлено, что выдача разрешения на выполнение строительных работ производится на основании заявления застройщика, к которому, среди прочих документов, приобщается копия договора или справки об оплате паевых взносов на развитие инфраструктуры. Пункт 9.1.1. этих же Правил определяет, что принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется после подачи справки об оплате паевых взносов. Таким образом, оплата паевых взносов является необходимым условием строительства.
Как уже упоминалось, в столице договор об оплате паевого участия застройщик заключает с Главным управлением экономики и инвестиций исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации). Главное управление, являясь структурным подразделением КГГА, имеет статус юридического лица и действует на основании Положения, утвержденного решением Киевсовета от 15 июля 2004 г. N 360/1770. Главное управление также осуществляет расчет размеров паевого участия, финансовые операции по получению паевых средств и их использованию согласно Нормативам определения паевого участия.
Что же касается Нормативов и Порядка определения размеров паевого участия, то в последние годы закрепилась практика утверждения их в качестве отдельных приложений к годовому бюджету города.
В работе с застройщиками Главное управление использует стандартную форму договора паевого участия. Предметом договора является оплата застройщиком паевого участия в связи со строительством объектов градостроения.
Обязанности застройщика по договору включают, во-первых, обязанность оплатить паевое участие в указанной сумме и в указанный срок на определенный бюджетный счет, во-вторых, получить в Главном управлении за 3 дня до оплаты расчет суммы, подлежащей оплате, скорректированной на индекс инфляции, и предоставить Главному управлению документы, подтверждающие оплату. В случае увеличения площадей объекта застройщик обязуется оплатить паевое участие также и за дополнительно созданные площади.
В свою очередь Главное управление обязано предоставить застройщику скорректированный расчет, после оплаты паевого участия выдать застройщику справку об оплате, а также контролировать взыскание пени за нарушение сроков оплаты.
В случае нарушения сроков оплаты договором предусмотрена ответственность застройщика в виде оплаты пени в размере 0,1 % от начисленной суммы за каждые сутки задержки оплаты.
На этом условия, отражающие специфику договора, исчерпываются. Оставшиеся положения представляют собой общие формулировки, присущие практически каждому договору, как-то: договор составлен в двух экземплярах, стороны руководствуются действующим законодательством и так далее.
После ознакомления с текстом договора создается впечатление, что одна из его сторон, а именно застройщик, крайне ограничена в возможности договариваться. Предмет договора регламентирован прямой нормой закона. Сумма паевого участия определяется, исходя из действующих нормативов, а отнюдь не по согласию сторон. График оплаты устанавливает Главное управление.
Таким образом, в рассматриваемом случае не действует предусмотренный статьями 3 и 627 ГК Украины принцип свободы договора, согласно которому любое лицо по своему усмотрению, без понуждения извне вправе заключать, либо не заключать тот или иной договор, избирать контрагента, с которым оно желает заключения договора, определять те или иные условия договора и т.п. Заключение договора о паевом участии является обязательным для застройщика, контрагент определяется императивными нормами соответствующих нормативных актов. Что же касается условий договора, застройщик (инвестор) может либо принять навязываемые ему Главным управлением условия, либо отказаться от них и не заключать договор, тем самым, по сути, отказавшись от строительства.
Судебная практика далеко неоднозначно трактует положение сторон в договорах паевого участия. Так, в решении от 04 августа 2010 г. по делу N 36/216 Хозяйственный суд г. Киева пришел к выводу, что отношения между сторонами договора основаны на юридическом равенстве, свободном волеизъявлении и имущественной самостоятельности сторон.
Учитывая наличие разных, можно сказать, полярных мнений, неудивительно, что правовая природа договора паевого участия в создании инфраструктуры города на сегодняшний день остается вопросом спорным.
Имеются ли основания для заключения, что именно последняя дефиниция наиболее полно отражает суть договора паевого участия?
Из приведенного определения можно выделить как минимум два существенных признака административного договора:
1) субъектный – обязательной стороной такого договора должен быть субъект властных полномочий;
Понятие субъекта властных полномочий раскрывается в статье 14 КАС. Им является орган государственной власти, орган местного самоуправления, их должностное или служебное лицо, иной субъект при осуществлении ими властных управленческих функций на основе законодательства, в том числе во исполнение делегированных полномочий.
Институт административного договора в отечественном праве остается неразработанным, а потому допускает достаточно разнообразные трактовки, какие же именно договора следует считать административными.
Так, к административным договорам часто относят:
1) договоры о перераспределении компетенции между органами государственной власти и местного самоуправления;
2) договоры в сфере налогообложения (например, о рассрочке налогового долга);
3) договоры относительно закупки (поставки) товаров, работ и услуг для публичных нужд;
4) договоры о привлечении инвестиций для удовлетворения публичных нужд;
5) договоры, в которых субъект властных полномочий реализует функции распорядителя государственным или коммунальным имуществом.
Приведенный перечень весьма условный, он может быть изменен в зависимости от позиции конкретного исследователя.
Стоит отметить, что отношения власти и подчинения в административных правоотношениях часто нивелируют необходимость о чем-либо «договариваться»: вопрос может быть решен односторонним административным актом. Именно метод императивных предписаний, оказывающих одностороннее властно-управленческое воздействие на волю и поведение физических и юридических лиц, побуждая и понуждая их к действию для достижения определенных целей, является характерным для административного права. В связи с этим административный договор занимает как бы промежуточное место между административным актом, выражающим одностороннее властное волеизъявление субъекта властных полномочий, и основанном на равноправии сторон гражданско-правовым (хозяйственным) договором. При этом уровень диспозитивности, то есть возможности сторон урегулировать свои взаимоотношения тем или иным образом, в административных договорах ощутимо ниже, нежели в гражданско-правовых.
Административные правоотношения возникают, изменяются и прекращаются в процессе реализации публичных функций государства. Их отличительная особенность – неразрывная связь с государственным управлением. Именно поэтому в административных правоотношениях (административные договора – не исключение) статус органа государственной власти (органа местного самоуправления) определяется его административной компетенцией. В то же время, если он становится участником гражданского (хозяйственного) правоотношения как юридическое лицо – участник гражданско-правового оборота, его правовой статус определяется его гражданской право- и дееспособностью (хозяйственной компетенцией).
Административные и иные отношения управления при участии субъектов хозяйствования, в которых орган государственной власти или местного самоуправления не является субъектом, наделенным хозяйственной компетенцией, и непосредственно не осуществляет организационно-хозяйственных полномочий относительно субъекта хозяйствования не являются предметом регулирования Хозяйственного кодекса Украины, иначе говоря, не являются хозяйственными отношениями, о чем говорит статья 4 ХК Украины.
Согласно статье 3 ХК Украины сферу хозяйственных отношений составляют хозяйственно-производственные, организационно-хозяйственные и внутрихозяйственные отношения. К первым ХК относит имущественные и другие отношения, которые возникают между субъектами хозяйствования при непосредственном осуществлении хозяйственной деятельности. Ко вторым – отношения, которые складываются между субъектами хозяйствования и субъектами организационно-хозяйственных полномочий в процессе управления хозяйственной деятельностью. И, наконец, третьи включают в себя отношения, сложившиеся между структурными подразделениями субъекта хозяйствования, и отношения субъекта хозяйствования с его структурными подразделениями.
Как определяет статья 2 ХК Украины, участниками хозяйственных правоотношений являются, в том числе, и органы государственной власти и местного самоуправления, наделенные хозяйственной компетенцией.
Хозяйственная компетенция, по сути, представляет собой возможность осуществления субъектом определенных видов хозяйственной деятельности, в т.ч. совершения частно-правовых сделок.
Деятельность соответствующих подразделений органов местного самоуправления по привлечению средств застройщиков на развитие городской инфраструктуры в порядке паевого участия определению хозяйственной деятельности не соответствует. Исходя из данного в статье 3 ХК Украины определения, хозяйственная деятельность непосредственно связана с производством и реализацией продукции, выполнением работ или предоставлением услуг, которые имеют ценовую определенность. Легко убедиться, что «собирая» паевые взносы, указанные подразделения не производят товары, не выполняют работы, не предоставляют услуги и торговлей также не занимаются. В данном случае они выполняют императивное предписание по аккумулированию средств на развитие городской инфраструктуры в тех формах, которые предусмотрены нормативно-правовыми актами, но не более. Поэтому, привлекая паевые взносы, данные подразделения реализуют отнюдь не хозяйственную, а именно административную компетенцию.
Последний довод кажется весомым аргументом в пользу признания договора паевого участия административным. У противников этой позиции существуют, однако, свои контраргументы, которые базируются на следующем.
Согласно статье 173 ХК Украины хозяйственным признается обязательство, которое возникает между субъектом хозяйствования и иным участником (участниками) отношений в сфере хозяйствования на основаниях, предусмотренных этим Кодексом, в силу которых один субъект (обязанная сторона, в том числе должник) обязан осуществить определенное действие хозяйственного или управленчески-хозяйственного характера в пользу другого субъекта (выполнить работу, передать имущество, оплатить деньги, предоставить информацию и т.п.), или воздержаться от определенных действий, а другой субъект (управомоченная сторона, в том числе кредитор) имеет право требовать от обязанной стороны исполнения ее обязанностей. Основными видами хозяйственных обязательств являются имущественно-хозяйственные обязательства и организационно-хозяйственные обязательства.
Статья 175 ХК определила имущественно-хозяйственные обязательства как гражданско-правовые, которые возникают между участниками хозяйственных правоотношений при осуществлении хозяйственной деятельности, в силу которых обязанная сторона должна совершить определенное хозяйственное действие в пользу другой стороны или воздержаться от определенного действия, а управомоченная сторона имеет право требовать от обязанной стороны исполнения ее обязанности. Субъектами имущественно-хозяйственных обязательств могут в том числе органы государственной власти, органы местного самоуправления, наделенные хозяйственной компетенцией.
Хозяйственные и гражданские правоотношения не исключают возможности заключения договора в силу императивной нормы закона. Так, согласно части третьей статьи 179 ХК Украины заключение хозяйственного договора является обязательным для сторон, если он основан на государственном заказе, исполнение его является обязанностью для субъекта хозяйствования в случаях, предусмотренных законом, или существует прямое указание закона относительно обязательности заключения договора для определенных категорий субъектов хозяйствования или органов государственной власти или органов местного самоуправления.
При этом частью седьмой той же статьи предусмотрено, что хозяйственные договора заключаются по правилам, установленным ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом, иными нормативно-правовыми актами относительно отдельных видов договоров.
Как видно из сказанного, ответ на вопрос о правовой природе договора паевого участия в создании инфраструктуры населенного пункта отнюдь не лежит на поверхности.
Паевые взносы являются своеобразной платой за право реализовать строительный проект в пределах конкретного населенного пункта. Их оплату можно сравнить с уплатой обязательного сбора.
В договорах паевого участия в создании инфраструктуры соответствующий орган государственной власти (местного самоуправления) выступает именно как субъект, реализующий свои публично-правовые функции, властные полномочия по привлечению средств на создание и развитие инфраструктуры населенного пункта, в одностороннем порядке (без согласования с другой стороной) определяющий размер паевых взносов и сроки их оплаты. При этом обязанность застройщика оплатить паевые взносы возникает на основании прямой законодательной нормы, а договор лишь детализирует условия оплаты взносов. Поэтому застройщик подчиняется императивным требованиям действующего законодательства, которое обязывает заключить такой договор, и вынужденно соглашается с определенным субъектом властных полномочий размером паевых взносов, сроками их оплаты и прочими условиями (либо отказывается от строительства). Нельзя не отметить, что для субъекта властных полномочий заключение договора паевого участия в рамках его компетенции также не право, а прямая обязанность.
Представляется, что дискуссионность вопроса о правовой природе договора паевого участия во многом продиктована недостаточной нормативной регламентацией института административного договора. Данное определение в его нынешнем виде оставляет слишком широкий «простор для фантазии» и тем самым вносит путаницу в вопросы, подобные изложенному выше.
Тем не менее, несмотря на сложившуюся на сегодняшний день судебную практику, есть основания надеяться, что со временем этот вопрос в решениях судов (а возможно – и на законодательном уровне) будет переосмыслен. Больше ясности в этот вопрос также могло бы внести законодательное уточнение понятия административного договора.
Источник: http://www.s-quo.com/content/comment/289/1502/