Как продать жилье в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать жилье в ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

Досрочная уплата ипотеки
Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
Продажа ипотечного жилья банком

«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью. Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).

Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.

Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. Обязательное условие – получение согласия кредитной организации (или фирмы, которой продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках.

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.

Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Все ипотечные заемщики, да и простые обыватели, знают, что если человек решил взять ипотеку, недвижимость будет находиться в залоге у банка, пока он не вернет все деньги. Такое правило действует у всех кредиторов, поскольку позволяет им подстраховаться: когда должник прекращает по каким-то причинам выполнять свои долговые обязательства, объект выставляют на продажу, а средства с его реализации забирают себе.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель может пользоваться предметом залога в соответствии с договором, но отчуждать его без ведома и согласия залогодержателя (банка) – нет, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в результате ипотечного кредитования квартира заемщика становится его собственностью. Однако при невыплаченной ипотеке юридических прав ее владелец не имеет.

Поскольку на недвижимость, заложенную по ипотечному договору, устанавливается обременение, отчуждение ее (продажа, обмен, повторный залог или внесение в качестве вклада, дарение) невозможно, если кредитор не даст на это добро. Разрешаются: завещать заложенное имущество, регистрировать в нем того, кого нужно. И даже условия соглашения по ипотеке не могут это запретить.

К этому варианту прибегают лица, которые не могут или не имеют желания присутствовать лично на сделке. Тогда главное участие принимает кредитор. Все этапы, от начала до конца, (оценка квартиры, поиск покупателя, демонстрация объекта, снятие обременения и т.д.) совершают банковские сотрудники и лицо, которое собирается купить квартиру, взятую по ипотеке. Будущему новому владельцу придется оплатить ипотеку и переоформить жилье на свое имя.

Если между ценой на жилплощадь и суммой ипотечной задолженности образуется денежный остаток, их полагается отдать продавцу. Они будут храниться в ячейке. Доступ к ним он получит после подписания всех документов. Подобная схема выгодна заемщику тем, что он может продать квартиру после ипотеки, не взваливая на свои плечи все хлопоты, связанные с оформлением, не тратя личного времени, не беспокоясь о безопасности проведения операции.

Потребуется только ваша подпись. Но банки не особо заинтересованы в продаже ипотечной недвижимости, т.к. они не имеют со сделки прибыль, а только возвращают кредитные средства. К тому же, цена продажи снижается, проходит больше времени.

Для воплощения данного способа нужно найти покупателя, у которого есть наличные деньги, чтобы долго не выплачивать ипотеку, а досрочно ее погасить. Поиск человека, согласившегося предоставить вам средства для оплаты остатка ипотечного кредита, — тяжелый. Но если это удастся сделать, нужно будет:

получить согласие банка продать недвижимость;
решить вопросы с досрочным погашением (узнать остаток долга, написать соответствующее заявление);
составить предварительный договор купли-продажи, заверенный в нотариальной конторе. Отразите в документе, что покупатель выполняет полное досрочное погашение за вас. Если остаток долга будет внесен в качестве залога, это обезопасит продавца от утраты данной денежной суммы в случае срыва сделки из-за покупателя;
выписать всех жильцов, в том числе себя;
взять задаток (как минимум равный остатку ипотечной задолженности);
внести на счет полученную сумму, совершить досрочное погашение, закрыв ипотеку. Потребуйте у кредитора справку об этом;
снять обременение и подписать договор;
зарегистрировать в ЕГРП переход права собственности;
забрать у покупателя оставшуюся сумму.

Если вы захотите продать жилье по этой схеме, банк выступит в качестве получателя задатка. Проведение сделки – прерогатива заемщика. Желательно привлекать надежного риелтора. Здесь тоже будут использованы 2 депозитарные ячейки. За безопасность продажи переживать не стоит ни продавцу, ни покупателю, т.к. банк является гарантом. Другими словами, при продаже ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки выигрывают все.

Еще можно продать объект, купленный в ипотеку, с долгами. Это такой себе перезайм, когда к покупателю переходят кредитные обязательства продавца-заемщика. И данный вариант также встречается часто. Он применяется, когда покупателю нужна квартира, но денег для ее приобретения у него в наличии в полном объеме нет. С ним заключается договор на тех же условиях, что и с продавцом, а может, на новых после оценки его платежеспособности.

Для человека, продающего квартиру, это возможность избавиться от ипотеки, на приемлемых условиях продать жилплощадь. Приобретающая сторона получает выгоду от того, что может купить ее постепенно и дешевле. Чтобы переоформить на нее ипотечный кредит, следует подать заявку и пакет документов, запрашиваемых банком. Кредитор рассмотрит их, и, если одобрит, оценит приобретаемую квартиру.

Далее процедура проходит по стандарту. Перерегистрацией залога должен заниматься банк. А продавец и покупатель подписывают документ на предмет переуступки долговых обязательств. Но сначала у нотариуса необходимо заверить договор задатка, указав наименование банковской структуры, где берется ипотека. Кандидат на покупку делает взнос, тем самым оплачивая долг по ипотечному кредиту предыдущего заемщика.

Только после этого в течение 3 дней снимается обременение, проходят процедуры: заключения договора купли-продажи, регистрация перехода права собственности, получение продавцом непосредственно у покупателя или через банк оставшейся суммы. В сделке привлекают:

низкие риски благодаря участию кредитора;
относительно низкая цена для покупателя;
нет необходимости в самостоятельном снятии обременения.

Недостатки:

не всегда можно найти желающих купить квартиру в ипотеке;
банки нередко отказывают в осуществлении данной схемы;
необязательно, но лучше привлекать аккредитованные агентства недвижимости, за услуги которых нужно заплатить;
покупатель может не подойти банку по требованиям.

По такой же схеме действует и Агентство недвижимости Московско-Парижского банка. Оно покупает ипотечные квартиры и другие типы жилых объектов в Подмосковье и столице, выплачивая за вас долг перед банком. Компания поможет и в приобретении новой жилплощади. Обращаясь к ней, вы получаете: высокие качество и скорость обслуживания, профессиональное ведение переговоров с банком, финансовая выгода, бесплатные услуги юриста, индивидуальный подход, гарантии.

Супругов, намеревающихся разорвать брак, также интересует, как продать ипотечное жилье. И нужно сказать, что в данном вопросе действительно сложно разобраться, потому что есть масса тонкостей. Например:

когда была приобретена недвижимость по ипотеке (до того, как чета узаконила свои отношения, или после). Если это делалось после бракосочетания, по закону возникают права совместной собственности;
заключался ли брачный контракт. По нему определяется особый порядок раздела совместно нажитого имущества;
когда происходило оформление ипотечного кредита. Если заемщик решил брать ипотеку, будучи уже в браке, участие супруга или супруги неизбежно, а долги по ней становятся общими. Если квартира взята в кредит до вступления в брак, то права на нее имеет при разводе заемщик, а вторая сторона может затребовать в суде возмещение денег, потраченных из семейного бюджета на обслуживание кредита.

При наличии желания и возможности погашается задолженность по ипотеке перед банком, после чего квартира перестает иметь обременения и собственник может распоряжаться ей на свое усмотрение. Однако такой вариант не всегда реализуем. Как правило, вопросы возникают при продаже квартиры с задолженностью по кредиту.

Процесс продажи взятого по ипотеке жилья осложняется тем, что в сделке принимает участие не только продавец и покупатель, то и третья сторона – банковское учреждение, которое выдало ипотеку. Последнего участника сделки игнорировать не получится, так как именно он формально имеет право распоряжаться квартирой до тех пор, пока кредит не погашен и она выступает в качестве залога. Таким образом, положительный ответ на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, следует получить у банковского учреждения.

Можно досрочно выплатить долг, если оформить кредит в другом банке на более выгодных условиях. Если процентная ставка в новом банке будет ниже как минимум на два процента – в такой сделке есть смысл. Некоторые банки разрабатывают специальные программы по рефинансированию ипотечных кредитов.

Продажа без уведомления банка. Можно найти покупателя, который заплатит наличными за квартиру, и этими деньгами буден оплачен кредит. То есть заемщик просто досрочно выплатит основной долг, если это возможно. Но в случае, если банк узнает о продаже, он может расторгнуть договор купли-продажи. Кроме этого, банк может выставить штраф за нарушение договора (статья 301 Гражданского кодекса). Не рекомендуем пользоваться этим способом.

Времена, когда квартиры продавались и покупались за наличные, ушли в прошлое. Нехватка средств решается с помощью одолженной у банка суммы. Поскольку спрос на рынке недвижимости едва ли догоняет предложение, выбор продавца ограничен: продать квартиру по ипотеке часто становится единственной возможностью выгодно и быстро продать жилье.

Скорость продажи с ипотекой объясняется отсутствием проблем с поиском нужной суммы и готовность покупателя вложить заемные средства в недвижимое имущество. Однако сам процесс сделки может быть затянут для самого покупателя: вначале нужно получить одобрение банка, а затем согласовать выбранный объект, подготовив обширный пакет документации.

Участие самого продавца в сделке минимально, если квартира подготовлена к продаже и на руках уже собраны основные документы на жилье. Все, что требуется, — это дождаться даты сделки и получить деньги после перерегистрации в Росреестре. Для покупателя процесс приобретения растягивается на 5–10–20 лет в зависимости от срока погашения ипотечного кредита. Полноправным собственником он станет только после того, как внесет последний платеж и снимет обременение в Росреестре.

Отдельное внимание по сделкам с залоговым имуществом уделяют вопросы оплаты: когда и каким образом деньги должны быть переданы покупателем и получены продавцом. Есть два варианта расчетов, одинаково безопасных, рассчитанных на особый случай с покупкой ипотечного жилья:

С привлечением банковского учреждения для безналичных расчетов. Банки предлагают услугу сопровождения, когда деньги, положенные на счет покупателем, станут доступны продавцу, как только все препятствия по обременению будут сняты, долг погашен, выписка из ЕГРП получена. Все, что потребуется от покупателя, — это открытие расчетного счета на особых условиях, с правом доступа к ним после завершения сделки.
Если нет желания работать с безналичными средствами, арендуют ячейки, когда при оформлении сделки происходит закладка наличных в размере стоимости жилья. Для получения доступа к ячейке бывшему собственнику понадобится свежая выписка, свидетельствующая о смене владельца, и договор о продаже объекта.

За небольшую плату банк гарантирует абсолютную безопасность проведения расчетов с учетом интересов обеих сторон: старого и нового владельца.

Как продать ипотечную квартиру?

Единственным нюансом при продаже ипотечной квартиры является составление предварительного договора купли-продажи. В соглашении должно быть установлено, что оплата и расчеты по сделке предполагается выполнить с привлечением ипотечных средств. Самостоятельно составить такой документ несложно, поскольку банк предложит собственный проект соглашения либо укажет на обязательные пункты и условия.

Дополнительно в процессе оформления ипотеки банку понадобится подтверждение авансового платежа. Обычно его оформляют на сумму первого взноса заемщика в виде расписки. Также проходят через этап оценки недвижимого имущества у независимого эксперта.

Когда вопрос способа расчетов решен, наступает время для оформления сделки. Во избежание недоразумений при составлении договора купли-продажи квартиры стороны используют шаблон, предложенный кредитором, либо готовят свой вариант, основанных на требованиях кредитного учреждения.

После подписания соглашения покупатель с представителем банка и продавец подают пакет документации для регистрации перехода права на собственность (документы сдают в МФЦ или отделение Росреестра). Происходит смена собственника, и оформляется обременение. В выданной после завершения процедуры выписке ЕГРП будет указано, что по объекту собственности действует обременение в силу ипотеки.

Потерять работу или иной источник дохода в условиях экономической нестабильности проще простого. Вас уволили по сокращению, предприятие разорилось, ваш личный магазин прогорел, а бизнес перестал приносить прибыль.

Ни в коем случае не желаю нашим читателям подобной участи, но в наше время никто не застрахован от потери стабильного дохода.

Финансовую организацию не волнуют экономические обстоятельства. Платежи нужно совершать ежемесячно и в полном объёме, иначе банк неизбежно применит санкции и наложит штрафы.

Если плательщик не видит иных путей решения проблемы в ближайшем будущем, выход только один – продать ипотечное имущество и переехать в более скромное жильё.

Жизнь полна неожиданностей: семья решает переехать в другой город, и недвижимость, обремененная необходимостью многолетних выплат, ей просто не нужна. Или семья решила развестись, и совместное имущество в виде ипотечной квартиры не нужно ни одному из супругов.

Пример

Пожив вместе несколько лет, молодожены пришли к выводу, что их встреча была ошибкой. Поскольку ипотека была оформлена на жену и мужа как на созаёмщиков, они оба остаются должниками по ипотеке. Но так как общая квартира им больше не нужна, единственный разумный вариант – продать её с разрешения банка.

Один из супругов или оба могут заняться продажей залогового имущества. Только освободившись от долга, они могут начать раздельную жизнь.

Такая схема, безусловно, самая выгодная для владельца квартиры. Правда, отыскать покупателя, который согласится иметь дела с ипотечным имуществом, дело непростое.

Обременение само по себе отпугивает – каждому хочется купить квартиру без всяких долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно.

К такому способу обычно прибегают при продаже строящегося жилья, купленного по ипотечной программе. Спросом пользуются и новые готовые квартиры в престижных районах с развитой инфраструктурой. На повышение популярности объекта работает также улучшенная планировка и конечная стадия строительства.

Стадии сделки:

покупатель нотариально оформляет соглашение с заемщиком и вносит сумму, необходимую для тотального погашения ипотечного займа;
после закрытия долга и снятия обременения с квартиры продавец и покупатель идут в регистрационную палату, где оформляют договор купли-продажи;
если стадия сдачи объекта в эксплуатацию ещё не наступила, вместо купчей происходит переоформление договора долевого строительства.

Такой способ называют также «доверительным», поскольку соискатель жилья заранее погашает кредит своими средствами, ещё не совершив акт купли/продажи.

После уплаты долга по ипотеке и снятия обременения покупатель помещает остаток денег за покупку квартиры в банковскую ячейку. Продавец получит эту сумму только после того, как будет подписан договор продажи и оформлены все остальные документы.

Другое название данного варианта – «перезайм». Жильё, находящееся в залоге у кредитной компании, владелец вправе передать в долг другому физическому лицу, если оно возьмёт на себя обязательства по ипотеке.

Желающего перезанять ипотеку можно найти самому. Заёмщик, нашедший клиента, приводит его в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен соответствовать требованиям банка – иметь стабильный доход и приличную кредитую историю. Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жильё продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент. При желании «перезаемщик» вправе погасить кредит досрочно.

Чем квартиры, находящиеся в залоге, могут привлечь покупателей:

во-первых, сниженной стоимостью;
во-вторых, расположением в хорошем районе;
в-третьих, улучшенной планировкой и отделкой.

Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заёмщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.

Процедура продажи долговых обязательств занимает в среднем около 20 дней. 5 дней нужны для снятия обременения и 2 недели на оформление нового документа купли-продажи.

Отказаться от участия в продаже – законное право каждого заемщика. Если ему не хватает времени или он не можете присутствовать при оформлении сделки лично (например, при переезде в другой город), он вправе переложить реализацию ипотечной квартиры полностью на плечи работников банка.

Снятием обременения и прочими этапами сделки занимаются в этом случае банковские служащие и покупатель, которого тоже находит финансовая организация. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке и переоформляет жилплощадь на себя.

Если вы хотите не просто избавиться от ипотечного долга, а получить хоть какие-то деньги за свою квартиру, ищите покупателя самостоятельно.

С другой стороны, если ваша квартира не привлекает потенциальных хозяев ничем, кроме цены, о выгоде можно забыть.

Впрочем, иногда самостоятельная продажа недоступна по правилам кредитного договора. Ряд банков требует, чтобы находящаяся в залоге квартира, продавалась исключительно через собственную базу кредитной организации.

Пять способов продажи квартиры в ипотеке

При данном способе нужно найти покупателя, имеющего наличные средства для покупки жилых апартаментов.

Алгоритм действий:

Залогодатель уведомляет банк о своем желании продать жилплощадь, получает его согласие и проводит сверку суммы долга по кредиту.
Находится покупатель, согласный предоставить задаток наличными для выплаты долга по ипотеке продавцу.
Из квартиры выписываются все зарегистрированные жильцы.
Покупатель передает задаток, а продавец погашает долг перед банком и снимает обременения с недвижимости
Составляется договор купли-продажи, подписывается двумя сторонами и направляется на государственную регистрацию.
После получения покупателем свидетельства на право собственности продавец получает остаток средств по сделке.

Данный способ редко применяется на практике и подходит для случаев, когда долг по ипотеке составляет небольшую сумму.

При данном варианте самым незащищенным звеном в цепочке является покупатель. Защитить себя он сможет составлением предварительного соглашения о приобретении жилья с обязательным нотариальным заверением. С продавца также берется оформленная должным образом расписка о получении задатка.

Даже при идеальном оформлении сделки есть риски для обеих сторон. В предварительном договоре рекомендуется прописать, что в случае отказа покупателя от сделки задаток остается у продавца, а если продавец решить приостановить процедуру, тогда он возвращает задаток и премиальные.

Результатом такой сделки является переоформление ипотечного соглашения на покупателя и передача ему недвижимости. Главным действующим лицом здесь выступает банк, который переоформляет кредитный договор на другое лицо и начинает с ним сотрудничество. Процедура проходит быстрее, если перекредитование происходит в одном банковском учреждении.

Пошаговый алгоритм:

Залогодатель ищет покупателя.
Банку сообщается о желании сторон оформить переуступку долга.
Покупатель собирает стандартный пакет документов для оформления ипотечного соглашения с банком. Банк проверяет его платежеспособность.
Заключается договор о переуступке прав и требований (цессии). Кредитное учреждение может пойти навстречу новому владельцу недвижимости и провести предварительно рефинансирование долга, снизив процентную ставку.
Составляется и подписывается договор купли-продажи жилой площади между покупателем и продавцом.
В государственных органах регистрируется переход права собственности.
На жилье накладывается обременение по условиям договора цессии.

Этот способ используется в тех случаях, когда заемщик допускает длительные и регулярные просрочки по оплате или самостоятельно уведомляет банк о невозможности исполнять обязательства по ипотечному договору.

Кредитор старается перед выставлением квартиры на торги проработать с заемщиком все возможные способы закрытия долга (предоставление моратория, перекредитование, рефинансирование).

Заемщик не участвует в этом процессе, а только предоставляет свое согласие. Банк проводит оценку жилья, выставляет на торги и находит покупателя. Такая процедура сильно затянута во времени, а стоимость квартиры постоянно снижается. Высока вероятность ситуации, что продажная стоимость жилья будет равна сумме долга по кредиту. У неплатежеспособного заемщика нет права возражать по срокам реализации имущества и его стоимости.

Операции по продаже ипотечных квартир абсолютно законны и при соблюдении всех юридических норм безопасны для всех участников процесса. Трудности возникают при реализации квартир, взятых в кредит с использованием программ господдержки.

Если продается жилье, первоначальный взнос по которому делался с использованием материнского капитала, требуется согласие органов опеки и попечительства. По условиям использования маткапитала для покупки недвижимости родители обязаны выделить детям доли. Это делается сразу после погашения долга и снятия ограничений с объекта залога. Покупателю придется ждать выделения долей и покупки новой недвижимости, в которой для детей сразу будут выделены части. После этого социальные органы признают сделку законной.

Важно! Обычно сложно продать квартиру, приобретенную по программе военной ипотеки. Такое жилье находится в залоге у банка и министерства обороны. МО покрывает часть платежей по кредиту государственными средствами. Продажа такого жилья возможна только после погашения ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке

Тот факт, что реализованная квартира находилась в ипотеке, не освобождает продавца от обязанности оплатить налоги. Сделка облагается НДФЛ в сумме 13% от стоимости имущества, если жилье находилось в собственности менее 3 лет.

Уменьшить сумму налога поможет имущественный вычет в виде 1 миллиона рублей либо суммы расходов на приобретение реализуемого имущества. В сумму расходов разрешается включать не только первоначальную стоимость жилья, но и проценты, уплаченные по ипотеке.

Главным риском для продавца при реализации ипотечной квартиры является вероятность банкротства банка, через который производится расчеты. В остальном, схема отработана и редко сопровождается рисками для покупателей.

«Могу ли я продать квартиру в ипотеке?» — вопрос, который граждане довольно часто адресуют риэлторам и юристам. Причины могут быть любые: от банальной нехватки денег до желания приобрести другое жилье. Ответ однозначный – да. Но придется столкнуться с рядом трудностей.

Существует несколько схем продажи жилья, находящегося в ипотеке. Рассмотрим каждую отдельно.

Этот вариант сделки идеален для продавца. Но найти покупателя проблематично по нескольким причинам:

У потенциального клиента должна быть вся сумма для приобретения жилья наличными без субсидий или кредитов;
Для покупателя это сделка с высоким риском, так как аванс передается без фактического договора купли-продажи.

Если вторую сторону все устраивает, сделку можно совершить даже без фактического одобрения от банка-кредитора. Ссуда погашается досрочно за счет аванса, обременение с квартиры снимается и осуществляется купли-продажа имущества.

Вот пошаговая инструкция, как продать квартиру, купленную в ипотеку, за наличные:

Запрос одобрения на сделку в банке. Необязательное условие. Заявление на одобрение продажи можно заменить простым запросом выписки по остатку долга. Результат в обоих случаях одинаковый – заемщик получает справку, где указан остаток долга.
Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В документе прописываются все нюансы сделки, включая способ передачи денег и срок перерегистрации прав собственности. Соглашение должно быть нотариально заверено. Однако составить его поможет только опытный юрист или риэлтор.
Покупатель передает продавцу аванс, равный сумме долга по ипотеке.
Заемщик закрывает кредит, снимает обременение с жилья.
Регистрируется договор купли-продажи квартиры, и продавец получает остаток средств.

Внимание! Для защиты интересов обеих сторон деньги, которые остаются после погашения ипотеки, оставляются в банковской ячейке или создается аккредитив. Доступ к средствам продавец получит только после перехода прав собственности, подтвержденного выпиской из ЕГРН.

Перевод долга более реален, чем продажа квартиры за наличные. Это трехсторонняя сделка при участии банка, поэтому она считается абсолютно безопасной для всех. Покупатель оформляет договор ипотеки и получает в собственность жилье, продавец погашает свои долги и получает остаток денег наличными, а квартира, как и раньше, остается в залоге у банка.

Но тут тоже есть свои сложности и нюансы, поэтому рассмотрим пошаговую инструкцию:

Продавец отправляет запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры. В данной ситуации разрешение банка – обязательное условие.
Покупатель подает в банк заявку на оформление ипотеки на квартиру. Кредитор проверяет, подходит ли заявитель по требованиям. Так как желаемая квартира уже находится в залоге у банка, то ответ по заявке выдается достаточно быстро.
Подписывается предварительный договор купли-продажи с описанием всех нюансов сделки. Сам документ помогает подготовить юрист, но подписание проводится в присутствии представителя банка.
Покупатель пересылает в банк аванс, сумма которого не менее размера предварительного взноса по ипотеке.
Оформляется аккредитив. Туда переводится аванс от покупателя полностью, если размер меньше, чем сумма, которую должен получить продавец. Остальную часть переводит банк-кредитор. Аванс переводится частично, если продавец в сухом остатке должен получить небольшую сумму.
Регистрируется договор купли-продажи, а в документах на ипотеку меняется имя залогодателя. После этого продавец получает свои деньги.

Для наглядности проведения сделки с авансом рассмотрим 2 примера.

Аванс слишком маленький. Квартира стоила 4 миллиона рублей. Из них продавец успел погасить уже 2 миллиона. У покупателя есть только 1 миллион. Эта сумма переводится на отдельный счет, и еще 1 миллион выплачивает банк. У покупателя остаток выплат — 3 миллиона рублей.

Аванс слишком большой. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона, из которых продавец оплатил уже половину (2 миллиона). У покупателя есть 3 миллиона. 2 из них переводятся продавцу, еще 1 переводится в качестве частичного досрочного погашения. Итого остается к оплате 1 миллион рублей.

Если у заемщика возникли проблемы с выплатой ипотеки, кредитор имеет право продать жилье самостоятельно. Обычно собственнику предоставляется период для самостоятельного поиска покупателя. Но если в течение 3-6 месяцев недвижимость не реализована и долг продолжает расти, банк выставляет имущество владельца на аукцион.

Выставление квартиры на аукцион для собственника невыгодно.

Банк хочет побыстрее продать дом, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому изначально устанавливается цена ниже рыночной. А дальше она будет падать. В итоге за квартиру можно будет выручить от 50 до 80% начальной стоимости.

Если этой суммы хватит только на покрытие задолженности по ипотеке, заемщик вообще ничего не получит. При худшем раскладе банк через суд может получить разрешение на продажу иной недвижимости гражданина. Поэтому нужно тщательно взвесить все за и против. Если иного выхода нет, то придется «продавать» ипотечную квартиру банку.

Обойтись без разрешения от банка на продажу квартиры в ипотеке можно, если:

у покупателя есть деньги для оплаты полной стоимости недвижимости;
у покупателя есть деньги для закрытия долга по ипотеке.

Во втором случае аванс идет на закрытие остатка по жилищному займу. А после снятия обременения квартира продается в ипотеку. При этом покупатель может оформить кредит на недвижимость уже в другом банке (по желанию).

Если же у клиента недостаточно средств для закрытия ипотеки, без разрешения банка сделку провести невозможно. Обычно такой нюанс изначально прописывается в договоре займа.

Сегодня существуют разные программы помощи при покупке жилья. Это может быть пониженная ставка для семей с детьми или субсидии по госпрограмме. Например, материнский капитал. За его счет невозможно купить квартиру, но деньги можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке.

Материнский капитал имеет жесткие ограничения по цели использования, поэтому возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Не заставят ли родителей возвращать деньги по сертификату? Или будут ли проблемы у покупателей?

Продать жилье, частично оплаченное материнским капиталом, можно. Но родителям рекомендуется изначально проконсультироваться в органах опеки и попечительства на этот счет. Кроме того, не все покупатели готовы пойти на такую сделку.

Нужно выделить доли на детей. Это наиболее сложный этап. Суть в том, что дети имеют право на обязательную долю в квартире, купленной с использованием мат.капитала. Выделение доли залоговой квартиры оформляет банк. Но не все финансовые учреждение согласны на это. Поэтому легче закрыть ипотеку (за счет средств покупателя или деньгами потребительского кредита), а потом уже выполнять все необходимые действия.

Если банк все же согласится, то он же и рассчитывает, какая часть квартиры принадлежит детям. Речь идет не о разделении всей квартиры, а о выделении доли с учетом средств мат.капитала.

Пример расчета. Квартира по ипотеке стоит 4 миллиона рублей, размер маткапитала 467 тысяч, т.е. сертификатом оплачена ⅛ квартиры. А значит, обязательная доля каждого члена семьи составляет 1/34 квартиры. Это всего около 3% от всей площади квартиры.

Так как обязательная доля детей в квартире, купленной с использование средств мат.капитала, очень мала, то разрешение на продажу почти всегда выдается без проблем. А дальше уже по решению комиссии родители обязаны либо положить доли детей от выручки на банковский счет или предоставить детям другое жилье. Условия могут быть разные, поэтому и нужна консультация от сотрудника органов опеки и попечительства.

На покупателе все эти действия с выделением доли никак не отразятся. Квартира после продажи будет полностью в его собственности.

Только сама процедура перехода прав собственности немного затянется, так как продавцу потребуется получить документы с выделением доли и разрешение от органов опеки. В остальном процедура стандартная.

В Сбербанке можно продать квартиру через полное досрочное погашение или переоформление ипотеки на покупателя. Последнее возможно лишь в том случае, если недвижимость приобретается в городе оформления жилищного кредита.

В ВТБ допускается продажа ипотечной квартиры после полного погашения долга. Заемщик должен прийти и написать заявление о выдаче разрешения, оно будет рассмотрено в течение 14 дней. По итогу назначается дата сделки, в ходе которой в банковскую ячейку закладываются деньги на закрытие ипотеки, и еще часть средств, которые отдадут продавцу после регистрации права собственности. Закладка денег контролируется сотрудником банка.

Примечание: если покупатель берет квартиру в ипотеку, сделкой занимается центр ипотечного кредитования. В остальных случаях достаточно обратиться в офис ВТБ.

Продать обремененную квартиру можно и с участием банка. Это безопаснее для всех сторон:

Продавец уточняет у кредитора условия сделки, берет разрешение.
Сотрудник банка выдает разрешение и справку о размере задолженности.
Покупатель зачисляет деньги через аккредитив или систему безопасных расчетов. Часть средств отправляются на закрытие ипотеки. Остаток продавец получает после регистрации сделки.
Стороны заключают ДКП, подаются документы на регистрацию.

Этот вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку, актуален для покупателей, которые тоже берут жилищный кредит. Идеально, если он будет в том же банке, что и ипотека продавца:

Продавец находит покупателя, уточняет условия сделки.
Покупатель подает заявку на ипотеку, заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом.
В банк представляется итоговый пакет документов. Если кредитора все устраивает, ипотечный договор с продавцом расторгается и заключается с покупателем на сумму долга бывшего собственника.
Подаются документы на регистрацию права собственности и обременения.

Как я продал квартиру в ипотеке

Вне зависимости от способа продажи заложенной квартиры сторонам придется регистрировать переход права собственности. Для этого можно обратиться в Росреестр напрямую или подать документы через МФЦ.

Если же ДКП удостоверяется нотариусом, документы подает он, услуга предоставляется бесплатно.

Как подать документы через МФЦ:

Записаться на прием на официальном сайте ведомства.
Прийти в назначенное время. Присутствие обеих сторон обязательно.
Подать подписанный ДКП и остальные документы на рассмотрение.
Дождаться окончания сроков регистрации и получить итоговый пакет документов.

Срок регистрации зависит от способа подачи документов:

МФЦ	9 рабочих дней
Росреестр	7 рабочих дней
Нотариус	3 рабочих дня

Я жил в Череповце, в двушке на втором этаже. Общая площадь квартиры — 44 м², она находилась в старом районе у завода. Мы купили жилье в удручающем состоянии: со старой алюминиевой проводкой, скрипучими полами и ободранными стенами. Нам пришлось вложиться, чтобы въехать: заменить проводку, постелить ламинат и поклеить обои. В крохотном совмещенном санузле тоже сделали ремонт.

Основная проблема квартиры — теснота. Когда я сидел в туалете, мои колени упирались в стиральную машину. На кухне площадью 6 м² даже вдвоем с женой мы помещались с трудом. Но пока не было детей, небольшая площадь комнат нас не тревожила.

Мы понимали, что самостоятельно все это не провернуть: нужно вести переговоры с банком и разбираться во множестве документов. Было непонятно, как будут переходить залоги и с чего начинать сделку. Поэтому мы решили воспользоваться услугами риелтора.

Мы пошли в агентство, директора которого я знал лично. Она казалась мне профессионалом, поэтому мы ей доверились.

Риелтор оценила свои услуги в 50 тысяч рублей: в 2018 году это была стандартная цена любой сделки с недвижимостью в Череповце. Никакой доплаты за сложность с ипотекой она с нас не взяла. Нас эта сумма устроила.

Покупателя мы искали долго: больше полугода. Начали с цены в 1,5 млн рублей и дошли до 1,3 млн, снижая по 50 тысяч. Получалось, что продавали квартиру мы по той же цене, по которой и купили ее семь лет назад. Беглый осмотр аналогов показал, что мы в тренде: редкая квартира в этом районе продавалась дороже 1,4 млн.

В объявлении мы не указывали, что жилье в ипотеке. Об этом покупатели узнавали лично от риелтора.

До заключения договора с агентством недвижимости я обращался к частному риелтору, который 4 месяца пытался нам помочь. Он выкладывал объявления только на «Авито» и на своих страничках в соцсетях. За это время на просмотр пришел один человек.

Риелтор из агентства действовала в целом так же, но еще она предлагала наш вариант клиентам, которые к ней приходили. Возможно, сыграла роль известность агентства, а может быть, сработало снижение цены. Просмотров стало больше: звонили примерно раз в неделю.

Теперь нужно было решать вопрос с банком.

Первое, что мы сделали, — подали заявку на предварительное одобрение нового кредита. Этим процессом полностью занималась риелтор. Я отдал ей справку о доходах с работы. Она сама заполнила за меня анкету. Меня заинтересовало, как банк будет одобрять новую ипотеку, если у меня уже есть одна. Но риелтор сказала не волноваться, так как банк будет сразу знать о схеме продажи.

Мы оформляли заявку на сумму ипотеки примерно на 200 тысяч больше, чем нам было реально нужно. Если бы что-то сорвалось, можно было найти другой объект и одобрить его у банка. Поскольку он мог оказаться дороже, я заложил дополнительную сумму. Банк без проблем одобрил все в течение пары дней.

На тот момент мы уже внесли задаток за жилье — 50 тысяч рублей. Мы сразу же добавили в договор с агентством недвижимости продавца пункт «Особые условия». Там было написано: «В случае отказа в предоставлении ипотечного кредита сумма задатка в размере 50 тысяч рублей возвращается». Так мы застраховались от потери денег, если бы сделка сорвалась по не зависящим от нас причинам.

Покупательница нашей квартиры также подала заявку на кредит и заказала для банка отчет о рыночной оценке стоимости квартиры. Он обошелся в 1,5 тысячи рублей. Покупательница оплатила его сама, так как это было нужно для одобрения ее кредита. От нас требовалось только пустить в квартиру оценщика. Он оценил ее примерно в ту же сумму, за которую мы продавали жилье. Вскоре банк одобрил обе ипотеки.