Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:
- паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
- справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
- извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
- договор купли – продажи;
- выписку из БТИ с экспликацией;
- кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
- акт приема – передачи комнаты;
- правоустанавливающую документацию на комнату;
- нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
- разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.
Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире
Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).
Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.
Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.
В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:
- получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
- оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.
Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
В уведомлении необходимо указать:
- ФИО продавца (полностью);
- характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
- цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
- предложение о покупке помещения;
- информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
- контактные сведения для связи с продавцом.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:
- направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
- оформление отказов от выкупа комнаты;
- удостоверение договора купли-продажи комнаты.
В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.
Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.
Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.
Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:
- Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
- Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
- Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.
В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.
- Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
- Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
- Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
- Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
- Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.
В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:
- дата и место совершения сделки;
- сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
- описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
- цена по договору – стоимость комнаты;
- в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.
Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.
Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.
Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.
Не все успели приватизировать комнаты, поэтому право собственности на них может быть как у жильцов, так и у муниципального образования — города или поселка, в котором находится квартира. В последнем случае жильцы занимают комнаты по договорам социального найма. При этом в одной квартире часть комнат может принадлежать жильцам, а часть — муниципалитету.
В соответствии с пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ, собственники наделяются правом выкупа комнаты в коммунальной квартире. В статье четко прописано, что остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия выкупа установлены ГК РФ.
Получается, перед тем как продать комнату в коммуналке ее владелец должен письменно уведомить об этом других собственников-соседей. Они, в свою очередь, могут приобрести недвижимость.
Заметьте, у всех соседей продавца имеется равное право покупки отчуждаемой комнаты. Гражданин может продать комнату тому, кто заплатит большую сумму.
Обратите внимание: если соседи отказываются приобретать комнату в коммуналке, — то, спустя 1 месяц, продавец может найти других покупателей. Этот срок дается для того, чтобы все соседи решили — будут они приобретать комнату, или нет.
Спустя указанное время, продавец может заключать договор купли-продажи. Если сделать это раньше, то сделка будет незаконной. Любой сосед-собственник сможет оспорить ее в суде.
Получается, что согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире от соседей брать не обязательно. Гражданин, желающий продать объект недвижимости, должен известить о будущей продаже всех соседей. Ответят ли они на предложение с правом выкупа — тоже не имеет значения. Если ответ не поступил, то по истечении 1 месяца продавец может реализовывать имущество, кому пожелает.
Важно: если продавец отказывается от процедуры извещения, то сделка признается несостоявшейся и незаконной. Поэтому, если вы желаете продать комнату в коммуналке заранее составьте письменное предложение с правом выкупа для каждого соседа. В этом вам может помочь наш юрист или нотариус.
Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.
Как продать комнату в коммунальной квартире
Оповещение о продаже комнаты в коммуналке должно быть направлено таким лицам:
- Собственникам других комнат в коммунальной квартире.
- Работникам местной администрации, если квартира сдается по договору социального найма и не приватизирована.
- Представителям органов опеки и попечительства, если в комнатах прописаны несовершеннолетние граждане, или ребенок является собственником другой комнаты в коммуналке.
Уведомление о продаже должно содержать предложение с выкупом комнаты по обозначенной цене. Как правило, в нем указываются данные собственникам, соседей или сведения инстанций, куда направляется извещение.
Гражданин, выступающий продавцом, может составить один вариант уведомления и разослать его всем заинтересованным лицам.
Алгоритм действий при продаже комнаты без уведомления соседей таков:
- Продавец подбирает покупателя.
- Определяются условий продажи, уточняются и устанавливается стоимость объекта недвижимости.
- Собирается документация.
- Осуществляется выписка зарегистрированных лиц.
- Заключается договор дарения или договор займа. Для них не требуется согласия соседей.
- Подписывается договор.
- Оформляется передаточный акт и расписка.
Лучше все вопросы решать в присутствии нотариуса или юриста. Так вы исключите риски оспаривания сделки в дальнейшем.
Для продажи комнаты в коммунальной квартире собственнику потребуется собрать документационный пакет.
- Паспорта участников сделки.
- Свидетельства о рождении детей.
- Справка о составе семьи.
- Выписка из домовой книги.
- Извещения для каждого собственника.
- Нотариальные ответы собственников.
- Выписка из ЕГРН.
- Кадастровый план на комнату.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, а также если в сделке участвуют дети.
Участники сделки обязательно должны заключить договор с передаточным актом и расписку, подтверждающую передачу средств за покупку.
Для того, чтобы продать комнату в коммуналке без согласия соседей, необходимо известить их о продаже и предложить выкупить комнату.
Важно: Согласие на продажу брать у соседей не обязательно. Достаточно уведомить их о продаже.
Почему согласие не всегда получается взять? Такое возможно, например, если сосед проживает в другой стране, либо не имеет паспорта, либо не идет с вами на контакт. Причины могут быть и другие.
Вы можете уведомить владельцев остальных комнат в коммунальной квартире, направив письменные уведомления такими способами:
- По почте. Письмо оформляется заказное, чтобы отправитель мог получить в дальнейшем уведомление с подтверждением факта получения. Также можно будем отследить статус письма по трек-номеру.
- Телеграммой. Уведомить соседей можно и телеграммой, написав в ней предложение с выкупом и стоимостью комнаты.
- Через юриста или нотариуса.
Предложение с правом выкупа может быть написано юристом или нотариусом и переслано всем заинтересованным лицам. Этот способ немного дороже предыдущего, — однако, обратившись к специалисту, вы избавите себя от проблем и сможете гарантировать покупателю чистоту сделки.
Продавец может найти своего покупателя в случае, если соседи отказываются приобрести его комнату.
Обязательно сохраните все подтверждения, что соседи были проинформированы о продаже комнаты. Доказательства понадобятся в случае, если они попытаются оспорить продажу в судебной инстанции.
Далее ситуация может развиваться такими вариантами:
- Сосед соглашается приобрести комнату. С ним оформляется договор купли-продажи.
- Сосед отказывается от выкупа, предоставив письменный отказ. Продавец может найти спустя 1 месяц покупателя не их числа соседей и оформить с ним договор купли-продажи, дарственную или договор займа.
- Сосед не сообщает о своем решении. То же самое, как и в предыдущем варианте. Продавец может распорядиться своим имуществом спустя месяц после того, как уведомление получат все соседи.
Обратите внимание, что договор дарения или договор займа не предусматривает получения согласия на продажу от соседей. Продавец может не сообщать остальным собственникам о дарении комнаты постороннему лицу либо о залоге в качестве комнаты.
Согласие соседей на продажу комнаты
Подтвердить факт передачи денег за покупку можно распиской.
Также можно прописать в конце договора, что деньги были переданы.
Участники сделки должны собрать документы и передать в органы для регистрации прав.
Срок регистрации обычно составляет 5 дней, если гражданин обращается в Росреестр, и 14 дней — при обращении в многофункциональный центр.
Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.
Сейчас такой прием становится рискованным.
-Почему?
-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли. Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.
И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!
Оцените эти риски.
Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только после размещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Решили продать комнату в коммуналке — уведомили соседей — 30 дней для получения отказа или согласия — можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.
Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках. Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна. Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…
Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса
По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.
Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…
Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.
Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично — нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.
С долями — к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.
Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:
- Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
- Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
- Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок
Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.
Собственнику жилья для регистрации в Росреестре продажи комнаты понадобится собрать следующий пакет необходимых документов:
- Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц, которые участвуют в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- Справка о выписке и снятии с регистрационного учёта всех жильцов из комнаты в коммуналке
- Извещение о намерении продать комнату с указанием условий продажи и цены за комнату, предварительно разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире, необходимо лишь в случае если покупатель-стороннее третье лицо, не сосед.
- Письменный отказ соседей от покупки комнаты
- Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
- Договор купли-продажи
- Выписка из Бти с планом экспликации
- Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
- Правоустанавливающие документы на комнату
- Акт приёма-передачи комнаты
- Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.
Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире
Можно ли продать комнату в квартире любому человеку и требуется ли для этого согласие других собственников и жильцов?
В 250-ой статье Гражданского кодекса указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.
Важное требование — цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям. Т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.
Перед выставлением собственности для рассмотрения внешних покупателей, хозяин комнаты в коммуналке обязан предложить соседям выкупить его долю. Уведомление должно иметь письменный вид с обязательным обозначением предмета продажи, цены и прочих условий, которые хозяин доли собирается предлагать внешним покупателям, если внутренние откажутся.
Если продавец продаст долю постороннему лицу, нарушив условия 250-ой статьи Гражданского кодекса (о праве других жильцов выкупить долю по цене, по которой собственник продаёт долю, и других равнозначных условиях), то любой из собственников в течение 3 месяцев может подать исковое заявление в суд для признания сделки недействительной и перевода прав и обязанностей покупки на себя.
Можно использовать законные методы, когда другие собственники не хотят ни покупать рассматриваемую долю, ни отказываются от выкупа, в итоге препятствуя сделке.
Какие способы доступны:
- Оформление купли-продажи доли в квартире в виде дарственной — при дарении не требуется согласия иных собственников. Важно знать риски:
- ненадёжный покупатель может не расплатиться и тогда доля достанется ему даром;
- сделка может быть признана действительной, если другие собственники узнают об использованном методе и подадут иск в суд.
- Оформление в виде отступного — дольщик занимает у потенциального покупателя деньги и заключает договор отступного, по которому вместо денег расплачивается с ним путём передачи имущества — своей доли.
Здесь тоже присутствует риск признания сделки недействительной. - Альтернативное оформление купли-продажи доли в квартире или можно подарить покупателю небольшую долю от своей доли. Покупатель регистрирует право собственности и становится одним из собственников квартиры наравне с другими.
Затем вы продаёте ему оставшуюся часть своей доли по преимущественному праву покупки. Ведь по Гражданскому кодексу достаточно предложить купить долю одному из собственников, если он согласен, извещать остальных не нужно.
Риск — покупатель может передумать покупать оставшуюся часть вашей доли.
Самые надёжные способы:
- Поручить нотариусу отправку извещений другим собственникам.
- Отправить телеграммы собственникам через органы печати.
- Направить заказное письмо.
Если письмо или телеграмму адресаты не заберут в срок, установленный почтовым отделением (обычно 7-8 дней), то конверт или извещение возвращается адресанту. Такая бумага является доказательством, что уведомление было направлено и с даты извещения отсчитывается срок в 30 дней. Если за 30 дней собственники не дали письменный ответ, то продавец вправе продать долю любому желаемому лицу.
Итак, прежде, чем приступить к юридической операции по продаже комнаты, стоит определиться с порядком продажи комнаты в коммунальной квартире:
- Самое первое, что вы должны сделать, это оценить стоимость своей недвижимости.
- Своевременно оповещаем всех соседей, собственников коммунальной квартиры о готовящейся продаже.
- Ищем покупателя.
- Собираем необходимый список документов.
- Оформляем сделку, проводим регистрацию.
А теперь обо всем подробнее.
Одним из главнейших моментов при продаже недвижимости является ее оценка, ошибка в которой может стать серьезной проблемой при реализации комнаты. Оценка жилого помещения рассчитывается, исходя из следующих пунктов:
- Площадь недвижимости, в данном случае, комнаты.
- Планировка квартиры.
- Местоположение квартиры, инфраструктура, техническое состояние дома (после ремонта, среднее состояние, аварийный дом);
- Количество проживающих на территории квартиры собственников.
- Срок продажи комнаты. Это условие является также немаловажным, потому как каждые дополнительные полгода нахождения комнаты в стадии продажи делают ее менее привлекательной для покупателей, возникает ряд вопросов, почему комната не нашла своего покупателя.
Оценку комнаты можно провести самостоятельно, опираясь на реальные данные и аналогичные объявления, ситуацию на рынке недвижимости, а можно обратиться к специалистам.
Если вы не хотите, чтобы ваша недвижимость надолго зависла в стадии продажи, не завышайте цену, лучше сделать стоимость чуть ниже, чем у большинства конкурентов, тогда, потеряв в малом, вы выиграете в большом, тогда как, если упорно держать высокую ценовую планку, можно не продать комнату никогда.
Еще одно правило, обычно покупателю дается право торга, это право варьируется от 10 до 40 тыс. руб. Возможность торга делает предложение на рынке недвижимости более привлекательным для покупателя.
Одним из самых трудоемких этапов является поиск покупателя, в случае, если соседи отказались выкупать комнату.
Существует только два способа поиска покупателя:
- поход в агентство недвижимости, где придется заключить договор, который связывает продавца по рукам и ногам: согласно одному из пунктов таких договоров, продавец не имеет права продавать свою жилплощадь без оповещения агентства, а значит, без уплаты ему заявленного процента, который учреждение берет за оказание услуг по поиску покупателя. Можно было бы обойти это учреждение стороной, но сегодня в стране созданы все условия для их процветания, тогда как продать квартиру самостоятельно очень непросто;
- самостоятельная продажа через СМИ. Всевозможные газеты объявлений, рекламные интернет-порталы, такие как авито, домофон и многие другие, а также форумы недвижимости могут помочь найти покупателя. Но здесь нужно проявить фантазию и находчивость при составлении объявления. Правильно составленное объявление – залог быстрой продажи. Не пишите сухо, черство. Оцените, какие есть преимущества у вашего жилья, быть может, удобная инфраструктура, хорошие соседи (если это правда), ремонт (если есть). Не завышайте цену. Тогда уже в первую неделю пойдут первые звонки интересующихся. Преимуществом самостоятельной продажи является тот факт, что не придется платить за услуги риэлторов, а это – колоссальная экономия (от 30 до 60 тыс. руб.)
Также важно грамотно подойти к показу жилья. Нужно не только суметь заинтересовать покупателя, но и не помешать соседям, поэтому необходимо заранее оповестить соседей о том, что придут посторонние люди. Здесь стоит подробнее остановиться на выборе покупателя: согласно законодательству РФ, соседи могут подать в суд на продавца, если он продает комнату заведомо негативным людям: пьяницам, наркоманам, людям с криминальным прошлым, людям с серьезными заболеваниями, которые могут мешать окружающим.
В таком случае, соседи будут иметь добиться отмены сделки, что будет уже проблематично.
Поэтому внимательно относитесь к выбору покупателя, чтобы потом не было проблем.
Перед приходом покупателя, важно привести жилье в надлежащий вид, причем не только свою комнату, но и ванную, кухню, прихожую. От первого впечатления зависит и дальнейшее желание человека приобретать недвижимость.
Сбор документов является не менее важным пунктом продажи. Итак, когда получено разрешение на продажу и найден покупатель, следует срочно приступить к оформлению документов.
Итак, какие документы нужны для покупки комнаты в коммунальной квартире или ее продажи:
- паспортные данные продавца и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство госрегистрации права продажи, получаемое в БТИ;
- подтверждение собственности продавца и подтверждение, что в комнате более никто не прописан;
- кадастровый план жилплощади;
- письменное уведомление соседей о намерении продажи.
Перечень документов для продажи комнаты в коммунальной квартире не велик, но на деле, сбор нескольких справок занимает немало времени, бесконечные очереди, бюрократический аппарат, порой выводят из терпения. И здесь можно, либо запастись стоическим упорством, либо обратиться за помощью в соответствующую организацию (к риэлтору), который за соответствующую плату соберет эти документы за один-два дня.
Оформление сделки заключается в составлении договора купли-продажи, подачи заявления в Росреестр и регистрации договора у нотариуса с оплатой госпошлины. Важно проверить правильность составления договора и заявления несколько раз, чтобы не было ошибок, особенно в адресе и ФИО продавца-покупателя, потому как тогда, либо сделка будет недействительной, либо придется переоформлять сделку заново с повторной оплатой госпошлины и услуг нотариуса.
Подача заявления в Росреестр занимает около месяца с момента подачи заявления.
Далее встает вопрос передачи денег. Эту процедуру можно произвести в присутствии нотариуса, но если возникают какие-то опасения, можно поступить другим образом: зафиксировать передачу денег через банковскую ячейку: покупатель кладет в арендованную продавцом ячейку деньги, а продавец получает право забрать их после оформления сделки. Другой вариант – банковский перевод.
Теперь давайте рассмотрим такие важные пункты, как составление заявления уведомления о продаже муниципальному учреждению (если владельцем соседних комнат является муниципальное учреждение, которое необходимо оповестить о продаже) и договора купли-продажи.
Любое заявление начинается с шапки, которая пишется в правом верхнем углу и в ней указываются реквизиты получателя: ФИО, должность, адрес, индекс.
В самом тексте заявления указывается ваше намерение продать комнату, обязательно указывается адрес комнаты и ее метраж, а также предлагается преимущественное право муниципальному учреждению на ее покупку.
Внизу ставите подпись и дату отправления письма. Все очень просто.
Продажа комнаты в коммунальной квартире согласие соседей — образец.
Далее разберемся с составлением договора.
Договор лучше составить при помощи нотариуса, дабы не возникло ошибок, влекущих за собой серьезные последствия. В обычном варианте договор имеет 19 пунктов, раскрывающих права и обязанности сторон. В договоре указываются ФИО продавца и покупателя, адрес и метраж продаваемой комнаты, а также цена, по которой продается комната.
В конце договора ставятся подписи продавца и покупателя и дата осуществления сделки.
Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Продажа комнаты в коммунальной квартире – это трудоемкий процесс.
Он требующий внимательного подхода и ответственного исполнения всех пунктов, но, зная основные этапы прохождения сделки и подводные камни, которые могут стать существенными препонами, можно реализовать продажу в максимально короткие сроки, чего мы вам и желаем. Легкой продажи вам и мирного неба над головой!
Главный срок, который тут необходимо учитывать – 1 месяц с момента уведомления соседей о планирующейся продаже недвижимости. Если за этот срок они не изъявили желание купить комнату, считается, что они теряют свое преимущественное право на выкуп жилья. Остальные сроки уже не так важны, однако их тоже следует учитывать:
- Поиск покупателя/продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.
- Подготовка всех документов: до 1 месяца.
- Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
- Оформление права собственности: около 1 недели.
Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Таким образом, максимальная сумма вычета не может превышать 260 тысяч рублей. Комнаты в коммунальных квартирах редко стоят дороже.
Для того, чтобы получить вычет, покупатель должен иметь официальную работу и перечислять налоги в бюджет государства.Пример: Комната в коммунальной квартире стоит 1,5 миллиона рублей. Покупатель, после получения права собственности, обращается в налоговую и просит оформить вычет (заявление составляется на месте). Учитывая цену на жилье, данному покупателю выплатят сумму в размере 195 тысяч рублей.
Согласно законодательным нормам РФ комната в коммунальной квартире может быть продана:
- Соседям. Лица, являющиеся собственниками других помещений в квартире, имеют право преимущественной покупки, причем условия сделки должны быть одинаковы для всех потенциальных покупателей.
- Посторонним гражданам. После получения отказов от соседей собственник жилья вправе начать искать покупателя в обычном порядке.
Право преимущественной покупки и уведомления соседей описано в статье 250 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту процедура является обязательной, в противном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной. На принятие решения соседям отводится 1 месяц, по истечении которого продавец вправе продать комнату другим гражданам.
Можно ли продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Потребуются:
- Паспорта всех участников сделки и их копии.
- Актуальная выписка из домовой книги.
- Письменные уведомления и отказы соседей.
- Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
- Выписка из БТИ с экспликацией.
- Передаточный акт в 2 экземплярах.
- Документы на комнату (Выписка из ЕГРН или свидетельство).
Дополнительно следует позаботиться о подготовке:
- Разрешения банка (если комната была приобретена с привлечением заемных средств и является залоговым имуществом банка).
- Согласия супруга на сделку, заверенное нотариусом.
- Разрешения на сделку от органов опеки и попечительства.
После того как договор купли-продажи подписан, документы должны быть переданы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Эта процедура подтверждает законность сделки на основании которой осуществляется переход права собственности на жилой объект от продавца к покупателю.
Стороны предоставляют пакет документов:
- Паспорта участников сделки и их копии.
- Доверенности, если интересы сторон представляют третьи лица.
- ДКП в 3 экземплярах.
- Передаточный акт в 3 экземплярах.
- Правоустанавливающие документы на собственность – выписка из ЕГРН.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Справка из домоуправления.
- Иные документы.
Сроки регистрации сделки занимают от 3 до 12 рабочих дней.
МФЦ является лишь посредниками между гражданином и Росреестром, и ответственен только за прием заявления на регистрацию прав собственности и пакета необходимых документов.
Согласно положениям НК РФ продавец, получивший прибыль при продаже комнаты, обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от указанной в договоре суммы. С покупателя подоходный налог не взимается.
Получение денег
Наиболее популярными являются следующие способы передачи средств:
- Из рук в руки наличными (с обязательным получением расписки от другого участника сделки).
- Ипотека (передача средств осуществляется под контролем кредитной организации).
- Безналичным путем (деньги перечисляются на счет продавца или риэлтерской компании. Реквизиты счета должны быть прописаны в ДКП).
- С участием нотариуса (деньги передаются наличными в присутствии нотариуса. Продавец пересчитывает их и пишет расписку в получении. Нотариус заверяет факт передачи). Стоимость услуги — 1500 рублей.
- Открытие аккредитива (между покупателем и банков заключается соглашение, средства поступают на счет продавца, но снять их он не сможет до полного исполнения условий аккредитива).
- Через банковскую ячейку (участники сделки арендуют сейф в банке и кладут туда оговоренную сумму. Продавец получает право доступа к ячейке после оформления всей необходимой документации.).
Каждый человек, когда ему говорят о коммунальной квартире сразу представляет себе общие длинные коридоры, единственное помещение кухни и санузел на несколько семей.
Несмотря на то, что данное определение можно встретить в некоторых нормативно-правовых актах, официально термин не имеет определения в действующем законодательстве. Есть только значение слова «комната». Исходя из пункта 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ, ей является один из типов жилой площади, предназначенный для проживания населения.
Коммунальное жилое помещение отличается от обычного тем, что у некоторых жильцов, проживающих в ней есть свои правомочия на определенную комнату, а другие жители заключают соглашение о социальном найме. К общему имуществу в данном случае будут относиться коридоры, кухонные помещения, а также санузлы.
Первым шагом в решении данного вопроса станет получение информации о том, кто из соседей имеет преимущественное право покупки комнаты. При получении письменного согласия соседей-собственников на продажу жилплощади в квартирном помещении, необходимо учесть приватизацию их комнат. В случае ее отсутствия согласие нужно получить в жилищном комитете, так как владельцем будет муниципалитет.
Для того, чтобы процедура осуществлялась в соответствии с действующим законодательством необходимо обратиться в местное отделение Федеральной службы государственной регистрации и заказать выписку из ЕГРП. В случае отсутствия данных также можно обратиться в Бюро технической инвентаризации, хранящее в себе данные об объектах жилой недвижимости зарегистрированных до 1998 года.
После получения всех данных о соседях, являющихся собственниками можно приступать к процессу их уведомления. Для этого существует несколько способов:
- Договориться о встрече в близлежащем отделении Росреестра и оформить отказ при содействии сотрудника организации;
- Посетить нотариуса, который заверит отказ, прерывающий право на первостепенную покупку;
- Написать уведомление, которое придет в виде заказного письма.
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Продажа комнаты в коммунальной квартире может затянуться по некоторым причинам, которые, при необходимости, все же можно решить:
- Отказ от получения уведомления о продаже. Если написанное письмо возвращается обратно, то на нем будет стоять обязательная отметка, что адресат отказался от него. В этом случае необходимо сохранить его и предъявить в местное отделение Росреестра при совершении продажи, тем самым, обосновав игнорирование соседей.
- Если сосед все же получает письмо, но отвечает на него молчанием, то стоит обратиться к нотариусу, который заверит документ и отправит его повторно адресату. Также владелец имеет право на получение от нотариуса свидетельства, способного подтвердить направленное письмо, его получение и отсутствие каких-либо действий от соседей.
- Если соседи давно не объявляются, то длительность процедуры может затянуться. Собственнику необходимо обратиться в суд, чтобы они признали его безвестно отсутствующим. Основанием для этого мероприятия станет неимение данных о соседе в течение всего календарного года. В подаваемом заявлении необходимо уточнить причину обращения, иначе дело даже не станут рассматривать. По истечении срока, судом будет назначен управляющий, которому нужно будет направить повторное уведомление.
- Самой трудной ситуацией станет смерть соседа-собственника и поиск наследника, не вступающего в наследство. Владелец должен подать в органы суда иск, который должен будет признать помещение умершего выморочным имуществом. По результатам данной судебной процедуры определяется наследник, а значит, у собственника появляется возможность направить письменное уведомление о готовящейся сделке.
В некоторых случаях, когда времени остается мало и искать соседей нет времени, можно попробовать прибегнуть к иному способу разрешения проблемы. Если покупатель найден, то стоит попробовать сделать его владельцем жилого имущества в коммуналке. Это становится возможным при помощи договора дарения. Оформив договор дарения, одаряемый становится автоматически соседом по коммуналке и уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире не требуется. Однако, используя эту схему, стоит быть предельно осторожным.
Для продажи комнаты в коммунальной квартире, собственник должен выполнить следующие действия:
- Определиться с договором продажи и стоимостью;
- При помощи нотариуса оформить документ для соседей, в котором будет указана цена;
- Подготовить необходимые документы, список ниже;
- Выписать всех проживающих в комнате жителей и подтвердить этот факт справкой из паспортного стола;
- Совершить желаемую сделку с оформлением договора о купле-продаже.
Первым делом нужно знать, что ежели помещение не приватизировано, выкупить вы его не имеете возможности. По фактическим данным коммуналка — это помещение, насчитывающее двухуровневые комнаты, выдаваемые для жительства согражданам по документам социокультурной аренды. Вследствие чего составляются частные договоры и лицевые счета.
Коммунальные помещения — богатство СССР (РСФСР), поэтому они считаются коммуналками по определенным в то время обстоятельствам, а не по конституционной терминологии. Для каких-либо действий по распоряжению над квартирой, для начала нужно приватизировать помещение. Иначе данная государственная недвижимость не может быть в вашей собственности. Также если у некоторых соседей бытуют неприватизированные части, то продавец не обязан извещать данных людей о перепродаже.
Возможно ли продать помещение в малосемейке без позволения жильцов? К сожалению, продать свою часть в коммунальном доме без принятия от соседей утвердительного ответа непросто. Эта альтернатива допустима, если часть продаётся одному из соседей.
Информация!
Совсем нередко бывают обстоятельства, когда постояльцы соседних помещений всякими методами мешают продаже. Проявляется это, как в попытках выставить жильца, стать препятствием к осмотру, так и в запугивании не поставить подпись на документы об отклонении покупки комнаты.
Но не стоит беспокоиться. Существует статья 250 ГК РФ. Она дает жильцам преимущество на приобретение или отказ от покупки квартиры. Отказ от написания отзыва воспринимается, как отказ от превосходства в покупке жилья. Также соседи могут затруднять перепродажу подписанием документов на приобретение комнаты, силясь затянуть время продажи постоянно перенося дату подписания договора.