Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения вида разрешенного использования земельного участка стоимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Чтобы начать процесс изменения ВРИ, необходимо удостовериться, что для этого района разработаны Правила застройки и землепользования. Если ПЗЗ утверждены, следует определить, к какой территориальной зоне относится этот участок. Зоны разрабатываются для рационального использования земли и делятся на жилые, производственные, общественно-деловые, спецназначения и другие. При попадании участка в зону, подходящую для возведения жилых домов, например, в зону Ж-2, изменить ВРИ с огородничества на ИЖС будет возможно.
Помимо попадания участка в зону, которая предусматривает нужный ВРИ, для смены вида разрешённого использования следует соблюсти ещё ряд условий:
- провести межевание;
- зарегистрировать права собственности на участок;
- площадь участка должна соответствовать нормам, разработанным для этой зоны;
- при наличии построенного здания должны быть соблюдены отступы;
- должен быть соблюдён процент застройки, то есть площадь, занятая под здание, не должна превышать допустимый процент от площади участка.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2020 году
Для изменения ВРИ заявление подаётся в ЕГРН. Сотрудники Росреестра рассматривают его 7 рабочих дней, после этого в случае положительного решения выдают выписку с изменённым ВРИ. Однако, на практике процедура занимает около месяца, так как часто требуется подготовить ещё техническую документацию. Например, не получится поменять ВРИ, если не утверждены Правила застройки и землепользования. Придётся сначала разработать и утвердить ПЗЗ. Или провести межевание, если собственник раньше не уточнял границы.
Также, принимая решение об изменения вида разрешённого использования, собственнику следует учесть, что после смены ВРИ изменится кадастровая стоимость земли. А её изменение приведёт к увеличению или уменьшению налога.
Кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр бесплатно консультируют по вопросам принадлежности участка к конкретной зоне, объясняют, где можно строить жилой дом или коммерческую недвижимость, а также, какие допускаются параметры будущего дома. При невозможности строительства мы меняем основной или вспомогательный ВРИ земельного участка, а также вносим изменения в ПЗЗ. Помимо этого, мы проводим сопутствующие процедуры: межевание, постановку на кадастровый учёт и регистрацию права собственности.
Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.
Чтобы понять на какой вид разрешенного использования земельного участка можно изменить существующий, нужно обратиться к ПЗЗ. На примере участка под ИЖС порядок действий будет следующий:
- Открываем раздел градостроительных регламентов;
- Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
- Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.
К примеру, в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.
А теперь рассмотрим каждый возможный случай отдельно.
Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:
- возможно ли добиться перевода законным путем;
- сколько денег на это потребуется;
- и так ли это нужно.
В случае целесообразности действий — начинаем.
В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.
То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:
- Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
- Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
- Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.
Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.
Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил — вашего субъекта.
Документы нужны следующие:
- правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта;
- правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии);
- кадастровый план (паспорт) земельного участка;
- копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка);
- план границ земельного участка с координатами характерных точек;
- санитарно-эпидемиологическое заключение;
- сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица»
Далее, иниицируется обсуждение на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний.
На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе администрации вашего муниципального образования. После чего администрация принимает решение о выдаче разрешения либо же об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Или же, если вам не поможет данная инструкция, то вы вправе обратиться в суд с соответствующем заявлением.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.
В случае, если ваш земельный участок находится в пределах массива где утвержден проект планировки территории, а также по правилам землепользования и застройки вашего городского округа находится в территориальной зоне жилищного строительства предусматривающей РВИ ИЖС, тогда вариант с изменением РВИ с КЖС на ИЖС возможен с согласия собственника участка т.е. администрации путем подачи соответствующего заявления в МФЦ.
К примеру, вы хотите купить земельный участок сельскохозяйственного назначения с ВРИ — для сельскохозяйственного производства, а потом изменить ВРИ на ведение садоводства или дачное строительство, организовать СНТ и распилить участок на более мелкие участки для членов товарищества. Реально ли изменить ВРИ у такого земельного участка?
Согласно положений п.1 ст. 78 ЗК РФ — земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), далее по тексту данной статьи — крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, ГРАЖДАНАМИ, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями, НЕКОММЕРЧЕСКИМИ организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями.
В п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Таким образом, изменить ВРИ земельного участка с целевым назначением СХ реально, однако, не зная всех аспектов вашей ситуации точного порядка действий вам дать к сожалению не смогу. Скажу лишь, что после приобретения такого земельного участка для реализации вашей задумки будет необходимо подготовить генеральный план вашего СНТ, после чего уже производить межевание и организацию проездов.
Смена ВРИ именно арендуемого земельного участка достаточно проблематичная процедура т.к. в правоотношениях по смене выступает как арендатор так и собственник земельного участка. Дело в том, что договором аренды может быть предусмотрен запрет смены ВРИ или же к примеру, когда вы обращаетесь с заявлением о предоставлении участка в аренду вы пишите цель вашей аренды, но при этом сам ВРИ может не совпадать с ней.
Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает — то вас известят о решении в письменном виде.
С соответствующим уведомлением обращаетесь в районную комиссию по смене видов разрешенного использования земельных участков. В случае, если по ПЗЗ вашего поселения данный участок попадает под условную зону смены вида разрешенного использования, то ВРИ вам поменяют.
Обратите внимание, что изменение ВРИ изменит стоимость арендной платы, что не всегда выгодно собственнику земельного участка, а без его согласия это невозможно.
Следует учитывать, что в соответствии с ФЗ N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» устанавливаются максимальные размеры участков ЛПХ — в 0,5 Га, при этом, минимальные размеры не предусмотрены. Однако, с учетом сложившейся практики, перевод из огорода в ЛПХ земельного участка площадью, к примеру 4.5. сотки — маловероятен, т.к. размер участка менее 10 соток не позволяет полноценно заниматься личным подсобным хозяйством.
Рассчитывать на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС можно только в случае, если земельный участок расположен вблизи границ поселения или в скором времени может войти в его состав.
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений. Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения.
К заявлению прилагаются:
- Кадастровый паспорт;
- Копия паспорта собственника;
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения земельным участком.
Чтобы избежать хаоса при выделении и пользовании землей, введены специальные ограничения и запреты по землепользованию. Они определяются по месту расположения участков, характеристик почвы, особенностям близлежащих территорий и строений, по множеству других параметров. Вот самые важные моменты, связанные с определением видов землепользования в России:
- собственники, арендаторы и иные владельцы земли не могут произвольно устанавливать ВРИ, так как это является прерогативой госорганов, муниципальных ведомств;
- виды землепользования и условия для их смены прописываются в ПЗЗ, которые обязательно утверждаются муниципальными органами;
- если на участок действуют предписания ПЗЗ и регламенты, изменение вида пользования допускается без публичных слушаний и дополнительных разрешений (кроме условно разрешенных видов).
На участки могут устанавливаться основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды пользования. Это важно, так как смена основного или вспомогательного вида обычно проводится без одобрения госорганов. Иная ситуация для условно-разрешенных видов. Они дают право строить или заниматься иными видами деятельности только при подтверждении определенных условий. Так как при смене ВРИ будет одновременно меняться и перечень условий для землепользователя, процедура включает согласования, слушания, корректировку ПЗЗ.
Как сменить вид разрешенного использования участка земли?
Очевидно, что смена разрешенного использования земельного участка требуется, если ранее утвержденный вид не отвечает целям собственника, арендатора. Вот наиболее распространенные ситуации, когда может потребоваться смена ВРИ:
- если вид землепользования определен до принятия ПЗЗ и не соответствует правилам, что может создать проблемы при оформлении документов;
- если владелец земли решил заняться другим видом деятельности (например, вместо производства решил строить торговый центр или офисное здание);
- если невозможно обойти ограничения по условно-разрешенному виду землепользования;
- если проводится объединение, раздел, выдел с участками с разными ВРИ.
Порядок изменения ВРИ земельного участка зависит от того, какие цели преследует заявитель. Их нужно указывать в заявлении при обращении в муниципалитет, в Росреестр. Например, если в ПЗЗ или регламентах для земли указано несколько основных видов, их можно менять на усмотрение собственника. Для этого достаточно указать текущий и планируемый вид пользования. Но если заявитель просит перейти на ВРИ, ранее вообще не указанный в документах зонирования и территориального планирования, цели изменения нужно подробно обосновать при обращении. Например, необходимость перевода земли под застройку торговым центром можно обосновать динамичным ростом жилищного строительства в районе, недостаточностью магазинов для населения.
Комментарий эксперта. Для земель под коммерческую застройку изменение ВРИ может требовать инвестор. В противном случае вложение средств в проектирование или строительство будет неоправданно, так как пройти согласования и ввод в эксплуатацию будет невозможно. Сложности могут возникнуть с определением точного вида землепользования, если в ПЗЗ или регламенте их сразу несколько. Для этого можно воспользоваться официальным классификатором по Приказу МЭР № 540.
Чтобы рассчитывать на положительное решение вопроса о смене ВРИ, нужно знать положения ПЗЗ вашего города или региона, текущий вид землепользования, ограничения и запреты. В перечень документов, которые могут потребоваться заявителю, обычно входит:
- заявление с указанием цели смены ВРИ, обоснованием просьбы;
- паспорт или регистрационные документы юр. лица (собственника, арендатора);
- правоподтверждающие документы на участок, объект (выписка ЕГРН, свидетельство, постановление, договор аренды и т.д.);
- ГПЗУ, содержащий информацию об участке из правил землепользования и застройки.
Ряд документов уполномоченный орган обязан запрашивать самостоятельно, поэтому заявитель подавать их не должен. Например, выписка ЕГРН или ГПЗУ обычно запрашивается в порядке межведомственного обмена.
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец заявления о выдаче ГПЗУ | Скачать |
| 2 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 3 | Образец заявления о вводе в эксплуатацию | Скачать |
| 4 | Бланк заявления об изменении вида землепользования | Скачать |
| 5 | Заявление о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
| 6 | Образец договора о выкупе земельного участка с ДГИ | Скачать |
| 7 | Образец заполнения заявления на изменение ПЗЗ | Скачать |
| 8 | Образец заявления о постановке участка на кадастровый учет | Скачать |
Как указывалось выше, смена ВРИ в Москве осуществляется через ДГИ. Рассмотрение документов носит публичный характер, т.е. заинтересованные лица могут подать возражения. В Московской области полномочия по изменению вида землепользования переданы Комитету по архитектуре и градостроительству. В обоих случаях документы необходимо подавать только в электронном виде.
Наша компания оказывает полный комплекс услуг по оформлению документов и сопровождению согласований в сфере кадастра, строительства, землепользования. Вы можете не только заказать сопровождение по изменению ВРИ участка, но и следующие услуги:
- подготовку проектной, кадастровой и технической документации для любых видов работ;
- помощь в согласовании границ, объединения, раздела и выдела участков;
- сопровождение при урегулировании земельных споров в суде, при обжаловании действий и решений чиновников.
Примерные цены за наши документы и услуги можно посмотреть в таблице ниже. О точных условиях сотрудничества вам расскажут наши консультанты после изучения документов.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Сопровождение процедуры изменения вида землепользования | от 20 000 руб. |
| 2 | Оформление проекта на строительство | от 60 000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта) |
| 3 | Сопровождение изменений в ПЗЗ через суд | от 30 000 руб. |
| 4 | Оформление межевого плана на новый участок | от 12 000 руб. |
| 5 | Помощь в согласованиях проектной документации | от 15 000 руб. |
Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка
Использовать земельный фонд без получения разрешения – незаконные действия. В российском законодательстве категории определяются в зависимости от использования, предназначения.
Выделяют такие категории земельных участков:
- ИЖС.
- С/х земля.
- Промышленная.
- Охранная зона.
- Лесное хозяйство.
Также выделяют участки, необходимые для обеспечения безопасности, строительства дорог, транспорта, космической деятельности. Есть ЗУ запаса.
Смена категории земельного участка проводится после получения на это разрешения органов местного управления. Если субъекта интересует надел под сельское хозяйство, нужно обращаться в исполнительные органы Российской Федерации.
Все действия, выполненные как со стороны субъекта, так и со стороны государственных органов согласованы с действующим законодательством, Земельным Кодексом РФ, Конституцией.
Как поменять категорию земли – инструкция:
- Подготовить нужный пакет документов.
- Подать обращение в уполномоченный орган.
- Ожидать ответа от представителей государственной структуры.
Обращение субъекта рассматривается специальной комиссией, независимо от решения лицо, подавшее обращение уведомляется. Если решение положительное, в кадастровую документацию вносятся изменения.
Примите во внимание: земельный участок должен иметь четко определенные границы, если их нет, перед подачей обращения нужно пригласить специалиста по землеустройству для проведения межевания.
Можно ли поменять категорию земли без вложения денежных средств – нет. Стоимость перевода (изменение ВРИ) – бесплатно. На землю назначается налог, изменился статус надела – изменилась сумма налога.
Нужно заплатить за изменение кадастровой стоимости ЗУ, сумма может составлять 30% от стоимости надела.
Специальная комиссия будет рассматривать заявление на протяжении двух месяцев. За этот период документы будут направлены в различные органы:
- Регистрация ходатайства – один день.
- Уведомление органа кадастрового учета – пять дней при одобрении изменения категории.
- Отправка уведомления заявителю – две недели.
Если участок земли находится в ведении субъекта Российской Федерации, к двухмесячному сроку добавляется еще один месяц.
Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами
УТВЕРЖДЕН
постановлением Правительства
Московской области
от 31 декабря 2013 года N 1190/57
(с изменениями на 23 апреля 2019 года)
1. Настоящий Порядок регулирует правоотношения, связанные с определением размера платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства (далее — изменение вида разрешенного использования земельного участка).
2. Настоящий Порядок не применяется для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Настоящий Порядок не применяется для земельных участков в случаях, указанных в таблице 1 и таблице 2:
Исходный вид разрешенного использования земельного участка* | Измененный вид разрешенного использования земельного участка** | Примечание | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1 | 2 | 3 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов) — код 2.1 | Для индивидуального жилищного строительства — код 2.1 | При условии, что земельный участок, вид разрешенного использования которого изменен, поставлен на государственный кадастровый учет после 24.12.2014 и изменение вида разрешенного использования земельного участка направлено на приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие Классификатору видов разрешенного использования земельных участков. Действие настоящего раздела распространяется на правоотношения, возникшие с 03.11.2015 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ведение садоводства — код 13.2 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ведение дачного хозяйства — код 13.3
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||