Продажа недвижимости в рассрочку как оформить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа недвижимости в рассрочку как оформить». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Покупатели имеют на руках половину или часть от полной стоимости объекта, выставленного на продажу. Одной стороне нужно продать, другой – приобрести. Исходя из сложившейся ситуации, риэлтор предлагает продать недвижимость в рассрочку. Такие варианты предлагаются многими застройщиками, деньги вносят на стадии начала строительства.

Рассрочка между физическими лицами – это стандартный договор купли-продажи, в котором есть пункты с условия и даты полного расчета. Большой разницы в оформлении нет, единственное, покупатель не получает на руки всю сумму, она будет поступать ему частями на протяжении определенного срока. В этой ситуации выигрывают обе стороны. Но есть определенные риски. Об этом подробнее.

Продавец, заключая договор с отсрочкой платежа, рискует, не меньше за покупателя. Новый хозяин может перепродать дом третьим лицам, перестать выплачивать ежемесячные взносы и т.д. Решать проблему придется это через суд, а это долго, хлопотно, не дешево и нет 100% гарантии положительного результата.

Первый совет как обезопасить сделку – прописать в договоре, что полное право собственности наступает после внесения последнего платежа. Второй – условия возврата прописать очень подробно, учитывая все нюансы: порядок, сроки, ежемесячную дату и сумму к оплате, проценты, если они предусмотрены и т.д. При невыполнении условия указать штрафные санкции или дополнительное имущество покупателя (транспорт, участок земли, дача или частный дом), который будет передано продавцу. Если сделка в иностранной валюте, указывается по какому курсу или в какой валюте происходит возврат. Стоит застраховать продаваемый объект, указав определенной перечень основных рисков. Свести риски к минимуму и продать дом даже в условиях кризиса вполне реально.

Рассрочку предоставляют на разных условиях, но единственным сходством является короткий срок заключенного соглашения между покупателем и продавцом. Если жилищные кредиты выплачиваются годами, то в этом случае выплаты проводятся в течение одного или нескольких лет.

Можно выделить следующие типы рассрочки:

• Задаток и выплата остатка.

  Этот вариант привлекателен тем, что продавец не проводит начисление процентов.

  Однако предоставляют эту рассрочку только при условии выплаты суммы в размере 50-80% от полной стоимости недвижимости, а оставшуюся сумму нужно выплатить в течение 3-6 месяцев;

• Задаток с ежемесячной оплатой процентов.

  В этом случае договор заключается на срок от одного года и более.

  Первоначальный взнос составляет 50-80% от полной стоимости.

  Увеличение срока, отводимого на погашение долга, приводит к появлению дополнительной оплаты в размере 1% в месяц (средний показатель). В этом случае также может быть предусмотрен штраф за просрочку выплат;

• Ежемесячные платежи без внесения задатка – случай, который встречается довольно редко.

  Продавец, которым часто выступает застройщик, предоставляет жилье на особых условиях при ежемесячном внесении определенной суммы.

  Как правило, срок договора – несколько лет.

  В качестве гаранта продавец может потребовать залог.

  Проценты в этом случае довольно велики.

Оформление рассрочки на долгий срок с начислением процентов требует особого внимания к тому, как именно будут начисляться проценты. Наиболее благоприятным вариантом для покупателя можно назвать начисление 1% на остаток долга. Продавец для повышения своей выгоды зачастую заключает договор, когда установлено 12% годовых от общей суммы долга.

Вторичное жилье представлено многими квартирами, которые были приобретены по различным государственным проектам помощи населению в приобретении своего жилья.

В случае если недвижимость была приобретена на кредитной основе, за материнский капитал или субсидию, в ипотеку нужно потребовать следующие документы:

• Договор, который был заключен при ипотечном кредитовании;
• Справка из наркологического и психоневрологического центров о том, что лицо, выступающее в качестве продавца, не находится на учете;
• Закладная;
• Другие документы при особых условиях.

Если квартира находится в залоге у банка (использовалась ипотека при покупке), тогда даже после покупки она будет ему принадлежать, так как продавец не является собственником.

Процесс купли-продажи проводится под руководством банка. Плюсом подобной ситуации можно назвать то, что квартира с юридической стороны полностью проверена банком, а ее стоимость, как правило, ниже рыночной.

Каждый случай индивидуален. Эта особенность касается всех случаев, когда собственность приобреталась с привлечением средств из бюджета или при кредитовании юридическими организациями, лицами.

Как продать квартиру в рассрочку

Основной документ при оформлении покупки квартиры в рассрочку -договор. В зависимости от возможностей застройщика клиентам предлагается заключить следующие виды соглашений с предусмотренными отсроченными платежами за объект:

• краткосрочные (до полугода);
• долгосрочные (до 2-х лет);
• индивидуальные, предусматривающие отдельный подход к некоторым категориям покупателей;
• без начисления процентов — за такое условие застройщик, как правило, увеличивает размер первого взноса;
• с начислением процентов.

Размер рассрочки зависит от политики застройщика и стоимости объекта. Если сумма относительно небольшая, до 200 тыс. грн., для начала взаимоотношений с застройщиком потенциальному приобретателю квартиры достаточно предъявить паспорт и справку об источниках доходов. В остальных случаях количество затребованных документов может быть увеличено. Так, если рассрочка предоставляется в пределах 1 млн. грн., необходимо подготовить дополнительный документ (загранпаспорт, водительское удостоверение).

Как правило, у каждого застройщика имеется типовой договор на рассрочку, в котором отражаются все необходимые моменты внесения платежей: способы, периодичность. Если покупатель согласен с указанными показателями, то сделка оформляется.

Внести суммы за объект можно следующими способами:

• наличными средствами непосредственно в офисе застройщика и оформить передачу денег распиской с указанием в ней реквизитов свидетелей;
• безналичным перечислением в пользу застройщика на его банковский счет — здесь подтверждением взноса будет являться выписка или квитанция об оплате;
• пополнением расчетной карты застройщика (документ подтверждения — квиток, полученный из терминала или у оператора);
• передачей денег через банковскую ячейку: документом станет распоряжение выдать средства конкретному лицу и подтверждение выполнения распоряжения.

Четкая установка способа, размера и валюты оплаты позволит оградить участников сделки от возможных спорных ситуаций в будущем. Конечно, типовая форма договора содержит положения, защищающие, в первую очередь, застройщика. Поэтому покупателю следует внимательно отнестись к изучению этой бумаги, при необходимости представив ее юристу для получения рекомендаций.

Как купить( продать) квартиру в рассрочку без риска

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

\t
• общая стоимость квартиры;

\t

• размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

\t

• размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;

\t

• количество платежей;

\t

• дату и порядок внесения платежей;

\t

• срок полного погашения задолженности;

\t

• штрафные санкции за просроченные платежи;

\t

• порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;

\t

• указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

• общая стоимость квартиры;
• размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
• размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
• количество платежей;
• дату и порядок внесения платежей;
• срок полного погашения задолженности;
• штрафные санкции за просроченные платежи;
• порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
• указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Вопрос:

Як оформити договір дарування земельного паю сільгосп призначення?

Ответ:

Земельні паї знаходяться під мораторієм їх відчуження. Іншими словами, земельні паї наразі неможливо подарувати або …

Вопрос:

Добрий день. В мене таке питання: в дитинстві, під час приватизації житла, на мене було …

Ответ:

Доброго дня!
Обидва Ваші питання не належать до повноважень органів нотаріату. Справами приватизації державного житлового …

Вопрос:

Продали мамин дом, на эти деньги с небольшой доплатой планировали покупать квартиру.у меня как покупателя …

Ответ:

Нотариус является субъектом первичного финансового мониторинга, т.е. в его обязанности помимо прочего входит оценка рисков …

Вопрос:

Подскажите пожалуйста, чем чревата передача через нотариуса права на земельный участок, который предоставляется каждому гражданину …

Ответ:

Что означает «передача через нотариуса права на земельный участок»?

Ваш вопрос не понятен. Уточните Ваш …

Вопрос:

Скажите, пожалуйста, можно ли продать стандартным договором купли-продажи автомобиль пригнанный из Америки, растаможенный и прошедший …

Ответ:

Органы нотариата не занимаются регистрацией транспортных средств.
Рекомендуем обратиться непосредственно в Сервисный центр МВД и получить …

Особенности сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой заключаются в следующем:

1. Продавец выполняет роль кредитора.
2. Покупатель расплачивается за квартиру не единовременно, а частями.

Для покупателя такой вариант приобретения квартиры имеет немало преимуществ: ему не нужно оформлять ипотеку на квартиру и нести связанные с данной процедурой издержки.

Можно сказать, что такая сделка с рассрочкой весьма выгодна для покупателя, тогда как для продавца она имеет немало рисков. Поэтому в грамотном проведении сделки и должном оформлении договора с рассрочкой заинтересован в первую очередь продавец. Ведь в случае неисполнения своих обязательств по внесению платежей за квартиру покупателем такой договор станет доказательной базой в суде.

Как уже отмечалось, основные риски в данной сделке ложатся на продавца, но определенные опасности могут подстерегать и покупателя. Возможна такая ситуация, что нерадивый продавец откажется снимать обременение с квартиры, либо будет по разным причинам откладывать его.

Для того чтобы обезопасить себя от этого нужно всегда брать от продавца расписки в получении денег за квартиру и в последней из них должно быть дополнительно прописано, что покупатель исполнил обязательства по сделке в полном объеме.

Желательно, чтобы в процедуре передачи денег принимал участие нотариус, который подтвердит, что погашение задолженности происходило полностью по графику.

На вопрос: кто платит при оформлении купли продажи, ответ прост, в Украине платят оба. Чаще всего покупатель и продавец согласовывают, кто и какие затраты по оформлению купли продажи квартиры будет нести. Иногда стороны их делят поровну, поскольку сделка носит двусторонний характер. В других случаях эти расходы берет на себя одна из сторон.

Со стороны закона, продавец платит следующие платежи:

• налог на доходы физических лиц-резидентов – 5% (нерезиденты – 15%) от стоимости недвижимости, только в случае, если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, либо если это второй и последующие продажи в этом году. Это условие не распространяется на объекты, полученные в наследство и если это первая продажа в этом году.
• военный сбор – 1,5%, в случае уплаты налога на доходы физический лиц.
• оплата услуг нотариуса/госспощлина. За оформление купли-продажи квартиры госсударственным нотариусом необходимо оплатить госсударственную пошлину. За совершение этих же действий частным нотариусом необходимо оплатить его услуги. Ранее такая оплата была установлена в размере 1% от цены квартиры (дома), но не ниже ее оценочной стоимости. Но приказом Министерства юстиции Украиныот 24 июня 2019 года № 1923/5 отменен минимальной размер оплаты услуг нотариусов. Теперь нотариусам можно будет платити менее 1% от стоимости недвижимости.Указанный приказ принят во исполнение Указа Президента от 20 июня 2019 года № 418 “О признании утратившими силу некоторых указов Президента Украины”, которым отменен Указ Президента Л. Кучмы от 10 июля 1998 года № 762 “Об упорядочении взимания платы за совершение нотариальных действий”.

Важно! Без предъявления документов, подтверждающих оплату указанных сборов, нотариус не сможет удостоверить договор купли-продажи квартиры (дома).

Покупатель в свою очередь платит:

• сбор на обязательное пенсионное страхование 1%.

Следует помнить, что статьей 4 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» установлены лица, которые освобождаются от уплаты государственной пошлины, а именно:

• Инвалиды Великой Отечественной войны и семьи военных, пропавших без вести Инвалиды 1-2 групп;
• Ликвидаторы аварии на ЧАЭС.

Как видим, список небольшой и не отображает современных реалий, например, в список не включены участники АТО.

Право собственности на квартиру (дом) подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений – официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Важно! право собственности на квартиру (дом) регистрирует нотариус.

В соответствии с положениями статьи 19 Закона Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия. В крайнем случае срок регистрации не может превышать 5 рабочих дней.

В соответствии со статьей 34 Закона Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» за государственную регистрацию права собственности справляется административный сбор в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц. В 2019 году это 190 гривен.

Закон позволят покупку квартиры в долевую собственность, как для супругов, так и для людей, не являющихся супругами. Покупка квартиры допустима как в равных частях, по одной второй квартиры, так и не равных, например в соответствии с внесенными средствами на покупку квартиры.

В договоре купли-продажи будут два покупателя, но долю каждого из покупателей необходимо указать в договоре. Регистрация права собственности в Реестре произойдет тоже двоих.

В соответствии со статьей 361 Гражданского кодекса Украины совладелец имеет право самостоятельно распоряжаться своей частью в праве общей долевой собственности. В свою очередь статья 362 Гражданского кодекса Украины предусмотрела преимущественное право покупки части имущества за совладельцами.

Таким образом, перед тем как заключать договор купли продажи квартиры либо другого недвижимого имущества, собственник ее части обязан за месяц письменно уведомить других совладельцев о намерении продать свою часть, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает.

Важно! Если договор купли-продажи квартиры или другого имущества будет заключен с нарушением преимущественного права, совладелец может предъявить в течение года иск в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя, с одновременным внесением на депозитный счет суда денежной суммы за покупку части недвижимости.

Заключая инвестиционный договор, Вы покупаете не недвижимость, а только имущественные права, другим словами, Вы платите только за право купить.

Для оформления имущественных прав на недвижимость в новостройке у застройщика должен быть следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок;
• документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
• документ, подтверждающий присвоение объекта недвижимого имущества почтового адреса;
• утвержденный перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирования) объекта строительства.

Документы, предоставляемые застройщиком, регистрируются в базе данных о регистрации заявлений и запросов Государственного реестра прав на недвижимое имущество и делаются их электронные копии путем сканирования оригиналов таких документов. Эти документы в дальнейшем используются государственным регистратором при проведении государственной регистрации прав собственности на квартиру или нежилое помещение, в случае обращения инвестора с соответствующим заявлением.

На что обратить внимание при продаже квартиры в рассрочку

Рассрочка – способ покупки недвижимого имущества, при котором покупатель оплачивает ее стоимость фиксированными частями в течение установленного срока, а передача прав собственности происходит после выплаты последнего платежа.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа надо внимательно изучить. Обратите внимание на сумму договора, возможное увеличение стоимости и насколько, процент переплаты (годовой или от суммы стоимости квартиры), процедуру возврата уплаченных денег в случае досрочного расторжения договора, момент перехода права собственности на квартиру.

Лучше всего дать такой договор на изучения юристу. Помните на юридическом ресурсе «Protocol» Вы всегда сможете получить профессиональную юридическую консультацию, качество, которой гораздо ниже цены.

Также отметим, что договор купли-продажи квартиры с рассрочкой существенно отличается от ипотечного договора.

Отметим минусы рассрочки:

• высокий первоначальный взнос;
• короткий срок выплат;
• ежемесячный платеж выше, чем при ипотеке;
• вероятность повышения стоимости квадратного метра.

И тем не менее покупка квартиры в рассрочку очень популярна в Украине, в связи со следующими факторами:

• скорость оформления;
• чаще всего нет необходимости доказывать свою платежеспособность;
• как как правило отсутствие процентов (будьте внимательны при подписании договора, в его положениях могут быть скрытые проценты);

И главное покупатель в случае финансовых трудностей имеет право вернуть все взносы.

Инвестор может приобрести жилье в новостройке с момента, когда застройщик представляет проект и объявляет о старте продаж. У покупателя есть два варианта: оплатить полную стоимость или оформить рассрочку. Обычно застройщики предлагают рассрочку до окончания строительства, то есть в среднем на два-три года. Но некоторые готовы увеличить этот срок до пяти или даже десяти лет.

Первый взнос может составлять от 10% до 70%: чем ближе срок введения дома в эксплуатацию, тем больше первый взнос. Иногда встречаются предложения рассрочки без первого взноса, но редко когда можно заезжать в купленное жилье до погашения минимум 30% стоимости.

Застройщик не может передать инвестору право собственности на недвижимость, пока не выплачена рассрочка. Но и покупатель, который оставил задаток, хочет получить определенные гарантии. У него есть два варианта действия:

1. Заключить предварительный договор, в котором закреплено намерение застройщика продать определенную квартиру, а инвестора — купить ее после завершения строительства и выполнения всех условий договора;
2. Заключить договор купли-продажи имущественных прав с отсрочкой платежа. В этом случае инвестор приобретает не квартиру, а право зарегистрировать свидетельство о собственности после подписания акта приема-передачи, ввода новостройки в эксплуатацию и выплаты всей суммы.

Схема выплаты суммы остатка и валюта, в которой он фиксируется, прописываются в обоих вариантах договора. Оплата обычно ежемесячная, но, если договориться, можно платить ежеквартально. Размер регулярных выплат зависит от застройщика и договоренностей с ним: они могут быть равными, увеличиваться или уменьшаться по мере приближения срока сдачи новостройки. Эти нюансы нужно детально обсудить в отделе продаж, чтобы выбрать комфортную для себя схему выплат.

Чтобы оформить недвижимость в рассрочку, нужно приехать в отдел продаж, выбрать подходящее жилье и сообщить менеджеру, что вы хотите приобрести его с отсрочкой платежа. Затем обсудить первый взнос, срок выплат и регулярные платежи.

Из документов требуется паспорт и идентификационный код. После обсуждения всех нюансов представитель застройщика подписывает договор с инвестором. В нем детально прописываются сроки выплат и сумма каждого платежа.

Чаще всего сумма остатка фиксируется в долларах США и выплачивается инвестором в гривне по курсу Нацбанка на момент платежа. Поскольку курс в Украине изменчив, некоторые застройщики предусматривают «страховку» для своих клиентов: указывают в договоре максимальный условный курс доллара — например, 30 грн. Инвестору это выгодно: если курс 25 грн/$, он платит по 25 грн, но если доллар вырастет до 40 грн, платить инвестор будет по 30 грн/$.

Также в договоре детально прописываются штрафы и пеня на случай, если инвестор просрочил очередной платеж. С просрочкой стоит быть осторожным — если застройщик сочтет вас недобросовестным плательщиком, то может не выдать ключи, пока вы полностью не погасите сумму рассрочки.

При подписании договора купли-продажи квартиры инвестору нужно заплатить залоговую сумму за квартиру — около $200. При подписании акта приема-передачи готовой квартиры эти деньги пойдут в счет административных расходов за оформление документов, необходимых для госрегистрации прав собственности.

Основные плюсы:

• Можно купить квартиру, выплачивая ее стоимость поэтапно и без банковских процентов;
• Минимальные требования к инвестору: застройщику зачастую достаточно паспорта, идентификационного кода и первого взноса;
• Размер первого платежа иногда составляет 10%, а в некоторых случаях – 0%;
• Отсутствуют переплаты по процентной ставке. Хотя некоторые девелоперы могут ввести процентную ставку в случае продления срока рассрочки на период после окончания строительства;
• Итоговая стоимость жилья. При средней ипотечной ставке в 20% годовых пятилетний срок ипотеки повышает стоимость жилья в два раза. В случае рассрочки стоимость квартиры растет только за счет увеличения цены квадратного метра. Если же в договоре рассрочки зафиксирована стоимость кв.м, то переплата будет минимальной.

Основные минусы:

• Обязательный авансовый платеж. Можно встретить предложения рассрочки без первоначального первого взноса, но это скорее исключение из правил.
• Короткий термин рассрочки. Чаще всего застройщик предоставляет кредит до окончания строительства жилого комплекса и обычно не особо заинтересован в его продлении.
• Права собственности на недвижимость передаются инвестору только после выплаты всей суммы рассрочки. Поэтому нужно дополнительно уточнять, можно ли начинать ремонт или жить в квартире, если дом уже введен в эксплуатацию, а рассрочка еще не выплачена;
• Потеря скидки при 100-процентной оплате. Тем, кто покупает недвижимость за полную стоимость, застройщик дает хорошую скидку в 15-25%. Это правило действует даже при ипотеке, ведь банк перечисляет девелоперу всю сумму сразу. А вот в случае рассрочки скидка теряется, что может стать неприятным сюрпризом для инвестора;
• Привязка к доллару США. В большинстве случаев сумма остатка привязывается к курсу валюты, и резкие колебания способны существенно повысить стоимость жилья.

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Чтобы продать жилье в рассрочку, необходимо выполнить следующие условия:

• Продавец – физлицо обладает правом собственности на предлагаемый объект.
• Продавец – юридическое лицо заключает договор долевого участия либо продает квартиры в готовом здании после постановки на кадастровый учет.
• Покупатель имеет стабильный доход и уверен в возможности выполнения условий договора.

Существует несколько основных вариантов предоставления рассрочки при покупке недвижимости:

1. С первоначальным взносом или без него. Размер и порядок внесения первоначального взноса прописывают в предварительном договоре купли-продажи. В случае отказа покупателя от сделки часто эти средства не возвращаются (если оформлены как задаток).
2. С начислением и без начисления процентов. Процентная ставка может быть как чисто символической, так и вполне ощутимой. В этом случае покупателю стоит задуматься о целесообразности такой сделки.
3. Краткосрочная или долгосрочная. Чем короче срок полного погашения стоимости жилья, тем выгоднее продавцу и сложнее для покупателя, и наоборот.

Каждый способ имеет свои нюансы и оговаривается продавцом и покупателем до подписания договора. Если удается прийти к варианту, устраивающему обе стороны, все детали соглашения подробно прописываются в договоре купли и продажи.

Оформление договора купли-продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами состоит из следующих этапов:

1. Сбор документов:
   • Для продавца – паспорт, заверенное согласие супруга, документы на жилье, выписка из домовой книги, справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
   • Для покупателя – паспорт и доверенность (при необходимости).
2. Предварительное согласование условий договора (размер первоначального взноса, график внесения платежей, общий срок погашения).
3. Подписание договора обеими сторонами.
4. Регистрация в Росреестре сделки с обременением.

Следует особенно внимательно отнестись к тем пунктам договора, которые отражают условия поэтапной оплаты:

1. Наличие и размер задатка. Обычно он не превышает 30% общей стоимости жилья.
2. График платежей, общий срок погашения. Здесь необходимо отметить точную сумму и периодичность оплаты. Также не лишним будет прописать возможность досрочного погашения, если предусмотрено начисление процентов.
3. Порядок начисления процентов. Ставка, периодичность, максимальный размер и порядок уплаты – иногда проценты вносятся отдельно от основного платежа.
4. Реквизиты для внесения средств. При заключении сделки между физлицами это может быть банковская карта, расчетный счет или наличные.
5. Ответственность сторон в случае неисполнения условий договора. Этот пункт в основном касается покупателей, т.к. финансовое положение может измениться и выплаты станут обременительны. Продавец вправе предусмотреть начисление пени за просрочку и обязанность сохранять жилье в допродажном виде до полного погашения его стоимости.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа между физическими лицами
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа

При оформлении рассрочки на квартиру в новостройке, кроме всего перечисленного выше, необходимо проверить следующие документы продавца:

1. Устав.
2. Свидетельство о регистрации.
3. ИНН.
4. Разрешение на строительство.
5. Бухгалтерскую отчетность.
6. Выписку из ЕГРЮЛ.

Если дом недостроен, оформляется не договор с рассрочкой, а ДДУ – договор долевого участия.

Договор регистрируется в Росреестре с указанием обременения, которое снимается после полного погашения стоимости жилья.

Право собственности на жилье у покупателя возникает сразу после регистрации договора в Росреестре, но сделки с ним можно будет осуществлять только после внесения последнего платежа и снятия обременения. Пока жилье не выкуплено полностью, его нельзя продать, подарить и передать по наследству без согласия бывшего владельца.

Как оформить покупку квартиры в рассрочку?

Важно прописать в договоре периодичность и размер внесения платежей, а также порядок подтверждения продавцом факта получения средств. Это может быть расписка, выписка по карте или копия чека.

В случае возникновения просрочек по платежам, продавец вправе потребовать возврат средств через суд с выплатой неустойки. Согласно ГК РФ, в случае злостного неисполнения обязательств покупателем договор расторгается и жилье подлежит возврату продавцу.

При оплате строящейся квартиры в кредит, застройщик получает 100% стоимости будущей недвижимости — и, можно сказать, «устраняется» из финансовой составляющей сделки. Все дальнейшие расчеты инвестор ведет с банком: выплачивает тело кредита и проценты по нему. При рассрочке же застройщик продает инвестору не квартиру, а квадратные метры — причем не по фиксированной, а по текущей стоимости. Схематично сделка выглядит так: инвестор сначала выкупает у застройщика определенное количество строящихся квадратных метров (например, 30% площади будущей квартиры), а затем — оставшиеся «квадраты». Если, например, в рассрочку берется квартира площадью 50 кв.м сроком на 2 года, то первый платеж (например, 30%) дает инвестору надежду в будущем стать собственником 15 кв.м. Оставшиеся 35 кв.м необходимо оплачивать с определенной в договоре рассрочки периодичностью. Если выплаты по рассрочке ежемесячные, то в приведенном примере каждый месяц инвестор должен выкупать у застройщика примерно по 1,4 кв.м будущей квартиры.

Если инвестор (или банк) оплачивает застройщику полную стоимость будущей квартиры, то он вправе рассчитывать на существенную скидку. В некоторых случаях, «льготная цена» может быть на 20% ниже «базовой» — хотя, конечно, настолько шикарные скидки скорее исключение, чем правило. В среднем, «скидка за 100%» составляет 5-10% — что, согласитесь, на условном «миллионе» тоже немало.

Платить за будущую квартиру пусть и не легко, но приятно — когда видишь, как дом строится и застройщик, со своей стороны, тоже выполняет взятые на себя обязательства. К сожалению, соблюдение сроков строительства в Киеве скорее исключение, чем правило. И в среднем, застройщики затягивают с задержкой ввода будущего ЖК в эксплуатацию на полгода-год.

Оформление квартиры в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами предполагает определенные опасности.

Таблица 1. Риски продавца и покупателя

Риски продавца	Риски покупателя
Невыплата покупателем денежных средств по договору рассрочки	Отказ продавца от снятия отягчения с квартиры после уплаты последнего взноса по договору рассрочки
Дополнительные расходы, связанные с судебными издержками в случае признания сделки недействительной на основании невыполнения второй стороной своих обязательств	Дополнительные расходы, связанные с оплатой судебных издержек при обращении в суд
Падение стоимости объекта недвижимого имущества за время его использования покупателем	При неполучении денежных средств и невыплате платежа в установленные сроки квартиру у покупателя могут забрать, а уплаченные денежные средства – вернуть не полностью. Из этой суммы будут вычтены штрафные санкции

Могут присутствовать и другие риски, которые будут зависеть от текста договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Важно уделить внимание его оформлению, так как даже от незначительной ошибки в его пунктах может возникнуть немало проблем. К примеру, отсутствие в тексте документа четко обозначенных сроков совершения выплат способно привести к длительному ожиданию положенных денежных средств.

Особое внимание необходимо уделить формулировке пункта, связанного с передачей права собственности. В нем должно быть указано, что покупатель вступает в права собственности по факту совершения последнего платежа по договору. Если в нем будет отмечено, что полные права передаются покупателю после совершения первого платежа, то он сможет продать недвижимость после его внесения и исчезнуть.

Процесс оформления продажи в квартиры между физическими лицами в рассрочку практически ничем не отличается от совершения сделки в общем порядке. Он имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при подготовке документов.

Первое, что должны сделать стороны, – согласовать график выплат и порядок их осуществления. Договоренности следует зафиксировать в договоре купли-продажи с рассрочкой между физлицами и заверить его нотариально.

В большинстве случаев рассрочка предполагает внесение платежей в крупных размерах. Стоит предусмотреть передачу средств распиской в присутствии нотариуса. При возникновении спора этот документ подтвердит совершение оплаты в установленный срок и в полном объеме.

Основным нормативным актом, регулирующими процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки между частными лицами, является Гражданский кодекс РФ. Нормативно-правовой акт содержит в себе положения, регламентирующие оформление документов в данной сфере, права и обязанности сторон. В нем закреплены специфические ситуации, которые могут возникнуть при осуществлении договоренности.

Ст. 454 ТГ РФ регулирует вопросы, связанные с оформлением договора купли-продажи. Процедура приобретения товаров в кредит, которая применяется при рассрочке платежей за квартиру, регулируется положениями ст. 488 ГК РФ.

Ряд вопросов при продаже недвижимости охватывается Семейным кодексом РФ. К примеру, если квартира является совместно нажитым имуществом супругов или находится в общей собственности нескольких граждан, то процедура продажи производится с учетом ст. 34,35 СК РФ.

Рассрочка на квартиру – взаимовыгодная схема сотрудничества между инвестором и застройщиком. С одной стороны, покупатель больше не должен длительные годы копить деньги, он может выплачивать оставшеюся сумму, при этом уже жить и оборудовать свое жилье. С другой стороны, застройщику нужны средства для строительства, и он их получает – путем привлечения инвесторов.

Принято выделять несколько видов рассрочки:

• до ввода дома в эксплуатацию;
• краткосрочная (до 3-х лет);
• долгосрочная (от 5 до 10 лет).

Для начала, следует отметить, что большинство строительных компаний диктуют индивидуальные условия сотрудничества, и уточнять все нюансы нужно в отделе продаж выбранного жилого комплекса.

Рассрочка «до ввода в эксплуатацию» — самый распространенная схема. Покупателю нужно внести сумму первого взноса, которая становит от 30% до 75% стоимости квартиры. Остаток фиксируется в гривне или долларе, и разбивается на ровное количество месяцев до ввода дома в эксплуатацию, выплачивается ежемесячно или ежеквартально.

Условия рассрочки «до 3-х лет» оговариваются индивидуально, и могут включать от 0% до 15% годовых. Процент насчитывается на остаток суммы.

Долгосрочная рассрочка «до 10 лет» это большая редкость и скорее исключение. На рынке недвижимости Украины, единицы предлагают такую схему покупки жилья.

Перед тем, как оформить покупку квартиры в рассрочку, проверьте надежность застройщика и всю разрешительную документацию на строительство, а именно:

• репутация застройщика на рынке недвижимости;
• качество и количество сданных объектов;
• отсутствие или наличие судебных исков;
• источники финансирования строительства;
• разрешение и лицензия на строительство;
• договор аренды на землю;
• отчет экспертизы проектной документации;
• технические условия на подключения коммуникаций.

Будьте внимательны, обратите внимание на условия возвращения денежных средств инвестору, в случае невыполнения обязательств застройщиком и/или покупателем.

Список того, что нужно для рассрочки невелик: паспорт и идентификационный код. При таких условиях сотрудничества, инвестору не нужно предоставлять справки о доходах и подтверждать свою платежеспособность.

Как грамотно продать дом в рассрочку

Рассрочка – эффективный инструмент продаж, застройщики постоянно его используют, совершенствуя условия, стараясь привлечь большее количество потребителей. У рассрочки есть такие преимущества:

• скорость оформления. Платежеспособность покупателя проверяется не так тщательно, как в случае ипотеки. В некоторых случаях справка о доходах вовсе не требуется;
• отсутствие процентов – в большинстве случаев;
• отсутствие большинства дополнительных трат по оформлению договора;
• покупатель в случае финансовых затруднений имеет право вернуть все взносы;
• возможность фиксации цены.

Среди недостатков рассрочки можно выделить такие:

• высокий первоначальный взнос – от 30%;
• короткий срок выплат;
• ежемесячный платеж выше, чем при ипотечном кредитовании;
• наличие комиссионных сборов и других необязательных платежей;
• вероятность повышения стоимости квадратного метра.

Несмотря на свои недостатки, рассрочка пользуется высокой популярностью среди покупателей жилья на первичном рынке.

Хоть существуют множество кредитных предложений, о которых мы говорили ранее, с их помощью приобретается не так уж много жилья. Для потребителя наиболее выигрышна длительная рассрочка, которая используется примерно в 40% сделок по покупке недвижимости, по данным Государственной службы статистики Украины.

Квартира в рассрочку: как оформить

Рассрочка – способ покупки недвижимого имущества, при котором покупатель выплачивает стоимость товара фиксированными частями в течение заданного срока, а передача прав собственности происходит после выплаты последнего платежа.

При подписании договора рассрочки важно обратить внимание на:

1. Страховку. Согласно ЗУ, страховать можно только объект недвижимости, но если рассрочка оформляется через банк, возможен и пакет полного страхования, как объекта, так и застройщика. Договор страхования должен ежегодно продлеваться. Некоторые банки прописывают штрафные санкции на отсутствие страховки, о чем часто не уведомляют заемщика.
2. Штрафы. По закону штрафные санкции могут взиматься с заемщика только в судебном порядке, но некоторые банки прописывают, что это возможно по исполнительному предписанию нотариуса.
3. Размер платежа. Должна быть прописана дата проведения обязательного платежа и его списания.

«Сам договор купли-продажи с рассрочкой платежа надо изучить, а именно: сумма договора, возможно ли увеличения стоимости и насколько, процент переплаты, годовой или от суммы стоимости квартиры, процедура возврата оплаченных денег в случае досрочного расторжения договора, момент перехода права собственности на квартиру, валюта оплаты.

При заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа вы еще не собственник квартиры и становитесь им или даже вселяетесь только после полной оплаты стоимости квартиры. Обратите внимание на этот момент в договоре. Если дом уже сдан в эксплуатацию, желательно договориться с застройщиком и прописать это в договоре, что можно заселяться до полной оплаты, но владельцем стать только после выплаты 100% стоимости». Вадим Старцун. Юрист в сфере недвижимости, строительства и оформления земли.

При отсутствии необходимой суммы на покупку жилья инвесторы предстают перед серьезным выбором – кредит или рассрочка? Что выбрать между этими вариантами?

Для значительной части украинцев рассрочка и кредит – действенный метод покупки собственного жилья. Поэтому застройщики вместе с банковскими организациями активно используют эти инструменты для привлечения инвесторов.

Согласно данным, собранными нами, минимальный срок кредита, предоставляемый банками – 10 лет, его предлагает ТАСКОМБАНК. Наиболее длительный срок – 30 лет, его предлагает Аркада. Перед тем, как соглашаться на долгий срок кредита, особенно, если вы планируете закрыть его раньше, обязательно уточните наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

Продать квартиру, если она находится в залоге у банка под кредит – можно. Тем не менее это не наиболее популярное решение, так как продавец в итоге получает только прощание с долгом. Для того, чтобы передать квартиру и долговые обязательства стороны обращаются к банку-кредитору, где сотрудники проводят оценку жилья и страхование объекта (новому заемщику потребуется собрать стандартные документы – паспорт, идентификационный код, справка о доходах и прочее). Решение вопроса, как продать квартиру в кредите, таким способом длится до 3 недель.

Похожие записи:

• Где взять заявление на развод через загс скачать
• Апрельская Компенсация Пенсий Чернобыльцам
• Раздел Ипотечной Квартиры Если Жена В Декрете