Регистрация соглашения о переуступке прав по договору аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация соглашения о переуступке прав по договору аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

участие объекта в имущественных сделках;
передача его в наследство по закону или по завещанию.

То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:

арендатор переехал в другой населённый пункт;
у него изменились планы по ведению бизнеса;
нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
продаётся капитальное строение на арендованном участке.

Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.

Гражданское законодательство в п. 2 статьи 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:

положений договора;
норм законодательства;
согласия собственника.

Поэтому если отдельное положение указывает на то, что переуступка не допускается, оформлять передачу новому правообладателю нельзя даже с согласия собственника.

Согласно нормам п. 4 статьи 454 ГК РФ к передаче прав путём переуступки применяются нормы имущественной сделки купли-продажи, если иные обстоятельства не вытекают из положений договора. Соответственно, актуальными будут положения статей 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 389 ГК РФ указывает на необходимость письменной формы документа и обязательной регистрации процедуры в Росреестре.

Мною замечено, что нередко даже индивидуальные предприниматели (ИП), занимающие под бизнес торговые площади, путают понятия субаренды и переуступки. Ещё чаще такая неразбериха встречается среди правообладателей — физических лиц, которые совершают ошибки в оформлении переуступки своих участков. Дело в том, что навскидку эти процедуры идентичны. Но при внимательном рассмотрении можно увидеть кардинальные юридические различия.

Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:

Арендатор.
Новый арендатор.

Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:

Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.

Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:

совершеннолетний возраст;
наличие паспорта с регистрацией;
если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.

От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.

Индивидуальные предприниматели обязательно указывают в документе свои реквизиты, полученные при регистрации в налоговом органе и определяющие их принадлежность к ИП.

Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

Чтобы оформить сделку, арендатору, выходящему из юридических отношений, нужно собрать пакет документации, в который входят:

гражданский паспорт;
для представителей — доверенность;
договор аренды, выступающий правоустанавливающим документом;
выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве аренды;
справка об отсутствии задолженностей по оплате от собственника;
кадастровая справка об отсутствии обременений, залога и ареста;
кадастровая справка об отсутствии строений (для земельных участков);
технический план (для строений);
договора предшествующей переуступки, если такая процедура раньше проводилась;
акты приёма-передачи документации, если ранее уже проводилась переуступка.

В пакете документации должно лежать столько договоров цессии с актами приёмки документации принимающей стороной, сколько раз проводилась переуступка. Если хоть один из документов в этой цепочке утерян — весь пакет документации утрачивает юридическую силу. В таком случае нужно срочно восстановить утерянный документ одним из следующих вариантов:

через Росреестр, получив выписку;
в нотариальной конторе, если договор удостоверялся нотариально;
через суд, если нет других вариантов для восстановления.

От участников сделки юридических лиц дополнительно потребуется:

выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
пакет учредительной документации;
разрешение соучредителей (в форме протокола с актом подсчёта голосов) на сделку.

Для подтверждения полномочий на сделку представитель юридического лица, если он генеральный директор, представляет:

свой паспорт;
генеральную доверенность или выписку из учредительной документации о получении полномочий на распоряжение недвижимостью.

Все доверенности, предъявляемые представителями физических и юридических лиц, должны оформляться нотариально, или удостоверяться лицом, заменяющим нотариуса: главным врачом, начальником режимного учреждения, директором социально-реабилитационного центра.

Договор составляется в форме дополнительного соглашения и прилагается к договору аренды. Поэтому в документе о совершении цессии обязательно даются реквизиты первичного договора с формулировкой: «на основании гражданского договора аренды». Здесь же указываются характеристики объекта, который был арендован. Если ранее объект неоднократно переуступался, то во вновь составляемый документ вносятся также и реквизиты предшествующего дополнительного соглашения.

Для смены арендатора земельного участка нужно:

Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
Кадастровый паспорт земельного участка.

Скачать образец соглашения переуступки права аренды земельного участка

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

Отказ в переуступке права аренды земельного участка

Аренда земельного участка для дома (13)
Аренда земельного участка под бизнес (18)
Земельные участки по госпрограмме (10)
Земельные участки по льготе (9)
Земли сельскохозяйственного назначения (14)
Индивидуальное Жилое Строительство (25)
Кадастровые работы (13)
Отказ в аренде земельного участка (19)
Отказ в переводе в собственность (6)
Отказ в разрешении на строительство (3)
Покупка земельного участка (23)
Продажа земельного участка (15)
Судебные иски и споры (10)

Процедура переуступки права аренды земельного участка

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Договор или соглашение о переуступке права аренды на нежелое помещение

Все правила и условия по передаче земель в аренду, то есть во временное пользование, регулируются Земельным и Гражданским кодексами России. Когда происходит процесс выделения земельного участка в аренду, то указывается целевое назначение участка земли. Целевое название участка не меняется и сохраняется в течение срока действия договора.

Рассмотрим основные особенности в оформлении аренды, которые будут влиять на процесс следующих переуступок:

Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
Подтверждение постановки на учет в налоговой;
Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
Оригинал и копии договора аренды;
Кадастровая карта надела;
Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физ лицом.

Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:

Заявление;
Паспорт;
Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
Правоустанавливающие документы на землю;
Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
Два подписанных варианта договора о переуступке;
Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).

Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:

Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.

Договор аренды земли в общем случае дает арендатору не только право на использование земли и получение выгоды с нее, но и возможность распоряжения этим правом при согласовании его с собственником имущества (договор переуступки права аренды земельного участка).

Данная возможность реализуется в рамках отношений субаренды и переуступки (цессия) арендуемого участка.

Как оформить переуступку прав аренды участка?

Сторона, которой передается право аренды, именуется цессионарием.

Особенностью процесса является сохранение всех пунктов договора, то есть переуступка права пользования переходит на тех же условиях и обстоятельствах, которые были оговорены при первоначальном соглашении собственника и арендатора.

При субаренде права пользования землей тоже предоставляются третьему лицу, но полной передачи арендных прав не происходит.

Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.

На всем протяжении действия субаренды имеются три стороны гражданско-правовых отношений:

арендодатель,
арендатор (одновременно являющийся арендодателем для субарендатора),
субарендатор.

Различаются и методы оплаты. При субаренде начисление средств происходит в стандартном для арендных отношений порядке между физ. лицами – путем регулярных выплат.

В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки:

ФИО собственника и арендатора;
Площадь, адрес и кадастровый номер участка;
Реквизиты договора аренды, отсылки к тем его пунктам и законодательным нормам, которые позволяют делать переуступку;
ФИО цессионария;
Подпись, дата.

Реквизиты извещения аналогичны: ФИО сторон, данные об участке и о договоре, отсылки к законам, подпись и дата.

После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке:

Копия договора аренды;
Согласие арендатора на переуступку;
Кадастровый план участка;
Учредительная и регистрационная документация сторон – юридических лиц, копии паспортов физических лиц;
Справка из реестра арендаторов об отсутствии ограничений и обязательств по участку (не находится ли в залоге, не является ли объектом судебных разбирательств);
Чек об уплате пошлины.

После сбора документов оформляется основной договор. Перед этим стороны могут заключить предварительный договор. Регламент его составления изложен в статье 429 ГК.

В предварительном соглашении должны быть четко изложены предмет и условия основного договора и обязательства по нему, также здесь указывается точный срок его заключения:

Паспортные данные и информация об юридических лицах;
Площадь, адрес, кадастровый номер участка;
Разрешения и ограничения действий, связанных с участком;
Данные о договоре аренды;
Арендная плата (не должна превышать цену договора с собственником);
Цена уступки;
Порядок разрешения споров;
Дополнительные условия и обстоятельства;
Дата вступления в силу;
Срок действия (не может превышать срок действия основного договора);
Подписи сторон на бланке.

Составленный документ необходимо зарегистрировать в Росреестре во всех случаях, кроме тех, когда срок договора не превышает года. Заявку на регистрацию можно сдавать в многофункциональном центре или на сайте Росреестра.

Для оформления регистрации необходимо уплатить госпошлину, которая определяется главой 25.3 Налогового кодекса. Она составляет 2000 рублей для физлица и 22000 рублей для юридического лица. Порядок ее уплаты можно согласовать в предварительном соглашении. В общем случае она делится поровну.

После вступления договора в силу составляется акт приема-передачи передаваемого земельного участка в аренду.

В этом акте указываются стандартные реквизиты земельного участка, личные данные передающей и принимающей сторон.

Принимающая сторона подтверждает в акте соответствие реального состояния участка с описанным в договоре, также она подтверждает отсутствие претензий к его состоянию.

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли.

Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям.

Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Переуступка права аренды – смена лиц, заключивших ранее договор аренды помещения. Чаще всего меняется арендатор – человек, которые снимает помещение, и при заключении соглашения о переуступке все его права и обязанности перед арендодателем прекращаются.

Смена арендатора в договоре может быть произведена, если арендодатель дал письменное согласие на это.

Оформление договора переуступки прав аренды

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Соглашение необходимо зарегистрировать в соответствующем уполномоченном государственном органе, например, Росреестре.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
Учредительные документы.
Договоры перенайма и аренды.
Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
Техпаспорт помещения, план, экспликация.

Информация!

Переуступка права аренды прописана в статье 615 Гражданского кодекса РФ, где чётко указано, что арендатор вправе передать недвижимость в субаренду или переуступить права на объект другому лицу.

Если соглашение, составленное между собственником и нанимателем, не содержит пунктов, запрещающих такие действия, как переуступка права аренды или передача помещение в субаренду, то арендатор может осуществить такие действия.

Договор переуступки права аренды куда чаще оформляется относительно муниципальных объектов недвижимости. При подписании такого договора, условия найма остаются неизменными, однако поставить владельца в известность, о том, что арендатор планирует передать свои права другому лицу, будет обязательным, если иное не предусмотрено договором.

Касаемо переуступки права аренды земельного участка действуют такие нормы:

Земля может быть передана в аренду по переуступке, только в том случае, если земля будет использоваться по допустимому целевому назначению;
Договор переуступки права аренды может быть составлен только на срок, не превышающий общий срок аренды;
Если договор переуступки составляется на срок более 5 лет, то получить согласие собственника, о составлении такого соглашения, будет обязательно. В случае передачи прав арены на срок до 5 лет, достаточным будет просто уведомить собственника;
Переуступка права аренды актуальна в следующих случаях:
- Для субаренды;
- Может оформляться как дополнительное соглашение при совместном строительстве;
- Переуступка может быть принята в качестве взноса в уставной капитал;
- Переуступка даёт возможность реализации залоговых обязательств.

Договор переуступки права аренды недвижимости, заключается между действующим и будущим арендатором. Уведомить собственника, как уже говорилось обязательно, однако право переуступки аренды прописано в статье 22 ЗК РФ, и принадлежит арендатору в полной мере, если срок договора не превышает сроки первоначального арендного соглашения.

Договор переуступки права аренды полностью сохраняет все существующие права, закреплённые за арендодателем.

Информация!

Если договор переуступки противоречит первоначальным условиям арендного соглашения, то, он может быть расторгнут владельцем участка в одностороннем порядке.

Владелец имеет право:

Распоряжаться землёй переданной в аренду;
Требовать отчёт о состоянии земли;
Расторгнуть арендный, субарендный договор, а также переуступку;
Получать своевременные выплаты по договору.

Нюансы оформления договора переуступки прав аренды на земельный участок

Регистрация сделки проводится в Росреестре. Сегодня на территории РФ действует множество МФЦ, осуществляющих посредническую деятельность в рамках множества договорных правоотношений. Так предприниматели вправе обратиться сюда, для прохождения порцедуры регистрации договора переуступки прав аренды. Хотя это займёт несколько большее время, благодаря услуге одного окна, стороны смогут запросить недостающие документы и оформить сделку полностью куда проще.

Касаемо налогов по договору переуступки права аренды, взимаются они в виде пошлин, и будет разной, в зависимости от того, каким образом зарегистрированы участники соглашения:

Физлицам, выступающим цессионариями по договору передачи права аренды, необходимо будет уплатить пошлину в размере 2 000 рублей и представить квитанцию при регистрации сделки;
Для юрлиц – цессионариев, стоимость переуступки будет значительно выше, и составит 22 000 рублей.

Полезный совет

Для того что бы провести сделку по переуступке права аренды земельного участка быстро, правильно и дёшево, стоит обратиться к грамотному юристу, который имеет опыт работы с гражданскими соглашениями.

Знание Земельного и Гражданского кодекса будет далеко не лишним в данном случае. Так, стороны могут существенно сэкономить на налогах, если сделка будет оформлена на физлицо с последующей субарендой, оформленной на предприятие. Юрист поможет составить все правоустанавливающие бумаги быстро и правильно, что позволит оформить сделку в короткие сроки.

Многие юридические и физические лица заинтересованы в быстром получении права на пользование земельной площадью и ищут способы, как решить этот вопрос. В ЗК РФ, при первичном обращении к государству за правом аренды земли, прописана возможность такой передачи собственности в аренду только через аукционы, исключая особые случая. Особым случаем может быть смежная, с уже арендованным участком, площадь, но не более 30% от имеющейся. Но это не гарантия быстрого получения земли, потому что свободной смежной площади может не быть в наличии.

Поэтому переуступка права аренды земельного участка является одной из возможностей ускорить процесс получения земли, не привязываясь к местности. Так что такое переуступка прав, чем она отличается от субаренды?

Переуступка земли, означает полностью передать третьему лицу свои права и обязанности на распоряжение участком. А тот субъект, который передает свои права, теряет их окончательно. Вместе с получением прав новый пользователь земли приобретает и обязанности по уплате налогов и соблюдению прав использования. А субаренда подразумевает под собой частичную и временную передачу в пользование, а арендодатель становится якобы посредником между государством и субарендатором.

Первым условием, которое должно быть соблюдено для возможности переуступки прав пользования, это состоявшийся аукцион. То есть субъект, передающий свои права и обязанности третьему лицу, должен стать победителем торгов, в котором принимало участие не менее двух претендентов. В противном случае, физическое или юридическое лицо, которое приобрело право пользования по стартовой цене из-за неимения других желающих участвовать в аукционе, не может оформить переуступку.

Передача прав и обязанностей на аренду земельного участка является сделкой, которая заключается по договору. Соглашение происходит между двумя сторонами передачи-приема, а владелец земли (государство) письменно ставится в известность. От собственника земельной площади нужно получить письменное разрешение, сохранив копию отправленного уведомления. Если разрешения не будет, тогда договор признают недействительным. Для этого прежний арендатор направляет уведомление в муниципалитет, где указывает всю информацию, подлежащую внесению: номер и дату составленного договора, данные кадастра и нового арендатора. Долгосрочный договор переуступки права аренды земельного участка обязательно проходит регистрацию.

Передача прав на пользование землей должна быть платной. Это исключит возможность признания такой сделки договором дарения. А если лицо юридическое, безвозмездная сделка изначально незаконна. Тем более оспорить соглашение, в котором указана сумма оплаты за передачу в пользование, будет труднее. В пункты договора прописываются не только передаваемые права, но и обязанности перед собственником земельного участка.

Новый арендатор должен проверить действительность всех документов у передающего. Для этого нужно затребовать справку из ЕГРП, чтобы подтвердить наличие полномочий у лица, которое совершает сделку по передаче, не имеет ли прежний арендатор ограничений по использованию. Проверить наличие долгов по оплате налогов и арендным платежам. Если таковые имеются, тогда в уступительном договоре на пользование площадью, прописать пункт об обязанности их погашения. Какая сторона будет оплачивать долги решают стороны самостоятельно.

Все условия соглашения, заключенные между прежним пользователем земли и государством, полностью сохраняются. Уже зарегистрированный участок в государственном реестре, оформленный по всем правилам, сэкономит новому арендатору время и деньги, с учетом покупки прав.

Договор переуступки права аренды земельного участка третьим лицам: оформление

Чтобы обезопасить себя от оспаривания договора, нужно составить нотариально заверенные согласия второго супруга (для физических лиц) или протокол решения о совершении такой покупки (для юридических лиц). Эти документы понадобятся в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.

Составление писем об отсутствии финансовых претензий станет еще одной страховкой от возможного оспаривания сделки.

Стоит отметить, что сумма оплаты задолженности по арендной плате, если она оплачена новым арендатором, не считается прибылью прежнего пользователя и не облагается налогом.

Для регистрации договора переуступки права на аренду в Федеральной службе нужно иметь следующий список документов:

Для физических лиц:

Заявление.
Копии паспортов.
Налоговый номер.
Справка из кадастра со сведениями о владельце и пользователе.
Доверенности, если в сделке участвуют уполномоченные лица.
Соглашение о передаче прав и обязанностей, подписанный обеими сторонами.
Оригинал, копия первичного договора аренды, включая дополнительные соглашения.
Кадастровый паспорт на земельную площадь.
План участка из БТИ.

Для юридических лиц (плюс все вышеперечисленные документы):

Копия свидетельства или выписка из ЕГРЮЛ.
Копия ОКПО.
Копии уставных документов.

Существует стандартный вид договора переуступки права аренды земельного участка, образец которого представлен ниже. На основании данного шаблона можно составлять индивидуальное соглашение, со своими дополнениями и нюансами. Составляют договор переуступки в двух экземплярах. К экземпляру нового арендатора прилагается весь пакет документов на земельный участок.

Переуступка права аренды земли – это сделка, результатом которой является переуступка арендатором прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды.

При условии действия договора в течение срока, превышающего пятилетний период, арендатор вправе предоставить участок другому лицу во временное пользование.

Единственным обязательным условием реализации такого права является направление уведомления владельцу земли, получение его согласия не обязательно (если иное не оговорено в договоре).

Первоначальный арендатор выбывает из обязательства с момента вступления в законную силу договора о переуступке, условия пользования землей для нового арендатора соответствуют условиям, оговоренным в тексте основного договора.

В случае, когда срок действия договора составляет менее пяти лет, для переуступки прав арендатору придется обратиться к собственнику за его согласием.

Ст. 22 ЗК РФ определяет различия операций субаренды и уступки права аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка между физическими лицами на праве субаренды обладает ограниченной самостоятельностью, условия основного договора аренды и договора субаренды могут розниться, в частности – арендатор вправе установить любую цену за пользование участком, при этом сам он не выбывает из арендного обязательства.

При составлении документа о переуступке прав по договору аренды земли необходимо помнить, что его условия не должны отличаться от условий основного договора.

Совершение сделки уступки права пользования землей допустимо как в простой письменной форме, так и с нотариальным оформлением. Договор должен иметь подписи всех сторон сделки, при участии в сделке юридических лиц – ставится печать.

Все приложения, дополнительные соглашения и протоколы оформляются, как самостоятельные документы (на каждом ставятся подписи участников сделки и печати) или прошиваются вместе с договором.

Сведения, обязательные для указания в договоре:

реквизиты всех сторон сделки;
дата;
данные, позволяющие идентифицировать данный земельный участок (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение и т.д.);
срок аренды. Дата действия договора о переуступке не может наступить позднее даты прекращения действия основного договора аренды;
стоимость аренды. Аналогична стоимости по основному договору;
порядок расторжения договора (все тонкости этого вопроса смотрите тут).

В бланк договора нелишним будет включить описание расположенных на земле построек, а также их правовое положение. Согласно ст. 35 ЗК РФ нельзя передать в аренду земельный участок без находящихся на нем сооружений, если у них один собственник.

Причины досрочного расторжения договора:

по инициативе одной из сторон или по их соглашению (согласно условиям, указанным в договоре);
в случае нарушения условий, указанных в тексте договора;
при установлении факта ненадлежащего использования земли арендатором, а также если имеют место действия арендатора, ведущие к ухудшению земли;
если земельный участок стал непригоден для использования (например, в результате весенних паводков).

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка — образец.

Протокола соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды

При наличии полного комплекта документов и отсутствии расхождений в содержащихся в них сведениях – совершение сделки займет менее месяца с учетом процедуры регистрации, которая занимает не более 18 дней при отсутствии причин для отказа или приостановки процедуры.

В случае нахождения на участке сооружений – необходимо о них сообщить Регистратору, если имеются незаконные постройки – их необходимо зарегистрировать до передачи прав на пользование участком.

Ключевые моменты переуступки права аренды земли:

в зависимости от срока аренды потребуется: наличие согласия владельца земли или уведомление его в письменной форме;
срок аренды по договору о переуступке не должен выходить за пределы срока аренды по основному документу о передаче прав, а также следует помнить, что предоставление земли в пользование арендатором третьему лицу осуществляется на тех же условиях, что и собственником — арендатору;
учитывая простоту сделки, обращение к юристам излишне, потому затраты будут состоять из расходов на услуги нотариуса, а также оплату государственной пошлины за регистрацию прав.

Образец договора переуступки права аренды земельного участка.

Что такое переуступка, как она оформляется? Не все граждане знают о такой возможности получить в свое временное пользование надел плодородной земли без оформления прав собственности.

ВНИМАНИЕ! Уступка представляет собой передачу на возмездной основе прав и обязанностей по земельному участку от одного арендатора другому.

Осуществляется передача прав по договору между физическими лицами или юридическими, в котором указываются условия сделки, ее срок, обязанности сторон. Также могут быть указаны и условия прекращения действия договора. Осуществляется передача прав для использования участка земли третьим лицом в его личных или коммерческих целях.

Срок действия переуступки третьему лицу не может превышать срок действия срока аренды, заключенного непосредственно с собственником земельной территории. Когда планируется уступка арендаторских прав на землю на период, превышающий срок пять лет, обязательно следует уведомить об этом собственника, таков порядок заключения сделки данного рода по законодательству.

При заключении первого контракта на аренду владелец земли должен сразу указать, дает ли он согласие на возможную переуступку или категорически возражает против передачи участка, находящегося в аренде, во временное пользование третьему лицу.

Оформление ППА может не состояться по ряду причин, установленных законодательством.

Изначально запрет на переуступку может быть выставлен собственником земли, это его право.
Также причиной станет нарушение условий первоначальной аренды, когда земля использовалась не по назначению. Если первый арендатор решил применить землю под Ижс, несмотря на ее сельхоз предназначение, владелец может разорвать договор с ним и тем более запретить уступку земли третьему лицу.
Если по участку уже ведутся споры, касающиеся его границ.
Когда существуют обязательства в отношении земли.

Существует определенный законодательно порядок оформления уступки прав на участок между первым и вторым арендатором. Договор должен быть составлен в письменном виде. Для осуществления сделки необходимо обратиться в местную администрацию. Какие нужны документы для подачи в администрацию?

Заявление.
Копию стандартных страниц гражданского паспорта. Если участие в сделке принимает юридическое лицо – выписка из ЕГРП.
ИНН.
Договор и его копию по аренде.
Кадастровую карту на участок.
Свидетельство, которым подтверждается регистрация прав собственности на землю. Потребуется копия, заверенная нотариусом.
План надела в масштабе 1:500.

Важный документ – согласие собственника, если сделка оформляется на длительный срок.

Для того, чтобы новый договор между арендаторами имел юридическую силу, должна быть осуществлена регистрация в Росреестре. Не нужна регистрация для уступки, которая длится до одного года.

Если же нужно обращаться в Росреестр, понадобится подготовить такие документы, как заявление, копии некоторых страниц паспорта, копии правоустанавливающих бумаг на участок, договор о переуступке. Понадобится и бумага, которая подтвердит уведомление собственника о проведении новой сделки по его участку.

Когда в сделке участвует юридическое лицо, следует подготовить к регистрации еще и учредительные документы и доверенности представителям на проведение операции.

ВАЖНО! При регистрации сделки необходимо уплатить госпошлину, размер которой будет зависеть от того, кто является арендатором. Физическому лицу нужно будет уплатить 2 000 рублей, а юридическому – 22 000.

Участники сделки могут разделить сумму пошлины между собой, это их право и это является выгодным решением. В случае, когда участниками договора о переуступке являются государство и физическое лицо, второй участник уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Что такое уступка права аренды земельного участка

Уступка прав аренды может быть выгодной обеим сторонам. Первый арендатор получает возможность передать землю, к которой он утратил интерес, третьему лицу. Вместе с землей передаются и обязанности по отношению к ней. А новый пользователь получает возможность вести хозяйственную деятельность на участке, который выгоден для него.

Не нужно составлять новый договор с собственником, достаточно соглашения с арендатором. Процедура регистрации ППА не сложная, а государственную пошлину за ее проведение можно разделить между участниками сделки.

Есть несколько нюансов при оформлении такой сделки. Во-первых, нужно заранее учитывать, что по сравнению с арендой срок договора переуступки не подлежит продлению. Во-вторых, стоит обсуждать все детали еще до его подписания, ведь после этого изменить полномочия арендатора или стоимость арендной платы нельзя.

Помимо этого, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. В случае, если он заключается менее чем на год между физлицами, регистрация не требуется. Для неё физическому лицу понадобятся такие документы:

Паспорт РФ или другое удостоверение личности.
Заявление.
Документы на землю.
Подписанные договоры (двух видов) о переуступке в двух экземплярах (оригинал и копия).
Кадастровый паспорт и план (масштаб 1:500) участка.
Подтверждение того, что надел состоит на учете в налоговых органах.
Письменное согласие супруга или супруги физлица на принятие земли в аренду. Если брак заключен не был, нужно предоставить справку об отсутствии законных отношений.

Дополнительно может понадобиться нотариально заверенная доверенность на тот случай, если вместо физического лица договором занимается его представитель. Если в аренду сдается участок сельхозназначения, придется подтвердить специальной справкой, что комитет одобрил данную сделку.

При регистрации договора юридическим лицом, помимо вышеуказанных документов нужно приложить справки, которые подтвердят его полномочия и нотариально заверенные копии уставных и учредительных бумаг.

Зарегистрировать сделку о переуступке прав можно за 2-3 тысячи рублей для физического лица, и за 22 тысячи – для юридического.

Если арендатор выполнил все условия договора и полностью удовлетворил арендодателя, то по истечению срока сделки её можно продлить. Это происходит в ситуациях, когда:

Человек, взявший участок в аренду, добросовестно выполнял свои обязательства.
Надел использовался строго по назначению.
За весь срок использования состояние земли оставалось на должном уровне.
Арендатор не сдавал участок в субаренду и не оформлял переуступку без соглашения с владельцем.
Оплата производилась вовремя.

Претенденту предоставляется новый договор. У него есть время до окончания действия срока, указанного в соглашении. За это время арендатор должен принять решение – согласен ли он на новые условия – и оповестить об этом землевладельца.

Максимальный срок аренды земли – истечение периода аренды, установленного изначально. При этом третье лицо получает не только все полномочия предыдущего арендатора, но и такие возможности:

Право выкупа. По истечении срока, арендатор может выкупить земельный участок.
Право на возведение построек. Если в договоре не указан запрет на построение различных сооружений, временный владелец может возвести что-нибудь на территории.
Своевременная оплата. Рассчитываться с владельцем нужно вовремя.
Использовать полученную землю можно не выходя за рамки ограничений, установленных договором.

Если условия нарушены, землевладелец имеет право применить меры разного характера и уровня серьезности.

При заключении сделки между физлицами, договор заключается по следующему образцу:

Предоставление паспортов всех сторон.
Вся информация по земельному участку: площадь, расположение и т.д.
Перечисление условий переуступки, упоминание прав и обязанностей арендатора.
Сумма долга на землю (если имеется) и способ его погашения.
Кадастровый паспорт и арендное соглашение относительно прошлого нанимателя.
Стоимость аренды, способ оплаты (внесение сразу всех средств, ежемесячная плата и т.п.).
Срок действия договоренности.
Назначение земли и как она будет использоваться.
Дополнительная информация об условиях сделки. Определяется в результате предварительных переговоров сторон и их соглашения.
Дата и место. Подписи участников.