Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать сейчас жилье». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Вместе с ростом спроса на жилье, конечно же, выросли и цены. Все вышеперечисленные факторы негативно сказалась на рынке – привели к спекулятивному росту цен на квадратные метры.
«Под давлением доступной ипотеки цены на новостройки надулись, как воздушный шарик, и взлетели вверх: с начала года – до 20%», – говорят специалисты федерального портала «Мир квартир».
Самый стремительный рост с начала года показали новостройки Хабаровска (+19,9%; 97 000 рублей за квадратный метр), Кемерова (+17,9%; 53 000 рублей) и Тулы (+17,6%; 65 000). Москва, Санкт-Петербург и Сочи были несколько скромнее: +7,3%, +11,4% и +16,6% соответственно. Но цены в столицах продолжают оставаться самыми высокими по стране. В Москве «квадрат» в новостройке стоит 238 000 рублей, в Питере и в Сочи – по 141 000.
Пандемия и обесценивание рубля: стоит ли в кризис покупать жилье
Для банков и застройщиков повышение спроса на недвижимость – настоящий подарок. Но программа льготной ипотеки, которая была принята как антикризисная временная мера, может в конечном итоге привести к надуванию пузыря на ипотечном рынке. Об этом говорили даже эксперты при правительстве.
«Ипотека выдается «недостаточно платежеспособным» гражданам, которые не смогут ее оплачивать в последующем. Реально позволить себе ипотеку могут не более 60% граждан, даже если ставка будет 0%», – заявлял замминистра финансов Алексей Моисеев.
Но, несмотря на это, Минфин принимает решение о продлении льготной ипотеки под 6,5% годовых до 31 декабря 2021 года, объясняя это тем, что программа позволит «повысить эффективность строительной отрасли, доступность ипотеки в условиях распространения коронавирусной инфекции», и обещая «благоприятные социально-экономические последствия» от этой программы.
В целом объем ипотечного кредитования выглядит следующим образом: в июле банки выдали кредитов на 362 млрд руб., в августе – на 375 млрд. Это на 60% больше, чем в прошлом году. Всего за 8 месяцев россияне закредитовались ипотекой на 2,2 трлн руб.
Риски ипотеки крайне высоки для всей экономики России, которая может рухнуть, как американская в 2008 году из-за плохих долгов граждан. Все дело в том, что доходы россиян продолжают падать, а цены на недвижимость растут под давлением ажиотажа вокруг дешевой ипотеки.
«В России еще не было ипотечного кризиса. Но существенный ипотечный кризис в стране произойдет уже через год-два. Все дело в том, что кредиты раздаются заведомо плохим должникам, у которых почти нет сбережений или которые берут потребительский кредит на первый взнос. При ухудшении экономической ситуации карточный домик ипотеки в России распадется, а это ухудшение впереди – вторая волна коронавируса потянет за собой падение зарплат и сокращение рабочих мест», – считает доцент РАНХиГС Сергей Хестанов.
Честно говоря, отреагировали они как рациональные и грамотные люди. Не стали делать никаких резких выпадов, заняв позицию наблюдателей. В момент наступления кризиса главное — не суетиться и не паниковать. Тем не менее, некоторые девелоперы прогнозируют, что стоимость квадратного метра может поползти вверх. Более того, эти варианты уже всерьез рассматриваются внутри отдельных компаний. Если говорить о повышении цен на недвижимость, логичнее было бы повышать ценники в тех жилых комплексах, которые хорошо распродаются. В противном случае можно остаться с неликвидным объектом.
Представители «Группы ЛСР» сообщили, что срочных экстренных мер вводить не планируют. Продажи квартир продолжаются и никаких разговоров о повышении цен не идет. Такая же ситуация наблюдается в девелоперской компании «Гранель», которая рассматривает повышение цен только в случае роста динамики спроса. Генеральный директор «А101», Анна Боим, рассказала РБК, что аналитики ее компании тоже не видят предпосылок для роста цен. По ее мнению, если рубль не вернется на конкурентные позиции в ближайшие пару недель – спрос на покупку недвижимости может увеличиться на 7%.
Из всего этого можно сделать только один вывод: паника на рынке создает отличную почву для инвестирования в недвижимость (а многие именно это и начнут делать), что повлечет за собой увеличение спроса и, как следствие, повышение цен за квадратный метр в наиболее популярных проектах застройщиков. Как ни крути, а вложение денег в недвижимость – самый надежный способ фиксировать средства в любой кризис. Вот только далеко не факт, что ажиотаж будет большим, ведь больше половины населения столицы (и всей страны в целом) в принципе не имеют возможности приобрести квартиру без использования кредитных программ.
- Вопросы и ответы
- Жилые комплексы
- Новости
– Отразятся ли на рынке слова Путина о том, что цены на недвижимость не должны слишком расти?
– Цены растут в силу рыночных причин, и этот процесс государством никак не ограничивается и не регулируется, поэтому заявления политиков едва ли повлияют на ситуацию.
Чтобы сдержать рост цен, должна проводиться направленная на это политика: нужно стимулировать инвестиции в новые технологии и материалы в строительстве, повышать объемы строительства, делать рынок более конкурентным.
– Есть ли опасность надувания ипотечного пузыря?
– Сейчас доля просроченных ипотечных платежей составляет всего 1% от общего объема выдачи и выше 2% она никогда не поднималась. Доля ипотеки в ВВП – менее 10%, что очень мало по меркам развитых стран, в разное время пострадавших от ипотечного пузыря.
Массовый дефолт станет возможным, только если начнется столь же массовая безработица, чего не случалось ни в 2008, ни в 2014 году.
Однако, безусловно, имеет место долгосрочное накопление рисков: цены на жилье растут, параметры ипотеки становятся более обременительными (в части срока), а доходы населения снижаются. Такие тренды, конечно, нужно переломить.
О легитимном переносе сроков ввода жилья
– В первую волну пандемии застройщики России получили возможность легитимно перенести сроки сдачи домов на полгода. Некоторые барнаульские компании воспользовались этим, но не массово. Кто-то решил немного потянуть строительство, чтобы найти лучшие бизнес-решения. Например, по покупке металла. Он же сильно подорожал. Вообще, цены на рынке – это не дурь застройщика или желание сверхприбылей. Это объективный шаг в сложившихся условиях.
О дефиците земли и перспективах рынка новостроек
– Пока самый понятный для застройщиков путь – расселение ветхих домов. Но наверняка наша уникальная ситуация дефицита земли под новое жилье сидит в головах у администрации. Наверняка к часу икс будет придумано решение. Например, поднимаются вопросы застройки промзон.
Есть такие территории, которые в полном объеме не эксплуатируются и вредного производства там нет. В таком случае можно рассматривать перевод земли в другую категорию и начать там строительство. Такие проекты мы увидим, когда встанет вопрос отсутствия земельных участков под строительство.
О покупке квартир не в Барнауле
– Такую тенденцию мы отчетливо поняли давно, когда начали проводить выставки новостроек. Мы увидели очередь покупателей к проектам в Сочи, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. За эти годы мы продолжаем наблюдать активный спрос, и межрегиональные сделки есть.
Покупка квартир в других регионах часто мотивирована тем, что инвестиционный шаг там выше. То есть больше возможность заработать на разнице цены долевки и готовой квартиры. Также есть место покупке квартир для детей, которых будут отправлять учиться в другой город. Иногда такой вид сделок проходит раньше, чем планировала семья, опять же из-за особенностей рынка: люди стремятся попасть в последнюю электричку.
Одна из причин роста числа сделок с недвижимостью заключается в том, что привычные средства накопления в современных условиях работают не так, как раньше. «Экономика страдает от эпидемии страха: на мировых рынках паника, вызванная COVID-19 и фатальным снижением цен на нефть. В связи с заявлением Президента РФ Путина В.В. банковские депозиты в ближайшее время станут менее выгодными для вкладчиков за счёт дополнительной налоговой нагрузки в размере 13% на процентный доход. Вкладывать деньги в недвижимость – сейчас особенно актуально. Ипотечные ставки, скорее всего, продолжат расти, рубль падать, а квадратный метр – дорожать. Как правило, во времена экономической нестабильности активность инвесторов повышается. Соответственно, увеличивается и количество сделок.
Динамика предложений на рынке недвижимости положительная, как на вторичном, так и на первичном. Реализуется много объектов в привлекательных локациях и с развитой инфраструктурой. Поэтому сейчас как никогда выгодно покупать недвижимость в инвестиционных целях, защищая таким образом свои накопления. В период кризиса обычно увеличивается число таких сделок. Мы знаем это по опыту предыдущих экономических кризисов. Это не удивительно: стоимость недвижимости, особенно в Москве, бывает намного стабильнее, чем стоимость национальной валюты. Что касается поведения покупателей, могу отметить общее снижение покупательской способности населения. Среди частных инвесторов чувствуется, наоборот, некоторое оживление. Традиционно при любом финансовом кризисе в России происходит всплеск инвестиционных покупок», – рассказывает генеральный директор Ikon Development Антон Детушев.
Спрос подстёгивает не только ожидание роста цен, но и возможное увеличение ипотечных ставок.
«Некоторые банки уже повысили процентные ставки по своим кредитным продуктам, включая ипотеку. В СМИ появились сообщения о возможном повышении ключевой ставки регулятором, что еще больше увеличит стоимость всех кредитов, и в частности – кредитов строительным компаниям по проектному финансированию. Другими словами, привлекаемые девелоперами средства будут стоить дороже, и чтобы компенсировать эти издержки, застройщики будут вынуждены повышать цены на свои проекты», – рассказали в AFI Development.
Банки уже начали поднимать ипотечные ставки, а значит рассчитывать на то, что средняя ипотечная ставка будет ниже 8-9% (это по самым оптимистичным прогнозам), не приходится.
В условиях растущего спроса будьте внимательны, потому что паникой на рынке могут воспользоваться мошенники. Вот что рекомендует Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development: «Советую покупателям анализировать рынок с помощью интернет-ресурсов, но не верить никому, кроме себя. Для этого нужно внимательно и последовательно изучать рынок и игроков, законодательство. Это непросто, но любой финансовый инструмент должен быть понятен самому инвестору: если человек хочет купить акции, надо изучить котировки, а не слепо доверять финансовому консультанту. Если покупка жилья – не способ сохранения средств, а вынужденная необходимость в случае, например, прибавления в семье, нужно отнестись к выбору с двойной ответственностью.
При выборе жилья нужно тщательно изучить застройщика и держать в уме простую истину – «бесплатный сыр только в мышеловке». Также можно обратиться к агентствам недвижимости, но предварительно узнать у застройщика, с кем из них работает компания. После получения предложений от агента будет не лишним самостоятельно позвонить в отдел продаж строительной компании и удостовериться, что такая квартира существует. И, конечно, быть внимательным к документам, которые дают на подпись. Заранее узнать, какие пункты и гарантии должен содержать документ и как должен выглядеть».
Комментирует генеральный директор «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков: «Вложение средств в недвижимость в целях инвестиций или для дальнейшего собственного проживания было и остается наиболее понятным способом сохранить сбережения. Сейчас наблюдаем всплеск покупательской активности, которая обусловлена экономической ситуацией как в России, так и в мире.
Как долго продлится этот период, сказать сложно. При покупке квартиры при условии 100% оплаты в готовой новостройке или на вторичном рынке риски минимальные. Если недвижимость покупается на первичном рынке в ипотеку или рассрочку от застройщика, необходимо взвесить риски, просчитать целесообразность покупки и в идеале иметь «подушку безопасности» в размере 2-3-х месячных ипотечных платежей.
То же самое со сделками на вторичном рынке, т.к. ипотека при любой экономической ситуации – долгосрочное финансовое обязательство, к которому необходимо отнестись серьёзно, особенно если речь идёт о единственном жилье».
Тем, кто планирует приобрести недвижимость и сдать, советуют обратить внимание на апартаменты. Такие помещения дешевле жилого фонда, но арендная ставка в них практически не отличается от традиционного жилья. Однако апартаменты не подойдут для покупки в качестве первого и единственного жилья из-за юридических аспектов.
- Без балкона не берут: эксперты рассказали, как коронавирус поменял отношение людей к жилью
- Продаем дороже на 30% за счет растений: как и зачем облагораживать дачу
- Покупать, продавать или подождать? Риелтор из Архангельска — про рынок недвижимости в эпоху пандемии
- «Посылали два запроса, отказали без вопросов»: как кризис повлиял на рынок ипотеки в России
- Выбраться из четырех стен: что будет с загородной недвижимостью после пандемии коронавируса
Экономический кризис 2020: стоит ли покупать квартиру при падении рубля
В целом положение дел на рынке для покупателей первичной недвижимости сводится к следующему — цены либо продолжат медленно расти, либо зафиксируются или незначительно снизятся. Ощутимое падение стоимости квартир (на 10–15%) очень маловероятно.
Откладывать покупку жилья и ждать снижения цен в подобных условиях рискованно. Подорожание можно «отбить», взяв квартиру по льготной ипотеке под низкие 6,5% годовых уже сейчас но здесь важно грамотно оценить свою готовность к выплате кредита.
В будущем сохранению (если не увеличению) спроса на жилье будут способствовать меры господдержки. Речь идет, например, о материнском капитале — с этого года деньги выплачивают не только за второго и третьего ребенка, но и за первенца. Первый ребенок принесет семье больше 400 тысяч рублей, а второй и третий ребенок — по 600 тысяч. Маткапитал часто используют для оплаты за новую квартиру — или в качестве первого взноса за ипотеку. Сделать это довольно просто. Для начала нужно получить сертификат на выдачу денег — он оформляется даже через Сеть. После этого нужно выбрать квартиру, заключить сделку купли-продажи жилья, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Потом владельцу сертификата придется обратиться в Пенсионный фонд с заявлением о покупке жилья. Дальше в договоре с продавцом обязательно прописывается пункт о приобретении квартиры с помощью материнского капитала. Единственное условие — ребенок, на которого выдавали сертификат, обязательно должен иметь долю в этой квартире. Да и сама квартира должно соответствовать условиям, которые прописаны в законе. Купить любую квартиру с помощью материнского капитала нельзя. Жилье должно быть в относительно новом доме, ни в коем случае не ветхом или аварийном. Как отмечает Ильдар Хусаинов, подобные меры поддерживают спрос на рынке жилья. Также следует отметить роль снижения налоговой нагрузки на бизнес во время коронакризиса. Однако долгосрочные прогнозы сейчас давать рано.
«Очень много разных факторов. Например, последняя масштабная инициатива властей –введение эксроу-счетов –уменьшила рентабельность строительного бизнеса. Некоторые строительные компании просто не справятся с нововведением, уйдут с рынка. Какой эффект это возымеет, пока трудно говорить», — полагает он.
Несмотря на все недавние события, которые кардинально изменили условия на рынке, недвижимость «не успела» сильно просесть по стоимости. Это в первую очередь связано с тем, что цены на жильё традиционно более инертные и должно пройти какое-то время, чтобы стали видны изменения. Скорее всего, более-менее реальную картину мы сможем увидеть примерно к концу этого года – и тогда уже можно будет делать окончательные выводы.
Но уже сегодня есть большие предпосылки к тому, что цены, вероятнее всего, просядут. Поэтому, сегодня покупка жилья это плохой вариант для инвесторов, которые стремятся рассчитывать сделки на длительные сроки, ведь ориентировочно к концу зимы или началу весны 2021 года эту же недвижимость, скорее всего, можно будет купить дешевле.
Для тех же, кто предпочитает «короткое инвестирование», игру на рынке, – покупку и быструю перепродажу недвижимости, сейчас более выгодное время, так как всегда можно найти вариант, когда продавец готов дать приличный дисконт ещё по телефону.
После завершения режима самоизоляции на рынке недвижимости действительно наблюдался определённый всплеск, но его оценка у разных экспертов достаточно сильно отличается. Впрочем, если смотреть на ситуацию комплексно, то предпосылок для развития инвестиционного климата всё равно не видно.
Работать с жилой недвижимостью сейчас становится всё сложнее, так как пик роста строительства уже пройден. Коммерческая недвижимость – это удел профессионалов, так как грамотная работа в этой сфере достаточно сложная. Впрочем, нынешняя ситуация позволяет найти предложения по цене ниже средней от тех, кто пострадал от пандемии и решил «обналичить» имеющуюся недвижимость.
Сложно представить, что должно произойти, чтобы не получить доход от недвижимости в рублёвом эквиваленте. Новейшая история помнит только два небольших периода, когда цены на недвижимость в рублях относительно устойчиво снижались – это было в 2009 и 2015/2016 годах. Размер дохода и срок возврата инвестиций зависят от многих нюансов, но общее правило «выше риски – больше прибыль» действует всегда.
Несмотря на значительные перемены в экономике, которые обусловлены короновирусом и снижением ставки ЦБ, недвижимость остаётся наиболее надёжным вложением средств. Сейчас рынок первичной недвижимости Москвы и Подмосковья восстанавливается после вынужденной паузы на время самоизоляции. Так как в этот период успел сформироваться отложенный спрос, то наблюдаем всплески продаж, которые приводят к росту цен. Если удачно вложиться в новостройку на этапе котлована, то в итоге можно получить порядка 30% прибыли.
Заработать можно даже при отсутствии необходимой суммы на покупку жилья – воспользовавшись новой правительственной программой ипотеки с льготной ставкой 6,5%. Правда, неизвестно, сколько эта программа ещё будет действовать.
Если есть возможность приобрести недвижимость на первых этажах, которую планируете сдавать в аренду, то в свете последних событий надо более внимательно смотреть на то, чем планируют заниматься арендаторы, плюс, соответствовать необходимым санитарным требованиям.
Сегодняшняя ситуация прямо создана для инвестиций в недвижимость, так как кроме других факторов, добавляется ещё и возможность привлекать ипотечные средства под рекордно низкие проценты. Если даже сравнительно частое предложение со ставкой 5,9% уже является интересным, то что говорить о вариантах в 3% годовых, и это на весь срок действия кредита.
Возможно удаленное взаимодействие без персонального контакта через риэлтора: для этого потребуется на него оформить нотариальную доверенность, остальное сделают наши специалисты.
Встречи и вашего личного участия потребуют лишь перевод/получение задатка, а также конечная регистрация продажи/покупки некоторых квартир. Но не волнуйтесь, оформление сделки проводится с удвоенной безопасностью в изолированных и проветриваемых помещениях. Менеджер банка, наш риэлтор и второй участник купли/продажи будут находиться от вас на расстоянии двух метров.
Стоит ли сейчас покупать квартиру или еще подождать? Мнения экспертов
- Если вы уже в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, доводите ее до конца.
«Каждая сделка с недвижимостью – индивидуальна, – отмечает брокер по недвижимости Павел Чистяков. – Если покупатель уже вышел на рынок, чтобы решить свой жилищный вопрос (возможно, переезд или расширение в связи с рождением ребенка), получил одобрение по ипотечному кредиту, то следует это сделать сейчас, т.к. есть выбор среди жилой недвижимости и ставки по ипотеки в крупных банках еще сохраняются на прежнем уровне. Для тех, кто думал подешевле купить и подороже продать, сейчас не самое подходящее время, поскольку ценник на жилье еще остается на умеренно высоком уровне».
Для начала здраво оцените свои финансовые возможности для покупки квартиры.
Есть готовая сумма на покупку квартиры. Одно дело, если у вас есть отложенная на квартиру сумма – здесь, как говорится, нет никаких препятствий к покупке. Выбирайте подходящий район, метраж и т.д. Ситуацию, конечно, осложняет карантин, однако если речь о новостройке, то возможно бронирование и покупка квартиры онлайн. Если симпатичен вариант во вторичном фонде, то включайте все ваше обаяние и договаривайтесь с продавцом повременить либо заключайте предварительный договор или договор задатка, прописав там пункты относительно того, что дальше будет с предоплатой, если квартира потенциального покупателя не устроит.
Собираетесь воспользоваться ипотекой. Здесь есть как хорошие, так и плохие новости. С одной стороны, обращение в банки с заявлением об одобрении ипотеки можно сделать онлайн. С другой, нужно трезво оценивать свои финансовые возможности. Насколько вы уверены, что не потеряете работу, не попадете в условиях кризиса под сокращение? Конечно, есть такая возможность, как ипотечные каникулы. Однако, насколько вы уверены в том, что через полгода сможете возобновить выплаты в нужном объеме? Если свои финансовые возможности оцениваете положительно, но тогда затягивать с ипотекой не стоит. «Ставку подняли не все банки, будет ли она расти дальше, зависит от поведения ЦБ РФ. Пока ставки в комфортных пределах 8-10%, если уверенность в завтрашнем дне есть, то брать стоит», – рекомендует директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой» Алексей Шаклеин.
Отвечая на вопрос о возможном смягчении банками условий в обозримой перспективе, эксперт выразил уверенность, что поблажек от кредитных организаций ждать не стоит.
«Этот тренд в текущей ситуации достаточно устойчивый. Понятно, что перспектива не столько связана с тем, что делают банки, сколько с общеэкономической ситуацией и платежеспособным спросом. Ипотека — это лишь часть. То есть, чем ниже была ставка, тем больше совершалось сделок, но это происходило в условиях достаточно стабильных доходов населения. А сейчас доходы людей существенно снижаются и продолжают снижаться», — отмечает эксперт.
Несмотря на сокращение доходов россиян, ожидать сильного снижения цен на жилую недвижимость не стоит, считает Константин Апрелев.
«Ситуация не приведет к резкому падению цен, но приведет однозначно к существенному сокращению количества сделок. Спрос сегодня на рынке поддерживается за счет двух типов сделок. Это люди, которые накопили рублевые средства и которым ипотека не нужна, но они хотят сохранить свои рублевые средства, понимая, что они снизились в цене. И вторая категория — это люди, которым все равно, сколько стоит недвижимость, они осуществляют обменные операции. Эти две категории будут присутствовать на рынке», — рассказал эксперт.
Это зависит от целей и способа приобретения недвижимости. В случае, если квартира берется для себя с использованием накопленных средств без привлечения ипотеки или кредита, Константин Апрелев советует не отказываться от покупки. В то же время, если потянуть сделку без кредита невозможно, лучше выбрать выжидательную позицию.
«Если вам нужно брать кредит и вы не понимаете для себя, что будет дальше, я бы не рекомендовал сегодня рисковать. Я бы рекомендовал продолжать арендовать жилье, потому что чисто экономически это в два-три раза дешевле, чем ипотека», — поясняет Апрелев.
В свою очередь президент РГР Арсен Унанян рекомендует обратить внимание на комфортное жилье.
«Сегодня в приоритете те проекты, которые направлены на развитие семьи. Есть программа «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Вот доступного мы понастроили по всей стране. А вот комфортного достаточно мало. Поэтому если покупать, я бы порекомендовал лучше переплатить и купить комфортное. Оно однозначно будет в цене в ближайшие 10-15 лет. А вот что касается доступного — не факт. Многие застройщики это понимают и пытаются свои проекты переориентировать на создание дополнительного комфорта», — говорит эксперт.
Продавать или подождать? Стоит ли сейчас совершать сделки с недвижимостью
Ухудшение экономической ситуации на фоне коронавирусной эпидемии вынудило многих арендаторов в Москве просить у собственников скидку. Этот тренд хорошо просматривается по крупным пабликам в соцсетях, посвященным аренде жилой недвижимости.
По оценкам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, цены на аренду будут падать.
«В целом спрос снижается, несмотря даже на то, что некоторые люди решили отказаться от покупки квартир сейчас. Сезонный тренд, весенний, тоже понижающий. С мой точки зрения, до осени однозначно сохранится тренд снижения цен на аренду и ставка аренды будет снижаться», — говорит Апрелев.
При этом эксперт исключает возможность резкого изменения цен и возникновения лавинообразного тренда.
«Это будет разумная психологическая коррекция, потому что и рынок продажи, и рынок аренды — это консервативные рынки непрофессиональных участников. Не может произойти изменения этого рынка, как рынка акций, например, в одночасье», — уверен Апрелев.
Схожую тенденцию отмечает Арсен Унанян в регионах России.
«Аренда показывает сегодня определенное снижение, но я полагаю, это не долгосрочная перспектива. Через какое-то время люди все-таки вернутся со своими деньгами на рынок недвижимости. Если это не случится, и государство не начнет поддерживать строительную отрасль, тогда страну ждет длительный коллапс, потому что стройка — это не квадратные метры, а все-таки рабочие места, магазины, садики, иная инфраструктура. Поэтому должно и население этот вопрос поднимать, и само государство», — резюмирует эксперт.
Марина Толстик, председатель совета директоров компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:
— Во время карантина заметно сократилось предложение: так, только за апрель число лотов на вторичном рынке Москвы упало на 30%. Это обусловлено и боязнью участников сделок заразиться, и сложностями с проведением показов, и общей нервозной обстановкой. Поэтому сейчас многие предложения находятся в замороженном состоянии и, скорее всего, будут выставлены в продажу по завершении карантинных мер.
Мы фиксируем накопление отложенного спроса во время изоляции: когда эти меры будут сняты, покупатели одномоментно начнут решать свои жилищные вопросы, а продавцы вернут лоты в продажу, то есть на рынке вторичной недвижимости возникнет заметное оживление.
Покупать или нет квартиру — это решение, которое принимается индивидуально в каждой ситуации. Но после завершения изоляции лотов на рынке определенно будет больше, а значит, появится возможность выбора, проведения более сложных альтернативных сделок. Важно понимать, что альтернатив сейчас большинство, в некоторые месяцы — до 70%. Поэтому увеличение объемов предложения дает больше возможностей и продавцам, и покупателям.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Ждать, на мой взгляд, не стоит, так как к осени усилится спрос на новую ипотечную программу со ставкой 6,5% годовых (а некоторые банки уже предлагают 5,9%), ведь программа рассчитана до ноября 2020 года. За прошедшее время банки уже выдали почти 82 тыс. кредитов по этой программе. Также не будем забывать о том, что и сейчас, несмотря на пандемию, застройщики повышают цены — некоторые делают это ежемесячно. За апрель средняя цена метра в новостройках Москвы выросла на 3%. Даже те, кто отказался от повышения цен летом, осенью это сделают непременно, так как издержки компаний растут, в том числе и в связи с вынужденным простоем строек и офисов продаж. Так что именно сейчас можно увеличить выгоду, приобретая квартиру с помощью новой ипотечной программы по текущим ценам.
Алексей Балакин, директор по развитию департамента городской недвижимости Point Estate:
— Если приобретать недвижимость сейчас, то есть шанс воспользоваться льготной ставкой по ипотеке (для Москвы — в бюджете до 8 млн руб.) и купить квартиру в новостройке. Можно найти варианты и дороже, однако на сумму сверх установленного лимита льготы не распространяются. Сейчас на рынке есть немало интересных строящихся жилых комплексов от известных девелоперов, поэтому брать жилье на первичном рынке выгодно. Многие застройщики уже дают скидки, в премиальном сегменте неофициально иногда достигающие 15%, но после снятия ограничений из-за вируса они сойдут на нет, а цены вряд ли будут заметно ниже. На вторичке тоже можно покупать квартиру сейчас, однако если подождать несколько месяцев, можно найти более выгодные предложения или договориться с собственниками о скидках.
Ажиотаж не спадает: что творится на рынке жилья и стоит ли его покупать сейчас
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Согласно нашим наблюдениям, по итогам мая количество сделок на вторичном рынке жилья Старой Москвы снизилось в четыре раза по отношению к марту (обычный рабочий период), число вносимых авансов — в восемь раз. Количество звонков, поступающих в компанию по вопросам купли-продажи вторичного жилья, за это время сократилось в пять раз. На данный момент каждый третий участник рынка недвижимости строго соблюдает режим самоизоляции и не готов полноценно заниматься решением жилищных вопросов. А так как обычно для заключения сделки на вторичке необходимо участие как минимум трех человек — продавца, покупателя и риелтора, — то сейчас почти в каждом таком треугольнике недостает одной из сторон, из-за чего сделка (а иногда и цепочка альтернативных сделок) состояться не может.
Главной движущей силой вторичного рынка сейчас являются покупатели из возрастной группы 25–40 лет — в большинстве своем они не боятся ходить на просмотры квартир, общаться с продавцами, вместе подписывать договоры. Более того, некоторые из них считают, что риски, связанные с пандемией, сильно преувеличены. В то же время представители старшего поколения, в особенности люди старше 60 лет, обычно стараются соблюдать самоизоляцию и на время откладывают решение жилищного вопроса. В результате доля молодых покупателей на вторичке в феврале равнялась 55%, а в мае возросла до 80%.
В целом мы предполагаем, что даже после окончания режима всеобщей самоизоляции рынок недвижимости столицы с трудом будет возвращаться к нормальному функционированию. Платежеспособность большей части населения (в том числе потенциальных покупателей квартир) заметно ухудшится, многие граждане будут откладывать приобретение квартиры, даже если раньше планировали это сделать. Поэтому, согласно нашим прогнозам, как летом, так и осенью спрос во вторичном сегменте Старой Москвы будет находиться на пониженном уровне. Согласно данным аналитического центра «Инком-Недвижимости», средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости Старой Москвы составляется сейчас 227,7 тыс. руб., это весьма высокий результат. Однако не стоит ориентироваться на эту цифру: в условиях сильного затормаживания рынка рост среднего ценового показателя происходит не из-за активности покупателей, а во многом из-за снятия с продажи объектов, в том числе самых бюджетных.
34066
29114
Фото 38993
24255
11378
Фото 9144
Фото 8210
Директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов еще весной этого года предрекал, что экономический кризис в России перезагрузит рынок недвижимости в стране. Эксперт говорил о серьезном снижении стоимости жилья. Этот прогноз сбылся. За время коронакризиса стоимость жилья по стране снизилась в среднем на 5–7 процентов, а в ряде случаев цена упала почти на 20 процентов. Для многих риелторов данные процессы привели к убыткам. Однако для покупателей это скорее плюс, чем минус. По мнению Хусаинова, при наличии средств квартиру лучше всего брать сейчас, пока цены вновь не начали расти.
«На фоне снижения спроса застройщики и собственники квартир на вторичном рынке вынуждены корректировать цены. Однако период низких цен вряд ли будет затяжным. Восстановление спроса на жилую недвижимость традиционно станет спусковым механизмом для дальнейшего роста цен», – полагает эксперт.
Другое дело, что покупательская возможность у людей – даже состоятельных – серьезно снизилась. Собственно говоря, это и стало главной причиной падения цен. Конечно, совсем уже плачевной ситуацию назвать нельзя. В конце концов, во время кризиса власти приняли серьезные меры, чтобы помочь гражданам и бизнесу. Во время эпидемии всем нуждающимся выплачивали деньги, оказывали поддержку многодетным и бедным семьям. Кроме того, региональные правительства стали оказывать усиленную поддержку предпринимателям. Однако проседание есть, и довольно заметное. Как отметил председатель совета Альянса строителей Приморья Сергей Федоренко, людям пока просто не на что покупать квартиры. Для того чтобы хоть что-нибудь продать, риелторы сбрасывают цены до минимума.
Однако маховик начнет раскручиваться в обратную сторону уже этой осенью. В ближайшие месяцы стоимость квартир будет только расти. Причин тому две: инфляция и увеличивающийся с преодолением кризиса спрос.
На Дальнем Востоке ситуацию подстегнет и программа 2-процентной дальневосточной ипотеки. Пока от нее было больше проблем, чем пользы: программа вызвала ажиотажный спрос на жилье, а строить больше не стали. Из-за этого цены на недвижимость в ДФО (и так высокие) поползли вверх. Исправление ситуации начнется только в следующем году.
«Я думаю, в следующем году цены на недвижимость расти не будут, установится плато. В этом году в том же Приморье застройщики получили землю, необходимую для застройки. Число новых домов увеличится, цены начнут стабилизироваться. Я допускаю, что даже может произойти падение стоимости одного квадратного метра. Хотя бы потому, что предложение будет увеличиваться, а рост спроса будет не таким интенсивным. Все-таки людям нужно время оправиться от кризиса», – отметил Сергей Федоренко.
Эксперт добавил, что инфляция, спрос и проблемы застройщиков уравновесят друг друга. Поэтому он рекомендует начать покупать квартиры не сейчас, а подождать хотя бы до января 2021 года.
Впрочем, с такой позицией согласны не все. Кандидат экономических наук Наталия Рогожина отмечает: все факторы, о которых говорят эксперты, конечно, нужно учитывать. Но прежде всего нужно смотреть на свою отдельную ситуацию.
«Если есть необходимость в ипотеке и есть финансовая возможность внести первый взнос, то этот вопрос надо решать сейчас, не откладывая на потом. Да, в будущем может снизиться процентная ставка. Но может подорожать само жилье. Проблемы нужно решать по мере их поступления. Ожидания, как правило, затягиваются и могут не привести к ожидаемому результату», – рассказала она редакции «ФедералПресс».
Как добавила Рогожина, окончательно ситуация с ценами на жилье прояснится лишь через несколько месяцев. Тогда проявится эффект от ряда мер, принятых для поддержки рынка первички – например, льготные кредиты для застройщиков. Эти шаги должны стабилизировать ситуацию на рынке.
Риелторы рассказали, стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру
В будущем сохранению (если не увеличению) спроса на жилье будут способствовать меры господдержки. Речь идет, например, о материнском капитале – с этого года деньги выплачивают не только за второго и третьего ребенка, но и за первенца. Первый ребенок принесет семье больше 400 тысяч рублей, а второй и третий – по 600 тысяч. Маткапитал часто используют для оплаты новой квартиры – или в качестве первого взноса за ипотеку.
Сделать это довольно просто. Для начала нужно получить сертификат на выдачу денег – он оформляется даже через Сеть. После этого нужно выбрать квартиру, заключить сделку купли-продажи жилья, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Потом владельцу сертификата придется обратиться в Пенсионный фонд с заявлением о покупке жилья. Дальше в договоре с продавцом обязательно прописывается пункт о приобретении квартиры с помощью материнского капитала.
Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?
Эксперты и представители отрасли в последние месяцы говорили об этом с плохо скрываемым страхом – если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого. Конечно, строительство – процесс небыстрый, а россияне скупили, по большей части, жилье на этапе строительства (и часто – на очень ранних этапах).
Однако в дальнейшем на рынок и цены будет влиять не только доступная ипотека, но и комбинация других факторов:
- возможные скачки валютных курсов. Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
- падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).
Снижение доходов населения может обрушить спрос на недвижимость, но есть и еще один фактор – ипотеку оформляли те, кому она в действительности была не по карману. И теперь, когда такие заемщики используют все возможные ипотечные каникулы, высок риск их дефолта – залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам. В итоге – больше предложение и меньше спрос – и ниже цены.
- переход на удаленный формат работы. Практически все, кто работал удаленно в первую волну пандемии, отозвались об этом опыте не очень позитивно, но часто иного выхода просто нет. В Москве 30% сотрудников уже перевели на удаленную работу – и в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса;
- вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен.
Другими словами, никакой определенности на ближайший год нет и не может быть: если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены.
Буквально на днях президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки под 6,5% годовых как минимум до середины 2021 года. О том, что ее продлят, было понятно еще раньше – об этом говорили в правительстве (хотя всего месяц назад там утверждали обратное – программа выполнила свою задачу и ее сворачивают). Какой-то конкретики не прозвучало, хотя уже с 1 ноября существующая программа прекращает действие. Будет ли она продолжена в этом же формате, и с какой даты – неизвестно.
Участники рынка оценивают подорожание жилья по итогам 2020 года в 12-15%, причем по самым интересным проектам цена могла вырасти и на 20%, и больше. Даже в октябре цены на недвижимость продолжают расти – по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость квадратного метра в городах с населением более миллиона человек составила 80,4 тысяч рублей – это на 3% больше, чем в сентябре. В регионах цены тоже растут. Естественно, основная причина – доступная ипотека и пандемия.
Больше всего «вымываются» с рынка самые доступные предложения – россияне часто рассматривают такую недвижимость как один из вариантов инвестиций. Соответственно, такие варианты становятся уже не такими доступными – а рост цен на них частично нивелирует низкую процентную ставку по ипотеке.
Что касается 2021 года, Константин Ордов из Финансового университета при правительстве РФ считает, что цены на недвижимость будут и дальше расти быстрее, чем инфляция. Всему причиной – дефицит предложений на первичном рынке, когда из-за вынужденного простоя девелоперы сокращают предложение, а спрос растет из-за действующей государственной программы. Правда, ажиотаж может несколько «охладить» вторая волна коронавируса – если власти снова введут карантинные ограничения, доходы населения могут сократиться, что снизит спрос.
Конечно, в такой ситуации власти скорее предпочтут рост цен на жилье, чем падение доходов. Тем более, что от растущих цен выигрывают девелоперы.
На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2020 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.
Дело в том, что все более-менее интересные варианты в новостройках уже раскуплены – это можно было сделать еще с апреля. И даже если девелоперы рисковали и начинали новые проекты (что не так просто сделать по закону – есть эскроу-счета и другие ограничения), то и в них самые ходовые варианты жилья уже раскуплены. Более того, цены уже выросли на 10-12% относительно того, что было до старта госпрограммы – то есть, рост цен нивелировал какую-то часть выгоды от низкой ставки.
Поэтому, хоть программа продолжает действовать, покупка квартиры в ипотеку сейчас может быть не самым выгодным вариантом.
И это не означает, что жилье сейчас покупать нельзя – если квартира будет нужна в скором времени (ведь пока еще выгоднее покупать на этапе строительства), есть деньги или материнский капитал на первый взнос, а банк готов выдать кредит, то и откладывать нет смысла. Ведь как себя поведет рубль, рынок недвижимости и вообще вся экономика – сейчас сказать очень сложно.
Более того, расчеты аналитиков показали, что сейчас льготная ипотека на 20 лет может быть даже дешевле аренды такой же квартиры (если сравнивать ежемесячные платежи), при этом после выплаты ипотеки у заемщика остается квартира в собственности.
Хотя, если квартира – это способ сохранить или приумножить сбережения, то все не так очевидно. С учетом процентов, срока ожидания завершения строительства, обязательного НДФЛ при продаже квартиры в первые 5 лет и налога на недвижимость заработать на таком вложении едва ли удастся, и тот же ИИС с налоговым вычетом даст куда более высокую доходность.
Но если цены на первичном рынке кажутся заоблачными, можно посмотреть и на «вторичку». Конечно, в этом сегменте квартиры тоже подорожали (так всегда бывает – цены меняются синхронно), а ипотеку придется брать уже на более рыночных условиях.
Однако у вторичного жилья есть одно важное преимущество – если найти действительно недорогой вариант (пусть и требующий небольших вложений), то покупатель больше выгадает на ипотеке. Так, если купить дорогую квартиру под низкую ставку по госпрограмме, рефинансировать ее уже будет некуда (ставки вряд ли опустятся ниже 6% годовых), а сумму кредита уменьшить уже не удастся. А если выбирать изначально недорогую квартиру, пусть и под более высокий процент, в будущем ее можно будет рефинансировать на более низкую ставку.
К тому же, с продавцом вторичного жилья куда проще договориться, чем застройщиком – он точно не ждет толп клиентов и, скорее всего, готов немного уступить по цене.
Если же покупка не срочная, то можно понадеяться на еще один вариант. Как мы писали выше, сейчас банки активно наращивают ипотечное кредитование, причем многие, кто оформляют ипотеку, в будущем столкнутся с проблемами и не смогут ее выплачивать. Тогда их квартиры попадут на продажу – продавать будет или сам заемщик (в надежде погасить долг), или уже банк выставит на торги залоговое жилье. Оба варианта неплохие – скорее всего, цена будет ненамного выше, чем она была при покупке (или даже ниже), а из-за срочности продавец будет готов уступить.
Правда, ждать этого придется достаточно долго – заемщики могут использовать кредитные каникулы, что растянет срок минимум на полгода, когда банк не может обратить взыскание на квартиру.
Когда в 2020 году лучше покупать или продавать квартиру?
После объявления пандемии во всем мире и режима повышенной готовности в России уже в апреле наметился спад на рынке недвижимости в связи со снижением покупательского спроса на жилые и коммерческие помещения. Многие эксперты на таком фоне давали прогнозы на снижение цен на рынке жилья на 10-20 %, правда, не во всех регионах — в более стабильных центральных и северных прогнозировалось не столь существенное падение.
Эксперты дают прогнозы о том, что в связи с падением курса рубля и вероятностью повышения ключевой ставки можно ожидать роста на рынке недвижимости в конце 2020 года. Прежде всего, вырастут цены на московскую недвижимость. При значительном росте ключевой ставки рост цен в Москве и МО может составить 20 %.
В этом случае вырастут проценты по ипотечным займам, что приведет к увеличению стоимости ипотечного жилья. Из-за увеличения себестоимости строительства вырастут цены и на жилье в новостройках.
- Микрозайм
- Потребительский кредит
- Кредитные карты
- Кредит для бизнеса
- Ипотека
- Вклады
- Автокредит
- Товарные кредиты
- Кредит Webmoney
— Люди сегодня быстрее начали принимать решение о покупке. Если раньше от бронирования квартиры до сделки могло пройти несколько недель, то сейчас — буквально один-два дня. И изменение ипотечной ставки — одна из причин. Повышение ее даже на 1-2 пункта в долгосрочном периоде ведет к ощутимым затратам для бюджета. Вот и получается, что сейчас — самое время приобретать строящееся жилье в кредит. Благоволят к тому и предложения. Сегодня хорошую двушку в городской новостройке в развитом микрорайоне можно купить от 2,6 млн рублей. Это с учетом готового ремонта под ключ и дизайнерских подъездов.
Еще один аргумент в пользу того, что квартиру нужно покупать сейчас, — возможность зафиксировать ставку по жилищному кредиту на низком уровне на несколько лет вперед. В том случае, если вдруг в будущем ипотека начнет дешеветь, то клиент может просто перекредитоваться, отмечает Артем Минаев.