Квартиру купить с обременением

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартиру купить с обременением». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Часто можно встретить квартиры с ипотечным обременением. Это не значит, что это квартира в заложниках у банка: это частая практика из-за того, что на квартиры берут ипотеку. Главное: проверить нет ли задолжности продавца перед банком. Попросите продавца показать вам выписку из банка — в ней указываются все задолженности и пени продавца.Как происходит покупка: вы с продавцом идет в банк и оформляете ипотеку на себя. Выплачиваете продавцу сумму ипотеки и если есть штрафы их тоже. Это оформляется в предварительном договоре купли-продажи. После продавец получает закладную на квартиру и вместе с ней вы идете в Росреестр и регистрируете передачу прав собственности и убираете информацию об обременении квартиры. В конце, передаете оставшуюся сумму денег продавцу и становитесь новым собственником.

Покупка квартиры с обременением — какие могут быть проблемы

Вы договорились с продавцом о покупке квартиры. Покупаете ее, оформляете все документы и въезжаете. Вы приходите на следующий день, а вас встречает семья с двумя детьми и говорят, что они снимают квартиру. Неловко вышло.Чтобы проверить нет ли в вашей будущей квартире арендаторов — посмотрите выписку из ЕГРН. Если договор аренды заключен больше чем на год — там будет отметка об аренде квартиры. Если договор заключен меньше чем на год — отметки не будет.Если вы все-таки встретились с арендаторами у вас есть два выхода: купить квартиру вместе с арендаторами и дождаться окончания договора найма или досрочно расторгнуть договор найма.Важно: покупка квартиры и передача прав собственности автоматически не отменяет договор найма квартиры.Если вы хотите досрочно расторгнуть договор найма — нужна будет расписка от арендатора. После этого, вы можете спокойной въезжать в квартиру и не опасаться, что там еще кто-то живет.

Этот способ самый сложный при покупке квартиры: часто договор ренты не вносится в базу Росреестра рентодателем квартиры. Если вам повезло и в выписке указано обременение в виде ренты — уточните про договор ренты у собственника. Также уточните жив ли рентодатель и возможно ли переоформить договор. Часто, рентодателем выступает пожилой человек, в договоре с которым прописывается пожизненное проживание в квартире. Чтобы права от рентодателя перешли к вам — нужно переоформить договор ренты с нотариально заверенного согласия рентодателя.

Проверка квартиры при покупке
Проверка земельного участка
Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
Проверка электронного документа
Проверка готовности заказа

Перепланировка жилого помещения
Имущественный вычет — образец декларации
Снять квартиру с домашними животными
Затопили соседи: пошаговая инструкция

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

Действие	Риски
Оплата долга деньгами покупателя	Факт передачи денег будет подтверждать только один из документов: предварительный договор (задаток); договор аванса.
	Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
	Могут возникнуть сложности в снятии обременения
	Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
	Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателя	Неоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
Задаток	Банк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

Покупка квартиры с обременением

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

паспорта продавца и покупателя;
правоустанавливающие документы на квартиру;
выписка из ЕГРН;
технический паспорт;
выписка из домовой книги;
справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
разрешение банка-залогодержателя на продажу;
согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

решение банка о выдаче кредита покупателю;
справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Как купить квартиру с обременением без риска?

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Для начала предлагаем вам разобраться с самим термином. Итак, обременением называют ограничение прав собственника недвижимости — дома, квартиры, земельного участка или коммерческих объектов.

Согласно статье № 209 Гражданского Кодекса РФ, право собственности предоставляет собственнику возможность распоряжаться объектом по своему усмотрению — продавать, дарить, сдавать в аренду. Наличие обременения в данном случае выступает ограничителем на определенные действия. То есть собственник может проживать в квартире и даже сдавать ее третьим лицам в аренду, но вот продать, подарить или же завещать кому-либо объект права не имеет.

Закон № 122 «О государственной регистрации» гласит о том, что обременение — это особое условие, стесняющее собственника недвижимости и порождающее права на имущество для третьих лиц. В качестве примера здесь можно привести покупку квартиры в ипотеку, когда банк выступает в роли залогодержателя. Для того, чтобы продать или подарить такую квартиру, потребуется соглашение кредитора.

Кроме ситуаций с ипотекой, обременение может накладываться в случае судебных решений. Ниже детально рассмотрим какие бывают обременения на квартиру.

Покупка квартиры с обременением — это нормальная, хоть и не такая частая практика. Стоимость таких объектов недвижимости, как правило, ниже рыночной. Однако, определенные риски присутствуют и, прежде чем решиться на покупку квартиры под обременением, обязательно нужно все тщательно взвесить.

О своем законном праве на недвижимость могут заявить временно отсутствующие жильцы (служба в армии, лечение);
Возможно наступление ответственности перед финансовыми организациями, если продавец по договору не обязуется погасить долг за счет продажи квартиры;
Могут возникнуть непредвиденные расходы. Например, на оплату коммунальных долгов, неустойки перед арендаторами;
Расторжение договора и возврат квартиры предыдущему собственнику.

В этом вопросе очень важно изучить то, какие бывают обременения на квартиру, тщательно их проверить и принять для себя решение. Исключить возможность мошенничества можно, обратившись к специалистам по продаже недвижимости, которые изучат вашу ситуацию, проверят все документы и помогут сделать правильный выбор.

Чаще всего квартиры с обременением покупают, если продавец не может выплатить ипотечный кредит и продает ее вместе с долгом. Точно также обстоят дела и с рассрочкой — квартира находится в залоге у продавца, пока не будет выплачена вся сумма. Можно рассматривать покупку квартиры с живущими в ней арендаторами. Особенно это актуально для Сочи, где многие покупают квартиру под сдачу. В этом случае квартиросъемщиков даже искать не придется.

Повторимся — юридическая проверка чистоты приобретаемой недвижимости очень важна! Поэтому перед покупкой очень важно узнать — не находится ли квартира под арестом и не наложен ли запрет на регистрационные действия. Сделать это можно следующим образом:

Проверка через Росреестр. Здесь регистрируются все обременения, рента — в том числе. Получить выписку можно даже в онлайн-режиме или в МФЦ;
Получить выписку из ЕГРН о зарегистрированных в квартире жильцах. Для большей уверенности и спокойствия можно дополнительно обратиться в ФМС;
Сайт судебных приставов предоставляет информацию не об объекте недвижности, но о его владельце. Важно знать ФИО и дату рождения собственника. Если при проверке выясняется, что собственник относится к числу должников, то стоит задуматься о целесообразности покупки квартиры;
В районной администрации или в архитектурном бюро — о том, что дом, в котором находится квартира, не признан аварийным.

Что касается ограничений, наложенных ввиду того, что квартира сдается в аренду, то здесь все обстоит сложнее. Собственник может утаить от вас этот факт. Чтобы проверить, можно расспросить соседей или же приехать с незапланированной проверкой.

Иногда возникают ситуации, когда собственник решает сам наложить обременение на квартиру или же любой другой объект недвижимости. Обычно это делается для того, чтобы обезопасить себя от неправомерных действий третьих лиц. Например, арендодатель может наложить ограничения, если боится действий мошеннического характера со стороны квартиросъемщиков.

Самостоятельно наложить обременение на квартиру можно. Для этого собственник жилья должен обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, подтверждающие факт необходимости в ограничении регистрационных действий.

Отметим также, что при обращении собственнику потребуются следующие документы:

Паспорт и его копия;
Свидетельство о праве собственности и его копия;
Кадастровый паспорт и его копия.

В случае, если обременение каким-либо образом затрагивает права третьих лиц, то потребуется их письменное согласие, предварительно зарегистрированное у нотариуса.

К слову, вместо Росреестра можно обратиться и в МФЦ, но в таком случае процесс может занять больше времени.

С тем, что значит квартира с обременением и в результате чего оно возникает, мы с вами разобрались. Теперь предлагаем разобраться с тем, как это самое обременение снять!

Важно понимать, что для снятия обременения, в первую очередь, необходимо устранить саму причину из-за которого и были наложены ограничения на объект недвижимости.

Если обременение наложено в судебном порядке, то оно снимается после завершения разбирательств и признания собственника невиновным. Обременение, связанное с арендой или доверительным управлением, истекает вместе с окончанием срока действия заключенного между сторонами договора.

Что касается обременения с ипотекой, то оно снимается вместе с погашением долга. Однако, здесь стоит помнить о том, что оно не закрывается в автоматическом режиме и для этого нужно соблюсти определенную процедуру:

Подготовить все необходимые документы: паспорт, заявление на снятие ипотечного обременения, копию кредитного договора;
Запрос в банке всех документов, выводящих квартиру из залога;
Подача заявления в Росреестр или МФЦ;
Получение выписки.

Что касается пакета документов, необходимых для снятия обременения в банке, то лучше заблаговременно узнать у сотрудников, что именно он должен в себя включать. Кредитная организация может предъявлять свои требования.

О других обременениях на квартиру следует узнать не у продавца квартиры, а из выписки ЕГРП.
Обязательно получите согласие у банка на покупку данной недвижимости.
Узнайте в банковской организации, какой договор по ипотеке был заключен с продавцом квартиры. Возможно, сделка купли-продажи может быть оформлена после выполнения некоторых условий, выставленных банком. Например, банк может попросить изначального заемщика по ипотеке выплатить 1/2 от всей ее части.
Если сотрудник банка не дает согласие на продажу квартиры, попросите его написать согласие на переоформление кредита.
Чтобы получить согласие на переоформление кредита, стоит показать на бумаге и доказать свою платежеспособность.
Все документы оформляйте в присутствии нотариуса.
При передаче денежных средств берите расписку у продавца.
Перечислять средства лучше на счет банковской организации, если вы оплачиваете ипотеку.
При оформлении сделки купли-продажи обращайте внимание на другие документы. Например, домовую книгу, которая может подтвердить «не выписанных» людей из квартиры.
Стоимость квартиры должна превышать сумму ипотеки. Помните, никто за бесценок не будет продавать недвижимость, то есть даром. Если так случилось, значит, перед вами продавец-мошенник, желающий, чтобы вы выплатили его ипотеку.

Покупая квартиру с обременением, вы должны помнить, что лучше проконсультироваться у специалиста, нежели заключить договор, а потом «локти кусать».

Квартира с обременением – что это значит?

Усложненный случай покупки арестованной квартиры обусловлен тем, что недвижимое имущество нельзя продать и даже просто подарить.

Обычно арест на недвижимость накладывается правоохранительными органами или судебными представителями, снять арест без их ведома невозможно.

Если вы собираетесь приобретать квартиру, находящуюся под арестом, знайте – сделка купли-продажи будет считаться действительной только после того, как арест снимут! По сути, до этого момента такая сделка юридически не зафиксирована и незаконна.

В соответствии с действующими статьями 601 и 604 ГК РФ, рентодатель, заключающий договор и передающий свою квартиру какому-либо лицу, имеет полное право продать свое имущество — даже, если вторая сторона исполняет свои обязательства.

Если вы являетесь покупателем такой собственности, то должны знать, что все договорные обязательства, которые были наложены на предыдущего получателя ренты, автоматически перекладываются на вас.

Попросить у получателя ренты договор, который был заключен между ним и рентодателем. Вы можете сделать его копию и проконсультироваться у юриста в его действии.
Попросить у него документ о смерти рентодателя. Это очень важно! Кстати, такой документ однозначно будет у получателя ренты, ведь квартира переходит в его право собственности, он должен чем-то подтверждать это.
Сделать выписку из ЕГРП и проверить, нет ли каких-либо других обременений на квартиру.
Заключить сделку купли-продажи в присутствии нотариуса.

Если внимательно проверять все документы, то риск возникновения недействительных сделок исчезнет.

При оформлении сделки-продажи квартиры, оформленной в аренду, может не возникнуть вопросов у покупателя. По сути, вы сами можете проверить имущество на наличие обременений, взять выписку из ЕГРП.

Но, заметьте, что там не впишут, сдается ли квартира в аренду кому-либо! Поэтому доверять на слово продавцу квартиры не стоит.

Покупатель должен попытаться проверить самостоятельно, не проживает ли в квартире кто-то посторонний.

Можно поинтересоваться у соседей, жили ли там квартиранты. И только после всех проверок, когда вы будете уверены на 100%, можно заключать договор.

Дело в том, что по закону договор аренды нельзя расторгнуть просто так. Наниматели жилого помещения могут исполнять и дальше свои договорные обязательства — даже, если поменяется собственник жилья.

Пообщаться с квартирантами и осмотреть договор — в нем должна быть прописан срок действия.
Если они не будут против расторжения договора, следует подтвердить это официальной распиской. Вы должны добиться расторжения договора до момента совершения сделки.
Оформить покупку недвижимости у нотариуса.

Если же вы уже приобрели квартиру с нанимателями, которые не желают съезжать, то решите этот вопрос через суд.

Как снять обременение с квартиры

Приобретать квартиру у гражданина, который имеет иждивенцев, стоит очень внимательно.

Попросите продавца предоставить документы на имущество, причем не забудьте проверить домовую книгу, в которой могут быть прописаны дети или инвалиды.
Обговорите с продавцом, согласны ли все на продажу квартиры. Заметьте, что согласие на продажу должно быть оформлено от родителей несовершеннолетних. Если недееспособное лицо или ребенок находится под опекой, то стоит продавцу обратиться в органы опеки и попечительства, взять справку от них, что они не против вашей продажи. Отказать могут только в том случае, если средства от продажи пойдут не на покупку нового жилья и детям, инвалидам негде будет жить. Позаботиться о дальнейшей прописке должен продавец.
Получите выписку из ЕГРП, узнайте о наличии других обременений.
Проверьте документы и домовую книгу перед совершением сделки, проверьте, все ли были выписаны из квартиры.
Заключайте договор у юриста.

Органы опеки строго следят за тем, в каких условиях проживают дети, поэтому трудности могут возникнуть не у покупателя, а у продавца. Он должен предоставить отчет в опеку, что ему есть куда переселить несовершеннолетних детей или инвалидов и где прописать их.

Существуют различные формы обременений, от которых зависит характер введенных ограничений.

Согласно действующему законодательству, различают:

Обременение по ипотеке. Обязательным условием любого ипотечного договора является наложение обременения на приобретаемую квартиру. Это дает возможность банку оградить себя от мошенничества со стороны клиента, гарантировав возврат займа. После полного погашения ипотеки, обременение полностью снимается. Если же заемщик нарушил обязательства, указанные в договоре, банк вправе изъять квартиру и выставить ее на торги для полного возврата займа.
Обременение по договору аренды. Собственник квартиры может передать ее в найм сторонним лицам, заключив с ними одноименный контракт. Если его срок превышает 12 месяцев, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В таком случае, на квартиру автоматически накладывается обременение вплоть до разрыва документов или прекращения его действия.
Обременение по договору ренты. Плохая экономическая ситуация в стране заставляет пенсионеров искать финансовую помощь у посторонних лиц. Как правило, между ними заключается пожизненный договор ренты. По его условиям одна сторона обязуется заботиться о второй, вплоть до ее смерти. Забота может выражаться в оплате коммунальных услуг, приобретении одежды, продуктов питания, бытовой помощи. В награду, гражданин получает квартиру. Заключенный по всем правилам договор ренты накладывает на недвижимость обременение. Снять его можно только в случае расторжения контракта или его признания недействительным, а также смерти одной из сторон сделки.
Обременение в связи с арестом. Нередко квартиры арестовывают за долги владельца. В таком случае, на недвижимость также накладывается обременение. Как правило, квартира опечатывается и не может быть использована для проживания. Снятие обременения происходит после полного погашения долговых обязательств.
Доверительное обременение. Уезжая за границу или в другой город, собственник может составить договор, дающий стороннему лицу право управления квартирой. Данный документ дает возможность распоряжаться недвижимостью и проживать в ней, а также обязует оплачивать счета за коммунальные услуги. Однако, продать квартиру или передать в аренду поверенный не сможет без согласия владельца. В подобной ситуации обременение снимается после расторжения договора или смерти одной из сторон.

Снятие ипотечного обременения потребует обращения в банк, выдавший займ. Владельцу понадобится получить закладную на квартиру и документ, подтверждающий отсутствие долга. Далее необходимо обратиться в Росреестр.

Документы для снятия обременения с квартиры, после погашения ипотеки:

Заявление о снятии ограничений;
Свидетельство о праве собственности;
Закладная;
Документ, подтверждающий выплату ипотечного займа;
Договор с банком

Через несколько дней после подачи документов, владельцу на руки будет выдано свидетельство о снятии обременения с квартиры. С этого момента, он вправе распоряжаться собственностью на свое усмотрение.

Наложение обременения не дает владельцу квартиры полноценно распоряжаться своей собственностью. Он не может оформить договор купли-продажи или дарения, на законных основаниях. Обременение на недвижимость накладывается по различным причинам, среди них – покупка квартиры в ипотеку, оформление договора аренды и наличие долгов перед государственными структурами. Ограничения носят временный характер, они снимаются сразу же после устранения причины наложения.

Наши юристы ответят на ваш вопрос!

Приобретение ипотечного жилья должно быть просчитано до мелочей и тогда вопрос: «можно ли купить квартиру с обременением без риска?», перестанет быть актуальным.

Чтобы обезопасить себя, покупатель может арендовать банковские ячейки. В одну из них будет помещена сумма, покрывающая обременение. В другую ячейку помещается остаток денег, которые продавец получит только в конце сделки.

После оплаты долга кредитная организация получает свою часть денег и выдает справку о том, что задолженность снята. Кроме того, продавцу выдается закладная на жилплощадь, подтверждающая отныне отсутствие долга. Вместе с письмом из банка, закладную продавец предоставляет в Росреестр, после чего обременение снимается.

Избавившись от долга, продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и право собственности на жилплощадь переходит к новому владельцу. Только после этого продавец получает вторую часть денег, хранившихся в другой ячейке.

Как купить квартиру с обременением?

Еще одним вариантом, который можно рассматривать, является приобретение квартиры у кредитной организации. И если вы задаетесь вопросом: «Как правильно купить квартиру с обременением ипотекой у банка?», отметим — это один из наиболее безопасных вариантов!

Залоговое жилье становится собственностью финучреждений через суд. У большинства банков, чья деятельность связана с ипотекой, имеется база залоговых квартир. Их стоимость, как правило, ниже рыночной. В рамках судебного процесса, оценочная комиссия может поставить на реализацию объект с хорошей скидкой — до 15%.

Приобретая залоговую квартиру у финансового учреждения, вы будете иметь дело с юридическим лицом. Как известно, банки проверяются различными контролирующими органами, поэтому риски здесь минимальны.

Итак, если вы решились стать покупателем подобного жилья, то подписываете с банковским учреждением предварительное соглашение о покупке квартиры. Данный документ заверяется нотариусом в присутствии трех сторон, после чего банк предоставляет ячейки. В одной из их будут лежать деньги для погашения ипотечного кредита, а во второй — для продавца. Если все в порядке, продавец и покупатель заключат договор купли-продажи, после чего зарегистрируют права нового владельца в Росреестре.

Автозаводский
Канавинский
Ленинский
Московский
Нижегородский
Новинский сельсовет
Приокский
Советский
Сормовский
Все ЖК

Арзамас
Балахна
Бор
Городец
Дзержинск
Кстово
Вся область

Студии
1-комн
2-комн
3-комн
более 4-комн

Дешевые
Дорогие
Сданные
Таунхаусы
Все квартиры

На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

Привлечение грамотного риелтора.
Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки «не зарегистрировано».
Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
На квартиру не должен быть наложен арест.
Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные — на 65 %.

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

Договор купли-продажи.
Кредитное соглашение.
Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.