Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Решение Верховного суда: Определение N 305-ЭС16-14896 от 18.11.2016 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Решение Верховного суда: Определение N ВАС-7449/12 от 09.06.2012 Коллегия по административным правоотношениям, надзор Решение Верховного суда: Определение N ВАС-12883/11 от 18.10.2011 Высший арбитражный суд, надзор Решение Верховного суда: Определение N 306-ЭС16-16474 от 12.12.2016 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Решение Верховного суда: Определение N ВАС-1827/10 от 24.02.2010 Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор Решение Верховного суда: Определение N 301-ЭС16-20156 от 06.02.2017 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Решение Верховного суда: Определение N ВАС-1491/12 от 01.03.2012 Коллегия по гражданским правоотношениям, надзор Решение Верховного суда: Определение N 14-КГ16-2 от 10.05.2016 Судебная коллегия по гражданским делам, кассация

• Статья 549. Договор продажи недвижимости
• Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
• Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
• Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
• Статья 553. Утратила силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
• Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
• Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
• Статья 556. Передача недвижимости
• Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Недвижимость с недостатками, проблемы толкования ст. 556 ГК РФ

• Часть первая гражданского кодекса. Часть первая гражданского кодекса
• Раздел I. Общие положения
• Подраздел 1. Основные положения
• Глава 1. Гражданское законодательство
• Глава 2. Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав
• Подраздел 2. Лица
• Глава 3. Граждане (физические лица)
• Глава 4. Юридические лица
• Параграф 1. Основные положения
• Параграф 2. Коммерческие корпоративные организации
• Параграф 4. Государственные и муниципальные унитарные предприятия
• Параграф 6. Некоммерческие корпоративные организации
• Параграф 7. Некоммерческие унитарные организации
• Глава 5. Участие российской федерации, субъектов российской федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством
• Подраздел 3. Объекты гражданских прав
• Глава 6. Общие положения
• Глава 7. Ценные бумаги
• Параграф 1. Общие положения
• Параграф 2. Документарные ценные бумаги
• Параграф 3. Бездокументарные ценные бумаги
• Глава 8. Нематериальные блага и их защита
• Подраздел 4. Сделки. решения собраний. представительство
• Глава 9. Сделки
• Параграф 1. Понятие, виды и форма сделок
• Параграф 2. Недействительность сделок
• Глава 9.1. Решения собраний
• Глава 10. Представительство. доверенность
• Подраздел 5. Сроки. исковая давность
• Глава 11. Исчисление сроков
• Глава 12. Исковая давность
• Раздел II. Право собственности и другие вещные права
• Глава 13. Общие положения
• Глава 14. Приобретение права собственности
• Глава 15. Прекращение права собственности
• Глава 16. Общая собственность
• Глава 17. Право собственности и другие вещные
• Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
• Глава 19. Право хозяйственного ведения, право оперативного управления
• Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав
• Раздел III. Общая часть обязательственного права
• Подраздел 1. Общие положения об обязательствах
• Глава 21. Понятие обязательства
• Глава 22. Исполнение обязательств
• Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств
• Параграф 1. Общие положения
• Параграф 2. Неустойка
• Параграф 3. Залог
• Параграф 4. Удержание вещи
• Параграф 5. Поручительство
• Параграф 6. Независимая гарантия
• Параграф 7. Задаток
• Параграф 8. Обеспечительный платеж
• Глава 24. Перемена лиц в обязательстве
• Параграф 1. Переход прав кредитора к другому лицу
• Параграф 2. Перевод долга
• Глава 25. Ответственность за нарушение обязательств
• Глава 26. Прекращение обязательств

ЗВОНИТЕ В ЕКАТЕРИНБУРГЕ +7 (343) 383-59-64

Чем мы можем Вам помочь?

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

• ИСКИ
  • Гражданские споры
    • Сделки
  • Наследственные споры
  • Трудовые споры
  • Жилищные споры
  • Семейные споры
    • Брак
    • Алименты
    • Дети
• ЗАЯВЛЕНИЯ
  • Особое производство
  • Судебный приказ
• ХОДАТАЙСТВА
  • Восстановление срока
  • Судебные расходы
  • Ходатайства в ходе исполнения
  • Ходатайства по экспертизам

  Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

  1. Комментируемая статья устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

  2. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

  В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

  3. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер. Как правило, он не может быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).

  • Арбитражный процессуальный кодекс

  • Бюджетный кодекс

  • Водный кодекс

  • Воздушный кодекс

  • Градостроительный кодекс

  • Гражданский кодекс часть 1

  • Гражданский кодекс часть 2

  • Гражданский кодекс часть 3

  • Гражданский кодекс часть 4

  • Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

  • Жилищный кодекс

  • Земельный кодекс

  • Кодекс административного судопроизводства

  • Кодекс внутреннего водного транспорта

  • Кодекс об административных правонарушениях

  • Кодекс торгового мореплавания

  • Лесной кодекс

  • Налоговый кодекс часть 1

  • Налоговый кодекс часть 2

  • Семейный кодекс

  • Таможенный кодекс Таможенного союза

  • Трудовой кодекс

  • Уголовно-исполнительный кодекс

  • Уголовно-процессуальный кодекс

  • Уголовный кодекс

  • ФЗ об исполнительном производстве

    Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ

  • Производственный календарь 2017

    Для пятидневной рабочей недели

  • Закон о коллекторах

    Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ

  • Закон о национальной гвардии

    Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ

  • О правилах дорожного движения

    Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090

  • О защите конкуренции

    Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ

  • О лицензировании

    Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ

  • О прокуратуре

    Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1

  • Об ООО

    Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

  • О несостоятельности (банкротстве)

    Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

  • О персональных данных

    Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ

  • О контрактной системе

    Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ

  • О воинской обязанности и военной службе

    Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ

  • О банках и банковской деятельности

    Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1

  • О государственном оборонном заказе

    Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ

  • Закон о полиции

    Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 26

    «О некоторых вопросах применения законодательства о договоре перевозки автомобильным транспортом грузов, пассажиров и багажа и о договоре транспортной экспедиции»

  • Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

  • Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

  • Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

    «Об исполнительном производстве»

  • Федеральный закон от 17.05.2007 N 82-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «О банке развития»

  • Федеральный закон от 07.05.1998 N 75-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

    «О негосударственных пенсионных фондах»

  • Федеральный закон от 18.04.2018 N 67-ФЗ

    «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 21.07.2014 N 224-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

    «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 04.06.2018 N 142-ФЗ

    «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части совершенствования исполнения судебных актов и Федеральный закон «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и установлении особенностей исполнения федерального бюджета в 2018 году»

  • Федеральный закон от 17.07.2009 N 145-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 24.07.2002 N 111-ФЗ (ред. от 29.07.2018)

    «Об инвестировании средств для финансирования накопительной пенсии в Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 03.06.2009 N 103-ФЗ (ред. от 18.04.2018)

    «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами»

  • Федеральный закон от 29.07.2018 N 225-ФЗ

    «О внесении изменения в статью 1080 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 23.05.2018 N 116-ФЗ

    «О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 29.07.2017 N 259-ФЗ (ред. от 23.05.2018)

    «О внесении изменений в части первую, вторую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

    Все данные будут переданы по защищенному каналу.

    Все данные будут переданы по защищенному каналу.

    Все данные будут переданы по защищенному каналу.

    Все данные будут переданы по защищенному каналу.

    Передача недвижимости. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

    1. Последствия передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ненадлежащего качества, т.е. такого, который не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества о его качестве, определены законодателем путем отсылки к статье 475 ГК РФ, посвященной последствиям передачи товара ненадлежащего качества.

    В соответствии с положениями ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества, как то: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, покупателю предоставлено право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

    2. Ни при каких обстоятельствах покупатель недвижимости не может потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

    Каждый объект недвижимости обладает признаками уникальности (неповторяемости). Согласно ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре к уникальным характеристикам объекта недвижимости отнесены:

    1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

    2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

    3) описание местоположения границ объекта недвижимости (для земельных участков);

    4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (для зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства);

    5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения (для помещений);

    6) площадь (для земельных участков, зданий или помещений).

    Поэтому вышеуказанное исключение из общего правила объясняется особыми свойствами объектов недвижимости, каждый из которых представляет собой индивидуально-определенную вещь, обладающую признаком уникальности (неповторимости), и соответственно не может быть заменен на другой.

    3. Применительно к земельным участкам в п. 3 ст. 37 ЗК РФ установлены дополнительные основания, которые предоставляют право покупателю требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. В частности, указанные требования покупатель земельного участка вправе предъявить в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

    4. В отношении объектов недвижимости, создаваемых на основании договора участия в долевом строительстве, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены дополнительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в том числе гарантии качества передаваемого застройщиком объекта недвижимого имущества. Так, согласно ч. 2 ст. 7 названного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    ——————————— Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 40.

    Для Граждан:

    • Задавайте вопрос из любого региона России на форуме и получите ответ сразу нескольких юристов.
    • Общайтесь с юристами в чате.
    • Пользуйтесь дополнительными платными юридическими услугами.
    • Получайте полезный контент.

    Для Юристов:

    • Общайтесь с авторами вопросов в чате.
    • Дополнительный заработок.
    • Отвечайте на вопросы на форуме.
    • Ведите собственную страницу.
    • Публикуйте статьи, показывая уровень Вашей экспертности, привлекая новых клиентов.

    1. Последствия передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ненадлежащего качества, т.е. такого, который не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества о его качестве, определены законодателем путем отсылки к ст. 475 ГК РФ, посвященной последствиям передачи товара ненадлежащего качества.

    В соответствии с положениями ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества, как то: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, покупателю предоставлено право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

    2. Ни при каких обстоятельствах покупатель недвижимости не может потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

    Каждый объект недвижимости обладает признаками уникальности (неповторяемости). Согласно ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре к уникальным характеристикам объекта недвижимости отнесены:

    1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

    2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

    3) описание местоположения границ объекта недвижимости (для земельных участков);

    4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (для зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства);

    5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения (для помещений);

    6) площадь (для земельных участков, зданий или помещений).

    Поэтому вышеуказанное исключение из общего правила объясняется особыми свойствами объектов недвижимости, каждый из которых представляет собой индивидуально-определенную вещь, обладающую признаком уникальности (неповторимости), и соответственно не может быть заменен на другой.

    3. Применительно к земельным участкам в п. 3 ст. 37 ЗК РФ установлены дополнительные основания, которые предоставляют право покупателю требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. В частности, указанные требования покупатель земельного участка вправе предъявить в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

    4. В отношении объектов недвижимости, создаваемых на основании договора участия в долевом строительстве, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены дополнительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в том числе гарантии качества передаваемого застройщиком объекта недвижимого имущества. Так, согласно ч. 2 ст. 7 названного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

    ———————————
    Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.

    Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.

    Каковы сроки обнаружения недостатков недвижимого имущества?

    Из ст 557 ГК РФ следует, что при передаче продавцом покупателю недвижимости, по качеству не соответствующей договору, покупатель может применить к продавцу все меры воздействия, предусмотренные в ст 475 ГК РФ, кроме одной. Исключением является право требования замены товара на аналогичный.

    Информации о сроках обнаружения недостатков недвижимости ст 557 ГК РФ не содержит.

    Из судебной практики следует, что по вопросам определения сроков обнаружения недостатков при покупке недвижимого имущества применяются положения ст 477 ГК РФ.

    П 2 ст 477 ГК РФ предусматривает право покупателя предъявить требования по качеству товара, если недостатки будут обнаружены им в разумный срок, но не позднее двух лет со дня передачи ему товара.

    Таким образом, при приобретении недвижимости, качество которой оказывается не соответствующим договору купли-продажи, покупатель имеет право предъявлять к продавцу законные требование, если недостатки будут обнаружены в течение двух лет со дня покупки. Для суда важно, чтобы покупатель смог документально подтвердить обнаружение им существенных недостатков в разумный срок.

    Из нормы ст 557 ГК РФ следует, что сделки с недвижимостью регламентируются несколько иным способом, чем сделки с движимым имуществом.

    К отношениям между продавцом и покупателем недвижимого имущества применяются все те же нормы, которые касаются и иных сделок купли-продажи, за одним исключением. Согласно ст 557 ГК РФ покупатель, обнаружив, что ему была продана некачественная недвижимость не сможет потребовать её замены.

    Так каковы же критерии качества недвижимого имущества?

    Объект недвижимости должен максимально соответствовать запросам покупателя и удовлетворять его потребности в жилой или иного назначения площади, в комфортности проживания или использования.

    Главное свойство, которым должна обладать недвижимость, это прочность и надежность конструкции, дающая возможность долговременного пользования ею. Однако стоит отметить, что рядовому покупателю самостоятельно выявить недостатки прочности конструкции может быть очень сложно или даже невозможно. Приобретая недвижимость он может лишь проверить предоставляемую продавцом документацию, которая должна подтверждать, что конструкция строения соответствует нормам безопасности.

    Чтобы приобрести качественную недвижимость, важно иметь представление о совокупности всех его характеристик:

    физических (качество земельного участка и здания);

    правовых ( отсутствие правовых ограничений, обременений);

    экономических (стоимость, спрос и т.д.)

    внешних (экологическая обстановка, климат, близость шумных транспортных развязок и т.п.).

    Статья 557 ГК РФ. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

    При передаче покупателю недвижимости ненадлежащего качества, продавца ожидают определенные последствия, которые содержатся в ст 557 ГК РФ. В соответствии со ст 557 ГК РФ к продавцу в таком случае применяются правила ст 475 ГК РФ, исключая одно положение. Покупатель не сможет потребовать замены некачественного товара, так как подобрать подходящую для замены недвижимость для продавца может оказаться невозможным.

    Таким образом, за исключением требования замены имущества, покупатель может использовать положения ст 475 ГК РФ по своему выбору.

    Итак, при покупке некачественной недвижимости, гражданин или юрлицо вправе:

    • потребовать уменьшения цены приобретенной недвижимости соразмерно недостаткам;
    • потребовать устранения обнаруженных недостатков в разумный срок и безвозмездно;
    • самолично устранить недостатки и потребовать возмещения своих затрат на это;
    • отказаться от исполнения договора и потребовать возвращения всей уплаченной за имущество стоимости.

    Все эти требования он может предъявить продавцу недвижимости, и в случае отказа в их удовлетворении обратиться в суд.

    В качестве примера можно привести ситуацию, когда гражданином приобретается недвижимое имущество, при строительстве которого допущены нарушения. Чтобы устранить эти нарушения и строительные недоделки, покупателю понадобятся несоразмерные со стоимостью имущества затраты, или проживание в таком здании может быть попросту небезопасным. И поэтому он имеет право отказаться от исполнения договора, если обнаруженные недостатки сможет подтвердить документально (заключением экспертизы). Если суд вынесет решение в пользу покупателя, то продавец будет обязан вернуть ему сумму, уплаченную при покупке, а при наличии оснований, еще и выплатить возмещение за причиненные убытки.

    Сроки обнаружения покупателем недостатков в недвижимом имуществе, переданном по договору купли-продажи

    В соответствии со ст. 557 ГК РФ нормы ст. 475 ГК РФ (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются, если продавец передал покупателю недвижимость, качество которой не соответствует условиям договора купли-продажи имущества.

    Однако указанные статьи не регулируют сроки обнаружения недостатков недвижимости, что вызывает споры об их определении на практике.

    1.1. Вывод из судебной практики: К отношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, применяются положения ст. 477 ГК РФ об определении сроков обнаружения недостатков в переданном имуществе.

    “…ООО “Камтранслес”, полагая, что продавцом по договору купли-продажи от 01.12.2006 передано недвижимое имущество ненадлежащего качества (не соответствующее требованиям СНиП 2.08.01-89* “Жилые здания”, предъявляемым к встроенным нежилым помещениям общественного назначения), обратилось со встречными исковыми требованиями о расторжении указанного договора на основании статьи 557, пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Отказывая в удовлетворении требований ООО “Камтранслес” по встречному иску, суды исходили из того, что обществом пропущен двухгодичный срок, в течение которого могут быть предъявлены требования, связанные с недостатками приобретенного имущества.

    Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

    При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Обществом не представлены доказательства того, что ранее, до истечения двухлетнего срока, им были обнаружены недостатки приобретенного имущества. При приемке объекта по акту приема-передачи от 01.12.2006 претензий к качеству встроенных помещений со стороны покупателя не выражено. Судом также учтено, что общество с 2004 года является арендатором спорного помещения, проводило в нем работы по обустройству.

    Доводы заявителя сводятся к переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора…”

    Аналогичная судебная практика:

    “…Общество “Камтранслес”, считая, что продавцом по договору купли-продажи от 01.12.2006 передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, обратилось со встречными исковыми требованиями о расторжении указанного договора на основании ст. 557, п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Отказывая в удовлетворении требований общества “Камтранслес” по встречному иску, суды правомерно исходили из того, что названным обществом пропущен двухгодичный срок, в течение которого могут быть предъявлены требования, связанные с недостатками приобретенного имущества.

    В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

    При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Как установлено судами, доказательств того, что общество “Камтранслес” ранее, до истечения двухлетнего срока, установленного ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, обнаружило недостатки приобретенного имущества, в материалах дела не имеется, при приемке объекта по акту приема-передачи от 01.12.2006 претензий к качеству встроенных помещений со стороны покупателя не выражено.

    Поскольку определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2009 о принятии кассационной жалобы к производству обществу “Камтранслес” предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы, государственная пошлина в сумме 1000 руб. подлежит взысканию с заявителя…”

    В случае обнаружения у приобретенного по договору купли-продажи имущества неустранимых недостатков, а также недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежно�� суммы (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

    Комментарий к статье 557 Гражданского Кодекса РФ

    1. Комментируемая статья устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

    2. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

    В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

    3. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер. Как правило, он не может быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).

    2. В соответствии с положениями коммент. ст. в случае передачи недвижимости с недостатками покупатель вправе воспользоваться всеми способами защиты, предусмотренными ст. 475 ГК (см. коммент. к ней), за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Предусмотренное коммент. ст. изъятие достаточно логично и объясняется характеристиками всякого недвижимого имущества как индивидуально-определенной и незаменимой вещи.

    Таким образом, при обычных (несущественных) недостатках покупатель недвижимости по своему усмотрению вправе требовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены; б) безвозмездного устранения недостатков; в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков. При существенных недостатках переданной недвижимости (об определении существенного недостатка см. п. 2 ст. 475 ГК) покупатель наделен уже четырьмя возможными вариантами защиты — помимо перечисленных выше требований, он вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

    1. Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества
    2. Статья 518. Последствия поставки товаров ненадлежащего качества
    3. 4.1. Последствия продажи товаров ненадлежащего качества. Порядок предъявления и рассмотрения требований потребителей по поводу качества приобретенного товара
    4. 3. Последствия продажи покупателю (потребителю) товара ненадлежащего качества
    5. Статья 482. Последствия передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке
    6. Статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы
    7. Статья 725. Давность по искам о ненадлежащем качестве работы
    8. Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
    9. Статья 724. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы
    10. Статья 503. Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества
    11. Статья 556. Передача недвижимости
    12. 4.3. Порядок обмена товаров ненадлежащего качества
    13. Права потребителя в случае приобретения им товара ненадлежащего качества
    14. Статья 14.4. Продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением санитарных правил
    15. Статья 504. Возмещение разницы в цене при замене товара, уменьшении покупной цены и возврате товара ненадлежащего качества

    1. Если покупателю было передано недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора о его качестве, то покупатель вправе:

    — потребовать соразмерного уменьшения цены;

    — потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, если таковое возможно (например, произвести в жилом помещении капитальный ремонт);

    — потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков качества недвижимого имущества;

    — отказаться от исполнения договора продажи недвижимости и потребовать возврата уплаченной суммы.

    2. Судебная практика:

    — Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2014 N Ф06-15540/13 по делу N А55-10640/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.09.2014 N Ф03-4361/14 по делу N А51-37084/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2014 N Ф09-6789/14 по делу N А76-15637/2011;

    — Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2014 N Ф04-6666/14 по делу N А45-17232/2013;

    — Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2014 N Ф04-8314/14 по делу N А03-9463/2013;

    — Определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 08.09.2014 по делу N 33-12250/2014;

    — Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2007 N 01АП-2325/07;

    — Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2007 N Ф04-5582/2007(37856-А03-8);

    — Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 N 17АП-8259/2012-ГК;

    — Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.10.2011 N Ф07-8639/11 по делу N А56-47739/2010;

    — Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2009 N Ф09-10060/08-С6.

    • Решение Верховного суда: Определение N 306-ЭС17-2228, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Принимая в оспариваемой заявителем части судебные акты, суды руководствовались положениями статей 168, 180, 454, 459, 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что пункт 4.3 договора признан арбитражным судом недействительным, и неисполнение предпринимателем условий пункта 2.1.5. не свидетельствует о наличии недостатков у приобретаемого имущества…
    • Решение Верховного суда: Определение N 308-ЭС16-20132, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, руководствуясь статьями 9, 41, 65 АПК РФ, статьями 309, 310, 451, 475, 486, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об обоснованности первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска…
    • Решение Верховного суда: Определение N ВАС-7255/14, Высший арбитражный суд, надзор При изложенных обстоятельствах суды констатировали, что расхождение между фактической площадью объекта и сведениями изложенными в аукционной документации, не может служить основанием для применения статьи 475 и 557 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами обстоятельств спора, поэтому не могут быть приняты во внимание при решении вопроса о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…

    Все данные будут переданы по защищенному каналу.

    Все данные будут переданы по защищенному каналу.

    ст 557 ГК РФ. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

    Все данные будут переданы по защищенному каналу.

    Все данные будут переданы по защищенному каналу.

    Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист. Спасибо! Ваша заявка принята, в ближайшее время с вами свяжется наш специалист.