Перевод нежилого помещения в жилое условия и порядок рб

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод нежилого помещения в жилое условия и порядок рб». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

(в отношении жилых помещений в многоквартирных жилых домах)

(п.8.1.10. Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 с изменениями и дополнениями «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными и иными организациями в отношении юридических лиц, и индивидуальных предпринимателей).

При обращении заинтересованное лицо предоставляет:

— заявление;

— технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности, право хозяйственного ведения или оперативного управления на нежилое помещение;

— письменное согласие всех собственников нежилого помещения, находящегося в общей собственности;

— письменное согласие третьих лиц – в случае, если право собственности на переводимое нежилое помещение обременено правами третьих лиц;

— план – схема или перечень (описание) работ по реконструкции нежилого помещения, составленный в произвольной форме.

Срок осуществления административной процедуры:

— 15 дней со дня обращения, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций – 1 месяц.

Результатом выполнения административной процедуры является выдача выписки из решения Пинского горисполкома.

Срок действия решения Пинского горисполкома – бессрочно.

Плата за осуществление административной процедуры не взимается.

Ответственные лица за прием заявления и осуществление административной процедуры: инженер отдела по работе с населением государственного предприятия «ЖРЭУ г. Пинска» — Киселев Валерий Юрьевич, в случае его отсутствия инспектор отдела по работе с населением – Гринько Любовь Антоновна – (ул. Интернациональная, 59 кабинет №9 (тел. 63-31-66)).

Приемное время:

Понедельник: с 8:00 до 13:00;

Вторник: с 8:00 до 11:00;

Среда: с 08:00 до 13:00;

Четверг: с 14:00 до 20:00;

Пятница: с 8:00 до 10:00.

Нормативные правовые акты, регламентирующие осуществление данной административной процедуры:

— Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 с изменениями и дополнениями «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными и иными организациями в отношении юридических лиц, и индивидуальных предпринимателей).

Перевод нежилого помещения в жилое в 2020 году

Для регистрации изменений необходимо подготовить следующие документы:

заявление;
паспорт собственника;
правоустанавливающие документы на недвижимость;
проект переустройства или планировки, если требуется;
заключения уполномоченных служб о том, что недвижимость соответствует нормам, предъявляемым к жилому помещению;
поэтажный план здания;
протокол общего собрания многоквартирного дома.

В случае, когда речь идет о недвижимости в многоквартирном доме, помимо протокола необходимо подготовить:

уведомление всех жильцов о проведении собрания;
список участников (лист регистрации);
доверенности на представителей (если участвовали не собственники);
документы о том, что все были своевременно извещены.

Заключения о соответствии помещения нормам жилого, необходимо получить от организаций, имеющих аккредитацию на проведение такой деятельности. Это может быть БТИ, отдел архитектуры и градостроительства в местной администрации, Центр гигиены и эпидемиологии.

Образец заявления не установлен законодательными актами. В некоторых регионах документ может быть разработан местной администрацией. Но при желании оно пишется в свободной форме, в строгом деловом стиле.

В заявлении должны быть указаны:

информация о собственнике;
сведения об объекте недвижимости;
данные о необходимости перепланировки или работ по переустройству;
дата и личная подпись.

Заявление с пакетом документов подается в органы местного самоуправления. Собственник может обратиться в МФЦ. В столице РФ услугу можно получить в онлайн-формате через сайт Мэра Москвы.

Если нужна перепланировка, нужно согласовать ее с жилищной инспекцией и оформить акт. Под перепланировкой подразумевается изменение конфигурации помещения, если для этого требуется внесение корректировок в техпаспорт.

Какие работы подлежат предварительному согласованию:

Изменение границ совмещенного санузла, ванной комнаты.
Устройство несущих стен.
Перенос кухни.
Устройство или заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
Разборка или устройство лестниц, пандусов.

Также перепланировка согласовывается, если проводится в многоквартирном доме, считающимся объектом культурного наследия.

Для оформления перепланировки нужно составить проект и подать его на рассмотрение в жилищную инспекцию. После этого проводятся сами работы и оформляется акт, вносятся изменения в техпаспорт.

Как перевести нежилое помещения в жилое?

Независимо от того физическое Вы лицо или нет, сначала нужно обратиться в исполнительный комитет района или города либо местную администрацию с такими документами:

Заявление, в котором указано о желании перевода.
Документ, который подтвердит, что Вы собственник этого помещения (может быть техпаспорт). Если есть право оперативного управления или хозяйственного ведения, об этом должен свидетельствовать документ.
Если есть еще собственники, нужно их согласие в письменной форме.
Если в доме остаются жилые помещения, необходимо представить согласие людей достигших совершеннолетия, которые имеют право использовать это помещение. Владелец обязан представить согласие, после того, как заверит его нотариально.
Если права имеют третьи лица – необходимо чтобы они были согласны.

Согласно п. 6 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.11.2005 N 565, владелец, который переводит жилье, лишается права считаться нуждающимся в улучшении жилищных условий. Стать на учет он сможет только через пять лет после вступления в силу перевода жилья.

После того, ждал, пока комитет примет решение. Обычно это около 15 дней с момента обращения. Если нужно будет запрашивать документы или информацию в иных госструктурах, рассмотрение может продлиться до месяца.
В полученном мной решении перечислялось:

кто владелец;
адрес;
каково вещное право на землю и назначение в результате перевода;
что запрещается обустраивать;
условия, предусмотренные градостроительными, пожарными, санитарными, нормами по охране природы и правилами технических нормативных правовых актов;
осуществление реконструкционных работ (мне нужно было вынести все имеющиеся сети и установить новые газовые, водные, электро и счетчики тепла);

Переоформление жилого помещения в нежилое подразумевает невозможность обустройства в нем объектов промышленности, выделяющих вредные вещества, вибрацию или шум, которые выше нормы, отрицательно влияют на природу, покой остальных жителей и способствуют распространению инфекций:

• нельзя принимать посуду;
• нельзя размещать прачечную, химчистку или баню (разрешается только принимающие за смену не больше 15 килограмм);
телефонные объекты, площадь которых превышает 100 м2;
объекты, связанные с ритуальной и похоронной деятельностью;
ночные клубы;
оздоровительные, спортивные комплексы больше 150 м2;
места проживания животных;
помещения класса Ф5;
магазины, продающие взрывоопасные товары, торговые предприятия площадью больше 1000 м2;
часовые мастерские, салоны красоты больше 300 м2;
ветеринарные пункты, лаборатории;
отделения, специализирующиеся на рентгенологии, травматологии, психо-невралгии, онкологии, венерологии, кожных, туберкулезных заболеваниях;
пункты связи, имеющие площадь больше чем 700 м 2.

Входы в такое помещение должны быть отдельными, дабы не мешать жильцам. Администрация или комитет могут отказать по таким причинам:

если в представленных Вами документах будет неверная информация или они будут неполными;
для получения доступа в помещения нужны вспомогательные помещения либо его вообще нельзя оборудовать;
нет согласия третьих лиц;
оно не изолированно;
зарегистрированы жильцы и нет их согласия, они недееспособны, находятся под государственной защитой, их социальное положение неудовлетворительно, дети без попечительства или сироты;

Если Вам откажут, причина обязательно будет указана, и Вы можете обжаловать это решение.

Далее мной была проведена реконструкция. Регистрация в агентстве по государственной регистрации недвижимого имущества. Использование было осуществлено сразу (можно в течение 1 года). Если Вы решили по моему примеру переоформить жилое помещение в нежилое, учитывайте, если Вы нарушите хоть один пункт из выше перечисленных или сами обратитесь с заявлением об отмене перевода, решение будет изменено. Вам придется восстановить вид помещения согласно техпаспорту и снова изменить его назначение в агентстве.

Если возникли вопросы — обращайтесь в нашу юридическую консультацию

Вопрос-ответ
- Административное право
- Гражданское право
- Жилищное право
- Семейное право
- Трудовое право
- Хозяйственное право
Советы
- Начинающему юристу
- Студенту
Материалы
Авторские статьи юристов
Каталог юридических фирм
Актуально

Согласно п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

Заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения.
Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт).
Технический план помещения с подробным описанием плана этажей дома (в случае если дом является многоэтажным).
Проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

В случае наличия государственной регистрации права на постройку объекта недвижимости в ЕГРП, заявителю достаточно предоставить для оформления перевода нежилого помещения в жилое только заявление и проект перепланировки.

Пакет документов, в случае необходимости уточнения отдельных моментов, может быть дополнен заявителем по требованию компетентных органов (например, может потребоваться заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения ). Документы принимаются специалистом с выдачей заявителю расписки о принятии к рассмотрению пакета документов в полном объеме и указанием даты приема. Срок рассмотрения комиссией вопроса о переводе нежилого помещения в жилое составляет 45 дней с момента принятия документов (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен о принятии положительного решения либо отказе в данной процедуре. Отметим, что в случае получения отрицательного решения, отказ должен быть мотивированным со ссылками на соответствующие условия и требования. В переводе в жилое помещение может быть отказано по следующим причинам:

не предоставление дополнительно требуемых документов;
если документы были отправлены неправильно, то есть не в компетентный орган;
если помещение не соответствует техническим требованиям, согласно вышеназванному Положению.

В случае немотивированного отказа, а также несогласия с принятым решением, собственник помещения вправе обратиться в суд.

С прохождением процедуры перевода помещение теряет все привилегии, которые ему давал статус жилой недвижимости: в нем уже нельзя прописаться и проживать, начисление коммунальных услуг ведется по коммерческим тарифам. Но, оно обретает и ряд преимуществ:

В нем может расположиться офис компании или магазин;
Помещение можно сдавать в аренду и передавать по наследству;
Коммерческие помещения – это стабильный источник дохода, на который можно жить всей семьей.

Требования к домам и квартирам, переводимым в статус коммерческих объектов, регламентируются Указом президента №479 и статьей 16 Жилищного Кодекса РБ. Согласно им, переводу подлежат:

Частные жилые дома;
Блокированные дома и их части;
Квартиры на первых этажах многоквартирных зданий, при условии, что под ними не располагаются жилые помещения.

Кроме того, к ним предъявляются определенные технические требования. Так, владелец коммерческой «квартиры» обязан обустроить отдельный вход в нее с торца или фасада здания. Если это невозможно сделать без пристройки, то в переводе жилого помещения в фонд нежилого может быть отказано. Не подлежат этой процедуре и квартиры, окна которых выходят во двор – к лавочкам и детским площадкам.

Отказывают и в переводе коммунальных квартир в нежилой фонд, поскольку они не являются изолированными, а также при наличии обременения кредитами и правами на жилье третьих лиц.

Специалисты предостерегают о сложностях изменения статуса квартир: только оформление документов может отнять 2-3 месяца, да и сроки реконструкции и ремонта способны сильно затягиваться. Тем не менее, провести процедуру можно и без привлечения специалистов по недвижимости. И первый шаг к тому – получение разрешения от администрации города.

Для этого нужно собрать пакет документов:

Технический паспорт жилья;
Свидетельство о праве собственности;
При наличии совладельцев – их согласие;
Если в квартире прописаны дети до 18 лет, инвалиды и недееспособные граждане, то нужно получить согласие органов опеки и попечительства;
Заявление на перевод в нежилой фонд. Образец можно получить в администрации или скачать в интернете и заполнить.

После подачи документов остается дождаться решения – ответ дается в течение 15 дней. В случаях отказа причины подробно разъясняются. В таком случае вам нужно либо собрать дополнительные документы, либо обжаловать решение в суде.

Получив разрешение от администрации, собственник обязан провести реконструкцию квартиры:

Вынести общедомовые коммуникации и установить счетчики на электроэнергию, отопительные системы, газ;
Сделать отдельный вход;
Обустроить помещение под его дальнейшее использование.

Нужно иметь ввиду, что на первых этажах многоквартирных домов запрещается расположение организаций, способных нанести урон жильцам дома. В частности, промышленных центров, дискотек, пунктов приема стеклотары, дискотек и ночных клубов, ветеринарных центров и гостиниц, онкологических и инфекционных медицинских центров.

При этом многие сферы предполагают наличие дополнительных требований надзорных органов. Об этом нужно заранее осведомиться в пожарной инспекции и СЭС.

Как перевести нежилое помещение в жилое?

Если помещение не прошло реконструкцию и не было введено в эксплуатацию в течение 1 года со дня получения разрешения, его действие подлежит отмене. В таком случае оно вновь обретает статус жилого и владельцу нужно устранить все сделанные изменения.

Чтобы такого не произошло, желательно подбирать строительную бригаду с опытом оформления технических документов. Получив от них бумаги, помещение нужно зарегистрировать в нежилом фонде.

Традиционно, специалисты по недвижимости гарантируют полное завершение процедуры не ранее, чем через год. И на то есть весомые основания. Ведь помимо разрешения администрации предстоит получить еще и одобрение от экологической, пожарной и санитарно-гигиенической служб.

Вывод из жилого фонда в нежилой может быть сопряжен и с другими трудностями:

Пролегание коммуникаций вдоль стены, куда вы намерены вывести крыльцо. В таких случаях отказ практически не может быть и обжалован, ведь повреждение кабелей и труб грозит коммунальным службам дорогостоящими вложениями;
Историческая ценность здания. Даже серое и унылое, оно может быть частью архитектурного ансамбля города, где проводить реконструкцию запретят. Единственный способ избежать подобной ситуации – обратить внимание на год постройки и уточнить в архитектурном бюро, не будут ли они против;
Блокированные постройки. В Беларуси немало примеров, когда 2-4 семьи разделяются лишь символическими стенами. И, если вы задумались над тем, как перевести часть дома в нежилое помещение, стоит заранее согласовать вопрос с соседями. Ведь если они откажут, все усилия пойдут прахом;
Жилищные товарищества. Специалисты рекомендуют обходить их стороной, выбирая исключительно те дома, что во власти ЖРЭУ. Ведь эти инстанции практически всегда соглашаются с мнением предыдущей инстанции, а вот товарищества принимают решения на общем совете и часто отказывают без твердых обоснований;
Обременение другими собственниками. Выяснить их наличие стоит еще на этапе купли-продажи. Если где-то далеко проживает родственник владельца, имеющий право на долю, то лучше от такой покупки отказаться;
Ошибки в технических документах после реконструкции. Если строительная бригада не имеет существенного опыта подобных работ с сопутствующим оформлением нового технического паспорта и других бумаг, то от ее услуг лучше отказаться;
Порядок перевода жилого помещения в нежилое меняется и при прописке в нем детей. В таком случае вам нужно доказать органам опеки, что у несовершеннолетних есть другое жилье и получить их письменное согласие.

Препятствия могут создать и конструктивные особенности здания. Даже малейший риск возникновения трещин в фасаде дома или фундаменте, могут создать целый ряд дополнительных сложностей. Поэтому многие люди и обращаются за помощью к профессиональным агентствам.

Тем не менее, перевод жилого помещения в нежилое – дело экономически выгодное и способное обеспечить будущее вашей семьи. Поэтому, невзирая на все трудности, заниматься им стоит.

Запрещается вывод помещения из нежилого в жилой фонд в следующих случаях:

это отдельное строение, расположенное на землях сельхозназначения;
один из собственников против (если объект находится в долевой собственности;
перевод невозможен технически;
помещение находится в залоге;
владелец еще не выплатил кредит и объект находится под обременением;
коммуникационные системы располагаются в зоне доступа и могут причинить вред людям;
конструкции имеют повреждения и могут представлять опасность;
отсутствует система коммуникаций (электричество, вода, отопление, канализация).

Возможностью инициации процесса перевода наделяется исключительно собственник. Арендатор, пользователь и другие лица, использующие объект на законном праве, не наделяются таким правом.

Органом, уполномоченным на выдачу разрешения, является жилищный отдел органа местного самоуправления.

В зависимости от населенного пункта в данном качестве может выступать:

жилищный комитет мэрии города;
жилищный отдел территориальной администрации;
управление жилищного фонда.

Обращение возможно следующим образом:

лично;
через МФЦ.

При личном обращении может присутствовать как собственник, так и его доверенное лицо. Для передачи полномочий представителю необходимо оформить нотариальную доверенность.

Уполномоченный орган рассматривает заявление и принимает решение в течение 45 дней с момента подачи заявления. В случае направления документов через МФЦ срок может быть увеличен на 1-2 дня.

Решение передается заявителю в течение 3 дней с момента принятия. Если гражданин подавал заявление через МФЦ, то результат выдается оператором центра.

Перевод жилого помещения в нежилое: алгоритм юридических действий

Чтобы оформить квартиру как нежилое помещение необходимо перенести санузел, сделать второй вход. Поэтому для возвращения статуса потребуется вернуть коммуникации на прежние места.

Решение уполномоченного органа должно содержать порядок переоборудования. Собственник проводит переустройство и перепланировку в соответствии с намеченным планом.

Хотя теоретически процесс перевода в жилой фонд пошагово регламентирован Жилищным кодексом РФ, на практике часто возникают проблемы с переводом отдельных видов объектов:

нежилого дома или отдельного строения;
технического помещения;
части помещения;
квартиры.

Особенности перевода в жилой фонд отдельно стоящего нежилого объекта заключается в следующем:

необходимо разделить его на комнаты (кухня, санузел, прихожая, комнаты);
при выделении комнаты необходимо соблюдать минимальные нормы к помещениям;
подвести коммуникации (как минимум электричество и отопление);
учесть нормы санитарных, пожарных и технических требований;
предусмотреть уровень потолка не менее 2,5 м.

Как показывает практика, если объект соответствует нормам, находится на территории поселения и располагается на участке для ИЖС или СНТ, то проблем у собственника не будет. Данный вариант будет самым простым.

Переоформление в жилое помещение технического помещения в многоквартирном доме является популярной проблемой. К техническим объектам относятся помещения для обеспечения деятельности дома.

Понятно, что вопрос о переводе в жилое помещение шахты лифта или лестничной площадки не стоит. Как правило, вопрос поднимается в отношении чердаков и подвалов.

В ряде случаев собственники хотят увеличить площадь собственной квартиры за счет частей нежилых помещений многоквартирного дома. Например, включить в квартиру часть чердака, подвала, лестничной площадки.

В этом случае необходимо получить согласие 100% владельцев квартир в доме. Это целесообразно предусмотреть заранее. В противном случае отказ одного из соседей сведет на нет всю подготовку.

Как переоформить нежилое строение в жилой фонд, если оно соответствует всем условиям, требованиям и правилам? Сама процедура не отличается простотой. Заявитель будет вынужден побегать по разным инстанциям согласовывая все действия, однако конечный результат обычно того стоит.

Собрать все необходимые документы для перевода нежилого имущества в жилое (подробнее см.ниже).
Составить заявление (образец см.ниже).
Заявление и подготовленные документы направить в компетентные органы. Чаще всего достаточно просто обратиться в ближайший МФЦ (Мои документы) или Департамент городского имущества.
Получить решение комиссии.
Если это требуется произвести перепланировку в соответствии с ранее согласованными планами (см.этап сбора документов).
Получить акт приемочной комиссии о том, что данное жилье действительно соответствует всем требованиям и его можно признать в качестве жилого.
Заказать новый техпаспорт на основе произведенных в помещении изменений.
На основании акта, решения и техпаспорта обратиться в Росреестр.
Дождаться, пока в Росреестре будут произведены соответствующие изменения статуса недвижимости.
Получить новую выписку из ЕГРН, в которой будет указан жилой статус помещения.

Время на подготовку документов, составление плана перестройки и его выполнение ничем не ограничено. Как следствие, все это может занять как несколько часов, так и несколько лет. Уже после подачи заявления, ответ на него должны дать в течение 48 дней.

Еще около 15 дней вносятся изменения в Росреестр и еще примерно 5 дней нужно, чтобы получить соответствующую выписку из ЕГРН. На этом все заканчивается. Выписка на момент написания этой статьи является полноценным аналогом свидетельства о праве собственности (сейчас они не выдаются).

Цена вопроса в данном случае очень сильно зависит от того, какое именно строение или помещение будет превращено в жилое. Одно дело просто подключить коммуникации или выполнить небольшой ремонт и совсем другое дело полностью перестраивать все здание. В среднем, затраты на перепланировку и ремонт могут составлять от нескольких тысяч рублей и до нескольких миллионов. Другие типы затрат связаны непосредственно с самой процедурой:

Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
Внесение изменений в Росреестре: 2000 рублей.
Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

В ЖК закрепляется понятие как жилого здания, так и нежилого. В первом случае имеется объект, который может применяться для постоянного проживания людей. Оно должно быть изолированным, оснащенным необходимыми коммуникациями и соответствующим многочисленным санитарным условиям.

Нежилые помещения применяются для разных целей, не связанных с жизнью людей. Они могут использоваться для создания коммерческого предприятия или для бытовых целей. Допускается, чтобы в них отсутствовали какие-либо коммуникации и отопление. К таким зданиям относятся разные хозяйственные постройки и другие сооружения.

Процедура перевода здания из нежилого в жилое может потребоваться по разным причинам. Нежилые строения являются востребованными объектами, так как они могут использоваться для ведения предпринимательской деятельности или иных целей. Если же у владельца возникает необходимость в наличии жилого объекта, то он может изменить назначение и категорию своего объекта.

Перевод здания из нежилого в жилой фонд возможен только при удовлетворении некоторых значимых условий. Данный вопрос рассматривается местными органами власти. К основным таким требованиям относятся:

Не допускается наличие на этом объекте какого-либо обременения, представленного арестом или залогом.
Если владелец помещения еще не погасил ипотеку, которая изначально оформлялась для покупки этого объекта, то не допускается внесение каких-либо кардинальных изменений в документы на эту недвижимость.
Процесс перевода не может выполняться арендатором, так как такой возможностью обладает только непосредственный владелец объекта.
Имеющееся помещение соответствует многочисленным санитарным и техническим нормам, поэтому действительно может использоваться в качестве места для постоянного проживания людей.
Требуется наличие противопожарной системы.
К этому зданию должны быть подведены все необходимые коммуникации, к которым относится отопление, канализация, газоснабжение и электричество.
Объект должен находиться в пределах жилой зоны с развитой инфраструктурой.
Территория, прилегающая к этой недвижимости, должна быть безопасной для использования.

Даже если не удовлетворяется хотя бы одно вышеуказанное условие, то это является основанием для отказа в переводе. Рассматривается возможность перевода специально созданной комиссией, которая изучает все особенности имеющегося объекта. Поэтому владелец помещения должен первоначально позаботиться о том, чтобы привести недвижимость в порядок и подготовить к планируемому процессу.

Для многих людей актуальным является вопрос о переводе квартиры в нежилое помещение для обустройства магазинов и иных объектов под коммерческое использование. Но, порой возникает потребность и в обратном переводе – нежилого помещения в квартиру.

В нежилом здании не может быть жилых помещений, поэтому переоборудовать офис в квартиру можно только в многоквартирном доме (сокращенно – МКД).

Заниматься переводом имеет право исключительно собственник имущества. При этом помещение не должно быть обременено арендой, ипотекой, арестом и другим обременением.

Рассмотрим, что для этого нужно.

Речь идет о проекте перепланировки и (или) переустройства (далее – Проект). П. 4 ст. 22 Жилищного кодекса (ЖК РФ) запрещает переводить нежилое помещение в жилое, если оно не соответствует требованиям, определенным для жилых помещений. Поэтому необходимо привести ваш объект в соответствие с условиями проживания в квартире, а для этого почти во всех случаях понадобится проведение работ по переустройству и перепланировке.

Требования к жилым помещениям содержатся в разделе II Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.

Приведем некоторые из них:

Жилые помещения должны располагаться в жилых зонах. Отсюда следует, как мы упоминали выше, в нежилых зданиях не могут располагаться квартиры.
Квартира должна быть оборудована таким образом, чтобы исключить риск получения травмы ее жильцами.
Основания и несущие конструкции МКД не должны иметь повреждений, приводящих к их деформации и ухудшению эксплуатационной функции.
Жилое помещение укомплектовывается всеми необходимыми инженерными системами. Исключение – жилые дома в СНТ при не подключении централизованных сетей, – в этом случае разрешено отсутствие водопровода и канализации.
Все инженерные системы обязаны соответствовать требованиям к их функционированию. Не допускается поступление воздуха по вентиляции из одной квартиры в другую, объединение вентиляционных каналов комнат с кухней или ванной.
Нельзя располагать квартиру в подвале и цокольном этаже.
Жилой фонд должен быть защищен от проникновения дождевой, грунтовой воды, а также от утечек из инженерных сетей.

Любые работы по перепланировке и переустройству подлежат согласованию с органами местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). А для получения разрешения необходим Проект. Помните, что до согласования Проекта работы в помещении МКД не проводятся.

Если собирать подписи владельцев квартир МКД в вашем случае все-таки обязательно, то заняться этим вопросом нужно в первую очередь. Потому что без одобрения всех заинтересованных лиц вашу идею будет крайне трудно превратить в реальность.

Итак, вам понадобится:

Согласовать перевод с собственниками квартир, имеющих с вашим помещением общую стену, а также с владельцами квартир, расположенными выше или ниже.

Это согласование можно получить в индивидуальном порядке, обойдя каждую заинтересованную сторону лично. Согласие оформляется в произвольной форме, в нем указываются паспортные данные владельцев, номер квартиры, в которой они проживают. Ну и, конечно, сопровождаемое подписью письменное выражение одобрения.

Организовать общее собрание между собственниками помещений в МКД, на котором 51% голосов должен одобрить перевод, при этом, среди жителей вашего подъезда также должно преобладать число поддержавших вас участников.

О собрании необходимо известить жителей МКД не позднее 14 дней до его проведения. Это можно сделать лично, объявлением, заказным письмом. В ваших интересах известить всех. Также к собранию можно привлечь представителя ТСЖ или управляющей компании. Если собственник части квартир – муниципалитет, согласие нужно получать от ОМС.

Подробнее о том, как провести собрание с собственниками, как ведется подсчет голосов и в каком виде оформляются его результаты, читайте здесь >>.

Перевести нежилое помещение в жилое можно, только если соблюдаются следующие условия:

Помещение принадлежит на праве собственности и не обременено правами иных лиц (например, в силу кредитных договоров, аренды и пр.);
Помещение соответствует определенным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или имеется возможность привести помещение в соответствие таким требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

1. Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения

Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарно-эпидемиологических, гигиенических и противопожарных требований к будущему жилому помещению. Для этого необходимо подготовить проект переустройства и (или) перепланировки.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения можно заказать в оказывающих подобные услуги специализированной организации или у индивидуального предпринимателя, и являющихся членом соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при демонтаже отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

2. Подготовка документов для перевода нежилого помещения в жилое

Для перевода нежилого помещения в жилое потребуются следующие документы:

Запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
Документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
Правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
Проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
Заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
Решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя (если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний);
Свидетельство о рождении или соответствующий документ – в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены в другом городе.

Уполномоченное должностное лицо в порядке межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно получает следующие необходимые для перевода документы и информацию:

сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право зарегистрировано в ЕГРН);
поэтажный план с экспликацией;
выписку из технического паспорта;
справку органа технического учета о состоянии здания/помещения;
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
выписку из ЕГРН;
свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены в другом городе);
заключение уполномоченного органа по архитектуре и градостроительству соответствующего населенного пункта.

Эти документы можно представить по собственной инициативе.

3. Обращение в уполномоченный орган за получением разрешения о переводе

Собранные документы необходимо предоставить в уполномоченный орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения. Например, в Москве государственную услугу по переводу нежилого помещения в жилое помещение предоставляет Департамент городского имущества.

Подать заявление и документы можно непосредственно в уполномоченный орган либо через МФЦ. В получении документов должна быть выдана расписка с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

Общий срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения не может превышать 45 дней со дня представления в уполномоченный орган документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Если документы поданы через МФЦ, то срок принятия решения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

В течение 3 рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе.

На сегодняшний день в законодательстве нет такого понятия как «нежилое помещение». Гражданский кодекс в статье 130 выделяет только понятия «здание» и «сооружение». Однако в законодательной базе определены и перечислены признаки нежилого помещения.

Выделяют следующие признаки нежилого помещения:

Изолированность и материальность. Нежилое помещение (наравне с жилым) представляет собой изолированный объект. Материальными границами выступают стены, потолок, пол. Обязательно наличие входа.
Объекты относятся к недвижимому имуществу. Эта характеристика присутствует в ФЗ № 122-ФЗ, где подчёркивается, что права на нежилые помещения подлежат госрегистрации, как и права на жилище, здания, предприятия, сооружения, участки.
Недвижимость входит в состав зданий. Признак позволяет определить отличие нежилого помещения от строения и, одновременно, тесную пространственную связь с ним.
Связь помещения как недвижимой вещи с участком проявляется в регистрации имущества по адресу, который указывает на конкретную земельную территорию, а также в невозможности перемещения здания.
Помещение является объектом нежилого фонда. В совокупность недвижимого имущества этого типа включаются изолированные объекты, расположенные как в нежилых зданиях, так и в жилых строениях. Исключением в последнем случае становится недвижимость, отнесённая к жилищному фонду в установленном порядке.
Функциональное назначение имеет двойственный характер: недвижимое имущество не используется для постоянного проживания физлиц; предназначено для общественных, производственных целей.

К нежилым помещениям относятся следующие объекты:

склады;
офисы;
цеха;
магазины;
административные, образовательные, спортивные, культурные учреждения и прочие непригодные для постоянного проживания объекты недвижимости хозяйственного и вспомогательного назначения.

Вид жилого помещения	Характеристика
Жилой дом или его часть	Жилым домом считается индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Квартира или её часть	Под квартирой понимается обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Комната	Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Правовое регулирование перевода жилого помещения в нежилое основывается на следующих нормативно-правовых актах и кодексах нашей страны:

Жилищном кодексе РФ (основной документ, регламентирующий подобный перевод);
Градостроительном законодательстве, куда входит Градостроительный кодекс РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 г. (особенно это касается вопросов реконструкции объектов и их капитального ремонта);
Гражданском кодексе РФ ч.1 – 4 (с изменениями и дополнениями);
основании Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;
законах и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение

Часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований:

Помещение должно принадлежать гражданину на праве собственности.
На помещение не должно быть наложено обременений (например, оно не должно быть в залоге).
Помещение должно соответствовать установленным нормам (санитарным и техническим) и правилам пожарной безопасности. Санитарные нормы для жилых помещений разрабатываются и утверждаются Главным санитарным врачом РФ, противопожарные правила основываются на приказах и распоряжениях МЧС РФ. Если какие-нибудь требования норм и правил не выполняются, перевод будет невозможным. Одними из самых распространённых являются следующие требования:
- запрещено размещение жилых помещений в подвале или на цокольном этаже многоэтажного дома;
- жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами;
- устройство вентиляционной системы должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и вспомогательных помещений с жилыми комнатами и т. п.
Помещение, предполагаемое к переводу в жилой фонд, должно располагаться в городской зоне, предназначенной для проживания людей и имеющей развитую инфраструктуру (водопровод, электрические и газовые сети, канализация, теплоснабжение).
Помещение обязано быть технически исправно, все его конструкции не должны иметь деформаций или повреждений, снижающих эксплуатационные характеристики.
Будущее жилое помещение должно быть оборудовано специальными системами защиты от утечек воды бытового использования, а также талой и дождевой воды.

Нежилое помещение не переводится в жилое, если оно не отвечает всем вышеназванным условиям.

Таким образом, прежде чем начать процесс переоформления, следует знать о возможных в этом случаях ограничениях:

Если вы снимаете это помещение в качестве склада или офиса, то власти не разрешает вам осуществлять перевод.
Если недвижимость находится в ипотеке, то в этом случае она считается обременённой, а значит, осуществлять её перепланировку и перевод в новый статус нельзя.
Если недвижимость не соответствует санитарным, техническим и иным установленным в законодательном порядке нормам, это также будет квалифицироваться как нарушение.

Причиной отказа в переводе нежилого помещения в жилой фонд может служить тот факт, что документы с просьбой о переводе были поданы в некомпетентный орган или же были представлены не в полном объёме.

Переоформление нежилого помещения в объекты жилой недвижимости имеет чёткий порядок действий, соблюдение которого делает выполнение перевода полностью законным и правомерным.

Так, процедура перевода состоит из следующих этапов:

Сбора необходимой документации.
Подачи заявления в уполномоченный орган (в крупных городах это территориальные администрации, Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства, в небольших городах — районные и исполнительные органы. В частности, в Москве дынные вопросы рассматривают в Департаменте проектирования и согласований и Департаменте жилищной политики и жилищного фонда). Подать заявление можно при непосредственном посещении органа, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг с помощью электронной заявки.
Регистрации жилого помещения в Росреестре.

Согласно ЖК РФ, перечень документов, которые владелец должен предоставить для осуществления перевода помещения из нежилого фонда в жилой, включает в себя:

заявление о переводе нежилого помещения в жилое от имени собственника помещения;
оригиналы или нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на данное помещение (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт);
паспорт заявителя;
технический план помещения;
кадастровый паспорт;
заключения СЭС, МЧС и жилищных служб, подтверждающие, что жилье соответствует всем стандартам;
проект перепланировки или переустройства помещения, если данная необходимость имеет место быть для соблюдения установленных требований к жилому помещению.

Для того, чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, она должна соответствовать следующим требованиям:

Квартира должна быть расположена на 1 этаже и под ней не должно находиться жилых помещений;
Возможность организации дополнительного входа в помещение, не связанного со входом в основное здание;
В квартире не должна транзитом проходить система газоснабжения, так как система трубопроводов не может проходить транзитом через административные помещения и не иметь газового оборудования;
Необходимо согласие Товарищества собственников, так как без их согласия, перевод будет не возможен;
Особое внимание необходимо уделить при покупке квартир в зданиях, являющихся историко-культурными ценностями, так как потребуется согласование Министерства культуры Республики Беларусь;
Необходимо предварительно оценить возможность увеличения нагрузки на электросеть и на инженерные системы в целом.

Как перевести нежилое помещение в жилое: процедура переоформления

Введение объекта в жилой фонд актуально не только для лиц, ведущих бизнес, но и для собственников жилого имущества. Речь идёт о тех сооружениях, которые не являются жилой частью, — пристройках, балконах, лоджиях, но за счёт чего можно немного увеличить площадь жилья.

Безусловно, самовольное расширение жилплощади – незаконное, а иногда и вовсе может нести опасность, как для самих владельцев, так и для других жильцов. Поэтому, прежде чем благоустраивать собственное жилище путём самостоятельного увеличения квадратных метров, нужно пройти процедуру получения специального разрешения органов архитектуры и градостроительства.

Чтобы Ваш нежилой дом стал жилым, Вам будут нужны следующие документы:

заявление с требованием о переводе недвижимости из нежилого фонда в жилой;
копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность;
правоустанавливающий документ на дом (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д);
проект перепланировки и/или переустройства;
заключение СЭС и пожарной инспекции о том, что дом соответствует требованиям, которые закон предъявляет к жилым помещениям.

Если недвижимость находится в многоквартирном доме, Вам понадобится согласие жильцов Вашего подъезда. Оно оформляется протоколом общего собрания и заверяется подписью всех присутствующих.

Бывают случаи, когда официальным собственником помещения является несовершеннолетний ребенок. Тогда Вам, как его законному представителю, требуется решение органов опеки и попечительства, удостоверяющее Ваши полномочия.

Хотя точный список документов для перевода может незначительно отличаться, в стандартный перечень будет входить:

правоустанавливающий документ на нежилой объект;
письменное согласие от каждого правообладателя помещения;
техпаспорт БТИ;
проектная и рабочая документация;
техзаключение;
акт приемочной комиссии МЖИ;
техплан на помещение с новыми характеристиками.

Есть еще один нюанс. Если работы при переводе будут затрагивать внешний вид фасадов, согласование пройдет еще и через МосКомАрхитектуру. Точный перечень документов и согласований помогут определить специалисты компании Кадастровая Москва.

Переводом недвижимости из нежилого фонда в жилой занимаются следующие учреждения:

Многофункциональный центр;
департамент городского имущества;
государственный портал муниципальных услуг.

Документы, указанные выше, передаются специалистам данных организаций под расписку в получении.

Решение по Вашему заявлению принимается в течение 45дней с момента обращения. Не позже, чем через три дня после принятия решения, заявителю вручается акт о переводе дома из нежилого фонда в жилой. Уведомления также получают собственники соседних домов или квартир.

Указанный акт считается основанием для присвоения Вашему дому статуса жилого помещения. Для этого Вы обращаетесь в кадастровый орган Росреестра с заявлением об изменении характеристик объекта недвижимости. По факту Вашего заявления в Государственный кадастр недвижимости будут внесены соответствующие изменения.

В кадастровый орган Росреестра предоставляются:

технический план дома;
правоустанавливающие документы.

Акт о переводе дома из нежилого фонда в жилой сотрудники Росреестра запрашивают самостоятельно.

Далеко не каждую квартиру можно превратить в жилой дом. Собственнику нужно учитывать градостроительные нормы.

Технические требования:

Для того, чтобы сделать из квартиры отдельный дом не должно быть помещений общего пользования (лестница, лифт, коридор).
Автономность коммуникаций – речь идет о централизованной инженерной системе (подача ХВС и ГВС, отопление, электроэнергия). Идеальный вариант, когда каждая квартира имеет свои коммуникации и никак не зависит от соседей.
Отдельный вход – отсутствие общего подъезда. Зайти и выйти из квартиры можно только через этот вход, минуя соседей по дому.
Наличие придомовой территории. Земля под малоэтажным домом + прилегающий участок возле здания. Зачастую земля находится в собственности города. Жильцам дома она не принадлежит (по крайней мере до перевода квартиры в статус частного домовладения).

Общие требования:

Согласие всех совладельцев квартиры, включая несовершеннолетних детей. За малолетних до 14 лет согласие дает один из родителей – в силу п. 1 ст. 28 ГК РФ.
Жилое помещение находится в личной или долевой собственности заявителя. Для сравнения – арендаторы и наниматели не могут изменять статус объекта недвижимости. Обязательным документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
Нет ареста, залога и прочих обременений. Любое ограничение – запрет распоряжаться квартирой, в т.ч. переводить ее в разряд жилого дома. До сделки придется снять арест, выплатить кредит и разобраться с другими обременениями.
Жилой объект не считается аварийным, максимум — ветхий.

Пример:

Суд рассматривал иск А. Иванова о признании квартиры частью жилого дома. По данным, жилье находилось в малоэтажном доме, где умещалось 4 квартиры. Истцу принадлежала одна из квартир, на остальные три право собственности зарегистрировано не было. Фактически было установлено, что помещения пустовали. Их собственником значилась администрация г. Новомосковска. По техпаспорту, дом имеет общие части – а именно, кровлю, чердак и фундамент. Электроснабжение в одноэтажном доме также было на все квартиры. Всеми вопросами по дому занималась УК – отсюда можно сделать вывод, что здание как минимум многоквартирное. Администрация г. Новомосковск направила возражение на иск Иванова.

Исходя из материалов дела, суд не удовлетворил исковые требования. Основание в силу ст. 16 ЖК РФ и ст. 48 ГрК РФ – дом многоквартирный, а не частный и жилой. Считать квартиру истца самостоятельным помещением также нельзя. Технически, без переустройства квартиры, перевод невозможен.