Оспаривание кадастровой стоимости зданий практика

Добавить комментарий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание кадастровой стоимости зданий практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения, комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
  • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

  • об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • об отклонении заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

Верховный суд РФ поддержал организацию, в качестве обоснования своей позиции суд указал, что судом первой инстанции не учтено, что в отношении данного объекта недвижимости ранее не проводились мероприятия по обследованию имущественного комплекса с целью определения вида его фактического использования и включения в Перечень на следующий год.

Также не может являться доказательством и основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ.

Отстоять свою позицию организации помог акт кадастрового инженера, подтверждающий, что помещения занимает сама организация.

Также аргументом в пользу позиции организации послужил тот факт, что нежилой комплекс расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого (под производственную базу) не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.

По мнению судебных органов первой инстанции, спорные здания обоснованно включены в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества, поскольку эти здания сдаются в аренду, и в их помещениях располагаются вспомогательные службы арендаторов.

Доказательств тому, что на момент включения указанных зданий в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества 20 и более процентов от общей площади данных зданий предусматривали размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, а также фактически использовались в этих целях, не представлено.

Верховный суд РФ указал, что отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов не допустимо. Необходимо установить фактический характер его использования.

Причиной включения спорных объектов в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, послужили их названия: «Питьевая галерея «Фитобар», «Сауна, котельная», «Административно-приемный корпус», «Столовая», «Клуб-столовая», «Клуб-столовая», «Столовая».

Верховный суд поддержал позицию суда первой инстанции, что само по себе наименование здания без оценки иных фактических обстоятельств по делу не свидетельствует о правомерности его отнесения к объектам, указанным в статье 378.2 НК РФ.

Использование этих зданий санаторием связано непосредственно с осуществлением основной деятельности по организации оздоровительного отдыха и связанного с этим сервисного обслуживания.

Суд первой инстанции установил, что спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого указан следующий — «предприятие продовольственного снабжения».

Вид разрешенного использования земельного участка размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения не предусматривает.

Исходя из экспликации к поэтажному плану здания, содержащейся в техническом паспорте, находятся помещения со следующими назначениями: «кабинет».

Иных сведений, позволяющих определить принадлежность указанных помещений к офисам и сопутствующей офисной инфраструктуре, в материалах административного дела не содержится.

Верховный суд полагает, что помещения, исходя только лишь из технического паспорта на здание, не могут быть однозначно отнесены к офисам, поскольку термин «кабинет» равным по значению с термином «офис» не является.

Оспаривание кадастровой стоимости: судебная практика

Суть спора- налоговый орган определил налоговую базу в соответствии со статьей 378.2 НК РФ в отношении трансформаторных подстанций.

Основание — трансформаторные подстанции расположены на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для объектов общественно-делового значения; земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли».

Судебные органы указали, что здание трансформаторной подстанции не относится к объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, поскольку с экономической точки зрения такой объект недвижимости не приносит самостоятельного дохода и его использование возможно исключительно по функциональному назначению.

Кроме того, трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства и размещение в них офисов, объектов торговли, общественного питания и (или) бытового обслуживания, прямо запрещено действующим законодательством РФ.

Организация полагала, что оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет, поскольку площадь размещаемых объектов не превышает указанный в статье 378.2 НК РФ критерий.

Ошибка организации состояла в том, что при расчете занимаемой площади она не учитывала площади, занятые коридорами, туалетами, тамбурами, гардеробными, вестибюлем, холлами.

Спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого «центры обслуживания туристов».

Согласно технической документации, данное здание имеет наименование «Центральный универсальный магазин «Самара», в котором расположены торговые помещения, общая площадь которых составляет 31,04% от общей площади здания.

Организация ошибочно полагала, что в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, должно быть включено не все здание, а только расположенные в здании торговые помещения.

Судебный орган встал указал, фактическое использование помещений могло иметь правовое значение только в том случае, если эти помещения находились в здании, не имеющем торгового предназначения.

В статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (ред. от 08.06.2015) (далее – Закон об оценочной деятельности) закреплен перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости.

Из судебной практики видно, что заявителями в основном не учитываются три момента.

1. Отчет составляется на основании следующих нормативно-правовых актов:

  • – Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;
  • – Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254;
  • – Приказа Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 N 611;
  • – Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

2. Не представляется экспертное заключение к отчету.

В Определении от 01.04.2015 N 55-АПГ15-2 ВС РФ указал, что экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

3. Согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Именно третий момент редко учитывается заявителями. Это видно из Определений ВС РФ.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости и рыночная стоимость должны быть установлены на одну дату (Определение ВС РФ от 29.04.2015 N 35-АПГ15-20).

Рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (Определение ВС РФ от 01.09.2014 N 307-ЭС14-550).

На день рассмотрения спора Постановлением Правительства, вступившим в силу, утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки, а заявителем требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на иную (новую) дату не заявлялось (Определение ВС РФ от 18.06.2015 N 305-ЭС15-6220).

Датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поименованного в ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности (в том числе вновь образованного), является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с названной статьей (Определение ВС РФ от 01.04.2015 N 55-АПГ15-2).
При обращении с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по субъектам Федерации к заявлению необходимо приложить документы, указанные в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, в состав которых входит отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с учетом вышеуказанных документов, с положительным экспертным заключением. В отчете рыночная стоимость должна быть на дату, которой установлена кадастровая стоимость.

Кадастровая оценка недвижимости: практика судебных споров

ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и тех, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, а также ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровой палатой изменение кадастровой стоимости возможно, если: а) имеется решение суда либо комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, и это решение предъявлено органу кадастрового учета (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности); б) согласно Приказу Росреестра от 12.05.2015 N П/210 ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость не только вновь учтенных объектов недвижимости, но и тех, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, и ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Приказ вступил в силу с 20.06.2015.

ФГБУ “ФКП Росреестра” уполномочено определять кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости, в отношении которых изменились количественные и (или) качественные характеристики, и ранее учтенных при внесении сведений о них в государственный кадастр недвижимости. Также в кадастр вносятся сведения на основании решения суда и решения комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Установленная судебным решением или комиссией кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 в соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.

В соответствии со ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В Определении ВС РФ от 29.04.2015 N 35-АПГ15-20 указано, что в соответствии со ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Однако названные положения ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности подлежат применению лишь к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (п. 8 ст. 3 Закона N 225-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

  1. Если собственник не согласен с оценкой помещения.
  2. При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
  3. Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.

Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.

К основной группе относят:

  1. Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
  2. Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
  3. Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.

Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

  1. Паспорт лица, оформившего заявление.
  2. Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
  3. Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
  4. Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
  5. Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Положительная судебная практика

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.

Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.

К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

Иск в суд подкрепляется такими документами:

  1. Письменного заявления.
  2. Выпиской из ЕГРН.
  3. Справкой о праве собственности.
  4. Материалы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимого имущества.
  5. Материалы, подтверждающие, что оценка произведена неправильно, с допущением ошибок, недостоверных данных.
  • Оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства / земельных участков
  • Выкупа нежилых помещений у Департамента Имущества г. Москвы
  • Раздела имущества после развода
  • Возмещения ущерба в результате залива / пожара
  • Признания прав собственности в порядке наследования или приватизации

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

  • выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
  • документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
  • правоустанавливающую документацию на имущество;
  • экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

При обращении в судебную инстанцию следует подготовить следующие документы:

  • исковое заявление;
  • справка о кадастровой стоимости. В справке обязательно должна быть указана дата проведения оценки;
  • заверенная у нотариуса копия свидетельства на право собственности;
  • отчетность, составленная оценщиком в бумажном и электронном виде;
  • заключение, вынесенное организацией оценщиков;
  • документ об уплате государственной пошлины;
  • отказ комиссии Росреестра, если он есть.

Если судья принял решение в пользу истца, в его тексте обязательно должна быть указана новая сумма для внесения в кадастр и дата подачи иска в суд

Эти сведения понадобятся при расчете имущественного или земельного налога на следующий год.

В суде заявитель может оспаривать или саму цену, или решения, вынесенные комиссией. Можно также обжаловать ее действия или бездействие. Ответчиком выступает Росреестр и органы, которые такую оценку утвердили.

Выдвигать можно одно из трех требований:

  • установить реальную рыночную стоимость недвижимости;
  • изменить цену в связи с тем, что выявлена недостоверность используемых при ее расчете сведений;
  • третьим вариантом является оспаривание действий комиссии.

Кроме этих требований ничего другого заявлять нельзя. Причиной является достаточно высокий уровень судов первой инстанции по этому вопросу. Это суды уровня автономных республик и округов, краев, областей и городов федерального значения.

Обратите внимание!

Судебная практика показывает беспристрастность судей по этому вопросу. Если заявитель способен предоставить достоверную оценку недвижимости, отличающуюся от кадастровой, решение будет принято в его пользу.

Оспаривание кадастровой стоимости здания, помещения, дома

Оценкой недвижимости для споров о кадастровой стоимости должны заниматься квалифицированные специалисты, имеющие право на занятие такой деятельностью. Юридически они могут выступать как частные предприниматели или как работники оценочных компаний. В любом случае они должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков, не иметь взысканий и иметь страховку на 300 тыс. руб.

Оспаривание стоимости объекта, занесенной в кадастр, производится для снижения налогов, так как именно с этой суммы начисляется имущественный или земельный сбор. С начала июля 2017 года обращаться с заявлением в комиссию Росреестра необязательно, можно сразу подавать иск в суд. Тем не менее иногда стоит обратиться в этот орган власти, так как рассмотрение вопроса там происходит быстрее, а обращение бесплатное. Если решение вас не устроит, вы сможете обжаловать его в суде.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить другие необходимые сведения можно как лично, так и на официальном сайте Росреестра. Чтобы найти данные, достаточно ввести кадастровый номер, условный номер, адрес объекта или номер права.

Также информацию можно узнать в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. В нем вся собственность отражена с указанием кадастровой стоимости.

Власти субъектов РФ размещают информацию о кадастровой стоимости на своих информационных ресурсах.

Оспорить кадастровую стоимость вправе юридические и физические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты ее определения (ч. 1 ст. 22 Закона № 237 ФЗ):

  • собственник, в том числе участник долевой собственности;

  • бывший собственник, если он оспаривает кадастровую стоимость как налогоплательщик;

  • лицо, которое владеет недвижимостью на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

  • арендатор недвижимого имущества. Если арендатор пользуется недвижимостью, которая принадлежит гражданам или юридическим лицам, то для оспаривания необходимо, чтобы арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости. Дополнительно требуется согласие собственника. Он может выразить его в договоре или иной письменной форме;

  • лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

  • фактический пользователь земельного участка, если стороны соглашения или суд в своем решении установили плату за сервитут пропорционально кадастровой стоимости;

  • органы государственной власти, органы местного самоуправления – в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности;

  • прокурор, действующий в публичных интересах.

Обоснование: п. 6 Пленума ВС от 30.06.2015 № 28 О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – Постановление № 28).

Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости объекта

По правилам Закона № 237-ФЗ кадастровую стоимость можно оспорить в любое время. Тем не менее нельзя заявить возражения по кадастровой стоимости, которая уже была заменена на новую в ЕГРН (ч. 4 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Одновременно в КАС в 2020 году остается норма, которая ограничивает срок оспаривания кадастровой стоимости пятью годами. Она актуальна для тех случаев, когда стоимость была определена по правилам Закона № 135-ФЗ, поскольку аналогичный срок оспаривания установлен в части 10 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ ( ч. 3 ст. 245 КАС).

Если заявитель пропустил срок, суд может его восстановить. Для этого нужно успеть подать ходатайство до появления новой кадастровой стоимости в ЕГРН (абз. 3 п. 8 Постановления № 28).

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно обратиться в специальную комиссию или в суд.

Но есть еще три способа.

Первый – изменить кадастровую стоимость до утверждения результатов оценки.

Второй – исправить ошибку.

Третий – изменить основной вид разрешенного использования земельного участка с текущего на более выгодный

Оспорить кадастровую стоимость могут арендатор, собственник или другие заинтересованные лица. Для этого нужно обратиться в суд илр комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ( ч. 1 ст. 22 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ О государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это определенная расчетная величина. Ее устанавливает оценщик с учетом экономических характеристик объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость нужна, чтобы рассчитать:

  • земельный налог или налог на имущество;

  • арендную плату или плату за пользование;

  • выкупную (продажную) стоимость при выкупе из государственной или муниципальной собственности и др.

С 1 января 2020 года заканчивается переходный период, в течение которого действовали два закона об оспаривании кадастровой стоимости (ст. 24 Закона № 237-ФЗ). Теперь оспаривать ее нужно по правилам Закона № 237-ФЗ.

Суд удовлетворил заявление сособственников земельных участков о внесении изменений в сведения ГКН о кадастровой стоимости участков, поскольку указанные сведения и сведения об удельном показателе кадастровой стоимости участков необоснованно завышены по сравнению с рыночной стоимостью участков.

Это нарушает права заявителей, т.к. именно кадастровая стоимость определяет размер налоговой базы для исчисления земельного налога. При рассмотрении дела суд принял во внимание представленный заявителями отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости земельных участков, согласно которому кадастровая стоимость участков существенно превышает определенную оценщиком рыночную стоимость этих земельных участков на дату внесения в ГКН сведений об их стоимости. Кроме того, распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, на основании которого в ГКН были внесены сведения о кадастровой стоимости участков заявителей, кадастровая стоимость этих конкретных участков и ее удельный показатель не утверждались.

(Апелляционное определение Московского областного суда от 14.09.2015 по делу N 33-18949/2015)

Действия ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области по предоставлению в налоговую инспекцию информации о кадастровой стоимости земельного участка заявителя являются незаконными, поскольку имеется вступившее в законную силу решение суда, которым указанная кадастровая стоимость участка признана не соответствующей рыночной стоимости и исключена из ГКН.

Ранее суд удовлетворил заявление заявителя к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка и вынес решение установить в отношении земельного участка кадастровую стоимость в размере рыночной; заверенная копия этого судебного решения была направлена на исполнение в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области. Однако, несмотря на наличие судебного акта, кадастровая палата предоставила в налоговый орган сведения (справку) о недействующей кадастровой стоимости участка. Суд квалифицировал действия кадастровой палаты как противоречащие положениям ст. 13 ГПК РФ, т.к. они не учитывают вступивший в законную силу судебный акт об установлении в отношении земельного участка с определенной даты кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

(Апелляционное определение Московского областного суда от 03.08.2015 по делу N 33-18308/2015)

Удельный показатель кадастровой стоимости, исходя из которого рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости, утверждается для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта РФ; действующее законодательство предусматривает возможность внести в качестве кадастровой стоимости конкретного земельного участка его рыночную стоимость (ч. 3 ст. 66 ЗК РФ), но не предусматривает возможность оспаривать удельный показатель кадастровой стоимости, применяемый для расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости.

(Апелляционное определение Московского областного суда от 10.08.2015 по делу N 33-15503/2015)

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости; установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

(Апелляционное определение Московского областного суда от 15.06.2015 по делу N 33-11771/15)

Оценив экспертное заключение, сделанное по результатам проведения судебной оценочной экспертизы, суд признал результаты отчета достоверными и актуальными и сделал вывод о том, что кадастровая стоимость земельного участка истца может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании названного отчета.

Суд пояснил, что кадастровая стоимость земельного участка представляет собой публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. Размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков; неправильное определение кадастровой стоимости участка может привести к финансовым потерям для его правообладателей. Ответчик (Управление Росреестра по Московской области) не представил доказательств того, что рыночная стоимость спорного участка является иной или что результаты отчета независимого оценщика не соответствуют требованиям действующего законодательства.

(Апелляционное определение Московского областного суда от 03.06.2015 по делу N 33-12936/2015)

Суд отказал в удовлетворении искового заявления гражданина об обязании ФФГБУ «ФК�� Росреестра» по Московской области внести изменения в сведения ГКН о кадастровой стоимости земельных участков, поскольку орган кадастрового учета не является надлежащим ответчиком по делу.

Исковые требования

Примечание. Данные исковые требования приведены исходя из судебной практики, сформировавшейся до 15.09.2015, т.е. до вступления в силу КАС РФ.

Основные:

— об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости;

— об обязании заинтересованного лица (ответчика) внести в государственный кадастр недвижимости (ГКН) в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость;

— о признании незаконными действий заинтересованного лица (ответчика) по внесению в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка;

— об обязании заинтересованного лица (ответчика) внести в ГКН изменения в сведения о кадастровой стоимости в соответствии с решением суда;

— об обязании заинтересованного лица (ответчика) исключить из ГКН сведения об удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка и внести в реестр указанные сведения в соответствии с рыночной стоимостью участка.

Примечание. Данные исковые требования приведены исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 (п. 2 Постановления).

Основные:

— об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости;

— об изменении кадастровой стоимости земельного участка в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки (земельном участке), использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

— об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Эта категория споров подразумевает ситуацию, в которой истец-гражданин не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, определенной по правилам гл. III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и утвержденной решением исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, обычно — распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области (например, Апелляционные определения Московского областного суда от 14.09.2015 по делу N 33-18949/2015, от 15.06.2015 по делу N 33-11771/15, от 20.05.2015 по делу N 33-9069/2015).

Как правило, основанием для обращения в суд является несоответствие кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, когда первая величина превышает вторую.

Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения (п. 5 ст. 65 ЗК РФ, п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28). Следовательно, неправильное ее определение (завышение по сравнению с рыночной стоимостью) влечет увеличение налоговых обязательств истца, в частности, по уплате земельного налога (например, Апелляционные определения Московского областного суда от 14.09.2015 по делу N 33-18949/2015, от 10.08.2015 по делу N 33-15503/2015, от 03.06.2015 по делу N 33-12936/2015, от 20.05.2015 по делу N 33-9069/2015). Кроме того, внесение в ГКН сведений о размере кадастровой стоимости земельных участков, завышенном по сравнению с их рыночной стоимостью, снижает коммерческую привлекательность участков (например, Апелляционные определения Московского областного суда от 20.05.2015 по делу N 33-9069/2015, от 11.02.2015 по делу N 33-145/2015, 33-27923/2014).

Обычно поводом для подачи заявления является получение заявителем письма (уведомления) о новой кадастровой стоимости участка от Управления Росреестра по Московской области (например, Апелляционные определения Московского областного суда от 01.09.2014 по делу N 33-19070, от 06.08.2014 по делу N 33-15419/14) или от ФКБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области (например, Апелляционные определения Московского областного суда от 14.09.2015 по делу N 33-18949/2015, от 04.06.2014 по делу N 33-10640/2014). Также об измененной стоимости участка заявитель может узнать из уведомления об уплате земельного налога (например, Апелляционное определение Московского областного суда от 11.02.2015 по делу N 33-145/2015, 33-27923/2014).

— Оспаривание сведений о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (абз. 5 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28). До 15.09.2015 дела данной категории рассматривались согласно положениям гл. 25 ГПК РФ.

С 15.09.2015 дела этой категории рассматриваются в соответствии с гл. 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

— Как указано выше, перечень исковых требований, которые предъявлялись до 15.09.2015 и которые следует предъявлять после этой даты, различный. Однако и в том, и в другом случае заявитель (административный истец) оспаривает результаты определения кадастровой стоимости земельного участка. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка предполагает предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости участка (абз. 4 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).

В _______________________ (суд субъекта РФ)

Заявитель: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: ___________________________________,

телефон: _________________________________,

эл. почта: ________________________________

Представитель Заявителя: ____(Ф.И.О.)______

адрес: ___________________________________,

телефон: _________________________________,

эл. почта: ________________________________

Заинтересованное лицо: (наименование)

адрес: ___________________________________,

телефон: _________________________________,

эл. почта: ________________________________

Госпошлина: ________________________ рублей

Заявление об оспаривании результатов

определения кадастровой стоимости земельного участка

(на основании судебной практики Мособлсуда)

Заявителю на праве собственности/на праве постоянного (бессрочного) пользования/на праве пожизненного наследуемого владения/на праве аренды государственного (муниципального) участка принадлежит земельный участок площадью ______ кв. м, расположенный по адресу: __________________________, с кадастровым номером _______________ (далее — Земельный участок). Права Заявителя на Земельный участок подтверждаются свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права от «___» ______ ___ г. N ___/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./иными документами.

В соответствии с Распоряжением/другим документом Министерства экологии и природопользования Московской области/другого органа власти от «___» ________ _____ г. N _____ утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель __________ по состоянию на «___» ________ _____ г.

С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость Земельного участка составляет ______ (__________) рублей, что подтверждается кадастровым паспортом Земельного участка от «___» ________ _____ г./кадастровой справкой о кадастровой стоимости Земельного участка от «___» ________ _____ г. N _____/кадастровой выпиской/выпиской из ГКН от «___» ________ _____ г. N _____, содержащей сведения о кадастровой стоимости Земельного участка/письмом Росреестра о кадастровой стоимости Земельного участка от «___» ________ _____ г., выданным Заявителю/ответом Росреестра о кадастровой стоимости Земельного участка от «___» ________ _____ г./другими документами.

Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на «___» ________ _____ г. составляет ______ (__________) рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика ________ об оценке рыночной стоимости Земельного участка от «___» ________ _____ г. N _____/отчет независимого оценщика ________ об оценке рыночной стоимости Земельного участка от «___» ________ _____ г. N _____, подтвержденный положительным экспертным заключением _____________ от «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.

Указанная кадастровая стоимость Земельного участка превышает/значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы Заявителя, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога/увеличение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости Земельного участка/другое.

Согласно ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости среди прочих сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) определен порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В ________________________ (суд субъекта РФ)

Административный истец: ______(Ф.И.О.)______

адрес: ____________________________________,

телефон: __________________________________,

эл. почта: _________________________________

Представитель Административного истца: _____

_____(Ф.И.О.)______

адрес: ____________________________________,

телефон: __________________________________,

эл. почта: _________________________________

Административный ответчик: _(наименование)__

адрес: ____________________________________,

телефон: __________________________________,

эл. почта: _________________________________

Госпошлина: _________________________ рублей

Административное исковое заявление об оспаривании

результатов определения кадастровой стоимости

земельного участка

Административному истцу на праве собственности/на праве постоянного (бессрочного) пользования/на праве пожизненного наследуемого владения/на праве аренды государственного (муниципального) участка принадлежит земельный участок площадью ______ кв. м, расположенный по адресу: __________________________, с кадастровым номером _______________ (далее — Земельный участок). Права Административного истца на Земельный участок подтверждаются нотариально заверенной копией правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа (свидетельство о праве собственности/свидетельство о государственной регистрации права от «___» ______ ___ г. N ___/выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданная «___» ________ _____ г./иные документы).

В соответствии с Распоряжением/другим документом Министерства экологии и природопользования Московской области/другого органа власти от «___» ________ _____ г. N _____ утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель __________ по состоянию на «___» ________ _____ г.

С учетом указанного правового акта по данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость Земельного участка составляет ______ (__________) рублей, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости Земельного участка от «___» ________ _____ г. N _____, а также кадастровым паспортом Земельного участка от «___» ________ _____ г./кадастровой выпиской/выпиской из ГКН от «___» ________ _____ г. N _____, содержащей сведения о кадастровой стоимости Земельного участка/письмом Росреестра о кадастровой стоимости Земельного участка от «___» ________ _____ г., выданным Административному истцу/ответом Росреестра о кадастровой стоимости Земельного участка от «___» ________ _____ г./другими документами.

Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на «___» ________ _____ г. составляет ______ (__________) рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика ________ об оценке рыночной стоимости Земельного участка от «___» ________ _____ г. N _____, подтвержденный положительным экспертным заключением _____________ от «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.

Указанная кадастровая стоимость Земельного участка превышает/значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы Административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога/увеличение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости Земельного участка/другое.

ИЛИ

Кадастровая стоимость Земельного участка определена неверно, поскольку:

— при ее определении использованы недостоверные сведения о Земельном участке, а именно: сведения о Земельном участке неправильно указаны в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке/оценщик неправильно определил условия, влияющие на стоимость участка/оценщик неправильно применил данные при расчете кадастровой стоимости Земельного участка/другое. Об этом свидетельствуют следующие документы: ________.

— допущена кадастровая ошибка, повлиявшая на размер кадастровой стоимости Земельного участка, о чем свидетельствуют следующие документы: _______.

— допущена техническая ошибка, которая повлекла неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости Земельного участка в государственный кадастр недвижимости, о чем свидетельствуют следующие документы: _______.

Неверное определение кадастровой стоимости Земельного участка нарушает права и законные интересы Административного истца, поскольку влечет неверное определение его налоговых обязательств, в частности, по уплате земельного налога/неверное определение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости Земельного участка/другое.

Верховный суд разъяснил, как уменьшить кадастровую стоимость

  • Должен ли наследник платить кредит за умершего родственника?
  • Падение снега с крыши. Возмещение вреда.
  • У виновника ДТП нет ОСАГО. Возмещение ущерба.
  • Денежные выплаты военнослужащим в результате увечья
  • Оформление прав на земельный участок
  • Образец искового заявления о взыскании ущерба от затопления
  • ОБРАЗЕЦ искового заявления о взыскании денежных средств по расписке, договору займа
  • Исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

Здесь вы можете получить качественную юридическую помощь по любому правовому вопросу бесплатно и прямо сейчас, для этого вам нужно нажать кнопку «Задать вопрос» и дождаться ответа юриста, который мы вышлем Вам на почту.

Возможно ситуация, похожая на Вашу, была уже решена, пожалуйста, ознакомьтесь с нашими ответами другим пользователям

Перейти к ответам нашим пользователям

Если у Вас нет такого времени, то не читайте это сейчас. Отложите статью на тот случай, когда Вы сможете вдумчиво разобраться раз и навсегда в этом вопросе. Мы гарантируем, что если Вы выделите от 11 до 15 минут Вашего внимания, то узнаете об этой услуге ВСЕ! Кроме того, сможете подробно рассказать об этом знакомым. Да, кое-где мы могли перестараться и Вы встретите несколько абзацев, в которых мы углубились в суть очень подробно, но для этого мы и потратили свои силы, чтобы Вы узнали что такое «Оспаривание кадастровой стоимости».

На сайтах компаний, которые предлагают услуги по оспариванию нет прозрачных и конечных цен.

Например: «Сделаем под ключ от 30.000 рублей». Вы соглашаетесь на эти услуги и в итоге заплатите в 2-3 раза больше. Такое предложение не содержит всех рисков и затрат. Вы соглашаетесь на заключение договора, а потом Вам объяснят, что комиссия отказала и поэтому необходимо идти в суд, при этом возникают судебные расходы и т.д. Или такое: «Цена услуг устанавливается после ознакомления с Вашей ситуацией». Дальше мы подробно об этом расскажем.

Поверьте, в этой услуге все прозрачно. Здесь нет никаких дополнительных оплат за «решение вопроса» или еще что-то. Здесь все четко и понятно.

Вам необходимо максимально подробно понять механизм. Когда Вы хорошо вникните в задачу, то у Вас не останется вопроса: «За что я плачу деньги, или чем это может закончиться?». Мы не работаем с клиентом по принципу: «Вам не обязательно знать детали, для этого есть мы». Эксперты компании «ФИНЭКА» хотят донести до своих заказчиков прозрачный механизм оказания услуги, чтобы исключить сюрпризов и недопониманий.

Мы не скрываем рисков, поэтому юристы компании расскажут о наблюдениях за работой комиссии по оспариванию и практикой рассмотрения дел в суде, с учетом «невероятных» результатов судебных экспертов, с которыми нам приходится «бороться» после выдачи ими заключений. На опыте работы оценщиков и экспертов мы покажем, что Вы можете получить на выходе.

Кроме того, мы покажем несколько примеров, на которых Вы поймете, какие риски могут возникнуть и в комиссии и в суде.

Но для начала, нужно определиться: существует ли экономический смысл оспаривать кадастровую стоимость Вашего объекта?

Пожалуй, это самый важный этап. От принятия решения зависит сэкономите ли Вы на налогах, арендных платежах или выкупе, или потеряете деньги. Процедура оспаривания долгий и дорогостоящий процесс. Но по срокам и стоимости чуть позже. Рассмотрим простой пример оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, на.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровой стоимостью 12 млн. рублей в Краснодаре с видом разрешенного использования – размещение магазина. Ежегодный налог на земельный участок составляет 180.000 рублей (1,5% в год от кадастровой стоимости).

Для начала, нужно понимать, за какой период вы можете сэкономить налог на землю. Итак, земли населенных пунктов крайний раз переоценивали в 2016 году. Таким образом, предположительно, следующая переоценка кадастровой стоимости произойдет через 5 лет – в 2021 году. Т.е. с 1 января 2021 года кадастровая стоимость Вашего земельного участка может измениться и ставка налога будет другой, она может быть как выше, так и ниже. Крайние изменения в законодательстве допускают пересматривать уплаченный земельный налог за предыдущие 3 года и налоги, которые предстоит уплатить в будущем до следующей переоценки.

Вышесказанное еще не является подтверждением экономической целесообразности оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Оспаривание кадастровой стоимости не простой процесс. До принятия решения об оспаривании Вы должны знать, а какова реальная стоимость земельного участка? Если вы хорошо ориентируетесь в рыночных ценах на землю, то определите это самостоятельно. Или же проконсультируйтесь с оценщиком, при этом, не обязательно за это платить деньги. Нам часто клиенты присылают кадастровый номер, и мы бесплатно консультируем о величине ориентировочной рыночной стоимости объекта.

Итак, с помощью оценщика Вы установили, что реальная рыночная стоимость земельного участка составляет 6 млн. рублей, а кадастровая 12 млн. рублей. Т.е. при переоценке кадастровой стоимости налог на землю составит 90.000 рублей. А сейчас Вы платите 180.000 рублей. Экономия до 90.000 рублей в год.

Теперь необходимо определить затраты.

Если Вы хотите сэкономить на переплатах земельного налога за ранее уплаченные 3 года и предстоящие 2 года, и эти затраты окупятся, то есть экономический смысл процедуры оспаривания. Вы должны знать о рисках.

Оспаривание кадастровой стоимости, а какие риски?

Цены на рынке земли имеют интервальное значение. Нельзя утверждать, что цена земельного участка, которую оценили оценщики «ФИНЭКА» составляет 1 млн. рублей за сотку и только. Интервал стоимости может быть всегда. Судебный эксперт, которому поручат проведение экспертизы, как и другой оценщик, подбирает аналоги для расчета рыночной стоимости. Например, эксперт подобрал все схожие объекты сравнения, их оказалось восемь, которые имеют цены за 1 сотку:

  • 1 млн. рублей
  • 1,1 млн. рублей
  • 0,9 млн. рублей
  • 1,5 млн. рублей
  • 1,4 млн. рублей
  • 1,2 млн. рублей
  • 1,15 млн. рублей
  • 1,25 млн. рублей

При этом, все объекты сравнения схожи по основным параметрам и могут быть использованы для расчета. Задача эксперта выбрать 3-5 аналогов, которые максимально приближены по своим экономическим показателям и по ним произвести оценку.

Когда такую предварительную оценку делали оценщики «ФИНЭКА», они использовали нижние показатели рынка, которые дали в среднем 1 млн. рублей за 1 сотку и это разумно. Объясняется это принципом замещения: благоразумный покупатель не заплатит за объект цену больше, чем цена приобретения схожего объекта, т.е. если на рынке есть такой же участок, но дешевле, то никто не купит другой дороже. Кроме того, сейчас активность на рынке недвижимости снижена и нужно всегда ориентироваться на нижние значения для объективности результата.

Но понятие схожести аналогов тоже относительно. Каждый эксперт имеет собственное мнение. К примеру, судебный эксперт определил Ваш объект к высоколиквидным и решил, что аналоги 5, 6, 7, 8 – идеально подходят в качестве объектов сравнения. Таким образом, в результате оценки и внесения корректировок эксперт получит, допустим, 1,24 млн. рублей за 1 сотку. Что с учетом площади составит 7,44 млн. рублей вместо 6 млн. Разница с нашей оценкой почти 25%. Если не будет обоснованных замечаний у сторон, то суд вынесет Решение об установлении кадастровой стоимости в размере 7,44 млн. рублей. Против кадастровой в 12 млн. это очень хороший результат. О судебном процессе еще поговорим, пока нужно определиться стоит ли этим заниматься.

К примеру, ситуация немного другая. Кадастровая стоимость участка 12 млн. рублей и по предварительным оценкам нашего оценщика рыночная стоимость получилась 9 млн. рублей. Вы посчитали, что за 5 лет Вы можете сэкономить 225.000 рублей, даже при затратах в 81.600 рублей выгода составляет 143.000 рублей за 5 лет. Но, нужно помнить про интервал рыночной стоимости и про ситуацию, когда у эксперта получается другой результат.

Простыми словами, если кадастровая стоимость объекта лишь на 20-25% выше реальной рыночной стоимости, то всегда знайте, что может попросту ничего не получиться в результате оспаривания, по причинам, связанным с интервалом стоимости на рынке и со спорным подбором аналогов, который мы описывали выше. Если же рыночная стоимость ниже на 40%, 50% и более, а иногда и в несколько раз, то, конечно, мы рекомендуем заняться процессом оспаривания.

Что же делать дальше, если Вы приняли решение оспаривать?

Оспаривание кадастровой стоимости при переоценке рыночной стоимости возможно только с отчетом об оценке. Первое что потребуется Вашему юристу – отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный оценщиком, который имеет квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости». Оценщик составляет отчет об оценке рыночной стоимости объекта, при этом, осмотр объекта проводить нецелесообразно, так как оценщик устанавливает рыночную стоимость на дату определения кадастровой стоимости, а это всегда дата в прошлом. И произвести осмотр на эту дату уже невозможно. Поэтому при оценке рыночной стоимости, впрочем, как и при судебной экспертизе, выезд на объект не обязателен. При наличии подробного фотоматериала установить объективную рыночную стоимость объекта не составит сложности. При оценке желательно прислать оценщику подробный фотоматериал, впрочем, детальный список информации и документов, которые необходимы для оспаривания кадастровой стоимости Вы можете посмотреть внизу.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *