Договор найма квартиры – как составить, оформить, расторгнуть

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма квартиры – как составить, оформить, расторгнуть». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Расторжение договора аренды квартиры или иного жилого помещения по соглашению сторон или требованию одной стороны исключает необходимость судебных разбирательств, если между арендатором и арендодателем отношения являются дружественными. Можно решить вопрос посредством телефонного звонка или личной встречи. Если же дружелюбных отношений между участниками сделки не сложилось, разумнее следовать официальному порядку расторжения документа. Сам процесс расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

инициатор процедуры отправляет уведомление о своём требовании другой стороне;
составляется соглашение о расторжении договора;
обе стороны сделки подписывают соглашение, и арендодатель на законных правах может выселить нанимателя, а тот в свою очередь обязуется покинуть квартиру.

Далее стоит рассмотреть каждый этап в подробностях, и что стоит предпринять при определённых обстоятельствах прекращения найма.

Образец договора о расторжении сделки аренды жилого помещения и порядок действий

Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.

Скачать бланк искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения
Скачать образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения

Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

ВНИМАНИЕ: Кроме того, суд предоставляет существенные отсрочки по выселению со снимаемой квартиры семья с детьми младше 14 лет после расторжения договора. Причём неважно, если и у жильцов временная регистрация или нет.В некоторых случаях расторжение договора может произойти из-за того, что стороны сделки не учли все нюансы сотрудничества во время составления соглашения. В наших статьях о заключении договора аренды между физическими лицами и между физическими и юридическими лицами мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем. Также вам будет полезно узнать, какие дополнительные приложения требуется составить к договору и как это сделать.

Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

Очень часто люди путают или просто не понимают разницы между наймом и арендой, но это является грубой юридической ошибкой, так как это два разных договора, хоть и смежных в предмете своего соглашения. Стороны соглашения найма – физические лица, цель которых исключительно проживание, а основные признаки аренды может описать несколькими пунктами:

Одна из сторон соглашения – любая организация, учреждение, то есть юр. лицо.
Предметом соглашения может быть земельный участок, здания и сооружения, а также их часть, то есть любые жилые и нежилые объекты.
Чаще всего цель договора — предпринимательская деятельность или иные цели, не связанные с проживанием (некоммерческая цель).
Прекратить договорные отношения можно по инициативе собственника без участия суда. Это допустимо в случае нарушений договора нанимателем.

В качестве вывода можно сказать, что у договора аренды предмет соглашения гораздо шире, чем у найма, так как во втором случае нужно помещение, пригодное для жилья, а для аренды это несущественно. Субъектный состав аренды – это юридические лица, то есть организации/учреждения должны быть хоть бы одной из сторон соглашения.

Договор найма (аренды) квартиры

Все договоры прекращаются согласно правилам ст. 450 ГК РФ, но у такого обязательства имеется своя специфика. Наниматель может в любой момент расторгнуть договор, не объясняя причин своего решения, но при этом должны быть соблюдены следующие условия:

все проживающие совместно лица выразили свое согласие;
извещение собственника за 3 месяца о желании покинуть квартиру.

Важно! Договор автоматически прекращается, если наниматель умирает, но только при условии, что он проживал один. Если совместно с ним проживали родственники или другие люди, то кто-то из них становится нанимателем, а соглашение продолжает действовать в неизменном виде.

Договор по инициативе жильца сразу же расторгается, но положение собственника в таком случае не такое свободное, потому что он не может беспричинно прекратить договорные отношения. Наймодатель может это сделать только в судебном порядке и в случае грубого нарушения пунктов соглашения, положений ЖК РФ. Это возможно при следующих ситуациях:

неоплата жилья в обозначенные сроки. По общим правилам ГК РФ это просрочка платежа свыше полугода, если договор долгосрочный и более 2 раз ежемесячно, если соглашение краткосрочное;
разрушение, существенная порча квартиры/дома, самовольное снесение стен, конструкций;
длительная не оплата коммунальных услуг;
несоблюдение санитарных и экологических норм, нарушение покоя и законных границ соседей и т.д.;
использование квартиры/дома не для проживания, а для иных целей, т.е. не по назначению;
вселение людей с нарушением требования закона о норме общей S жилья на 1 человека;
осуществление имущественных сделок с жильем без разрешения наймодателя;
другие ситуации, указанные на усмотрение собственника.

Договор найма жилого помещения 1
Договор найма жилого помещения 2
Договор найма жилого помещения с правом выкупа
Договор найма квартиры 1
Договор найма квартиры 2
Договор найма квартиры 3
Договор поднайма жилого помещения предоставленного по договору социального найма
Договор посуточной аренды жилого помещения
Договор субаренды квартиры
Договор субаренды комнаты
Передаточный акт к договору найма (аренды) жилого помещения
Расписка Наймодателя квартиры при получении страхового депозита за телефонные разговоры от Нанимателя
Расписка о получении денег в качестве оплаты за наем (аренду) жилого помещения
Исковое заявление о расторжении договора аренды и взыскании задолженности
Исковое заявление о расторжении договора аренды и возмещении убытков
Исковое заявление о расторжении договора и взыскании арендной платы
Договор найма жилого помещения
Типовой договор найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа
Примерный договор аренды с правом выкупа жилого помещения
Договор поднайма жилого помещения

В зависимости от того, кто выступает инициатором, основания для расторжения существенно различаются. Итак, по каким причинам действие договора найма квартиры может быть прекращено?

ВАЖНО: Для того чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор наймодатель должен обращаться в суд!

Обоюдная воля расторгнуть договор оформляется с помощью дополнительного соглашения. Единственное требование, которое к нему устанавливает закон – это оформление в том же виде, что и основной договор, то есть в простой письменной форме. В остальном стороны вольны писать его как угодно.

Однако на практике доп. соглашение обычно имеет следующую структуру:

Название с отсылкой к основному договору.
Место и время заключения.
Личные данные обеих сторон, включая полные имена, адреса, при желании – паспортные данные.
Чёткое и однозначное желание расторгнуть договор.
Описание сопутствующих процедур (освобождения помещения, передачи ключей и т. д.).
Порядок погашения задолженности или возврата переплаты (если наниматель платил авансом).
Подписи сторон и их расшифровка.

ВНИМАНИЕ: Приведённая структура носит лишь ориентировочный характер. Стороны вправе указать в соглашении и другие пункты, не противоречащие закону.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора найма жилого помещения
Скачать образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения

В том случае, если наниматель желает прекратить отношения по найму, он должен действовать по следующему алгоритму.

Закон указывает, что наймодатель должен быть предупреждён о предстоящем расторжении договора. Срок на это предупреждение – три месяца и более. Если же требуется прекратить действие договора раньше, то расторгнуть его можно только по обоюдному соглашению в описанном выше порядке.

Расторжение договора аренды квартиры: пошаговая инструкция с соглашением

Следующим шагом должно быть составление приёмо-передаточного акта. Он готовится в произвольной форме, главное чтобы в нём было указано, в каком состоянии находится квартира после возвращения её наймодателю. Без этого документа вполне возможна ситуация, когда уже после завершения отношений по договору владелец квартиры потребует возместить ущерб и наниматель не сможет доказать, что ущерба никакого не было.

Сам по себе акт составляется примерно с такой структурой:

Название.
Дата и место составления.
Личные данные сторон.
Описание состояния квартиры – либо просто указание на то, что наймодатель претензий к нанимателю не имеет.
Подписи с расшифровкой.

Акт составляется в двух экземплярах для каждой из сторон. При желании стороны могут предусмотреть в нём и подписи свидетелей, которые подтвердят, что жильё находится именно в том состоянии, как описано.

Последним шагом является передача ключей. В самом простом случае наниматель просто передаёт их из рук в руки.

ВАЖНО: Если есть подозрение, что в дальнейшем возможны претензии, передачу ключей лучше оформить с помощью примерно такого же акта – или хотя бы с помощью расписки. В ней наймодатель должен указать, что ключи получил все и в исправном состоянии.

Скачать бланк акта приема-передачи при аренде квартиры
Скачать образец акта приема-передачи при аренде квартиры

Наследство
Ипотека
Аренда (найм) жилья
Перепланировка/переустройство
Самострой
Создание ТСЖ

Согласно законодательству, договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному. Когда физическое лицо снимает жилой дом, квартиру или комнату — это наем. Договор аренды заключается в случаях использования нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

В обычной речи наем жилья называют «арендой». В статье мы тоже иногда так делаем. Если вы юрист и вас это сердит, пожалуйста, не сердитесь.

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху. Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Как правильно составить договор аренды жилья

Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам. Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по оплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги все-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось оплачивать задолженность хозяина из своего кармана.

Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — все это будет считаться текущим ремонтом.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.

Чтобы прекратить действие любого документа, имеющего юридическую силу, необходимо наличие оснований. Хорошо, если они изначально предусмотрены в договоре – это значительно упростит ситуацию.

Если инициатором выступают собственники, то причины для расторжения могут быть такими:

задержка арендной платы (на два месяца и более);
частые и обоснованные жалобы на жильцов со стороны соседей;
задержка оплаты коммунальных счетов;
отказ впустить хозяев квартиры;
серьезный ущерб мебели, технике и другому имуществу;
нарушение санитарии, правил пожарной безопасности;
несогласованные с собственниками квартиры изменения в планировке и общем состоянии помещения;
домашние животные, которых завели без одобрения арендодателей и т.д.

Основания могут быть и у квартиросъемщиков:

погрешности в работе техники, нарушения санитарных норм и другие имущественные проблемы, о которых собственники умолчали (случайно или намеренно);
если в квартире больше нет подходящих условий для жизни, но случилось это не от действий квартирантов (потоп, пожар и т.д.);
если съемщикам ограничили доступ к жилью (например, сменили замки);
если арендодатели вселили других жильцов и т.д.

Последние два примера – достаточный повод не только прекратить сделку, но и обратиться в суд.

Как пути расторжения возможны:

Обоюдно, с помощью соглашения.
В присутствии юриста, который также может проанализировать обстоятельства и основания для такого шага.
Через суд (в тех случаях, когда одну из сторон категорически не устраивают условия или сам факт прекращения сделки).

В первых двух случаях нужно просто подписать соглашение. Если договор, по которому квартиранты проживали в квартире, был зарегистрирован, также нужно поступить и с соглашением.

В последнем случае желательно тщательно подготовиться к процессу и собрать все доказательства, которые будут юридически подтверждать вашу позицию. Возможно, нужно будет доказать, что вы исправно платили за жилье и не имеете долгов (подойдут квитанции, выписки из банков с отражением всех денежных переводов и т.д.)

Договор аренды квартиры между физическими лицами – Образец, бланк 2020 года

Мы будем ориентироваться на порядок, который установлен законом. Это значит, что вы можете уведомить другую сторону сделки о своем намерении как угодно – в личном разговоре или по телефону, к примеру – но в случае юридического разбирательства вес будут иметь только методы, о которых мы поговорим дальше.

В рамках закона досрочное расторжение должно осуществляться посредством уведомления – для каждой стороны.

Что должно быть в этом уведомлении:

Данные обеих сторон (лучше ориентироваться на договор).
Реквизиты расторгаемого договора – его номер, данные о месте и времени составления.
Основания для расторжения. Укажите конкретный пункт, который нарушила другая сторона, или ссылайтесь на конкретные нормы закона. Причины должны быть обоснованы и грамотно изложены.
Укажите планируемые сроки расторжения. К примеру, по условиям договора, вы требуете расторгнуть сделку через месяц.
Дата.
Подпись.

Вам необязательно оформлять весь документ от руки – можно отправить его и в печатном виде, главное, подписать собственноручно.

Если в ответ вам пришел письменный отказ, или же по истечению трех месяцев ваше требование игнорируется – обращайтесь в суд.

Если к необходимости завершить аренду стороны пришли обоюдно и готовы мирно это сделать, общий порядок должен быть таким:

Условившись о сроках (или ориентируясь на договор) необходимо встретиться и подписать соглашение о расторжении.
Сделка прекращается автоматически после подписания – это значит, что после официального оформления жильцы съезжают с квартиры.
С другой стороны, в соглашении можно указать конкретную дату, когда им нужно освободить квартиру, а договор будет считаться расторгнутым.

Со стороны арендаторов порядок такой:

Уведомление собственника о своем намерении с указанием оснований.
Если тот согласен, можно договариваться о подписании соглашения (или сделать это в рамках установленных договором или законом сроках).
Если другая сторона против вашего намерения, дальше путь, опять же, в суд.

квартирыг. «» 2020 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю квартиру, расположенную по адресу: , расположенную на этаже, в дальнейшем именуемую «Квартира», за плату во временное пользование для проживания.

1.2. Наймодатель распоряжается Квартирой по праву собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным , запись регистрации в ЕГРП № от «»2020 г.

2.1. Квартира сдается внаем вместе со всеми её принадлежностями и находящимся в ней имуществом, в дальнейшем именуемое «Имущество», согласно описи, которая прилагается к Договору (Приложение № 1).

2.2. При подписании Договора Наймодатель передает Нанимателю Квартиру, Имущество, комплект(а) ключей, ключ(а) от почтового ящика.

2.4. Наймодатель гарантирует: на момент подписания Договора Квартира свободна от обязательств, т.е. не заложена, не сдана в аренду (наем), в споре или под запрещением (под арестом) не состоит, не обременена иным способом, на Квартиру отсутствуют притязания третьих лиц.

2.5. С Нанимателем будут проживать .

3.1. Наймодатель обязан предоставить Квартиру и Имущество в состоянии, пригодном для проживания и соответствующего назначения. Передача Квартиры, Имущества, ключей оформляется актом приема передачи и должна быть осуществлена Сторонами в день подписания Договора.

3.2. Наймодатель имеет право проверять состояние Квартиры и Имущества не реже раза в , предварительно известив Нанимателя.

3.3. Наймодатель не отвечает за недостатки Квартира и Имущества, которые были оговорены им при заключении Договора и были заранее известны Нанимателю, либо должны были быть обнаружены Нанимателем во время их осмотра или проверки при заключении Договора.

3.4. Наниматель обязан:

3.4.1. Пользоваться Квартирой и Имуществом в соответствии с условиями Договора и их назначением;

3.4.2. Своевременно вносить плату за наем Квартиры и электроэнергию в порядке и сроки, установленные в п.5. настоящего Договора;

3.4.3. Обеспечить доступ Наймодателя в Квартиру после извещения Наймодателя;

3.4.4. В случае причинения ущерба Квартире или Имуществу в течение дней с момента получения требования Наймодателя возместить ему издержки, связанные с устранением ущерба, либо по согласованию с Наймодателем устранить ущерб самостоятельно. Факт причинения ущерба, его размер и расчет указанных издержек оформляется двусторонним актом, или, в случае отказа одной Стороны, другой Стороной с участием двух свидетелей;

3.4.5. По истечении срока найма вернуть Наймодателю Квартиру и Имущество в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа, а также вернуть Наймодателю полученные комплекты ключей и документы об оплате электроэнергии. Возврат оформляется актом приема-передачи.

3.4.6. Наниматель имеет право при обнаружении недостатков Квартиры или Имущества, возникших по независящим от Нанимателя причинам, полностью или частично препятствующих пользованию Квартирой или Имуществом, потребовать от Наймодателя устранить названные недостатки за счет Наймодателя.

3.4.7. Наниматель не имеет право:

производить в Квартире неотделимые улучшения или изменения;
сдавать Квартиру или Имущество, или их часть в поднаем и/или передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам;
использовать Квартиру каким бы то ни было образом в целях осуществления предпринимательской деятельности.

4.1. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию Сторон.

4.2. Во всех остальных случаях Стороны руководствуются ст.687 ГК РФ.

5.1. Плата за наем Квартиры и Имущества составляет рублей в месяц, начиная с даты фактического предоставления Квартиры и Имущества в пользование. Оплата производится авансом, поквартально (за три месяца вперед).

5.2. Все даты и сроки установлены в Договоре включительно.

5.3. При подписании настоящего Договора Наниматель вносит плату за наем за первый и последний период найма в размере рублей.

5.4. В дальнейшем плата за наем вносится Нанимателем периодически не позднее дней до начала каждого квартала (трех месяцев) пользования Квартирой и Имуществом.

5.5. Наниматель дополнительно оплачивает услуги за пользование электроэнергией. Указанные суммы подлежит внесению Нанимателем в сроки, установленные для таких платежей.

6.1. Настоящий Договор заключен с даты его подписания на срок до «»2020 г.

6.2. По истечении срока найма Договор может быть продлен на срок, установленный соглашением Сторон.

7.1. Изменения и дополнения настоящего Договора должны быть совершены в письменной форме.

7.2. Риск случайной гибели или порчи Квартиры и Имущества не по вине Нанимателя и(или) проживающих с ним лиц лежит на Наймодателе.

7.3. Все споры и разногласия по настоящему Договору решаются Сторонами в установленном Законодательством РФ порядке.

7.4. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

НанимательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: НаймодательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

паспорт;
обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

Приложить письменное согласие всех совладельцев.
Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением договора, заключённого меньше чем на год.

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

В отличие от арендодателя, жилец может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Как правильно заключить и расторгнуть договор найма квартиры?

Права наймодателя исходят из обязательств нанимателя (то есть владелец квартиры имеет право требовать выполнения обязательств нанимателя).

Наймодатель имеют право расторгнуть соглашение в любой период, если это оговорено в договоре, а также при несоблюдении его условий нанимателем.

В обязанность наймодателя входит:

Передача жилья и имущества, пригодное для пользования. Оформление передачи недвижимости и мебели осуществляется по приемно-передаточному акту и подписывается участниками соглашения вместе с арендным договором.
Наймодатель имеет право осуществляет периодически проверку состояния квартиры в оговоренное время, предварительно оповещая нанимателя.
Наймодатель не несет ответственности за недостатки, обнаруженные при оформлении договора аренды.

Наниматель, которому передана в использование квартира, обязан:

Пользоваться жилой площадью и оставленной мебелью вместе с бытовой техникой, согласно арендного соглашения.
Своевременно вносить оплату за аренду квартиры и оплату услуг ЖКХ, если это отмечено в соглашении.
Предоставлять доступ владельцу квартиры, для проверки состояния жилья.
При нанесении вреда имуществу, размещенному в квартире, или возместить собственнику ущерб, или самому исправить его. Сумма нанесенного ущерба устанавливается двухсторонней договоренностью, путем составления акта. При отказе одной стороны подписать акт – приглашаются 2 свидетеля.
По завершению срока найма – вернуть наймодателю квартиру с имуществом в первоначальном состоянии, при отсутствии долгов по ЖКХ. Возвращение оформляется актом приемно-передачи.

При пользовании квартирой наниматель не имеет право:

Делать в квартире изменения планировки или улучшения.
Сдавать жилую площадь или имущество третьим лицам.
Использовать квартиру для предпринимательской деятельности.

Договор по найму квартиры обычно заключается до одного года. При заключении долгосрочного договора, его требуется регистрировать в Росреестре. К долгосрочному договору аренды относится соглашение, заключаемое на срок более одного года. При этом, договор по найму квартиры не может быть заключен, согласно законодательных норм, на срок более 5-ти лет.

Для начала сразу отметим, что существуют 2 понятия: найм помещения и аренда. Их нередко путают, однако это не одно и тоже. Особенно важны различия в юридическом контексте.

Аренда касается нежилого помещения. Как правило, соответствующий договор заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Хотя физическое лицо тоже может выступать одной из сторон в такой сделке, но реже. Участки договора — это арендодатель и арендатор.

Что же касается договора найма, то он предполагает использование для проживания любых жилых помещений. И такое соглашение заключается между физическими лицами.

Принятие во внимание соответствующих нюансов имеет огромное значение хотя бы потому, что в соглашении о расторжении договора должна быть правильно обозначена сделка. И при этом название такого документа должно перекликаться с названием договора. Если же изначальное соглашение неправильно составлено, то лучше всего за уточнениями обратиться к юристу.

Условия и основания расторжения договора найма жилого помещения

Если квартира оформлена как нежилая недвижимость, то речь идёт о расторжении договора аренды. В данном случае надо обращаться к статье 619 ГК РФ. И в этой ситуации возможно заключение соглашения о расторжении договора аренды мирным путём. При этом стороны могут действовать по тому порядку, который предусматривался ими изначально. Ещё один вариант — это просто взаимная договорённость.

Однако не всегда удаётся прийти к взаимопониманию. В таком случае договор расторгается уже в судебном порядке. Для этого могут быть такие основания:

арендодатель не предоставил недвижимость в надлежащем состоянии;
собственник недвижимости самовольно повышает оплату, причём делает это чаще, чем изначально было оговорено;
арендодатель нарушает свои обязательства по договору;
арендатор не платит за использование имущества (2 раза подряд и больше);
занявший недвижимость портит имущество;
арендатор использует имущество так, как это не оговаривалось в договоре или даже напрямую запрещалось (например, сдаёт другим лицам).

В соглашении о расторжении договора аренды должно быть указано следующее:

полное официальное название документа;
отсылка на основной договор;
данные сторон. С учётом того, что такие сделки заключают юридические лица, необходимо обозначить их названия, организационно-правовую форму, официальные реквизиты;
сведения о представителях, если те принимали участие в расторжении сделки. В таком случае необходимо вписать информацию о доверенностях;
дата вступления соглашения в силу;
основания расторжения договора;
дата передача имущества;
какими именно документами будет подтверждено надлежащее состояние недвижимости (обычно это акт передачи-приёмки);
дата окончательного расчёта, если арендатор ещё должен за использование недвижимости;
другие существенные условия расторжения;
претензии и их суть, если они имеются, или указание на отсутствие таковых;
подписи сторон.

Важно: соглашение о расторжении договора аренды или найма квартиры составляется в произвольной форме. В законодательстве нет каких-то строгих указаний на этот счёт. Но упомянутые сведения должны обязательно там содержаться. Стандартно форма — простая письменная. Но если основной договор проходил через процедуру госрегистрации, а также если он нотариально заверен, то в таком случае соглашение о расторжении тоже нужно заверять у нотариуса.

Как правило, стороны сообщают друг другу о желании расторгнуть договор найма или аренды лично или по телефону. Однако если возможен конфликт, лучше всего такие уведомления отправлять в письменном виде. Это важно для отсчёта даты, потому что незамедлительно выставлять, например, жильцов из недвижимости нельзя за редким исключением (когда они создают опасность для жизни других людей или когда в квартире совершается преступление). Но даже в таких исключительных ситуациях собственник не имеет права действовать лично. Он должен обратиться в правоохранительные органы.

Уведомление о намерении расторгнуть договор аренды или найма недвижимости можно отправить заказным письмом или по электронной почте. В любом случае оно должно быть надлежащим образом заверено. Учтите, что если в таких отношениях участвует юридическое лицо, то для создания электронных документов ему понадобится ЭЦП. В отношении физического лица подобных требований нет, но должна быть возможность доказать, что речь идёт о почтовом адресе в Интернете, принадлежащем именно конкретному лицу.

Важно: вполне вероятно, что стороны смогут расстаться мирным путём. Но при оформлении любых документов, а также при совершении других действий стоит сразу же давать им оценку так, как будто бы разбирательства уже перешли в судебную плоскость. Тем самым вы не допустите грубых ошибок. И в целом ваша позиция окажется намного сильнее, даже если впоследствии обращения в суд будет уже не избежать.

Очень важный вопрос — момент точного прекращения отношений между сторонами. Это имеет большое значение в юридическом плане, потому что с конкретной даты перестаёт начисляться плата за пользование недвижимым имуществом. И с этого же момента у арендатора, к примеру, прекращается право пользоваться такой недвижимостью. Соответствующие даты могут фигурировать в судебном разбирательстве для расчёта положенной компенсации. Поэтому не стоит относиться к данному вопросу небрежно.

Итак, согласно российскому законодательству действуют следующие правила по прекращению отношений между сторонами:

для непосредственных сторон — с момента подписания такого соглашения или с момента наступления указанной в нём даты. На это же нужно ориентироваться и третьим лицам, чьи интересы оказались затронуты, если сделка не проходила госрегистрацию;
для третьих лиц, чьи интересы оказались затронуты, если сделка прошла госрегистрацию — с момента регистрации соглашения о расторжении договора найма жилого помещения или договора аренды.

Законодательство в Беларуси подходит к вопросу аренды квартир частного жилого фонда достаточно гибко: вы можете скачать типовой договор аренды квартиры на Портале ИМНС и заполнить его поля, а также имеете право на его дополнения и корректировки. Так, если вы опасаетесь повреждения имущества животными или негативно относитесь к курению в квартире – эти пункты можно согласовать с нанимателем и прописать в договоре.

Чтобы не упустить при составлении документа важные нюансы, воспользуйтесь чек-листом:

Указывайте сроки оплаты коммунальных услуг и аренды;
Опишите все имущество и подробно изложите его состояние – это лучше оформить отдельным актом приема-сдачи, который оформляется в произвольной форме;
Согласуйте количество проживающих;
Подумайте, чего бы вы не хотели: присутствия посторонних людей, животных, малолетних детей в квартире, шума, вредных привычек жильцов – внесите дополнительные пункты в типовой договор;
Согласуйте размер оплаты. Обратите внимание, что зафиксировать его на бумаге вы можете только в белорусских рублях. Поскольку национальная валюта нестабильна – все мы помним ее обрушение в 2011 и 2014 годах, можно дополнительно указать долларовый эквивалент суммы.

Договор найма жилого помещения в РБ, типовой образец которого вы можете скачать на сайте ИМНС, носит достаточно общие черты. Поэтому стоит пару дней подумать и сесть за стол переговоров с жильцами, чтобы исключить все неприятные моменты в ваших отношениях. Дополнительно рекомендуется прикреплять и договор приема-сдачи: в случае разногласий он поможет определить, испорчено имущество нынешними квартирантами или предыдущими.

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
жилец использует квартиру не по прямому назначению;
систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
порча имущества владельца.

Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить. Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения. Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей. Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.

ИСКИ

Гражданские споры
- Сделки
Наследственные споры
Трудовые споры
Жилищные споры
Семейные споры
- Брак
- Алименты
- Дети

ЗАЯВЛЕНИЯ

Особое производство
Судебный приказ

ХОДАТАЙСТВА

Восстановление срока
Судебные расходы
Ходатайства в ходе исполнения
Ходатайства по экспертизам

Регистрация договора аренды. Когда договор обязательно регистрировать в РосРеестре, кто и как осуществляет регистрацию договора?
Как обезопасить себя от мошенничества при аренде квартиры. Обзор актуальных способов мошенничества и противодействия им.
Как правильно снять квартиру или комнату. Пошаговый алгоритм по поиску квартиры и оформлению договора найма.
Что делать если повышают аренду за квартиру? Подробный обзор возможных способов защиты от повышения оплаты, защита своих прав в суде.
Как уменьшить арендную плату за квартиру. Обзор актуальных способов по снижению арендной платы, и оформлению договоренностей.

Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.

Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.

Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.

Когда хозяин и съёмщик заключили договор найма, они проставляют определённый срок его действия. Обычно это 11 месяцев, и по завершении этого периода контракт аренды считается расторгнутым автоматически. Однако возникают ситуации, которые влекут за собой досрочное аннулирование. Этот процесс длительный и многоэтапный, а в случае возникновения неразрешимых разногласий появляется необходимость обратиться в суд.

Соглашение о расторжении договора аренды квартиры оформляется по следующему плану:

Описание каждой из сторон:

полное имя;
паспортные данные;
адрес регистрации;
их роль в договорных отношениях (Арендодатель или Арендатор).

Решение о расторжении:

подробное описание объекта (адрес, количество комнат, площадь);
срок, в течение которого арендатор должен покинуть это помещение.

Положение о прекращении всех обязательств с момента аннулирования.
Подтверждение удовлетворительного состояния жилплощади.