Последующий залог без согласия залогодержателя

8 декабря 2009 г. ВАС РФ принял Постановление N 10683/09, кардинально меняющее сформировавшуюся судебную практику в отношении последствий заключения последующего залога при его прямом запрете в предыдущем договоре залога.

Последующий залог регулируется ст. 342 ГК РФ. В соответствии с ней он допускается, если не запрещен предшествующими договорами о залоге.
Первоначальный залогодержатель может запретить последующий залог в соответствующем договоре с залогодателем. Этот механизм имеет цель исключить права залога третьих лиц на заложенное имущество. Каковы будут последствия нарушения этого запрета?
В соответствии со ст. 351 ГК РФ при нарушении залогодателем правил о последующем залоге залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если этого не будет сделано, обратить взыскание на предмет залога.
Кроме того, до недавнего времени существующая судебная практика признавала последующий залог, заключенный в нарушение первоначального договора, ничтожным.
Например, в Постановлении ФАС Московского округа от 13 июня 2007 г. N КГ-А40/5161-07 читаем: «Судами установлено, что между истцом и ответчиком ИП З. заключен договор залога от 05.12.2003 N Ф 21.17.07/03, которым установлено, что последующий залог не допускается. В нарушение данного условия и п. 2 ст. 342 ГК РФ ответчики заключили договор о последующем залоге без согласия истца. Судами проверены доводы сторон, касающиеся соответствия оспариваемого договора действующему законодательству, и пришли к выводу о ничтожности сделки. Доводы кассационной жалобы о том, что последующий залог имущества влечет за собой не ничтожность сделки, а иные правовые последствия, не могут быть приняты судом, так как в договоре залога, заключенного с истцом, содержится прямой запрет на заключение последующих договоров залога».
Постановление ФАС Московского округа от 12 апреля 2005 г. N КГ-А40/2622-05 гласит: «ООО «КБ «Судостроительный банк» обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять новое решение. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлены правовые последствия нарушения порядка передачи заложенного имущества в форме признания сделки последующего залога ничтожной. Заявитель указывает на то, что не был уведомлен о предыдущем залоге спорного имущества, что свидетельствует о его добросовестности как стороны договора. По мнению заявителя, спорные отношения сходны с отношениями, возникающими между собственником имущества и добросовестным приобретателем. В связи с этим для решения вопроса относительно ничтожности последующего залога суд мог применить по аналогии часть 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации».
На это заявление суд указал следующее: «В соответствии со статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается последующий залог, если он запрещен предшествующим договором о залоге. Договор залога имущества от 12 сентября 2003 года N ЗИ-38/2003 года, заключенный между ОАО «АКБ «Универбанк» (залогодержатель) и ООО «Печатная мануфактура — Парфия» (залогодатель), содержит условие о запрете последующего залога без согласия на это залогодержателя. Последующий залог имущества в соответствии со статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустим. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор залога N 11-01/03-2563 от 23 сентября 2003 года, заключенный между ООО «КБ «Судостроительный банк» и ООО «Печатная мануфактура — Парфия», является недействительным. Спорные отношения прямо урегулированы статьями 168, 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ссылки заявителя о применении части 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными». Как следует из этого решения, суд признал договор последующего залога ничтожным и не принял следующие доводы:
1) ст. 342 ГК РФ не установлены правовые последствия нарушения порядка передачи заложенного имущества в форме признания сделки последующего залога ничтожной;
2) заявитель действовал добросовестно и не был уведомлен о предыдущем залоге спорного имущества.
Однако следует ожидать, что судебная практика кардинально поменяется в связи с принятием ВАС РФ Постановления от 8 декабря 2009 г. N 10683/09.
В соответствии с его материалами заемщик получил кредит от Россельхозбанка и передал ему в залог оборудование, в отношении которого в договоре был предусмотрен запрет на последующий залог.
Однако через какое-то время заемщик также заключил кредитный договор и договор залога с ВТБ. При этом значительная часть оборудования, ранее являвшаяся предметом залога, была перезаложена, несмотря на содержащийся в первоначально подписанных документах запрет.
Считая, что договоры залога между заемщиком и ВТБ в части передачи оборудования, ранее заложенного в пользу Россельхозбанка, являются ничтожными, последний обратился в суд.
ВАС РФ рассмотрел дело и указал следующее.
Как следует из ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Применительно к названной статье ГК РФ оспариваемые в настоящем деле договоры залога не могут быть признаны недействительными, так как пп. 1 п. 2 ст. 351 ГК РФ предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок.
В силу данной правовой нормы в случае нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено — обратить взыскание на предмет залога.
При указанных обстоятельствах отсутствуют основания для признания заключенных между заемщиком и банком ВТБ договоров о залоге оборудования недействительными.
Таким образом, ВАС РФ поменял существующую судебную практику, указав, что заключенный договор залога, даже если он был запрещен предыдущим договором залога, является действительным.
Будут ли арбитражные суды в будущем ориентироваться на это решение, покажет практика.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Источник: https://justicemaker.ru/view-article.php?id=4&art=1324

Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

Положения, предусматривающие преимущественное право на исполнение требования одного из залогодержателей перед другими.

Ст. 342 Кодекса предусматривает правовые нормы, регулирующие законодательное решение вопросов, связанных со становлением вещи, уже являющейся гарантией по обязательствам, предметом еще одного или нескольких залогов.

Рассмотрим, как исполняются требования залогодержателей в таких случаях, каким образом производится изменение старшинства залогов, и другие аспекты.

Понятие и принцип старшинства залога

Одна и та же вещь может быть несколько раз заложена для исполнения требований различных залогодержателей и разных и обеспечения разных обязательств.

Ст. 342 Кодекса устанавливает понятие: старшинство залогов – это положения, предусматривающие преимущественное право на исполнение требования одного из залогодержателей перед другими за счет получения удовлетворения из соответствующей стоимости залогового имущества.

Общий порядок старшинства закреплен в ч. 1 ст. 342 Кодекса: при становлении вещи как предмета еще одного договора залога, преимущественным правом на получение удовлетворения из стоимости такой вещи пользуются предшествующие залогодержатели, и лишь потом – последующие.

Следует отметить, что применение общего порядка старшинства практически сводит к нулю обеспечительную функцию, которой мог бы обладать последующий залог. Другими словами, при передаче имущества в еще один залог, последующий залогодержатель будет нести риски неполучения удовлетворения из стоимости, ведь первоначально будут исполнены требования всех предшествующих.

Изменение старшинства залога

Аб. 2 ч. 1 ст. 342 Кодекса регламентирует два документа, посредством которых старшинство может измениться:

• соглашение, сторонами которого являются залогодержатели;
• соглашение, участниками которого могут являться залогодатель и один, несколько или сразу все залогодержатели.

При этом данные соглашения не должны затрагивать законных прав и интересов других лиц, которые не являются сторонами соответствующих договоров.

Порядок заключения последующего залога

Залогодатель, ранее заключивший договор в отношении предмета, гарантирующего определенное обязательство, с одним залогодержателем, может передать в залог данный предмет последующему залогодержателю, но только при соблюдении нижеуказанных условий:

• последующий залог может быть осуществлен, если другое положение не определено в законе;
• осуществить последующий залог в отношении предмета, уже являющегося обеспечением по обязательству, возможно, если предшествующий залоговый договор не запрещает данного действия;
• последующий залог должен заключаться на условиях, не противоречащих условиям предыдущего залогового договора.

За нарушение правил, приведенных выше, при которых должен осуществляться последующий залог, залогодатель несет следующие риски:

• суд признает договор недействительным по основаниям, установленным в ст. 168 Кодекса;
• предшествующий залогодержатель приобретет право требования у залогодателя компенсации причиненных убытков за нарушение условий договора.

Действует особое условие для последующего залогодержателя, который знал о недопустимости осуществлять последующий залог -требования такого недобросовестного залогодержателя будут исполняться согласно условиям, предусмотренным в предшествующем залоговом договоре.

Если же последующий залог был осуществлен на условиях, не противоречащих предыдущему, и условия второго были изменены, то права последующего залогодержателя не будут затронуты, если произошедшие изменения повлекут за собой ухудшение гарантии его требования.

Необходимость уведомления залогодержателя о предшествующих залогах

Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.

Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.

При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:

• ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
• ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.

В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:

• в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
• касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Источник: https://advokat-malov.ru/obyazatelstva/sootnoshenie-predshestvuyushhego-i-posleduyushhego-zalogov-starshinstvo-zalogov.html

Последующий залог недвижимости

По преимуществу предметом залоговой стоимости становится недвижимое имущество.

На этом основании граждане вправе запрашивать крупные кредиты и приобретать новые объекты.

Иногда допускаются случаи использовать таковые повторно, при выстраивании кредитных отношений с новым заёмщиком.

Когда допускается последующий залог недвижимости

Последующий залог допускается, если цена недвижимости превышает сумму кредита или ипотека на квартиру частично погашена – появляется дополнительный ресурс, которым допустимо распорядиться, вложив остаточную стоимость объекта в новые вливания инвестиций.

Например, выплаченная в объёме 2/3 ипотека за трёхкомнатную квартиру допускает приобретение комнаты в коммунальной квартире так же – в ипотеку. В этом случае комната непосредственно оформляется в собственность покупателей, без обременения. Но первичный объект – квартира, обеспечивает ипотечный кредит на приобретение комнаты.

Комната допускается к участию в имущественных сделках и иному беспрепятственному распоряжению. Погашение первичного долга по кредиту за покупку квартиры, не предоставит условий для снятия обременения, как это произошло бы в случае без покупки комнаты.

Если инвестором второй покупки станет другой банк, потребуется дополнительное документальное обеспечение гражданско-правовой процедуры. Эта сделка приобретает характер трёхсторонней, так как каждый из залогодержателей включается в процесс взаимодействия с покупателем недвижимости.

Согласие залогодержателя

Кредитор, у которого в обременении находится объект или ценная бумага на него в виде закладной, должен быть оповещён о намерении должника включиться в новые кредитные отношения.

Он проводит анализ сложившейся ситуации и даёт согласие. Предоставление согласия – право, а не обязанность банка. Оформленное в его сторону имущество выступает в роли гарантий, предоставленных плательщиком. Если ситуация вызывает сомнение в платёжеспособности заёмщика – допускается отказ.

В случае согласия банк выдаёт официальную бумагу, в которой удостоверяет не только собственное согласие на повторное оформление ипотеки, но и определяет собственное преимущество перед вторым инвестором в официальной форме, в случае возникновения риска.

Составление договора на последующий залог недвижимости

После получения согласия, граждане вправе распорядиться закладной недвижимостью во второй, а иногда – в третий раз.

Перезалог недвижимости происходит на основании составления договора, отвечающего критериям и требованиям, предъявляемым для данного вида контрактной документации. Главное условие – достоверное определение объекта, выступающего гарантом сохранности имущественных прав кредиторов.

Кадастровые и технические характеристики фиксируются на основании:

• кадастровых сведений;
• справок из БТИ;
• первого ипотечного договора.

Далее следуют пункты, положения которых определяются в подпунктах. В них даются лаконичные ссылки на положения составляющегося и предшествующего договора. Они определяют нюансы, которые регламентируют действия тех или иных положений на основании установленных гражданско-правовых отношениях.

В число пунктов, отражающих существенные положения, требуется включать:

• Права и обязанности сторон. Таковые требуется ориентировать на сохранение имущественных интересов контрагента.
• Условия страхования недвижимости или титульное страхование имущественной сделки на рынке вторичного жилья.
• Дополнительные условия, гарантирующие соблюдение прав сторон и связанные с нюансами конкретной ситуации.
• Ответственность сторон в случае неисполнения обязательств или нарушения прав контрагента. Допускает внесения штрафных санкций и пени за просрочку платежей и т.п.
• Срок действия договора.
• Обстоятельства неодолимой силы.

В заключение даются реквизиты сторон и ставятся подписи. Банк скрепляет документацию печатью. Составляется в трёх экземплярах и проходит регистрацию в Росреестре, где в кадастровые записи вносятся сведения о вновь возникшем обременении.

Взыскание убытков

На случай понесённых убытков составляются как соглашение с первым кредитором, так и с последующими, по числу оформленных займов.

Под убытками следует понимать не только критическое финансовое состояние должника, которое покрывается сбытом закладной недвижимости.

Главное – возместить убытки, причинённые порчей или гибелью объекта, которые могут возникнуть при пожаре или затоплении помещения.

На этот случай банки требуют предоставления дополнительных гарантий, обеспеченных за счёт страхования имущества, под который граждане получают кредит.

В таком случае допускается замена погибшего объекта на иной. Например, при пожаре в квартире, которая находится в залоге и перезалоге, банк вправе затребовать замену объекта.

Если у должника в собственности имеется земельный участок или комната в долевом владении, стоимостью ниже квартиры – он в первую очередь гарантирует финансовую безопасность первому инвестору. А из средств, полученных после прохождения по инстанциям страховых компаний, отчуждает сумму долга по перезалогу.

Риски последующего залога недвижимости

Порча и гибель имущества, выступающего гарантом платежа – главный риск, который ударит по финансовому состоянию вторичного кредитора.

Если при гибели здание придёт в негодность на 100%, что повлечёт в качестве юридических последствий его аннулирование и уничтожение в кадастровых записях, то незастрахованное имущество может утратить гарантии в тех же пропорциях.

Застрахованное имущество возмещается, но сумма страховки может не покрыть расходов второго инвестора.

Кроме материального ущерба, которое может понести помещение или участок, существуют и иные нюансы. Например, сделка по второму приобретению жилья в ипотеку аннулируется, титульного страхования при её проведении предусмотрено не было. Этот риск полностью падает так же на второго и последующих инвесторов.

Если при оформлении второй ипотеки и перезалоге не получено согласие первого займодателя – договор признаётся ничтожным. Но при взыскании выплаченных денежных средств возникнут сложности, связанные с отсутствием юридических оснований.

По преимуществу, такие риски связаны с недобросовестным оформлением ипотечного кредита и составления договора без опоры на его существенные положения, которые определяют имущественные позиции сторон. Следование законодательным положениям поможет их избежать или свести к минимуму.

Законы о последующем залоге недвижимости

К таковым относятся локальные нормативные документы банка, основанные на федеральных положениях законодательства. А так же статьи кодексов РФ, в том числе:

• П.1 ст. 342 ГК РФ определяет допустимость данного вида процедуры и условия, когда устанавливается запрет на неё.
• Ст. 337 ГК РФ предусматривает объёмы требований по обеспеченному займу.
• Ст. 339 ГК РФ регламентирует правила составления договора.
• П.5 ст. 448 ГК РФ – юридические полномочия продавца на распоряжение имуществом, проданным в кредит.
• Ст. 352 ГК РФ – прекращение действия кредитного договора.

Федеральный Закон об ипотеке, от 16.08.98 г, под № 102-ФЗ:

• ч.1 п.1 ст. 43 – разрешение повторного залога или запрет;
• ч.2 п.1 ст. 43 – очерёдность права на получение выплат кредиторами, после сбыта объекта;
• п. 5-6 ст. 20 – момент возникновения прав;
• п.5 – не допустимость составления повторной закладной.

Перечень объектов, не допускающихся к гражданско-правовой процедуре:

• п. 4 ст.27 ЗК РФ – некоторые виды земельных участков;
• ст. 133 ГК РФ – неделимые вещи;
• п.2 ст.336 ГК РФ и ст.446 ГПК РФ – запреты и ограничения законодательства;
• п.5 ст. 21 Закона о Свободе совести в сторону недвижимости богослужебного назначения.

Источник: https://myestate.club/finansy/posleduyushhij-zalog-nedvizhimosti.html

Похожие записи:

• Как уведомить работодателя о беременности образец заявления
• Архив свидетельство о рождении
• Функции завещания на дом и земельный участок