Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

В любой момент гражданин-наниматель жилища волен прекратить пользование помещением. При условии фактического прекращения пользования жилищем договор соцнайма подлежит расторжению.

Важным условием к аннулированию правоотношений сторон в договоре, является согласие семьи нанимателя на прекращение договорных отношений.

Причем согласия, полученного в устной форме от членов семьи, недостаточно, необходимо получить от них письменное доказательство своего согласия, оформленное в установленном порядке.

Следует помнить, что в соответствии с ЖК РФ, а именно 71 статьей, права и обязанности по отношению к жилому помещению социального найма имеют и лица временно отсутствующие, соответственно, для законного и правомерного расторжения договора соцнайма нужно получить согласие временно отсутствующих граждан, являющихся представителями семьи нанимателя.

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Законом установлены следующие условия расторжения договора:

Соглашение сторон договора – самый благоприятный исход договорных отношений. В данном случае это основание не вызывает неблагоприятные юридические последствия для субъектов договора.
Инициатива лица, пользующегося помещением на правах нанимателя. Это положение, как отмечалось, реализуется при определенном условии: получении согласия родственников нанимателя, проживающих с ним в качестве семьи.
Разрушение жилья. Иными словами, полная потеря помещением своего функционального назначения, фактическая гибель жилищного объекта, такое его состояние, при котором пользоваться жилищем невозможно.
Выезд нанимателя вместе с семьей, в иное жилище. Договор можно считать прекратившим свое действие с момента освобождения указанными гражданами жилой территории.
Инициатива наймодателя. Может быть реализована лишь при наступлении определенных причин. И только в результате судебного разбирательства.
Смерть гражданина-нанимателя, если он пользовался помещением и проживал в нем один, также означает прекращение договора социального найма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма жилого помещения может произойти и без оформления сторонами, в случае, когда имело место официальное, зафиксированное предупреждение о расторжении договора. Если наниматель желает закончить отношения по поводу конкретного жилища и подстраховать себя от дальнейших претензий наймодателя, законом предусмотрена сдача жилья по акту приема-передачи.

В таком документе указывается, что наниматель и его семья освободили жилье, сдали его в нормальном состоянии, без серьезных нарушений и повреждений, передали ключи от помещения наймодателю. В случае выявления повреждений жилья, требующих проведения каких-либо работ, наймодатель на законных основаниях и вправе потребовать устранения недостатков в конкретный срок.

Законом (ст. 82 ЖК) предусмотрена возможность изменения договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, а также путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). В последнем случае для изменения договора необходимо согласие наймодателя и остальных членов семьи лица, желающего стать нанимателем.

Рассмотренные виды изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется менее полно.

Согласно ст. 686 ГК возможна замена нанимателя в договоре коммерческого найма по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случаях недостижения соглашения соответствующих лиц, проживающих в жилом помещении, на замену нанимателя, а также несогласия наймодателя на такую замену возможно обращение за разрешением спора в суд.

Как предусматривает ч. 2 ст. 678 ГК, наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Действие этой нормы распространяется и на договор социального найма (п. 3 ст. 672 ГК).

В соответствии с принципом свободы договора по соглашению между сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые его условия, за исключением тех, которые императивно установлены законом.

Для обязательства найма жилого помещения закон предусматривает особые основания его прекращения. К основаниям прекращения правоотношения найма жилого помещения относится прежде всего расторжение договора, которое возможно по инициативе обеих сторон, нанимателя или наймодателя.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 1–3 ст. 83 ЖК) по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

● невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

● разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

● систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

● использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения нанимателем и членами его семьи. Эта обязанность может исполняться добровольно либо в принудительном порядке.

Как провозглашает Конституция, никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1 ст. 40) [1]. В развитие этой нормы ст. 3 ЖК предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, возможно в случаях, указанных в ст. 85, 90, 91 ЖК.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК). В других случаях (помимо расторжения договора социального найма) выселение также производится в судебном порядке.

При расторжении договора социального найма жилого помещения выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения. Требования, предъявляемые к этому помещению, определены ст. 89, 90 ЖК.

По общему правилу гражданину и его семье при выселении из помещения, занимаемого по договору социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. При этом предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 1, 2 ст. 89 ЖК). Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма допускается в следующих случаях:

● если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

● если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; если жилое помещение признано непригодным для проживания;

● если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быт�� признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК).

Любое изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения регламентируется законом. Рассмотрим в статье, как происходит корректировка соглашения о найме и прекращение его действия.

Внесение корректировок в действующий договор социального найма регулируется ст. 82 ЖК РФ. Любое изменение должно происходить с согласия наймодателя. Если он против, наниматель вправе обратиться в судебные органы.

Как правило, внесение изменений требуется в следующих ситуациях:

выбытие одного из членов семьи;
вселение нового жильца;
переустройство жилого помещения;
расширение занимаемой площади за счет присоединения освободившегося помещения.

Ни одна из вышеуказанных причин не может стать основанием для расторжения договора. Если выезжает основной квартиросъемщик, который фигурирует в тексте соглашения, то договор переоформляется на другого члена семьи. Муниципалитет не может выселить других жильцов, если основной наниматель съехал или умер.

Для внесения корректировок необходимо обратиться к наймодателю и написать заявление, содержащее просьбу изменить договор и причину, по которой это необходимо. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие причину изменения. Это могут быть:

свидетельство о регистрации брака;
свидетельство о разводе;
свидетельство о смерти;
свидетельство о рождении нового члена семьи;
письменное согласие жильцов на вселение еще одного гражданина;
другие документы в зависимости о причине корректировок.

При изменении договора социального найма правовое положение сторон и условия не корректируются. Если изменения касаются вселения нового жильца, то он получает те же права и обязанности, что и граждане, занявшие жилплощадь ранее.

При возникновении споров и сложностей, связанных с изменением договора социального найма, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Наиболее часто внесение изменений требуется при разделе жилых помещений. Суть этого действия в том, что член семьи квартиросъемщика, достигший совершеннолетия, вправе заключить отдельный договор с муниципалитетом на найм изолированного помещения, которое ему было выделено.

Если происходит раздел жилплощади, то такие изменения касаются предмета договора. К примеру, с гражданином был заключен договор на использование двухкомнатной квартиры. После раздела вся квартира поделится на два самостоятельных объекта – один для существующего нанимателя, второй для выделившегося члена семьи.

Расторжение договора социального найма регулирует ст. 83 ЖК РФ. Согласно этому нормативному акту, соглашение может быть расторгнуто по соглашению сторон в любой момент.

Наниматель также может расторгнуть договор по собственной инициативе при согласии на это членов его семьи.

Если наниматель и его семья съедут с занимаемой жилплощади, то договор будет считаться расторгнутым со дня выезда.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в следующих случаях:

Если наниматель на протяжении полугода не вносит плату за пользование помещением и услугами ЖКХ.
Наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушили или повредили жилое помещение.
Квартиросъемщик регулярно нарушает права и интересы соседей, делая совместное проживание невозможным.
Жилое помещение используется квартиросъемщиком не по назначению.

Кроме того, договор расторгается в связи с утратой предмета соглашения (квартиры, дома, комнаты) или по причине смерти нанимателя. Этот перечень является исчерпывающим. Рассмотрим каждое основание для расторжения договора по инициативе нанимателя отдельно.

Это основание для прекращения правоотношений регламентировано ст. 687 ГК РФ. Согласно законодательству, договор может быть расторгнут в судебном порядке, если квартиросъемщик не вносит обязательных платежей в течение полугода.

Однако судом может быть выставлено требование к нанимателю об устранении этого нарушения (не больше года). Если задолженность не будет погашена, то суд при повторном обращении собственника примет решение о расторжении правоотношений.

Как правило, в процессе судебного разбирательства будут приняты во внимание и причины, послужившие образованию задолженности. Если обратиться к судебной практике, то можно сказать, что уважительными причинами признавались:

задержки выплаты заработной платы или пенсии;
безработицу;
тяжелое финансовое положение в связи с болезнью;
наличие в составе семьи несовершеннолетних детей, иждивенцев или инвалидов и т.д.

Если причина признавалась уважительной, то суды отказывали в удовлетворении иска о выселении, но признавали требование о погашении задолженности. Если квартиросъемщик не исправлял ситуацию в течение времени, установленном в суде, то повторный иск наймодателя удовлетворялся.

Изменение договора социального найма и его расторжение (прекращение)

Разрушительные действия мог совершить не сам квартиросъемщик, а кто-то из лиц, за которых он несет ответственность. К таким лицам относятся:

члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ);
временные проживающие (ст. 80 ЖК РФ);
поднаниматели (ст. 79 ЖК РФ).

Действия разрушительного характера должны подтверждаться соответствующим документом. Это может быть заключение жилищной инспекции или постановление о привлечении к административной ответственности по ст. 23.55 КоАП РФ.

Такими нарушениями могут быть не соблюдение правил пользования жилым помещением или санитарных норм. К примеру, пользоваться телевизором или другим громкоговорящим устройством допускается только не нарушая покой других граждан. В ночное время суток должна соблюдаться абсолютная тишина.

Чтобы расторгнуть договор по этим основаниям, необходимо доказать, что права соседей систематически нарушаются, что приводит к невозможности совместного проживания. В этом случае к судебному разбирательству обязательно привлекаются соседи.

В ЖК РФ определяются основы оформления соглашения социального найма. Именно в этом законодательном акте указаны основополагающие правила и условия составления и подписания такого документа, которым стороны должны неукоснительно следовать.

Согласно приведенному в Жилищном кодексе России понятию договора соцнайма процесс, регулируемый этим соглашением, подразумевает предоставление в безвременное пользование жилую недвижимость.

Однако эта процедура имеет свои особенности, так как она связана с представлением государственного или муниципального недвижимого объекта лицам, имеющим на него право.

Особенности заключения соглашения между сторонами и реализации самой процедуры преимущественно регулируются Главой 8 ЖК России.

Расторгнуть договор соцнайма невозможно, если в результате будут нарушены права других лиц, в основном — социально уязвимых категорий.

В первую очередь, речь идет о несовершеннолетних детях квартиросъемщика. Сначала следует провести работу по лишению родителей прав по воспитанию детей. Службы опеки (попечительства) найдут того, кто будет заботиться о детях и определят их место проживания: в новой семье или в учреждениях соцзащиты.

Не подлежит расторжению договор соцнайма с лицами:

осужденными к отбыванию наказания;
проходящими лечение в психиатрических организациях здравоохранения;
длительный период не находящиеся в жилье по уважительным причинам (например, командировка военнообязанных лиц).

Имея намерение, жилец вправе расторгнуть договор в любое время.

При этом, закон обязывает его:

произвести расчет по жилищно-коммунальным платежам;
передать помещение в исправном техническом и санитарном состоянии.

Важно! Если гражданин проживает не один, то к заявлению о расторжении соглашения необходимо приложить письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади членов семьи.

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Самый приятный вариант расторжения договора социального найма жилого помещения – обоюдное согласие. Обе стороны считают прекращение правоотношений правильным и необходимым. Инициатором в данном случае может выступать любая сторона – и жилец и наймодатель.

Если договор расторгается по инициативе гражданина, то ему необходимо обратиться с заявлением в муниципалитет в любое время — ограничений для подачи такого ходатайства нет. Другой вариант, когда инициатива расторжения исходит от наймодателя, а гражданин не доводит дело до судебных разбирательств и добровольно выселяется из квартиры.

В случае, если нарушающий обязанности жилец отказывается полюбовно прекратить правовые отношения, собственник (муниципалитет) принимает решение судиться. Такие дела рассматриваются судами районного уровня по месту нахождения жилого фонда. Для обращения в суд, наймодатель, в первую очередь, составляет исковое заявление.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

подлинный договор социального найма;
сведения о регистрации (прописке) гражданина;
переписку с нанимателем по вопросу освобождения квартиры в добровольном порядке;
копию техпаспорта помещения.

Также следует приобщить общеустановленные документы, необходимые для обращения в суд: доверенность лица, представляющего интересы ответчика, платежку об оплате госпошлины.

После прекращения действия договора социального найма жилого помещения все обязательства наймодателя по отношению к гражданину аннулируются. Самым тяжелым последствием является выселение из жилья.

Важно! Выселение на основании решения суда по иску муниципалитета производится без предоставления гражданину другого жилья. Несмотря на тяжесть санкций следует сказать, что вина за такое решение полностью лежит на самом гражданине, который упорно не принимал меры к исправлению нарушений. Доведение муниципалитетом дела до суда происходит в крайних случаях, когда все иные возможности исчерпаны. Есть исключение: если выселяют из-за задолженности по ЖКХ, то другое жилье обязаны дать, но по нормативам для общежитий.

Законом предусмотрена обязанность обеспечения иным жилым помещением при выселении, если нет возможности сохранить имеющееся в натуральном виде: его снос, перевод в нежилое, капитальный ремонт или реконструкция.

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма происходит при наличии оснований, предусмотренных законом. Проще всего определить, когда договор прекращается. ЖК РФ устанавливает для этого всего два основания:

физическое разрушение жилья. Если дома нет – договор дальше длиться не может, однако он именно прекращается, а не расторгается;
смерть жильца. Однако это условие работает лишь в том случае, если человек проживал в квартире либо комнате один. В том же случае, если там был зарегистрирован кто-то из членов его семьи либо других лиц, договор продолжает действовать, но уже с другим нанимателем.

И здесь мы уже переходим к другому вопросу, касающемуся изменения договора социального найма. Помимо смерти нанимателя, когда его место занимает другой жилец, изменение договора ЖК РФ связывает с некоторыми другими обстоятельствами.

Первым из них является заключение брака или иное объединение в семью (например, усыновление и т. д.). Если граждане, которые уже проживали в одной квартире, стали семьёй, они вправе обратиться к собственнику жилья с требованием о том, чтобы теперь были изменены условия договора. Это изменение приводит к тому, что все ранее жилые помещения будут рассматриваться в комплексе, а единый договор на них заключается с кем-то одним из новой семьи.

Вторым условием, при котором изменяется договор, является замена нанимателя. Любой взрослый и психически здоровый (то есть не лишённый по суду дееспособности) член семьи прежнего нанимателя вправе обратиться с заявлением. В нём он с согласия остальных родственников, проживающих в квартире, может потребовать подписать договор уже с ним. В этом случае он занимает место прежнего нанимателя, исполняет все его обязанности и выступает в любых отношениях вместо него. Сам же договор не перезаключается: считается, что продолжает длиться прежний, и произошла лишь замена стороны.

Заключение, изменение и прекращение договора найма жилого помещения

Расторгнуть договор можно не только по согласию или в установленном законом порядке, но и через суд. Закон даёт наймодателю право провести такое расторжение в следующих ситуациях:

если оплата за жильё не поступает больше полугода;
если сам наниматель или иные лица, за которых он отвечает, регулярно портят и разрушают жильё;
если наниматель мешает другим жильцам (шумит, дебоширит и т. д.), нарушая их интересы настолько, что дальнейшее проживание вместе уже является невозможным;
если помещение используется не по назначению. Например, гражданин, организовавший в своей квартире мастерскую или магазин, рискует оказаться на улице.

Что же касается изменения, то оно тоже может происходить в судебном порядке в тех случаях, когда наймодатель отказывает добровольно удовлетворить требования, изложенные в заявлении жильцов.

Для того чтобы произошло изменение и прекращение договора социального найма через суд, заинтересованное лицо должно обратиться с исковым заявлением. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие заявленные требования (акт обследования повреждённой квартиры, справка о сумме долга и т. д.). По итогам рассмотрения иска суд выносит своё решение.

Сначала разберемся, в каких случаях вы или наймодатель можете инициировать изменение действующего договора. К обоснованным основаниям относятся следующие причины:

Объединение двух семей, проживающих в квартире, в одну;
Требование о смене главного нанимателя. Так, если указанный в договоре как главный наниматель умер или съехал, другой дееспособный жилец может потребовать перезаключить договор на себя;
Перемены в количественном составе жильцов – вселение, выселение, рождение или смерть. В этом случае вы также можете требовать изменения финансовых обязательств. В частности, изменения могут касаться коммунальных платежей. Более того, в следствие появления или, наоборот, утраты свободной жилой площади могут быть изменены и размеры платы за квартиру.

Для начала соберите необходимые документы. В пакете должны быть:

Ваш паспорт;
Действующий договор, который подлежит корректировке;
Заявление с указанием причин изменений и их обоснованности;
Согласие всех лиц, зарегистрированных в жилплощади. Документы должны быть предварительно заверены у нотариуса. Если жильцы готовы составить вам компанию при подаче заявления, их письменное согласие необязательно;
Справка из домовой книги.

Убедитесь, что все документы оформлены должным образом, срок действия справок не закончился, после чего можете отправляться в отдел жилищной политики.

Целесообразным будет предварительно снять копию со всех документов. Это понадобится в том случае, если в ведомстве вам откажут в изменении договора. Тогда права на внесение поправок придется добиваться через суд.

Если же в отделе жилищной политики не увидят причин для отказа в вашей просьбе, договор будет изменен в течение 30 дней.

Инициировать разрыв договорных отношений также возможно в любой момент. При этом инициатором может выступать как наниматель, так и наймодатель.

Добиться расторжения можно двумя путями: расторжение договора социального найма по обоюдному согласию или в судебном порядке. Рассмотрим каждый вариант в отдельности.

Действующее законодательство предусматривает три конкретные ситуации, при которых договор может быть расторгнут без обращения в суд:

По согласию сторон. Это значит, что все участники арендной сделки не имеют претензий и согласны с расторжением;
Когда разрыв инициирует наниматель, при этом он заручился согласием членов семьи, делящих с ним жилплощадь. Его необходимо оформить в письменном виде;
Переезд нанимателя и его семьи. Фактическое расторжение договора происходит в момент выезда.

Важно: если выезжает только один член (бывший член) семьи арендатора или он сам, за оставшимися проживать лицами сохраняются права на квартиру и обязанности по договору. В этом случае целесообразно отобразить соответствующие изменения в договоре.

Инициатором расторжения договора соцнайма в суде может быть только наймодатель – государство или муниципалитет. После расторжения документа арендатор должен оперативно освободить занимаемую жилплощадь, что может быть проблематично, если съезжать ему некуда. По этой причине в законе закреплен полноценный перечень оснований для расторжения договора социального найма:

Если жилец не платит за квартиру (плата за соц. найм) или коммунальные услуги. При этом срок просрочки – не меньше полугода.
Если регулярно нарушаются правила общественного порядка. То есть жилец громко слушает музыку по ночам или иными действиями нарушает тишину и покой в доме, или своим поведением представляет прямую угрозу жизни и здоровью соседей.
Если действия жильца влекут за собой порчу квартиры или всего жилого дома (например, перепланировка помещения).
Если помещение используется не по назначению (в нем ведется предпринимательская деятельность или вовсе открывается мини-производство чего-либо).
Если жилец проживает в одной квартире с ребенком, в отношении которого лишен родительских прав.

Перечисленные основания считаются исчерпывающими, а это значит, что по другим причинам суд откажет в принятии иска о разрыве договора найма на муниципальную квартиру.

Договор социального найма жилого помещения: изменение и расторжение

Перед совершением действий, связанных с договором социального найма, в том числе его изменениям и расторжению, лучше обратиться за консультацией к квалифицированному юристу по сделкам с недвижимостью.

Юристы «М16-Консалтинг» проследят, чтобы в ходе изменений договорных отношений не были нарушены ваши права, а дело о расторжении договора завершилось с максимальной для вас выгодой! Мы также поможем решить вопрос о выселении мужа из квартиры или разделе недвижимости.

Как расторгнуть договор в данном случае? Прекращение действия составленного соглашения по желанию нанимателя жилья допускается по упрощенной схеме. Процедура расторжения предусматривает:

Уведомление наймодателя о своем намерении расторгнуть договор. Желательно это сделать за 3 месяца до подачи необходимых документов.
В МФЦ написать заявление о желании аннулировать соглашение о съеме муниципального жилья.

К заявлению обязательно прилагается согласие всех членов семьи. Затем обращение регистрируется в Книге регистрации. После рассмотрения документа и согласия наймодателя договор аннулируется и считается расторгнутым.

Прекращение действия данного соглашения по инициативе нанимателя может происходить в двух случаях:

Приобретение собственного жилья. В этом случае съем социального жилья теряет свою актуальность.
В случае необходимого переезда. Данный вариант предусматривает заключение нового договора.

Процедура расторжения в этой ситуации предусматривает несколько этапов:

Выявление веских причин для прекращения договоренности.
Соблюдение определенного порядка действий, а именно вручение уведомления о намерении расторгнуть документ.
При согласии нанимателя процедура проходит по согласию двух сторон.
При отсутствии ответа или отказе проводится сбор документов, которые подтверждают нарушения со стороны нанимателя.
По истечению 30 дней после отказа происходит обращение с исковым заявлением к судебным представителям.
Если судебное решение положительное, подается заявление в МФЦ, либо Департамент Жилищной Политики.
Заявление регистрируется.
Выносится решение специальной комиссией.

Бывают ситуации, когда суд не может принять решение о выселении нанимателя. Например, если коммунальная задолженность образуется по следующим причинам:

Задержка зарплаты или пенсии.
Наниматель стоит на бирже труда по безработице.
Тяжелое финансовое положение, вызванное плохим состоянием здоровья.
Семья содержит инвалида.
Многодетная семья.

В данном случае нанимателя не выселяют, но обязуют закрыть образовавшийся долг в установленный судебным органом срок. Если социальная жилплощадь используется не для проживания, то администрацией делается предупреждение или налагается штраф в размере от 10 МРОТ.

Как правило, внесение изменений требуется в следующих ситуациях:

выбытие одного из членов семьи;
вселение нового жильца;
переустройство жилого помещения;
расширение занимаемой площади за счет присоединения освободившегося помещения.

свидетельство о регистрации брака;
свидетельство о разводе;
свидетельство о смерти;
свидетельство о рождении нового члена семьи;
письменное согласие жильцов на вселение еще одного гражданина;
другие документы в зависимости о причине корректировок.

Расторжение договора социального найма жилого помещения: основания, способы

задержки выплаты заработной платы или пенсии;
безработицу;
тяжелое финансовое положение в связи с болезнью;
наличие в составе семьи несовершеннолетних детей, иждивенцев или инвалидов и т.д.

Типовые бланки, договоры
Законодательство РФ
Законодательство Москвы
Законодательство Московской области
Законодательство Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Постановления и Указы
Медицинское законодательство
Законопроекты
Документы СССР
Международное законодательство
Комментарии к законам
Общая судебная практика
Судебная практика: Москва и Московская область
Судебная практика: Поволжье
Судебная практика: Северо-Кавказский регион
Судебная практика: Северо-Запад
Судебная практика: Урал
Судебная практика: Волговятский регион
Судебная практика: Восточная Сибирь
Судебная практика: Западная Сибирь
Юридические статьи
Бухгалтерские консультации
Финансовые консультации
Статьи бухгалтеру

Жилищный кодекс РФ

— ст. 59 «Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире»

— ст. 64 «Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением»

— ст. 70 «Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи»

— ст. 82 «Изменение договора социального найма жилого помещения»

— ст. 83 «Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения»

Гражданский кодекс РФ

— ст. 679 «Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем»

— ст. 686 «Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения»

Для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

(П. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Невнесение в договор социального найма нового члена семьи нанимателя не лишает его прав на это помещение.

Законным основанием для внесения изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения является вселение в это помещение новых членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ). В этом случае в договоре указываются вселенные в жилое помещение лица. При этом если новый член семьи нанимателя не был включен в договор социального найма, но порядок его вселения, установленный в п. 1 ст. 70 ЖК РФ, был соблюден, он не утрачивает прав на жилое помещение.

(П. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Жилищное законодательство не содержит норм, позволяющих изменить договор социального найма путем заключения нескольких договоров (т.н. разделения лицевых счетов).

Жилищный кодекс РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим подобные требования не подлежат удовлетворению.

Изменение, расторжение и прекращение социального найма

В силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

По смыслу данной правовой нормы в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда.

(Определение Московского городского суда от 20.11.2015 N 4г/7-12228/2015)

Требования об установлении порядка пользования жилым помещением и выделении отдельной комнаты фактически являются требованиями об изменении договора социального найма путем раздела лицевых счетов, что не предусмотрено нормами действующего жилищного законодательства.

(Кассационное определение Московского городского суда от 22.04.2014 N 4г/2-3738/14)

Договор социального найма не может быть изменен путем заключения отдельного договора социального найма, в том числе с бывшими членами семьи.

Бывший член семьи нанимателя квартиры сохраняет право пользования квартирой, если продолжает проживать в ней. Жилищное законодательство не содержит норм о праве нанимателя жилого помещения требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения отдельного договора, в том числе с бывшими членами семьи.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2015 по делу N 33-35302/2015)

Передача гражданам, проживающим в муниципальной квартире, в пользование отдельных комнат является, по существу, изменением договора найма.

Передача гражданам, проживающим в муниципальной квартире, в пользование отдельных комнат является, по существу, изменением договора социального найма, т.к. для этого вместо одного договора социального найма должно быть заключено несколько. Между тем заключение отдельного договора социального найма на одну из комнат в муниципальной квартире ЖК РФ не предусмотрено.

(Определение Московского городского суда от 29.05.2014 N 4г/4-5600)

Действующее законодательство не предоставляет члену семьи нанимателя жилого помещения право требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.

Исчерпывающий перечень оснований для изменения договора социального найма закреплен в ст. 82 ЖК РФ. Положения этой статьи не предоставляют возможность нанимателю жилого помещения и членам его семьи изменить договор социального найма путем заключения разных договоров социального найма на занимаемые жилые помещения.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2015 N 33-0662)

При изменении режима жилого помещения оформление (заключение) договора социального найма на жилое помещение с гражданами, проживающими в таком жилом помещении, само по себе не свидетельствует о предоставлении другого жилого помещения и не влечет изменения предмета договора социального найма.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2014 по делу N 33-10689)

Изменение договора социального найма путем исключения и включения граждан в договор социального найма недопустимо.

Действующее жилищное законодательство не содержит правовых норм изменения договора социального найма путем исключения и включения граждан в соответствующий договор социального найма — следовательно, исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

— Ответчиком по данной категории споров является Департамент городского имущества г. Москвы (правопреемник Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 13.11.2014 N 664-ПП).

— Необходимо помнить, что действующее жилищное законодательство предусматривает только два основания для изменения договоров социального найма:

— объединение нескольких договоров социального найма в один договор;

— перевод прав нанимателя на другого дееспособного члена семьи.

(Ст. 82 ЖК РФ, п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

— При этом суды нередко отказывают в удовлетворении исков об изменении договора социального найма по любым иным основаниям, кроме тех, которые перечислены в ст. 82 ЖК РФ (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2014 по делу N 33-43836).

— В частности, жилищное законодательство не содержит норм о праве нанимателя жилого помещения требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения отдельного договора в случае прекращения семейных отношений, проживания разными семьями и т.п.

— В ситуации, когда между сторонами возник спор об оплате жилья и коммунальных платежей, с учетом того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность разделения лицевых счетов, рекомендуется обратиться в суд с требованием об определении доли оплаты за жилое помещение, что соответствует требованиям ст. ст. 69, 155, 156 ЖК РФ, а также ст. 682 ГК РФ (п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14).

— Несмотря на вышесказанное, в зависимости от ситуации, в отношении жилья, используемого по договору социального найма, можно обратиться в суд с исками, содержащими требования:

— о признании права пользования жилым помещением (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14) — см. материалы по спору «О признании права пользования жилым помещением»;

— об обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-13743\14) — см. материалы по спору «О вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением»;

— об определении порядка оплаты коммунальных платежей (определении долей оплаты за жилое помещение) (например, Определение Московского городского суда от 11.04.2014 N 4г/7-2943/14).

— Кроме того, можно обратиться в суд с требованием о расторжении договора социального найма в отношении одного из нанимателей, который выехал из жилого помещения и не проживает в нем. Такая возможность предоставляется ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. При этом нужно будет доказать факт выезда одного из нанимателей из жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 20.11.2015 N 4г/7-12228/2015, Определение Московского городского суда от 13.11.2015 N 4г/7-11347/2015).

— Еще одним исковым требованием может быть требование о включении в договор социального найма лиц, имеющих право пользования квартирой. В частности, Жилищный кодекс РФ позволяет нанимателю вселить в занимаемую им квартиру членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ) (например, Определение Московского городского суда от 19.04.2016 N 4г-1204/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2015 по делу N 33-39609/2015).

— При этом обращаем внимание на то, что законодательством не предусмотрена возможность определения по суду порядка пользования жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2015 по делу N 33-22428/2015).

— Рассматриваемая категория споров относится к спорам неимущественного характера и не подлежит оценке. Соответственно, государственная пошлина при подаче искового заявления от имени физического лица составит 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Поскольку по данной категории споров сложилась устоявшаяся судебная практика, в соответствии с которой требования о заключении нескольких договоров социального найма вместо одного, о разделении лицевых счетов и другие требования об изменении договора социального найма, не основанные на ст. 82 ЖК РФ, удовлетворению не подлежат. В связи с этим:

— приведенная в данном материале таблица содержит перечень наиболее распространенных обстоятельств, являющихся основаниями для отказа в иске об изменении договора социального найма с примерами из судебной практики;

— таблица также содержит примеры судебных решений об отказе в удовлетворении исковых требований об изменении договора социального найма;

— образец искового заявления не приводится.

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.

Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.

2. При расторжении договора социального найма наниматель согласно ч. 2 комментируемой статьи должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления ими между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Мы уже слегка затронули тему причин, но далее раскроем их полностью отдельно для каждой стороны. Государство в лице местного муниципалитета может лишить гражданина права на проживание и пользование жилым помещением по договору социального найма в связи со следующими обстоятельствами:

Наниматель намеренно ухудшает состояние жилья.
Не заботится о его состоянии, не проводит текущий ремонт.
Наниматель причиняет ущерб общедомовому имуществу и имуществу соседей.
Не платит по коммунальным счетам. Основанием может стать отсутствие платежей за 6 месяцев в течение года, либо наличие долга, который превышает сумму 3 средних плат за месяц.
Препятствует ремонту различных систем обеспечения жилья.
Ведет аморальный образ жизни, чем нарушает права и интересы остальных граждан.
Содержит помещение в ненадлежащем состоянии, захламляет его, тем самым ухудшая его состояние.
Использует квартиру не для проживания, а для других целей.
Выехал на другую жилплощадь и данным помещением не пользуется.
Гражданину выделено другое жилье в связи с утратой прежнего, либо признании его непригодным.
Наниматель утратил основания для предоставления такого жилья, перестал быть малоимущим, уволился с работы, благодаря которой было получено жилье и прочее.

Если человек действительно не нуждается в данном помещении, у него есть другое жилье, то он может подать заявление о расторжении договора с муниципалитетом. В законе прямо говорится о том, что если гражданин съехал и живет в другом месте, то с момента его отъезда договор считается расторгнутым. Но на деле это не так.

Если вы просто съедете и забудете о государственной квартире, то напомнят о ней вам судебные приставы, когда придут взыскивать долги по коммуналке. Поэтому необходимо урегулировать эти вопросы, доказать потом, что вы уже год не живете в данной квартире, будет сложно. И если некоторые коммунальные ресурсы фиксируются приборами учета, то есть и те, что оплачиваются независимо от их использования. Например, отопление.

Как поступить:

Обратиться в местный муниципалитет с письменным заявлением на имя главы этого органа, в котором в свободной форме написать о своем желании расторгнуть соглашение по найму.
В заявлении необходимо указать свои данные – ФИО, серия и номер паспорта, а также адрес жилья, о котором идет речь. Необходимо правильно заполнить «шапку» заявления в правом верхнем углу, где должно быть указано к кому вы обращаетесь, в какую организацию и от чьего имени.
Если наниматель заключал договор соцнайма вместе с другими родственниками, он должен приложить к заявлению их письменное согласие на свои действия (о том, где и как происходит заключение договора, читайте здесь).
К заявлению прилагаются копии удостоверяющих документов всех жильцов, а также документы, подтверждающие родственные связи – свидетельства о рождении, свидетельство о браке, копии документов на жилье – договор соцнайма, ордер и технический паспорт.
Подписывают заявление все члены семьи нанимателя.
При получении положительного ответа, может быть назначена передача жилья собственнику.
При передаче жилья составляют акт в присутствии представителей сторон, где фиксируют, в каком состоянии наниматель возвращает квартиру собственнику, факт передачи ключей.
Если при составлении акта будет обнаружено причинение ущерба имуществу собственника, он вправе подать в суд о взыскании суммы ущерба с бывшего нанимателя.
Если на момент прекращения договора за нанимателем числится долг по коммунальным платежам, то его также будут взыскивать. К тому же могут назначить пени за просрочку.
Акт передачи – необязательная процедура, собственник может просто составить с жильцом соглашение о прекращении договора, где и будет указана дата и факт его окончания.
После этого гражданин перестает быть нанимателем и утрачивает все права и обязанности, кроме уплаты долга и возмещения ущерба, если таковые имели место быть.

Скачать бланк заявления о расторжении договора социального найма
Скачать образец заявления о расторжении договора социального найма
Скачать бланк соглашения о расторжении договора социального найма
Скачать образец соглашения о расторжении договора социального найма

Если по какой-то причине муниципальные власти не реагируют на ваше заявление, то необходимо подать иск в суд о прекращении договора социального найма в связи с заявлением нанимателя.

Скачать бланк искового заявления о прекращении договора социального найма
Скачать образец искового заявления о прекращении договора социального найма

Существует и другой вариант: в квартире проживали родственники, после некоторые из них переехали на другую жилплощадь. Оставшимся нанимателям приходится платить за всех указанных в договоре людей.

В этом случае необходимо обратиться в суд, где следует разъяснить ситуацию. Истцу нужно будет представить доказательства, что данные граждане действительно добровольно покинули это жилье, имеют другое место для проживания, а также, что им не препятствовали пользоваться данным помещением.

Изменение и расторжение договора социального найма

В некоторых ситуациях нельзя законным способом лишить человека государственного жилья, даже если на это есть перечисленные ранее основания. В законе указаны категории граждан, которых муниципалитет вправе выселить только с предоставлением другого жилья, в случае признания имеющегося непригодным.

На особом законном положении находятся:

Ветераны ВОВ.
Несовершеннолетние дети, которые не имеют другого жилья.
Члены семьи погибшего работника некоторых госструктур. В том числе военнослужащие, сотрудники полиции, таможни, ФСБ, прокуратуры, уголовно-исполнительной системы, противопожарной службы.
Пенсионеры.
Члены семьи погибшего профессионального работника, которому было предоставлено жилье в связи с его деятельностью.
Инвалиды 1 и 2 группы, если их состояние здоровья было ухудшено в результате профессиональной деятельности.

Если квартира не нужна нанимателю, то необходимо обязательно на законных основаниях вернуть ее государству, чтобы не выплачивать потом накопившееся долги. Сделать это не трудно. Как правило, такое желание только приветствуется властями, и они готовы помочь во всем при оформлении.

Если же инициатива по расторжению исходит от собственника, гражданин должен знать свои законные права и постараться исключить все основания, возникшие по его вине. До их устранения необходимо настаивать на том, что это единственное жилье, которое у него есть.

Социальному найму жилых помещений посвящен раздел III ЖК РФ. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения Гражданского кодекса РФ.

Статья 49 ЖК РФ развивает положение гражданского законодательства, согласно которому в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма (ст. 672 ГК РФ). При этом должны быть соблюдены следующие условия.

1. Признание гражданина малоимущим. Малоимущими граждан признают органы местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. Учитывая компетенцию органов государственной и муниципальной власти, схема такого признания выглядит следующим образом:

порядок определения размера дохода и стоимости имущества (находящегося в собственности и подлежащего налогообложению) в целях признания граждан малоимущими устанавливают субъекты РФ (п. 3 ст. 13 ЖК РФ);
размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости указанного имущества в целях признания граждан малоимущими устанавливают органы местного самоуправления (п. 2 ч. 1 ст. 14).

2. Признание гражданина нуждающимся в жилом помещении.

3. Проживание в данном населенном пункте.

Согласно ст. 52 ЖК РФ на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждане принимаются по месту своего жительства. Принятие на учет не по месту жительства может иметь место лишь в случаях и в порядке, установленных законодательством. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта).

Крут членов семьи определяется по правилам, установленным ст. 69 ЖК РФ и п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14.

Нам представляется, что для оценки доходов и стоимости имущества следует создавать специальные службы (комиссии) органов местного самоуправления, с привлечением представителей органов труда и социального развития, финансовых налоговых органов, органов опеки и попечительства и т.п. Нельзя возлагать данные обязанности на органы, которые учитывают нуждающихся и предоставляют жилые помещения. У них иные цели и задачи. Эти комиссии в своей работе должны будут руководствоваться величиной прожиточного минимума на душу населения, который определяется в соответствии с Федеральным законом «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» от 24 октября 1997 г. № 134-Ф3.

Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, определен Постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512. Этим Постановлением определено, что при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученных каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной формах, в том числе:

все предусмотренные системой оплаты труда выплаты;
средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;
доходы от реализации и сдачи в аренду недвижимого имущества, транспортных и иных средств и т.п.

Установление порядка определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими отнесено к компетенции субъекта РФ. Приведенные выше Федеральный закон и Постановление Правительства РФ могут служить ориентиром для решения этого вопроса. Можно в этом плане упомянуть также Федеральный закон «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» от 5 апреля 2003 г. № 44-ФЗ.

Существуют иные категории граждан, имеющих право на получение жилья (по договору социального найма) из федерального жилищного фонда и фонда субъектов РФ. При этом учетная норма, норма предоставления жилья и т.д. нередко значительно отличаются от положений Жилищного кодекса РФ. Может быть предусмотрено также право на льготное получение жилья (ст. 57 ЖК РФ). Как и лицам, обозначенным в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, этим категориям граждан жилье может предоставляться из муниципального жилищного фонда при наличии следующих условий:

муниципальные органы в установленном порядке наделяются государственными полномочиями на предоставление таких жилых помещений;
жилье предоставляется в порядке, определенном ЖК РФ, если иное не установлено федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

Ранее правила учета граждан принимались на федеральном уровне. Они назывались «примерные», и на их основании субъекты РФ утверждали свои правила — с учетом местных условий.

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма. Последствия

1. Договор социального найма, как, впрочем, и любой иной договор, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Это общее правило. Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон предусмотрена положениями ч. 1 коммент. ст.

Кроме того, договор социального найма может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе нанимателя и, как указано, с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В этой связи следует напомнить положения ст. 71 коммент. закона, в силу которой соответствующие права и обязанности в отношении занимаемого по договору социального найма жилого помещения имеют не только проживающие в нем в данный момент наниматель и члены его семьи, но и лица, временно отсутствующие. В связи с чем представляется очевидным, что для расторжения рассматриваемого договора по инициативе нанимателя необходимо согласие не только проживающих, но временно отсутствующих членов его семьи.

2. Правило, закрепленное ч. 2 коммент. ст., о возможности нанимателя расторгнуть договор социального найма в любой момент, ставит нанимателя в привилегированное положение по отношению к наймодателю. Однако это, как представляется, сделано законодателем умышленно, принимая во внимание социальный характер использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

3. Положения ч. 3 коммент. ст. традиционны для жилищного законодательства. Согласно указанной норме, а ранее ст. 89 ЖК РСФСР, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Законодатель использует формулировку «считается расторгнутым», учитывая, что сама природа договора социального найма не допускает ситуации, когда одно и то же лицо одновременно является стороной двух и более договоров социального найма. То есть в данном случае речь идет все-таки не о расторжении договора, а о его прекращении.

Принимая во внимание правовые последствия, следует отграничивать выезд в другое место жительства нанимателя и (или) членов его семьи от их временного отсутствия в занимаемом по договору социального найма помещении. Напомним, что при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (см. комментарий к ст. 71). Если же отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства.

При этом, как разъяснил Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (БВС РФ. 2009. N 9), «разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения».

Как было отмечено выше, потребовать в судебном порядке признания выбывшего в другое место жительства нанимателя утратившим право на жилое помещение могут только заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя). Иные лица, например, соседи выбывшего по коммунальной квартире, таким правом не обладают. Соответствующая позиция была высказана Верховным Судом РФ в Определении от 23 марта 2010 г. N 18-В10-19 (СПС «КП»).

Расторжение договора аренды квартиры или иного жилого помещения по соглашению сторон или требованию одной стороны исключает необходимость судебных разбирательств, если между арендатором и арендодателем отношения являются дружественными. Можно решить вопрос посредством телефонного звонка или личной встречи. Если же дружелюбных отношений между участниками сделки не сложилось, разумнее следовать официальному порядку расторжения документа. Сам процесс расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

инициатор процедуры отправляет уведомление о своём требовании другой стороне;
составляется соглашение о расторжении договора;
обе стороны сделки подписывают соглашение, и арендодатель на законных правах может выселить нанимателя, а тот в свою очередь обязуется покинуть квартиру.

Далее стоит рассмотреть каждый этап в подробностях, и что стоит предпринять при определённых обстоятельствах прекращения найма.

Кроме того, для полного прекращения сделки необходимо соблюдение ряда условий:

арендные платежи полностью выплачены арендатором и за ним не числится долгов;
квартира и всё имущество в ней находятся в надлежащем состоянии (если нет, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор возместил убытки);
наниматель собирает вещи и выселяется из жилья (если он отказывается это сделать в установленный в соглашении срок, к нему могут быть применены штрафные санкции по судебному решению).

После того, как наниматель квартиры сдаст её собственнику в первоначальном неиспорченном состоянии, либо возместит причинённый ущерб имуществу, а также в полном размере выплатит арендную плату и покинет жильё, договор о расторжении аренды считается расторгнутым. При этом обязательства обеих сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.