Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое титульное страхование недвижимости? Зачем оно необходимо». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Титул – это документ, подтверждающий право гражданина на владение имуществом. В случае с ипотекой и недвижимостью таким документом является выписка из ЕГРП или свидетельство о регистрации права собственности.
Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на приобретаемое жилье.
Страховая компания (СК) – фирма, которая оказывает страховые услуги.
Смысл титульного страхования в том, что после покупки квартиры и регистрации собственности на нее в Росреестре, могут появиться лица, которые имели право на эту квартиру. Они захотят отсудить ее у покупателя.
Такие ситуации возникают, когда объявляются наследники на квартиру, или лица, права которых были нарушены при продаже. Это могут быть несовершеннолетние дети, недееспособные в момент совершения сделки лица, находящиеся в наркотическом или алкогольном опьянении, и т. д.
Страховой случай при страховании титула возникает, когда сделку признают ничтожной (недействительной) и владелец теряет право собственности на жилье.
Сделку могут признать недействительной, если:
- Она совершена продавцом в недееспособном, частично дееспособном или невменяемом состоянии.
- Она совершена лицом, дееспособность которого ограничена судом.
- Лицом, которое не понимает значения своих действий или не может ими руководить.
- Человеком, введенным в заблуждение.
- Были нарушены права несовершеннолетних – если бывшему несовершеннолетнему собственнику родители не предоставили новое жилье.
- Доказан факт мошенничества – например, с поддельной доверенностью.
- Предыдущий владелец недвижимости получил ее обманом, угрозами или мошенничеством. Если продавец получил жилье не честно, предыдущий владелец оспорит право собственности в суде, и оно аннулируется у текущего владельца.
- Сделка совершена под угрозой, влиянием насилия или стечения негативных обстоятельств.
- Один из супругов распорядился общим имуществом без согласия второго супруга.
- Плательщик ренты продал недвижимость без согласия получателя рентной платы.
- Продавец получил квартиру в наследство и продал ее без уведомления других наследников, которые не знали об открытом наследстве и не могли принять или отказаться от него.
Виндикационным называется иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Такой иск может подать только законный собственник недвижимости, который докажет свои права.
Если ипотечный заемщик сталкивается с такой ситуацией, ему нужно доказать, что:
- На момент совершения сделки он не знал о существовании других собственников помимо фактического продавца.
- Он получил недвижимость не безвозмездно, а приобрел ее за счет личных и заемных средств.
Однако если суд установит, что фактический продавец не имел законного права на продажу недвижимости, или истец лишился имущества против своей воли – сделку признают недействительной. Случай с пьющим братом, который мы приводили выше, является классическим примером виндикационного иска.
Чтобы узнать стоимость страховки титула, заполните все поля и отметьте галочкой строку «Риск потери права собственности на жилье». Вместе с этим пунктом автоматически будет отмечен «Риск порчи залога (страхование имущества)». Нажмите на кнопку «Рассчитать».
В появившемся окне напротив соответствующей строки вы увидите стоимость каждого типа страховки и итоговую сумму. Вы можете отправить заявку на оформление страхового полиса онлайн прямо с нашего сайта. Для этого нажмите на кнопку «Отправить заявку» и заполните необходимые поля.
При наступлении страхового случая, фирма будет выяснять обстоятельства произошедшего. Далеко не в каждом случае страхователь получит выплату.
Так, компания не обязана выплачивать страховку, если утрата права собственности произошла в результате:
- Гражданской войны, военных операций или их последствий.
- Конфискации недвижимости по решению государственных органов.
- Изъятия квартиры, если страхователь не выполняет обязательства (за долги).
- Изъятия имущества, которым страхователь не может владеть по закону.
- Повреждения или гибели имущества (в этом случае действует страховка имущества).
- Сноса здания.
- Умышленных действий страхователя, которые направлены на получение страховой выплаты.
- Изъятия земельного участка, используемого с нарушениями.
- Окончания права собственности на землю.
Страховая компания может отказать в выплате, если:
- Застрахованное лицо обратилось за выплатой после установленного срока.
- Страхователь уже получил возмещение от виновного лица.
- Наступление страхового случая не было подтверждено.
- Страхователь предоставил ложные данные и не препятствовал отчуждению недвижимости.
- Наступил случай из списка исключений: наводнение, взрыв, землетрясение, и др.
- Перепланировка квартиры была изменена без согласия банка и СК.
- Недвижимость использовали не по назначению.
- Заложенная квартира была продана или подарена другому лицу.
- Заложенную недвижимость сдавали в аренду.
Перед заключением договора обязательно изучите отзывы клиентов о выбранной страховой фирме.
Что страхует титульная страховка? Риск потери или утраты права собственности на купленную квартиру. Юристы называют такое право «титул».
Другими словами, если условный Дмитрий купил недвижимость, а потом утратил права на нее – это будет считаться страховым случаем. И СК обязана компенсировать Дмитрию полную стоимость квартиры (рыночную).
Когда владелец недвижимости может его утратить? Когда суд признает недействительным договор купли-продажи.
Титульную страховку практикуют на вторичном рынке жилья, где выше риски права собственности. Особенно, если жилплощадь была получена в наследство или много раз переходила из рук в руки. Причем, законность сделки может быть оспорена любым из прежних владельцев! Кроме того, страхование титула защищает покупателя и от явного мошенничества.
А вот титул на квартиру в новостройке, как правило, не страхуют. До момента сдачи дома в эксплуатацию отсутствует собственность на квартиру (есть лишь право требования). А как только застройщик завершает строительство, покупатель получает первое право собственности на объект. И в страховании титула просто нет необходимости.
Важный момент! Страхование титула покрывает далеко не все риски сделки покупки-продажи недвижимости! К страховым случаям относят те ситуации, которые ведут к утрате права собственности на недвижимость.
Если же в результате судебного спора возникает лишь обременение собственности, то титульная страховка бесполезна.
Пример из практики. Кто-то из бывших жильцов восстановил через суд свое право на проживание в квартире (такое иногда случается). Опыт показывает, что отдельные ситуации (они прописаны в договоре) тоже могут привести к отказу в страховом возмещении. Поэтому перед подписанием стоит внимательно изучить страховой договор.
Причины для отказа в страховом возмещении:
- Страхователь нарушил сроки и порядок уведомления СК о наступлении страхового случая
- Обратился за помощью к «чужому» адвокату (не из списка СК) и проиграл дело в суде
Повторюсь: если Вы застраховали титул и потеряли ПС на квартиру, не факт, что СК выплатит страховое возмещение!
Вот лишь несколько примеров:
- Форс-мажорные ситуации (военные действия, последствия природных или техногенных катастроф, конфискация имущества по распоряжению госорганов)
- Если покупатель уже продал или подарил кому-то «спорную» квартиру
- Если она уничтожена физически (например, во время пожара или взрыва газа). Подобные риски покрывает не титульная, а имущественная страховка
Термин титульного страхования, по большей части, актуален только для операций, касающихся сделок с недвижимым имуществом. Данная услуга по своей сути предоставляет страховку от всех возможных рисков материального характера, результатом которых может стать утрата прав собственности на объект недвижимости.
В практике иногда встречаются ситуации, из-за которых сделка купли-продажи может быть признана недействительной или и вовсе — незаконной. Несмотря на тот факт, что услуга предоставляется на коммерческой основе, банки не имеют право ее навязывать. Поэтому титульное страхование при ипотеке не является обязательным. Однако мы настоятельно рекомендуем задуматься о страховке. Вложения минимальные, а защита от проблем и неправомерных действий большая.
Интересный факт, около 2% всех сделок за календарный год, совершаемых на отечественном рынке недвижимого имущества расторгаются из-за судебных исков. Во многих случаях право собственности может быть оспорено и именно факт наличия титульной страховки может сыграть свою роль. К слову, история титульного страхования берет свое начало еще в 1994 году. Именно тогда был выдан первый полис подобного назначения, однако в широкий обиход данная услуга пошла только в начале двухтысячных годов.
Титульное страхование при ипотеке, продаже или покупки квартиры — это, в первую очередь, защита от неправомерных действий, мошеннических схем и обмана. От обычной страховки кредита, оно отличается тем, что защищает собственника от действий и событий, произошедших в прошлом времени, до момента покупки квартиры.
Приведем простой пример: квартиру, оставшееся в наследство от родителей, продает старший брат, младший в это время находится на лечении/проходит реабилитацию и является недееспособным. Проходит время, младший брат успешно завершает свое лечение и оспаривает сделку в судебном порядке. Учитывая тот факт, что сделка совершена по незаконной схеме, у него есть все шансы на то, чтобы признать ее недействительной и получить обратно свою долю. Думаем, что последствия для покупателя очевидны.
Титульное страхование в данном случае позволяет покупателю избежать подобных ситуаций. Невозможно заблаговременно спрогнозировать все возможные негативные ситуации, которые могут произойти даже спустя годы после покупки квартиры.
Причин для наступления страхового случая в рамках титульного страхования может быть много. Ниже мы перечислим самые распространённые.
- Подделка документов о собственности продавцом недвижимости;
- Признание недееспособности любого из участников сделки;
- Ущемление прав на имущество третьих лиц;
- Мошенничество со стороны продавца;
- Незаконность сделок с объектов, совершаемых ранее;
- Неправомерные решения судебных инстанций о признании сделки недействительной.
Важно помнить о том, что страховые компании ни в коем случае не будут возмещать ущерб пострадавшей стороне в ситуациях, когда покупатель знал о возможных негативных последствиях.
- Также на покрытие убытков не придется рассчитывать в ряде следующих ситуаций:
- В банк и в страховую компанию была предоставлена заведомо ложная информация;
- Убытки — следствие злого умысла страхователя;
- Потеря титула связана с предписаниями органов власти.
Например, изъятие земельного участка для государственных нужд. Потеря титульного права также может быть вызвана неплатежеспособностью страхователя или при нарушении договорных обязательств. Нюансов, как видите, очень много. Это только подчеркивает важность внимательного ознакомления с договором перед его подписанием.
Как показывает практика и многолетний опыт в сфере недвижимости, цена титульной страховки напрямую зависит от трех важных параметров:
- Рыночная цена квартиры;
- Период страхования;
- Степень риска.
Последний пункт рассматривается страховыми компаниями в индивидуальном порядке.
По состоянию на сегодняшний день, средняя тарифная ставка варьируется от 0,2 до 2,5% от страховой суммы. То есть, если ваша квартира, например, застрахована на 1 млн. рублей, то вам придется ежегодно отдавать за полис около 2-3 тысяч рублей.
Еще раз напомним, что оформления титульной страховки — это дело добровольное. Банки не имеют права вам ее навязывать, но могут отказать в выдаче кредита без ее оформления. В любом случае, выбор всегда остается только за вами!
Для получения дополнительной защиты сделки заключают договор между страхователем и страховщиком, самостоятельно определяя длительность договора в пределах максимальных 10 лет (по сроку исковой давности, в течение которого возможно оспаривание).
Обычно услуга оформляется одновременно с подписанием договора купли-продажи, поскольку именно он дает основание для начала действия защиты.
Хотя само подписание документов не отличается особой сложностью процедуры, накануне страхователь должен предъявить полный пакет документации на себя, стороны сделки и объект собственности:
- Личный удостоверяющий документ (гражданский паспорт).
- Право-подтверждающий документ на собственность.
- Договор, предусматривающий переход права на собственность.
- Согласие отдела опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего (прописка, владение недвижимостью).
- На унаследованное жилье – свидетельство о наследстве.
- При наличии зарегистрированного брака – свидетельство из ЗАГСа и нотариально заверенное согласие второго партнера.
- Кадастровую и техническую документацию.
- Заключение экспертизы.
- Документ, подтверждающий дееспособность.
Предоставленные документы помогут изучить обстоятельства сделки, проверить историю перехода права на собственность и обследовать приобретаемый объект. Если информация из документов вызовет о страховщика сомнения, в услуге отказывают, либо увеличивают размер платы.
Услуга страхования титула становится дополнительным бременем для ипотечного заемщика, однако отказаться от него клиент не вправе. Пока банк кредитует заемщика, он заинтересован в максимальных гарантиях сохранения права на собственность, которая будет числиться залогом по ипотеке. Для страхователя интерес с страховой защите возникает тогда, когда нет абсолютной уверенности в праве собственности на купленный объект вторичного рынка недвижимости. Если жилье в прошлом часто переходило из рук в руки, а в прошлом числились несовершеннолетние собственники, если недвижимость была приватизирована с меньшим числом участников, чем зарегистрировано жильцов, страховка титула необходима. Она позволит защитить покупателя от финансовых потерь, связанных с утратой прав после оспаривания сделки.
Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.
Титульное страхование и его особенности
Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.
Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика. Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением. Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.
В процессе принятия решения об оформлении титульной страховки одним из важных аргументов за или против выступает стоимость полиса. Формирование цены страховки происходит с учетом нескольких ключевых параметров, к числу которых относятся:
- продолжительность действия страхового полиса;
- примерная стоимость приобретаемого при помощи ипотечного кредита объекта недвижимости;
- функциональное назначение недвижимого имущества (жилое, промышленное, коммерческое или хозяйственное);
- статус заемщика, в качестве которого могут выступать как организации, так и частные лица;
- параметры заключенного с банком договора ипотечного кредитования;
- прогнозируемый уровень риска;
- длительность пребывания недвижимости в собственности продавца и т.д.
В настоящее время стандартный уровень тарифов по страховке титула находится в пределах 0,3-1,5%. Важно отметить, что при расчете стоимости оформления полиса указанная ставка умножается не на рыночную стоимость недвижимости, а на размер ипотечного кредита.
При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:
- от покупателя — паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
- от продавца — аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
- правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
- техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
- экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
- договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.
Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:
- подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
- нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
- совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
- нарушения, допущенные при приватизации объекта;
- нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.
С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.
Как следствие — клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку. Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации. Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.
Что такое титульное страхование
Титульное страхование сделки купли-продажи квартиры — это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности на приобретенную недвижимость. То есть вы страхуете не саму квартиру от пожара, наводнения, других чрезвычайных ситуаций, а свое право собственности. Если после регистрации документов в Росреестре появятся третьи лица, которые обратятся в суд и оспорят ваше право собственности, вы получите компенсацию от страховой компании. А если не застрахуете титул, останетесь «ни с чем»: без денег и недвижимости.
Разные страховые компании могут предъявлять разные требования к документам. Чаще всего нужны:
- паспорта и копии обоих участников сделки — продавца и покупателя квартиры;
- технический план и кадастровый паспорт недвижимости;
- выписка из домовой книги со сведениями о выписанных, прописанных жильцах;
- все договора об отчуждении недвижимости и переходе прав собственности на нее за последние 5 лет;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности от продавца к покупателю — страхователю.
Если планируете обратиться в страховую до регистрации сделки, можете предоставить выписку из ЕГРН позже.
В ряде случаев страховая компания может потребовать дополнительные документы. Например, если продавец продает квартиру, полученную в наследство — свидетельство о смерти, завещание, свидетельство на наследство. А если в сделке участвуют несовершеннолетние — разрешение от органов опеки.
Ипотека — один из многих финансовых инструментов, несущий в себе большие риски для банка. Во многом это связано с длительным сроком страхования: например, за 10–15 лет квартира может сгореть, а сам заемщик умереть или потерять работу. Поэтому банки стремятся минимизировать риски, в том числе с помощью различных страховых продуктов.
Законодательно человек, который хочет получить ипотеку, должен оформить только страхование предмета залога — то есть самого недвижимого имущества — от повреждения либо полного уничтожения.
Другие договора страхования не предусмотрены законодательством, заемщик имеет право отказаться от них.
Но многие банки хотят свести риски практически к минимуму, поэтому выдают ипотеку только при комплексном страховании. Обычно в такой пакет входит страховка:
- предмета залога, то есть самой недвижимости;
- жизни заемщика — если он умрет, оставшуюся часть долга выплатит страховая компания;
- трудоспособности заемщика — если он получит травму и не сможет работать, страховая компания также выплатит денежные средства;
- титула — если заемщик лишится недвижимости, компания компенсирует финансовые затраты на ее приобретение, и он сможет выплатить ипотеку.
То есть банк сам решает, требовать ли с заемщиков оформление страховки титула, или предоставлять ипотеку без дополнительных гарантий. Но процентная ставка по программам, не требующим дополнительных страховок, обычно выше — это позволяет финансовым организациям хоть как-то компенсировать риски.
В любом случае возможно добровольное титульное страхование без ипотеки. То есть если вы покупаете жилье за наличные, вы можете тоже застраховать титул. Однако стоит помнить о том, что при покупке квартиры за наличные средства, при страховании титула, перечень документов запрашиваемых Страховой Компанией не уменьшается. На практике этот вид добровольного страхования тяжело застраховать.
Стоимость оформления страховки зависит от политики компании, в которую вы обращаетесь для ее оформления. В любом случае ее рассчитывают, исходя из стоимости самой недвижимости — чем дороже квартира, тем дороже обойдется страховка права собственности на нее.
Чаще всего для расчета стоимости страхования используют простую формулу: рассчитывают цену как 0,3% от стоимости жилья по договору купли-продажи или по кадастровой стоимости, указанной в документах БТИ. Например, если недвижимость стоит 2 500 000 ₽, страховка обойдется в 7 500 ₽. Другие страховщики используют «плавающие» формулы расчета.
В этом случае стоимость зависит от трех факторов:
- от периода страхования — чем больший срок указан в договоре, тем меньше стоимость за год, кроме того, в первый год страхования цена самая высокая из-за высокого риска;
- от степени риска — ее оценивают в индивидуальном порядке, проводят юридическую экспертизу документов на недвижимость и надежность самого страхователя;
- от стоимости жилья — в расчет принимается цена на момент покупки, указанная в договоре купли-продажи.
Средний диапазон расценок на титульное страхование недвижимости при такой «плавающей» формуле расчета — от 0,2% до 2,5% от стоимости жилья на момент покупки в год.
Сумму, которая компания выплатит в случае наступления страхового случая, тоже может отличаться в зависимости от условий договора. В большинстве случаев страховая компания выплатит полную стоимость недвижимости на момент заключения договора. Цены на рынке на момент наступления страхового случая не учитываются. Но есть и другие формы страховки — например, компания может установить определенный процент от стоимости жилья и выплатить его. Это называется неполным имущественным страхованием и регулируется Статьей 949 ГК РФ.
Титульное страхование недвижимости что это такое
К страховым случаям при страховании титула относятся все случаи, в которых страхователь — покупатель недвижимости — теряет право собственности на нее. Это может произойти, если:
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу, при этом квартира находилась в совместной собственности — в этом случае супруг может оспорить сделку и вернуть имущество;
- продавец либо один из продавцов жилой площади был на момент заключения сделки недееспособным, частично дееспособным или невменяемым, то есть не осознавал последствия своих поступков;
- сделка затронула интересы несовершеннолетних — например, если бывший собственник недвижимости был несовершеннолетним, и родители не предоставили ему новое жилье;
- был доказан факт мошенничества — например, если продавец действовал по поддельной доверенности;
- предыдущие владельцы жилья приобрели его с помощью угроз, обмана или мошенничества — если продавец нечестно получил жилье, предыдущий владелец может оспорить его право собственности, и оно автоматически аннулируется у вас;
- договор купли-продажи был заключен с нарушением любых норм, прописанных в законодательных актах Российской Федерации;
- договор купли-продажи был заключен для прикрытия другой сделки — это незаконно, поэтому его аннулируют;
- сделка совершена продавцом под влиянием заблуждения, насилия, угроз со стороны третьих лиц или покупателя;
- по квартире ранее проходил судебный процесс, и его возобновили из-за появления в деле новых доказательств;
- жилье было получено продавцом в наследство, при этом другие наследники не знали об открытом наследстве или не могли отказаться либо принять его.
Во всех вышеперечисленных случаях наступает страховой случай — вы теряете право собственности, а страховая выплачивает компенсацию. К страховому случаю относится также потеря права пользования имуществом, даже если оно остается в вашей собственности. А обременение не относится к страховому случаю, потому что фактически вы остаетесь собственником.
Если началось судебное разбирательство, в котором третьи лица требуют оспаривания вашего права собственности на недвижимость, обязательно принимайте участие в судебных заседаниях. Если вы будете игнорировать их, страховая компания может начать дополнительные проверки и затянуть процесс выплаты компенсации.
Если страховой случай произошел и вы лишились права на недвижимость, обратитесь в страховую компанию. Предоставьте ее сотрудникам:
- документ, удостоверяющий личность — паспорт гражданина Российской Федерации;
- сам договор титульного страхования недвижимости;
- решение суда, в котором указано лишение вас права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Сотрудник страховой примет документы и расскажет, что делать дальше.
Обычно страховая выплачивает деньги в срок, указанный в договоре. За пару недель она проверяет, действительно ли случай является страховым.
Если страховая заподозрит вас в мошенничестве, может начаться дополнительное разбирательство.
Если страховая компания намеренно будет затягивать сроки выплаты компенсации, вы сможете обратиться с исковым заявлением в суд. Он рассмотрит заявление, доказательства по делу, и, если признает вашу правоту, обяжет компанию выплатить вам деньги. Чтобы повысить шанс на положительный исход дела, можете сначала обратиться в компанию с письменным заявлением о выплате компенсации, получить письменный ответ и приложить его к иску.
Титульное страхование – это страхование покупки недвижимости (например, квартиры).
Обращаем внимание на то, что страхуется не недвижимость, а именно её покупка.Страхование титула обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость в случае признания судом сделки по купле-продаже незаконной по причинам, которые не были известны покупателю на момент заключения договора купли-продажи.
Из сказанного выше следует, что основное отличие титульного страхования от других видов страховки заключается в том, что оно защищает покупателя недвижимости от уже произошедших событий, при наличии обстоятельств, которые не были известны покупателю на момент заключения сделки.
Действительно, очень часто заранее знать о таких обстоятельствах, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости, как правило, сложно, а иногда и просто невозможно.
Какие же существуют риски при покупке квартиры (или другой недвижимости), которые могут быть покрыты титульным страхованием?
К наиболее распространенным рискам относятся следующие:
- ошибки, допущенные в процессе оформления необходимых документов для сделки;
- мошенничество при подготовке и реализации сделки;
- продажа недвижимости недееспособным лицом;
- факты несоблюдение интересов наследников и/или несовершеннолетних лиц;
- незаконность предыдущих сделок по приватизации или продаже объекта недвижимости.
В чем состоит преимущество страхования титула собственности? Основные преимущества состоят в следующем:
- возможность заключения договора страхования титула на этапе подготовки договора купли-продажи недвижимости;
- возможность проведения предварительной экспертизы и изучения юридической истории объекта недвижимости;
- готовность (в некоторых случаях) страховщика при необходимости участвовать в суде в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность.
Перечислим некоторые особенности титульного страхования:
- как правило договор страхования титула по риску утраты права собственности на недвижимость (квартиру, дом, землю) заключается на срок не более 3 лет. В дальнейшем допускается продление договора и срока страхования;
- договор страхования можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в действие договор только после регистрации права собственности в Росреестре;
- страховая компания, как правило, принимает решение о заключении договора титульного страхования недвижимости в течение 2-4 рабочих дней с момента предоставления полного пакета необходимых документов;
- при судебных разбирательствах, связанных с объектом недвижимости, страховая компания может участвовать в судебном процессе в качестве 3-го лица, имеющего заинтересованность. Но при этом она может представлять только свои интересы, хотя и заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности титульного страхователя.
Как и при любом страховании, при страховании титула собственности на недвижимость отдельно выделяются случаи, которые к страховым не относятся, поэтому страховщики не оформляют страховки на такие случаи.
Как правило, страховщики знакомят потенциальных страхователей с перечнем ситуаций, не относящихся к страховым.
По типовому договору титульного страхования не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности на недвижимое имущество, когда причинами этих случаев стали:
- обращение взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя;
- отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю;
- прекращение права собственности титульного страхователя на недвижимость;
- выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства;
- реквизиция, конфискация, арест, изъятие и уничтожение по распоряжению государственных органов застрахованной недвижимости;
- прямое или косвенное воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
- военные действия, маневры, гражданская война или их последствия, народные волнения, забастовки.
Покупка недвижимости часто сопровождается страхованием, особенно, если речь идет об ипотечной сделке, когда страховка становится обязательным требованием банка. Титульное страхование отличается от классического представления о страховке, когда собственник защищает себя от финансовых рисков в случае порчи или утраты имущества. В связи с востребованностью страхования титула по ипотечным программам, необходимо разобраться в ее особенностях и принципах работы.
Понятие «титул» используется в страховой и юридической сферах и означает документ, который мог бы подтвердить наличие законных прав у конкретного лица на конкретную собственность. Применительно к страхованию недвижимости, титулом является свидетельство о регистрации частной собственности или выписка из Единого реестра, устанавливающая право владения и распоряжения конкретным объектом недвижимости.
Предварительный сбор всевозможной документации и ее тщательная проверка на законность не гарантирует от проблем, даже после регистрации перехода права собственности к покупателю. По истечении некоторого времени, могут появиться неизвестные ранее претенденты, заявляющие об ущемлении своих имущественных прав.
В любой ситуации, когда объект хотя бы один раз передавался в руки нового собственника, особенно, если жилье было получено по праву наследования, могут возникнуть проблемы, связанные с требованием аннулирования сделки.
Титульное страхование сделок с недвижимостью призвано помочь финансово обезопасить себя в следующих случаях:
- Пострадали имущественные права прежних собственников, детей младше 18 лет, претендентов на наследство.
- В документах на собственность выявлены недостоверные сведения, ошибки.
- Кто-либо из сторон сделки оказался недееспособным лицом.
- Установлен факт незаконности какой-либо из предыдущих сделок по любой значимой причине (подписание документов об отчуждении собственности под давлением, через угрозы или обман).
Защитить себя на случай утраты имущественного права поможет полная проверка всех сделок, совершенных за историю владения рассматриваемым объектом. Однако, даже в этом случае, обеспечить полную безопасность сделки будет сложно, а сама проверка займет массу времени. В целях сокращения времени на подготовку к сделке и защиты от непредвиденных убытков, поможет компромиссный вариант в виде титульного страхования.
В таком случае, покупатель выходит на сделку в требуемый срок, не рискуя потерять уплаченные за квартиру средства в случае обнаружения проблемных ситуаций.
Объявившиеся претенденты на жилье могут оспорить текущую сделку только в судебном порядке, что влечет за собой необходимость дополнительных затрат на судебное разбирательство, привлечение юристов, возмещение стоимости госпошлины.
Согласно общей процедуре страхования титула, получив повестку с вызовом в суд по иску, поданному кем-либо из прежних владельцев или лиц, ущемленных в праве на имущество, страхователю надлежит немедленно оповестить свою компанию о данном факте.
Договором о страховании установлены определенные сроки для обращения, в противном случае, СК может заявить о нарушении клиентом условий соглашения.
После оповещения страхующей компании, лицо, купившее жилье, получает предложение юридической помощи в подготовке к суду и представлению интересов. Специалисты, предложенные к услугам страхователя, как правило, имеют большой опыт успешного разрешения подобных ситуаций и смогут выработать оптимальную стратегию поведения в ходе судебного разбирательства. Условиями заключенного договора для получения компенсации может быть предопределена необходимость участия на суде юристов от СК.
Обратите внимание!
Когда судьей принимается решение о лишении прав на имущество, страхователю выплачивают компенсацию.
Следует быть внимательным, если суд не лишает права на собственность, а накладывает арест, ограничивая возможность смены владельца, в выплате будет отказано, как и в компенсации расходов на юриста, т.к. случай не будет считаться страховым.
Согласно договору титульного страхования, допускается оформление страхового покрытия, исходя из поной рыночной стоимости жилья, без привязки к той сумме, которая была указана в качестве цены купленного приобретения в купчей.
Наиболее частым случаем применения титульного страхования служит ипотека, однако, многие банки выдвигают обязательным условием данный вид защиты и при оформлении других кредитных продуктов. Чтобы упростить процесс согласования и увеличить объем приобретаемых услуг, компании предлагают единый комплексный пакет под названием «ипотечное страхование», куда входят различные программы.
Если речь идет об обычной сделке без оформления кредита и залога на имущества, самостоятельно титульное страхование встречается довольно редко.
При покупке полиса следует узнать особенности процесса:
Закон разрешает оформлять договор с СК еще до того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, однако ничто не мешает оформить покрытие на любом этапе владения недвижимостью. Существуют различные варианты, на какой срок заключается соглашение. По усмотрению сторон договор обеспечивает защитой на протяжении от 3 до 10 лет.
Нижняя граница определена сроком исковой давности, когда возможно предъявление претензий по прошедшей сделке, а верхний порог ограничен положениями ГК РФ, устанавливающим максимальный срок оспаривания имущественных сделок в пределах 10 лет.
Если оформляется соглашение на минимальный срок, необходимо учитывать, что при негативном варианте развития придется участвовать в судебных разбирательствах на протяжении длительного срока, а применение страхового случая возможно только на основании вынесенного судебного постановления.
В случае, если судья выносит решение о лишении прав на имущества после окончания договора с СК, в выплате будет отказано.
Подписывая документ, важно внимательно изучить условия, при которых компания страхует собственника, порядок расчета компенсации и правила отнесения ситуации к страховому случаю.
Есть еще один важный нюанс, касающийся страховой выплаты. Так как стоимость недвижимости постоянно меняется, спустя некоторое время цена рыночная может серьезно превышать стоимость сделки.
Полезный совет!
О этой причине, необходимо проследить, чтобы в подписываемых бумагах было зафиксировано право на компенсацию в размере рыночной стоимости недвижимости на момент возникновения страхового случая, т.е. после вынесения судебного решения.
Чтобы компания возместила издержки на подготовку к защите в суде и сопутствующие расходы, необходимо включить данный пункт в соглашение при оформлении.
На рынке страхования не так давно возник интересный и уникальный институт титульного страхования. При покупке объектов недвижимости покупатель сильно рискует.
Вдруг объект купли-продажи находится в аресте или обременен правами третьих лиц?
На этот случай возможно страхование покупателя как добросовестного приобретателя от риска утраты прав собственности на объект недвижимости. Наиболее часто такой вид страхования применяется к сделкам на рынке вторичной недвижимости, но бывают случаи, когда страхование титула полезно и при покупке «первички».
Если вы решили купить недвижимость на вторичном рынке, не забудьте оформить полис титульного страхования.
Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.
Обратите внимание!
Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.
Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.
Чаще всего страхование договора применяют при реализации квартиры на рынке перепродажи. Именно в этой сфере существует ряд схем, которые могут запросто лишить лицо прав на приобретенное недвижимое имущество. Они уже были подробно описаны.
Процедура лишения прав часто связана с недвижимостью, полученной при передаче наследства, или квартирами, которые перепродаются уже не один раз. Оспорить можно любой из договоров, оформленный ранее. Полис титула спасает и от мошенничества, процветающего на рынке перепродажи жилья.
Многоквартирные дома не могут оформляться по титульному страхованию, так как на этапе строительства можно лишь приобрести право требования (жилья еще и в природе нет). Когда же здание сдается клиентам, то застройщик оформляет право собственности на своих дольщиков. В этом случае полис также не требуется.
Титульное страхование недвижимости, стоимость которого может зависеть от нескольких факторов, это гарантия того, что лицо не потеряет свои права на квартиру. Параметр расписывают в особом порядке. Он зависит от некоторых факторов:
- Интервала страховки.
- Стоимости недвижимости.
- Степени риска.
Если говорить примерно, то диапазон цен колеблется от 0.2% до 2.5% годовых коэффициентов от базовой цены квартирных метров. Эти средства застрахованное лицо обязуется выплачивать соответствующей компании по графику, который согласуется в договоре.
Важно! Следует помнить, что полис страхует далеко не все риски, которые могут возникнуть в результате заключения договора. Он направлен на защиту прав в случае их утраты в связи с уже упомянутыми факторами.
Объектом полиса могут становиться и загородная земля, находящаяся как в собственности людей, так и фирм или компаний. Недавно выросла доля сделок с загородной недвижимостью: с земельными участками, дачами и домами. Особенностью сделок с такими объектами собственности заключается в необходимости анализа «правовой истории» земельного участка.
Страховка титула по отношению к загородной недвижимости похожа на процесс оформления полиса для городской квартиры, но имеется ряд отличий. Объекты, находящиеся за городом, имеют разнообразную стоимость. Также особым разнообразием отличается и история возникновения и перехода прав на загородные дома и участки.
Существует возможность заключить данный вид договора на срок от одного года и до десяти лет. Эти сроки находятся во взаимосвязи с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.
В нем содержатся положения, в соответствии с которыми оспаривание заключенной сделки возможно на протяжении трех лет, а иногда срок может увеличиваться и до десяти лет.
Специалисты рекомендуют заключать подобные договоры страхования всё же на десять лет.
В качестве страхового события будет выступать утрата страхователем недвижимости в результате того, что произошла потеря права собственности на данный имущественный объект на основании судебного решения, которое вступило в законную силу.
Под потерей же права собственности следует понимать прекращение страхователем этого права на недвижимость по перечисленным ранее основаниям.
Выплата возмещения происходит путем перечисления на банковский счет либо почтовым переводом (осуществляется за счет получателя), наличными денежными средствами либо другим способом, который предусмотрен договором.
После того как произошла выплата возмещения по наступившему страховому случаю, страховая сумма становится меньше на размер той суммы, которая была выплачена.
-
Титульное страхование предоставляет возможность возмещения убытков при потере права собственности на недвижимость.
-
Основания для потери данного права перечислены в гражданском законодательстве.
-
Объектами данного вида страхования выступают жилые и нежилые помещения и земельные участки.
-
Срок действия такого договора может длиться от 1 года до 10 лет.
-
Стоимость титульного страхования недвижимости зависит от срока договора.
-
Страховым случаем выступает утрата права собственности.
-
Возмещение осуществляется способом, предусмотренным договором.
-
При выплате возмещения страховая сумма станет меньше на размер данной выплаты.