Обращение взыскания на заложенное имущество единственное жилье

Добавить комментарий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обращение взыскания на заложенное имущество единственное жилье». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Когда единственное жилье находится в залоге у банка, ситуация принципиально меняется. Если квартира является предметом ипотеки, ст. 446 ГПК, защищающая права кредиторов, разрешает обращать на нее взыскание, независимо от того, является ли объект единственным жильем для заемщика и членов его семьи.

В общих случаях суд определяет, можно ли забрать единственное жилье за долги по ипотеке, кроме ситуаций, когда договор, порождающий ипотеку, не предполагает внесудебного порядка обращения взыскания ( ст. 51 ФЗ № 102 от 16.07.1998 “Об ипотеке”).

Рассматривая данный вопрос, суд вправе отказать банку в изъятии ипотечной квартиры, если имеют место условия, оговоренные ст. 54.1 ФЗ № 102:

  • нарушение должником обязательства носит незначительный характер;
  • сумма задолженности не превышает 5% от стоимости недвижимости;
  • период просрочки платежей не превышает 3-месячного срока.

При отсутствии по крайней мере одного из этих условий суд будет вынужден удовлетворить требование залогодержателя и вынести решение об обращении взыскания. Исключений не существует даже для семей с несовершеннолетними детьми. Банк даже не обязан предоставлять жилье взамен изъятого – дальнейшая судьба ипотечных должников его не касается.

Приняв положительное решение, суд выдает представителю банка исполнительный документ, который будет направлен в УФССП. В дальнейшем приставы опишут квартиру, выставят ее на торги, а за счет вырученных средств вернут банку долг.

После продажи семья, проживающая в ипотечной квартире, будет выселена в добровольном или принудительном порядке.

Обращение взыскания на единственное жилье

Из описанного выше можно сделать вывод, что судебная практика ареста единственного жилья должника и обращения взыскания на недвижимость не является однозначной. Изученные нами судебные решения наглядно демонстрируют, что, несмотря на позицию Верховного и Конституционного судов РФ, суды низших звеньев не практикуют единого подхода к описанным вопросам.

Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание и перечень которого установлен гражданским процессуальным законодательством. В системной связи с названной нормой находятся ч. 4 ст. 69 и ч. 1 ст. 79 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве), предусматривающие в рамках общего порядка обращения взыскания на имущество должника правило, согласно которому при отсутствии или недостаточности у гражданина-должника денежных средств взыскание обращается на иное принадлежащее ему имущество, за исключением имущества, на которое взыскание не может быть обращено и перечень которого установлен ст. 446 ГПК РФ.

Такое правовое регулирование, запрещая обращать взыскание по исполнительным документам на единственное пригодное для постоянного проживания помещение, делает исключение относительно указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Права банка как кредитора оказываются абсолютно необеспеченными в том случае, когда размер и иные качественные характеристики единственного жилья, не являющегося предметом залога, значительно превышают разумно необходимые характеристики для достойного проживания должника и членов его семьи. Речь идет о так называемой элитной недвижимости, в отношении которой действует точно такой же имущественный (исполнительский) иммунитет, как и в отношении иного неэлитного единственного жилья. Подобное правовое регулирование не исключает злоупотреблений, а иногда способствует им со стороны недобросовестных должников, которые могут воспользоваться имущественным (исполнительским) иммунитетом в целях неисполнения, ненадлежащего исполнения своих гражданско-правовых обязательств перед банками, в частности вложить денежные средства, в том числе неосновательно накопленные, в дорогостоящее жилое помещение, на которое, как на единственное для них жилье, нельзя обратить взыскание — несмотря на его размер, качество и стоимость.

Указанная проблема была подробно раскрыта в мае 2012 г. Конституционным Судом РФ в Постановлении от 14.05.2012 N 11-П (далее — Постановление N 11-П), где была сформулирована четкая позиция. Так, распространение на жилое помещение безусловного имущественного (исполнительского) иммунитета означает соблюдение исключительно имущественных интересов должника в ущерб интересам взыскателя, а не защиту конституционных прав гражданина-должника и членов его семьи на жилище, принадлежащее на праве собственности гражданину-должнику и являющееся для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, размеры которого могут значительно превышать средние показатели, а стоимость может быть достаточной для удовлетворения имущественных притязаний взыскателя без ущерба для существа конституционного права на жилище.

Правовые позиции относительно целевого предназначения имущественного (исполнительского) иммунитета и необходимости соблюдения принципа соразмерности при обеспечении защиты прав и законных интересов участников исполнительного производства позволили Конституционному Суду РФ прийти к выводу о том, что для федерального законодателя не исключается возможность конкретизации положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ в части, касающейся размеров жилого помещения, на которое может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Иными словами, данное законоположение нуждается в корректировке, поскольку в правоприменительной практике, исходящей из его буквального толкования, не во всех жизненных ситуациях может быть обеспечен надлежащий баланс законных интересов кредитора (взыскателя) и гражданина-должника.

Данная проблема приобрела свою актуальность, после того как Конституционный Суд РФ принял ряд Постановлений, в которых сформировал правовую позицию, допускающую возможность распространения на дачный (садовый) дом статуса пригодного для постоянного проживания жилого помещения. Первое Постановление было принято Конституционным Судом РФ в апреле 2008 г. <2>.

<2> Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 N 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан».

Необходимость принятия такого судебного акта была вызвана тем, что ряд заявителей утверждали, что дом, расположенный на садовом участке, является для них единственно возможным местом жительства и, следовательно, единственным местом, где они могут быть зарегистрированы; отсутствие же регистрации по месту жительства лишает их возможности реализовать свое конституционное право на социальное обеспечение, включая медицинскую помощь по договорам обязательного медицинского страхования, и пользоваться предоставленными им льготами. Конституционный Суд РФ указал, что в жилищное законодательство была введена норма, характеризовавшая расположенные на садовых земельных участках строения — с учетом изменившегося потребительского назначения этих строений — в качестве жилых, а следовательно, не исключавшая возможность постоянного проживания в них и допускавшая их правовую трансформацию в жилые дома, в которых граждане могут быть зарегистрированы по месту жительства.

В 2011 г. Конституционный Суд РФ указал, что запрет на регистрацию в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности и расположенных на садовых земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, либо вынуждает их регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту жительства, что может повлечь привлечение к административной ответственности и, по сути, прямо противоречит основной публичной цели института регистрации — информирования гражданином государства, в том числе в законных интересах других лиц, о своем реальном месте жительства <1>.

<1> Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 N 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева».

После того как Конституционный Суд РФ указал на возможность признания дачных (садовых) домиков пригодными для постоянного проживания и регистрации в них, должники стали активно использовать это обстоятельство в целях защиты своих прав при обращении взыскания на такие строения.

Все чаще встречаются судебные споры, в рамках которых должники заявляют о невозможности обращения взыскания на земельные участки и садовые домики на них по тем основаниям, что указанные строения являются единственным пригодным для постоянного проживания помещением <2>.

Как нами уже было отмечено, в подавляющем большинстве случаев суды обращают взыскание на ипотечные жилые помещения, если имеются соответствующие основания, предусмотренные законом, независимо от того, являются ли они единственным жильем или нет. Законодательными актами, в которых предусмотрены основания для обращения взыскания на ипотечные жилые помещения, являются ГК РФ и Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

В ст. 348 ГК РФ прописаны общие основания для обращения взыскания на заложенное имущество. Так, в п. 1 ст. 348 ГК РФ указано, что для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) взыскание может быть обращено на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. В абз. 2 п. 1, п. 2 ст. 348 ГК РФ конкретизировано, что залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, когда по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при более чем трехкратном нарушении сроков внесения платежей в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, если договором о залоге не предусмотрено иное.

В п. 2 ст. 348 ГК РФ отмечено, что не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

  • сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;
  • период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Верховный суд рассказал, как обращать взыскание на жилье

В рамках первого направления суды руководствуются формальным подходом, никоим образом не учитывающим социальную направленность права на жилье. Например, Пермский краевой суд пришел к выводу <1>, что доводы должника-залогодателя о том, что образование задолженности вызвано финансовыми трудностями в связи с потерей работы ответчиком и что банк необоснованно отказал ему в реструктуризации долга, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные ответчиком обстоятельства не освобождают его от исполнения взятого на себя кредитного обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Следует отметить, что пока данный подход является превалирующим в судебной практике <2>.

<1> Апелляционное определение Пермского краевого суда от 05.03.2012 N 33-1914.
<2> Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 13.03.2012 N 33-1091/2012.

По мнению Конституционного Суда РФ, в качестве гарантии сохранения должнику и лицам, находящимся на его иждивении, условий, необходимых для их нормального существования и жизнедеятельности, можно рассматривать положения п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <3>.

<3> Определение Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 N 1589-О-О.

Согласно указанной правовой норме по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Между тем суды общей юрисдикции не связывают необходимость предоставления отсрочки с тяжелыми жизненными обстоятельствами должника, но прямо указывают, что основной целью предоставления отсрочки реализации заложенного имущества является предоставление возможности должнику в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченное ипотекой, в том объеме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования. Если доказательств возможного погашения задолженности нет, то, следовательно, отсутствуют основания для предоставления самой отсрочки <4>.

В рамках третьей позиции в наибольшей степени учитываются социально значимые обстоятельства, повлекшие ухудшение финансового состояния должника. В качестве ориентира служит Определение <2> Конституционного Суда РФ, в котором отмечено, что при решении вопроса об обращении взыскания на ипотечное жилое помещение необходимо учитывать, что нарушение сроков возврата кредита не является само по себе безусловным основанием для удовлетворения требований кредитора о досрочном возврате кредита. В каждом конкретном случае необходимо учитывать фактические и юридические обстоятельства, позволяющие соблюсти паритетность, вытекающую из конституционного принципа равенства (ст. 19 Конституции РФ) в отношениях между сторонами: наличие и уважительность причин допущенных нарушений, период просрочки, сумму просрочки, вину одной из сторон.

<2> Определение Конституционного Суда РФ от 15.01.2009 N 243-О-О.

В мае 2011 г. Верховный Суд РФ вынес Определение <3>, которое стало своего рода поворотной точкой при решении вопроса об обращении взыскания на ипотечное жилье при наличии социально значимых обстоятельств, послуживших причиной неисполнения основного обязательства. Суд указал, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ). По смыслу приведенной нормы обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству. Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в т.ч. к залогодержателю) целью договора залога не является, то обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всех случаях ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении. Основания ответственности за нарушение обязательства установлены ст. 401 ГК РФ. По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

<3> Определение Верховного Суда РФ от 24.05.2011 N 5-В11-31.

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором.

После того как Верховный Суд РФ высказал вышеуказанную правовую позицию, нижестоящие суды стали в качестве оснований, свидетельствующих об отсутствии вины залогодателя, принимать во внимание такие социально значимые обстоятельства, как потеря работы, болезнь, смерть кормильца.

Неоднозначной является практика выселения должников из ипотечных квартир с точки зрения прав как банка, так и должника. С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии для указанных лиц, которые содержатся в ст. 95 ЖК РФ. А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда.

В ст. 106 ЖК РФ указано, что договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. Иными словами, по смыслу ст. 95 ЖК РФ должник и члены его семьи должны быть выселены не «на улицу», но в помещения маневренного фонда <1>.

<1> Апелляционное определение Пермского краевого суда от 05.03.2012 N 33-1914.

Однако если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир «на улицу», то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда) <2>.

<2> Апелляционные определения Ярославского областного суда от 29.03.2012 N 33-1552 и от 23.07.2012 по делу N 33-3769/2012; Ростовского областного суда от 25.06.2012 по делу N 33-7194; Томского областного суда от 10.07.2012 по делу N 33-1738/2012; Верховного суда Чувашской Республики от 04.07.2012 по делу N 33-2109/2012; Верховного суда Республики Татарстан от 19.07.2012 N 33-6168/2012; Самарского областного суда от 30.08.2012 по делу N 33-7403/2012; Верховного суда Республики Коми от 23.08.2012 по делу N 33-3558АП/2012г.; Московского городского суда от 20.07.2012 по делу N 11-12044.

Рассмотрим причины сложившейся ситуации, которая, безусловно, нарушает социально значимое право должников на жилье. Дело в том, что в ст. 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на основании решения суда. Иными словами, требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает. Для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуются не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества. До момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке. Если кредитная организация собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, то ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета <1>.

<1> Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11.09.2012 по делу N 33-5217/2012.

Статья 35 ЖК РФ носит общий характер и специально не регулирует вопросы выселения при обращении взыскания на заложенное жилое помещение. Она предоставляет право установить срок для выселения и заявить иск о выселении новому собственнику помещения, но не залогодержателю. До реализации жилого помещения на таких граждан распространяется действие нормы п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, согласно которой момент прекращения права пользования заложенным жилым помещением связан с реализацией двух обязательных условий: обращение взыскания на заложенное жилье и его реализация. В случае реализации судебного порядка обращения взыскания граждане-залогодатели утрачивают право собственности на такое жилое помещение только после проведения публичных торгов в соответствии с положениями п. 2 ст. 237 ГК РФ <2>.

На самом деле, у Васи есть всего два варианта действий. И оба не отличаются перспективами.

Вариант №1: ничего не делать.

В этом случае судебные приставы рано или поздно найдут квартиру. Но продать единственное жилье они действительно не могут. Чего не скажешь о наложении ареста.

После внесения в Росреестр запрета на рег. действия станет невозможным продать квартиру, передать ее в залог, подарить и т.д. Если Васю не устроит такой расклад, он может попытаться оспорить арест через суд. Неизбежным результатом станет проигрыш дела с одновременным улучшением навыков Василия по жонглированию юридическими терминами.

Но основная проблема ареста заключается не в том, что он абсолютно законен. А в том, что теперь судебный пристав физически не в силах прекратить исполнительное производство: у должника арестовано имущество, за счет которого теоретически можно рассчитаться с кредиторами. То, что это нельзя сделать в текущий момент, не означает, что квартиру нельзя будет продать через 10-20-30 лет: «Вдруг должник еще какую-то недвижку прикупит?!»

» data-prop.id=»137″>

И вот Вася получает пожизненное исполнительное производство. Да, ему есть где жить. И это единственный приятный момент во всей истории. Потому что после смерти Василия наследники вместе с квартирой получат и его долги. Конечно, долги будут уменьшены до рыночной стоимости квартиры. Но это вряд ли обрадует наследников, которым теперь придется либо выставить недвижку на торги (если у них она будет не единственным жильем), либо гасить долг из своей зарплаты/пенсии.

Аналогично обстоит дело, если Васю начнут банкротить как физ. лицо. В этом случае единственное жилье так же не будет выставлено на торги, но при этом и долг по субсидиарке не спишется. И по завершении банкротства кредитор просто получит испол. лист и заново пропустит Васю через судебных приставов по вышеописанной схеме.

Таким образом, Василию, жизнерадостно утверждающему, что «единственное жилье не отберут», в конце надо добавлять «по крайней мере, при жизни».

Вариант №2. Срочно переоформлять квартиру!

С учетом описанного ранее шаг достаточно логичный. Квартира дарится детям и проблема с пожизненным арестом вроде бы решена!

Да, именно так и обстояло дело еще пару лет назад. Сделки по отчуждению единственного жилья никто не оспаривал, т.к. возвращать должнику недвижимость, обладающую иммунитетом, не окупало усилия: все равно с ним дальше ничего не сделаешь. Но законодательство не стоит на месте. Особенно когда дело касается интересов главного кредитора страны — налоговой.

И вот в 2019 году кредиторы начинают банкротить Васю. Затем находят неграмотную сделку по выводу единственного жилья. Оспаривают ее, возвращая имущество должнику, и… вуаля! Квартира лишается иммунитета, включается в конкурсную массу и продается с торгов. А вырученные деньги распределяются между кредиторами.

Теперь поговорим, при каких условиях возможен этот вариант развития событий и как его избежать. Если вы решили пойти по первому варианту: не рисковать и осчастливить наследников долгами ? дальше можно не читать. Текст ниже только для азартных ребят, выбирающих сопротивление до последнего.

  1. Прописывайтесь, живите и платите за недвижимость, которую хотите сохранить. Делайте все, чтобы у суда не было сомнений в важности и нужности для вас этой недвижимости.
  2. Чтобы сохранить нежилое помещение в качестве единственного жилья, нужно оформить его как жилое через органы администрации.
  3. Не забываем, что в сохранении недвижимости могут помочь близкие, в том числе супруг. Главное ? озаботьтесь этим моментом заранее, особенно если есть что терять.
  4. Если у вас остались вопросы или нужно грамотно защитить активы ? вы знаете куда обращаться.

Информация в статье актуальна на дату публикации на нашем сайте igumnov.group.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.

__

Самарин Дмитрий

юрист “Игумнов групп”, спец по банкротствам юридических и физических лиц, юрист-технолог

Специализация: индивидуальное сопровождение процедур банкротства физических и юридических лиц; оспаривание сделок, организация торгов.

Если производится обращение взыскания на жильё, которое фактически является единственным для должника, действовать нужно в зависимости от обстоятельств. Так, если процедура была инициирована судебным приставом, то порядок действий следующий:

  1. получить постановление об обращении взыскания. Пристав направит его почтой должнику после вынесения. Если документ не был получен, можно обратиться за ним лично или подать заявление о выдаче по почте;
  2. изучить текст постановления;
  3. подготовить текст жалобы. Не рекомендуется писать слишком большие жалобы, лучше всего использовать деловой стиль и приводить свои доводы тезисно, максимально понятно;
  4. направить жалобу на действия пристава в суд, вышестоящий орган или прокуратуру.

В жалобе нужно указать, что обращение взыскания носит незаконный характер и иная недвижимость у должника отсутствует. Если объект является предметом договора залога, следует указать, что у должника имеется иное имущество, достаточное для исполнения обязательства. В противном случае, жалоба может не принести желаемого результата.

Скачать заявление об обжаловании постановления судебного пристава-исполнителя (образец/бланк)

Кредитор также может подать заявление об обращении взыскания в суд, в рамках искового производства. Чаще всего, такой иск подготавливается при одновременном требовании о взыскании суммы долга, но может быть оформлен отдельно.

Ответчик вправе подавать возражение на исковое заявление, приводить свои доводы и доказательства. Не рекомендуется игнорировать суд, так как это не принесёт желаемого результата. В конечном итоге суд вынесет решение даже при отсутствии ответчика.

Помощь юриста в подготовке возражения/заявления >>

Должник может оспорить стоимость оценки объекта, который планируется реализовать. Для этого необходимо провести независимую оценку и обратиться с соответствующим заявлением в суд. При необходимости, будет назначена независимая экспертиза.

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

  1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
  2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
  3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
  • ветераны боевых действий;
  • лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
  • инвалиды;
  • работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита.

На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга.

Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:

  • реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
  • кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
  • списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
  • государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре).

При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст.

107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора.

Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца.

Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.

Обращение взыскания по долгам на единственное жилье

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора.

В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств.

Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью.

Пристав не будет взыскивать долг за счёт реализации недвижимости, если есть возможность получить средства иначе.

Например, при наличии денежного счёта в банке, ценных бумаг, транспорта и достаточной их стоимости для погашения обязательств, недвижимость может быть не тронута.

При этом взыскание не обращается и на единственное жильё должника (статья 446 ГПК РФ). Так, если жильё используется для проживания самого должника, а также его семьи, то его изъятие – это нарушение права на жилище, то есть нарушение конституционного права, и норм законодательства, что недопустимо.

В некоторых случаях обратить взыскание на единственное жильё всё же можно. Речь идёт об ипотеке, то есть в тех ситуациях, когда квартира (или жилой дом), является предметом залога (пункт 1 ст. 446 ГПК РФ).

При банкротстве граждан ситуация аналогичная. Верховный суд РФ подтвердил данную позицию и указал, что обращение взыскание возможно и на единственное жильё, даже если оно не было предметом залога.

Ранее должник мог реализовать иную недвижимость, оставив в собственности объект, который расценивается как «роскошный».

Суды предыдущих инстанций посчитали, что обращать взыскание на такой объект нельзя, а вот Верховный суд расценил иначе и решил, что не подлежит взысканию только жилая площадь, жизненно необходимая для проживания должника.

А роскошный особняк нельзя отнести к такому объекту, поэтому он может быть реализован в рамках взыскания долга, с предоставлением минимальной жилой площади должнику.

Решением суда от 16.02.2017 гражданин П. признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации.

Вступившим в законную силу Определением от 31.10.2017 признаны обоснованными вытекающие из договора займа требования гражданина Ч. и гражданки Ч. к должнику в размере 7,8 млн как обеспеченные залогом его квартиры. Данные требования признаны подлежащими удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога и оставшейся после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Финансовый управляющий имуществом должника П. обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника, находящегося в залоге (далее — Положение о продаже), — квартиры, расположенной в г. Архангельске. Для совместного рассмотрения с названным заявлением принято также и требование должника об исключении из конкурсной массы указанной квартиры. Должник при этом ссылался на то, что квартира является единственным пригодным для проживания помещением, и обратился в суд с ходатайством об исключении ее из конкурсной массы.

Определением суда первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства об исключении квартиры из конкурсной массы и утверждено Положение о продаже, предусматривающее начальную продажную цену квартиры в размере 16,9 млн руб.

Суд апелляционной инстанции и суд округа подтвердили правильность решения первой инстанции.

Суды пришли к выводу, что квартира, находящаяся в ипотеке, даже будучи единственным жильем, не может быть исключена из конкурсной массы должника и, следовательно, подлежит реализации в деле о его банкротстве.

Обращение взыскания на единственное жилье должника в 2020 году

Когда долг равен 50-100 тыс. рублей, жилье попадает в акт описи лишь в отсутствие иных активов. Исключением является квартира под залогом с ипотекой. Такие объекты не подлежат аресту, ни при каких обстоятельствах. Кроме того, при совершении действий с активами должника, пристав должен помнить о нормах ст. 446 ГПК РФ. Здесь сказано, что активы не подлежат распродаже, если входят в список: объект является единственным, пригодным для проживания, жилищем для конкретного лица и для его семьи; части имущества (доли, комнаты), соответствующие указанным критериям; надел, на котором размещено единственное жилище.

Есть и другие виды имущества, которые не подлежать взысканию, однако, мы рассматриваем вопрос ареста единственного жилища, поэтому уделим этому большее внимание. Подводя промежуточные итоги, можно отметить, что если долговые обязательства не могут быть погашены иным образом, чем арест и реализация единственного жилья, такие действии могут стать вполне законными, но при соблюдении некоторых правил.

В соответствии с положениями ст. 79 Федерального закона РФ № 229 от 2007 года приставы вправе провести реализацию взыскания на любую категорию имущества за редким исключением. Список объектов, не учитываемых в исполнительном производстве при истребовании, дополнительно уточнен в ст. 446 ГПК РФ.

Отдельное внимание стоит уделить жилому помещению, которое признано единственно пригодным для постоянного проживания должника. Законодательством установлен «иммунитет» в отношении таковой категории недвижимости. То есть жилье не подлежит взысканию, вне зависимости от определяющих факторов, будь то:

  • величина задолженности;
  • стоимость недвижимости;
  • количество совместно проживающих членов семьи;
  • качественные и количественные характеристики объекта.

Иначе говоря, законодательством не уточнены пределы действия подобного ограничения – достаточно, чтобы жилье было единственно пригодным для проживания. Определяющий термин отражен в гражданском законодательстве – при этом учитываются потребности не только должника, но и членов семьи.

То есть иммунитет остается актуален в том случае, если жилье отсутствует как у самого ответчика, так и у лиц, с которыми он состоит в родстве и проживает на одной площади. Если же член семьи располагает недвижимостью, на которую неплательщик также имеет жилищные права, ограничение в отношении квартиры должника не сохраняется, даже если это единственная недвижимость в его владении.

Но по предварительным данным, банкротство может сыграть на руку заемщику и в некотором смысле спасти его ситуацию. Уже сейчас специалисты рекомендуют должнику прописаться в единственной квартире, если он зарегистрирован в другом месте, так как согласно закону, суд не может наложить взыскание на единственную квартиру банкрота, а списать долги, в силе.

Одной из особенностей законопроекта о единственном жилье должника является его направленность в сторону защиты несовершеннолетних детей. Также в последних поправках было сказано об обеспечении судебной защиты прав заемщиков, в будущем взыскателей, по части исполнения судебного приговора о выплате долга и правах неплательщика на собственное жильё.

Многие должники задаются вопросом, могут ли забрать квартиру за долги? Особенно, если квартира является единственным достойным жильем для должника и членов его семьи. Ответ прост – выселение из квартиры за долги происходит только в том случае, если у заемщика набежала немыслимая сумма, превышающая стоимость квартиры. Но даже если сумма слишком огромная, выселение происходит в исключительных случаях и в отношении злостных неплательщиков.

Фактическое выселение из квартиры за долги невозможно:

  • Если квартира или дача – это единственная жилая площадь должника и членов его семьи. Вторым условием является отсутствие иных видов собственности кроме как единственная квартира.
  • При наличии несовершеннолетних детей, проживающих в семье должника в единственной квартире. В данном случае арест не производится ввиду ущемления прав детей в отношении жилой площади. Соответственно, изъятие невозможно даже в том случае, если долги сравнялись или превысили стоимость квартиры.

Фактическое выселение отличается от ареста. Процедура предусматривает изъятие квартиры за долги, а затем ее дальнейшую продажу с молотка. Порядок ареста имущества происходит по другой схеме.

Пристав не будет взыскивать долг за счёт реализации недвижимости, если есть возможность получить средства иначе. Например, при наличии денежного счёта в банке, ценных бумаг, транспорта и достаточной их стоимости для погашения обязательств, недвижимость может быть не тронута. При этом взыскание не обращается и на единственное жильё должника (статья 446 ГПК РФ). Так, если жильё используется для проживания самого должника, а также его семьи, то его изъятие – это нарушение права на жилище, то есть нарушение конституционного права, и норм законодательства, что недопустимо. Не подлежит взысканию также земельный участок, на котором расположено единственное жильё должника. Это связано с тем, что земля всегда следует судьбе строения (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ). Фактически, нежилая недвижимость всегда может быть реализована в рамках исполнительного производства, а вот жилая – только тогда, когда не является единственной для должника и его семьи. Однако из этого правила имеется исключение.

Обращение взыскания на единственное жилье должника в банковской практике

При наличии потребительского кредита банки редко идут на процедуру взыскания на квартиру. Что связано со следующими обстоятельствами:

  • осуществлять юридически значимые сделки в виде продажи или дарения квартиры;
  • обменять жилье на меньшее по площади для получения разницы от продажи в виде наличных средств;
  • прописать или зарегистрировать иных лиц на территории квартиры.

В результате заемщик оказывается в ситуации, при которой он имеет право только проживать на территории собственного жилья и пользоваться им для собственных целей.

Решающими факторами для получения одобрения от органов опеки является:

  • попадание под правило «единственное жилье»;
  • проведение оценки статуса семьи и ее материального положения;
  • соотношение суммы задолженности к общей стоимости жилого помещения.

Вне зависимости от того, какое решение будет выдано органом опеки, окончательный вердикт о возможности наложения взыскания на квартиру остается за судом. Обращение взыскания будет проводиться только на жилую недвижимость, удовлетворяющую определенным требованиями.

Основными критериями станут:

  • превышение расчетной нормы на семью в 2 и более раз;
  • превышение средней стоимости жилья в 2 и более раз.

Взыскания будут проводиться только в следующих случаях:

  • заемщик не имеет иного имущества для продажи;
  • должник не имеет денежных средств, достаточных для оплаты задолженности по кредиту;
  • заемщик не имеет постоянной заработной платы для возможности удержания задолженности.

Такие меры направлены на тех, кто имеет долговые обязательства, но пользуется правом «единственного жилья» и живет в роскошных условиях.

Если на очередных торгах недвижимость не будет реализована, то проведение следующего торга назначается только через год.

Для заемщика такой исход означает, что в течение 12 месяцев он может спокойно проживать на территории арестованной квартиры. При получении денег по решению судебной инстанции бывший должник будет обязан потратить средства только на приобретение жилья. Контроль за целевым использованием денег возложен на приставов.

Рекомендуется прописать максимальное количество членов семьи на территории жилого помещения, на которое может быть направлено взыскание. Это позволит при плохом исходе развития событий получить максимальную норму площади и денежной компенсации на семью.

Обращение взыскания к жилой площади, на которой зарегистрирован малолетний ребенок, возможно исключительно с разрешения государственных органов опеки и попечительства. В рамках судебного разбирательства госслужба оценивает ситуацию, возможность обеспечения ребенка жильем в дальнейшем и выносит решение. Особенно придирчиво опека оценивает условия проживания сирот. Если служба разрешает продажу, суд издает определение о наложении ареста и последующей реализации, а приставы приступают к исполнению решения.

На решение представителей опеки может повлиять подтверждение наличия другого жилья для проживания несовершеннолетнего или предоставление дарственной на квартиру, дом на имя ребенка. Недвижимость, которую купили по материнскому капиталу, принадлежит в равных долях родителям и ребенку. Продать такое жилье будет очень затруднительно.

После ареста жилья оно выставляется на аукцион

Когда квартира, дом, земельный участок под домом обременены залогом, то залоговый кредитор вправе обратить на них взыскание, как в порядке обычного гражданского производстве, так и при банкротстве должника. В последнем случае жилье попадает в конкурсную массу.

Но, если оставшаяся задолженность незначительна по отношению к стоимости квартиры, то обращать взыскание даже на ипотечное жилье нельзя.

ВС РФ в Определении от 23.04.2019 года по делу №49-КГ19-5, возвращая дело в суд апелляционной инстанции, указал судам, на что обязательно нужно обращать внимание при рассмотрении подобных дел:

  • соотношение суммы долга и стоимости заложенного имущества,
  • рыночную стоимость жилья (истец указал первоначальную стоимость квартиры на момент выдачи кредита, но за 4 года ее цена на рынке недвижимости выросла почти в два раза),
  • количество допущенных при оплате кредита просрочек.

Внимание! Если вы допустили просрочку более трех раз за 12 месяцев, то на квартиру, обремененную залогом, может быть обращено взыскание даже при незначительной задолженности. Поэтому не допускайте такой ситуации, при появлении проблем с платежами, сразу же обращайтесь в банк с заявлением об отсрочке платежей либо о предоставлении «ипотечных каникул».

Если должник имеет несколько жилых помещений, то решение вопроса о том, какое из них исключить из конкурсной массы, остается за судом.

В одном деле суд отказался признать единственным жильем квартиру стоимостью более 20 миллионов рублей, учитывая, что у должника был еще дом стоимость один миллион рублей (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.10.2017 по делу А56-71357/2015).

Кроме того, суды учитывают, где фактически проживает должник и члены его семьи. Если в квартире должника проживают иные лица, а он зарегистрирован и живет в другом помещении, не являющимся его собственностью, то суды могут включить спорную квартиру в конкурсную массу (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 18.09.2017 по делу А03-4289/2016).

Также не поможет и регистрация в более дорогом жилье перед самым банкротством, если ранее должник проживал в другом помещении и был в нем прописан. Суды воспринимают такие действия как злоупотребление правами.

Но даже, если единственное жилье не обременено ипотекой, при банкротстве есть риск его лишиться.

Конституционный суд еще в Постановлении №11-П от 14.05.2012 года указал, что исполнительский иммунитет не может распространяться на жилое помещение, характеристики которого превышают разумные потребности граждан в жилье.

В противном случае баланс интересов кредиторов и должника будет нарушен. Решение вопроса о том, по каким критериям определять «роскошное» жилье, а также определение порядка обращения взыскания на такое жилье КС оставил за законодателем.

До настоящего времени соответствующие изменения в ГПК РФ так и не были внесены.

Судебная практика вырабатывает свои критерии, по которым единственное жилое помещение может считаться «роскошным» и явно превышающим разумную потребность в жилье. Но они отличаются и в разных регионах, и в разных судах.

В одном деле, суд решил, что земельный участок площадью 862 кв.м. с расположенным на нем объектом незавершенного строительства – жилым домом общей площадью 472,5 кв.м. нельзя исключать из конкурсной массы. Тем более, что ранее здание использовалось как гостиница.

Кроме того, на этом же участке находится жилое здание меньшей площади, которое может быть использовано для проживания должника и его семьи (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 июня 2020 года по делу А03-9949/2017).

В другом деле, арбитражный суд округа указал, что исполнительский иммунитет не может распространяться на жилой дом площадью почти 900 квадратных метров и земельный участок площадью полторы тысячи квадратных метров. Судьи решили, что отсутствие законодательного регулирования обращения взыскания на единственное жилье не исключает покупки для должника иного жилья либо поиск иных решений (Постановление АС Поволжского округа от 27.11.2018 по делу А65-23235/2015).

Но в Определении от 29 октября 2020 года по делу А71-16753/2017 ВС РФ прекратил практику нижестоящих судов по приобретению для должников жилья меньшей площади взамен «роскошного».

Верховный суд напомнил, что КС РФ исключил возможность решать данный вопрос правоприменителю до внесения изменений в законодательство.

Кроме того, в этом деле судьи высшей инстанции подчеркнули, что жилье площадью 40 квадратных метров даже для одного человека нельзя считать роскошным. Но что делать судам и как поступать с единственным жильем, явно превышающим разумную потребность семьи должника в жилье, до внесения изменений в законодательство Верховный суд не сказал, вопрос остается открытым.

Как защитить единственное жилье должника

Суды также не исключают из конкурсной массы жилое помещение в качестве единственного и в случае злоупотреблений со стороны банкрота, если гражданин накануне банкротства пытается сделать все, чтобы самое большое и дорогое жилье осталось единственным (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.03.2018 года по делу А46-13847/2016).

В определении от 29.11.2018 по делу №А40-67517/2017 Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в связи со злоупотреблением правом со стороны должника. Должник пытался вывести из конкурсной массы трехэтажную пятикомнатную квартиру площадью почти 200 квадратных метров. Он не проживал в этой квартире, но прописался там перед банкротством. Кроме того, гражданин пытался недобросовестно вывести дорогое жилье из-под взыскания, он передал квартиру жене по соглашению о разделе имущества при разводе, а она подарила квартиру дочери. Сделки были признаны недействительными.

Рассчитывать на неоднозначную судебную практику и на то, что единственное жилье никто не отберет — не лучшее решение.

Если вам грозит банкротство первое, что нужно сделать — привлечь квалифицированного адвоката, специализирующегося на делах о банкротстве.

  • проанализирует все ваши сделки с жилой недвижимостью, совершенные накануне банкротства, на предмет их оспаривания;
  • поможет собрать доказательства и обосновать свою позицию;
  • составит необходимые процессуальные документы;
  • опираясь на законодательство и судебную практику, поможет вам отстоять в арбитражном суде ваше единственное жилье от включения в конкурсную массу и реализации.

Мы защищаем интересы доверителей в делах о банкротстве с самого начала действия Федерального закона N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и поправок к нему (касательно банкротства физических лиц).

Услуги по юридическому сопровождению процедуры банкротства оказывают опытные адвокаты.

ДЛЯ ВАС полный перечень услуг: от оценки перспективы банкротства до сопровождения банкротства «под ключ».

Вы можете выбрать тот формат работы, который Вам удобен.

Перед стартом работы по Вашему делу, мы всегда даем комплексную оценку перспективы избавиться от долгов. Если Вам банкротиться невыгодно — мы честно скажем об этом сразу.

Мы даем рассрочку на сопровождение процедуры банкроства — в 1 год. Ведение дела о банкротстве адвокатом обойдется Вам от 10 000 руб./месяц.

Как уже было сказано, сейчас приставы не могут отбирать у должника единственный объект недвижимости, в котором он постоянно проживает. Данное правило отражено в статье 446 Гражданско-Процессуального Кодекса и Конституции Российской Федерации.

Обсуждение поправок в действующем законодательстве началось в 2020 году. На рассмотрение были представлены изменения в Федеральном Законе ФЗ No229, а также статьях Гражданско-Процессуального и Семейного Кодекса России.

Обращение взыскания на заложенное имущество единственное жилье

Могут ли отобрать единственное жильё за долги, определяется наличием обременений и доказательствами относительно наличия или отсутствия другой недвижимости. Взысканию подлежит жилое помещение:

  1. Являющееся предметом залога. Помимо ипотечного кредитования, в договоре которого непогашение ипотеки влечёт передачу залогового имущества залогодержателю, оформление потребительского кредита или займа под залог конкретного помещения даёт право на изъятие. Банк продаёт квартиру за долги по ипотеке или потребительскому кредиту, обеспеченному залоговым имуществом, возмещая положительную разницу заёмщику.
  2. Признанное не единственным. Такая ситуация возможна при проживании должника с семьёй в муниципальном объекте или в арендованном помещении. Формально при регистрации и проживании по договору социального найма собственником является государство, однако для исключения подобных инцидентов следует прописываться в объекте собственности.

В остальных случаях продажа единственного жилья не допускается ни в ходе исполнительного производства, ни при признании банкротства гражданина – физического лица. Квартира за долги по кредиту при залоге банком в свою пользу не обращается, а требует компетентного определения судебной инстанции.

Постановление о наложении ареста на имущественные ценности дебитора выносится судебной инстанцией с последующим исполнением судебными приставами. Кредитор лишь подаёт исковое заявление в суд, не принимая участия ни в решении вопроса о предпринимаемых действиях к должнику, ни в процессе их непосредственной реализации.

Процедура включает:

  1. Информирование судебным приставом должника о вынесенном судебном решении, накладывающем арест на принадлежащие имущественные ценности.
  2. Применение в предусмотренной последовательности, начинающейся с запрета использования денежных вкладов и заканчивающейся наложением ареста на квартиру за долги.
  3. Составление акта должностным лицом в присутствии понятых с указанием:
    • анкетных данных должника, присутствующих членов семьи и понятых;
    • описанием объекта недвижимости с фиксацией технических характеристик и приложением правоустанавливающей, правоподтверждающей и технической документации;
    • даты посещения с описанием ограничивающих условий в части распоряжения и запрета на отчуждение.

Если должник владеет несколькими объектами недвижимости, то могут ли отобрать квартиру за долги после наложения ареста, определяется оценкой её рыночной стоимости и размером задолженности. При несоразмерности величин реализовывать объект недвижимости не будут. Сам факт ареста не служит основанием для выселения жильцов.

При наличии задолженности по кредиту, неуплате коммунальных платежей финансовые учреждения и предприятия жилищно-коммунального хозяйства применяют угрозы выселением из квартиры за долги. Гражданину необходимо реально оценить ситуацию, обратившись к профессиональному юристу по квартирным вопросам.

Поскольку вопрос — ареста единственного жилья за долги, имеет утвердительный ответ в силу признания законности Верховным Судом РФ, то необходимо доказывать факт единственности с целью исключения объекта из реестра для реализации, поскольку продажа единственного жилья не допускается за исключением ипотеки и залога.

При нарушении закона приставом и включения в перечень для продажи при условии единственности, необходимо представить документальные доказательства:

  • выписку из Росреестра обо всех правах на объекты недвижимости должника, включая долевую собственность;
  • справку из органов муниципалитета по месту регистрации об отсутствии договоров социального найма;
  • аналогичные документы относительно совместно проживающих членов семьи.

Если семья должника владеет собственностью недвижимыми объектами в виде дачи или гаража, то они не являются альтернативными вариантами жилья, поскольку дача не предназначена для требуемого законодательством постоянного проживания людей, а гараж не предусмотрен для размещения граждан вообще. Подобная аналогия уместна в отношении земельного участка с отсутствием строений на территории или наличия построек, предназначенных для хранения садового инвентаря.

Может ли банк забрать единственное жильё, обременённое залогом? Несмотря на единственность, объект недвижимости может быть реализован на торгах вследствие обременения, однако процедура наложения ареста на квартиру с последующей продажей должна быть проведена судебными приставами, а не банковскими клерками или коллекторами, обезопасить себя от неправомерных действий которых помогут профессионалы.

Обращение взыскания на заложенное имущество (квартиру)

Для того, чтобы банк мог обратить взыскание на квартиру нарушение кредитного договора должником должно быть существенным.

На требование о существенности нарушения обратил внимание Верховный суд РФ еще в 2013 году, указав, что “обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении, поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению и целью договора залога не является переход права собственности” (пункт 12 Пленума ВАС РФ от 22.06.2013 г.). Это понятная логика, ведь цель банка – не ваша квартира, а проценты за пользование кредитом. И если можно сохранить договор без крайних мер в виде взыскания, необходимо пытаться это сделать.

Эта же логика сохраняется и в статье 348 ГК РФ, указывающей, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Важно учитывать, что по умолчанию предполагается, что нарушение незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

  • сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
  • период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таким образом, если вы можете погасить просроченные платежи перед судом стоит поставить вопрос о несущественности вашего нарушения кредитного договора. Цель – просить суд сохранить этот договор. взыскав с вас только пени за допущенные вами нарушения.

Вина должника в нарушении кредитного договора является обязательным условием его ответственности. Это общие принципы гражданского права. Так, согласно статье 401 ГК РФ “лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности”. При этом должник предполагается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, он принял все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Этот аргумент можно использовать при защите квартиры от обращении на нее взыскания, доказывая, что нарушение кредитного договора было следствием обстоятельств, за которые вы не отвечаете.

На необходимость исследовать вопрос вины должника при рассмотрении дел об обращении взыскания на квартиру указал Верховный суд в пункте 12 Пленума от 22.05.2013 г., отметив, что “при разрешении судом требований об обращении взыскания на предмет ипотеки юридически значимыми обстоятельствами, которые входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, являются:

  • вопрос о существенности нарушения договора
  • установление оснований ответственности (наличие вины должника).

Таким образом, грамотно выстроив свою позицию и доказав отсутствие вашей вины в нарушении графика платежей по кредиту вы можете добиться отказа в требовании об обращении взыскания на квартиру, обойдясь только ответственностью за просрочку в виде штрафов и пени.

Аргумент 1 – В ипотечной квартире проживают третьи лица

Обычно в ипотечной квартире должник регистрирует членов своей семьи и эта квартира становится для них единственным местом проживания. В этом случае продажа квартиры с торгов, естественно, затрагивает их права. Само по себе это обстоятельство не будет препятствием для обращения взыскания на квартиру при существенном нарушении должником кредитного договора. Однако его можно сделать препятствием для вынесения решения по существу, если облечь требования третьих лиц в самостоятельный иск и заявить его в судебном процессе.

Это может быть иск от третьих лиц к должнику с требованием о предоставлении помещения для проживания, может быть иск от супруги должника, оспаривающей получением им кредита в отсутствие ее согласия и т.д. Таким образом можно отсрочить вынесение решения по делу. Иногда это имеет смысл, если, например, должник может найти деньги для погашения кредита или если параллельно ведутся переговоры с банком о выкупе долга и т.д.

Если ваша квартира уже передана на торги – это далеко не значит, что завтра придут приставы вас выселять. Торги могут растянуться на несколько лет. Законодательство довольно жестко регламентирует порядок проведения торгов, и любые нарушения этого порядка могут быть предметом обжалования. Соответственно, по любым нарушениям торгов вы можете ставить перед судом вопрос о признании их незаконными – и процедура начнется сначала.

Какие нарушения могут стать предметом обжалования? Любые, в том числе:

  • нарушение порядка размещения информации о торгах
  • нарушения порядка приема заявок
  • нарушения порядка извещения участников торгов и заинтересованных лиц и т.д.

В качестве вариантов для подготовки своей позиции по делу вы можете использовать документы, подготовленные при защите прав наших клиентов.

  • 1-комнатные квартиры
  • 2-комнатные квартиры
  • 3-комнатные квартиры
  • купить комнату

Могут ли взыскать единственное жилье у должника в 2020 году

  • 1-комнатные квартиры
  • 2-комнатные квартиры
  • 3-комнатные квартиры
  • снять комнату в квартире
  • купить дом
  • купить участок
  • снять дом

Ипотека – это разновидность залогового обязательства. При покупке квартиры в кредит она остается в залоге у банка в целях обеспечения исполнения условий кредитного контракта. Право собственности на ипотечную недвижимость регистрируется в Росреестре вместе с обременением. После ликвидации задолженности перед заимодавцем оно снимается.

До момента завершения периода действия кредитного соглашения залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. В этом случае собственник может быть выселен из квартиры.

Крайняя мера применяется в отношении граждан, которые длительное время не вносят платежи по займу. Жилье изымается и продается на торгах. Полученные деньги направляются на ликвидацию долга.

Рекомендуем посмотреть интервью с судьей о том, когда банк может выселить должника по ипотеке.

На практике часто встречаются ситуации, когда ипотечная квартира является единственным жильем гражданина.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 446 ГПК РФ запрещено обращать взыскание на единственное жилье должника. Судебная практика поддерживает имущественный иммунитет (постановление КС РФ от 14.05.2012 года № 11-П).

Однако, на ипотечную квартиру он не распространяется. Если единственная жилая недвижимость обременена залогом, ее разрешается продавать за долги (Определение ВС РФ от 29.05.2012 года № 80-В12-2, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 года по делу № А65-15362/2009-СГ4-39).

Пример 1. ООО Коммерческий банк «Огни Москвы» с требованием выселить Л. (О.В.), О.М. из ипотечной квартиры. Недвижимость находилась в залоге у банка в связи с заключением с гражданами кредитного договора. Должники нарушали свои обязательства по добросовестному перечислению платежей по займу, поэтому на имущество было обращено взыскание. Квартиру передали в собственность банка. Суд пришел к выводу, что его действия правомерны, поэтому собственники подлежат выселению (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2012 года по делу № 11-12044).

Наличие у собственника детей не является препятствием для изъятия залоговой недвижимости. Кредитная организация вправе инициировать выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры.

Конституционный суд подтвердил возможность обращения взыскания на залоговую жилую недвижимость за долги по кредиту даже при наличии детей (определение от 17.02.2015 года № 246-О). После продажи недвижимости на торгах выселению подлежат все члены семьи.

Единственное, на что должник может рассчитывать, отсрочка реализации заложенной квартиры на период до 12 месяцев. Она предоставляется при наличии уважительных причин.

Для защиты интересов детей привлекают органы опеки и прокуратуру. Их основная задача – проследить, чтобы банк не допустил нарушений в процессе выселения жильцов из ипотечной квартиры.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *