Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотечный Дом После Торгов Перешел В Собственность Банка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Даже если есть вердикт суда не в пользу должника, то заемщик предпринимает попытки сохранить свое жилье разными методами. Основной проблемой приставов является проникнуть в квартиру для оформления документов: акта об имуществе, наложения на него ареста, передачи его на сохранение заемщику. Очень часто им просто не открывают дверь, их не пускают, с ними не хотят общаться. А без выполнения этих действий недвижимость передать на продажу нельзя.
- По закону банк не имеет права просто выселить на улицу из ипотечного жилья семейство с детьми, если не предоставит им другое жилище и не получит согласие от органов опеки;
- Можно оспорить оценку квартиры в суде. Если большая часть задолженности оплачена, а квартира резко потеряла в стоимости, о на нее лучше всего найти приобретателя;
- Возможности банка не безграничны, в тяжбы в суде могут длиться несколько лет. Во время судебного разбирательства банк может принять решение, что выиграть дело просто так у него не получится. В этой ситуации он может пойти на мировое соглашение и предложить заемщику более выгодные условия для погашения задолженности.
Ипотечный Дом После Торгов Перешел В Собственность Банка
Экономический кризис, массовое сокращение штата на предприятиях, безработица и другие ситуации могут повлиять на снижение доходов. Вследствие этого человек может потерять свой постоянный заработок. Затем он постепенно лишается всех своих накоплений. Ипотечные платежи становятся непомерной ношей и есть все шансы, что дом перейдет в собственность банка…
На сегодняшний день большая часть граждан приобретает жилье в ипотеку. Это определенный риск, так как дом находится в залоге у банка в течение длительного срока. Если своевременно не погашать задолженность, это грозит штрафом и начислением пени.
когда квартиру реализуют то сумму от реализации перечислят банку и только тогда ваш долг уменьшится на сумму по которой квартиру продадут ерально а не по сумме оценки. 2.если не продадут вообще квартиру могут предложить банку в счет погашения долга.
Моя ипотечная квартира по решению суда перешла в собственность банку и должна была быть реализована с торгов за 1600000 руб. суд присудил взыскать сменя 2 400 000 руб, через иесяц пристав возбудил ИП на сумму иска, а квартира не продана, как такое может быть? Ведь должны после продажи сторгов остаточную сумму на меня повешать, но никак не 2 400 000. Кто сможет пояснить?
Квартиру я, конечно же, потеряю. Но у ВТБ например, с 2008 года люди в квартирах живут до сих пор. Квартиры на балансе банка, почему их банк не может продать — не знаю. Возможно, цену высокую хочет.
Приставы не выселяют, а тем временем люди всё живут.
Почему Вы думаете, что при оставлении банком залога за собой банк не будет требовать непокрытую ценой квартиры сумму кредита? На чем основана эта уверенность? Это во-первых. Во-вторых, ВТБ — это огромный слабо управляемый бардак, как и все государственное, да как и государство вообще. Если у Вас кредитор другой, даже Сбер, а еще лучше — коммерческий банк, на такую расслабленность надеяться не стоит. В третьих, собственник, если это будет не банк, а частник-коллектор, выселять Вас не будет. Он зарегистрирует в Вашей бывшей квартире специально обученных людей, которые за 24 часа сделают Вашу жизнь в этой квартире невыносимой, и таких случаев полно. Причем действовать специально обученные люди будут сугубо в рамках закона, а вот противодействовать им в рамках закона Вы не сможете, так как, во-первых, специально обученными являются они, а не Вы, и во-вторых следует помнить, что в этой ситуации Вы — на войне, а они — на работе, и поэтому настойчивости и хладнокровия они проявят заведомо больше.
Как купить недвижимость, перешедшую в собственность банка
Уважаемые форумчане!Ответьте пожалуйста на простой с первого взгляда вопрос. Первые и повторные торги заложенным имуществом признаны несостоявшимися.Какими статьями каких законов регламентированы дальнейшие действия СПИ? Мое мнение-СПИ ничего не предпринимает в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися.
3. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона.
Арестовать квартиру приставы могут при наличии , просрочке по , и сборам, , при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.
Это объект недвижимости, который арестован судебными приставами у собственника за долги, а затем выставлен на реализацию. Таких случаев достаточно много, поэтому купить арестованную квартиру вполне возможно. Но для начала необходимо разобраться во всех нюансах такой покупки, а также оценить все плюсы и минусы покупаемого имущества.
До глобального экономического кризиса на многих зарубежных рынках был бум спроса на недвижимость. Покупатели часто приобретали квартиры и дома с помощью ипотечного кредита, еще не зная, что начнется экономический спад, и они не смогут расплатиться. В результате во время кризиса и после него огромное количество жилья было изъято за долги. Проблемных объектов особенно много в Испании, Греции и США.
В Испании владеть недвижимостью, купленной в кредит, после наступления кризиса стало невыгодно: в результате снижения рыночных цен до 60 % стоимость обеспечения перестала покрывать размер кредитной задолженности, и возник так называемый «отрицательный капитал» (negative equity). В итоге огромное количество домов были конфискованы за неуплату. Некоторые банки оказались собственниками тысяч объектов жилой и коммерческой недвижимости, которую затем стали продавать по бросовым ценам. С 2007 года в Испании, по данным Spanish Property Insight, банками были изъяты свыше 250 тыс. объектов. В реальности эти цифры могут быть выше. По данным Национального института статистики, в Испании с 2003 по 2013 годы 25 % объектов, купленных в кредит, были изъяты банками. В I квартале 2014 количество объектов, конфискованных за долги, в стране сократилось на 4,2 % в годовом исчислении, но повысилось на 19,5 % за квартал. По состоянию на I квартал больше всего объектов было изъято в Андалусии (4 373), Каталонии (3 993) и Валенсии (2 726) — то есть, в самых популярных регионах.
В Греции с 2010 года правительство заморозило процедуру изъятия жилья для тех, чей долг не превышает 200 тыс. евро. Эта мера предотвратила появление в стране тысяч бездомных. Экономическая ситуация в стране продолжает оставаться неблагополучной: по состоянию на апрель 2014 года 27 % жителей были безработными. По данным Банка Греции, по состоянию на I квартал 33,5 % займов являются нефункционирующими, то есть по ним не выплачиваются проценты.
Согласно информации от CoreLogic, в США по состоянию на май 2014 банками были изъяты около 660 тыс. домов. Количество таких объектов постоянно снижается: в мае 2013 их насчитывалось около 1 млн. Сейчас в стране изъяты 1,7 % домов, приобретенных в ипотеку. Самая большая доля конфискованных домов — в штатах
Лучше всего процесс продажи заложенной недвижимости отрегулирован в США. В этой стране предусмотрены три фазы: «короткая продажа», аукцион и REO. Во всех трех случаях купить недвижимость можно с помощью ипотечного кредита, однако в случае с аукционом заем получить трудно, поскольку нужно совершить сделку за короткий срок.
- «Короткая продажа» (short sale) — продажа без покрытия на срок, когда собственник и кредитор стремятся продать объект как можно быстрее. В таком случае цена продажи недвижимости обязательно ниже общей суммы взятых на себя кредитных обязательств. «Короткая продажа» занимает многие месяцы, а иногда и годы, так как связана с бюрократическими процедурами. По мере ожидания процентные ставки могут меняться, банки не склонны соглашаться на продажу по цене, существенно отличающейся от рыночной, и цены на недвижимость растут быстро, поэтому, получив негативный ответ от банка, покупатель попросту потеряет время.
Из-за таких проволочек «короткая продажа» не популярна среди инвесторов.Рассказывает Илья Битков, риелтор Coldwell Banker: «В мае 2014 мы закрыли сделку по «короткой продаже», где сменилось пять потенциальных покупателей, так как два кредитора не могли принять решение более двух лет. Был страшный стресс: вместо получения займа на покупку моей клиентке пришлось одалживать внушительную сумму у семьи. На закрытие сделки нам было отведено только 14 дней, в то время когда стандартным сроком является 30 дней. При этом ждать нам пришлось около 10 месяцев, и квартира была приобретена всего
на 20–25 тыс. дешевле, чем похожие варианты, продаваемые стандартно».Если «короткая продажа» не одобрена кредитором либо его совершение невозможно по иным причинам, то в большинстве случаев следующим этапом будет инициирована принудительная продажа (foreclosure) и аукцион.
- Foreclosure и продажа на аукционе. В качестве начальной цены обычно устанавливается неуплаченная сумма плюс другие дополнительные расходы. Объект достается тому, кто заплатит больше. Иногда на аукционе всего один покупатель, иногда — вообще ни одного. Например,
в Нью-Джерси аукционы (другое название — sheriff sales) проводятся шерифами в столице каждого округа, и выигравший обязан незамедлительно внести 20 % от заявленной покупной стоимости в день аукциона и совершить сделку в течение 30 календарных дней. «Покупка foreclosure — дело не простое, и на этом поле чаще всего удачно играют лишь опытныеинвесторы»,— считает Илья Битков.Если аукцион в нескольких попытках так и не принес результатов, кредитор чаще всего принимает решение поставить проблемную недвижимость на свой баланс и произвести принудительное выселение собственника. При этом объект переходит в собственность банка и превращается в REO (Real Estate Owned). И в таком случае связанные с недвижимостью задолженности по налогам и коммунальным платежам полностью погашаются банком.
- REO (Real Estate Owned). Если недвижимость не получилось продать на аукционе (не было ставок и желающих или цена была слишком высокой), банк отзывает объект и выставляет его на продажу с помощью местного агентства недвижимости через систему MLS (multiple listing service).
«REO — наиболее простой и логичный вариант для иностранного инвестора, не желающего сталкиваться со сложностями, сопряженными с покупкой short sale или foreclosure. Цена изначально максимально приближена к реальной рыночной стоимости, однако торговаться здесь можно активней и за этот счет достигнуть чуть лучшего результата, нежели при покупке от частного лица. Во многих случаях банк может предоставить потенциальному покупателю независимую оценку объекта продажи и предварительно подготовленный отчет о его техническом
состоянии»,— говорит Илья Битков.
По словам эксперта, успешнее всего проходит такой сценарий: покупка дома, требующего реновации, на аукционе, осуществление ремонта или перестройки и последующая перепродажа. Часто в самых невзрачных и разбитых вариантах кроются хорошие возможности для подобных инвестиций. В данном случае приходится оперировать наличными средствами, поскольку получение займа добавит существенные расходы и потребует дополнительного времени.
В Испании для продажи проблемной недвижимости чаще всего используются аукционы. Однако не все объекты выставляются на торги, особенно если нет «отрицательного капитала». В Испании распространена процедура «dación en pago» (предоставление встречного удовлетворения, передача имущества кредитору в счет уплаты долга). В ходе этой процедуры собственник в присутствии нотариуса передает право собственности банку, погашая тем самым долг, и больше не считается должником. Такая процедура не применима к объектам с «отрицательным капиталом». «Это опция, которую владелец недвижимости может обсудить с банком, если он не справляется с выплатой ипотеки и хотел бы погасить долг за счет передачи собственности обратно в собственность банка. Если к моменту передачи объекта обратно банку выплаченная сумма не погасила комиссию банка и платежи за оформление ипотеки, то банк, даже приняв объект недвижимости от владельца в счет погашения долга, будет ожидать выполнения обязательств по выплате данных платежей. После того как объект перейдет к банку, он будет снова выставлен на продажу — на аукционе или с помощью сети аккредитованных
Испанские банки, которые имеют на своем балансе долговое жилье, обычно заключают договоры с агентствами недвижимости. Как только в банк поступает запрос на покупку такого объекта, они передают его риелторам, и те занимаются полным сопровождением сделки. Комиссию агентству недвижимости выплачивает банк, а для покупателя помощь риелтора является бесплатной.
- Краткосрочная аренда в Испании: юридические аспекты сдачи жилья
- Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем жилую
- ООН опубликовала рейтинг самых счастливых стран мира
- Названы самые безопасные страны мира
- Возможно ли получить гражданство или ВНЖ в Чехии для россиян при покупке недвижимости?
Действия с недвижимостью после несостоявшихся торгов
Есть ли будущее у ответственного инвестирования в России?
PwC: Берлин станет главным центром для инвестиций в недвижимость в 2021 году
Бизнес-иммиграция в Германию
Названы лучшие города Великобритании для инвестиций в недвижимость
Льготный налоговый режим в Греции привлекает иностранных пенсионеров
Является ли жилье собственностью, если оно куплено в кредит? Ипотечная квартира является собственностью, независимо от того, выплачен заем или нет.
Собственником квартиры, приобретенной в ипотеку, становится покупатель, который вносил первоначальный взнос и который ставил свою подпись на договоре.
Помимо права обладания квартирой, на собственника возлагаются обязанности:
- содержать свою жилплощадь в надлежащем порядке, не допускать самостоятельных перепланировок;
- оплачивать коммунальные услуги;
- ежегодно производить оплату налогов на недвижимость.
При покупке квартиры в ипотеку она сразу же после заключения договора становится собственностью заемщика. Это значит, что после подписания ипотечного кредитного договора можно сразу же приступать к оформлению документов, провести регистрацию в Росреестре.
Только после проведения государственной регистрации недвижимости право собственности окончательно устанавливается, выдается документ, подтверждающее этот факт. Конечно, есть некоторый нюанс: до того момента, как будет выплачен полностью весь заем, на этом объекте будет сохраняться обременение.
Право собственности будет ограничено некоторыми условиями:
- Обычно все кредитные организации прописывают пункт, согласно которому накладывается запрет на прописку в квартире кого-либо, кроме самого собственника. На прописку членов семьи разрешение дается, но никаких дальних родственников (не говоря уже просто о друзьях) зарегистрировать не получится.
- Не разрешается обменивать данную квартиру.
- Нельзя ее продавать (если только сложится такая ситуация, что заемщик окажется не в состоянии погашать кредит, тогда банк дает разрешение на продажу, но процесс этот очень непростой).
- Запрещено это жилье сдавать в аренду.
- Ипотечную квартиру нельзя дарить.
- В квартире не получится провести перепланировку, допускается только заниматься ремонтом.
В целом, оформление залоговой квартиры в собственность мало чем отличается от обычной, особенность состоит только в наличие обременения.
Одновременно с оформлением права собственности осуществляется и регистрация ипотеки, в результате в Росреестре за одним объектом (ипотечной квартирой) будут зафиксированы два права: собственности и залога банка.
Первым делом необходимо осуществить сбор документов. Понадобится подготовить все правоустанавливающие документы и некоторые из банка-кредитора:
- Заявления от обеих сторон сделки (заполняются и подписываются на месте сдачи документов в МФЦ).
- Паспорта всех участников.
- Заключенный договор между продавцом и покупателем.
- Продавец должен предоставить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на данную квартиру.
- Техническая документация на жилье.
- Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате налогов и коммунальных услуг, об оплате государственной пошлины.
- Ипотечный договор, который был заключен с банком, на его основании происходит регистрация обременения на квартиру.
Скачать бланк зявления в МФЦ на оформление залоговой квартиры в собственность
Конечно, это общий пакет документов. Лучше всего предварительно уточнить у регистратора, какие еще из документов могут потребоваться. В зависимости от конкретной ситуации список может быть более расширенным.
Для того чтобы сдать набор документов для регистрации в МФЦ предварительно записываться не нужно, используется электронная очередь.
Банк забрал квартиру. Можно ли что-то сделать?
- Получение разрешения от банка – нужно обратиться в банк с письменным заявлением (произвольной формы), в котором привести убедительные аргументы в пользу своих намерений, обосновать, что именно благодаря дополнительным доходам от аренды будут своевременно погашаться кредитные платежи.
- Получение разрешения у страховой компании – обычно банк обязует заемщика уведомить о своих намерениях сдавать квартиру третьим лицам в аренду ту страховую компанию, которая страховала жилплощадь.
- Заключение договора аренды – после получения всех разрешений между владельцем квартиры и арендатором заключается договор (чаще всего на 11 месяцев), копия его предоставляется в банк.
Чтобы избежать неприятностей и не остаться без жилья нужно четко соблюдать условия кредитного договора и обязательно уведомлять банк о своих намерениях и об изменившихся обстоятельствах.
Согласно статистическим данным, примерно 25% ипотечного жилья приобретается с целью инвестиций. То есть, покупается квартира и далее она сдается в аренду, а полученными деньгами погашается кредит.
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».
С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».
Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».
Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».
Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.
«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».
Продажа ипотечной квартиры с торгов
Факт прописки чужих людей в залоговом имуществе может выясниться уже после его приобретения. Бывший обладатель мог зарегистрировать родственников или других людей, не поставив об этом в известность банк. Ситуация осложнится, если выяснится факт регистрации несовершеннолетних детей. Чтобы выписать ребенка, необходимо будет предоставить другую площадь, которая будет равнозначна предыдущей.
Таким образом, приобретая залоговое жилье, можно прилично сэкономить, но вдобавок к этому приобрести немало проблем и сложностей. Для безопасности сделки важно тщательно разузнать все особенности потенциальной покупки, а также привлечь профессионального юриста по профилю таких операций.
Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:
- реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
- кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
- списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
- государственная поддержка (по заявлению должника).
Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.
После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.
Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).
Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре). При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст. 107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора. Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца. Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.
Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.
Существует несколько случаев, когда банк может потребовать изъятия жилья. Перед тем, как отбирать квартиру у должника, гражданину всегда дается шанс погасить всю неуплаченную сумму, избежав конфискации. Однако даже после выставления заемной квартиры на торги ее можно вернуть, погасив всю просрочку.
Выселение из жилья, купленного в ипотеку, дело распространенное. Такие процессы рассматриваются в суде, который выносит решение. Если имеется крупная, длительная задолженность по платежам, то банк вправе изъять квартиру и выставить на торгах.
Весь процесс осуществляется в три шага:
- Образование недостачи по долговому ипотечному обязательству.
- Исковое заявление от банка с целью взыскания жилища, купленного в ипотеку.
- Решение суда и размещение квартиры на реализации (чаще всего общественные торги).
Если конфискованная жилплощадь не реализована на торгах, то она переходит в распоряжение кредиторской компании. В такой ситуации банк вправе пользоваться квартирой на свое усмотрение.
При рассмотрении дела судебный орган берет во внимание следующие нюансы:
- Должник не скрывается и не отказывается от кредитовых обязательств.
- Потеря регулярной работы гражданином.
- Заемщик предпринимал попытки решить проблему мирным способом (писал заявления на снижение процентов, предоставление отсрочки).
Разумеется, лучше не доводить дело до крайности и при возникновении малейших трудностей пытаться их решить, не прибегая к исковому заявлению, тогда банк не заберет ваше жилье.
Если заемщик перестает вносить платежи по кредиту, квартиру могут продать по решению суда или во внесудебном порядке. Последний вариант встречается реже. Он возможен в том случае, если заемщик добровольно согласился на продажу единственного жилья во внесудебном порядке после того, как допустил просрочку по кредиту более трех раз в течение 12-ти месяцев.
Заметьте: единственная недвижимость без согласия заемщика на внесудебный порядок тоже может быть продана, но только по решению суда. Есть мнение, что если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то выселить должника будет невозможно. Так вот это не так. Ипотечная квартира находится в залоге у банка. И если заемщик перестает возвращать кредит, банк имеет право продать ее, чтобы вернуть свои деньги.
Наложить арест и продать недвижимость в силе только судебный пристав. Он действует на основании решения суда, или исполнительной надписи, сделанной нотариусом. Угрозы банков или коллекторов, что они придут, арестуют квартиру и выдворят всех жильцов — простое запугивание.
Психологическое давление на должника, чтобы тот быстрее и без дополнительной суеты погасил долг (см. что делать, если угрожают коллекторы). Законом также не допускается внесудебный ипотечный арест на жилье.
Нежилое помещение по условиям ипотечного кредитования может без суда попасть на торги, а квартиры и прочие жилые строения только после судебной процедуры. В классическом виде процедура выглядит так. Сначала пристав накладывает арест на денежные средства должника. И если этой суммы недостаточно, накладывается запрет на другое имущество, которым человек владеет (в том числе недвижимое жилье).
Исключение составляют исполнительные листы об обращении взыскания на заложенное имущество. По ним пристав может сразу накладывать заперт на жилье, предоставленное человеком в залог для получения денег по кредиту.
К сожалению, результаты анализа судебной практики показывают что почти во всех случаях суд принимает сторону кредитора, которому не составляет труда доказать нарушения договорных обязательств заемщиком. Более того в истории ипотеки существовало немало случаев, когда даже такие факторы, как тяжелая экономическая обстановка, например, в виду экономического кризиса, не принимались во внимание. Чуть больше повезло тем, в чьих квартирах зарегистрированы маленькие дети. Здесь закон предусматривает участие в процессе представителей органов опеки и попечительства, которые могут не дать своего согласия на реализацию жилья. Вместе с тем обнадеживаться также не стоит – скорее всего, данный факт будет лишь поводом для отсрочки, а не сделает ваше жилье неприкосновенным.
Торги организует служба судебных приставов-исполнителей. Торги ведутся на повышение. Покупателем становится тот, кто предложит самую высокую цену за квартиру. Для того, чтобы торги состоялись, в них должно принять участие не меньше двух участников.
Если на первых торгах залоговое имущество не продается, то проводятся повторные торги. На них стоимость квартиры снижается еще на 15%.
Если недвижимость все равно никто не покупает, тогда организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав-исполнитель предлагает банку оставить квартиру себе. Банк принимает предмет залога в счет погашения долга по кредитному договору, после чего документы (акт о передаче залога, согласие банка о принятии имущества и протокол о результатах торгов) передаются в службу государственной регистрации. Так квартира оказывается в собственности у банка.
Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.
Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.
Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.
Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.
Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.
Существует 4 способа продать ипотечное жилье:
- Досрочное погашение ипотеки
- Продажа с погашением ипотеки во время сделки
- Продажа недвижимости вместе с долгом
- Продажа квартиры банком
Разберемся, как ими воспользоваться.
Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.
Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.
Преимущества
- Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
- Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
- Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
- Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки
Недостатки
- Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки
Как это происходит
- Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
- Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
- Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
- После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
- После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
- После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.
Юридические тонкости права собственности при покупке квартиры в ипотеку
Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.
Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.
Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.
Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.
При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.
Преимущества
- Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
- Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной
Недостатки
- Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
- Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого
Как это происходит
- В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
- Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
- Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.
- Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
- После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
- Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
- Следующий шаг — оценка квартиры.
- Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.
На банковских форумах всё чаще стали появляться жалобы заёмщиков на то, что банк отказывает в ипотеке после того, как её одобрил. Для клиента это становится неожиданностью, ведь сделка уже прошла и право собственности перешло к покупателю.
Позвонить из банка с печальными известиями могут в день сделки или уже после того, как право собственности зарегистрировано в Росреестре.
Объяснять причины отказа банк не будет, да и не обязан.
Такая возможность действительно есть. В соответствии с пунктом 1 статьи 821 ГК РФ кредитное учреждение может отказать в выдаче кредита даже после подписания договора с заёмщиком. В ГК РФ сказано, что пойти на такие меры кредитор вправе при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заёмщику сумма не будет возвращена в срок. Но списка таких обстоятельств в статье нет. Это порождает юридические споры. При этом запрета на отказ от договора после его подписания ГК РФ не содержит, что оставляет банкам место для манёвра.
Судебная практика показывает, что заёмщик не вправе настаивать на принудительном взыскании с банка суммы, которая указана в договоре. Всё, что ему остаётся, – потребовать возмещения убытков за неисполнение обязательств со стороны банка.
Чтобы не попасть в сложную ситуацию, тщательно проверьте объект перед покупкой. Убедитесь, что подаёте в банк достоверную информацию. Не идите на сговор с продавцом. Не нарушайте условия договора. До его подписания внимательно изучите текст документа и ознакомьтесь с причинами, по которым организация может его расторгнуть.
Подозрительные моменты с недвижимостью могут обнаружиться уже после подписания договора и проведения сделки купли-продажи. Обычно это происходит на этапе регистрации залога. Возможные причины отказа – это частая смена собственников квартиры, несколько сделок купли-продажи подряд и так далее.
Для расторжения договора у банка должны быть веские причины. Одна из них – подозрение в мошенничестве. Заёмщика могут уличить в том, что он предоставил недостоверные сведения о платёжеспособности – в частности, вложил в пакет документов фальшивую справку о доходах.
Ещё один вариант мошенничества – завышение или, наоборот, занижение стоимости объекта на бумаге.
Иногда продавец и покупатель идут на сговор и намеренно не сообщают о состоянии недвижимости (например, её ветхости) или перепланировках. Это тоже может стать причиной отказа в ипотеке.
Кроме того, отказать могут из-за невыполнения условий соглашения по выплате займа, использования банковских денег не по целевому назначению, причинения вреда недвижимости (предмету залога), неисполнения обязательств по страхованию.
Любые риски, связанные с предметом залога, о которых стало известно после подписания договора, также могут заставить банк передумать.
В любом случае отказаться от сделки в одностороннем порядке кредитное учреждение не может. Расторгнуть договор можно двумя способами: через суд и по обоюдному согласию.
На практике отказ в кредите после сделки – довольно редкое явление, поскольку чаще всего сделка и выдача кредита происходят день в день.
О порядке продажи залогового жилья
В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.
Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.
Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.
Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.
Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.
Стоит ли покупать изъятую банком квартиру
Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.
1. Почему банк продает закладные?
При выдаче ипотеки представитель кредитной организации составляет ценную бумагу (закладную), которую заёмщик заверяет своей подписью. Этот документ подтверждает, что жилплощадь находится в залоге у держателя закладной. Но его также могут продать любому другому владельцу, который после этого станет получать прибыль от кредита. Не пугайтесь, если узнаете, что ваш банк продал закладную по ипотеке.
В ст. 13 п.2 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. От 30.12.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится о том, что закладная подтверждает права ее владельца на:
- имущество, обремененное ипотекой;
- получение прибыли по ипотеке (причем ему не нужно предоставлять какие-либо другие доказательства существования денежных обязательств заемщика).
Выходит, что владелец закладной (кем бы он ни был) будет получать регулярные платежи заемщика по ипотеке, так как имеет право залога на квартиру. Следует добавить, что система кредитования создает первичный и вторичный рынки. На первом действуют главным образом коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты за счет реализации закладных. А на втором – фонды и кредитные организации, которые скупают закладные ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, а потом от своего имени на их основе выпускают другие ценные бумаги (облигации). Как вы понимаете, после выдачи долгосрочного ипотечного кредита банкам намного выгоднее продать свои закладные на рынке и таким образом привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов.
2. Имеет ли право банк продать ипотеку, не согласовав данный вопрос с клиентом?
Начнем с того что операции подобного рода неоднозначны, с точки зрения преимуществ и недостатков. Они имеют свою специфику, по сравнению классический вариант покупки жилья на первичном рынке или с рук. Именно это для большинства становится отталкивающим фактором и настораживает покупателей, которые ошибочно полагают, что такие сделки рискованны. Спрос поэтому необоснованно невелик на подобные объекты.
Вместе с тем есть ряд плюсов от покупки таких объектов и становление собственником жилых метров не единственный:
- Стоимость снижена. Это обосновано спешкой продажи, деньги нужны здесь и сейчас, чтобы быстрее возвратить долг банку, а в условиях пониженного спроса скидка может быть приличной.
- Доступно получение ипотеки для покупки такого жилья. Сбербанк заинтересован в продаже квартир, которые есть у него в залоге и охотно, а самое главное быстро, одобряет новые заявки на ипотеку таких объектов.
- Сделка чистая, с юридической точки зрения. Уже на стадии оформления первоначальной и ныне просроченной ипотеки объект подвергался проверки, а все манипуляции с жильем проводятся с согласия кредитора.
Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.
Рекомендуемая статья: Ипотека для сотрудников МВД
Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:
- банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
- готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.
Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.
Реализуется квартира по одному из трех возможных сценариев:
- Выставляется на продажу банком: аукцион, торги или иное.
- Отчуждение самим должником, при условии что имеется письменно оформленное согласие кредитора – Сбербанка.
- Через риелтора.
Первый вариант предполагает, что состоялся суд и есть вступившее в силу постановление суда об изъятии залогового имущества в пользу банка. Эта процедура необязательна, а производится, когда согласовать вопросы сторонами мирно не получилось.
Ипотечные торги: как не потерять квартиру во время кризиса
Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.
Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.
Из предыдущего раздела, очевидно, что информацию о выставлении квартиры в залоге у сбербанка на продажу размещается сразу в ряде источников:
- Официальный сайт ООО «Аукцион».
- Сайт самого КФО. Здесь размещаются данные о домах, квартирах, земельных участках как под строительство жилья, так и коммерческого назначения и.д. рассортированных по регионам, городам, категории объектов и прочих характеристик. Информацию можно получить и в телефонном режиме, если дозвониться на горячую линию 8-495-974-84-62. Не исключается и письменное ее предоставление (факс и т.д.).
- Официальная электронная площадка Сбербанка. Рассчитана на торги активами банкротов, которые ведутся только в электронном формате.
- Российский аукционный дом. Здесь не только залоговые квартиры Сбера, но и прочее имущество (автомобили, спецтехника и т.д.) сторонних субъектов.
Это неисчерпывающий перечень, но наиболее популярный и безопасный для того чтобы приобретать жилые метры по просроченным ипотекам.
Продажа и покупка залоговой недвижимости – это определенный риск, поэтому не лишним будет застраховать имущество. Клиент имеет право выбрать любую аккредитованную компанию, одобренную Сберегательным банком. На официальном сайте располагается полный перечень организаций, которые могут выдать страховой полис.
Заемщик имеет право выбрать стороннюю компанию, но в этом случае документация проверяется намного дольше. Срок рассмотрения может затянуться на один месяц.
Самым прозрачным вариантом является участие в торгах и победа в борьбе за лот, т.е. самое большое предложение признается выигрышным. В аукционах принимает участие недвижимость из 21 региона страны.
Этапы процедуры приобретения квартиры по результатам аукциона следующие:
- Регистрация участника и потенциального покупателя на одной из официальных площадок, где происходят операции с арестованным имуществом.
- Заключение соглашения о задатке, который является гарантом и подтверждением официальности происходящему. Договор оформляется между организатором (Сбербанк или посредник) и покупателем. Размер задатка определен конкретно в описании конкретного лота.
- Уведомление всех зарегистрированных участников о времени и дне старта торгов.
- Внесение начального взноса, размер которого утвержден банком. Эта сумма не сгорает, она возвращается тем, кто ничего не приобрел.
- В день аукциона размещается в свободном доступе для участников сводная таблица со всеми доступными дотами, их начальной ценой, подробными характеристиками, шагом и т.д. Минимальная стоимость определяется или решением суда или соглашением с должником.
- Предложивший максимум признается победителем. Задаток ему не возвращается, он включается в счет оплаты и вся сумма должна быть уплачена в 10-дневный срок со дня аукциона. При этом не исключается возможность взять ипотеку, если об этом договорились стороны. В таком случае сроки расчетов сдвигаются.
Торги признаются состоявшимися, если участие в нем приняло 2 человека и больше.