Сравнительная таблица отличия рыночной и кадастровой стоимости земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сравнительная таблица отличия рыночной и кадастровой стоимости земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке недвижимого имущества, выражая в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место, к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки, но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

Кадастровая стоимость любой недвижимости рассчитывается в момент постановки на кадастровый учёт.

Информация о кадастровой стоимости участка земли, также как и другая важная информация и параметры объекта недвижимости записывается в базу Росреестра.

Ранее информация о кадастровой стоимости вносилось вещей в кадастровый паспорт, настоящее время заносится в выписку из ЕГРН, которая заменила кадастровый паспорт.

Установленная кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки. При этом к учету принимаются такие параметры, как: месторасположение, целевое назначение, площадь и другие. Как правило, эта цена максимально приближена к рыночной, но отличается от нее, так как для точной оценки необходимо учитывать индивидуальные особенности объекта.

Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.

На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

Собственник, желающий продать свой участок, в первую очередь задумывается о том, как определить по какой цене его выставить. Есть несколько способов определить рыночную стоимость.

Например, можно обратится к независимому специалисту или проконсультироваться в компании, специализирующейся на недвижимости. Возможна также и самостоятельная оценка.

Тем, кто отдает предпочтение последнему варианту, рекомендуется учитывать следующие факторы:

Физические. Среди них площадь участка, качество земли, наличие построек.
Экономические. В каком качестве может быть использован участок. Какова потенциальная прибыль от его использования. Сколько составят ожидаемые затраты на его обустройство.
Юридические. Регистрационные данные участка и титул собственности.

Рассмотри подробнее несколько подходов установления рыночной стоимости:

Сравнительный. Применяется для оценки однотипных участков. Самый простой из имеющихся вариантов.
Затратный. Мало пригоден для самостоятельного использования. Применяется при отсутствии ценности для бизнеса и информации о рыночной стоимости аналогичных объектов.
Доходный. Применяется к объектам, предполагающим коммерческое использование. Опирается расчет на потенциальную или ранее полученную прибыль.

Первый подход, сравнительный, подразумевает несколько методов:

Метод сопоставимых продаж представляет собой сравнение цен, по которым в данной местности в течение последних трех или шести месяцев были проданы участки аналогичного размера и обустроенности. Основан на принципе замещения, приводящего к тому, что рыночная стоимость равна уровню наиболее низких цифр.
Метод выделения заключается в определении разницы между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений, при этом обязательно учитывается и их износ.
Метод распределения сводится к выявлению отношения стоимости возведенных строений к стоимости земли. Для каждого региона и объекта застройки существует строгая пропорция между этими величинами.

В последнем подходе, доходном, можно выделить такие виды, как:

Метод предполагаемого использования. Чаще всего к нему прибегают при оценке неосвоенных территорий. Применим только в тех случаях, когда участок способен приносить доход. Например, ожидается дальнейшее разбиение оцениваемого участка на более мелкие. Тогда учитывается стоимость каждого отдельного участка с учетом затрат на его освоение.
Метод остатка. Предусматривает специальные формулы, включающие в себя данные о потенциальном доходе с участка, затраты на его обустройство и коэффициенты капитализации земель и улучшений.
Метод капитализации ренты. Заключается в определении годового дохода, который принесет данный земельный участок, и последующем делении его на коэффициент капитализации или умножении на период, требуемый для воспроизводства земельного капитала.

Что касается статистики, кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает рыночную. Наибольшее разночтение встречается на землях под коммерцию, промышленность, землях сельскохозяйственного назначения. При определении КС оценщики пользуются сравнительным анализом, а информации по рынку относительно земельных участков не так много.

Например, кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в основном примерно равна рыночной, в то время как некоторые категории земельных участков определены со значительным превышением.

Это можно объяснить тем, что на рынке содержится достаточное количество предложений по продаже квартир, частных домов, зданий различного назначения, что позволяет успешно применять сравнительный подход при вычислении кадастровой стоимости. В то время как объявлений, содержащих аналогичные характеристики на земельные участки, не так много.

При определении кадастровой стоимости оценщики пользуются следующим алгоритмом:

Определение перечня участков, к которому будет применена массовая оценка.
Анализ имеющихся данных о рынке. Выбор статистической модели оценки.
Выявление факторов, влияющих на цену.
Группировка участков.
Сбор сведений о рынке.
Построение статистической модели, анализ ее качества.
Расчеты.
Подготовка отчетной документации.

Расчеты кадастровой стоимости производятся на основании методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. № 226. Несмотря на использование данных рынка, кадастровая оценка, определяемая с применением усредненных расчетных коэффициентов, зачастую превосходит рыночный показатель. Даже бюджетные учреждения – школы, институты – вынуждены массово оспаривать кадастровую стоимость.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости:

Подготовьте отчет о рыночной стоимости.
Подайте заявление о пересмотре кадастровой стоимости, сопроводив его отчетом и правовыми документами на участок (с 2020 года рассмотрением заявлений занимаются государственные бюджетные учреждения, занимавшиеся определением КС, до 2019 года этим занимались комиссии при Росреестре).
Получите решение о результатах пересмотра КС.
При положительном решении данные ЕГРН о кадастровой стоимости будут изменены. В случае отрицательного решения можете обратиться в суд.

Рыночная стоимость (РС) — это наиболее возможная цена на рынке в данный момент, при этом условия на рынке должны быть свободными.

Это не высший предел цены, а именно тот, по которой купить/продать объект можно с высокой долей вероятности. Цены не диктуют ни государство, ни монополии.

Они образуются в результате конкуренции (предложений на рынке обычно много), баланса спроса и предложений.

Сделка по рыночной стоимости должна осуществляться по принципам:

абсолютной свободы и отсутствия принуждения в отношении ее участников;
сторона покупатель не осуществляет отчуждение имущества, а продавец не исполняет долговые обязательства;
стороны действуют в интересах друг друга;
объект выставляется на продажу открыто, путем публичной оферты (то есть продавец заранее объявляет о своих условиях);
расчет производится в денежной форме.

Например, продажу залоговой недвижимости банком нельзя назвать рыночной сделкой между кредитором и должником, хотя банк и стремится провести ее по рыночной цене:

банк отчуждает имущество должника и действует только в своих интересах;
заемщик не вправе устанавливать свою цену и торговаться.

В то же время для кредитора и покупателя отчуждаемой недвижимости — это вполне рыночная сделка, так как все ее условия соблюдены.

Рыночную стоимость имеют как недвижимые, так и движимые объекты. Практически любую вещь можно оценить по ее РС.

Рыночная стоимость одинакова для всех похожих стандартных объектов, находящихся в одном регионе.

Нет нужды устанавливать свою цену для каждого индивидуального объекта — она все равно будет образована в результате торгов.

Например, одинаковыми по цене могут быть типовые квартиры одного класса и площади, или земельные участки под ИЖС в определенном районе.

Основополагающими в ценообразовании жилой недвижимость является норматив ст-сти одного кв. м. общей жил. площади помещения, который устанавливается на первое и второе полугодие по методике, утвержденной приказом Минстроя РФ № 816/ПР. Хронология и текущее значение норматива приведено здесь.

На самом деле реальная рыночная ст-сть отличается от средней. В РС закладывается:

экономическая ситуация в регионе;
территориальное положение (центр, окраина, престижность района и пр.);
спрос-предложение;
дата создания объекта, его износ (играет роль для зданий и квартир, но не для земельных участков);
целевое назначение (жилая и коммерческая недвижимость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
наличие обременения;
другие факторы (уровень модернизации жилья, наличие ремонта, мебели и т.д.)

Ввиду этого, даже похожие по планировке и размеру объекты могут различаться по своей РС:

так “сталинка” или “хрущевка” в центре Москвы может быть намного дороже квартир этих же серий в спальном районе;
квартира с ремонтом будет безусловно дороже аналогичного “убитого” жилья”;
ипотечная квартира, заложенная в банке, дешевле той, что уже выплачена;
земельный участок с наложенным сервитутом дешевле аналогичного ЗУ.

Если подытожить — в основе рыночной стоимости недвижимости лежит свободное ценообразование, при котором цена закладывается с ориентацией на рынок (стоимость одного квадратного метра) с рядом поправок на дополнительные факторы (назначение, расположение, качество, наличие обременения и т.д.).

Нельзя считать рыночной стоимость, которая рассчитана самостоятельно гражданином по полученным им данным из интернета и газет, так как она может не отражать действительности.

Такие расчеты будут иметь значение только для него самого.

Но для осуществления различных правовых действий, в которых необходимо знать реальную рыночную стоимость, требуется оценка недвижимости, которую может провести профессиональный оценщик (государственный или коммерческий).

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой стоимости земли?

Оценка стоимости недвижимости производится по одному из трех методов:

затратный (учитывает все затраты, с учетом износа, необходимости восстановления или замены объекта);
сравнительный, используемый чаще всего для определения РС (эксперт находит информацию о ценах, по которым на местном рынке проводились сделки с аналогичными объектами);
доходный (основан на определении возможной доходности О., применяется в основном для оценки имущества компаний, предприятий).

Разберем, какая цена выше (кадастровая или рыночная), и как связаны эти показатели с инвентаризационной стоимостью. До 2013 года, когда основные полномочия по учету недвижимости принадлежали БТИ, инвентаризационные показатели применялись почти во всех сферах деятельности. В частности, эти данные использовались для расчета налогов, многих пошлин, определения показателей амортизации имущества, для ведения бухгалтерского учета. Более того, некоторые субъекты РФ применяется инвентаризационную стоимость для налогообложения даже в 2019 года.

Вот основные отлития между перечисленными выше стоимостными показателями:

кадастровая стоимость всегда считается по результатам государственной оценки – так как в этой процедуре не предусмотрено обследование объектов и определение их фактических характеристик, цена по кадастру почти всегда будет выше;
инвентаризационная цена считается по итогам инвентаризации БТИ и по нормативным методикам – она не всегда учитывает фактическое состояние недвижимости, так как инвентаризация проводится достаточно редко;
рыночная цена определяется профессиональными специалистами (оценщиками) на дату проведения оценки – так как специалист изучает фактическое состояние объекта и анализирует аналогичные предложения на рынке, эта цена будет максимально объективной.

Фактически, при пользовании и распоряжении одним объектов могут применяться все три указанные показатели стоимости. Например, получая квартиру по наследству, можно оплатить нотариусу пошлину по инвентаризационной стоимости, так как она почти всегда ниже. После вступления в наследство сразу начнется начисление имущественного налога, а для этого берется стоимость объекта из кадастра. В процессе пользования унаследованной квартирой можно ее продать, определив реальную рыночную цену. Аналогичным образом это допускается и для других видов объектов.

Как отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной цены? Закон № 237-ФЗ предусматривает, что в ходе государственной оценки необходимо определять реальную цену недвижимости. К сожалению, практика далека от идеала. Объекты оцениваются массовым методом, а специалисты не имеют данных о реальных характеристиках недвижимости. Например, квартиры с одинаковой площадь и планировкой, расположенные в одном доме, наверняка будут иметь одинаковую стоимость по кадастру. На практике, их рыночная цена может значительно отличаться – ввиду проведения ремонтов и повышения уровня комфорта, из-за этажности, по другим факторам.

Узнать разницу в рыночной и кадастровой стоимости земли, строения или помещения можно самостоятельно. Это необходимо для принятия решения, стоит ли оспаривать результата оценки по кадастру и менять сведения ЕГРН. Вот какие способы можно использовать, чтобы сравнить указанные показатели:

самостоятельно изучить предложения на рынке, сравнить все характеристики объектов, выбрать схожие варианты;
посмотреть кадастровую стоимость по выписке ЕГРН или из ПКК;
сравнить оба ценовых показателя.

Скорее всего, вы увидите, что кадастровая стоимость земли или объекта выше рыночной цены. Если разница несущественна, оспаривать цену кадастра может оказаться пустой тратой времени. Можно предварительно рассчитать налог, который начислят по обоим стоимостным показателям. Если отличие будет в нескольких копейках или рублях, то оспаривание не приведет к большой экономии, а вы понесете расходы на оценку.

Если разница рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, помещения или строения большая, вам придется ежегодно переплачивать по налогам. Например, если у вас в собственности множество объектов с большой площадью, переплата может составлять десятки и сотни тысяч рублей (это особенно актуально для крупных предприятий). В такой ситуации имеет смысл пройти процедуру оспаривания, приравнять цену по кадастру к рыночной стоимости.

Комментарий эксперта. Специалисты компания Смарт Вэй помогут проверить разницу рыночной цены и рыночной стоимости объекта с показатели из ЕГРН. Мы подготовим рекомендации о дальнейших действиях по оспариванию, окажем сопровождение при обращении в Комиссию Росреестра или суд, оформим все необходимые документы.

Ниже разберем, что дороже – кадастровая стоимость или рыночная цена, могут ли эти показатели совпадать, что делать при большой разнице. Обращаем внимание, что при каждой последующей гос. оценке недвижимости ее стоимость может меняться. Но бюджетное учреждение обязано проверить, не оспаривалась ли кадастровая стоимость. Если эта процедура проводилась, соответствующие данные учтут при оценке.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка: отличие от рыночной? +Видео

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка или объекта будут разными для всех регионов. На гос. оценку влияет множество факторов (местоположение объектов, требования местных или региональных законов, ограничения по ПЗЗ и т.д.). Поэтому определить, как сильно отличается кадастровая стоимость от рыночной цены, можно только путем сравнения этих показателей для каждого конкретного объекта. Иногда встречаются ситуации, когда рыночная цена будет выше, чем соответствующий показатель в ЕГРН.

Что делать, если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной? Если разница существенная, нужно заказывать независимую оценку, проходить процедуру оспаривания. Это не самая сложная процедура, однако, вы все равно можете столкнуться с отказом. При поддержке специалистов Смарт Вэй можно добиться приравнивания стоимости объекта по кадастру к рыночным значениям максимально быстро и без дополнительных сложностей.

Чтобы доказать, что кадастровая цена выше рыночной, нужно заказать независимую оценку. Для этого нужно выбрать оценщика, состоящего в профильной СРО, заключить договор, передать документы на участок, помещение или строение. Помимо изучения предложений по схожим объектам на рынке, оценщик проведет обследование в натуре. Результатом работы будет оформления отчета или заключения о рыночной цене. Этот документ необходимо использовать при оспаривании через Комиссию или суд.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
Данные вносятся в государственный кадастр.

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

Соотношение и разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

сравнительный;
доходный;
затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Чем рыночная цена земли или квартиры отличается от кадастровой

Довольно серьезной проблемой является частое расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земли, связано это с тем, что все платежи, в числе которых и налоги, вычисляются на базе кадастровой стоимости. Когда речь идет о завышении этой суммы, платить приходится в разы больше. Кадастровая стоимость должна быть публичным эквивалентом реальной стоимости участка, то есть она должна примерно соответствовать рыночной. Чаще всего это не так. Вся проблема состоит в проведении кадастровой оценки в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей каждого конкретного участка.

Результатом этого становится отражение посредством кадастровой стоимости неких усредненных данных массовой оценки. Получаемые данные далеки от реальной рыночной стоимости участков, при этом может идти речь о заметном завышении кадастровой стоимости. Результатом этого является отсутствие возможности реализации отдельных участков земли по ценам, равным их кадастровой стоимости. В особенности остро такая проблема встала в 2013 году, когда установленные показатели оказались заметно более завышенными по отношению к рыночным. Представители домовладельцев и бизнес-структур это не одобрили, так как это привело к увеличению стоимости аренды участков, которые находились в собственности государства, и налоговых выплат. В статье 66 Земельного кодекса РФ прописана необходимость установки кадастровой стоимости равной рыночной.

Такая ситуация требует приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной, что делается посредством обращения в комиссию по разрешению споров, находящуюся при территориальном управлении Росреестра, либо посредством обращения в суд. Основным аргументом может стать результат проведенной кадастровой оценки силами компаний, проводящих независимую экспертизу. Самым лучшим вариантом, который точно принесет результат, будет обращение в судебные органы с составленным исковым заявлением, что продиктовано вполне конкретными причинами.

Первая из них заключается в том, что у истца уже имеются объективные основания для того, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена, это прописано в результатах оценки независимых структур. Это заметно повышает шансы склонить суд на свою сторону. Комиссия по спорам, работающая в отделении Росреестра, не проявляет такой лояльности к владельцам земель. Вторая причина состоит в том, что информация об увеличении кадастровой стоимости земли становится известна владельцу в момент, когда он получает уведомление с суммой начисленного налога. К этому моменту время, отведенное комиссией Росреестра на обжалование кадастровой стоимости, истекает.

При выборе верного подхода к решению вопроса можно добиться этого. Тут все связано с тем, что государственные органы, которые проводят кадастровую оценку земли, не располагают ни временем, ни финансовыми ресурсами для того, чтобы нанимать сторонних экспертов для квалифицированного отстаивания в суде своих собственных интересов. При этом землевладелец заинтересован в том, чтобы установить минимально возможную кадастровую стоимость, так как это позволяет ему законно экономить на налоговых платежах. Именно поэтому правильным решением будет привлечение на свою сторону квалифицированных оценщиков и юристов, способных снизить кадастровую стоимость в будущем.

Единственная проблема в будущем касается сроков судебного рассмотрения – они могут быть очень длительными. Однако результат стоит того.

Кадастровая стоимость любой недвижимости рассчитывается в момент постановки на кадастровый учёт. Информация о кадастровой стоимости участка земли, также как и другая важная информация и параметры объекта недвижимости записывается в базу Росреестра. Ранее информация о кадастровой стоимости вносилось вещей в кадастровый паспорт, настоящее время заносится в выписку из ЕГРН, которая заменила кадастровый паспорт.

В России механизм и оценка расчета кадастровой стоимости земли недвижимости производится по рекомендациям Министерства экономического развития. На практике занимается расчетом кадастровой стоимости оценочные организации, отделение Росреестра обычно заключают с ними договора. Процедура расчета кадастровой стоимости земельных участков должна проходить хотя бы один раз в пятилетку, при этом не чаще, чем один раз за трехлетку.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли?

Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной стоимости участков. До 2012 года эта разница была значительна. Но после 2012 года проводилась переоценка стоимости земельных участков вместе с увеличением кадастровой стоимости, то есть кадастровая максимально приблизилась к рыночной стоимости. Сейчас рыночная и кадастровая стоимость земельных участков различаются примерно на 20%.

На коммерческую оценку влияет достаточно много факторов:

показатели рынка недвижимости;
сумма, которую могут заплатить клиенты;
курс валют;
политические события в стране и за рубежом;
уровень жизни в регионе;
сезонность.

Для определения вызывают специалиста, который даст оценку квартире, дому или нежилому помещению. Стоимость он выставляет исходя из состояния жилья, наличия и качества ремонта, цен на материалы, затраченных на ремонт, район, где находится объект. Большую роль играет развитие близлежащей территории и вид из окна. Если это касается продажи дома на земле, то влияние на оценку оказывает наличие воды, отопления и санузла, также те постройки, которые есть на территории. Специалист называет реальную стоимость без завышения, он предлагает оптимальный вариант, за который можно продать квартиру вполне реально.

Определяет государство, она нужна, чтобы посчитать сумму уплаты налогов. Проводит такую оценку Росреестр и заносят данные в Единый Государственный реестр недвижимости ЕГРН. В данный реестр заносится стоимость жилья исходя из таких параметров:

возраст объекта;
район расположения;
выгода от эксплуатации;
средняя цена за квадратный метр.

Государственная оценка проводится не чаще, чем в 2 года, также промежуток оценки не должен превышать 5 лет. Ремонт и общее состояние оцениваемого объекта не влияют на оценку.

Оценки стоимости в России могут быть выполнены только государством, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Она производит расчёты, а затем записывает получаемые данные в реестр. И только эти результаты служат основанием для последующих расчётов.

Недвижимость оценивается в соответствии с шаблонными методиками. Однако в некоторых случаях, когда они не позволяют определить цену объекта, производится индивидуальный расчёт.

Рыночная и кадастровая стоимости квартиры не связаны между собой, это два показателя, использующиеся для разных целей

Если жилье новое и еще не проходило кадастровую оценку, то нужно подать заявление в Росреестр, приложить все необходимые бумаги (список можно узнать на официальном сайте, по телефону или при личном визите). После этого документы проверяются, проходят одобрение, объект ставят на очередь на определение стоимости, после чего утверждают и вносят данные в единый реестр. Вся процедура занимает около 40 дней с момента подачи заявления, после этого выдают на руки кадастровый паспорт.

Если жилье уже зарегистрировано, то узнать стоимость очень просто.

Подать обращение в Росреестр, при личном визите или в МФЦ отвечают на такой запрос в течение недели и составляет 400 руб. для физического лица и 1100 для юридического.
Заявка на сайте Росреестра. Обработка запроса занимает примерно 3 дня. По стоимости 250 для физического лица и органов власти, и 700 руб. для юридического лица.
На специальных сайтах. Сейчас очень много источников, где можно бесплатно посмотреть цену для этого всего лишь нужно ввести адрес объекта.

Бесплатные сайты не дают гарантии о верном отображении кадастровой оценки, поэтому если просто интересуетесь, то лучше посмотреть в нескольких источниках. При необходимости получения справки или выписки из ЕГРН, следует обращаться к официальным источникам.