Собственник квартиры несовершеннолетний ребенок как продать квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Собственник квартиры несовершеннолетний ребенок как продать квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В случае же подачи апелляционной жалобы, на судебный акт от мирового судьи она будет передана в районный суд, а при обжаловании определения районного суда в областной, краевой или равный ему вышестоящий суд. Даже если вы полагаете, что суд злоупотребляет правом, легче выполнить несложные требования, чем терять месяц-полтора на процедуру обжалования. Обращаться с заявлением о выдаче мотивировочной части решения следует в течение трех дней после вынесения решения по существу дела, если стороны присутствовали на суде.

Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.

Право на собственность

Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Ирина Шугурова. Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.

Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить:

— письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;

— предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.

Что взамен?

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.

Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт «Инком-Недвижимость».

Собираем документы

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. В органы опеки необходимо предоставить:

— заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,

— согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),

— копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,

— свидетельства о собственности на жилое помещение и документ — основание права собственности — отдельно с места продажи и с места покупки,

— справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),

— справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),

— поэтажный план и экспликация (по двум адресам),

— кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,

— выписки из домовых книг (по двум адресам),

— справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,

— свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.

Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.

Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.

Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности «взрослый плюс ребенок», говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Источник: https://realty.ria.ru/20121102/398788579.html

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

• с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
• с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
• до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать. Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

• долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
• собственником квартиры;
• своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

• Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
• Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
• Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
• Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
• Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
• В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
• Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
• Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

• Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
• Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

В каких случаях возможно отступление от норм права

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

• Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
• Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
• Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
• Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

• несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
• ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
• несовершеннолетний прописан в квартире;
• ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

• если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
• если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

• Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
• Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
• Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
• Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
• Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
• Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
• Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
• Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

Внимание! В опеку предоставляют документы не только на отчуждаемое имущество, но и на приобретаемое. Попросите у продавца предоставить вам кадастровый паспорт и выписку из Росреестра, подтверждающую его право собственности. Данные этих документов понадобятся для составления заявления.

Придите в местное отделение органов опеки и попечительства, либо в одно из отделений многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и напишите заявление на получение разрешения на продажу квартиры. Вам предоставят образец. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

Данные собственников отчуждаемого жилья — несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.

• Точный адрес обеих квартир.
• Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
• Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
• Дата и подпись заявителей — законных представителей.

Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Госпошлину за подачу заявления платить не нужно. Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Отказ органа опеки и попечительства должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта РФ. Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до востребования. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести только пока действует разрешение. Если в течение указанного срока продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру придется пройти заново.

Источник: https://j.etagi.com/ps/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletn/

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений гл. 30 ГК РФ и других законодательных актов. Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка. Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.

Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних

Если ребенку от 14 лет и он является единственным собственником квартиры или доли в ней, он расписывается в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или иных законных представителей. Сделки за детей до 14 лет совершают только родители или представители. Полную дееспособность человек обретает только по достижении 18 лет, и тогда чье-либо согласие не потребуется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать, собираясь продать недвижимость ребенка:

• Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
• Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.
• В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
• Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
• ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
• Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п.3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного».
• Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий»). Без этого последующую продажу могут оспорить.

Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.

Как получить разрешение органа опеки?

Для начала нужно получить предварительное разрешение (ст. 12 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ. Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.

Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче. После этого нужно:

1. Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
2. Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
3. Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
4. Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.
5. Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.

Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно. Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены. Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.

При обращении в орган опеки понадобится:

• Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
• Заявление от ребенка старше 14 лет;
• Паспорта представителей;
• Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
• Паспорт ребенка от 14 лет;
• Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).

Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.

Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.

Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:

1. Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
2. Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
3. Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
4. Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.

Важно! Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.

Опека может отказать в выдаче разрешения, если:

1. Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
2. Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
3. Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
4. Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
5. «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
6. Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
7. Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
8. Квартира покупается в строящемся доме.

Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.

Если для покупки использовалась ипотека

Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится. До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.

Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:

1. Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
2. Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
3. Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.

Обратите внимание! Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.

Источник: https://socprav.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры, собственником которой (одним из собственников) является несовершеннолетний, требует обязательного получения согласия от органа опеки. Без предоставления этого документа сделка не будет зарегистрирована Росреестром. Чтобы получить согласие, нужно доказать, что сделка не нарушает имущественные права и не ухудшает жилищные условия ребенка. На практике это означает, что несовершеннолетний должен стать владельцем не меньшего по площади жилья не худшего качества.

1. Гражданское законодательство о правах несовершеннолетних
2. Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?
3. Если ребенок — собственник
4. Если доли в квартире принадлежат нескольким детям
5. Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является собственником
6. Как продать квартиру с несовершеннолетним: пошаговая инструкция
7. Условия продажи
8. Порядок продажи
9. Документы в органы опеки
10. Срок ожидания ответа органа опеки
11. Договор купли-продажи
12. Порядок проведения сделки
13. Последствия сделки
14. Возможны ли сложности?
15. Видео по теме статьи

Гражданское законодательство о правах несовершеннолетних

Согласно гражданскому законодательству РФ, лица, не достигшие возраста 18 лет, не обладают полной дееспособностью, то есть способностью в полной мере осуществлять свои гражданские, в том числе имущественные, права (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Их законными представителями являются родители или усыновители. Лица в возрасте от 14 до 18 лет считаются ограниченно дееспособными, поэтому могут совершать определенные виды сделок самостоятельно, а остальные сделки — лишь с разрешения родителей (ст. 26 ГК РФ).

Ст. 27 ГК РФ допускает возможность эмансипации — досрочного признания несовершеннолетнего в возрасте от 16 до 18 лет полностью дееспособным. Процедура эмансипации производится органами опеки или судом. Основанием для эмансипации может быть:

• работа по трудовому договору;
• предпринимательская деятельность несовершеннолетнего;
• вступление в брак раньше 18 лет (п. 2 ст. 21 ГК РФ).

В таких случаях несовершеннолетний считается дееспособным и может полностью осуществлять свои имущественные права, в том числе и права собственности на квартиру или долю в ней.

Имущественные права остальных несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. В их полномочия кроме основной сферы деятельности входит и надзор за соблюдением имущественных прав дееспособных, частично дееспособных и ограниченно дееспособных граждан. К их числу относятся и несовершеннолетние дети в возрасте до 18 лет.

На основании п. 2 ст. 37 ГК РФ установлено положение, что опекуны и попечители, к которым в данном случае отнесены и родители несовершеннолетнего, не могут давать согласие на совершение сделок по продаже, сдаче внаем, аренду или в залог недвижимого имущества без согласия органа опеки. Согласие органа опеки является обязательным документом, предоставляемым в Росреестр для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, право собственности на который принадлежит несовершеннолетнему.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Российское законодательство разрешает продавать недвижимое имущество, собственником которого является ребенок. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются имущественные и жилищные права ребенка, владеющего недвижимостью.

Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.

Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:

• однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
• владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.

На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.

Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.

Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает. Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.

Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости. Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.

Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.

При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.

Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.

Как продать квартиру с несовершеннолетним: пошаговая инструкция

Процедура совершения сделки в случае, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний, состоит из нескольких этапов. Сначала находится покупатель, затем получается согласие органов опеки, далее совершается сделка и, в большинстве случаев, покупка нового жилья, владельцем которого становится ребенок.

Перед тем, как продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, нужно решить, каким именно объектом он станет владеть впоследствии. В этом случае у продавца есть несколько вариантов действий:

1. Выделить ребенку долю в уже имеющемся объекте жилой недвижимости.
2. Провести еще одну сделку купли-продажи, в которой покупателем станет ребенок.
3. Продать квартиру без предоставления жилья и положить вырученные деньги на банковский счет на имя ребенка.

Проще всего заранее выделить ребенку долю в другой квартире (в доме). В таком случае согласие органов опеки можно получить без проблем, если не нарушены имущественные или жилищные права несовершеннолетнего. Сделать ребенка собственником нового жилья можно разными способами, например, можно заключить договор дарения или выделить доли у нотариуса.

Однако далеко не все семьи имеют возможность заранее решить проблему. Большинство имеют в собственности лишь одну квартиру, на вырученные от ее продажи деньги и проводится новая сделка. В этом случае важное значение имеет срок, в течение которого нужно купить новое жилье.

Третий вариант решения проблемы — положить деньги на лицевой счет несовершеннолетнего. Снять средства со счета он сможет, когда ему исполнится 18 лет. Такой вариант применяется достаточно редко. Обычно он встречается, когда ребенку до совершеннолетия осталось 1 – 2 года.

Процедура проведения сделки с участием несовершеннолетних собственников выглядит практически идентичной порядку проведения обычной сделки купли-продажи. Сначала стороны подготавливают сделку — договариваются об условиях ее проведения, заключают договор аванса или задатка. Следующий шаг зависит от того, будет ли приобретаться встречный вариант. Если да, то продавец должен найти объект недвижимости и договориться о его покупке.

Затем нужно с документами на обе квартиры обратиться в опеку за получением разрешения. И лишь после того, как согласие будет получено, можно переходить непосредственно к самой сделке купли-продажи.

Перечень документов, которые сдаются в органы опеки, зависит от разновидности сделки. Поэтому перечислим основной список, который будет необходимо предоставить в надзорный орган.

1. Письменное заявление. Составляется от имени родителей. Бланк выдается на месте сотрудниками органа опеки. Заявление должны подписать оба родителя, даже в том случае, если они уже не состоят в браке. Допускается составление заявления от одного родителя, если второй скончался, безвестно отсутствует, находится в розыске или неизвестен (мать-одиночка). В таком случае понадобится документ, подтверждающий вышеуказанный юридический статус второго родителя. Если ребенок достиг возраста 14 лет, он составляет и подписывает заявление самостоятельно, но с предварительного согласия родителей.
2. Паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельство о рождении для малолетних.
3. Свидетельство о браке, если родители в нем состоят. Если брак расторгнут — свидетельство о разводе.
4. Согласие супруга, если продаваемое жилье приобретено в браке.
5. Личные документы продавцов того жилья, которое будет приобретаться взамен продаваемой квартиры (паспорта, свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении, если, в свою очередь, одним из собственников приобретаемого жилья также является несовершеннолетний).
6. Документы на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру.

В перечень документов на квартиру входят:

• выписка из ЕГРН;
• документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (договор дарения, купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
• справка для продажи (об отсутствии задолженностей и числе зарегистрированных в квартире лиц).

Также при обращении в опеку могут понадобиться дополнительные документы. Например, при ипотечной сделке органы опеки могут затребовать предварительный договор купли-продажи и технический паспорт квартиры.

Как правило, решение органа опеки выносится не позднее 14 суток с момента подачи заявления.

Договор купли-продажи квартиры, если ее собственник (один из собственников) несовершеннолетний, является фактически стандартным. Главное отличие состоит в том, что от лица несовершеннолетнего владельца выступает один из его родителей с разрешения на продажу органа опеки. Это условие должно быть обязательно отражено в тексте соглашения. В остальном порядок составления договора стандартный:

1. Сначала указывается название документа (договор купли-продажи), дата и место совершения сделки.
2. Далее обязательно указываются стороны с указанием всех паспортных данных. Указываются данные и ребенка, являющегося владельцем, и родителя (представителя интересов собственника).
3. Предмет договора — квартира с максимально полным ее описанием (адрес, метраж, описание, кадастровый номер), а также ссылкой на правоустанавливающие документы и договор, по которому объект недвижимости перешел в собственность продавца.
4. Стоимость предмета договора с указанием условий расчета. Если покупателем был внесен аванс или задаток, это также должно быть указано в данном пункте.
5. Дополнительные условия, которые стороны посчитали существенными для договора.
6. Подтверждение продавцом того, что квартира не находится в залоге, под арестом, обременением, права на нее принадлежат продавцу и никем не оспариваются.
7. Порядок передачи имущества. Допускается указать, что договор одновременно является актом приема-передачи квартиры.
8. Дополнительные права и обязанности сторон. Порядок возмещения в случае нарушения одной из сторон своих обязательств по договору.
9. Порядок разрешения споров по вопросам, не отраженным в тексте договора.
10. Прочие условия.
11. Указание на количество экземпляров соглашения — минимум 3 экземпляра (по одному для каждой из сторон и 1 — для органа гос. регистрации).
12. Дата и подписи сторон с расшифровкой.

В итоге порядок проведения сделки с участием несовершеннолетних обычно выглядит так:

1. Сначала стороны договариваются о проведении сделки, заключая договор аванса (задатка).
2. Затем продавец находит «встречный» вариант — квартиру, которая приобретается взамен и будет принадлежать собственнику-ребенку (полностью или частично).
3. Затем продавец собирает полный пакет документов и обращается в органы опеки с заявлением на получение разрешения.
4. После получения согласия стороны готовят и подписывают основной договор и заверяют его у нотариуса. В момент подписания договора сделка считается совершенной. Однако переход права собственности должен быть зарегистрирован в ответственном органе (Росреестре).
5. С пакетом документов стороны обращаются в орган регистрации недвижимости (Росреестр) или подают документы в МФЦ, с помощью портала Госуслуги.
6. Регистратор регистрирует переход права собственности, стороны уплачивают госпошлину.
7. В кратчайшее после продажи время продавец проводит встречную сделку с покупкой недвижимости, полноценным или частичным владельцем которой становится несовершеннолетний.

Это самый простой вариант проведения продажи. Если же в ней или во встречной сделке используются заемные средства, то появляется еще одна сторона — кредитная организация (банк). Если ипотека используется покупателем недвижимости, то особых сложностей нет. В договоре купли-продажи указывается, что одним из источников оплаты являются заемные средства, а также делается ссылка на кредитный договор между кредитором (банком) и заемщиком (покупателем).

Несколько сложнее обстоит ситуация, когда кредитные средства используются для приобретения встречного варианта. В таком случае необходимо получить согласие банка на покупку жилья, собственником которого будет являться несовершеннолетний. Также понадобится оплатить и получить дополнительные документы для самой сделки (технический паспорт, оценку стоимости недвижимости), которые также прилагаются к пакету документов при подаче заявления в опеку.

Последствия сделки

Сделки, приносящие доход, в том числе по продаже квартиры, облагаются налогом. Не являются исключением и случаи, когда собственником выступает несовершеннолетний. Однако ответственность по уплате налога несут его законные представители, то есть родители.

Ст. 217.1 НК РФ устанавливает случаи, когда платить налог не нужно:

• жилье находится в собственности более 5 лет;
• жилье находится в собственности более 3 лет и получено в дар или унаследовано от близкого родственника, было приватизировано;
• квартира находится в собственности более 3 лет и является единственным жильем собственника.

Также владелец может использовать налоговый вычет при покупке имущества, который полностью или частично покроет затраты на уплату налога за продажу недвижимости.

Возможны ли сложности?

Сделки с участием несовершеннолетних достаточно сложны, еще больше проблем вызывает продажа квартиры с несовершеннолетним собственником. Главная сложность состоит в том, чтобы получить согласие органов опеки на продажу. Опеку может не устроить сами условия проведения сделки или выбранный продавцом встречный вариант недвижимости, который переходит в собственность ребенка. Добавляет сложностей и то, что разработанных критериев получения согласия органов опеки нет. Достаточно многое зависит от личного мнения сотрудников опеки.

Еще одна сложность состоит в том, что для покупателя квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, возрастают риски. Если родители ребенка нарушат имущественные или жилищные права несовершеннолетнего, сделка может быть отменена. Поэтому и продавцу, и покупателю перед тем, как соглашаться на подобную сделку, стоит получить консультацию юриста по недвижимости. Специалист в области жилищного права разъяснит сторонам все особенности ситуации, проконсультирует по поиску путей решения проблемы, составит грамотный договор купли-продажи, поможет получить согласие органов опеки и, при необходимости, возьмет на себя организацию сделки по продаже недвижимости, владельцем которой является несовершеннолетний.

Видео по теме статьи

Источник: https://glavny-yurist.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi.html

Похожие записи:

• Временная Финансовая Администрация
• Налог при дарении квартиры не родственнику
• Какие налоги платятся с больничного листа в 2021 году