Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отменят ли дду в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2019 года.
Срок, в который застройщик обязан передать квартиры, указывается в договоре долевого участия. Сумма неустойки рассчитывается как 1/150 ставки рефинансирования Банка России (4,25% на 4 января) от суммы договора долевого участия за каждый день просрочки с момента, когда квартира должна была быть передана, и до фактической передачи.
Первого июля вступил в силу закон, вводящий новые требования к застройщикам и постепенно отменяющий договоры долевого участия. Он призван защитить права и деньги покупателей квартир, однако параллельно с этим сильно повлияет на рынок, что может повлечь подорожание жилья.
Долевое строительство в 2020 году. Новое в законодательстве
С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты — это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.
Инвестиционные договоры привлекают многих покупателей жилья возможностью сэкономить и купить не всю квартиру, а долю в ней. Кроме того, законодательство обязывает застройщика использовать деньги инвесторов только для реализации конкретного проекта, а не для, например, строительства торгового центра в другом ЖК. Даже закон о долевом строительстве (214-ФЗ) этого не гарантировал.
Впрочем, проектное финансирование только внедряется, и, возможно, проблемные места механизма просто не видны. Когда-то власти считали, что федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ) решит все проблемы отрасли, однако этого не случилось.
Кроме перехода с ДДУ на банковское сопровождение закон предполагает еще несколько изменений. В частности, вводит систему «один застройщик – один проект». Компания должна будет открыть отдельный банковский счет и вести все расчеты только с него, а банк будет следить, куда идут деньги. Также застройщики станут раскрывать сведения о своих владельцах и учредителях.
Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то застройщик предложит вам заключить и зарегистрировать в Регпалате договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Когда сделка состоялась, покупатель становится собственником доли в будущем доме. Эта доля, которая пока лишь существует на бумаге, превратится в одну из квартир.
Вместе с долевым участием в привычном смысле этого термина теперь будет использоваться проектное финансирование: деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию.
Основная цель документа – минимизировать риски граждан РФ. В качестве основных разработчиков плана отказа от долевого строительства были выбраны двое. Это – Банк России АИЖК. Именно эти организации будут принимать ключевые решения в ходе разработки плана на 3 года. Скорее всего, застройщикам будет предписано привлекать средства у банковских учреждений, а не у граждан.
С 1.07.2020 действуют следующие изменения.
- Все строящиеся объекты переводятся на эскроу-счета. Застройщик при оформлении договора с дольщиком регистрирует индивидуальный целевой эскроу-счет. Этот счет содержит все средства дольщика до того, как объект окончательно сдадут в использование. Банковская организация на весь срок строительных работ блокирует доступ к этим средствам, чтобы предотвратить их несанкционированное использование.
- Денежные средства физических лиц страхуются в Фонде защиты прав дольщиков. Это позволит предотвратить потерю средств при банкротстве строительной фирмы или самой банковской организации.
- Застройщик должен направить проектные и инженерные документы в ЕИСЖС.
- Для того чтобы добиться разрешения на возведение многоквартирного дома, застройщик должен зарегистрировать новое юрлицо и целевой банковский счет, а также застраховать ответственность. Без этого разрешение ему не будет выдано.
- Застройщик вправе проводить строительные работы на нескольких объектах в одно и то же время только в том случае, если он занимается возведением жилищного комплекса.
Как называется закон о долевом участии в строительстве
Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома — хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения: застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, и, соответственно, вряд ли сможет начать стройку.
Рекомендации: подавать в январе 2021 иск с досудебной претензией, не дожидаясь подписания передаточного акта.
В конце октября вышел законопроект о запрете долевого строительства. Президентом РФ Путиным В.В. было предписано подготовить шаги, направленные на то, чтобы ликвидировать с рынка процедуру строительства домов на условиях ДДУ. Вместо этого в строительство должно вестись с помощью иных финансовых инструментов. Данное поручение было направлено в адрес Правительства РФ.
Почему с 03.04.2020 года? Согласно ч.5 Постановления правительства 423 оно вступает в силу со дня опубликования. В соответствии с п. 6 ч. 1 Постановления 423 неустойка перестаёт начисляться с даты его опубликования.
В течение долгих лет покупатели при желании купить квартиру по ДДУ сталкивались с потерей личных средств: застройщики годами тянули с вводом дома в использование, продавали одно и то же помещение нескольким лицам или вовсе исчезали с инвестированными деньгами.
Для продавцов недвижимости, владеющих ей от трех до пяти лет, НДФЛ останется прежним — 13%, но появится возможность снизить этот налог путем налогового вычета. Помимо стандартного вычета допустимо еще раз снизить налогооблагаемую сумму, добавив вычеты, которые не были использованы за год.
Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.
Самыми «негативными» стали изменения в области НДФЛ. К чему они приведут? С высокой долей вероятности — к тому, что граждане начнут скрывать свои доходы и выводить их из банков».
С 1 июля 2019 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.
Ключевая сложность долевого строительства заключается в стабильном приросте количества обманутых вкладчиков.
Условия долевого строительства 2021
Популярностью такие сделки пользуются из-за экономической выгоды – квартира в переуступке почти всегда дешевле, чем даже аналогичные варианты в рамках одного ЖК. Однако подобные сделки лучше заключать под присмотром юриста.
Важно и то, состоял ли дольщик в браке на момент покупки квартиры. Если да, то необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на переуступку квартиры. Также необходимо выяснить, есть ли у супругов или уже бывших супругов брачный договор, и тщательно проверить, нет ли там пунктов, касающихся жилой недвижимости.
Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).
По словам замминистра, многие девелоперы просят продлить мораторий выставления штрафов и пеней за просрочку сроков строительства.
В рамках реформы рынка недвижимости правительство изначально планировало полностью отменить договора о долевом участии в строительстве. Подобные изменения должны были вступить в силу с 2021 года, упразднив такой вид деятельности. Но позже, учитывая актуальность вопроса, было принято решение осуществить плавный переход к новой модели — проектному финансированию.
С одной стороны, такая законодательная норма поможет укрепить рынок, так как на нем останутся только сильные игроки. Мелкие компании не смогут привлекать финансирование и брать кредиты, поэтому будут вынуждены прекратить свою деятельность. С другой стороны, учитывая нововведения уже очевидно будет ли долевое строительство в 2021 году.
С января 2021 года в России прекратил действовать введенный весной прошлого года мораторий на штрафы и пени для застройщиков, которые перенесли сроки ввода жилых домов в эксплуатацию.
Подписание передаточного акта, с любыми формулировками, не лишает права дольщика впоследствии обратиться с иском к застройщику о взыскании денег за дефекты. Следовательно, если мораторий ДДУ по неустойке помещал её взыскать, можно отыграться на застройщике по убыткам. При таком подходе можно отыграть даже больше денег.
Почему по 01.01.2021 года, если в Постановлении 423 используется предлог «до» применительно к дате окончания периода моратория по ДДУ? Анализ судебной практики показывает, что использование предлога «до» при исчислении сроков не имеет определяющего значения, поскольку указывается конкретная календарная дата.
Судебная практика по делам с недвижимостью за 2020 год
По итогам года скорее всего будет выдано 3,5 трлн рублей, полагает эксперт, это значительно превысит результаты и 2019-го, и пикового 2018 года, однако, значительная доля ипотек приходится сейчас не на новое жилье, а на рефинансирование. И этот тренд продолжит набирать обороты в 2021-м.
Закон, как мне кажется, повлияет в дальнейшем и на стоимость квадратного метра. Спрогнозировать же величину и динамику роста цены вряд ли сейчас возможно. В процессе адаптации застройщиков к новым условиям не заставит себя ждать и пересмотр их ценовой политики. Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю.
Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы. И они начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства.
По новым или старым правилам брать квартиру
И уже на эту сумму и будет уменьшена налогооблагаемая база», — объясняет председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Архипова.
После вступления в законную силу обновленных правил, физ. лица аналогично смогут инвестировать активы на этапе котлована, однако при этом более не получиться извлечь из этого выгоду.
Эксперты считают, что ужесточение требований к компаниям вместе с переменами в сфере долевого участия приведет к закрытию множества строительных фирм, к замедлению темпов возведения домов.
Дабы застройщики в дальнейшем не смогли обойти такую правовую норму, образуя новые юридические лица с целью приобретения новой разрешительной документация, требования к компания стали более жесткими.
Законопроект о запрете долевого строительства с 2018 года — к 2021 году
Ипотека в России должна выдаваться под 4-5% годовых, как в странах, которые достигли больших показателей в плане жилищного строительства, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. В качестве примера зампред правительства привел Китай, где ипотеку выдают под 3-5% годовых, благодаря чему там строится по «квадрату» на человека в год, а строительство является одной из основ экономики страны.
Рухнет или не рухнет количество сделок, но количество точно уменьшится. А вот цена, как и говорит автор продолжит свой рост. «Отряд не заметил потери бойца».
Вопросы долевого строительства в России регулирует закон с длинным названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Эксперты предполагают, что для граждан долевое строительство утратит свою актуальность благодаря принятым правительством изменениям, поэтому с 2021 года привлекательность инвестирования в строительство жилья существенно снизиться. Ранее в роли пайщиков они могли рассчитывать на более выгодную стоимость квадратных метров на начальных этапах строительства.
Новые сроки владения жильем приобретенным по ДДУ
Для покупателей подобные нововведения выгодны. Финансирование через эскроу-счета предотвращает обман дольщиков со стороны строительных фирм. В сделке появляется третья контролирующая сторона – банк, который вправе отказать компании проводить операции, не имеющие отношение к целевому расходованию денежных средств.
До этого право на распоряжение средствами не имеют ни банки, ни застройщики, ни физ. лица. Для аккумулирования активов на строительные работы застройщик может задействовать личные деньги либо же кредитные средства, обратившись в кредитную организацию за целевой ссудой, предоставленной под процент.
Начинают действовать новые правила противопожарного режима. Теперь под угрозой штрафа запрещается устанавливать внешние блоки кондиционеров в коридорах и на лестничных площадках. Штрафовать станут за хранение личных вещей не только на чердаках, но и на цокольных этажах жилых домов.