Как продать часть квартиры в долевой собственности без согласия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать часть квартиры в долевой собственности без согласия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Общая совместная собственность возникает тогда, когда к двум или более лицам во владение переходит имущественный объект, и право собственности на него регистрируется без закрепления за каждым из совладельцев отдельной доли.

Пример. В браке супруги приобретают жилплощадь и оформляют ее на мужа. Но юридически данная квартира будет принадлежать обоим супругам по праву общей совместной собственности, так как по умолчанию причисляется к имуществу, нажитому ими в браке.

Пример. В результате наследования квартира умершего отходит троим наследникам. И так как в завещании не было указаний по поводу четкого распределения общего объекта недвижимости между ними, до оформления раздела он будет считаться общим совместным.

Распоряжаются совместной жилплощадью ее совладельцы только сообща. Без предварительного согласования они не могут продать квартиру или даже ее часть — для проведения сделки инициатору продажи потребуется предъявить в уполномоченный орган письменное разрешение, полученное от остальных собственников жилья.

Как разделить

Объект, находящийся в совместной собственности, легко может стать долевым. Для этого его совладельцам необходимо заключить соглашение о разделе либо подать соответствующее прошение в суд.

В соглашении участники совместной собственности самостоятельно распределяют имущество, прописывая, на что и в каком объеме вправе рассчитывать каждый из них единолично.

За основу при этом, как правило, берется позиция законодательства, согласно которой:

Совместно нажитое имущество супругов принадлежит им на равных основаниях, и по инициативе хотя бы одного из них делится пополам.
Имущественный объект, наследуемый несколькими преемниками по закону, впоследствии делится между ними поровну.
Установленный по умолчанию порядок распределения долей в совместной собственности может быть изменен вследствие внесения существенного вклада в развитие и совершенствование общего имущества отдельными совладельцами.

Если при осуществлении раздела сособственники столкнулись с непримиримыми разногласиями, возникший между ними конфликт урегулируется в суде, а раздел жилплощади на доли производится в принудительном порядке.

После раздела совместной квартиры или в случае, когда она изначально поступила к правообладателям в долевом соотношении, регистрируется общая долевая собственность.

Ее участники связаны между собой некоторыми правами и обязанностями, но в рамках своих долей они могут распоряжаться общим имуществом практически без ограничений.

Примеры возникновения долевой собственности:

Продажа недвижимости по частям.
Дарение доли.
Наследование по завещанию, когда волеизъявлением ныне покойного жилье было распределено между преемниками в долях.

Никто не вправе запретить владельцу доли продать ее, поэтому разрешение на отчуждение от остальных зарегистрированных собственников не требуется.

Процесс купли-продажи недвижимости осуществляется в три этапа:

Подготовительный.
Проектный.
Заключительный.

В ходе подготовительного этапа закладывается правовая и материальная основа сделки — установление суммы и условий, и сообщение другим собственникам о намерении продать долю общей квартиры.

Утверждая цену договора, важно помнить о рисках указания фиктивного значения — в результате стороны могут попасть в крайне невыгодное положение и потерять значительную часть денег. Поэтому крайне важно не поддаваться на соблазн и отказаться от получения незначительной разовой выгоды в пользу гарантированной законности сделки.

Пример. Продавец с покупателем решили сэкономить на оформлении договора купли-продажи и указали заниженную стоимость. Но они не смогли предугадать, что в течение месяца после заключения сделки объявится собственник другой части жилплощади и добьется через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя. В результате он оплачивает состоявшемуся покупателю сумму, затраченную им по документам, и становится счастливым обладателем крайне выгодного приобретения.

Проектный этап предусматривает разработку и изложение текста договора. Ответственность за его осуществление лучше переложить на компетентных специалистов (например, юристов нашего портала) и ограничиться только внимательным изучением готового документа.

Заключительный этап процедуры совершается при участии обеих сторон, их представителей (при необходимости) и нотариуса.

Сделки по отчуждению долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В нотариальной конторе продавец с покупателем подписывают договор, оплачивают расходы по оформлению и передают документ на удостоверение, после чего нотариус скрепляет действительность документа своей подписью и печатью, а затем вносит сведения о совершенном нотариальном действии в Единую информационную систему нотариата.

При грамотном осуществлении перечисленных этапов доля считается проданной, и у покупателя появляется основание для регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Сам по себе заключенный договор не влечет за собой переход права собственности на недвижимость. Для этого требуется регистрация последствий купли-продажи в Росреестре.

Сторонам сделки необходимо:

Взять с собой подписанный и удостоверенный договор, паспорта и выписку из ЕГРН.
Явиться в орган госрегистрации (отдел Росреестра по месту расположения квартиры).
Написать заявление о регистрации перехода права собственности.
Оплатить госпошлину (2 000 руб.).
В назначенный день посетить отделение повторно для завершения регистрации.

Право собственности на момент окончания оформления и в дальнейшем будет подтверждаться выпиской из ЕГРН.

Долевая собственность подразумевает под собой, что недвижимость принадлежит двум лицам и более. Доля каждого владельца выражена в виде процентного отношения от общей площади. Самый популярный вариант – распределение собственности в равных долях.

Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье.

В практике встречаются следующие ситуации:

члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.

Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А. При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А. На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.

Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:

не нарушать интересы прочих собственников;
перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.

Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.

Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И. Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.

Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:

По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.

Продажа доли в квартире при несогласии остальных собственников

В завершение сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Стороны оплачивают госпошлину и подают заявление. К нему прикладывают пакет документации:

договор;
технический и кадастровый паспорт;
удостоверение личности;
выписку из ЕГРН.

Сумма госпошлины для каждой стороны составляет 2 000 руб.

Собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть недвижимости.

На практике могут возникнуть сложности при реализации доли в жилой недвижимости, когда одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо. Поэтому желательно тщательно продумать все этапы совершения сделки, чтобы не нарушить права других собственников. Во избежание ошибок обратитесь за помощью к профессиональному юристу. Получите бесплатную консультацию у специалистов нашего сайта. Свяжитесь с нами прямо сейчас!

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2020 году – 2 тыс. руб.).

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
документ заверяется у нотариуса;
передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.

Покупка квартиры с долевым участием в 2020 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
соглашение о выделе в натуре или решение суда;
удостоверения личности каждой из сторон сделки;
правоустанавливающие документы сторон;
если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
доверенность при отсутствии одного из участников;
паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Долевая собственность: особенности продажи

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

доля незначительная;
реальный выдел невозможен;
владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2020 году.

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Право на продажу доли собственник реализует путем самостоятельного поиска потенциального покупателя. Так как происходит отчуждение не целого объекта, поиск может представлять проблему. Если возможный контрагент найден, сторонам необходимо прийти к договоренности по следующим условиям:

предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.

При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора.

После согласования условий будущей сделки у продавца возникает обязанность уведомить остальных собственников о продаже. Именно на этом этапе может быть выражен официальный отказ других собственников на продажу доли.

При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям.

Такое решение влечет следующие правовые последствия:

решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.

Если выкупить долю решил только один из собственников квартиры, он будет выступать покупателем по сделке и пропорционально увеличит свою долю в объекте недвижимости. Если такое решение приняли сразу несколько дольщиков, они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные части продаваемой доли.

Для продолжения сделки может использоваться ранее представленный проект договора, в нем подлежит замене только сторона покупателя. Все остальные условия документа должны остаться неизменными. Если после направления уведомления продавец изменит условия договора (в том числе, в сторону увеличения цены), после регистрации сделки она может быть оспорена по иску других собственников.

У остальных собственников нет иных способов воспрепятствовать продаже доли сторонним гражданам. Они должны смириться с появлением нового владельца, либо выступить покупателем доли.

Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.

Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:

общегражданские паспорта сторон;
договор купли-продажи;
выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).

После проверки представленных документов и соблюдения требований закона, нотариус заносит сведения о факте удостоверения договора в нотариальный реестр и делает отметку на бланке договоре. После этого у сторон появляется право на обращение за регистрацией перехода доли.

После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:

через Многофункциональный центр;
напрямую в территориальное учреждение Росреестра.

Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).

Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.

После проверки представленных документов контрагенты должны явиться за получением следующих документов:

зарегистрированный договор купли-продажи доли;
кадастровый паспорт;
выписка из ЕГРН.

С момента внесения в ЕГРН сведений о совершенной сделке, у покупателя возникает право собственности на долю.

Если покупателем все-таки выступил сторонний гражданин, другие собственники не вправе препятствовать ему в пользовании своей долей квартиры. В случае возникновения спора относительно порядка использования общего имущества квартиры, он может быть рассмотрен в судебном порядке.

Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.

Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.

Статьей 250 ГК РФ (п.1) регламентируется абсолютное право при продаже одним из владельцев доли на ее покупку другими собственниками.

Данная же статья (п. 2) определяет необходимые действия, которые владелец доли обязан выполнить при ее продаже:

Владелец обязан направить всем собственникам письменное извещение о предстоящей продаже квартиры с указанием цены доли и прочих условий. Стоимость и условия купли-продажи доли квартиры должны быть равнозначными, как для собственников, так и для сторонних покупателей.
На приобретение или отказ от него остальным владельцам отводится один месяц, по истечении которого, в случае отсутствия заинтересованности кого-либо из собственников, доля может быть продана постороннему покупателю.

Если владелец одной из долей осуществил продажу с нарушением установленного законодательством порядка, то другие собственники вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском.

Согласно законодательным нормам извещение в обязательном порядке должно содержать в себе:

оферту (предложение);
стоимость предложения в рублях;
реквизиты, включая адрес местонахождения недвижимости;
размер продаваемой доли.

Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.

К притворным сделкам относятся:

Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.

Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).

Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.

Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.

Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.

Существует схема, по которой, воспользовавшись нормами статьи 252 ГК РФ, собственник вправе потребовать денежную компенсацию, в случае невозможности выдела ему доли из-за ее ничтожного размера.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников

Но в случае необходимости совместную собственность можно перевести в долевую. Для этого собственники должны заключить соответствующее соглашение. Или подать прошение о разделе имущества в судебные инстанции. Соглашение составляется по общему согласию таким образом, чтобы в нем было указание частей имущества, на которые в случае необходимости могут рассчитывать владельцы общей недвижимости. При этом соблюдаются основные нормы, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Порядок действий собственника в случае продажи доли в квартире:

Оформление телеграммы с уведомлением совладельцам.
В случае получения положительного ответа – заключение договора.
В случае получения отказа – нотариальное оформление ответа.
В случае отсутствия сведений в течение 30 дней – заключение договора с третьими лицами.
В случае, если документ не был вручен – обращение к нотариусу.

Алгоритм действий при заключении договора:

Подготовка документации.
Оформление контракта.
Обращение к нотариусу.

Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:

правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
технический паспорт из БТИ;
документ о выделении доли;
паспорта собственника и покупателя;
согласие супругов на сделку;
выписка из домовой книги;
выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
нотариальная доверенность (при наличии представителя).

В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:

оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.

На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.

Минусов у такой сделки гораздо больше:

сложно найти покупателя;
возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.

Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.

Невозможное возможно: продаём долю в квартире без согласия других собственников

Вопрос о распоряжении частью квартиры актуален для объектов недвижимости, которые находятся в долевой собственности.

Такая квартира принадлежит одновременно двоим или более людям. Они именуются сособственниками или собственниками долей в квартире. При этом доля каждого из участников определена документами на квартиру. Если размер не указан, доли считают одинаковыми.

Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.

В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.

Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».

На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.

Условие о праве преимущественной покупки влечёт для продавца определённые обязанности для признания сделки законной. Желающий продать долю должен предложить её сначала остальным владельцам. Если же они откажутся от предложения, тогда с чистой совестью можно искать покупателя среди неограниченного круга лиц.

Гражданский кодекс подробно останавливается на требованиях к действиям продавца доли по предупреждению иных собственников.

Информировать остальных сособственников о планируемой сделке продавец должен путём направления им письменного уведомления. Соблюдение этого требования является гарантией соблюдения требований законодательства.

Однако на практике далеко не всем продавцам очевидно, как именно можно выполнить это условие. Для этого нужно следовать предлагаемому алгоритму.

Для начала необходимо грамотно составить само уведомление. Оно может быть исполнено в произвольной форме. Главное, чтоб в документе была информация о:
- намерении собственника продать свою долю;
- стоимости доли;
- других принципиальных условиях продажи. Такими условиями могут быть правила оплаты по договору, различные обременения и прочее.
Закон требует от продавца известить остальных собственников. Сделать это можно двумя способами:
- самостоятельно отправить документ по почте;
- обратиться к нотариусу. В этом случае нотариус составит извещение и передаст его заинтересованным. Такие полномочия предоставлены нотариусу статьёй 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утверждённых ВС РФ 11.02.1993 N 4462–1.

В интернете ведётся бурное обсуждение сложностей, связанных с извещением о сделке других участников собственности. Как уже упоминалось, в некоторых инстанциях в качестве подтверждения извещения засчитывают исключительно факт личного ознакомления других собственников с предложением выкупить долю.

По нашему мнению, рассматриваемому требованию уделяется необоснованно много внимания. Существует ошибочное мнение о том, что при несоблюдении этого условия сделка будет считаться недействительной.

На самом же деле игнорирование этого условия чревато лишь тем, что это даёт право другим собственникам требовать перехода к ним статуса покупателя. Получается, что для продавца это не влечёт особых негативных последствий, кроме процессуальных хлопот.

А вот первоначальный покупатель оказывается в неприятной ситуации. Ведь сделка им уже совершена, он полагает себя законным владельцем недвижимости. Надо отметить, что пострадает он только в случае, если другой участник собственности на жильё заявит о нарушении его прав и намерении стать покупателем в течение 3 месяцев после того, как ему стало известно о нарушении.

Часто продажу доли маскируют договором дарения. Стороны в документе предусматривают безвозмездную передачу недвижимости, а устно договариваются об оплате. Однако если вы планируете продать свою часть жилья, считаем нужным предупредить о том, что в случае оформления договора дарения сделка может быть признана притворной, а из этого следует её недействительность. Кроме того, всегда остаётся риск невыполнения другой стороной принятых на себя устных обещаний об оплате.

Предоставление квартиры в качестве залога по договору займа позволяет передать недвижимость другому лицу на возмездной основе.

Схема сделки действует следующим образом. После того как согласована стоимость сделки, покупатель доли даёт в долг продавцу деньги в размере стоимости доли. В качестве гарантии возврата стороны предусматривают условие о залоге, в качестве которого выступает доля в квартире.

Отныне продавец доли выступает заёмщиком и залогодателем, а покупатель доли — займодавцем (кредитором) и залогодержателем. Далее, продавец доли, то есть заёмщик, не отдаёт долг в указанный договором срок, в результате чего права собственности на долю переходят кредитору.

Эта схема требует заключения двух договоров:

договора займа. К документу рекомендуем приложить расписку или акт передачи денежных средств;
договор о залоге. Согласно требованиям статей 339 и 339.1 ГК договор залога нужно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре;

Условия обоих договоров должны быть взаимосвязаны (в тексте важно указать на связь документов). Положения о сроке и размере обязательств должны совпадать.

В договоре займа следует указать на то, что деньги передаются в долг без взимания процентов. Иначе займодавец может впоследствии потребовать уплаты процентов.

По общему правилу кредитор может воспользоваться своим правом обратить взыскание на предмет залога по решению суда, если стороны не решат иначе. Поэтому сторонам в договоре о залоге важно указать, что заложенная недвижимость переходит займодавцу в определённый срок после истечения срока возврата долга без обращения в суд.

Такое положение можно включить при условии, что передаваемая доля не является единственной жилой недвижимостью залогодателя, по факту являющегося продавцом. Нельзя забывать также о согласовании залога, если это затрагивает права несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Рассматриваемая схема предусматривает вполне законный переход прав собственности и передачу денег. Однако такой способ сложнее простого договора купли-продажи в плане оформления и прописывания условий сделки.

Помните о том, что использование договора займа не поможет собственнику избежать уплаты налога.

В российских реалиях многие граждане путают доли с совместной собственностью.
Два указанных варианта оформления недвижимости на нескольких человек регламентируются различными статьями Гражданского кодекса РФ.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Согласно статье 244 ГК РФ, имущество может находиться в собственности двух и более лиц в долевой форме.
При покупке недвижимости каждый хозяин получает свою долю и закрепляет ее подписанным соглашением.
Юридически оформляется сразу две, три и так далее сделки купли-продажи (возможен вариант подписания одного договора купли-продажи, но с вписыванием каждого дольщика), каждая часть жилплощади оформляется в Росреестре отдельно.
В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса, каждый дольщик имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей.
Однако ему потребуется согласовать продажу с учетом мнения всех держателей.

Выше мы говорили о том, что сделка должна быть согласована с другими держателями частей недвижимости.
Этот процесс напрямую связан с реализацией так называемого права преимущественной покупки, закрепленного в статье 250 Гражданского кодекса России.
Это право подразумевает, что именно у держателей долей – при продаже одной из них – возникает первоочередное право приобрести ее.
При этом, цена и условия для дольщиков должны быть такими же, как и для третьих лиц.
Решив продавать свою часть квартиры, гражданин должен в письменной форме уведомить остальных дольщиков о намерении реализовать недвижимость.
Документ можно составлять в свободной форме, но с обязательным указанием цены и других важных условий.
После этого следует выждать 30 календарных дней – время, дающееся на раздумье дольщикам.
После этого, держатель доли получает право распоряжаться своей недвижимостью по желанию.

Внимание! Если между владельцами отсутствуют противоречия по сделке, можно попросить дольщиков написать письменный отказ от своего права первоочередной покупки – тогда квартиру можно будет продать раньше.

Если не выполнить указанную последовательность действий, возникнет угроза аннулирования сделки.
Любой дольщик сможет в течение 90 дней обратиться в суд и оспорить договор купли продажи доли.
В исковых требованиях такой дольщик получит возможность потребовать перевести права покупателя на себя.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ КАК ПРОДАТЬ БЕЗ СОГЛАСИЯ

предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.

Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:

общегражданские паспорта сторон;
договор купли-продажи;
выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).

Самыми проблемными для владельцев являются те квартиры, которые одновременно принадлежат нескольким лицам в определенных частях.

Безусловно, такие сделки привлекательны и позволяют за небольшую сумму, по сравнению с полной стоимостью квартиры, приобрести на законных основаниях собственную жилплощадь и прописку.

Но вместе с выгодной ценой возникают и некоторые трудности – ведь продать долю в квартире без согласия собственников весьма затруднительно и требует знаний и строгого соблюдения норм, регламентируемых Гражданским кодексом РФ.

Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.
Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.
Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.

В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.

Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.

В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).

Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.

Отчуждение доли подлежит обязательному нотариальному заверению. Исключение составляет случай, когда все собственники одновременно продают квартиру по одному договору.