Оценка градостроительного использования территории населенного пункта

Группы

Население, тыс. чел.

5.1. Жилые зоны необходимо предусматривать в целях создания для населения удобной, здоровой и безопасной среды проживания. Объекты и виды деятельности, несовместимые с требованиями настоящего свода правил, не допускается размещать в жилых зонах.

В жилых зонах размещаются:

— жилые дома разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности);

— блокированные;

— усадебные с приквартирными и приусадебными участками;

— отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения с учетом требований раздела 10;

— гаражи (гаражи-стоянки) и стоянки автомобилей для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам;

— культовые объекты.

Допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка не более 0,5 га, а также мини-производства, не оказывающие вредного воздействия на окружающую среду (включая шум, вибрацию, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия), за пределами установленных границ участков этих объектов.

Примечание — К жилым зонам относятся также территории для садоводства и огородничества, а также в сфере крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенных в пределах границ (черты) поселений. Развитие социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в отношении этих зон необходимо предусматривать в объемах, обеспечивающих на перспективу возможность постоянного проживания.


(Измененная редакция, Изм. N 1).

5.2 Планировочную структуру жилых зон следует формировать в увязке с зонированием и планировочной структурой поселения в целом с учетом градостроительных и природных особенностей территории. При этом необходимо предусматривать взаимоувязанное размещение жилых домов, общественных зданий и сооружений, УДС, озелененных территорий общего пользования, а также других объектов, размещение которых допускается на территории жилых зон по санитарно-гигиеническим нормам, требованиям безопасности и доступности для МГН.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИИ И ОРГАНИЗАЦИЯ ГОРОДСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

2.3. Комплексная градостроительная оценка и функциональное зонирование территории.

В настоящем документе материалы расчетных обоснований проектных решений по разделам комплексной оценки и функционального зонирования территории излагаются сжато. Полное изложение представлено в специальном отчете ?Проведение расчетов с использованием ПМК LandUse для принятия обоснованных проектных решений по разделам комплексной оценки и функционального зонирования территории в проекте генерального плана г. Тольятти?, входящем в состав приложений к настоящему Сводному отчету.

Анализ предпроектной ситуации

Традиционно важное место в анализе предпроектной ситуации занимает предплановая оценка территории, результаты которой существенно влияют на принятие решений по функциональному зонированию территории.

Есть и другая проблема, относящаяся к анализу предпроектной ситуации. В г. Тольятти давно назрел и постоянно обсуждается вопрос о строительстве транспортной магистрали через Центральный лесной массив, разделяющий Центральный и Автозаводской районы города. Требуется просчет и сравнение вариантов развития 1) в предположении сохранения существующего положения 2) строительства магистрали с оценкой социально-экономической эффективности обоих вариантов. Во втором случае магистраль рассматривается как элемент существующей ситуации.

Общая характеристика территории и функционально-планировочной ситуации

Для правильного моделирования функционально-планировочной ситуации г. Тольятти необходимо принимать во внимание особенности его физико-географической ситуации и специфические проблемы территориального развития.

Город Тольятти расположен на левом берегу р. Волги, на Самарской Луке. На противоположной стороне реки находится Национальный парк и заповедник Жигули. В этом месте построена плотина Куйбышевской ГЭС, по которой проходят железная и автомобильная дороги, связывающие город с г. Сызранью. Большая часть территории г. Тольятти расположена на верхнем бьефе плотины, на берегу Куйбышевского водохранилища, ниже плотины расположены поселки Жигулевское Море и Федоровка.

В физико-географическом отношении главной особенностью является разделение территории города на две части: равнинную и холмисто-пересеченную. Равнинная территория характеризуется одинаковым рельефом с уклонами 1-2%. Холмистая часть существенно расчленена и имеет рельеф с уклонами, меняющимися в пределах от 6% до 40-50%. Наиболее крутые уклоны рельефа приурочены к побережью водохранилища и к водоразделу, тянущемуся вдоль шлюзового канала с отступом 1,5-2 км от него. Большая часть территории с пересеченным рельефом покрыта лесами, причем доминируют высокоствольные сосновые боры на песчаных грунтах, высаженные в 19-м веке. Сохранность этих лесов объясняется в значительной мере именно тем обстоятельством, что они произрастают на пересеченном рельефе, неудобном для строительства.

Характерной особенностью функционально-планировочной ситуации является то, что город состоит из трех районов, территориально обособленных друг от друга.

В восточной части города расположен Комсомольский район, включающий поселки Комсомольский, Жигулевское Море и Федоровка. Этот район исторически и географически связан со строительством плотины и функционированием речного порта, плотины и шлюзов, а также с промрайоном, в котором доминирует строительная промышленность.

К северо-западу от него, отделенный трехкилометровой полосой леса, расположен Центральный район, который в быту называют Старым городом. Исторически этот район связан с затоплением старого города Ставрополя при строительстве Куйбышевской ГЭС и переселением его жителей, а также со строительством группы крупных химических предприятий, расположенных в промрайоне, примыкающем к Старому городу с северо-востока. В Центральном районе города размещается муниципальная администрация.

Западная часть города, Автозаводской район, отделен от Центрального района массивом леса шириной 4-6 км. Исторически и функционально этот район связан с группой предприятий Объединения АвтоВАЗ, расположенного к северу от селитебной части Автозаводского района. Это самый молодой, самый крупный и наиболее развитый во всех отношениях район города. Дальнейшее развитие города возможно прежде всего вдоль Куйбышевского водохранилища в западном направлении, характеризующемся равнинным рельефом, отсутствием лесных массивов и близостью к АвтоВАЗу.

Три района города не только территориально разобщены, но и не имеют между собой хороших транспортных связей, прежде всего — прямых направлений связывающих их транспортных автомагистралей. Пути движения из района в район по имеющимся дорогам идут по окольным, запутанным маршрутам. Все это приводит к тому, что г. Тольятти в действительности представляет собой конурбацию трех отдельных городов. Единство города как целого проявляется недостаточно в отношении всех видов связей: трудовых, культурно-бытовых и инфраструктурных, административных.

Одной из главных задач разработки нового генерального плана является проработка проектных решений, способствующих большей интеграции трех районов в единый город в рамках суточного цикла жизнедеятельности.

В процессе подготовки данных к расчетам была произведена дискретизация всех картографических материалов и составлен общий список функций, включающий базовые функции, виды существующего использования территории, F-точки и локусы, см. табл. 2.

В ситуации г. Тольятти факторами, существенными для расчета локализационных затрат и потерь, являются:

Рельеф (уклоны поверхности в %). Его характеристика дана выше.

Экология. Основными источниками загрязнения являются промышленные территории — химические предприятия Центрального района и промрайон АвтоВАЗа.

Областью применения Рекомендаций является разработка соответствующих материалов зонирования для градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, для нормативных правовых актов органов местного самоуправления о землепользовании и застройке городов, территорий городских и сельских поселений. Отдельные положения Рекомендаций могут также применяться при зонировании территорий природных зон, поселков и сельских поселений с учетом их функциональной, планировочной, инфраструктурной и иной специфики.

Настоящие Рекомендации направлены на формирование нормативно-правовой основы регулирования использования городских территорий в новых условиях.

Применение Рекомендаций в практической деятельности органов местного самоуправления будет способствовать:

повышению эффективности землепользования и застройки городских территорий;

привлечению инвестиций в жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное обустройство территорий;

развитию городского рынка недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений);

обоснованности налогообложения недвижимости и платежей за пользование городской инфраструктурой и, соответственно, увеличению поступлений в муниципальный бюджет.

Основные понятия, употребляемые в Рекомендациях, даны в приложении А.

2.1. В настоящих Рекомендациях зонирование рассматривается как процесс и результат выделения частей территории города с определенными видами и ограничениями их использования, функциональными назначениями, параметрами использования и изменения земельных участков и других объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности.

Целями такого зонирования является обеспечение градостроительными средствами благоприятных условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.

Зонирование городских территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и технического характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий в границах города.

2.2. Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:

при разработке проекта нового генерального плана;

при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;

при разработке правил застройки.

Конкретные требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной документации определяются Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.

2.3. Разработка схем зонирования территорий городов осуществляется с соблюдением следующих принципов:

обеспечение преемственности и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий города во вновь разрабатываемой документации по его зонированию;

учет сложившейся застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также основных элементов планировочной структуры в границах города, обеспечение их реконструкции и развития на основе рационального природопользования и ресурсосбережения;

выделение зон с ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;

выделение территориальных зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной деятельности, ресурсного потенциала, определения функционального назначения и интенсивности использования территорий, исходя из государственных, общественных и частных интересов;

определение с учетом местных условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города на основе и в развитие видов зон, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными уставами (кодексами) субъектов Российской Федерации;

определение для каждой территориальной зоны (подзоны) градостроительного регламента, устанавливающего совокупность видов и условий использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимого их изменения;

установление правового режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости;

установление дополнительных требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в территориальных зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию;

увязанность границ зон с красными линиями, полосами отвода, границами основных землевладений и землепользований.

4.2.1. При выделении зон на территории сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон:

1. Виды зон по функциональному назначению (в скобках указаны основные функции):

зоны городского центра (межселенное и общегородское социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, научная, проектная, образовательная и общественная деятельность);

жилые зоны (проживание населения);

производственные зоны (промышленное и опытное производство);

научно-образовательные зоны (научные исследования, специальное образование);

зоны инженерных и транспортных инфраструктур (инженерное и транспортное обслуживание города);

зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций (обслуживание внешних пассажирских и грузовых перевозок, обслуживание внешних транспортных и инженерных коммуникаций);

рекреационные зоны (рекреационная деятельность и ее обслуживание);

зоны охраны среды (восстановление и сохранение территорий и объектов особо ценной природной и историко-культурной среды);

зоны специального назначения (обслуживание специфических государственных и городских функций).

2. Виды территориальных зон по характеру и степени освоенности их территории (в скобках указаны основные виды среды):

зона жилой застройки (многоэтажная, средней этажности, малоэтажная застройка, ансамбли гражданских зданий, усадебная застройка);

зоны промышленной застройки (крупные, средние и малые производственные комплексы);

зоны сельскохозяйственной застройки (животноводческие комплексы и фермы, парниковые и тепличные предприятия, зерно-, овощехранилища и др.);

зоны общественной застройки (здания учреждений большой, средней и малой этажности; комплексы крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений;

небольшие комплексы — детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);

зоны исторической застройки (архитектурные ансамбли и комплексы памятников истории и культуры, рядовая историческая застройка);

зоны железных дорог (железнодорожные узлы и коммуникации);

зоны водных коммуникаций и сооружений (реки, каналы, акватории, портовые сооружения);

зоны скоростных автодорожных коммуникаций (скоростные автодороги, транспортные развязки);

зоны магистральных ЛЭП и их подстанций (ЛЭП и их подстанции);

зоны открытых пространств естественного и культурного природного ландшафта.

3. Виды зон по обеспеченности объектами транспортной, инженерной, социальной инфраструктур, в том числе: железных дорог; скоростных вылетных автодорог; городского водопровода; городской канализации; теплоснабжения; газоснабжения; электроснабжения; связи; зоны услуг, предоставляемых объектами городской социальной инфраструктуры (объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения).

4. Виды зон по поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды, иных объектов градостроительной деятельности особого регулирования:

зоны защиты природных ресурсов (водоохранные, лесоохранные и т.п.);

зоны защиты природной среды (буферные зоны особо охраняемых природных объектов и ландшафтов);

санитарно-защитные зоны;

зоны охраны историко-культурной среды (охраняемых комплексов и объектов историко-культурного наследия);

зоны защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

территории чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

зоны с экстремальными природно-климатическими условиями.

4.2.2. При выделении зон на территории малого городского поселения, а также зон и подзон на территории части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон (подзон):

1. Виды зон по функциональному назначению:

зоны городского центра или центра городского района (межселенное и общегородское или районное социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, общественная деятельность);

жилые зоны с основными функциями:

проживание населения;

проживание населения в сочетании с ведением индивидуального подсобного хозяйства или с отдыхом;

5.1. Инициаторами разработки схемы в составе или на основе генерального плана города могут выступать местные органы архитектуры и градостроительства, другие органы исполнительной власти местного самоуправления, общественные и иные организации, граждане и их объединения.

5.2. В разработке схемы принимают участие:

органы местного самоуправления — выступают в качестве генерального заказчика; утверждают генеральный план города (иного поселения) или схему, разработанную на его основе; финансируют их разработку;

местные органы архитектуры и градостроительства — выдают в установленном порядке технические задания на разработку генерального плана города (иного поселения) или схемы; предоставляют разработчику исходную информацию; обеспечивают их разработку; обеспечивают ознакомление с материалами разработанной схемы заинтересованных юридических и физических лиц, граждан и их общественных организаций; учет их замечаний и предложений; организуют экспертизу, согласование и представление на утверждение;

специализированные лицензированные проектные организации — непосредственно осуществляют разработку схемы в составе генерального плана города (иного поселения) или на его основе, участвуют в составлении технического задания и согласовании схемы;

юридические и физические лица — участвуют в обсуждении разработанной схемы; могут выступать в качестве инвесторов разработки генерального плана города (иного поселения) или схемы;

граждане и их общественные объединения — участвуют в обсуждении разработанной схемы непосредственно и, организуя ее общественную экспертизу, подают в местные органы архитектуры и градостроительства свои замечания и предложения.

5.3. Заказчиками разработки схемы по полномочию органов исполнительной власти местного самоуправления, кроме органа архитектуры и градостроительства города, могут быть юридические и физические лица — инвесторы разработки.

5.4. Разработка схемы поручается заказчиком градостроительной проектной организации, имеющей лицензию на выполнение этого вида работ, выданную в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Разработчика схемы рекомендуется определять на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер), которые организует и проводит заказчик.

5.5. Техническое задание на разработку схемы выдается органом архитектуры и градостроительства в установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства порядке, независимо от того, кто является ее заказчиком.

В нем содержатся основные требования к разработке схемы (приложение Б) и порядок обеспечения ее необходимыми исходными данными (приложение В). Кроме того, в техническом задании обусловливается необходимость обеспечения участия граждан и их общественных объединений, других организаций в обсуждении и принятии решений по схеме зонирования.

5.6. Схема разрабатывается в соответствии с договором (контрактом), заключаемым между заказчиком и исполнителем и оформляемым в установленном порядке.

В договоре оговариваются права, обязанности и ответственность сторон, а также основные условия организационного и финансового взаимодействия между заказчиком и исполнителем (приложение Д).

5.7. Финансирование разработки схемы осуществляется с использованием:

средств местных бюджетов;

средств внебюджетных фондов;

средств инвесторов — юридических или физических лиц и их объединений;

централизованных средств государственных учреждений и государственных унитарных предприятий;

других средств.

5.8. Порядок согласования и утверждения разработанной схемы устанавливается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ним правовыми и нормативными актами Российской Федерации, правовыми и нормативными актами субъектов Российской Федерации, нормативными актами органов местного самоуправления. Утвержденная схема регистрируется в градостроительном кадастре.

5.9. Схема подлежит государственной экспертизе в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации.

5.10. Согласование схемы производится в порядке, установленном для градостроительной документации федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Зонирование — деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Градостроительная документация — документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Правила землепользования и застройки территории городских и сельских поселений (правила застройки) — нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующее использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент — совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Градостроительные требования (требования к ведению градостроительной деятельности) — нормативные положения, регулирующие градостроительное развитие территории (недвижимости) в соответствии с законодательством и иными нормативными правовыми актами.

Градостроительная ценность территории — мера способности территории (недвижимости) удовлетворять необходимым общественным требованиям к ее состоянию и использованию.

Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве — использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом: ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты.

Сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Для собственника недвижимого имущества, в отношении которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Обременения (ограничения) — наличие установленных законом или уполномоченным органом в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности.

Приложение Б

1. Материалы исходной информации, содержащейся в генеральном плане:

планировочная структура города (иного поселения, части города) — улично-дорожная сеть, границы районов, микрорайонов, кварталов, земельных участков, других планировочных образований;

функциональное зонирование территории;

архитектурно-строительное зонирование территории;

размещение и границы зон охраны памятников природы, истории и культуры;

размещение важнейших зданий и сооружений общегородского, регионального и федерального значения;

улично-дорожная сеть;

сооружения и коммуникации внешнего транспорта;

магистральные общегородские инженерные коммуникации и сооружения;

размещение санитарно-защитных и средо-охранных зон;

сведения об исключаемых из застройки территориях и территориях, неблагоприятных для размещения застройки по природным, инженерно-строительным и техногенным условиям;

сведения о зонах ограничения застройки в районах аэропортов, возможных природных и техногенных катастроф; повышенного шума, вибрации, электромагнитных излучений, радиационного загрязнения, с экологическими нарушениями среды;

сведения об изученности территории — материалы изысканий различной направленности, архивные и литературные источники, аналитические материалы, картографические и справочные материалы;

местные нормативные и нормативно-технические документы, регулирующие направления, условия и режим использования территории, постановления и решения местных органов исполнительной власти (органов архитектуры и градостроительства) по вопросам использования и застройки территории, прокладки коммуникаций, благоустройства и озеленения, устройства мест отдыха, проведения инженерно-защитных мероприятий и инженерной подготовки сложных для градостроительного освоения участков;

графические материалы генерального плана города (сельского поселения) — план современного использования территории (опорный план), генеральный план (основной чертеж), схема комплексной оценки территории, схема транспорта, схема инженерного оборудования и инженерной подготовки территории;

материалы аналитического этапа разработки генплана (согласно п.3.7 данных Методических указаний).

2. Картографические материалы и документация по городской черте и имеющим правовой статус разграничительным линиям (красные линии, границы полос отвода, границы кадастровых участков земельного кадастра, границы земельных участков).

Примечание. В случае отсутствия в имеющемся генеральном плане города требуемых для разрабатываемой схемы данных или в случае, когда они устарели, в состав исходной информации включаются необходимые первичные материалы специально проводимых обследований и изысканий.

Приложение Г

Схемы территориального планирования готовятся на всех уровнях публично-правовых образований: Российская Федерация в целом, отдельный субъект РФ, два и более субъекта РФ, муниципальное образование. П. 1 ст. 10 ГрК РФ прямо предусмотрена подготовка схем территориального планирования РФ в следующих областях:

1) федеральный транспорт;
2) оборона страны и безопасность государства;
3) энергетика;
4) высшее образование;
5) здравоохранение.

Схемы в иных областях могут разрабатываться на основании отдельных решений Президента или Правительства РФ.

По общему правилу схема готовится в отношении всей территории Российской Федерации. Возможность готовить схему в отношении части территории появляется у уполномоченных органов в случае принятия соответствующего решения Президента или Правительства РФ. ^[1]

Любая схема территориального планирования РФ должна содержать две составные части:

• положение о территориальном планировании;
• карту планируемого размещения объектов федерального значения.

Положение о территориальном планировании включает в себя следующую информацию: виды, назначение и наименования планируемых для размещения объектов федерального значения, их основные характеристики и местоположение, а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов.

Эти же объекты отображаются на карте планируемого размещения объектов федерального значения.

Необходимо отметить, что объектами федерального значения являются объекты, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесённым к ведению Российской Федерации, органов государственной власти Российской Федерации, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие Российской Федерации. Объекты регионального и местного значения обеспечивают осуществление полномочий субъектов РФ и муниципальных образований соответственно.

Также к любой схеме территориального планирования прилагаются материалы по её обоснованию, в которых подробно описываются предполагаемые к размещению объекты федерального значения, обосновывается выбор их месторасположения и т. д. Ценное значение имеют и многочисленные карты, включаемые в такие материалы (п. 9 ст. 10 ГрК РФ).

Схожим образом ГрК РФ регулируется статус региональных схем территориального планирования ^[2].

С 11.01.2018 допускается подготовка документов территориального планирования не только одного, но двух и более субъектов РФ. По общему правилу наличие утверждённого документа территориального планирования двух и более субъектов РФ или подготовка проекта данного документа не препятствует подготовке и утверждению документов территориального планирования субъекта РФ, а также внесению изменений в утверждённые документы. В случае, если размещение объектов регионального значения, предусмотренных документами территориального планирования субъекта РФ, препятствует размещению объектов регионального значения, преду­смотренных документами территориального планирования двух и более субъектов РФ, документы территориального планирования субъекта РФ подлежат приведению в соответствие, а до приведения в соответствие – не подлежат применению в части, противоречащей утверждённым документам территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, со дня утверждения.

Схемы территориального планирования субъекта РФ, двух и более субъектов РФ готовятся в следующих областях:

1) транспорт (железнодорожный, водный, воздушный), автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения;
2) предупреждение чрезвычайных ситуаций межмуниципального и регионального характера, стихийных бедствий, эпидемий и ликвидация их последствий;
3) образование;
4) здравоохранение;
5) физическая культура и спорт;
6) энергетика ^[3];
7) иные области в соответствии с полномочиями субъектов Российской Федерации.

ГрК РФ также допускает подготовку схем применительно ко всей территории субъекта РФ или к её части.

Подготовка проекта схемы территориального планирования двух и более субъектов РФ может осуществляться применительно к территориям или частям территорий субъектов РФ, имеющих общую границу.

Состав схемы территориального планирования субъекта РФ, двух и более субъектов РФ аналогичен составу федеральной схемы. Единственное отличие заключается в том, что в региональной схеме содержится информация об объектах регионального, а не федерального значения. Схема территориального планирования двух и более субъектов РФ должна содержать информацию о линейных объектах регионального значения, размещение которых планируется на территории двух и более субъектов РФ, объектах регионального значения, необходимых для реализации договоров, заключённых между органами государственной власти соответствующих субъектов РФ, а также об объектах регионального значения, размещение которых планируется на территории одного из субъектов РФ.

Список использованной литературы

Документы территориального планирования принимаются на определённый срок. Например, Генеральные планы утверждаются на срок не менее чем двадцать лет. Вместе с тем до истечения этого срока существует возможность внесения изменений в утверждённые документы.

Особый интерес при этом представляет изменение муниципальной документации, поскольку она содержит функциональное зонирование. Фактически это зонирование показывает, объекты какого вида могут быть построены на территории определённой функциональной зоны. Кроме того, через изменение именно этих документов могут быть расширены границы населённых пунктов, что обычно существенно упрощает возможность застройки присоединённых территорий.

Изменение Генплана осуществляется по такой же процедуре, что и его принятие, и включает в себя несколько основных этапов:

• принятие главой местной администрации решения о подготовке предложений о внесении изменений в Генеральный план;
• представление заинтересованными лицами предложений об изменении Генерального плана;
• проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по предлагаемым изменениям ^[10];
• рассмотрение проекта изменений и результатов общественных обсуждений или публичных слушаний на заседании представительного (законодательного) органа местного самоуправления;
• принятие или отклонение предлагаемых поправок в Генеральный план.

Более подробно процедура внесения изменений в Генеральный план устанавливается муниципальными правовыми актами, для Санкт-Петербурга, Москвы и Севастополя – региональными законами.

Нормативам градостроительного проектирования посвящена глава 3.1 ГрК РФ, которая была введена в 2014 году.

Ст. 29.1 ГрК РФ предусматривает, что нормативы градостроительного проектирования подразделяются на:

1) региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП);
2) местные нормативы градостроительного проектирования (МНГП), которые включают в себя:

• нормативы градостроительного проектирования муниципального района;
• нормативы градостроительного проектирования поселения;
• нормативы градостроительного проектирования городского округа.

Региональные нормативы содержат расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами регионального значения и расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения субъекта РФ. Дополнительно региональные нормативы могут включать предельные значения расчётных показателей минимального уровня обеспеченности объектами местного значения и максимально допустимого уровня доступности таких объектов на территориях муниципальных образований.

Местные нормативы, в свою очередь, содержат расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами местного значения и расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения. При этом для муниципальных властей являются обязательными установленные на региональном уровне предельные значения расчётных показателей.

Важно отметить, что нормативы градостроительного проектирования могут регулировать только вопросы обеспеченности населения объектами социальной и прочей инфраструктуры. До настоящего времени сохраняет свою актуальность позиция Верховного Суда РФ о том, что строительные нормы и правила могут регулироваться только на федеральном уровне ^[11]. Поэтому регионы и муниципалитеты не могут заниматься техническим регулированием под видом нормативов градостроительного проектирования.

Однако на практике эта позиция соблюдается далеко не всегда. Например, нормативы Ленинградской области представляют собой практически бессистемную компиляцию строительных норм и правил, а также утверждённых государственных стандартов ^[12].

Нормативы имеют следующее значение для градостроительной деятельности:

1) РНГП должны учитываться при подготовке схем территориального планирования субъекта РФ, двух и более субъектов РФ;
2) РНГП и МНГП должны учитываться при подготовке схем территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов, документации по планировке территории.

К документам градостроительного зонирования ГрК РФ отнесены только Правила землепользования и застройки.

ПЗЗ принимаются на муниципальном уровне, а в городах федерального значения – на уровне высшего исполнительного органа власти этих городов.

Фактически эти правила являются основным документом для застройщика, поскольку они устанавливают большинство требований к застройке земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 30 ГрК РФ ПЗЗ включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила (Порядок);
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.

Порядок должен содержать регулирование по вопросам землепользования и застройки, изменения видов разрешённого использования земельных участков, подготовки документации по планировке территории и т. д.

Карта градостроительного зонирования фиксирует границы территориальных зон. При этом один земельный участок должен относиться только к одной территориальной зоне. Территориальная зона по своей сути является совокупностью земельных участков, на которые распространяется один градостроительный регламент.

В 2017 году требования к картам градостроительного зонирования были дополнены. Помимо территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории, территорий объектов культурного наследия (ОКН), такие карты должны содержать границы территорий исторических поселений федерального и регионального значения, а также границы территорий, на которых может осуществляться комплексное и устойчивое развитие территорий (КУРТ).

Ст. 35 ГрК РФ предусматривает, что в ПЗЗ могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Градостроительный регламент, в свою очередь, включает в себя информацию:

1) о видах разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) о предельных (минимальных и/или максимальных) размерах земельных участков и предельных параметрах разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) об ограничениях использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчётные показатели обеспеченности инфраструктурой (коммунальной, транспортной, социальной) и расчётные показатели территориальной доступности такой инфраструктуры, если в границах территориальной зоны предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

ПЗЗ по общему правилу должны утверждаться в отношении всей территории поселения или городского округа. Однако до принятия Генплана допускается утверждение ПЗЗ в отношении части территории поселения (городского округа).

С 01.07.2017 утверждённые ПЗЗ поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом РФ ^[13]. Срок приведения утверждённых ПЗЗ в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

Важной является проблема соотношения юридической силы Генерального плана и ПЗЗ. Она может проявиться, например, если территориальная зона земельного участка по ПЗЗ отличается от функциональной зоны того же участка по Генплану. В этом случае приоритет имеют положения Генерального плана ^[14]. Соответственно, ПЗЗ в спорной части являются не подлежащими применению, а градостроительное зонирование до принятия изменения в ПЗЗ – фактически отсутствующим.

Изменение ПЗЗ осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 33 ГрК РФ, где устанавливаются как основания для внесения изменений в ПЗЗ, так и порядок, сроки осуществления таких изменений.

Документация по планировке территории готовится на основании утверждённых документов территориального планирования. В связи с этим решение о её подготовке может приниматься органами власти различного уровня.

Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов федерального значения и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, в том числе на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов Российской Федерации.

Уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов регионального значения и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) в границах субъекта Российской Федерации.

Уполномоченные органы местного самоуправления муниципального района обеспечивают подготовку документации по планировке территории, предусматривающей размещение объектов местного значения муниципального района и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более поселений и (или) межселенной территории в границах муниципального района, на основании документов территориального планирования муниципального района, а также на основании ПЗЗ межселенных территорий. Органы местного самоуправления поселения (городского округа) обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании Генерального плана поселения, Генерального плана городского округа, Правил землепользования и застройки.

Ст. 45 ГрК РФ указан ряд случаев, когда документация по планировке территории может разрабатываться по частной инициативе. Решение о разработке документации по планировке может быть принято:

1) лицами, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории, в т.ч. в целях строительства стандартного жилья, о комплексном развитии территории;
2) правообладателями участков или объектов недвижимости, попавших в состав территории комплексного устойчивого развития территории (далее – КУРТ), принявшими решение о реализации проекта КУРТ по частной инициативе;
3) правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции;
4) субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
5) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом в отношении земельного участка, предоставленного такому товариществу для ведения садоводства или огородничества.

Указанные лица при принятии ими решения о разработке документации по планировке территории обеспечивают выполнение соответствующих работ за свой счёт.

С 28.12.2019, если в связи с планируемыми строительством, реконструкцией линейного объекта федерального, регионального, местного значения в соответствии с утверждённым ППТиПМ необходима реконструкция существующих линейных объектов, такая реконструкция может осуществляться на основании указанного ППТиПМ (за исключением случаев, если для такой реконструкции не требуется разработка ППТиПМ). При этом указанный ППТиПМ подлежит согласованию с органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на утверждение ППТиПМ существующих объектов. Предметом такого согласования являются предусмотренные данным ППТиПМ границы зон планируемого размещения существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции в связи с планируемыми строительством, реконструкцией линейного объекта федерального, регионального, местного значения. Срок согласования не может превышать 30 дней с момента поступления ППТиПМ в уполномоченный орган. В случае непредоставления возражений по истечении указанного срока ППТиПМ считается согласованным.

В случае внесения изменений в ППТиПМ, предусматривающий строительство, реконструкцию линейного объекта, в части изменения, связанного с увеличением или уменьшением не более чем на 10% площади зоны планируемого размещения линейного объекта и (или) иного объекта капитального строительства, входящего в состав линейного объекта, в связи с необходимостью уточнения границ зон планируемого размещения указанных объектов, согласование изменений не требуется при условии, что внесение изменений не повлияет на предусмотренные ППТиПМ планировочные решения, а также не приведёт к необходимости изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (в случаях размещения линейных объектов федерального, регионального, местного значения для размещения которых допускается такое изъятие) ^[21].

• Селитебные зоны

Функциональное назначение территорий селитебных зон – размещение:

1. жилых районов
2. общественных центров
3. зелёных насаждений

Основной состав селитебных зон представлен:

1. объектами жилищного фонда
2. общественными зданиями и сооружениями:
   • административно-общественными учреждениями
   • учреждениями культурно-бытового обслуживания населения
   • научно-исследовательскими институтами и их комплексами
3. рекреационными зонами
4. отдельными коммунальными объектами, не требующими устройства СЗЗ
5. отдельными промышленными объектами, не требующими устройства СЗЗ
6. путями внутригородского сообщения
7. улицами
8. площадями
9. парками
10. садами
11. бульварами
12. другими местами общего пользования
13. озеленёнными территориями
14. другими территориями общего пользования

Структура селитебной территории зависит:

• от величины города,
• от функциональной характеристики города:
  • промышленный
  • курортный
  • город науки
  • т.д.
• природных условий

В больших городах формируются планировочные районы. Это крупные структурные элементы функциональной зоны. Их границами становятся:

1. природные овраги
2. холмы
3. реки
4. искусственные объекты (дороги, каналы и иные)

Селитебная территория крупных городов включает жилые районы. Они состоят:

1. из меньших по площади микрорайонов
2. общественного центра с учреждениями и предприятиями обслуживания в жилых районах города

Городской центр отличается многофункциональностью. Он делится на административно-хозяйственную, культурно-просветительскую и торговую подзоны. В его состав входят:

1. учреждения городского, сельского и межселенного значения
2. административные здания
3. отдел внутренних дел
4. паспортный стол
5. здания судов, прокуратуры, узлов связи
6. театры
7. кинотеатры
8. медицинские и учебные заведения
9. библиотеки
10. банки
11. дома быта
12. рестораны
13. гостиницы
14. торговые комплексы
15. рынки
16. иные объекты

Микрорайоны – основной структурный элемент селитебной зоны городов и посёлков городского типа. Это первичная структурная единица жилой территории.

В селитебной зоне выделяются специальные территории:

• административно-культурный центр города (населённого пункта)
• административно-культурные центры жилых районов
• озеленённые территории (скверы, сады, парки, лесопарки) с сетью пешеходных дорожек, аллей

В крупных поселениях сельского типа, формируются только 2 функциональные зоны:

1. селитебная
2. производственная, объединяющая промышленную и коммунально-складскую зоны

Для селитебной зоны отводятся участки:

• с наиболее благоприятными природными и санитарными условиями
• вблизи поверхностных водных объектов и зелёных массивов

Функциональные зоны:

• селитебная
• промышленная
• транспортная
• складская
• другие

и сопутствующие им санитарно-защитные зоны представляют застроенную территорию населённого пункта.

Функциональные зоны:

1. не устанавливают правовой режим земель и ЗУ
2. детализируют назначение земельных площадей

Изменить ВРИ ЗУ в функциональной зоне не получится:в них нет видов разрешённого использования ЗУ.

Функциональные зоны – база для создания территориальных зон.

Если функциональные зоны фиксируют территории со сложившейся планировкой и прогнозируемые ареалы их расширения, то есть отражают фактическое использование и очерчивают территории планируемых направлений использования, то территориальные зоны конкретизируют правовые возможности и перспективы использования и застройки земель, входящих в каждую территориальную зону.

Территориальные зоны представляют собой отдельные земельные территории муниципального образования, но, в отличие от функциональных зон, наделены особым правовым статусом. Он называется режимом использования ЗУ и расположенных на них объектов недвижимости (градостроительным регламентом).

В эти зоны включаются земли и ЗУ поселений, объединённые возможностью застройки конкретными объектами, в соответствии с чем они бывают следующих видов:

• жилые зоны с различной предельно допустимой этажностью застройки,
• общественно-деловые зоны различных типов:
  1. деловые
  2. коммерческие
  3. коммунально-бытовые
  4. объектов здравоохранения
  5. объектов культуры
  6. прочие
• производственные зоны
• зоны инженерной и транспортной инфраструктур
• сельскохозяйственные зоны, включающие:
  • зоны зоны дач, садоводств
  • зоны сельскохозяйственных угодий:
    1. пашни
    2. сенокосы
    3. пастбища
    4. залежи
    5. земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)
• рекреационные зоны:
  • городские леса
  • парки
  • сады
  • водоёмы
  • объекты спорта
• зоны особо охраняемых территорий (ЗООТ):
  • имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение
• зоны специального назначения:
  • кладбища
  • объекты размещения отходов потребления
  • иные объекты, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах
• иные территориальные зоны, выделяемые с учётом:
  • функциональных зон
  • местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства

В территориальные зоны могут входить дороги, улицы, проезды, бульвары, скверы, набережные, водоёмы и другие объекты. В пределах занимаемых ими территорий могут оказаться земельные площади, для которых установлены специальные градостроительные регламенты и ограничения использования.

Цель формирования жилых зон – обеспечение комфортной, здоровой и безопасной среды проживания населения, населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.

В жилые зоны включаются территории, предназначенные для различных типов застройки:

• застройки индивидуальными жилыми домами
• застройки малоэтажными жилыми домами
• застройки среднеэтажными жилыми домами
• застройки многоэтажными жилыми домами
• жилой застройки иных видов

В жилых зонах допустимо размещение:

1. отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения
2. объектов здравоохранения
3. объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования
4. культовых зданий
5. стоянок автомобильного транспорта
6. гаражей
7. объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду
8. территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства

Если в функциональной зоне селитебной застройки зафиксировано наличие давно действующего производственного предприятия, то градостроительный регламент территориальной зоны жилой застройки, сформированной внутри этой селитебной функциональной зоны, не только запретит создание новых производственных предприятий, но и укажет на необходимость вывода существующего производства за пределы территориальной зоны жилой застройки.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В числе таких объектов:

• объекты здравоохранения
• объекты культуры
• объекты торговли
• объекты общественного питания
• объекты социального и коммунально-бытового назначения
• объекты предпринимательской деятельности
• объектов среднего профессионального и высшего образования
• административные объекты
• научно-исследовательские учреждения
• культовые здания
• стоянки автомобильного транспорта
• объекты делового, финансового назначения, общественного и коммерческого назначения
• объекты социального и коммунально-бытового назначения
• обслуживающие объекты, необходимые для осуществления производственной и предпринимательской деятельности

В перечень объектов капитального строительства, разрешённых для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться:

1. жилые дома
2. гостиницы
3. подземные или многоэтажные гаражи

В перечень общественно-деловых зон могут включаться зоны отдельных видов производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Оценка градостроительного использования территории населенного пункта

В составе производственных зон могут формироваться промышленные территории, предназначенные для размещения:

• преимущественно промышленных предприятий, локация которых детализируется в зависимости от санитарной классификации производств
• научно-производственные комплексы
• коммунально-складские объекты

Предприятия пищевой, медицинской, фармацевтической и других отраслей промышленности с санитарно-защитной зоной до 100 м не размещают на территории промышленных зон (районов) с предприятиями металлургической, химической, нефтехимической и других отраслей промышленности с вредными производствами, а также в пределах их санитарно-защитных зон.

Не допускается присутствие производственных зон на территориях общественного и жилого назначения, если они по классу вредности расположенных в них производств нарушают или могут нарушить своей деятельностью требования экологической безопасности жилых и общественных территорий.

В пределах производственных зон и санитарно-защитных зон предприятий не допускается размещать:

• жилые дома
• гостиницы
• общежития
• садово-дачную застройку
• дошкольные и общеобразовательные учреждения
• учреждения здравоохранения и отдыха
• спортивные сооружения
• другие общественные здания, не связанные с обслуживанием производства

Территория санитарно-защитных зон не должна использоваться для рекреационных целей и производства сельскохозяйственной продукции.

Промышленную зону размещают с подветренной стороны по отношению к жилой части населённого пункта. Если есть река, то производственные предприятия должны располагаться ниже поселения по течению реки.

Кроме этого, учитывается экономическая целесообразность кооперирования сельскохозяйственных и промышленных предприятий на одном земельном участке, организация общих объектов подсобного и обслуживающего назначения и возможность расширения производственной зоны сельскохозяйственных предприятий.

На территории промышленной зоны в обязательном порядке организуется сбор промышленных отходов. Вокруг промышленной зоны устраивается санитарно-защитная зона (СЗЗ).

При размещении производственных зон в районе расположения радиостанций, складов взрывчатых веществ, сильно действующих ядовитых веществ и других предприятий и объектов специального назначения расстояние от проектируемых зон до указанных объектов во внимание принимаются действующие нормы и правила с соблюдением санитарно-защитных зон указанных объектов.

Размещение производственных зон в районах расположения существующих и вновь проектируемых аэропортов и аэродромов допускается при условии соблюдения требований Воздушного кодекса РФ.

Производственные зоны сельских поселений и населённых пунктов

В производственных зонах сельских поселений и населённых пунктов размещаются:

• животноводческие, птицеводческие и звероводческие предприятия
• предприятия по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции
• предприятия по ремонту, техническому обслуживанию и хранению сельскохозяйственных машин и автомобилей
• предприятия по изготовлению строительных конструкций, изделий и деталей из местных материалов
• машиноиспытательные станции
• ветеринарные учреждения
• теплицы и парники
• промысловые цеха
• материальные склады
• транспортные, энергетические и другие объекты, связанные с проектируемыми предприятиями
• коммуникации, обеспечивающие внутренние и внешние связи объектов производственной зоны

Для размещения производственных зон и связанных с ними коммуникаций выбираются площадки и трассы на землях, непригодных для сельского хозяйства, либо на сельскохозяйственных угодьях худшего качества.

Размещение производственных зон на пашнях, землях, орошаемых и осушенных, занятых многолетними плодовыми насаждениями и виноградниками, водоохранными, защитными и другими лесами первой группы, допускается в исключительных случаях.

Возможно размещение сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений производственных зон:

• во II поясе санитарной охраны источников водоснабжения населенных пунктов, кроме свиноводческих комплексов промышленного типа и птицефабрик
• в III зоне округов санитарной охраны курортов, если это не оказывает негативного влияния на лечебные средства курорта и при условии согласования с ведомствами, в ведении которых находятся курорты, а также с органами санитарно-эпидемиологического надзора
• в охранных зонах особо охраняемых территорий, если строительство намечаемых объектов или их эксплуатация не нарушит их природных условий и не будет угрожать их сохранности. Условия размещения намечаемых объектов должны быть согласованы с ведомствами, в ведении которых находятся особо охраняемые природные территории

Территории, где размещение производственных зон не разрешено

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования с учётом их перспективного развития.

Зона инженерной и транспортной инфраструктур подразделяется на подзоны:

• Подзона транспортной инфраструктуры, представленная:
  1. внешними автомобильными дорогами
  2. обходами города и сельского населённого пункта, а также сопутствующими инженерными объектами (автомобильными развязками, эстакадами, объектами автосервиса)
  3. территориями автовокзалов, железнодорожных вокзалов и т.д.
  4. внутригородскими и поселковыми улицами и дорогами
  5. автогаражами
  6. автопарковками
  7. объектами автосервиса
  8. территориями, прилегающими к внешним автодорогам, зарезервированным для размещения объектов придорожного сервиса
  9. трассами с полосою отвода железнодорожных магистралей

Разрешёнными видами использования в данной подзоне могут быть:

1. мотели для легкового и грузового автотранспорта
2. сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств
3. предприятия по обслуживанию транспортных средств
4. предприятия общественного питания
5. магазины
6. автобизнес-центры
7. терминалы грузового автотранспорта
8. парковки в общественных центрах и подцентрах обслуживания
9. сопутствующие объекты, обслуживающие железную дорогу (железнодорожный вокзал, грузовые сортировочные станции, вагоноремонтное депо, железнодорожные мосты, пешеходные переходы и т.д.)
10. другие

Транспортная подзона обеспечивает:

1. удобные, быстрые и безопасные связи со всеми функциональными зонами, другими поселениями, объектами внешнего транспорта и автомобильными дорогами общей сети
2. высокий уровень комфорта перевозки пассажиров
3. безопасность, экономичность строительства и эксплуатации транспортных сооружений и коммуникаций
4. рациональность местных и транзитных перевозок

• Подзона инженерной инфраструктуры, представленная структурой инженерных сетей и сооружений:
  1. водоснабжения:
     • водозаборные сооружения
     • водозаборы
  2. канализации:
     • городские очистные сооружения
     • канализационные насосные станции
     • санитарно-защитные зоны от очистных сооружений
  3. газоснабжения:
     • газопроводы высокого давления
     • ГГРС
     • ГРС
     • ГРП
  4. электроснабжения:
     • линии воздушных электропередач 330, 220 кВт, 110 кВт, 35 кВт
     • ПС
     • РП
     • ТП
  5. теплоснабжения:
     • котельные
     • ЦТП
  6. магистральными трубопроводами:
     • нефтепроводами
     • газопроводами
     • продуктопроводами
• Иные виды зон производственной, инженерной и транспортной инфраструктур:
  1. придорожные полосы автомобильных дорог вне застроенных территорий
  2. охранные зоны газопроводов
  3. охранные зоны воздушных линий электропередач
  4. охранные зоны линий связи
  5. иные виды

Сооружения и коммуникации транспортной инфраструктуры могут располагаться в составе всех зон. К примеру, зоны транспортной инфраструктуры, входящие в состав производственных территорий, предназначены:

• для размещения объектов и сооружений транспортной инфраструктуры:
• в сооружений и коммуникаций ж/д, автомобильного, речного и воздушного транспорта
• для установления зон:
  1. санитарно-защитных зон
  2. санитарных разрывов
  3. земель специального охранного назначения
  4. ограничения застройки земель специального назначения

При размещении объектов, включённых в транспортную зону, предъявляются особые требования:

• по предупреждению неблагоприятного влияния транспорта на жилые районы
• по ограничению шума и вибраций
• по уменьшению напряжения электромагнитных полей
• по снижению загрязнений атмосферного воздуха, водоёмов и почвы

Выполнение таких требований обеспечивается через:

• соблюдение определённых расстояний между транспортной зоной и жилыми массивами, рекреационными и общественно-деловыми комплексами
• соблюдение иных требований по предупреждению негативного влияния на окружающую среду

Если объекты являются:

• источниками опасности
• источниками вредного воздействия на здоровье граждан

они переносятся за границы территориальных зон жилой застройки.

• Подзона коммунально-складских объектов

Для складских зданий и сооружений, находящихся в зоне инженерной и транспортной инфраструктур, устанавливаются санитарные разрывы до жилых и других зданий и территорий.

Размер разрывов колеблется в интервале 50 – 500 м (в зависимости от характера хранимых материалов, вместимости складов и их грузооборота и ряда других факторов).

Расположение коммунально-складской зоны должно соответствовать ряду условий:

1. удобная связь с внешними транспортными сетям
2. расположение:
   • на свободных от лесов территориях
   • с подветренной стороны по отношению к жилой зоне

Рядом с коммунально-складской зоной размещают комплексы предприятий местной пищевой промышленности:

• хлебозавод
• молочный завод
• другие объекты

Понятие земель населенных пунктов. Земли населенных пунктов играют важную роль в жизни общества, выполняя функцию территориально-пространственного базиса. Занимая сравнительно небольшую площадь по отношению ко всей территории, эти земли являются местом проживания большей части населения. Земли, занятые населенными пунктами, предназначены для размещения городов, поселков, сельских населенных пунктов и объектов недвижимости, обеспечивающих жизнедеятельность населения. Земельное законодательство выделяет эти земли в качестве отдельной категории земель. Землями населенных пунктов являются все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунтов (ст. 70 ЗК). Правовой режим этой категории земель определен в ЗК и Градостроительном кодексе РФ.

Все поселения* подразделяются на несколько типов. В основу их классификации положены следующие критерии: численность населения, научно-производственная специализация поселений, значение поселений в системе расселения населения и административно-территориальном устройстве страны.

Регулирование планирования использования земель населенных пунктов. В основе правового регулирования использования земель населенных пунктов лежит принцип планирования. Согласно ст. 73 ЗК все земли городов, поселков, сельских населенных пунктов используются в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки. Генеральные планы (проекты планировки и застройки) городов, поселков, сельских населенных пунктов определяют основные направления использования их земель для промышленного, жилищного и иного строительства, благоустройства и размещения мест отдыха населения.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает:

• территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);
• генеральные планы городских и сельских поселений;.
• проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.
• В состав градостроительной документации о застройке территорий городских и сельских поселений входят:
• проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений;
• проекты межевания территорий;
• проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений (п. 4 ст. 28 Градостроительного кодекса).

Требования, предъявляемые к генеральным планам городских и сельских поселений, установлены в ст. 35 Градостроительного кодекса. Генеральный план представляет собой вид градостроительной документации о планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъекта РФ.

Генеральный план — основной градостроительный документ, определяющий в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования, предъявлямые к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

Генеральный план городского или сельского поселения содержит: основные направления развития территории поселения, учитывающие особенности социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения поселения; зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон; меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, направления развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; соотношение застроенной и незастроенной территорий городского или сельского поселения; территории резерва для развития поселения; иные меры по развитию территории городского или сельского поселения.

При разработке генерального плана исторического поселения учитываются историко-архитектурный план поселения и проекты зон охраны памятников истории и культуры.

Генеральные планы городских и сельских поселений разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления. Генеральный план города и его пригородной зоны утверждается органами государственной власти соответствующего субъекта РФ. Генеральные планы городов Москвы и Санкт-Петербурга разрабатываются и утверждаются органами государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Генеральный план городского или сельского поселения до его утверждения подлежит опубликованию и согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, специально уполномоченными государственными органами в области экологической экспертизы, а также с заинтересованными организациями и населением. В период разработки нового генерального плана городского или сельского поселения действует ранее утвержденный генеральный план в части, не противоречащей правилам застройки.

Некоторые требования, касающиеся планирования использования земель населенных пунктов, закреплены в Законе РФ от 9 октября 1992 г. «Основы законодательства Российской Федерации о культуре» (в ред. от 23 июня 1999 г.). Так, не допускаются проектирование и строительство населенных пунктов и жилых массивов без обеспечения их объектами культуры с учетом градостроительных норм, правил и потребностей местного населения. Земельные участки под строительство новых объектов культуры выделяются на приоритетной основе (ст. 48).

Территориальное зонирование. Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 определяет зонирование как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Зонирование осуществляется посредством правового зонирования — деятельности органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Правовой режим использования территориальных зон устанавливается градостроительной документацией и градостроительными регламентами. Градостроительный регламент представляет собой совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при градостроительной деятельности в пределах каждой зоны. Градостроительная документация — документация о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Согласно п. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса в генеральном плане городского или сельского поселения определяются зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон. Правила застройки включают в себя также схему зонирования — графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ее пределах земельным участкам и иным объектам недвижимости (п. 2, 4 ст. 39). Сведения о зонировании территорий и о градостроительных регламентах территориальных зон включаются в государственный градостроительный кадастр (п. 5 ст. 54 Градостроительного кодекса).

Зонирование территорий населенных пунктов определяет разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве, т.е. использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом и ограничения на использование указанных объектов, а также сервитуты.

Зонирование территорий населенных пунктов имеет два основных отличительных признака. Во-первых, оно связано с градостроительной деятельностью. И во-вторых, в процессе зонирования регулируются сооружение и использование объектов недвижимости как взаимосвязанного комплекса зданий, строений, сооружений и земельного участка, на котором они расположены. Таким образом, территориальное зонирование — деятельность соответствующих органов в сфере планирования градостроительной деятельности по комплексному регулированию создания и использования объектов недвижимости и использования земельных участков путем подразделения территорий населенных пунктов на соответствующие зоны.

Градостроительная деятельность граждан и юридических лиц, являющихся собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земельных участков, осуществляется на основании разрешенного использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий*, которые установлены проектами планировки (ст. 16). Кроме того, ст. 20 Градостроительного кодекса возлагает на эти лица обязанность осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки. Согласно п. 2 ст. 66 Градостроительного кодекса нарушение правового режима использования территориальных зон влечет применение мер административной ответственности.

* Красные линии — границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях (ст. 1 Градостроительного кодекса).

В ст. 40—48 Градостроительного кодекса определены виды территориальных зон и основные положения их правового режима.

Так, на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иные зоны режимных территорий. Кроме того, органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.

В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений, установленных земельным законодательством РФ, законодательством РФ об охране окружающей природной среды, законодательством РФ об охране памятников истории и культуры, иным законодательством РФ. В состав территориальных зон могут включаться территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования таких территорий определяется органами местного самоуправления.

Статья 54. Градостроительная ценность территории поселения

Правила застройки земель населенных пунктов. Регулирование застройки территорий населенных пунктов — одно из важнейших правовых средств обеспечения прав граждан на благоприятную окружающую среду.

Правила застройки являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления, в котором устанавливается порядок градостроительной деятельности на территориях городских и сельских поселений, в том числе на территориях закрытых административно-территориальных образований. Правила застройки разрабатываются на основе генерального плана поселения либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов). В состав правил включаются схема зонирования — графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны).

Порядок разработки правил застройки, их рассмотрения, внесения в них изменений, информирования населения о разработке правил, их обсуждения, учета предложений граждан и их объединений об использовании и о застройке территорий поселений, а также утверждения, публикации и введения их в действие определяется органами местного самоуправления. Разрешения на строительство объектов недвижимости, выданные в установленном порядке до введения в действие правил застройки, действуют в течение срока действия указанных разрешений, за исключением тех случаев, когда не обеспечиваются требования безопасности населения.

Правила застройки могут быть обжалованы в суд проживающими на соответствующих территориях гражданами, а также собственниками и иными владельцами объектов недвижимости, права и законные интересы которых оказались нарушены. Органы местного самоуправления вправе создавать комиссии по решению спорных вопросов регулирования использования и изменения объектов недвижимости с участием представителей граждан, их объединений и юридических лиц (ст. 39 Градостроительного кодекса).

Вопросам регулирования застройки территорий городских и сельских поселений в Градостроительном кодексе уделено особое внимание. Кодекс устанавливает градостроительные требования, предъявляемые к использованию земельных участков, начиная со стадии их предоставления. При предоставлении земельных участков соответствующие требования к их использованию определяются градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, а также правилами застройки. На данном этапе органы местного самоуправления подготавливают информацию, касающуюся местоположения участков и проектов границ земельных участков в соответствии с проектами планировки, проектами застройки и проектами межевания территорий, разрешенного использования земель, а также обеспечения земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Могут устанавливаться также дополнительные требования к их использованию.

Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ст. 12) предусматривает санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к планировке и застройке городских и сельских поселений. При планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений разрабатывается на основе документации о градостроительном планировании развития территорий поселений и правил застройки по заказу застройщиков или органов местного самоуправления за счет их средств.

В отношении земель сельских населенных пунктов действуют Правила застройки сельских населенных пунктов РСФСР, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 20 июля 1981 г. № 389 (в ред. от 26 февраля 1992 г.). Правила предусматривают, что все виды строительства и благоустройства в сельских населенных пунктах выполняются с разрешения соответствующей местной администрации. Для разрешения вопросов, связанных с планировкой, застройкой, инженерным оборудованием, благоустройством и озеленением сельских населенных пунктов, при местных администрациях создаются постоянные комиссии.

Строительство жилых домов, объектов культурно-бытового и производственного назначения должно осуществляться в сельских населенных пунктах на основе утвержденных схем и проектов районной планировки и в строгом соответствии с проектами планировки и застройки сельских населенных пунктов. Любой вид строительства допускается только при наличии у застройщика разрешения на строительные работы.

Вопросы регулирования застройки земель населенных пунктов регулируются и на уровне субъектов РФ. В Московской области действует Закон Московской области от 29 марта 1996 г. «Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области» (в ред. от 30 сентября 1997 г.). Этот Закон предусматривает специальные детально разработанные требования, предъявляемые к застройке городов и других поселений области.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства. Земельный кодекс регулирует некоторые вопросы, правового режима земельных участков, используемых для жилищного, дачного и гаражного строительства, а также для предпринимательской деятельности. Согласно ст. 80 ЗК земельные участки для кооперативного, а также индивидуального дачного, гаражного и жилищного строительства предоставляются местными администрациями в соответствии с их компетенцией.

Земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, используются для возведения жилых домов и служебно-хозяйственных строений. Так ст. 81 ЗК определяет целевое назначение этих земельных участков.

В действующем законодательстве установлен ряд требований, касающихся предоставления земельных участков для застройки. Статья 22 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 8 июля 1999 г.)* предусматривает, что застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца для физических лиц и двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения. Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.

Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока органы местного самоуправления применяют к застройщику санкции, предусмотренные законодательством. Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.

Предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства отдельным категориям лиц. В одних случаях земельные участки могут предоставляться в собственность за плату, а в других — бесплатно. Так, Закон РФ от 15 января 1993 г. «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» предусматривает, что Герои и полные кавалеры ордена Славы имеют право на бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,10 га в городах и поселках городского типа и 0,30 га в сельской местности (ст. 5).

Согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащим, а также гражданам, уволенным с военной службы, в зависимости от срока и условий прохождения военной службы бесплатно предоставляются в собственность или пожизненное наследуемое владение земельные участки по их желанию для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства.

Положение о службе в органах внутренних дел Российской Федерации, утвержденное постановлением Верховного Совета РФ от 23 декабря 1992 г. (в ред. от 24 декабря 1993 г.)* предусматривает, что сотрудникам, прослужившим в органах внутренних дел 15 лет и более, предоставляются безвозмездно земельные участки под строительство индивидуальных жилых домов и садово-огородные хозяйства за счет неиспользуемых или отведенных в ином установленном законодательством порядке земель площадью 0,06 га — в городах, 0,10 га — в поселках городского типа и 0,25 га — в сельской местности.

Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (в ред. от 17 июля 1999 г.) предусматривает, что инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства (ст. 17).

Согласно постановлению Правительства РФ от 27 июля 1996 г. № 901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг)* инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, обеспечиваются в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства (п. 17).

Город Кисловодск, находясь на периферии Ставропольского края, является одним из транспортных центров региона.

Предгорное положение города, особенности планировки и сложный рельеф ограничивают перспективное развитие транспортной инфраструктуры.

Основа внешних связей автодорогами – автодорога регионального значения А157, подходящая непосредственно к городу Кисловодску. Большая часть внешних транспортных связей по автодорогам обеспечивает проходящая по территории Ставропольского края федеральная автодорога М29 (Е50) «Кавказ

Поездами дальнего следования город связан со многими крупными и крупнейшими городами Европейской и азиатской частей России. Транспортная сеть города находится под воздействием больших внутригородских, пригородных и междугородних транспортных потоков.

Начертание транспортной сети города имеет сложную планировку. В центре города Кисловодске характеризуется регулярной планировкой проспектов, улиц и других участков дорог. Окраины города (кроме северной) под влиянием предгорного рельефа характеризуются сложной планировкой улично-дорожной сети с множеством кривых участков с большими уклонами.

Оценка инженерной инфраструктуры

Город-курорт Кисловодск обеспечивается питьевой водой из 6-ти источни­ков водоснабжения:

1. Эшкаконское водохранилище;

2. Большой Ставропольский канал (Кубанский районный водопровод);

Подземные источники водоснабжения (каптированные родники):

3. «Лермонтовские» (2 шт);

4. «Теплушка» (1 шт);

5. «Находка» (1 шт);

6. «Близнецы» (7 шт).

Все источники водоснабжения, в том числе и резервуары чистой воды, имеют зоны санитарной охраны, ограждены и охраняются в соответствии с дей­ствующим законодательством.

Главный канализационный коллектор, построенный в
1930 г. по пр. Победы и разгрузочный коллектор, требуют реконструкции, а также необходимо пересмотреть их диаметры для увеличения пропускной способности системы.

Электроснабжение потребителей электрической энергии города Кисловодска осуществляется от электрических подстанций ПС-110 кВ филиала Северного Кавказа» В центральной части г. Кисловодска в промышленной зоне расположена Кисловодская ТЭЦ-1, которая включена в энергосистему города. Требуется перенос КТЭЦ.

Состояние электрических сооружений и сетей города удовлетворительное, но процент износа высокий, в среднем 55-65%.

В целом состояние оборудования и сетей системы электроснабжения города Кисловодска может быть оценено, как удовлетворительное. Часть оборудования питающих центров города и сети к ним имеют высокий процент износа и требуют замены или реконструкции.

Город Кисловодск, в основном, обеспечен природным газом. Уровень газификации составляет 96%.

В г. Кисловодске действует централизованная система теплоснабжения, которая обеспечивает теплом жилищно-коммунальный, санаторно-курортный и промышленный сектор от КТЭЦ и котельных.

Оборудования котельных и тепловых сетей достаточно сильно изношены и требуют замены.

Оценка архитектурно-планировочной структуры

Планировочная структура города-курорта Кисловодска продиктована протяженной долиной р. Березовой и стержневым пр. Победы.

Курортная зона формируется в юго-восточной части города. Промышленные и коммунально-складские территории окаймляют город с севера и востока; селитебные территории размещаются по обе стороны от железной дороги, проходящей вдоль основной планировочной оси.

Территориальные ресурсы в сложившихся жилых районах районах Кисловодска ограничены. В курортных и жилых районах современная планировочная организация характеризуется рядом неблагоприятных факторов:

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Код, вид и наименование зоны

Функции

Основные

Доля территорий, %

Сопутствующие

Доля территории, %

Прочие

Доля территории, %

По специальному согласованию

Доля территории, %

мин.

мин.

макс.

мин.

мин.

Код …

Жилищно- гражданская зона … ( наименование)

Проживание населения

Коммунальное хозяйство, социально-бытовое и культурное обслуживание населения

Другие непроизводственные и производственные функции, совместимые с проживанием

Другие непроизводственные и производственные функции, несовместимые с проживанием