Реконструкция и капитальный ремонт производственных зданий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реконструкция и капитальный ремонт производственных зданий». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
Узнать подробнее

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?

Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
Узнать подробнее

Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.
Узнать подробнее

Капитальный ремонт представляет собой меры по устранению поломок, восстановлению/замене изношенных или неисправных деталей. Работы могут производиться с целью повышения эксплуатационных свойств. Капремонт включает в себя следующие действия:

Ремонт локальных систем снабжения.
Устранение поломок лифтов и лифтовых шахт.
Ремонт крыши, подвала, фундамента.
Починку фасада.
Обновление штукатурного слоя.
Любые действия, не связанные с перестройкой несущих конструкций.

Реконструкция – это глобальное преобразование здания для придания ему новых характеристик. Может предполагать перепланировку. В рамках реконструкции могут проводиться эти действия:

Изменение площади и этажности.
Надстройки и пристройки.
Восстановление или замена несущих элементов.
Перестройка.
Расширение площади.
Смена инженерного оборудования.

Соответствующую информацию о реконструкции и капремонте можно найти в главе 15 статье 166 ЖК РФ.

К СВЕДЕНИЮ! Как отличить капремонт от реконструкции? Если итогом ремонтных работ стало изменение категории, класса или особенностей функционирования, это будет именоваться реконструкцией. Если же работы не касались несущих конструкций, это, скорее всего, будет именоваться капитальным ремонтом.

5. Капитальный ремонт и реконструкция зданий и объектов

Рассмотрим все отличия капитального ремонта от реконструкции.

Реконструкция и капремонт отличаются друг от друга по своей длительности. Сроки обновления определяются на основании оценки технического состояния постройки или ее отдельных элементов.

Сроки исправления определенных неисправностей прописаны в нормах ВСН 58-88 (р). В частности, в этих нормах указаны поломки в рамках капремонта. Также сроки определяются таким документом, как «Нормы продолжительности капремонта» МЖКХ от 1982 года.

Плановые проверки, строительные работы, реконструкция и капремонт – все это различные формы услуг. Периодичность их выполнения регламентируется Ведомственными строительными нормами. Этими нормами устанавливаются стандарты длительности эксплуатации здания. После истечения этой длительности постройку рекомендуется ремонтировать.

В строительных нормах указано, что обновлять штукатурное покрытие нужно раз в 60 лет. После истечения этого срока проводится капремонт. Продолжительность эксплуатации плит перекрытия на балконах составляет 80 лет.

ВАЖНО! При принятии решения о ремонте можно учитывать фактическое состояние объекта. Если здание находится в хорошем состоянии, компания может изменять принятые сроки. Для изменения сроков нужно подготовить соответствующие аргументы.

К СВЕДЕНИЮ! Капремонт проводится чаще реконструкции.

Здание обновляется за счет следующих средств:

Накопления людей, проживающих в здании.
Федеральные и региональные субсидии.
Кредиты.
Средства собственников.

Обычно капремонт выполняется за счет средств собственников. Однако если осуществляется глобальная реконструкция, средств владельцев, как правило, не хватает. Тогда привлекаются дополнительные средства.

В НК РФ не содержится такого понятия, как «капремонт». В нормах рассматривается только реконструкция. В письме Минфина №03-03-04/1/794 указаны нормы, которыми нужно руководствоваться при определении типа работ:

Положение МДС 13-14.2000, установленное постановлением №279 от 29 декабря 1973 года.
Нормы №58-88 (р), установленные приказом №312 от 23 ноября 1988 года.

Налоговые органы считают, что расходы по реконструкции умножают начальную стоимость постройки. Соответствующее мнение изложено в письме УФНС по Москве №20-12/089231.1 от 19 сентября 2007 года.

Компания обязана обосновать, почему она отнесла проведенную работу к той или иной категории. Для обоснования нужно подготовить соответствующие документы. К ним принадлежат эти бумаги:

Положение о ремонте.
Приказ на осмотр конструкций.
Акт с указанием найденных неисправностей.
Документы, в которых указаны меры по восстановлению.
Бумаги, в которых прописаны сроки работ.

На основании этих бумаг и осуществляется учет. Они помогут обосновать, что предпринятые меры являются ремонтными работами. В этом случае можно списать их на расходы на базе статьи 260 НК РФ.

В пункте 2 статьи 257 НК РФ указано, что траты на реконструкцию увеличивают начальную стоимость здания. Они будут списываться посредством амортизации на основании статей 256-259 НК РФ. Траты на капремонт будут считаться прочими расходами. Фигурируют они в том периоде, в котором они появились. При этом не важно, когда произошла фактическая оплата.

В статье 260 НК РФ прописано, что, если расходы актуальны в течение 2 и более периодов, имеет смысл создать резерв для равномерного включения трат в проведение ремонта. Если резерв не был создан, датой осуществления трат считается дата подписания акта-приемки.

Для постепенного включения трат в ремонт рекомендуется сформировать резерв расходов. Проводки при капремонте будут следующими:

ДТ20, 26, 44 КТ60, 76. Отражение работ.
КТ19 КТ60, 76. Учет НДС.
ДТ68 (субсчет «Расчеты по НДС») КТ19. Принятие НДС к вычету.

Все расходы на капремонт также должны подтверждаться документально.

Отличие реконструкции от капитального ремонта

Проектирование таких зданий усложняется следующими факторами:

наличием большепролетных конструкций;
увеличенной высотой помещений;
использованием тяжелого технологического оборудования, а значит увеличением полезной нагрузки.

Проект для производственного здания включает в себя:

пояснительную записку;
расчеты по проверке несущей способности и усилению конструкций;
рабочие чертежи;
раздел по замене технологического оборудования;
спецификации оборудования и материалов;
сметную документацию.

Важно помнить, что реконструкция зданий и сооружений отнюдь не синонимична капитальному ремонту. Оттого проясним терминологию. Реконструкцией называют отдельное градостроительное направление, предполагающее внесение в здание принципиальных конструктивных изменений: сооружение получает новые качества и характеристики (среди них: высота и количество этажей, площадь и объем, вместительность и назначение). В отличие от реконструкции, ремонт, напротив, не предполагает каких-либо значительных структурных изменений: он ориентирован на приведение в порядок некоторых отдельных составляющих.

Приведем несколько случаев, в которых требуется реконструкция здания:

Переквалификация. Если сооружение необходимо переоборудовать под другие нужды (необходимость в подобном возникает нередко: некоторые здания претерпевают до десятка «трансформаций»), обойтись без процедуры реконструкции не выйдет. Несколько очевидных примеров: магазин можно превратить в склад, административное помещение — в цех по производству, ремонтную мастерскую — в автомобильную мойку. В таком случае проект организации реконструкции будет комплексным и сложным.
Новый владелец. Данный пункт отчасти смежен с предыдущим. Если здание теперь принадлежит другому лицу (или фирме), изменились и требования. В зависимости от задач, которые ставит перед собой хозяин, потребуется адаптация сооружения (от внесения небольших конструкционных изменений до принципиального изменения конструкции).
Устаревание. Даже то здание, которое были построено в строгом соответствии с нормами и стандартами своего времени, с течением времени устаревает. Продолжительный износ, длительная эксплуатация, а также неграмотно выполненное изначальное строительство часто приводят к тому, что проведение реконструкции становится обязательным.
Функциональность. Нередко здание имеет объективные дефекты, касающиеся одной из инженерных систем (отопительная, светотехническая, вентиляционная), недостатка проемов (дверных и оконных) и т.д.

Поскольку реконструкция старого здания может предполагать как техническое перевооружение, так и радикальное преобразование, спектр возможных работ достаточно широк. Обычно она включает в себя следующие этапы:

Перепланирование, изменение высоты зданий и сооружений.
Конструкционное укрепление сооружения (зачастую реконструкцию проводят при необходимости соответствия элементарным требованиям безопасности).
Частичный разбор и замена крупных конструкционных частей.
Укрепление слоя фундамента, упрочнение грунтовых масс (могут проводиться: температурная обработка, устройство набивных свай, цементирование).
Пристраивание сооружений.
Создание надстроек здания.
Модернизация фасадного слоя (тогда под реконструкцией могут подразумеваться такие процедуры, как оштукатуривание, покраска, создание теплоизоляционного слоя, создание дополнительных либо ликвидация лишних дверных и оконных проемов).
Внесение радикальных изменений в систему инженерных коммуникаций (одна из самых частых реконструкций — опыт говорит о том, что эти системы склонны к износу).
Реорганизация здания (также относится к категории реконструкций).
Проведение кровельных работ, создание мансард зданий.

Можно выделить общий алгоритм организации реконструкции любого сооружения:

Предпроектная стадия. При реконструкции аналогична действиям, осуществляемым при возведении новых сооружений.
Аналитика. Обязательными становятся действия, касающиеся организации работ по обследованию объектов и оснований реконструкции. Соответственно, потребуется осуществить инженерные изыскания, произведя оценку подземных и наземных конструкций. Заниматься расчетами, касающимися усиления и нагрузки, должен компетентный инженер.
Проект реконструкции. Достаточно похож на проект, необходимый для возведения новых зданий, однако является не столь объемным. Включает в себя множество смет, архитектурно-строительную и технологическую части, проект организации работ, пояснительные записки и т.д.
Реализация проекта реконструкции. Сюда относятся все строительные процедуры, а также процедуры монтажа технологического оборудования. При необходимости алгоритм согласовывается с владельцами сооружений, которые функционируют постоянно (случай с промышленными зданиями, уже описанный в тексте выше).
Пуско-наладочные работы. Происходят уже после проведения всех строительно-монтажных и иных работ, которые осуществляются при реконструкциях; являются финальным этапом перед сдачей здания.

Разберемся, что в себя включает реконструкция здания в каждом из конкретных случаев. Вкратце опишем три наиболее распространенных «вида» реконструкций.

Реконструкцию промышленных зданий осуществляют с целью расширения производственной базы, улучшения качества и увеличения эффективности. Возможны: модернизация применяемых технологий, увеличение числа используемых устройств, монтаж нового оборудования. Обычно процедура является комплексной и включает в себя следующие этапы:

Расширение основания фундамента, укрепление несущих конструкций за счет встраивания новых элементов.
Увеличение числа этажей, укрепление перекрытий между уже существующими в здании.
Увеличение высоты цехов производства, а также увеличение длины их пролетов в здании.
Подготовка мест для монтажа новой техники в здании.
Внесение изменений в коммуникационную систему (один из самых частых видов работ при выполнении реконструкции зданий и сооружений).
Исправление выявленных дефектов (например, починка крыши, замена износившихся в здании элементов).

Обычно во время проведения подобных реконструкций промышленных зданий и сооружений предполагается, что эффективность будет сохранена либо незначительно понижена. Оттого и проведение работ происходит «по этапам»: комплекс процедур разбивают на отдельные узлы. Пока специалисты выполняют реконструкцию здания в одном месте, все другие функционируют в обычном режиме.

При проведении реконструкций старых жилых и гражданских строений обычно производится переоборудование внутренних помещений. Часто требуется увеличение полезной площади дома за счет осуществления строительно-монтажных работ, предполагающих добавление пристроек либо надстроек; также может быть возведен мансардный этаж. Нередко возникает необходимость в укреплении несущих конструкций, восстановлении кирпичной кладки, наращивании цоколя.

Также очень часто требуется проведение реконструкций зданий складского типа.

Среди распространенных причин:

Недостаточное количество свободного пространства в здании.
Необходимость в адаптации здания под конкретный товар (например, под зерно).
Потребность в добавлении специализированных зон (например, холодильной зоны).
Монтаж в здании нового оборудования, подготовка стеллажей (реконструкцией такие работы называются достаточно условно).
Добавление в каркас здания новых элементов.

Замена облицовочного материала (данный вид реконструкций считается одним из наиболее простых, а сроки, в которые здание приобретает иной вид, минимальны).

Характеристики объекта капитального строительства могут ухудшаться в результате естественного износа, нарушения правил эксплуатации, воздействия природного характера или при чрезвычайных обстоятельствах. Чтобы устранить угрозу разрушения объекта, восстановить или улучшить характеристики конструкций, проводится капитальный ремонт. Решение о проведении капремонта может приниматься собственник или застройщик, обслуживающая организация, арендатор.

Порядок и основания для проведения ремонта будут отличаться, в зависимости от вида объекта. Например, для многоквартирных домов капремонт проводится в рамках государственной программы, а его финансирование происходит за счет бюджетных средств и взносов жильцов. Специальные нормы предусмотрены для сроков планового капремонта общественных и административных зданий.

К видам градостроительной деятельности относится и реконструкция. Она также представляет собой выполнение строительных работ, но связано с изменением параметров и характеристик объекта или его частей. При реконструкции может проводиться увеличение этажности объекта, перестройка и расширение, полная замена и восстановление несущих конструкций.

Реконструкция отличается от капитального ремонта по следующим признакам:

реконструкция связана с заменой и восстановлением несущих конструкций, тогда как капремонт может проводиться только по их отдельным элементам;
для проведения реконструкции нужно не только оформить проект, но и получить разрешение на строительство;
реконструкция может предусматривать изменение основных параметров объекта (этажности, площади и т.д.), тогда как капремонт может только улучшать качество и свойства здания и его конструкций.

Реконструкция также может предусматривать проведение работ по перепланировке и переустройству, поскольку они всегда связаны с изменением характеристик здания или отдельных помещений.

Комментарий специалиста. Для проведения реконструкции не обязательно должно выявляться повреждения, износ или разрушение несущих конструкций. Такое решение может быть принято собственником, запланировавшим изменить вид целевого использования объекта (например, вместо производственного объекта разместить торговые площади), увеличить строительный объем или полезную площадь здания.

Капитальный ремонт должен проводиться в соответствие с нормами проектной документации. Подрядчиком могут выступать организации или ИП, состоящие в СРО. Обойтись без членства в саморегулируемой организации может только подрядчик, выполняющий работы, чья стоимость не превышает 3 млн. руб. Кроме того, в регистрационных данных подрядчика должны быть предусмотрены профильные виды деятельности по справочнику ОКПД.

В зависимости от условий технического задания и проекта, капитальный ремонт может носить комплексный или выборочный характер. В первом случае, работы будут проводиться на всем объекта. При выборочном ремонте определяются отдельные элементы и конструкции, подлежащие замене и восстановлению. Основные этапы капитального ремонта в 2019 году включают в себя:

проектирование, согласование сметы и заключение договора с подрядчиком;
подготовительная стадия – освобождение здания от мебели и техники, демонтаж конструкций и покрытий, подлежащих замене, установление ограждений, отключение от инженерных сетей (при необходимости);
общестроительные работы – замена и восстановление конструкций, возведение новых перегородок, прокладка новых кабелей и монтаж инженерных коммуникаций, замена оборудования, иные виды работ;
работы на фасадах, если они предусмотрены проектом – восстановление или замена элементов фасада, отделка и покраска;
внутренняя отделка помещений, косметический ремонт, обустройство напольного покрытия, монтаж дверей, розеток, иные виды работ;
подключение здания к инженерным сетям, проведение пуско-наладочных работ;
проведение осмотра по итогам капитального ремонта с участием заказчика и подрядчика, подписание акта.

Точный перечень работ будет указан в проектной документации. Для выполнения отдельных видов работ может привлекаться заказчик. Например, при освобождении здания и помещений от мебели и техники на собственника может возлагаться обязанность по их транспортировке и хранению.

Совет эксперта. При выборе подрядчика нужно проверить членство в СРО, наличие соответствующих кодов ОКПД и ОКВЭД, отзывы и рекомендации по предыдущим заказам. Также целесообразно проверить реестр недобросовестных поставщиков по Федеральному закону № 44-ФЗ, который размещен в открытом доступе.

Порядок организации капитального ремонта будет указан в проекте. Для этого проектировщик учитывает положения нормативных актов и справочников, ГОСТ. Например, для определения перечня работ и порядка их выполнения на нежилых объектах применяется Постановление Госстроя СССР № 279 (Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений). К организации капремонта относится:

обеспечение мер пожарной и строительной безопасности на всех этапах ремонта;
использование стройматериалов для проведения работ и отделки, указанных в проекте и сметной документации;
обеспечение мест для складирования стройматериалов и мусора, порядок его вывоза и утилизации;
условия подключения к инженерным сетям на период проведения работ;
иные требования, указанные в проекте или нормативных актах.

Организация капремонта возлагается на подрядчика по договору. При отступлении от проекта, нарушения порядка проведения работ, подрядчик будет нести ответственность в рамках договора (в том числе, безвозмездное устранение недоделок, выплата неустойки и т.д.).

Комментарий специалиста. Заказчик вправе предусмотреть в договоре нормы по текущему контролю за выполнением работ. Например, представитель заказчика может присутствовать на объекте, участвовать в подписании актов по отдельным этапам капремонта. Если возникает необходимость в проведении дополнительных работ, необходимо заказать изменения в проектную документацию.

Ориентировочные расценки на реконструкцию зданий, цена за 1 м2 в руб.:

Комплексная реконструкция	от 12 500
Фасадные работы	от 700
Перепланировка помещений	от 3 500
Косметическая реставрация фасада	от 500

Реконструкция зданий может быть связана с расширением производства, модернизацией технологического. процесса, установкой нового оборудования и др. При этом приходится решать сложные инженерные задачи, связанные с заменой и усилением отдельных элементов и конструкций в короткие сроки, иногда без остановки производства. Объем работ по замене конструкций и их элементов должен быть минимальным.

Наши преимущества: 10 10 лет стабильной и успешной работы 500 Выполнено более 500 000 м² ₽ Почему у нас лучшая цена? 24 Минимальные сроки 100 100% контроль качества 5 5 лет гарантии на выполненные работы 1500 1500 м2 площадь собственных складских помещений

Самая распространённая причина – естественный износ, физический или моральный. Под воздействием факторов среды фасад здания постепенно разрушается. Это приводит не только к потере первоначального облика: разрушается теплоизоляция, приходит в негодность водосточная система.

Моральный износ – проблема, актуальная для тысяч производственных зданий по всей стране. Оборудование и технологии производства устаревают, их необходимо менять. Проблема в том, что без полной или частичной реконструкции здания это зачастую невозможно выполнить.

Износ инженерных систем чреват претензиями со стороны проверяющих организаций. Многие промышленные здания находятся в эксплуатации уже более 10-15 лет при минимальном обслуживании. Рано или поздно это приводит к тому, что системы отопления, вентиляции или водоснабжения перестают работать удовлетворительно либо просто выходят из строя. Особенно критично, когда такое происходит с системой пожарной безопасности.

Есть и другие причины, не связанные с негативными изменениями:

расширение производственной базы;
масштабная модернизация или перепрофилирование производства.

Своевременная реконструкция промздания позволит компании увеличить объёмы производства, повысить конкурентоспособность, а значит – более уверенно чувствовать себя на рынке.

Реконструкция промышленных зданий и сооружений, как правило, связана с расширением производства, модернизацией технологических процессов, установкой нового, более современного оборудования и т. п. Для выполнения этих работ требуется замена или усиление конструкций в максимально короткие сроки по возможности без остановки производства при минимальных затратах времени, материалов и труда.

К типичным задачам, возникающим при реконструкции промышленных предприятий, относятся: увеличение пролетов путем удаления промежуточных опор, увеличение высоты цехов, высоты и пролета помещений, несущей способности перекрытий в связи с ростом технологических нагрузок и т. п.

При выполнении работ, связанных с реконструкцией промышленных предприятий, необходимо учитывать стесненные условия их проведения, насыщенность действующим технологическим оборудованием, инженерными сетями и коммуникациями, повышенную взрыво- и пожароопасность.

Стесненность работ при реконструкции требует применения малогабаритных погрузчиков с навесным сменным оборудованием, малых экскаваторов, гидравлических установок для подъема конструкций, оборудования для вдавливания свай, разрушения стен и фундаментов, установок для сверления отверстий в железобетонных конструкциях и т. п.

Одно из основных требований при реконструкции промышленных предприятий — максимальное использование существующих конструкций, пригодных по своим прочностным и деформативным характеристикам к новым условиям эксплуатации. При этом следует стремиться к максимальному снижению дополнительных нагрузок на основание, фундаменты и существующие несущие конструкции, применению конструкции покрытия из легких сплавов, легкобетонных элементов, эффективных утеплителей и т. п.

При реконструкции промышленных предприятий должны решаться не только технологические, но и социально-экономические вопросы, связанные с совершенствованием труда рабочих и служащих, созданием оптимальных условий для высокопроизводительного производства. При реконструкции, как правило, следует избегать постройки дополнительных производственных зданий вспомогательного назначения и инженерных сооружений.

Реконструкция промышленных предприятий должна обеспечить увеличение производственной мощности за счет устранения диспропорций в технологических звеньях, внедрение малоотходной и безотходной технологии, гибких производств, сокращение числа рабочих мест, снижение материалоемкости производства и себестоимости продукции, повышение фондоотдачи и т.п.

При реконструкции промышленных предприятий должны быть учтены экологические требования, исключена загазованность и запыленность воздушной среды, снижен шум, повышены требования по пожаро- и взрыво-безопасиости производства.

Особенностью реконструкции промышленных предприятий с непрерывным производственным циклом является существенное влияние технологии производства на непрерывность строительно-монтажных работ. В этих условиях непроизводительные затраты времени увеличиваются в 1.5…2 раза по сравнению с новым строительством. При этом производительность труда строителей снижается на 20…30 %, в 1,5…2раза увеличиваются простои рабочих. Учитывая это, подготовка строительного производства на каждом этапе реконструкции должна быть тщательно продумана и спланирована. Проект организации строительства должен разрабатываться в увязке с существующей технологией производства, должен быть учтен режим работы предприятия, стесненность условий ведения работ, сжатые сроки и повышенная опасность производства работ.

Остановка отдельных участков (цехов) допустима только при полном обеспечении строительно-монтажных работ соответствующими материально-техническими ресурсами и механизмами.

При реконструкции промышленных предприятии должны быть выполнены мероприятия по обеспечению прочности и устойчивости сохраняемых и демонтируемых конструкций, а также зданий и сооружений в целом, должна быть обеспечена безопасность транспортирования строительных материалов и конструкций, разработаны мероприятия по безопасной совместной работе нескольких специализированных подразделений и существующего производства.

При производстве работ с действующих мостовых кранов перемещение на них технологических грузов не допускается.

Работы по реконструкции в действующих цехах должны осуществляться под постоянным наблюдением инженерно-технического персонала.

Реконструкция зданий и сооружений: когда и зачем может потребоваться

пролетов (выполняется путем удаления промежуточных опор);
высоты цехов;
пролетов и высоты помещений;
несущей способности перекрытий (если планируется рост технологических нагрузок).

При производстве строительных работ по реконструкции промышленных предприятий следует учитывать, что часть из них будет выполняться в стесненных условиях — ведь цеха не только насыщены коммуникациями, инженерными сетями и действующим технологическим оборудованием, но и могут отличаться условиями повышенной пожаро- и взрывоопасности.

При реконструкции промышленных предприятий стесненность выполнения работ диктует необходимость использования малогабаритных экскаваторов и погрузчиков со сменным навесным оборудованием, специализированной техники для разрушения фундаментов и стен, выдавливания свай, сверления и резки железобетонных конструкций, а также гидравлических подъемных установок.

Одним из главных требований, подлежащих выполнению при реконструкции зданий и сооружений промышленного назначения, является максимальное использование пригодных к дальнейшей эксплуатации по деформативным и прочностным характеристикам имеющихся на объекте несущих конструкций. Также следует стремиться минимизировать дополнительные нагрузки на фундаменты, основание и несущие конструкции, которые решено оставить, используя легкобетонные элементы, покрытия и конструкции из легких сплавов, эффективные теплоизоляционные материалы.

устранение диспропорций в отдельных звеньях технологического процесса;
внедрение безотходной или малоотходной технологии;
внедрение гибкого производства;
сокращение числа рабочих мест;
снижение себестоимости и материалоемкости продукции;
повышение фондоотдачи.

При реконструкции промышленных объектов учитываются требования экологической безопасности. Не следует допускать повышения загазованности и запыленности воздуха, а также уровня шума. Повышенные требования предъявляются к взрыво- и пожаробезопасности производства.

Реконструкция предприятий с непрерывным производственным циклом имеет свои особенности — на непрерывность выполнения строительно-монтажных работ влияет технология производства. В таких специфических условиях непроизводительные расходы времени могут увеличиваться в 1,5-2 раза по сравнению с выполнением того же объема нового строительства. Производительность труда рабочих строительных специальностей при этом снижается на 20-30% из-за увеличивающихся в 1,5-2 раза простоев. Поэтому на каждом этапе реконструкции выполнение каждого отдельного вида работ должно быть тщательно продумано и грамотно спланировано. Проектная документация по организации строительства разрабатывается в контексте существующей технологии производства и режима работы предприятия. При этом учитываются сжатые сроки, ведение работ в стесненных условиях, опасность выполнения отдельных видов строительных работ в условиях работающего производства.

Остановка работы на отдельных участках (в цехах) производства целесообразна только в том случае, когда предстоящие строительно-монтажные работы полностью обеспечены всеми необходимыми механизмами и материально-техническими ресурсами.

В процессе реконструкции действующих промышленных предприятий обязательно проводятся мероприятия по обеспечению прочности сохраняемых несущих конструкций, а также всего здания или сооружения. Большое внимание следует уделять безопасности транспортировки конструкций и строительных материалов. Обеспечивается безопасная совместная работа существующего производства и специализированных строительных подразделений.

Не допускается перемещение технологических грузов при помощи действующих мостовых кранов.

Все работы по реконструкции предприятия, выполняемые в действующих производственных цехах, производятся только под наблюдением инженерно-технического персонала.

Проведение оптимизации существующих конструкций:

укрепление фундамента, внешних стен и внутренних перегородок;
ремонт цокольного этажа;
улучшение технических характеристик здания (повышение тепло- и звукоизоляции);
устранение щелей, трещин, неровностей и иных дефектов здания;
усиление несущих конструкций;
замена или обновление столярных элементов фасада и внешних конструкций;
изменение этажности здания;
устройство подземного пространства, лифтов и эскалаторов;
проведение работ по созданию подъезда к зданию;
обновление имеющейся или устройство новой кровли.

2. Осуществление перепланировки помещений здания:

Перепланировка может быть полной или частичной, в зависимости от потребностей владельца, но в любом случае она предполагает:
увеличение несущей способности перекрытий в связи с усилением технологических нагрузок;
устройство дополнительных ограждений и перегородок;
увеличение внутреннего пространства помещений;
расширение пролетов;
увеличение высоты помещений;

3. Возведение дополнительных пристроек и металлоконструкций

4. Проведение внутренних и внешних ремонтно-отделочных работ:

выравнивание стен;
покраска;
укладка напольного покрытия и оснований (паркет, ковролин, ламинат, коммерческие покрытия, мрамор, гранит);
монтаж потолочных конструкций;
штукатурные, малярные и плотницкие работы;
кладка плитки;
такелажные работы;
устройство фасада;
благоустройство, озеленение и асфальтирование территории;
изменение архитектурного стиля

5. Оснащение промышленного здания современными коммуникациями:

устройство системы кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции;
обновление или замена электропроводки, а так же увеличение электромощности здания;
проектирование и монтаж системы вентилируемого фасада;
проведение сантехнических работ;
частичная замена существующих или полное обновление систем водоснабжения, отопления и канализации.

Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.

Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.

Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.

Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.

В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.

Вопреки распространенному мнению, что капитальный ремонт и реконструкция это одно и то же, между этими двумя видами строительных работ есть заметная разница.

Различия между капремонтом и реконструкцией:

Капремонт направлен на замену и восстановление строительных конструкций и элементов, а реконструкция – на изменение технических и экономических параметров объектов. Реконструкция дома – это работа с целью придания строительному объекту новых свойств.
Реконструкция считается более глобальным строительством, поэтому сроки проведения капремонта и реконструкции разные. И капитальные ремонты жилых зданий производят чаще, чем реконструкции.
Капремонт и реконструкция различаются по условиям проведения. Капремонт будет проведен даже в ситуации, когда жильцы против этих работ. А реконструкция будет проведена только при наличии запроса от органов местного самоуправления или запроса от жильцов дома.
Капремонт производится на средства собственников жилья. При проведении реконструкции средств владельцев может не хватить и в этом случае привлекается помощь местных властей.
Во время капремонта жильцы дома остаются в своих квартирах, а в период реконструкции их переселяют в другие дома.

Перечень работ по капремонту включает в себя:

Ремонт фасада, кровли, фундамента, крыши, оконных блоков, подвального помещения, крылец.
Проведение штукатурных работ.
Ликвидация неисправностей лифта.

Это могут быть и любые другие работы, которые не связаны с преобразованием несущих конструкций.

Что нового в ценообразовании в градостроительной отрасли? Обзор основных изменений на 2020 год.
Основные направления реформы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.
Внедрение BIM проектирования: разработка регламента
Определение НМЦК согласно 841 приказа Минстроя РФ
Панельная дискуссия с участием Главгосэкспертизы России в рамках IV ежегодной «Недели сметчика на Урале»

Панельная дискуссия с участием Главгосэкспертизы России в рамках IV ежегодной «Недели сметчика на Урале»
Новый МДС 81-35.2004 утвержден
Некоторые аспекты применения укрупненных нормативов цены строительства
В Красноярске завершилась ежегодная «Неделя сметчика»
Планирование непредвиденных затрат с учетом рисков в строительстве

О соблюдении авторских прав
Персональные данные
Условия использования
Сертификация
Контактная информация

В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает внесение изменений в фасадную часть здания:

устройство витрин;
пристраиваемых входных групп;
лоджий;
балконов;
закладка окон и прочее.

Что будет видно снаружи, относят к числу реконструктивных работ.

Капитальный ремонт и реконструкция

Капитальный ремонт или переустройство никак не изменяет план помещения. По сути, это комплекс восстановительных работ, куда входит:

перепрокладка коммуникаций;
переустановка имеющегося оборудование;
демонтаж покрытий и временных перегородок;
установка новых;
внутренняя отделка.

После капитального ремонта помещение не обретает новых свойств и характеристик, поэтому заниматься переустройством можно без согласования в компетентных органах.

Перед капитальным ремонтом брать разрешение на его проведение не нужно. Единственное, что может понадобиться, согласие соседей на проведение шумных работ в течение дня, в случае расположения помещения на территории жилого здания. С реконструкцией и изменением внутреннего плана сложнее.

Разрешение на проведение реконструкционных работ и перепланировку выдают в муниципалитете. Для его получения нужно предоставить комиссии следующие документы:

проект изменений со списком запланированных работ (как правильно составить проект перепланировки и для чего он нужен читайте тут);
разрешающие акты от санитарно-эпидемиологической станции, МЧС, застройщика о допустимости запланированных работ.

Кроме этих документов, инспектор обязательно запросит подтверждение права собственности на помещение, свидетельство о регистрации юридического лица, технический паспорт с планом. Для помещений в жилых зданиях обязательно получить согласие не менее 73% жильцов, что на деле оказывается самым сложным в процессе сбора бумаг на перепланировку.

Какой список документов нужно будет подготовить и что еще понадобится для грамотного оформления перепланировки в нежилом помещении мы рассказываем в этом материале, а о том, как юридически правильно оформить реконструкцию нежилого здания в МКД, читайте тут.

Когда реализация проекта предполагает смену профиля использования помещения, параллельно нужно подавать заявление на перепрофилирование. Иногда перепрофилирование путают с переустройством, но эти понятия совсем разные.

Перепрофилирование — смена профиля, например, бывший склад переделывают в кофейню.

Переустройство — замена коммуникаций без смены профиля помещения, например, установка новой проводки с изменением точек размещения осветительных приборов или перенос раковины из правого угла кухни в левый.

Грамотно провести перепланировку нежилого здания помогут такие публикации наших экспертов:

Нюансы изменений нежилых помещений в МКД.
В каких случаях потребуется согласование работ по перепланировке нежилого помещения и как его получить?

Перепланировка — комплекс внутренних работ, которые изменяют план помещения. Часто когда речь идет о перепланировке здания, имеется в виду его реконструкция. Согласно определению, всё, что затрагивает фасад, сказывается на суммарной площади и высоте постройки, относится к реконструкционным мероприятиям, требующим предварительного согласования и получения разрешения.

Разрешения на любые изменения в зонировании помещений и фасадов зданий выдают в государственном бюро технической инвентаризации и в отделе жилищной инспекции в муниципалитете.

В действующем законодательстве нет отдельного документа, который бы описывал последовательность действия для получения разрешения для нежилого помещения. Поэтому сбор документов и их согласование проводится по аналогии с процедурой, определенной для жилой недвижимости.

Процесс реконструкции – переустройства объектов с целью изменения их технико-экономических характеристик для адаптации под цели и задачи владельца или приведения в соответствие действующим строительным нормам – может потребоваться как условно новым зданиям, так и возрастным архитектурным произведениям. В зависимости от оснований для проведения реконструкционных работ, последние могут ограничиваться только одним объектом на территории или затрагивать все функциональные постройки на прилегающем участке земли.

Масштабная реконструкция может охватывать целый район, несколько культурных, исторических учреждений или весь жилой комплекс. Масштабная реконструкция объектов строительства может охватывать целый район, несколько культурных, исторических учреждений или весь жилой комплекс. Это сложный многоэтапный процесс градостроительного характера, который выполняется только по согласованию с соответствующими городскими (областными) инстанциями и должен учитывать ряд важных требований.

Состав работ, проводимых по плану реконструкции, определяется индивидуально. В перечне общих действий по реконструкции часто присутствуют:

изменение высоты помещений;
частичная разборка конструктивных элементов, их замена или восстановление;
усиление конструкций;
пристройка или надстройка имеющихся зданий;
перепланировка;
капитальное строительство новых сооружений;
замена инженерных систем;
полная реорганизация комплекса.

Реконструкция может затрагивать все основные элементы построек – фундамент, кровлю, стены, фасады. Фундаментные работы предполагают усиление самого основания или грунта (цементация, установка набивных свай), изоляцию (битумизацию), термическую обработку и многое другое. То же касается кровли – ее реставрация может включать замену гидроизоляции, дополнительную теплоизоляцию рулонными материалами, устройство уклона или усиление крыши. Реконструкция фасада включает преимущественно планировочные или косметические работы (окраска, облицовка современными материалами, оштукатуривание, создание дополнительных проемов под двери или окна).

Реконструкция промышленных зданий

Хотя состав работ может сильно отличаться в зависимости от целей, назначения, возраста, состояния, характеристик здания, общий план их проведения в целом не меняется. Он включает минимум 6 этапов:

Предварительная подготовка проводится по аналогии с подготовкой проекта нового строительства.
Изыскания, обследование объекта реконструкции, анализ оснований ее проведения.
Проектирование.
Согласование.
Реализация утвержденного проекта.
Пусконаладочные работы (их выполняют только по завершении всех строительных и монтажных операций, состав аналогичен тому, что проводится по окончании строительства нового объекта).

Проект составляется на основании плана реконструкции, который содержит данные о будущих работах, расчеты требуемых изменений (оборудование, коммуникации). При подготовке плана подробно изучается вся имеющаяся документация по текущему состоянию зданий и сооружений. Пакет проектных документов формируют следующие разделы.

ТЭО и архитектурно-историческое обоснование реконструкции. Основанием для проведения может стать:

Смена владельца. Если здание, в котором раньше находился склад зерна, выкупил завод по изготовлению редукторов, например. Здесь требуется полное переоснащение помещений, монтаж технико-технологичных систем и линий, организация условий работы в соответствии с нормами и нормативами.
Переквалификация. По аналогии с первым пунктом (объект требует переустройства под новый профиль бизнеса).
Физический или моральный износ (сооружения нужно привести в соответствие актуальным строительным нормам).
Расширение функциональности или ликвидация технико-технологических дефектов (устройство дополнительных окон или дверей, усиление элементов, повышение взрывобезопасности и пожаробезопасности зданий).

Эскиз.
Проект. Во многом повторяет проект нового строительства, только включает меньше документов. В пакете должны быть технологическая и архитектурно-строительная часть, план организации работ, пояснительная записка, сметы.
Рабочие документы (графики, снимки, расчетный блок).

Реконструкция – масштабный процесс, проведение которого должно быть согласовано на соответствующем уровне. Сроки согласовательного этапа прямо зависят от сложности проекта и объема предстоящих работ. Часто он занимает несколько лет и требует неоднократной доработки проекта, особенно при планировании реконструкции сооружений культурно-исторического значения. В ряде случаев государственные органы готовы согласовать реконструкцию только с оговорками (без перепланировки, с сохранением размеров и архитектуры здания).

Реализация проекта реконструкции – самый ответственный, длительный и сложный этап, он проводится в строгом соответствии с согласованным проектом (при замене любых материалов требуется дополнительное согласование) и включает:

строительство;
монтажные работы;
устройство технологического оборудования.

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

До недавнего времени определение понятия «ремонт» можно было встретить только в строительных нормативах времен СССР.
Что касается определения термина «реконструкция», то оно хотя и содержится в Налоговом кодексе, но носит слишком общий характер и указывает лишь на целевую направленность работ, поэтому компаниям часто бывает сложно применить его на практике, чтобы классифицировать конкретные виды строительно-монтажных работ.
Поэтому для отделения работ по реконструкции от ремонтных Минфин России рекомендовал компаниям использовать советские строительные нормативы⁵ (см. таблицу на с. 19).
Несмотря на то что работы по капремонту и реконструкции описаны в этих документах достаточно подробно, вопросы все равно остаются.
Ведь грань, отделяющую экономически целесообразную модернизацию, которая проводится в рамках капремонта, от реконструкции, порой увидеть крайне сложно. Об этом свидетельствует и обширная судебная практика⁶.
В частности, интересно недавнее постановление ВАС РФ⁷, в котором судьи сделали вывод, что одни и те же работы могут являться и капитальным ремонтом, и реконструкцией. Все зависит от обстоятельств, при которых они проводились.
Так, компания, занимающаяся добычей нефти, провела работы «по вырезанию части эксплуатационной колонны, предназначенной для подъема нефти от забоя к устью скважины, и забуриванию с этого места бокового ствола». Налоговики часть этих затрат признали реконструкцией, поскольку в результате забуривания некоторых скважин добыча нефти увеличилась.
Но в Президиуме ВАС РФ посчитали, что увеличение объема добычи нефти еще ни о чем не говорит, поскольку зависит от нескольких факторов, а значит, на основании только этого показателя нельзя квалифицировать строительные работы как реконструкцию.
В данном случае определять работы нужно было в зависимости от состояния скважины: если она была технически неисправна и работы проводились с целью устранения неисправностей, это капитальный ремонт (именно при таких обстоятельствах эти работы указывались в качестве ремонтных и в отраслевых нормативных документах). Но если те же работы проводились в исправных, но бездействующих скважинах, это уже реконструкция.

Теперь в связи с принятием Закона № 215-ФЗ разграничить капитальный ремонт и работы по реконструкции станет намного легче. Наиболее существенные изменения внесены в положения Градостроительного кодекса.
Обратите внимание: этот документ является одним из важнейших в регулировании вопросов строительства, реконструкции, ремонта⁸.
Обновленная редакция Градостроительного кодекса действует с 22 июля 2011 года.
Теперь в нем содержится официальное определение капитального ремонта, а также более подробно описан перечень работ, относящихся к реконструкции.
До внесения поправок понятие «реконструкция» в Градостроительном кодексе было слишком общим, но теперь отдельные определения терминов «реконструкция» и «капитальный ремонт» даны для объектов капитального строительства (т. е. зданий, сооружений и др.) и для линейных объектов (линий связи или электропередачи, дорог, трубопроводов и др.)⁹.
Так, теперь к реконструкции капитальных объектов, кроме изменения параметров объекта (высоты, этажности, площади, объема), относятся еще и следующие виды работ:
надстройка, перестройка или расширение объекта;
замена или восстановление его несущих строительных конструкций (за исключением отдельных элементов этих конструкций).
Капитальный ремонт зданий, сооружений — это замена или восстановление:

строительных конструкций объекта (кроме несущих);
систем инженерно-технического обеспечения и их сетей;
отдельных элементов несущих строительных конструкций.

Что касается ремонта и реконструкции линейных объектов, то здесь главный критерий отличия — это изменение класса, категории, изначальных показателей функционирования или границ полос отвода, а также охранных зон объекта.
Иными словами, если хотя бы один из этих признаков изменился, значит, проведена реконструкция, если нет — капитальный ремонт.
Кроме того, незначительные изменения затронули и положения Налогового и Земельного кодексов. Но эти поправки, по сути, носят лишь уточняющий характер (в частности, из некоторых положений НК РФ с 2012 г. исключено отдельное упоминание работ по «расширению» объекта).
При этом в основных положениях Налогового кодекса, которые регулируют учет расходов на ремонт и реконструкцию, никаких изменений не произошло.

Несмотря на то что советские строительные нормативы не прекратили действовать, все-таки при разграничении видов строительных работ в учете компаниям имеет смысл в первую очередь руководствоваться нормами Градостроительного кодекса.
Например, при ремонте зданий расходы, связанные с внутренней перепланировкой помещений в них, станет проще признать капитальным ремонтом (при условии, что несущие конструкции в здании полностью не менялись).
Но обратите внимание: если строительные работы направлены на увеличение производственных мощностей компании, то независимо от их вида они все равно будут считаться реконструкцией с точки зрения налогового учета. То есть целевая направленность работ в данном случае имеет решающее значение.
Ведь при отражении расходов в налоговом учете фирмы в первую очередь должны руководствоваться Налоговым кодексом. Такой вывод, в частности, сделали судьи в уже упоминавшемся Постановлении ВАС РФ № 11495/10.

Пример. Компания имеет в собственности офисное здание. На одном из этажей произведена перепланировка (вместо 10 кабинетов сделано 12). При этом несущие конструкции здания не менялись, увеличения его площади не произошло, а назначение осталось прежним.
Ситуация 1: перепланировка произведена в связи с расширением штата работников.
С учетом положений ст. 257 НК РФ расходы на перепланировку помещения в связи с увеличением числа сотрудников, скорее всего, будут признаны реконструкцией. Особенно, если от этого напрямую зависит увеличение объемов производства или сбыта продукции (например, если компания дополнительно приняла на работу менеджеров по продажам).
Ситуация 2: перепланировка произведена для увеличения числа помещений архива.
В данном случае у фирмы гораздо больше шансов учесть расходы на перепланировку в качестве ремонтных, так как эти затраты не связаны с расширением деятельности компании.

Капитальный ремонт

Документы

Реконструкция

Документы

Капитальный ремонт включает в себя: устранение неисправностей всех изношенных элементов; их восстановление или замену на улучшенные (в данном случае допустима экономически целесообразная модернизация объекта: улучшение планировки, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории).
Перечень конкретных видов работ содержится в приложении № 8 к Положению МДС 13-14.2000.

Обратите внимание:
не является ремонтом полная замена основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов)

п. 5.1 ВСН 58-88(р), утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312; п. 3.11 Положения МДС 13-14.2000, утв. пост. Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279

Реконструкция — это переустройство объекта, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей для увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

При реконструкции могут проводиться следующие работы:

изменение планировки помещений;
возведение надстроек, встроек, пристроек (при необходимости — их частичная разборка);
повышение уровня инженерного оборудования (в т. ч. реконструкция наружных сетей, кроме магистральных);
улучшение архитектурной выразительности объекта;
благоустройство прилегающих территорий;

расширение существующих и строительство новых обслуживающих объектов (или строительство основных объектов вместо ликвидируемых)

п. 2 ст. 257 НК РФ; п. 5.3. ВСН 58-88(р); письмо Минфина СССР от 29.05.1984 № 80*

* В данном письме речь идет о реконструкции предприятий (т. е. понятие «реконструкция» дано в более широком смысле).

Экспертиза статьи:
Вячеслав Горностаев,
служба Правового консалтинга ГАРАНТ, аудитор

¹ Федеральный закон от 18.07.2011 № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ)
² подп. 2 п. 1 ст. 253, п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ
³ п. 2 ст. 257, п. 5 ст. 270 НК РФ
⁴ п. 3 ст. 256 НК РФ
⁵ письма Минфина России от 24.03.2010 № 03-11-06/2/41, от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794
⁶ пост. ФАС УО от 27.06.2011 № Ф09-9075/10, ФАС СКО от 15.06.2011 № Ф08-3120/11; определение ВАС РФ от 03.03.2011 № ВАС-173/11 и т. д.
⁷ пост. Президиума ВАС РФ от 01.02.2011 № 11495/10 (далее — Постановление № 11495/10)
⁸ п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 5 ГрК РФ
⁹ подп. 14-14.3 ст. 1 ГрК РФ

Источник: Журнал «Актуальная бухгалтерия»

Под объектами капитального строительства понимаются любые здания, строения, сооружения, а также те объекты, которые ещё не до конца построены. Сюда не входят временные сооружения, ларьки и прочее. Помимо этого, объектами строительства могут быть не полностью все здания, а их части, например, кровля, стена и т. д.

Линейные объекты строительства, как было сказано ранее, — это различного рода тепловые сети, трубопроводы, железные дороги, автомобильные дороги, мосты. Здесь может быть проведён капитальный ремонт как всего дорожного полотна, так и его части.