Квартира досталась по наследству

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира досталась по наследству». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

К указанным видам доходов относятся. Сумма доходов всей семьи за обозначенный период 492000 300000 792000 руб. Банковские реквизиты счета, открытого на имя заявителя.

Обременительная бабуля. Когда завещание превращается в проклятие для наследников

Кто не мечтал о несметных богатствах, доставшихся после смерти дальнего родственника! Однако всё чаще вместо внезапно появившихся благ наследников подстерегают проблемы, о которых они и не подозревали. Когда принять наследство — хуже, чем от него отказаться, разбирался Лайф.

Согласно российскому законодательству, наследство можно принять (или не принять) только полностью (п. 2 ст. 1152 ГК РФ), то есть если наследник принял хотя бы часть наследства — он автоматически принял и всё то, что ему причитается по завещанию или закону.

Более того, согласно закону, завещать можно не только имущества и права, но и обязанности, например похоронить завещателя в соответствии с его волей или позаботиться о его домашних животных (ст. 1139 ГК РФ).

И может так получиться, что квартирка в небольшом городе, которая досталась от дальнего родственника, стоит дешевле, чем организовать похороны этого родственника в Москве и устроить жизнь всех оставшихся после умершего животных. Поэтому стало не редкостью, когда наследники предпочитают отказаться от наследства и всего, что с ним связано. Однако в ряде случаев выбор в пользу отказа неочевиден.

Ситуации, когда умерший завещал свою квартиру, а после выясняется, что у него есть долги перед банком, — сейчас не редкость. Для наследников, которые захотят получить часть квартиры, всё очевидно: каждый из них должен выплатить только сумму, которая равна или пропорциональна стоимости его части наследства. Если долгов больше, погашать их все необязательно (ст. 1175 ГК РФ). Но как быть, если единственный наследник, получив квартиру, вдруг узнаёт о судебных претензиях со стороны коммунальщиков, которые не подавали в суд на пенсионера-инвалида по причине сложности взыскания, а новый владелец, с их точки зрения, вполне может оплатить накопившуюся задолженность?

Согласно Гражданскому кодексу, принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а значит, новый собственник должен платить и обнулить долг умершего нельзя. Однако стоит понимать, что требовать коммунальщики могут не больше суммы задолженности за три года до даты смерти наследодателя. Если часть требований находится за сроками исковой давности — имеет смысл обратиться в управляющую компанию с заявлением о заключении соглашения о порядке исполнения просроченного обязательства в рамках трёхгодичного срока. Практика показывает, что в большинстве случаев коммунальщики идут на подписание соглашения по урегулированию долга и графика платежей по нему. Но если это не так, то избыточные требования придётся оспаривать в суде, а долг будет копиться.

Фото © ТАСС / Сергей Коньков

В некоторых случаях при тяжбах с коммунальщиками имеет смысл отказаться от наследства в пользу другого родственника, в этом случае у того будет ещё шесть месяцев на принятие решения по наследству, и это законно отсрочит выплату долга.

Получив в наследство маленькую долю в квартире, большинство решит, что это лучше, чем вообще ничего, но в реальности всё зависит от размера этой самой доли. В теории право пользоваться долей есть (ст. 247 ГК РФ), но по факту пользоваться 3–5 метрами квартиры, если нет согласия других собственников, очень сложно. И сдать эту долю внаём или зарегистрировать на этих метрах других людей без согласия прочих собственников тоже нельзя. А вот коммунальные услуги придётся оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если наследник в квартире не живёт.

Истории, когда кто-то получал доход даже от малой доли в квартире, уже уходят в прошлое. В настоящее время сотрудники ФМС регулярно отказывают собственникам малых долей жилья в регистрации других людей. Логика здесь простая: регистрация необходима для подтверждения факта проживания, но на площадях, которые меньше установленных законом норм, жить нельзя (ст. 17 ЖК РФ). Для этого в законе специально закреплено понятие «учётная норма площади жилого помещения» (ст. 50 ЖК РФ), то есть минимальная площадь, на которой может проживать один человек. Для каждого региона эта норма своя. Например для Москвы — более 10 кв. м жилого помещения (закон Москвы № 29 от 14.06.2006).

Фото © ТАСС / Сергей Савостьянов

Поэтому если в наследство получена доля площади, фактически проживать на которой невозможно, то законных вариантов того, как её можно использовать, но не нарушать закон, не так много. Первый: продать свою долю другим собственникам долей в этой же квартире (при этом надо соблюсти формальные процедуры — предложение должно быть письменным с уведомлением), а если они откажутся, то попробовать продать эту долю другим людям (в Госдуме в первом чтении принят закон, который такие сделки запрещает, но пока он не вступил в законную силу). Осуществить такую сделку без согласия прочих собственников будет очень непросто, и тогда доля повиснет, пользоваться и распоряжаться ей фактически будет невозможно, а налог на имущество и коммунальные платежи вносить придётся.

Второй вариант: сдача доли внаём. Нередко проживающие в квартире не имеют средств к немедленному выкупу этой доли, но готовы платить небольшую арендную плату (например, в размере коммунальных платежей) и иметь гарантии единолично пользоваться всей квартирой. Такой вариант приемлем для тех, кто планирует в будущем выкупить эту долю.

Всё чаще от наследства отказываются те, кому после умерших достались права на земельный участок. В некоторых случаях это связано с тем, что наследуемые участки когда-то раздавались государством не в самых лучших местах, поэтому безвозмездно. Как правило, они либо не пригодны для строительства (болотистая земля, удалённость от дорог и коммуникаций и т.д.), либо имеют такие обременения, которые не позволят их использовать, например для разведения огорода (через участок проходят кабели связи или подземные ответвления газопроводов). Более того, каждый участок должен строго следовать своему назначению (ст. 42 Земельного кодекса РФ), и если он не относится к землям, специально отведённым для индивидуального жилищного строительства или для ведения дачного хозяйства, то использовать его для этих целей не получится. Например, земли сельхозназначения не предполагают строительства ничего, кроме технических сооружений (что можно делать на земле, установлено в классификаторе Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014).

Но чаще всего отказы от наследования земли случаются из-за того, что фактически участок был заброшен, при этом наследодатель не платил налоги, и наследник, посчитав, сколько придётся заплатить за расчистку (иначе штраф 50 тыс. руб. — ст. 8.8. КоАП РФ), за восстановление границ участка и всех просроченных за последние три года налогов, приходит к выводу, что выгодно продать такое имущество не получится, а содержать его не имеет смысла.

Отказываться надо правильно

Стоит помнить, что в наследство входит всё, что принадлежало человеку на момент смерти: недвижимость, деньги, машины и т.д. В наследство также входят имущественные права и обязанности: например, право посещать спортзал по абонементу или обязанность выплачивать проценты по кредиту. Не входят только права и обязанности, которые неразрывно связаны с личностью наследодателя: например, если он платил алименты, его наследникам это делать уже не нужно. А отказаться можно только от всего наследства — родственники или другие лица, указанные в завещании, не смогут отказаться в чью-то пользу от квартиры и оставить себе какое-то другое имущество. Им придётся отказаться сразу от всего. И главное помнить: отказ от наследства необратим — потом переиграть уже ничего не получится. Но при этом отказаться от наследства можно, даже если наследник его уже принял, но при этом нужно уложиться в шесть месяцев со дня смерти наследодателя или вступления в силу решения суда об объявлении его умершим: столько времени даёт закон (ч. 2 ст. 1157 ГК РФ).

Источник: https://life.ru/p/1342349

Продажа квартиры, полученной по наследству

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство, а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года — менее 5 лет), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с налогом на наследство, взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы.

Перед тем, как принять решение о покупке унаследованной квартиры, покупателю следует удостовериться:

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
кадастровый паспорт на квартиру;
квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Налог на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
- для граждан РФ — 13%;
- для иностранных граждан — 30%.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

договор купли-продажи квартиры;
паспорта лиц, участвующих в сделке;
свидетельство о праве на наследство;
документы из Росреестра:
- свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

сведения о сторонах сделки;
стоимость квартиры;
информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

паспорт продавца и покупателя;
договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Источник: http://nasledstvoved.ru/imushhestvo-v-nasledstvo/kvartira/prodazha/

Продажа квартиры после вступления в наследство

С момента появления на руках у наследника документов, подтверждающих право собственности на доставшуюся в наследство квартиру, он имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Часто бывает, что унаследованное жилье наследники желают сразу же продать. Причины для этого могут быть разные, но следует знать и учитывать юридические особенности подобной сделки.

Когда можно продавать унаследованное жилье?

Несмотря на то, что право собственности на недвижимость принадлежит наследнику с момента смерти наследодателя, совершить какую-либо сделку, требующую регистрации в установленном законом порядке, наследник не сможет, пока не оформит полученное в наследство имущество должным образом. Право продать квартиру после вступления в наследство, возникнет у нового собственника только после полного оформления имущества, которое предполагает:

Получение свидетельства о праве на наследство.
Регистрация права собственности в Россреестре.

При этом возможно понадобится проведение дополнительных действий, например постановка жилья на кадастровый учет, если оно не было поставлено ранее, или актуализация данных кадастра, путем внесения изменений в него.

Так как в Российской Федерации наследство является универсальным правопреемством, то на нового собственника переходят права и обязанности, связанные с залогом, если квартира находится в ипотеке. А следовательно, в этом случае, потребуется получить согласие на распоряжение имуществом у залогодержателя или погасить ипотеку.

При несоблюдение указанных требований, регистрационные органы откажут в проведении сделки купли-продажи.

Если же все правила полноценного оформления будут учтены, то последующее отчуждение недвижимости не будет иметь отличий от стандартной сделки по продаже.

Порядок продажи недвижимости

Для того чтобы продать квартиру после вступления в наследство, владельцу потребуется соблюсти следующий порядок действий:

Собрать необходимые документы для оформления наследства у нотаруиса.
Получить свидетельство о праве на наследство.
Подать заявление на регистрацию права собственности в Росреестре. Необходимо отметить, что в 2019 году направлять документы в электронном порядке на регистрацию права собственности могут и сами нотариусы. В этом случае обращения в Росреестр не требуется.
Осуществить продажу, пройдя через следующие этапы сделки:

сбор необходимых документов (см. ниже);
оформление и подписание договора купли-продажи;
прием денежных средств;
регистрация перехода правомочий на владение.

Важно! Продажа наследуемого имущества возможна только после регистрации права собственности на этом имущество в установленном законом порядке. Если имущество оформлено на нескольких наследников, необходимо предложить свою долю другим собственникам и только после этого свою долю можно продать на внешнем рынке. Сделки связанные с долями, оформляются в обязательном нотариальном порядке.

Налог при продаже квартиры, которая получена по наследству

После совершения сделки, продавец должен обратиться в ФНС и предоставить документы по совершенной продаже, поскольку при реализации квартиры стоимостью свыше 1 млн. рублей сразу после ее унаследования, необходимо оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Продавец обязан подать в Налоговую инспекцию Декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация подается до 30 апреля года, который следует за годом, в котором совершена продажа квартиры.

В соответствии с п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ с продажи жилого помещения, если он владел данным имуществом 3 и более лет. При этом срок владения исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника в Росреестре, а с даты смерти наследодателя.

Также нужно помнить, что существует право на имущественный налоговый вычет, согласно которому 1 раз в году доход от сделки можно уменьшить на 1 млн рублей.

При этом следует иметь ввиду, что независимо от суммы, которая указана в Договоре купли-продажи, доходом будет считаться сумма, соответствующая кадастровой стоимости квартиры на день совершения сделки. Т.е. даже если Вы в договоре укажете сумму 1 млн. рублей, а кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн, и владели Вы этой недвижимостью менее 3 лет, то необходимо будет уплатить налог с суммы 2 млн. рублей. Ставка налога – 13%.

Какие потребуются документы для продажи?

Если квартира принадлежит одному собственнику, сделка по распоряжению такой недвижимости не требует нотариального оформления. В этом случае необходимо составить и подписать договор, произвести расчеты (в том порядке, о котором договорились стороны) и подать документы на регистрацию права собственности покупателя в Росреестр. При этом покупатель должен будет оплатить пошлину за регистрацию права – 2000 рублей. Документы, как правило, подаются через МФЦ.

Для совершения такой сделки достаточно паспорта продавца и покупателя, никакие дополнительные документы не нужны. Но это не значит, что покупатель обязан поверить продавцу на слово и отказаться от изучения правоустанавливающих документов. Конечно же покупатель попросит у продавца свидетельство о праве на наследство, выписку из Росреестра, скорее всего сведения о проживающих в данном адресе лицах и иные документы, которые он сочтет нужным. К сожалению, в нашей стране, благодаря неграмотным юристам, сложилось впечатление о каких-то дополнительных рисках по сделкам с наследственным имуществом. Это впечатление ложно. Более подробно читайте об этом в нашей специальной статье.

Если же сделка осуществляется в отношении доли недвижимого имущества, то такая сделка производится у нотариуса. Необходимо отметить, что продавец и покупатель вправе провести нотариально любую сделку. Но сделки в отношении долевой собственности носит обязательный нотариальный характер.

Нотариус обязательно затребует большой пакет документов, а именно:

Паспорт продавца.
Свидетельство о праве на наследство.

Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП.

Технический и кадастровый паспорта.

Выписку из ЕГРП, свидетельствующую об отсутствии наложения обременения на жилье.
Справку из управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженностей по лицевому счету.

Справку из управляющей компании или жилищной инстанции, свидетельствующую об отсутствии зарегистрированных лиц.

Если сделка касается прав несовершеннолетнего, то потребуется согласие органов опеки.

Как продавать, если наследников несколько?

Проблем с реализацией квартиры при наличии одного наследника обычно не возникает. Как говорилось выше, такая сделка даже не требует нотариального оформления. А вот если наследников несколько, то потребуется учитывать ряд особенностей:

При наличии двух и более наследников требуется обязательная регистрация на всех членов.
Все собственники должны быть согласны на осуществление сделки. Либо быть уведомлены о продаже доли за определённую сумму. При этом первоочередное право покупки этой доли принадлежит им. Нотариус уведомляет всех собственников о продаже доли специальным письмом и предоставляет им время на принятие решения о покупке или об отказе от покупки данной доли. При этом отсутствие ответа на это предложения, трактуется как отказ от преимущественного права.
В случае наличия долгов, они должны быть погашены новыми собственниками. При этом следует понимать, что обязанность по уплате долгов является солидарной. Это значит, что все собственники несут равную обязанность по оплате долга и если один этот долг погасил, то у него возникает право взыскать соответствующая долям в имуществе часть, с других собственников.
В договоре купли-продажи следует разделить денежные средства, полученные при продаже долевого имущества.

Как продать долю?

В настоящем законодательстве предусмотрены особые условия для продажи имущества, которое находится в долевой собственности:

обязательно нотариальное удостоверение сделки, тогда как будучи единоличном собственником, привлекать нотариуса не требуется;
о намерении продажи доли необходимо в письменной форме известить других пользователей квартиры, указав цену и иные условия. Собственники общей недвижимости обладают преимущественным правом на покупку, которое описано в ст. 250 ГК РФ. Если игнорировать этот пункт, то другие собственники могут обратиться в суд и оспорить продажу.

Заключение

Продажа унаследованной квартиры – это процесс, предполагающий соблюдение законных требований, которые предъявляются к порядку заключения договора, его оформлению и регистрации права собственности.

Для реализации недвижимости необходимо собрать все документы и грамотно оформить соответствующее соглашение. Вы можете проделать это как самостоятельно, так и обратившись к специалистам, которые помогут избежать любых возможных трудностей и учесть все нюансы.

Источник: https://naslednik-spb.ru/prodazha-kvartiry-posle-vstupleniya-v-nasledstvo

Инструкция: как купить квартиру, доставшуюся в наследство

Покупать квартиру или апартаменты, доставшиеся по наследству, нужно осторожно — могут появиться внезапные наследники и предъявить права на ставшее уже вашим жилье. Если суд решил занять их сторону, сделку могут аннулировать, и вам придется требовать с продавца свои деньги.

Риск отмены сделки напрямую зависит от предусмотрительности покупателя — если вы тщательно проверяете все документы и выясняете возможные «подводные камни» сделки, то суд может признать вас «добросовестным покупателем» и оставить квартиру за вами.

Рассказываем, что нужно знать.

Разобраться, как продавец получил наследство

Наследование — это юридический инструмент, с помощью которого государство знает, как нужно распоряжаться имущественными правами и обязанностями умершего человека. В процессе наследования есть много нюансов, в которых стоит разобраться покупателю — чтобы вовремя заметить риск у потенциальной сделки.

Виды наследства

По завещанию. Это порядок наследования, который заранее определил владелец имущества.

Завещание — это не просто перечисление желаний умирающего в письменной форме. Это документ, который заверяется и регистрируется нотариусом. В завещании можно указывать в роли наследников кого угодно, неважно, родственники это или нет.

Есть исключение, когда завещание не нужно заверять у нотариуса — в случае, если человек находился в чрезвычайной ситуации, угрожающей его жизни, при этом присутствовали двое свидетелей и это завещание признано законным через суд.

Если вам пытаются продать квартиру или апартаменты, полученные по завещанию без нотариального заверения, попросите решение суда о том, что такое завещание законно.

Так выглядит нотариально заверенное завещание

По закону. Этот порядок действует, если умерший на оставил завещания. Все возможные наследники выстроены законом в очереди. Сначала право на наследство получают дети, супруги и родители умершего, в равных долях. Если таких нет, право переходит на следующую очередь. Вторая очередь — это полнородные и неполнородные братья и сестры, бабушки и дедушки. Затем тети и дяди.

Если таких не находится, то начинают искать дальних родственников — весь перечень есть в ст. 1145 ГК РФ. Если нет и таких, то квартира или апартаменты отходят государству.

Когда вы планируете купить недвижимость, унаследованную по закону, а не по завещанию, уточните, какой очереди наследники продают. Если второй, узнайте, что произошло с наследниками первой очереди. Если они отказались от наследства, попросите взглянуть на копию заверенного нотариусом отказа.

Это установленный законом образец свидетельства о праве на наследство

Квартиры, полученные по наследству, регистрируются в Росреестре, там проводится проверка свидетельства о наследстве на подлинность. Поэтому на этом этапы документы у продавца стоит спрашивать не ради проверки их подлинности, а ради проверки намерений продавца — показать копии документов не сложно, а если продавец категорически против, это повод насторожиться и начать внимательнее проверять квартиру.

Обязательная доля в наследстве

Если завещания нет, наследство делится по закону, поровну между наследниками в одной очереди. Когда завещание есть, очередность наследства не имеет значения — имущество получают те, кто указан в документе.

Есть исключение — категория «обязательных наследников», которая регулируется ст. 1148 и ст. 1149 ГК РФ. Они получают свою часть наследства, даже если не указаны в завещании:

Несовершеннолетние дети умершего.
Нетрудоспособные дети, родители или супруг.
Иждивенца умершего, имеющие такой статус минимум год до смерти, и являющиеся наследниками любой очереди по закону.
Иждивенцы, которые не являются наследниками по закону, но жившие с умершим и имеющие такой статус и нетрудоспособность не менее года.

Все эти люди имеют право на наследство — не менее половины от той доли, если бы наследство распределялось по закону.

Спросите у продавца недвижимости, есть ли в их истории обязательные наследники. Проверьте его слова — задайте тот же вопрос соседям или участковому.

Завещательные отказы

Это юридический термин, которым называют обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Например — умерший оставил жене в наследство квартиру, но с условием, что в этой квартире будет до совершеннолетия проживать их падчерица.

Когда наследник продает квартиру, обременение по завещательному отказу переходит к новому владельцу. Проще говоря, если вы купите квартиру из примера выше, то будете обязаны дать право проживания падчерицы умершего.

Проверяйте наследственные документы на предмет завещательных отказов. О наличии типа обременении уточните в выписке из ЕГРН.

Срок для принятия наследства

В ст. 1154 ГК РФ установлены «сроки принятия наследства» — это время, в которое наследники могут получить имущество умершего. Делается это с помощью заявления нотариусу. Стандартный срок составляет не менее 6 месяцев.

На практике это означает, что наследник не может сразу после смерти владельца квартиры продать недвижимость. И неважно, что других претендентов на наследство, то есть родственников, нет.

Еще есть особые случаи, когда срок увеличивается или уменьшается:

Когда наследники первой очереди отказываются от наследства, у второй очереди есть шесть месяцев с даты отказа.
Если наследники первой и второй очереди отказались, то срок для следующих очередей составляет 9 месяцев с даты отказа предыдущей очереди.
Наследники по завещанию не приняли наследство — тогда у наследников первой очереди есть 3 месяца с даты, когда заканчивается срок для наследников по завещанию.

В п.2 ст. 1153 ГК РФ изложен другой способ принятия наследства, без обращения к нотариусу — фактическое принятие. Например, если муж умер, а жена уже без него продолжила проживать в квартире, пользоваться ей и оплачивать за нее коммунальные услуги, она фактически приняла наследство. Казус может случиться дальше — например, когда наследница из той же очереди, например, дочь, примет наследство через нотариуса. Тогда у дочери будет свидетельство о наследстве, она сможет выставить квартиру на продажу. А жена умершего может быть против. Если не решить разногласия мирным путем, придется идти в суд.

Спросите у наследников обо всех родственниках, которые есть или были у умершего. Узнайте, проживают они в квартире или нет, оплачивают ли коммунальные услуги. Сопоставьте информацию с очередностью наследования. Если у кого-то из родственников могут быть признаки фактического принятия, лучше узнать об этом заранее.

Законодательство в сфере наследство может показаться запутанным — много терминов и разных документов, которые регламентируют сроки. Часть нюансов и сложных ситуаций изложена в Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 9.

Если вы планируете приобрести унаследованную квартиру, стоит обратиться за консультацией к риелтору или юристу, которые специализируются на таких случаях.

Проверить, есть ли те, кто может оспорить наследство

Основной риск в покупке унаследованной квартиры — вероятность того, что право на наследство продавца оспорят через суд, а сделку отменят. Что произойдет дальше, зависит только от решения суда:

Позитивный сценарий. Если покупатель добросовестно проверил законность сделки, получил все возможные справки, узнал у нотариуса о подлинности свидетельства и другими способами показал себя как добросовестный приобретатель — суд может оставить сделку в силе. Например, обяжет продавцов выплатить компенсацию новым наследникам.
Вот негативный сценарий — квартиру возвращают законным наследникам, а покупателю придется разбираться с продавцом. Если получится, то договориться мирным путем о возврате денег. Если нет, то идти в суд и пытаться взыскивать свои средства. Но даже постановление суда в пользу покупателя не всегда помогает. Например, у продавца нет имущества, а работает он за минимальный оклад. Получается, возвращать покупателю деньги он будет много лет, исправно перечисляя процент от небольшой зарплаты.

Вариантов развития событий много, и никто не может дать гарантий, что при появлении проблем ситуация будет решена в пользу покупателя. Вот с чем можно столкнуться.

Претензии «недостойных наследников». Так ст. 1117 ГК РФ называет граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получат его. Например, «недостойными» признаются отец и мать, лишенные родительских прав — детям достаточно предъявить нотариусу справку об этом. Или лишиться наследства могут дети, которые уклонялись от выплат назначенных алиментов родителям — по решению суда.

Такие наследники могут не согласиться с решением нотариуса и обжаловать его в суде. Спросите о наличии «недостойных» в наследственной истории у продавца и нотариуса. Если они есть, нужно оценивать юридическую опасность в каждой конкретной ситуации.

Оспаривание завещания. С просьбой признать завещание незаконным может выйти любой гражданин. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт принуждения.

Чтобы оспорить завещание, истцу придется приводить в суде доказательства. Например, он может принести справки о том, что умерший был на учете в психдиспансере. Или доказать, что человек был пьян или находился в состоянии наркотического опьянения.

Если судья примет во внимание доводы истца и отменит завещание, имущество будут распределять заново, уже по закону. Что произойдет в такой ситуации со сделкой, неизвестно.

Наличие завещания — не залог спокойствия для покупателя. Если есть родственники первой-второй очереди наследования, нужно быть аккуратнее со сделкой, есть риск обжалования.

Восстановление срока наследства. Де-юре, в законе четко прописаны сроки, в которые гражданам нужно вступать в наследство. По логике получается, что если срок пропущен, то всё, о наследстве можно забыть.

Де-факто, пропустившие срок родственники, тоже имеющие право на наследство, могут обратиться в суд за восстановлением этого срока. Им придется доказывать, что они не имели возможности узнать о смерти, например, потому что жили за границей и потеряли связь с умершим.

В этом случае шансов на благополучный исход дела у покупателей больше — суды находятся на вашей стороне. Стоит ориентироваться на Постановление Конституционного суда N-6П от 21.04.2003 года — по нему лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать его у добросовестного приобретателя. Понятие «добросовестности» полностью изложено в ст. 302 ГК РФ.

Упрощая, покупатель может меньше переживать о вероятной отмене сделки, если приобрел имущество за деньги, а также не знал и не мог знать, что у кого-то еще есть претензии к этому имуществу.

В случае появления других наследников, степень «добросовестности» будет устанавливать суд. Например, может учитываться поведение покупателя перед сделкой — взял ли он выписку из ЕГРН, чтобы проверить наличие обременений, уточнял ли подлинность свидетельства о наследстве в нотариальной конторе, узнавал ли про права других родственников на квартиру. Хорошо, если квартира куплена по рыночной цене — если ценник намного ниже, чем озвучит оценщик по иску, суд может воспринять эту сделка как «договорную», т. е. появятся косвенные признаки «недобросовестности».

Если дело дойдет до суда, доказывать свою «добросовестность» нужно покупателю квартиры. Чем больше аргументов в пользу добросовестности будет, тем лучше.

Запросите документы

Выписка из ЕГРН. В ней вы узнаете, кто сейчас собственник квартиры и на каком основании. Если квартиру получили по наследству, так и будет написано. В этой же справке должна быть история перехода прав — вы узнаете, как часто квартиру продавали или дарили. Сопоставьте данные из справки и рассказ продавца о недвижимости. С помощью выписки можно узнать, есть ли на квартире обременение, например, ипотека, арест или право пользование квартирой.

Свидетельство о праве на наследство. Проверьте, чтобы техническое описание квартиры полностью совпадало с реальной недвижимостью — та же площадь, то же количество комнат. Данные могут расходиться, если после вступления в наследство новые собственники переделали жилье, например, присоединили лоджию к комнатам — в таком случае попросите документ о согласовании перепланировки от местных органов БТИ или жилинспекции — смотря какие правила приняты в вашем регионе.

Справка из банка о погашении кредита. Нужна, если квартиру покупали в ипотеку. Данные об обременении банка должны быть и в выписке из ЕГРН, но база формируется с 1998 года, и старые записи в ней могут отсутствовать. Если ипотека еще не выплачена, долг должен погасить наследник.

Технический план или аналоги. Сверьте данные из этого документа с данными в выписке из ЕГРН. Должны совпадать площадь, этаж, планировка.

Резюме — как подстраховать себя от неожиданностей

Покупка унаследованной квартиры отличается от других сделок с недвижимостью. Кроме проверки документов, покупателю нужно выяснить о наличии всех лиц, которые потенциально могут считаться наследниками и предъявить претензии на квартиру.

Спросите продавца о наличии других родственников умершего. Если продавец неохотно рассказывает о наличии родственников первой или второй очереди, это повод насторожиться — возможно, у них плохие отношения, а возможно, так он пытается скрыть потенциальное появление других наследников с претензиями на квартиру.

Подождите три года после получения наследства. Опасно покупать квартиру, если с момента смерти наследодателя прошло только полгода — возможно, где-то есть родственники, у которых есть право оспорить решение нотариуса и восстановить свои права на квартиру.

Срок исковой давности сейчас — три года. Если такая возможность есть, лучше взять квартиру, у которой собственники вступили в наследство больше, чем три года назад. Тогда риск появления родственников понижается, и им придется восстанавливать срок давности — суды на такое идут неохотно.

Собирайте подтверждение вашей «добросовестности» — все возможные документы и справки, подтверждающие право продавца распоряжаться квартирой, и прикладывайте их к договору купли-продажи. Старайтесь ходить на просмотры и в инстанции вместе с кем-то — чтобы у вас был свидетель для возможного суда.

Пропишите в договоре гарантии продавца. Например, указать, что он уверен в отсутствии других наследников, а если такие появятся, будет самостоятельно компенсировать им убытки или иным образом восстанавливать их права. Стоит добавить к этой гарантии ответственность в виде штрафа.

Такой пункт в договоре не только поможет доказать свою добросовестность, но и заставит продавца задуматься о последствиях — он будет внимательнее вспоминать о наличии всех возможных родственников и их правах на наследство.

Не верьте продавцу на слово. Например, в завещании могут быть указаны несколько человек, а собственником квартиры является только один. Попросите продавца показать вам нотариально заверенные отказы от наследства. Если он утверждает, что это родственники из другой страны, и им нет дела до квартиры — не соглашайтесь на такую сделку.

Изучайте всю историю наследника. В первую очередь важно выяснить, были ли у умершего дети, нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы — у них есть обязательное право на наследство.

Никто не может гарантировать, что в сделке с унаследованной квартирой не появятся проблема, например, в виде новых наследников. Полный список родственников умершего покупателю тоже неоткуда взять — такие справки в ЗАГС не дают.

В сделках с наследством задача покупателя — проверить и запросить у продавца все возможные документы, в том числе с помощью юриста. Так повышается вероятность признания вас судом «добросовестным покупателем», если в сделку будут проблем. А если такой статус будет, то риск аннуляции сделки намного ниже.

Покупать унаследованные квартиры можно. Но с осознанием рисков таких сделок.

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/instruktsiya-kak-kupit-kvartiru-dostavshuyusya-v-nasledstvo.html