Дарственная на недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная на недвижимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Оплата производится каждый месяц или вперед на несколько месяцев. С видом на жительство гражданин работает в РФ по правилам, действующим для россиян, без дополнительных разрешительных документов в любом регионе. Материал проверен экспертом по миграционному праву на соответствие действующему законодательству.

Как правильно оформить договор дарения недвижимости и что для этого нужно?

Договор дарения недвижимости заключается, если один человек хочет подарить другому квартиру, дом, участок земли или иной объект. Сделка имеет свои особенности. Если их не учитывать, есть шанс быть втянутым в судебные разбирательства. Рассмотрим, на что можно оформить дарственную, кто вправе дарить и принимать имущество, нужно ли обращаться к нотариусу и как все правильно зарегистрировать.

Что такое договор дарения?

Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения или дарственная (далее – ДД) – это документ, отражающий намерение дарителя передать недвижимость или иную ценную вещь одаряемому на безвозмездной основе. Если речь идет именно о недвижимости, ДД заключается исключительно в письменном виде и подлежит госрегистрации (ст. 574 ГК РФ).

Какие еще важно знать особенности:

Коротко: дарственная на недвижимость оформляется только на безвозмездных условиях. Если даритель хочет получить взамен деньги или передать имущество после смерти, применяются условия для других сделок по ГК РФ. По ДД передается недвижимость сразу после заключения или оформляется договор обещания дарения в будущем.

Какую недвижимость разрешается дарить?

Перечень движимых и недвижимых вещей устанавливается ст. 130 ГК РФ.

Согласно ней, к недвижимости относится:

квартиры;
дома;
земельные участки;
здания и сооружения;
коммерческие объекты;
машино-места.

Иными словами, недвижимостью считается любой объект, перемещение которого невозможно без его разрушения и нанесения несоразмерного ущерба. Эти объекты можно дарить, но при соблюдении отдельных условий.

Важно! Договор дарения недвижимости обязательно заключается в письменном виде. Переход права регистрируется в Росреестре.

Если квартира принадлежит единственному собственнику, он без проблем может подарить ее кому угодно. Все меняется, когда недвижимость приобретается в браке: в этом случае она считается совместной собственностью супругов, даже если регистрируется на одного из них (ст. 34 СК РФ).

Если второй супруг не работает, это не отменяет его право на жилплощадь. Даритель вправе передать в дар свою долю человеку, предварительно выделив ее или заручившись нотариальным согласием супруга (ст. 35 СК РФ). Если супруг узнает о проведении сделки без его разрешения, он сможет ее оспорить в суде в течение года.

Стоит учитывать, что при передаче недвижимости в дар своему супругу (ге), получать от него согласие не нужно – подписывая ДД, он и так подтверждает это. Но в таком случае даритель утрачивает право на подаренное имущество, и оно не подлежит разделу при разводе, т.к. получено второй стороной в порядке дарения (ст. 36 СК РФ).

Если же даритель приобрел квартиру до регистрации брака, он сможет подарить ее после, согласие супруга не потребуется. Такое имущество признается единоличной собственностью.

На дарение приватизированного жилья разрешение второго супруга не нужно, если он не участвовал в приватизации и есть письменный отказ от процедуры.

Он не имеет права собственности на нее, даже если приватизация состоялась в браке.

При дарении дома следует учитывать нюансы, указанные выше. Если даритель состоит в браке и недвижимость куплена на общие с супругом деньги, понадобится нотариально заверенное согласие от него.

Какие еще есть особенности:

Передача дома в дар подразумевает и дарение земельного участка, на котором он построен. Эти предметы не отделимы.
При регистрации сделки для проверки передаются документы на дом и участок одновременно.

Важно! Если передается доля дома в дар, дарится также и конкретная доля участка.

Можно подарить гараж, построенный на отдельном участке земли, рядом с домом или на территории гаражного кооператива.

В каждой ситуации свои особенности:

Гараж на отдельном участке. В собственность по ДД передается строение и земля одновременно.
Рядом с домом. Передается часть земли, на которой стоит гараж – на усмотрение дарителя.
В гаражном кооперативе. Сделка возможна после полной выплаты пая, а не с момента получения членской книжки.

Во всех трех случаях дарение гаража производится вместе с землей. Сделка возможна с письменного разрешения супруга дарителя, если недвижимость куплена в браке.

Земельные участки дарятся неотделимо со зданиями и сооружениями, располагающимися на них. Одаряемый вместе с землей может получить сараи и прочие хозпостройки.

Если земля находится в долевой собственности, сделка заключается в отношении доли, принадлежащей дарителю. Согласие второго собственника не понадобится – люди вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим им имуществом (за исключением супругов).

Но заверить ДД у нотариуса придется, если передается доля.

Обратите внимание! В дарственной обязательно указывается категория даримой земли: для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества. Одаряемый обязуется использовать ее в соответствии с предназначением, но может перевести из одной категории в другую. Заниматься этим придется самостоятельно.

Дачи обычно строятся на землях для огородничества, садоводства, и, как в случае с земельными участками, их нужно использовать строго по назначению. Это важно учитывать одаряемому после принятия дара.

Нельзя заниматься разведением коров, коз и других животных на не предназначенных территориях: за это могут оштрафовать.

Еще один плохой пример – индивидуальное жилищное строительство на дачном участке. Если не перевести землю из одной категории в другую, собственника могут оштрафовать за нецелевое использование.

Собственник вправе подарить свою долю без согласия второго владельца. Разрешение понадобится лишь в том случае, если вторым собственником является его супруг (а) – такое имущество признается совместной собственностью.

Для дарения нужно выделить долю, зарегистрировать изменения в Росреестре, а затем оформить ДД и повторно обратиться для регистрации в госорган.

Коммерческой недвижимостью признается нежилое помещение или здание, предназначенное для ведения бизнеса. Согласно пп.4 п.2 ст. 575 ГК РФ, не допускается дарение между юридическими лицами. Если дар принадлежит компании, она может подарить его физическому лицу. Допускается дарение в обратном порядке – от физического лица организациям.

Коротко: дарится любая недвижимость: дом, квартира, дача, гараж, земельный участок, коммерческий объект.

Кто вправе выступать дарителем?

К дарителям устанавливаются минимальные требования:

совершеннолетний возраст;
дееспособность;
наличие права собственности на даримую недвижимость.

Не допускается дарение имущества детей до 18 лет. Если ребенок достиг указанного возраста, он может дарить недвижимость.

Есть и другие ограничения согласно ст. 576 ГК РФ:

Недвижимость, принадлежащую организации по праву оперативного управления или хозяйственного ведения, дарится только с согласия собственника.
Если имущество находится в совместной собственности без выделения долей, потребуется согласие всех владельцев.
Можно подарить ипотечное жилье, но с согласия кредитора.

На практике получить разрешение банка на дарение заложенной квартиры проблематично. Если же кредитор соглашается на сделку, вместе с недвижимостью даритель получает обязательство по погашению ипотеки. На другие условия финансовое учреждение не согласится. Если подарить ипотечное жилье без участия кредитора, впоследствии он признает сделку недействительной.

Нельзя дарить недвижимость в нескольких ситуациях:

От лица детей до 18 лет или недееспособных.
Запрещено дарение между юридическими лицами;.
Нельзя просто так подарить недвижимость сотрудникам социальных, образовательных, медицинских учреждений от лиц, обучающихся или получающих иные услуги в них. Такие сделки запрещены законом.
Запрещается дарение государственным, муниципальным работникам, если это связано с их должностями Исключение – передача дара стоимостью до 3 000 руб. при дарении в рамках официального мероприятия. Если цена подарка превышает 3 000 руб., он передается по акту в соответствующую организацию и признается ее собственностью.

В остальном для оформления ДД коммерческой недвижимости применяются общие правила (как для домов и квартир), указанные выше.

Источник: https://socprav.ru/darenie-nedvizhimosti

Дарственная на квартиру – что это такое и как правильно оформить, плюсы и минусы, отличия от завещания

Как оформить дарственную на квартиру? Дарственная и договор дарения – в чем разница? Что лучше – дарственная или завещание на квартиру? Сколько стоит оформить дарственную на квартиру? Об этом и не только, читайте в нашем материале.

Квартира – это недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Владелец квартиры может в любое время ее продать, завещать или подарить. Просто передать ключи, чтобы подарить квартиру – недостаточно. Юридически грамотно – это заключить договор дарения. В данной статье мы рассмотрим что представляет из себя дарение, как оформить договор, нужно ли платить налоги и можно ли оспорить дарственную.

Коротко о главном

Дарственная и договор дарения – это названия одного документа. Договор дарения – это юридический термин, а дарственная – разговорный. Дарение квартиры состоит из составления проекта договора и регистрации перехода прав в Росреестре. Договор дарения на квартиру составляется в письменной форме. Даритель не может предусмотреть в нем оплату за квартиру или какие-то услуги взамен. Одаряемый должен дать согласие на получение квартиры в дар. А также может отказаться в любое время до обращения в Росреестр. При дарении родителям, детям, бабушкам, дедушкам, внукам, братьям и сестрам, даритель и одаряемый не платят НДФЛ. Права одаряемого возникают с момента внесения изменения в ЕГРН. В отличии от завещания, одаряемый становится собственником квартиры еще при жизни дарителя. Получение квартиры в собственность бесплатно для одариваемого. Квартира, подаренная одному из супругов, не делится при разводе. Подаренное имущество относится к личной собственности, поэтому второй супруг не может претендовать на долю в нем. Если у собственника есть нетрудоспособный ребенок, супруг, родитель или иждивенец, то они имеют право на долю в наследстве, даже если владелец имущества составил завещание. Договор дарения позволяет передать ее конкретному лицу в обход обязательных наследников. Стороны могут предусмотреть в договоре условие о возвращении прав на квартиру дарителю, если одаряемый умрет раньше.

Договор дарения обладает рядом качеств, которых нет у других договоров. Рассмотрим особенности документа и как его оформить.

Что такое дарственная на квартиру и как она действует, чем отличается от договора дарения

Договор дарения – это письменный документ. Кстати, именно его называют дарственной. В юридической терминологии такого документа, как дарственная, нет. Но это не мешает людям активно использовать его в разговорной речи.

Процедура дарения регламентируется главой 32 ГК РФ. Она устанавливает правила и особенности этой сделки. Дарение – это двусторонняя сделка. Нельзя подарить человеку имущество без его согласия.

Можно выделить следующие варианты дарения:

1 Между близкими родственниками. Это самый популярный и выгодный вариант дарения. Одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ, поэтому затраты на процедуру минимальные. К близким родственникам относятся дети и родители, внуки, бабушки и дедушки, братья и сестры.

2 Между супругами. У супругов бывает 2 вида имущества: личное и совместно нажитое. К личному имуществу относятся покупки, сделанные до брака, а также вещи, полученные в дар, в наследство и по договору приватизации в период брака. Совместно нажитое имущество – это объекты, купленные в браке. Имущество считается совместным, даже если записано в Росреестре на одного из супругов. Но супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе совместного имущества, чтобы самим установить, какое имущество будет личным, а какое совместным. Оформить дарение в отношении совместной собственности нельзя. Квартиру супругу можно подарить, только если она является личной собственностью второго супруга.

3 Между посторонними. К посторонним относятся дальние родственники, бывшие супруги, другие граждане, а также организации. Собственник может подарить квартиру кому угодно. Но одаряемому придется оплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Особенности сделки

Дарение – это сделка с участием 2 человек. Первый (даритель) – это собственник квартиры. Второй (одаряемый) – любой человек или организация. При дарении имеет значение не только желание владельца подарить квартиру, но и желание одаряемого получить ее в собственность. Если одаряемый не согласен получить квартиру в собственность, то сделка не состоится (ст. 573 ГК РФ).

Дарение – это безвозмездная сделка. Даритель не может попросить у одаряемого оплату или встречную услугу. Если такие условия есть в договоре дарения, то он считается недействительным. Росреестр откажет в регистрации такого документа.

Права на квартиру переходят получателю, пока даритель жив. Договор дарения не может содержать условие о переходе прав после гибели владельца квартиры. В такой ситуации необходимо оформлять завещание (далее подробнее рассмотрим что лучше – дарственная или завещание).

Требования к участникам

Даритель должен соответствовать следующим требованиям:

1 Совершеннолетний. Ст. 575 ГК РФ устанавливает, что родители или опекуны ребенка в возрасте от 0 до 13 лет не имеют право дарить его имущество. Поэтому Росреестр откажет в регистрации такой сделки.

Юридически закон предусматривает ситуацию, когда ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может подарить принадлежащую ему квартиру. Но на практике это осуществить практически невозможно. Ст. 54 ФЗ от 2015 года № 218 предусматривает, что попечители или родители ребенка-дарителя должны получить в отделе опеки по месту своей регистрации разрешение на дарение. Специалисты отдела опеки наверняка дадут письменный отказ на такое заявление, так как в результате имущественное положение ребенка ухудшается. С этим отказом родители должны обратиться в суд, чтобы признать его незаконным. Но на 2020 год положительной судебной практики по таким делам нет. То есть родители получат отказ и в суде.

2 Дееспособный. Ситуация с недееспособными собственниками квартиры аналогичная. Юридически гражданин, признанный судом недееспособным, не может подарить свою квартиру (ст. 575 ГК РФ). А ограниченно дееспособный гражданин имеет право подарить квартиру с согласия попечителя и районного отдела опеки. Но на практике реализовать право не получиться. Органы опеки должны защищать интересы таких граждан, поэтому будут всячески препятствовать дарению квартиры. Возможно они даже отстранят от исполнения обязанностей опекуна, который настаивает на дарении квартиры подопечного.

3 Собственник квартиры. Распоряжаться квартирой может только ее собственник. То есть даритель должен быть внесен в ЕГРН в качестве владельца квартиры. Если квартира была приобретена собственником в период, когда он был в официальном браке, то дополнительно понадобится оформить у нотариуса согласие супруга на дарение.

Если в процессе регистрации сделки выяснится, что даритель не имеет права распоряжаться квартирой, то сделка будет приостановлена (ст. 26 ФЗ от 2015 года № 218).

Закон устанавливает требования и к получателю квартиры. Основным требованием к одаряемому является согласие принять дар. Чтобы выразить свое мнение одаряемый должен быть дееспособным. Если квартиру в дар предстоит принять ребенку в возрасте от 0 до 13 лет или недееспособному человеку, то в его интересах выступает опекун. Мнение ребенка в возрасте от 0 до 13 лет и недееспособного не учитывается при принятии дарения. Опекун сам принимает решение за них. Но право собственности на квартиру в результате дарения возникает у ребенка или недееспособного.

Ребенок в возрасте от 14 до 17 лет или ограниченно дееспособный сами решают, хотят ли они принимать квартиру в дар, и сами являются стороной сделки. Но дополнительно необходимо согласие попечителя. Попечитель – это законный представитель ребенка в возрасте от 14 до 17 лет или ограниченно дееспособного гражданина. У детей в качестве попечителя обычно выступают родители. Детям, у которых нет родителей, и ограниченно дееспособным лицам попечитель назначается отделом опеки. Договор дарения квартиры ребенку в возрасте от 14 до 17 лет или ограниченно дееспособному лицу обязательно должен содержать отметку о согласии попечителя на сделку. А также он должен поставить свою подпись рядом с каждой подписью одаряемого. Иначе договор можно будет оспорить в суде.

Необходимые документы

Чтобы оформить дарение на квартиру необходимо подготовить следующие документы:

Гражданский паспорт дарителя. Свидетельство о рождении одаряемого в возрасте от 0 до 13 лет или гражданский паспорт одаряемого в возрасте от 14 лет. Выписка из ЕГРН. Документ показывает, кто является собственником квартиры, есть ли на нее обременения (залог, арест). Документ, подтверждающий право собственности дарителя (договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство или любой другой документ, на основании которого у дарителя возникло право собственности). Справка о кадастровой стоимости квартиры. Можно заказать через МФЦ или сайт Росреестра. Выписка из домовой книги (действительна 10 дней). Согласие супруга на дарение, заверенное у нотариуса (если квартира была куплена в период брака). Нотариальная доверенность (если одного из родственников представляет доверенное лицо)

Документы предоставляются в виде оригиналов.

Где оформить дарственную на квартиру

Оформление дарственной состоит из следующих этапов:

Этап #1: Составить проект договора дарения.

Составить договор дарения на квартиру даритель и одаряемый могут сами. Но малейшая ошибка или опечатка приведет к тому, что Росреестр вернет документы обратно.

Для оформления договора дарения родственники вправе обратиться в любую юридическую контору по своему усмотрению. Оплатить услуги юриста за составление договора может не только даритель, но и одаряемый. Это не будет считаться нарушением правила безвозмездности сделки.

Все нотариальные конторы оказывают услуги по составлению договора дарения. Родственники вправе обратиться абсолютно к любому нотариусу. Но заказать такую услугу у нотариуса можно только в том случае, если они планируют нотариальное удостоверение договора.

По закону, нотариальное удостоверение договора дарения требуется только, если дарят не всю квартиру, а только долю в праве собственности. Например, ½ или ¼ долю.

Но практика показывает, что если в качестве дарителя выступает пожилой или больной человек, то лучше заверить договор у нотариуса. Это поможет избежать оспаривания договора родственниками дарителя. Дополнительно можно представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что даритель не состоит у них на учете.

Этап #2: Зарегистрировать переход права в Росреестре.

Сам договор не подлежит государственной регистрации, необходимо зарегистрировать только смену владельца. Для этого нужно обратиться в Росреестр по месту расположения квартиры.

Документы можно подать следующим образом:

Через отделение Росреестра. Но в 2020 году все меньше отделений Росреестра принимают документы самостоятельно. Большинство отделов передавали эту функцию в МФЦ. Поэтому перед обращением нужно уточнить, предоставляет ли отделение такую услугу. Через МФЦ. Как показывает практика, попасть к оператору МФЦ для подачи документов в Росреестр непросто. Почти всегда в этом направлении большая очередь. Поэтому необходимо заранее взять талон через сайт Мои документы или можно получить талон в день обращения, но нужно занять очередь пораньше. Почтой. Для этого необходимо удостоверить копии документов у нотариуса, составить опись вложения и направить документы заказным письмом с уведомлением. Опись вложения должна включать перечень всех документов, вложенных в конверт, и количество их экземпляров. Почтовый адрес отделения можно взять на сайте Росреестра. Через нотариуса. Если стороны удостоверяют договор у нотариуса, то им не придется самостоятельно обращаться в Росреестр. Нотариус передает документы сам в течение 1 рабочего дня. Квитанцию нотариусу предоставлять не нужно. Нотариус не берет дополнительные деньги за оказание этой услуги.

Через 5 -7 дней вносятся изменения, одаряемый получает новую выписку из ЕГРН и становится собственником квартиры. С этого момента обязанности по оплате коммунальных услуг и имущественного налога передаются ему.

Обратите внимание! Если у дарителя был долг по коммунальным услугам, то он сохраняется за ним. А если был долг по взносам на капитальный ремонт, то он передается одаряемому вместе с правами на квартиру.

Правила оформления договора

Договор дарения на квартиру составляется в письменной форме. Документ должен включать следующие пункты:

Название документа. Вверху бланка необходимо написать слово “Договор”. Дата и место оформления договора. Указывается число, когда стороны планируют обратиться в Росреестр или к нотариусу. В качестве места оформления указывается город, в котором располагается квартира. Данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные, место постоянной регистрации). Информация о квартире (адрес, кадастровый номер, общая площадь). Кадастровую стоимость квартиры. Права и обязанности сторон. Здесь стороны могут предусмотреть, кто платит за государственную регистрацию перехода прав, возможность возвращения квартиры дарителю в случае гибели одаряемого, право одаряемого отказаться от дара до государственной регистрации прав. Реквизиты и подписи сторон.

Договор дарения готовится в 3 экземплярах: по одному для каждой из сторон и один – для Росреестра. Если стороны планируют нотариально удостоверить договор, то потребуется дополнительный экземпляр для нотариуса.

Сколько стоит

Стоимость оформления дарственной состоит из следующих расходов:

1 Составление проекта. Если проект договора составляет юрист, то стоимость работ зависит от выбранной компании и региона проживания дарителя. Например, в 2020 году в Новосибирске стоимость составления договора дарения составляет от 2 000 до 5 000 р. А в Москве стоимость подготовки договора составит от 8 000 р.

Если проект договора составляет нотариус, то стоимость различается в зависимости от региона, в котором проживает даритель. В 2020 году в Москве составление договора дарения стоит от 5 000 до 11 000 р. А в Астраханской области – 4 000 р.

Уточнить расценки на услуги нотариуса в вашем регионе можно на сайте ФНП. Обратите внимание, что госпошлина и оплата за составление договора дарения оплачиваются отдельно.

2 Госпошлина нотариусу (ст. 22.1 Основ о нотариате). Размер госпошлины различается в зависимости от того, кому будет подарена квартира и сколько она стоит. Для расчета берется кадастровая стоимость.

При дарении квартиры супругу, родителям, детям, внукам придется оплатить:

3 000 р. + 0,2% от стоимости квартиры, если ее цена не превышает 10 000 000 р.;

23 000 р. + 0,1% от суммы, которая превышает 10 000 000 р., но не больше 50 000 р.

При дарении квартиры бабушке, дедушке, брату, сестре или посторонним лицам придется оплатить госпошлину:

3 000 р. + 0,4% от стоимости квартиры, если ее цена не более 1 000 000 р.

7 000 р. + 0,2% от стоимости квартиры, превышающей 1 000 000 р., если ее цена от 1 000 000 р. до 10 000 000 р.

25 000 р. + 0,1% от стоимости квартиры, превышающей 10 000 000 р. Пошлина не может превышать 100 000 р.

3 Госпошлина в Росреестр. В 2020 году госпошлина в Росреестр при дарении квартиры составляет 2 000 р.

Сроки действия

Не всегда стороны сделки готовы немедленно обратиться в Росреестр для перерегистрации квартиры. Например, один из них заболел или нет денег на оплату госпошлины. Поэтому важно понимать, в какой срок стороны могут обратиться для переоформления квартиры с готовым договором.

Срок действия может быть указан в самом документе. Например, в дарственной указывается, что одаряемый и даритель обязаны обратиться в Росреестр и зарегистрировать сделку в течение 1 года с момента подписания договора.

Если такой срок не указан, то провести государственную регистрацию сделки можно в любое удобное время. Но до момента внесения сведений о нем в ЕГРН собственником квартиры считается даритель.

Если же даритель умрет до того, как они обратились в Росреестр, то договор будет признан недействительным и квартира перейдет наследникам дарителя.

Закон прямо не указывает на срок действия договора дарения. То есть родственники могут предусмотреть его самостоятельно. Более того, ст. 572 ГК РФ предусматривает такой вариант договора, как обещание дарения. То есть стороны смогут зарегистрировать права на квартиру только, когда наступит срок, указанный в документе.

Если же договор предусматривает возможность регистрации сразу, когда стороны его подписали, то лучше немедленно обратиться в Росреестр. Но, если регистрация в Росреестре не состоялась, так как даритель передумал и уклоняется от подачи заявления о регистрации дарения, то одаряемый может обратиться в суд и заставить его подать заявление в принудительном порядке.

Обратиться в суд можно в течение 3 лет с момента оформления договора, так как через 3 года истечет срок исковой давности. После чего одаряемый не сможет доказать в суде, что его права были нарушены.

Оспаривание

Дарение – это безвозмездная сделка. Она привлекает любителей легкой наживы и мошенников. Поэтому закон устанавливает ряд причин, когда договор можно оспорить через суд.

Рассмотрим 8 наиболее популярных причин, когда договор можно оспорить:

1 Если одаряемый совершил преступление против жизни и здоровья дарителя или жизни и здоровья его близких после заключения договора.

Если преступление было совершено до оформления договора, но даритель все равно решил подарить квартиру, то оспорить договор не получится. Если в результате преступления даритель был убит, то оспорить договор могут его наследники.

2 Если даритель переживет одаряемого. Если даритель не хочет, чтобы его квартира перешла наследникам одаряемого, то он может указать в договоре условие о возврате ему права собственности, если он переживет одаряемого.

3 Если одаряемый плохо обращается с квартирой, что ведет к ее разрушению. Одаряемый должен бережно обращаться с квартирой. Если состояние помещения резко ухудшилось, то даритель может оспорить договор.

4 Имущественное положение дарителя сильно ухудшилось. Данная ситуация актуальна только для договора с обещанием дарения. Даритель может отказаться от сделки, если он потерял работу, получил инвалидность и его доходы резко упали. Договор можно расторгнуть с согласия одаряемого, а в случае его отказа – через суд.

5 Даритель не осознавал последствий своих действий. В определенных ситуациях дееспособный человек может не осознавать последствия своих действий (опьянение, употребление наркотиков, применение сильнодействующих лекарств). Сделка, совершенная в таком состоянии, может быть оспорена в суде (ст. 177 ГК РФ). Чтобы выявить помутнение сознания, суд назначит почерковедческую экспертизу.

6 Даритель был признан судом недееспособным. Совершеннолетний недееспособный человек внешне может не отличаться от дееспособного. Особенно часто такая ситуация возникает с пожилыми людьми со старческой деменцией. Поэтому специалисты Росреестра могут принять заявление, не зная о наличии решения суда. Но родственники недееспособного гражданина, его законные представители, специалисты отдела опеки или прокурор могут обратиться в суд и оспорить сделку.

7 Одаряемый обманул дарителя или угрожал насилием. Любой договор, в том числе и договор дарения, должен заключаться по доброй воле сторон. Если одаряемый ввел дарителя в заблуждение или угрожал, чтобы получить квартиру в дар, то сделку можно оспорить.

8 Дарение оформлено, чтобы скрыть куплю-продажу или залог недвижимости. Дарение иногда используется, чтобы скрыть другие сделки. Популярным вариантом является дарение микро доли в квартире. Если один из владельцев доли в квартире хочет продать свою долю, то он обязан сначала предложить ее выкупить совладельцам. Только в случае их отказа он может продать долю другим покупателям. После дарения микро доли, одаряемый тоже становится совладельцем. Впоследствии собственник доли может продать остальную долю одаряемому, не предупреждая других совладельцев.

Таким методом часто пользуются мошенники. Купив долю в квартире, они подселяют “профессиональных соседей”, чтобы завладеть квартирой по цене ниже рыночной. К сожалению, узнать о том, что доля была подарена можно только получив выписку из Росреестра. Процедура является платной. Стоимость электронной выписки в 2020 году составляет 350 р. Появление нового собственника можно увидеть в графе “Правообладатель”. А договор дарения будет указан в графе “Документы-основания”.

В этой ситуации добросовестному совладельцу можно только оспорить дарение через суд и перевести право выкупа на себя. Ни полиция, ни другие государственные органы в этой ситуации не помогут.

Итак, оспорить договор дарения можно только в судебном порядке. Инициировать процесс может сам даритель, его законный представитель или потенциальные наследники. Если даритель умер, то право на оспаривание сохраняется только у наследников. В случае отмены дарения, квартира возвращается дарителю. Но если одаряемый успел ее продать, то он должен выплатить дарителю или наследникам компенсацию в размере стоимости квартиры.

Налоги

При дарении квартиры близким родственникам (детям и родителям, бабушкам, дедушкам и внукам, братьям и сестрам, усыновителям и усыновленным) налоги не уплачиваются. Причем, как дарителем, так и одаряемым.

Плюсы и минусы

Как любая сделка, дарственная имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Простота оформления договора. При составлении договора дарения можно воспользоваться предложенным бланком и не тратить время и деньги для обращения к юристу. Договор вполне можно оформить самостоятельно. Главное – составлять его внимательно. Малейшая опечатка приведет к возврату документов. Обращение к нотариусу по желанию сторон. Стороны обязаны посетить нотариальную контору при составлении договора дарения только, если в качестве подарка выступает доля в квартире. Если квартира передается полностью, то обращаться к нотариусу не обязательно. Но нотариальное удостоверение снизит вероятность оспаривания, поэтому лучше им не пренебрегать. Освобождение от налогов в случае продажи. При продаже квартиры в течение 5 лет с момента покупки продавец заплатит 13% от стоимости квартиры в качестве НДФЛ. А при продаже подаренной квартиры – только в течение трех лет.

Минусы договора дарения на квартиру:

Договор легко оспорить в суде. Если стороны не заверили документ у нотариуса, то родственники дарителя могут обратиться в суд в течение 1 года с момента, когда узнали о совершении сделки. Даритель теряет право на квартиру с момента регистрации сделки. Договор не может содержать встречные требования, поэтому нельзя предусмотреть возможность для дарителя и дальше жить в квартире. Для граждан, у которых нет в собственности другого жилья, использовать дарение опасно. Одаряемый может выселить бывшего владельца и снять с регистрационного учета без его согласия в любое время.

Ситуации

Часто родственники вместо купли-продажи квартиры оформляют договор дарения. Как правило, это делается для того, чтобы квартира стала личной собственностью одаряемого, а его супруга не могла претендовать на долю.

Не нужно использовать договор дарения, если сделка оформляется фиктивно и одаряемый передаст деньги за квартиру без договора, по следующим причинам:

Одаряемый не сможет претендовать на налоговый вычет. При оформлении купли-продажи он сможет получить 13% от стоимости квартиры. Дарение – это безвозмездная сделка, поэтому вычет не предоставляется. Супруга одаряемого может обратиться в суд и признать дарение недействительным, если докажет, что за квартиру были переданы деньги. В результате суд признает квартиру совместной собственностью и поделит пополам.

Поэтому рекомендуется оформлять договор дарения только в том случае, если родственник действительно передает квартиру безвозмездно.

В целом сделки наследования и завещания похожи. Собственник самостоятельно выбирает получателя квартиры, а получатель может согласиться или отказаться от оформления имущества на себя. В обоих случаях не нужно платить НДФЛ. Однако сделки имеют ряд отличий:

Отличия	Договор дарения	Завещание
Оформление	Можно оформить самостоятельно. Обращение к нотариусу требуется только, если в качестве объекта дарения выступает доля в квартире.	Нужно оформлять у нотариуса или лиц, которые его заменяют (главврач, капитан корабля, начальник тюрьмы, командир военной части)
Стоимость	Если оформить без услуг нотариуса и юриста, то нужно оплатить только государственную регистрацию перехода права собственности (2 000 р.)	Нужно оплатить услуги нотариуса за оформление завещания. В 2020 года стоимость завещания составляет не меньше 1 000 р. После смерти наследодателя нужно оплатить госпошлину в размере 0,3% от стоимости квартиры и пошлину за государственную регистрацию – 2 000 р.
Переход права	При жизни дарителя	В течение 6 месяцев после смерти наследодателя

Договор дарения на долю в квартиру оформляется также, как и дарственная на квартиру в целом. Только договор необходимо удостоверить у нотариуса.

Даритель не должен спрашивать разрешение на дарение доли у совладельцев. Исключение составляет ситуация, когда доля приобретена в период брака. В этом случае нужно нотариально заверенное согласие супруги дарителя.

С 01.03.2013 года договор дарения не подлежит регистрации. Регистрировать нужно только переход права собственности в ЕГРН. Поэтому узнать о наличии договора дарения до того момента, пока стороны не обратились в Росреестр и не зарегистрировали переход права собственности, нельзя.

Если же они уже обратились в Росреестр, то информацию можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Сделать это можно через МФЦ, отделение или сайт Росреестра. Стоимость выписки в электронном виде – 350 р., в бумажном – 650 р.

В выписке указывается текущий собственник квартиры и основания возникновения права собственности.

То есть, если дарственная имела место, то в качестве собственника будет указан одаряемый, а в качестве основания приобретения права собственности – договор дарения.

Составить договор дарения даритель может самостоятельно, без участия одаряемого. Достаточно иметь копию его паспорта.

Но удостоверить документ у нотариуса или зарегистрировать переход права в Росреестре без одаряемого нельзя. Гражданский кодекс предусматривает необходимость получения согласия одаряемого на дарение. То есть он должен присутствовать сам или направить представителя с нотариальной доверенностью.

Переписать дарственную можно до того момента, пока её не подпишут стороны. С момента проставления подписей документ считается заключенным. Изменить его можно по соглашению сторон или через суд.

Если даритель после подписания не хочет посетить Росреестр и подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности, то одаряемый может обратиться в суд и заставить его в судебном порядке.

Дарственная и договор обещания дарения вступают в силу с момента их подписания. Но право на квартиру возникает только с момента государственной регистрации перехода прав. То есть даритель считается владельцем квартиры до тех пор, пока не внесены изменения в ЕГРН.

В соответствии со ст. 37 ФЗ от 1998 года № 102 оформить дарственную на квартиру в ипотеке можно. Но для этого нужно получить согласие банка-кредитора.

Как показывает практика, при заключении договора ипотечного кредитования, банки включают пункт о запрете дарения. Поэтому, хотя юридическая возможность дарения есть, практически реализовать ее сложно.

Запомнить

Дарственная и договор дарения – это одно и то же. Договор дарения – это не устная договоренность, а юридически оформленный документ. Дарственная – это лишь одна из разновидностей передачи прав на собственность другому человеку. К другим вариантам относится договор купли-продажи, завещание или наследование. Нельзя однозначно сказать, что лучше – дарственная или, например, завещание. Все зависит от конкретной ситуации. Дарение – это безвозмездная сделка. Даритель не может попросить у одаряемого оплату или встречную услугу. При дарении имеет значение не только желание владельца подарить квартиру, но и желание одаряемого получить ее в собственность.

❓❓❓ Остались вопросы? Задайте их в комментариях.

Источник: https://myrouble.ru/darstvennaya/

Оформление дарственной на квартиру: инструкция

Чтобы безвозмездно передать недвижимость во владение другому человеку, достаточно оформить договор дарения (дарственную). Как это сделать правильно и с минимальными затратами времени и сил?

Из этой инструкции вы узнаете:

Кто и кому может дарить недвижимость.
Как оформить дарственную на квартиру.
Образец договора дарения квартиры.
Куда обращаться, чтобы оформить дарственную.
Тонкости заключения сделок.
Налоги при дарении квартиры.

Кто и кому может дарить недвижимость

Подарить квартиру — значит безвозмездно передать права на нее третьим лицам (ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ). Чтобы подарить недвижимость, нужно оформить договор дарения (дарственную), подписать его и подать в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.

Дарить недвижимость может ее собственник. А получить недвижимость в подарок могут как граждане, так и организации (юридические лица), а также государство, в том числе иностранное. Можно подарить как квартиру или другой объект недвижимости целиком, так и долю в ней.

Закон запрещает дарить недвижимость только в следующих случаях (ст. 575 ГК РФ):

Законные представители малолетних и недееспособных граждан не могут дарить недвижимость, принадлежащую этим гражданам.
Граждане, которые лечатся или содержатся в учреждениях соцзащиты, а также их супруги и родственники, не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений (например, пенсионер, живущий в доме престарелых, не может подарить квартиру сотруднику, который ухаживает за ним).
Нельзя дарить недвижимость госслужащим в связи с их должностью или исполнением служебных обязанностей (чиновникам вообще нельзя делать подарки стоимостью дороже 3 тысяч рублей).
Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу — хотя такая организация может подарить недвижимость гражданину и наоборот.

Как составить договор дарения?

В договор надо включить паспортные данные обеих сторон, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики квартиры (жилого дома или другого объекта недвижимости). Обязательно следует указать, что даритель безвозмездно передает недвижимость одаряемому — в этом суть сделки. Отдельно нужно указать, что квартира никому не продана и не подарена, не находится в залоге и не имеет иных обременений.

После этого пропишите в договоре условия сделки, например, кто несет расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру (обычно это делает одаряемый), и условия аннулирования договора (к примеру, если получатель недобросовестно обращается с подарком, портит имущество в квартире или подвергает его риску). Некоторые включают сюда пункт что, если даритель пережил получателя, квартира возвращается к дарителю.

Можно ли оформить дарственную без нотариуса?

Можно. Правда, если есть опасения, что сделку могут попытаться оспорить, лучше провести ее через нотариуса — он поможет учесть все детали при оформлении договора. Нотариус возьмет с вас плату за составление договора и процент от кадастровой стоимости квартиры.

По закону нотариус при сделке с дарственной необходим, только если:

собственник жилья — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
когда речь идёт о долевой собственности (например, доли в квартире принадлежат нескольким людям – даже если все они дарят свои доли одновременно).

Чтобы оформить сделку у нотариуса, вам понадобятся следующие документы:

Договор дарения по количеству сторон в сделке.
Оригиналы паспортов дарителя и одаряемого.
Оригинал подтверждения права собственности дарителя на недвижимость (например, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о собственности).
Нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если недвижимость — совместно нажитое имущество.
Разрешение органов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан.
Согласие банка, если в дар оформляется ипотечная квартира (если иное не прописано в договоре об ипотеке).
Заявление о регистрации прав на недвижимое имущество. Форма заявления доступна онлайн на сайте Росреестра, а если документы подавать через МФЦ, то заявление будет подготовлено на месте.

Куда обращаться, чтобы зарегистрировать сделку?

Чтобы квартира перешла к новому собственнику по договору дарения, нужно подать заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестр. Сделать это можно несколькими способами:

Лично обратиться в офис Росреестра
Записаться можно через сайт Росреестра, предварительно авторизовавшись через Госуслуги (необходима подтвержденная учетная запись). В графе «Вид услуги» выберите «Кадастровый учет и регистрация прав собственности» и приходите на прием. Переход прав собственности на основе договора зарегистрируют в течение 10 рабочих дней после подачи документов.

Обратиться в многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ)
В МФЦ помогут оформить документы и передать их в Росреестр — в этом случае срок регистрации прав собственности на основе договоре может увеличиться до 12 рабочих дней.

Отправить документы на регистрацию почтой в отделение Росреестра по месту объекта недвижимости
На практике это не самый удобный вариант, поскольку придется нотариально удостоверить все подписи на заявлении, приложить опись вложения и уведомление о вручении. Кроме того, сделка должна быть оформлена с участием нотариуса.

Подать заявление в электронном виде на сайте Росреестра
Для этого понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Получить такую подпись, например, на флеш-карту, можно в аккредитованном центре Минкомсвязи России при предъявлении паспорта и СНИЛС и оплате пошлины.

Выездной прием документов для регистрации в Росреестре
Такая услуга предусмотрена Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», однако сейчас ее могут получить только ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны или инвалиды I и II групп — бесплатно.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, нужно заплатить пошлину – для физлиц 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Оплатить ее можно в любом банке или через платежный терминал в МФЦ. В день государственной регистрации перехода права собственности на основании договора дарения в Росреестре квартира перейдет в собственность одаряемого.

Как оформить дарственную через МФЦ

Самый простой путь — отправить договор дарения на регистрацию через МФЦ. Для этого всем участникам сделки либо их законным представителям нужно лично прийти в МФЦ с паспортами и пакетом документов. В МФЦ выберите услугу «Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость» и подайте документы. После проверки документов сотрудник МФЦ выдаст вам расписку об их получении и сообщит о сроках готовности услуги.

Можно выбрать МФЦ не только по месту регистрации, но и в любом удобном районе — главное, убедитесь, что это подразделение занимается жилым фондом.

Проверить статус заявления можно онлайн на сайте Росреестра

Если переход прав собственности на жилье зарегистрирован, правообладатель или его представитель при наличии нотариально заверенной доверенности может получить договор дарения с отметкой Росреестра о регистрации права и выписку из ЕГРН с печатью ведомства.

Документы после регистрации прав можно получить и с курьерской доставкой от Росреестра (ч. 19 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В зависимости от региона, такая доставка обойдется в сумму от 500 до 1500 рублей за каждый пакет документов (Приказ Минэкономразвития России от 31.05.2016 № 337 «Об утверждении Порядка осуществления органом регистрации прав курьерской доставки»).

Могут ли отказать в регистрации права по договору дарения?

Могут, если договор содержит ошибки или был оформлен с нарушением закона. Например, если даритель будет признан недееспособным на момент заключения сделки (после завершения сделки это придется доказывать через суд) или если на него оказали давление — покушались на его жизнь или жизнь его близких.

Отменить дарственную можно и в том случае, если одаряемый небрежно относится к подарку (например, портит имущество или устраивает пожары в квартире). В этом случае даритель может обратиться в суд с требованием аннулировать договор.

Тонкости заключения сделок по дарственной

Договор дарения удобно применять в качестве альтернативы завещанию — ведь дарственную оформить гораздо проще, нежели потом получить наследство. Получатель сразу становится собственником имущества, получая его в дар (как только его право регистрирует Росреестр), а в случае с наследством — только через полгода.

Некоторые используют договор дарения, чтобы избежать раздела имущества при разводе — квартира, полученная одним из супругов в дар, принадлежит ему безраздельно (ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации).

Можно подарить квартиру любому гражданину, в том числе ребенку младше 14 лет. В этом случае сделку за него должны оформить родители либо опекуны. Если получателю от 14 до 18 лет, договор должен подписать он сам с согласия родителей (опекунов).

Налоги при дарении квартиры

Договоры дарения чаще всего заключаются между близкими родственниками, а именно:

супругами;
родителями и детьми (в том числе усыновленными и удочеренными);
братьями и сестрами;
бабушками/дедушками и внуками.

Если вы получили квартиру не от близкого родственника, придется заплатить подоходный налог 13% (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Налоговая база при этом может определяться исходя из кадастровой стоимости подаренной недвижимости.

Как платить налоги с продажи квартиры, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Можно ли отменить дарственную?

Отказаться от недвижимости (или отменить договор дарения) гораздо проще до заключения сделки, нежели после. После подписания договора, но до передачи квартиры в собственность одаряемый может отказаться от ее получения, если напишет отказ от принятия квартиры (правда, в этом случае даритель имеет право потребовать возместить ему ущерб, причиненный отказом).

Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению сторон или согласно условиям, прописанным в договоре. Если же это желание исходит от одной стороны, а условия расторжения не прописаны, придется обращаться в суд. Да и в этом случае признать сделку недействительной будет сложно, если даритель был дееспособен, получатель ему не угрожал, а договор был составлен правильно. Чтобы подстраховаться, при оформлении сделки можете взять справку из психоневрологического диспансера и наркодиспансера, которая подтвердит дееспособность дарителя.

Суд может признать сделку недействительной, если удастся доказать, что дарение совершили исключительно с целью лишить законных наследников права на их долю в наследстве.

Источник: https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/oformlenie-sobstvennosti/kak-oformit-darstvennuyu-na-kvartiru/

Дарение недвижимости (недвижимого имущества)

Объекты недвижимости — одни из самых распространенных предметов договора дарения. Популярность отчуждения недвижимого имущества именно таким способом обусловлена простотой совершения дарственной, отсутствием обязательного нотариального оформления, освобождением от уплаты НДФЛ при совершении ее между родственниками и прочими особенностями. При всем этом нормы ГК, позволяют осуществлять полноценную гражданско-правовую защиту сторон дарения, в случае нарушения их прав.

Так, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, в качестве недвижимого имущества законодатель признает 3 категории недвижимых вещей:

недвижимые по своей природе — земельные участки, недра, водные объекты и т.п. ;
все, что прочно связано с землей, перемещение чего без ущерба их назначению невозможно — здания, сооружения, недостроенные объекты, многолетние насаждения и т.п. ;
подлежащие госрегистрации морские, воздушные суда и суда внутреннего плавания.

Указанный перечень объектов недвижимого имущества не является исчерпывающим — законом, к недвижимости может относиться любое другое имущество. В частности, к таким специальным объектам недвижимости, согласно ст. 132 ГК, относят промышленные предприятия (как имущественные комплексы).

Поскольку предмет дарения, в данном случае недвижимость, является существенным условием сделки (ст. 432 ГК), он требует его конкретизации в тексте договора. В нем должны содержаться данные, позволяющие определить предмет как недвижимое имущество или его часть, название и месторасположение предмета, его кадастровый номер и описание из техпаспорта, должен быть приложен план объекта, основания права собственности дарителя на него, в том числе данные о госрегистрации и т.п.

Получение недвижимости в подарок, понимается законодателем как получение дохода, который подлежит обложению НДФЛ. В этих же целях, законодатель требует проведения денежной оценки подаренного недвижимого имущества. Однако, в случае совершения дарения между близкими родственниками или членами семьи, согласно п. 18.1 ст. 217 НК, одаряемый будет освобожден от обязанности уплаты подоходного налога.

При получении недвижимости по договору дарения, согласно ст. 131 ГК, она требует прохождения государственной регистрации перехода прав на нее. Согласно п. 2 ст. 223 ГК, право собственности на подаренную недвижимость может перейти к одаряемому только после проведения такой госрегистрации.

В случае дарения дома, квартиры или земельного участка, находящегося в совместной собственности нескольких лиц (ст. 253 ГК), законодатель требует наличия согласия всех сособственников на такое отчуждение. Если такими сособственниками являются супруги — совершение дарения одним из них возможно только по нотариально удостоверенному согласию другого супруга (п. 3 ст. 35 СК).

Форма договора о дарении недвижимого имущества

Требования к форме заключения договора дарения, определены законодателем в ст. 574 ГК РФ, которая не содержит конкретных указаний к форме дарения недвижимости. Согласно ей, все договоры дарения недвижимости, заключенные до 1 марта 2013 года подлежали государственной регистрации. Договоры, заключенные после указанной даты, такой регистрации не требуют (ФЗ № 302 от 30.12.12 г.).

Порядок проведения госрегистрации прав одаряемого на недвижимость, требует от заявителей предоставления государственному регистратору ряда документов, в том числе и документа, являющегося основанием для возникновения у одаряемого прав на недвижимость. Таким документом, в рассматриваемом случае, однозначно является договор дарения недвижимости.

Исходя из смысла ст. 18 ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г., все представляемые государственному регистратору документы, должны быть исполнены на бумажном носителе, что вполне логично, поскольку представление для проверки подлинности устного документа невозможно. Таким образом, дарение недвижимости в устной форме исключит возможность государственной регистрации, ввиду чего, права на недвижимость не смогут перейти к одаряемому (п. 2 ст. 432 ГК).

Текст представляемого госрегистратору договора дарения недвижимости должен быть написан разборчиво и содержать полные наименования сторон дарения, написанные без сокращений. Не могут быть приняты к государственной регистрации договоры дарения, имеющие ошибки, исправления, зачеркивания, подписки и серьезные повреждения.

Государственная регистрация дарения недвижимости

Как уже говорилось, дарение недвижимости, совершенное до 1 марта 2013 года требует государственной регистрации договора. В случае, совершения дарения после указанной даты, стороны дарения освобождаются от такой обязанности. Но, несмотря на отказ от регистрации самого договора, как и ранее, действует правило, требующее государственной регистрации самой недвижимости (ст. 131 ГК). Так, государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется на основании и в порядке ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г., а также с учетом специализированных Методических рекомендаций.

Исходя из смысла ст. 9 указанного закона, полномочиями по проведению госрегистрации недвижимости наделены Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр). Принятие документов и совершение регистрации осуществляется местными отделениями указанной службы или Многофункциональными центрами.

Анализ главы 3 ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г., регулирующей порядок проведения госрегистрации, позволяет выделить несколько этапов:

Сбор и подготовка необходимых документов. Отметим, что согласно ст. 18 ФЗ № 122. К подаваемым документам представляется ряд требований. Они должны содержать описание недвижимого имущества, сам текст должен быть написан разборчиво, не содержать ошибок, помарок, сокращений, исправлений и т.д. Несоблюдение указанных требований, станет причиной отказа в совершении государственной регистрации.
Оплата государственной пошлины. Поскольку госрегистрация является совершением юридически значимого действия, за его совершение взимается соответствующая плата. Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК, размер госпошлины составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций.
Подача заявления и документов для госрегистрации. Как уже говорилось, подача документов совершается через Многофункциональные центры или местные отделения Росреестра. Сама подача допустима тремя возможными способами — лично, по почте (рекомендованным письмом с описью содержимого) и по электронной почте. При подаче документов, заявитель получает расписку о принятии документов, в которой указана окончательная дата выдачи свидетельства о государственной регистрации.
Государственная регистрация. На данном этапе, регистрационный орган принимает документы и регистрирует их, проводит их правовую экспертизу на предмет законности их положений, вносит сведения в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) на недвижимое имущество, ставит соответствующие надписи на правоустанавливающих документах и выдает указанные документы вместе со свидетельством про госрегистрацию заявителю.
Получение документов. Заявитель получает все необходимые документы лично или по почте. Сама регистрация проводится в срок, не превышающий 10 рабочих дней с момента подачи документов (п. 3 ст. 13 ФЗ № 122). После его истечения заявитель может требовать выдачи ему необходимых документов.

Перечень необходимых для государственной регистрации документов определен в ст. 16 — 18 указанного выше закона, а также п. 29 Методических рекомендаций. Согласно этим нормам, подаче подлежат следующие документы:

Договор дарения;
Заявление о регистрации, поданное любой из сторон дарения;
Документ, подтверждающий право собственности дарителя;
Документы из БТИ;
Выписка из домовой книги;
Копии паспортов сторон.

Все документы подлежат подаче минимум в двух экземплярах. В зависимости от особенностей конкретной частной ситуации, данный перечень может быть расширен. К указанным документам могут быть добавлены: разрешение со стороны сособственника, органа опеки, залогодержателя, свидетельство о браке, передаточный акт и т.д.

Подписав с Петровым договор дарения, оплатив госпошлину и собрав все необходимые для государственной регистрации перехода прав документы, Мамонова подала заявление о перерегистрации гаража на одаряемого в местное отделение Росреестра. Однако, Мамонова не учла того факта, что на приобретенный ей после свадьбы гараж, согласно ст. 34 СК РФ, распространяется режим общей совместной собственности, ввиду чего, правами на гараж также обладает и ее муж — гражданин Прохоров.

Так, выждав десятидневный срок, в течение которого проводилась госрегистрация, Мамонова, вместе с Петровым, явились в отделение Росреетсра, для получения правоустанавливающих документов с удостоверительными надписями и свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость.

Однако, вместо ожидаемого свидетельства, они получили поданный ими пакет, вместе с постановлением об отказе в проведении государственной регистрации. Свое решение, регистратор мотивировал тем, что заявителем не представлены некоторые из документов, необходимых для проведения юридически значимого действия, в частности, нотариально удостоверенного согласия супруга Мамоновой, на отчуждение гаража, что согласно ст. 20 ФЗ № 122 от 21.07.97г., является основанием для отказа.

В устной беседе госрегистратор разъяснил Мамоновой, что приобретенный ей в браке гараж, является совместной с ее супругом собственностью. Согласно п. 3 ст. 35 СК для отчуждения одним из супругов такого имущества, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Без такого согласия Прохорова, подарить недвижимость, в частности двухэтажный гараж, гражданину Петрову не удастся.

Дарение отдельных видов недвижимого имущества

Ранее говорилось, что законодатель делит недвижимое имущество на несколько категорий, в зависимости от природы возникновения такой недвижимости и применяемых к ней правил гражданского оборота. Однако применительно к дарению, более целесообразно делить недвижимость в зависимости от характера и назначения для ее использования.

В зависимости от назначения, целесообразно делить объекты недвижимости на 3 стандартные группы — жилая и нежилая недвижимость, а также земельные участки. Указанные группы недвижимости не содержат принципиальных отличий в оформлении дарственных и регистрации объектов, однако определяют некоторые особенности таких сделок.

В качестве жилых помещений, которые могут быть переданы по договору дарения, следует понимать все пригодные для проживания граждан строения и комнаты в них, входящие в жилой фонд. Такими помещениями могут выступать квартиры, частные жилые дома, комнаты в коммуналке, общежитии, квартире и т.п.

При дарении жилого помещения, в отличие от других видов недвижимости, в нем часто применяются разного рода обременительные условия, например, право дарителя на проживание в подаренной квартире, необходимость бережного пользования жилищем и т.д. Их нарушение может повлечь расторжение дарственной.

Гражданское законодательство не содержит конкретного определения нежилого помещения. Исходя из определения помещения, установленного ст. 2 ФЗ № 384 от 30.12.09 г. следует, что нежилыми помещениями следует понимать здание или его часть, имеющие административное, производственное, социальное, торговое и любое другое назначение, кроме проживания в нем людей.

Под такими объектами следует понимать гаражи, дачи, мастерские, офисы, бизнес-центры и прочие объекты, используемые, как правило, в целях получения дохода. Поскольку большинство из объектов указанной недвижимости используется в коммерческих целях, нередки случаи их притворного дарения, когда дарственной прикрывается их купля-продажа.

В качестве земельного участка следует понимать участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены уполномоченным на то госорганом, а также все, что находится под и над таким участком. Именно поэтому предметом дарения земельного участка может быть не только сам садовый или дачный участок, им также может быть участок земли с находящимся на нем жилым домом.

Поскольку земля находится под особой охраной государства, дарение земельного участка, кроме общих гражданских норм совершения дарения, требует соблюдения специальных правил гражданского оборота земли, определенных главой 17 ГК РФ. Так, при получении в подарок земельного участка, одаряемый может использовать его лишь по определенному назначению, которое установлено для каждого конкретного земельного участка.

Общие вопросы дарения

Чтобы правильно совершить сделку дарения недвижимости необходимо правильно понимать ее правовую природу. С этим вам поможет представленная ниже общая информация о договоре дарения.

Согласно ст. 572 ГК, под дарением законодатель понимает соглашение сторон о безвозмездной передаче вещей, имущественных прав или освобождение от обязанности одной стороны, за счет имущества другой стороны. Кроме того, следует различать обособленную общеполезную форму дарения — договор пожертвования (ст. 582 ГК). Получателем имущественных благ по указанным договорам считается одаряемый, лицом их отчуждающим — даритель (жертвователь).

Безвозмездность — основная характеристика договора дарения, исключающая возможность встречного представления или обязательства со стороны одаряемого. Так, даритель не может получить ничего взамен своего подарка — в противном случае дарение следует считать притворным, что согласно п. 2 ст. 170 ГК, влечет его ничтожность (абсолютную недействительность).

Кроме общих ограничений, применяемых ко всем гражданским сделкам, статьей 575 ГК предусмотрены специальные запреты, которыми законодатель ограничивает возможность участия в дарении конкретных субъектов права. В случае участия в дарении перечисленных в указанной статье лиц, такая сделка будет противоречить требованиям закона, что согласно ст. 168 ГК влечет ее ничтожность.

Так, согласно п. 1 ст. 575 ГК, законодатель, корреспондируя статьям 28 и 29 ГК, запрещает совершать дарение малолетним и недееспособным лицам, а также их законным представителям. Исходя из этого, такие субъекты могут участвовать в дарении лишь как одаряемые.

Кроме того, согласно п. п. 2 и 3 ст. 575 ГК, определен ряд запретов на участие в дарении в качестве одаряемого по профессиональному признаку. Так, в рамках борьбы с коррупционными преступлениями, подарки запрещено получать работникам социальных, медицинский и образовательных учреждений, государственным и муниципальным служащим, если такие подарки связаны с их служебным положением и исполнением должностных обязанностей.

В рамках пресечения финансовых махинаций в хозяйственной сфере, согласно п. 4 ст. 575 ГК, законодателем также запрещено дарение между коммерческими организациями. Между тем дарение ими в пользу некоммерческих организаций, граждан и прочих субъектов вполне допустимо.

Помимо специальных запретов, согласно ст. 576 ГК, законодателем определен перечень ограничений дарения, требующих от его сторон, соблюдения определенных правил, в зависимости от вида предмета дарения. Так, в случае дарения вещей материального мира, находящихся в совместной собственности, закон требует от дарителя соблюдения правил ст. 253 ГК, в частности, необходимости согласия на дарение со стороны сособственников.

Согласно п. 4 ст. 576 ГК, дарение, совершаемое в форме выполнения обязанности одаряемого или перевода его долга на дарителя, должно совершаться с учетом правил, предусмотренных для таких процедур. Кроме того, в случае совершения дарения от лица дарителя его представителем, согласно п. 5 ст. 576 ГК, доверенность такого представителя должна содержать указание на предмет дарения и самого одаряемого, в противном случае такую доверенность следует считать ничтожной.

По общим правилам совершения гражданско-правовых сделок, односторонний отказ от исполнения обязательств, взятых в рамках заключенных договоров недопустим — для законности таких действий необходимы определенные основания и решение суда, либо отказ должен быть обоюдным. Однако безвозмездный характер дарения оказывает особое влияние на возникающие у сторон сделки правоотношения. Так, законодателем предусмотрены некоторые исключения из правил, дающие право одностороннего отказа от исполнения и отмену уже исполненного дарения.

Так, даритель, согласно ст. 577 ГК, вправе отказаться от передачи одаряемому подарка или выполнения в рамках дарения его имущественной обязанности, в случае, если в силу изменения имущественного или семейного положения, исполнение договора дарения на ранее установленных условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни. Исходя из этого, отказ от передачи подарка возможен только по договорам обещания дарения. При этом возмещения каких-либо связанных с таким отказом убытков не предусмотрено.

После передачи подарка, даритель может отменить дарение, что аннулирует саму сделку и лишает одаряемого права собственности на подарок. Так, согласно п. 1 ст. 578 ГК, право отменить дарение возникает у дарителя, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или члена его семьи, а также нанес им телесные повреждения. По такому же основанию, даритель вправе отказаться от передачи подарка еще до исполнения договора (п. 2 ст. 577 ГК).

Право на отмену дарения также возникает, если обращение одаряемого с переданным ему подарком, может повлечь его безвозвратную утрату, при условии, что такой подарок составляет крупную неимущественную ценность для дарителя (п. 2 ст. 578 ГК). Кроме того, отмена дарения возможна в тех случаях, когда даритель пережил одаряемого, а сам договор содержал условие об отмене дарения в таком случае (п. 3 ст. 578 ГК).

В случае отмены дарения, согласно п. 5 ст. 578 ГК, наступает двусторонняя реституция — взаимный возврат всего полученного по сделке, т.е. одаряемый возвращает сохранившийся в натуре подарок дарителю. При невозможности возврата в натуре, одаряемый возмещает стоимость подаренного ему имущества, на момент его дарения, в порядке ст. 1105 ГК.

Заключение

Такие причины могут иметь как законный, так и противоправный характер, но независимо от него, нормы ГК формально позволяют реализовать цели сторон сделки в полной мере. Для пресечения злоупотреблений при дарении недвижимости, введена ее обязательная государственная регистрация, которая позволяет не только вести учет всех действий с указанными объектами, но и фиксировать незаконность дарения еще до того, как объект перейдет в полноправную собственность нового владельца.

Так, дарение, в сравнении с другими способами передачи недвижимости, имеет массу преимуществ — простоту оформления, обход ограничений для возмездных сделок, безвозмездность для одаряемого и т.д., однако все это становится подспорьем для нарушений закона и злоупотреблений со стороны участников сделки, недобросовестные намерения которых далеко не всегда признаются судами, даже при их убедительном доказывании со стороны заинтересованных лиц.

Источник: http://dogovor-darenija.ru/chto-darit/nedvizhimost/