Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Совершенствование системы проведения открытых конкурсов по выбору управляющей организации органами местного самоуправления». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
1978 года рождения,. При полном возврате долга во избежание проблем в момент передачи заимодавец должен. написать о неимении претензий по долгу;.
Новые правила выбора УО для многоквартирного дома по конкурсу и без
В первом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» 2019 года наш эксперт, практикующий юрист Елена Шерешовец рассказала о двух новых постановлениях Правительства РФ, внёсших изменения в правила выбора органом МСУ организации для управления домами. Подробнее читайте в статье.
До 2019 года в конкурсе побеждала УО с наибольшим по стоимости количеством работ и услуг
Речь идёт о двух декабрьских постановлениях Правительства РФ: от 14.12.2018 № 1541 и от 21.12.2018 № 1616. Оба изменяют процедуру выбора управляющей организации для многоквартирных домов.
Победителем конкурса становилась та УО, которая за установленный размер платы была готова выполнять наибольший по стоимости объём дополнительных работ и услуг. Участники отбора сами устанавливали стоимость таких работ и услуг, и проверке эти цены не подлежали. Подобное условие приводило к совершенно абсурдным ситуациям, которые, однако, признавались в суде легитимными, поскольку не нарушали требований ПП РФ № 75.
Например, открытый конкурс по управлению несколькими домами в Ленинградской области выиграла УО, предложившая дополнительные работы и услуги общей стоимостью 999 квадриллионов 999 триллионов 999 миллиардов 999 миллионов 999 тысяч 999 рублей. АС Санкт-Петербурга и ЛО по делу № А56-10392/2014 не нашёл при этом нарушений.
Орган МСУ мог пойти и другим путём: самостоятельно установить размер стоимости дополнительных работ и услуг. Но в таком случае, если стоимость была известна заранее, участники заявляли максимальную цену, а победителем становился тот, кто принёс заявку первым.
С 2019 года в конкурсе побеждает УО с наименьшим размером платы за перечень услуг
ПП РФ № 1541 с 1 января 2019 года изменило подход к отбору управляющих организаций на открытом конкурсе. Во-первых, из документа убрано понятие «дополнительный перечень работ». Теперь есть только один основной перечень работ и услуг. Его утверждает организатор конкурса.
Во-вторых, победителем признается та компания, которая предлагает выполнить указанный перечень за наименьший размер платы. То есть участники конкурса теперь предлагают не сделать больше работ за одинаковую стоимость, а выполнить конкретный перечень работ и услуг за меньшие, чем другие УО, деньги. Побеждает тот, кто предложил наименьший размер платы.
При этом, согласно п. п. 59, 76–78 ПП РФ № 75 в редакции ПП РФ № 1541:
1. Участники отбора могут пошагово снижать размер платы на 0,1%, но не более, чем на 10% от начальной цены. В ином случае проводится новый конкурс, на котором начальная цена рассчитывается заново.
2. Если на конкурс никто не заявился, то стоимость работ и услуг повышается на 10%, но не выше муниципального тарифа более чем в 1,5 раза.
3. Если сразу несколько участников предлагают одинаковый минимальный размер платы, победителем конкурса признается участник, подавший заявку на участие -в конкурсе первым.
Также с 1 января 2019 года появились два новых требования к участникам конкурса:
- отсутствие у претендента задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за 2 и более расчётных периода, подтверждённое актами сверки либо решением суда;
- и отсутствие у претендента задолженности по уплате административных штрафов за совершение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
При несостоявшемся конкурсе орган МСУ самостоятельно назначает УО из составленного перечня
Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 изменило порядок определения управляющей организации для домов, по которым конкурс не состоялся из-за отсутствия участников. Согласно новым правилам ПП РФ № 1616, в таком случае управляющую организацию назначает орган местного самоуправления.
Муниципалитет самостоятельно:
- решает, какой перечень работ и услуг и за какой размер платы будет выполнять управляющая организация исходя из минимального перечня и установленного органом МСУ тарифа;
- назначает управляющую организацию, которая будет это делать.
УО выбирается из особого перечня, в который попадают компании, подавшие соответствующую заявку, а также все компании, которые начиная с 1 января 2019 года участвуют в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п.п. 52, 53 ПП РФ № 75).
Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Сформированный перечень размещается в ГИС ЖКХ.
УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета
Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, при определении управляющей организации для управления многоквартирным домом орган МСУ выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством домов, переданных ей ранее в управление согласно нормам ПП РФ № 1616.
То есть сравнивается не общее количество домов в управлении, а только количество тех домов в управлении, которыми компания управляет на основании решения о выборе её в качестве управляющей из перечня.
Если 2 и более управляющие организации управляют на основании выбора их из перечня равным количеством домов, орган МСУ выбирает УО, которая находится в списке впереди остальных претендентов.
Подать заявку об исключении из перечня УО может только в том случае, если взяла в управление хотя бы один дом на основании выбора её органом МСУ из перечня (п. 8 ПП РФ № 1616).
Взять на заметку
Два новых постановления Правительства РФ изменили подход к выбору управляющих организаций для многоквартирных домов:
- где собственники не выбрали или не реализовали форму управления,
- от которых отказались управляющие организации,
- по которым открытый конкурс по выбору УО не состоялся.
Управляющая организация, подавая заявку на участие в открытом конкурсе, который организует муниципалитет, должна иметь в виду, что она автоматически попадёт в перечень УО, формируемый органом МСУ согласно ПП РФ № 1616.
В рамках проведения конкурса больше не учитывается перечень дополнительных услуг УО: победителем становится та организация, которая готова выполнять утверждённые муниципалитетом работы и услуги за наименьшую плату.
Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/9921-novye-pravila-vybora-uo-dlya-mnogokvartirnogo-doma-po-konkursu-i-bez
Письмо ФАС. МКД. Непроведение конкурса по выбору УК — жкхпортал.рф
Письмо ФАС. МКД. Непроведение конкурса по выбору УК
Во исполнение пунктов 49 и 70 Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России в 2014 году «Рекомендации по применению статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции» в случае непроведения органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами (МКД)», а также «Об обобщении практики антимонопольных органов, выявлении проблем при проведении органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», ФАС России сообщает следующее.
1. В рамках мониторинга применения положений статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» ФАС России установлено, что ряд территориальных органов зачастую неверно определяют случаи, когда в соответствии с жилищным законодательством орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее — Порядок).
Согласно пункту 3 Порядка конкурс проводится, если:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
1. до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
2. в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.
Источник: https://xn--80almfnfiqx.xn--p1ai/faskonkurs.html
Открытый муниципальный конкурс по выбору УК: как проводится, особенности процедуры
Законодательно закреплено, что прерогатива выбора управления имуществом МКД, лежит исключительно на собственниках помещений. Когда они тянут с выбором или в принципе отказываются от принятия какого-либо решения, то муниципальные органы проводят организацию и проведение открытого муниципального конкурса. В некоторых случаях его признают несостоявшимся, на основании того, что документально зафиксирована полная неявка участников мероприятия. В публикации подробно описывается процесс правильного проведения конкурса по выбору новой управляющей компании.
Основания для проведения открытого конкурса (ОК)
Конкурс по выбору новой управляющей компании в открытом режиме проводится, когда владельцы МКД не избрали тип домового управления из-за:
- невозможности собраться жильцам всем вместе и прийти к какому-то общему решению
- отсутствие реализации принятого решения на собрании
- на основании признания в суде несостоятельности собрания и принятия решения
- все попытки собраться повторно не увенчались успехом
- большинство жителей проигнорировало ранее принятое решение и не заключены договоры с УК
- жильцы не подали соответствующие бумаги для госрегистрации специальной частной коммунальной фирмы
- построена новостройка и получено эксплуатационное разрешение
Нередки случаи, когда администрация района или города отказывается проводить открытые конкурсы не желая выполнять обязанности, регламентированные 161 статье ЖК. Другими словами, организатор прикрывает те УК, которые должны быть заменены по решению собрания жильцов. В арбитражной практике встречаются случаи, когда орган местного самоуправления самостоятельно предоставил право управления домом фирме, без проведения ОК. А это не соответствует требованиям антимонопольного закона о защите конкуренции ч. 1 ст. 13 ФЗ.
Законодательство
Основным и главным законом по деятельности и выбору УК является Жилищный кодекс. Основные правила и положения:
- Ст. 162 регулирует предпосылки для начала процесса открытого конкурса по выбору управляющей организации
- В ст. 164 описаны причины, почему должен быть проведен ОК муниципалитетом
- Если речь идет о новых объектах, то в ст. 161 ЖК России организатор размещает объявление на своем сайте о начале конкурсного отбора
- Статья 200 регулирует временной период получения уведомлений со стороны ЖЭК и выбранной УК
- ФЗ 189 от 29.02.04 фиксирует проведение в действие ЖК и деятельность контролирующих учреждений
Принципы соответствия торгов
При проведении торгов местная администрация ссылается на внутренние регламенты. Как правило, в каждом муниципалитете они свои и написаны с учётом местных особенностей и организационной структуры администрации. Главное, чтобы они не противоречили основному законодательству и Жилищному Кодексу. Чтобы ознакомиться с этими документами нужно зайти на сайт администрации и изучить порядок действий.
Участники
С одной стороны участниками являются жильцы мкд и орган местного самоуправления, а с другой – претенденты на управление многоквартирным домом. По закону, общее количество УК, которые претендуют на участие в конкурсе не ограничено, единственное нужно заранее уведомить организатора о своем участии.
Предмет торга
Предметом конкурса по открытому отбору управляющей организации является получение права управлять общедомовым имуществом. Деятельность регулируется заключенным договором между сторонами. Помимо этого, к предмету относят финансовые средства, которыми в дальнейшем будет распоряжаться управляющая компания, ежегодно или ежеквартально предоставляя отчёты о проделанных работах. Во время торгов УО соперничают между собой, предлагая лучшие условия работы по, сниженными тарифами ЖКХ.
Конкурсная документация и организация осмотра МКД
Муниципальный конкурс запрещает какие-либо переговоры с претендентами до старта торгов. Перед официальным объявлением начала торгов, администрация и инициативная группа составляют следующие документы:
Под организацией осмотра всего имущественного фонда мкд понимается – составление специального акта о техсостоянии домовых помещений. Мероприятие проводится ОМС с привлечением узких специалистов (если это необходимо).
Как составляется и подается конкурсная заявка на управление мкд
Конкурс не может проводиться, а собрание считается несостоявшимся, если были допущены УО с неправильно оформленными заявками. При заполнении важно указать следующую информацию:
- название и юридическую форму управления организации
- код ОКПО, место регистрации
- банковские реквизиты
- документ-соответствие претендента ранее установленным правилам проведения торгов
- квитанция о внесении средств, в качестве обеспечения заявки на участие (это необязательно и определяется организатором конкурса)
- финансовый баланс фирмы за последнее время
- данные директора и главного бухгалтера
Форма должна быть напечатана на компьютере, распечатана и подписана руководителем предприятия.
Правила рассмотрения заявлений
Для того чтобы быть полноправным участником открытых торгов, заявитель подает заявку, оформленную по специальной форме. Эти заявления должны храниться в закрытых конвертах, до момента вскрытия и оглашения всех претендентов. Прием заявок прекращается за 1 день до вскрытия конвертов. Законодательно определено, что заявки принимаются в течение 25 дней с момента публикации информации о начале торгов.
Сроки проведения
УК должна быть выбрана не позже 60 дней с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Законодательно разрешается, если жильцы не смогли уложиться в ранее отведённый срок, то можно продлить время на принятие решения еще на 1 месяц.
Как определяется победитель
Когда инициаторами конкурса являются жильцы дома, то победитель определяется в результате голосования. Отданные голоса фиксируются специальной комиссией в протоколе собрания. Комиссия состоит из: председателя, заместителя и секретаря. Избираются на эту должность люди из числа инициативной группы жильцов или представителей органов местного самоуправления. Полученные результаты подсчитываются ранее выбранной комиссией и записываются в специальный протокол.
Если общее количество голосов отданных за одну управляющую организацию не превышает 51%, то собрание считается недействительным. Необходимо чтобы больше половины жильцов проголосовали за 1 компанию. Более того, на самом собрании должны присутствовать больше ⅔ от всех собственников жилья. Если количество присутствующих будет меньше, то результаты считаются необъективными.
Также важно, чтобы голосование проходило в одном помещении – поквартирный сбор голосов или агрессивная агитация недопустимы. Когда инициатором торгов выступает местная администрация, то во время голосования его голос добавляется к основным.
ПП РФ № 1541 с 01.01.19 поменял подход к отбору управляющих организаций на открытом конкурсе. Теперь организаторы самостоятельно утверждают единственный перечень работ и услуг. Участники не предлагают сделать большее количество работ за утвержденную цену, а способны выполнять конкретные услуги за меньшие деньги.
Победителем считается компания, которая способна выполнить указанные работы по меньшей стоимости.
С 01.01.19 года появились 2 новых требования к участникам:
- Отсутствие долгов перед ресурсоснабжающими фирмами за 2 и более периода
- Отсутствие задолженности по выплатам административных штрафов за совершение правонарушений в сфере коммерческой деятельности по управлению мкд
Заключение договора управления многоквартирным домом
Победившая управляющая организация обязана в течение 10 рабочих дней с момента конкурса, предоставить организаторам подписанный договор на управление мкд. А в течение 20 дней, обязана передать подписанный договор на подпись жильцам многоквартирного дома. Если сроки будут не соблюдены, то организатор вправе считать, что УК умышленно уклоняется от своих обязательств и аннулировать результаты конкурса.
Если это происходит, то стать победителем может другой претендент торгов с наибольшим количеством голосов. Если и этот участник окажется несознательным, то организатор вправе через суд обязать выполнять свои ранее взятые обязательства. Условия договора могут быть разными и зависят от выбора собственников жилья. Срок действия должен указываться непосредственно в самом документе, но не более 3х лет.
Что делать если конкурс на управление мкд не состоялся
ПП РФ от 21.12.2018 № 1616 кардинально поменял принцип выбора управляющей организации (УО) для МКД, потому что торги не состоялись из-за неявки участников или собственников. Теперь новые правила предписывают самостоятельно назначить органу местного самоуправления новую УК. Согласно новому документу, муниципалитет самостоятельно определяет:
- Перечень работ, услуг и размер платы, по которым они будут выполнены УО
- Назначает исполнительную УК
Фирмы включаются в список по дате подачи заявления или дате составления протокола вскрытия конвертов и рассмотрения на предмет правильного составления заявок. Списки должны быть размещены в ГИС ЖКХ. Предусмотрен самостоятельный отказ управляющей компании от функциональных обязанностей, только после получения назначения на мкд. Муниципалитет должен выбрать из перечня ту фирму, у которой на балансе находится меньше домов на обслуживании.
Можно ли обжаловать результаты конкурса, ответственность муниципалитета
Часто разгорается настоящая война между собственниками жилья, муниципальными органами и управляющими компаниями. Основная причина – это навязывание УО без письменных уведомлений собственникам жилья. Ситуация возникает не на ровном месте, часто этому предшествует, невозможность самостоятельно организоваться и принять решение собственникам жилья по временному управлению их мкд. Когда жильцы затягивают с принятием решения в дело вступают органы местного самоуправления. С точки зрения закона, все должно происходить прозрачно, но на деле, все чаще озвучиваются факты подтасовки результатов конкурса для «проталкивания» своих УК. И зачастую жильцы ставятся перед фактом конкурсной передачи их дома победившей организации. Бывает, что и не возникает претензий – всех устраивают результаты проведенного конкурса.
Но, бывают случаи и обратные. К сожалению, пассивность собственников приводит к принудительной передаче имущества мкд выбранной муниципалитетом УО. В случае категорического отказа подчиняться результатом открытого конкурса, можно обратиться в суд. Результаты госконкурса оспорить можно, но возникает проблема исполнения решений. Ситуация может затянуться на многие месяцы, даже года. В таких случаях муниципалитет полностью защищен: тарифы устанавливает он и документы тоже ведутся в соответствии с законом.
Примеры документов
И по факту выходит, что недовольные собственники должны будут предоставить подтверждающие документы о том, что конкурс был проведён неправомерно. А это практически нереально. Если все прошло в рамках закона, то теперь можно будет поменять компанию через 1 год или по факту сбора доказательств о том, что УК не соблюдает свои функциональные обязанности. Поэтому опытные юристы настоятельно рекомендуют воспользоваться правом самостоятельного выбора управляющей организации, чтобы в дальнейшем избавить себя от длительных и муторных судебных заседаний.
Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/otkriti_konkurs
Письмо ФАС. МКД. Непроведение конкурса по выбору УК — жкхпортал.рф
Понятие «управление многоквартирными домами»
Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.
Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД
Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели — для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:
Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:
- владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
- хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
- коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.
Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.
Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.
При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.
Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.
Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации
Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.
Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.
Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст. 162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом. При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.
Регламент проведения конкурса
Основные правила проведения события прописаны в 161 статье ЖК РФ. Все участники голосования обязаны быть знакомы с данным актом, чтобы быть готовыми к мероприятию.
В случае контроля конкурса органом местного самоуправления, они берут под свой контроль соблюдение указанной выше статьи. При этом вторая сторона может не волноваться за организационную часть мероприятия и соблюдение им статей РФ.
Способы извещения собственников о конкурсе:
- Личное приглашение жильцов на собрание или приглашение путем использования звонка по мобильному телефону/сообщения.
- Оповещение через почтовый ящик.
- Объявление на стенде.
- Выпускание новости в местной газете/брошюре.
- Оповестить участников конкурса об его проведении следует за месяц.
Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками
- непосредственное управление МКД;
- руководство общим имуществом (с целью проведения капитального ремонта) посредством заключения договора с ТСЖ, ЖСК или иными кооперативными организациями;
- руководство общим имуществом (в том числе и проведение капитального ремонта) посредством услуг управляющих компаний.
Непосредственное управление МКД, осуществляемое самолично хозяевами недвижимых объектов, является достаточно распространенным способом управления общим имуществом. Это связано с тем, что владельцы недвижимости имеют все возможности осуществлять управление многоквартирными домами без привлечения ЖСК или создания ТСЖ. При этом следует отметить, что за управление многоквартирным домом собственниками помещений не взимается дополнительная плата, что позволяет сократить финансовые расходы.
При необходимости владельцы жилых квартир могут трансформировать способ управления домами многоквартирного типа. Это может детерминироваться как неисполнением деятельности (обязательств) по проведению капитального ремонта, так и непредоставлением коммунальных услуг, несмотря на то, что плата за проведение подобных работ осуществлялась своевременно, то есть в указанный срок.
Проведение конкурса и подведение итогов
Важно помнить, что на конкурсе должны обязательно находиться минимум 2/3 части жильцов мкд. Иначе мероприятие не может считаться объективным, так как большая часть собственников на нем не присутствовала.
На собрании все претенденты рассказывают об их компании. То есть проходят торги. Они обговаривают все преимущества сотрудничества именно с ними. В доказательство своей правоты и выгоды сотрудничества с ними они могут привести примеры своей работы с другими домами. При желании указать недостатки организаций-соперников. Определенных правил у данных торгов нет.
После части представления начинается голосование. Его вид выбирается голосующими. Если выбран вид бюллетеней, то их нельзя выбрасывать после подсчета голосов. Они еще могут понадобиться для доказательства достоверности результата.
Важно! Если кандидат не набрал 50% голосов, конкурс не будет зачтен. Если на мероприятии есть представитель органов местного самоуправления, победителя назначает он.
Пределы ответственности УК, ТСЖ и кооператива
Законодательное начало предусматривает определенную ответственность ТСЖ, ЖСК и УК перед собственниками за ненадлежащее исполнение деятельности (в том числе, направленной на осуществление капитального ремонта). Ответственность за осуществление деятельности ТСЖ или же ЖСК регламентируется ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
При этом подобные типы услуг они могут проводить собственными силами и одновременно привлекать сторонних сотрудников по трудовому договору (плата за работы предусмотрена).
В том случае, если договор заключается с УК, то товарищества или же жилищные кооперативы осуществляют контроль за деятельность таковых организаций. В частности, надзор организуется и за тем, раскрывают ли управляющие организации конфиденциальную информацию о том, как происходит плата за предоставленные услуги, в каком размере и пр.
Роль органов местного самоуправления (далее – ОМСУ) в жилищных отношениях весьма значительна. Жилищным законодательством на ОМСУ возложено много функций, одна из которых – организовывать и проводить конкурсы по отбору управляющей организации (УО) для многоквартирных домов в установленных законом случаях.
Но частенько случается, что ОМСУ не всегда ответственно подходит к своим обязанностям в этом вопросе: либо из-за халатности сотрудников, либо из-за отсутствия информации о каких-нибудь ситуациях, требующих вмешательства муниципалитета, либо по иным причинам.
Примером такой ситуацииможет быть случай, когда управляющая организация не желает продлевать договор управления на новый срок, уведомив при этом всех необходимых лиц: собственников, органы государственного жилищного надзора (далее – ГЖН), ОМСУ.
Но муниципалитет может затягивать исполнение своих установленных законом обязанностей длительное время. Ведь Жилищным Кодексом не предусмотрена возможность УО отказаться от договора управления, даже если срок его действия окончен, без передачи МКД в другую управляющую организацию. Это напрямую противоречит общим началам гражданского законодательства о свободе договора. Но кого это волнует, что при отсутствии новой управляющей организации, прежняя находится практически в безвыходной ситуации и обязана«насильно» управлять МКД, получая еще при этом административные наказания.
Однако для ОМСУ также предусмотрена ответственность за неисполнение своих обязанностей, когда конкурс по выбору УО не проводится своевременно. Но ответственность наступает, когда есть кому пожаловаться на бездействие муниципалитета: прежней управляющей организации, собственникам, иным лицам.
Пунктом 4 ст. 200 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ)предусмотрено, что в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме
из реестра лицензий субъекта РФ,
о прекращении действия лицензии
, о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.
Согласно пункту 1 статьи 197 ЖК РФ орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого лицензиат осуществляет деятельность по управлению МКД, собственники помещений в МКД, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, ресурсоснабжающие организации (РСО), с которыми лицензиатом заключены договоры поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, иные заинтересованные лица должны быть проинформированы
о наличии оснований для исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ,
о принятии решения об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ
, о принятии лицензионной комиссией решения о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии, о вступившем в законную силу решении суда об аннулировании лицензии и внесении соответствующей записи в реестр лицензий субъекта РФ.
Порядок и сроки информирования об обстоятельствах, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, а также лица, ответственные за соблюдение требований об информировании, устанавливаются Правительством РФ.
Такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 г. № 289 «О порядке информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (вместе с «Правилами информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (далее Порядок 289).
В соответствии с пунктом 3 Порядка 289 ответственность за соблюдение требований об информировании возлагается на лицензирующий орган (в части информирования уполномоченных органов) и на уполномоченный орган — ОМСУ (в части информирования заинтересованных лиц).
В соответствии с пунктом 5 ст. 200 ЖК РФ случае, если решение общего собрания собственников помещений в МКД, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 настоящей статьи срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс
в порядке, установленном Правительством РФ, в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ
в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса
.
Пунктом 4 ст. 161 ЖК предусмотрено, что ОМСУ в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи (в новостройках) и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом
или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом
или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 апреля 2020 г. № 12258-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»
«…В целях недопущения нарушения прав граждан и создания угрозы безопасности проживания в многоквартирных домах, лицензирующим органам необходимо обеспечить постоянный мониторинг возникновения ситуаций, при которых в отношении многоквартирного дома возникает риск остаться без управления (далее — «дом без управления»), а также оперативно письменно информировать о возникновении таких ситуаций органы местного самоуправления с целью принятия последними мер, направленных на обеспечение управления такими многоквартирными домами.
…Ситуация, при которой управляющая организация перестала осуществлять управление многоквартирным домом, может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей и в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее — Федеральный закон № 68-ФЗ) может, по мнению Минстроя России, рассматриваться как чрезвычайная.
Орган местного самоуправления обязан в порядке, установленном Федеральным законом № 68-ФЗ, проинформировать собственников помещений в многоквартирном доме о решениях, принятых по предупреждению чрезвычайной ситуации, и обязательности их исполнения.
При этом, важным моментом в реализации данного варианта является необходимость одновременного принятия органом местного самоуправления решения об объявлении конкурса в соответствии с Правилами № 75,
решений, предусмотренных Федеральным законом № 68-ФЗ, а также решения об определении временной управляющей организации.
Кодексом об административных правонарушениях РФ (далее – КоАП РФ) предусмотрена ответственность за нарушение законодательства о конкуренции, по которой и возможно привлечение должностных лиц ОМСУ к ответственности за бездействие и непроведение конкурсов по отбору УО.
Ответственность наступает по статье 14.9 КоАП РФ:
По части 1 статьи — за действия (бездействие) должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления
, иных осуществляющих функции указанных лиц органов или организаций, государственных внебюджетных фондов, а также организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг,
которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции
, а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности.
По части 2 —за действия должностных лиц, указанных в части 1 статьи
, которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности,
если такие должностные лица были ранее подвергнуты административному наказанию за аналогичное административное правонарушение.
Судебная практика по таким делам очень малочисленная, да и штрафы в десятки раз меньше, чем для управляющих и иных организаций.
Решение суда ХМАО-Югры от 15 ноября 2020 г. по делу № 7-1309/2017
(в пользу должностного лица ОМСУ по причине сроков привлечения к ответственности)
:«…В данном случае, К.С. вменяется несовершение определенных действий по принятию мер к выбору управляющей организации в установленный законом срок.
При этом, данное правонарушение не является длящимся, так как обязанность провести действия, связанные с выбором управляющей организации, установлена законодателем в строго регламентированные сроки. Соответственно, правонарушение совершается не длительное время, а одномоментно, то есть по истечении установленного законодателем периода для проведения конкурса по выбору управляющей организации.
По смыслу закона, срок давности привлечения к административной ответственности за правонарушения, по которым предусмотренная правовым актом обязанность не была выполнена к определенному сроку, начинает течь с момента наступления указанного срока. В случае совершения правонарушения, выразившегося в форме бездействия, срок привлечения к ответственности исчисляется со дня, следующего за последним днем периода, предоставленного для исполнения соответствующей обязанности. Невыполнение предусмотренной правовыми актами обязанности к установленному сроку свидетельствует о том, что административное правонарушение не является длящимся.
Таким образом, совершенное К.С. правонарушение не может расцениваться как длящееся, так как он привлекается за непроведение конкурса по отбору управляющей организации в установленный законом срок.
Постановление АС Поволжского округа от 15 мая 2020 г. № Ф06-23273/2015 по делу № А57-11884/2014:
УФАС привлекла к ответственности ОМСУ за непроведение конкурса по вновь введенному в эксплуатацию дому по отбору управляющей организации для его управления.
Постановление ВС Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. № 4а-29/13
: Глава мэрии привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.
Постановление 17ААС от 9 июля 2020 г. № 17АП-7254/2015-Аку по делу № А71-2328/2015:
Глава администрации привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.
То ли ОМСУ стали выполнять свои обязанности в последнюю пару лет надлежащим образом, то ли бесхозных домов практически нет, но свежая практика судов по таким делам мной не найдена при подготовке статьи(может, не там искала).
Таким образом, хотя конкурсы по хорошим новостройкам и беспроблемным многоквартирным домам фактически не проводятся (или проводятся «для галочки»), но при прекращении договора управления МКД в связи с истечением его срока ОМСУ обязано его организовать в установленные Жилищным кодексом сроки при отсутствии решения общего собрания о выборе управляющей организации.
Так что, если органы местного самоуправления не хотят вовремя исполнять свои обязанности по организации работы для определения управляющей организации МКД, у УО и собственников всегда есть теоретическая возможность обратиться в УФАС за защитой нарушенных прав. А воспользуются ею управляющие организации или нет – вопрос смелости и отношений с ОМСУ каждого руководителя.
предлагает своим клиентам юридическое обслуживание. Вся информация о сервисе по ссылке.
С уважением, Ильмира Носик.
Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользоваться формой ниже.
Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом застройщиком
До тех пор, пока не будет заключен договор управления (объект которого – МКД), законодатель обязывает оформлять договор с непосредственным застройщиком здания. При этом следует помнить о том, что между застройщиком и иными субъектами правоотношений договор может быть заключен не позднее, чем истекут 5 суток после ввода в эксплуатацию здания.
Кроме того, ЖК РФ, строго регламентирует срок договора, который заключается между застройщиком и управляющей организацией (при том, что объект такого контракта – вновь построенный МКД). Так, между застройщиком и УК не может быть заключен официальный договор, на срок от 1 года до 3 лет в том случае, если проводился открытый конкурс. Если подобный конкурс не был воплощен на практике, то договор с застройщиком и УК не может превышать срок, равный 3 месяцам.
Исполнители коммунальных услуг и их качество
Любой договор, который заключается между субъектами правоотношений, подразумевает не только объект соглашения, но и основные цели, а также результат его подписания. Кроме того, в типовом договоре прописывается лицо, которое будет считаться исполнителем коммунальных услуг. Это могут быть как УК, так и ТСЖ, и жилищные кооперативы.
Если предоставление услуг будет осуществляться ненадлежащим образом (даже если плата со стороны собственников вносится своевременно), то возможны санкции в виде расторжения договора с УК, ТСЖ и ЖСК. Решение о применении санкций принимается на общем собрании собственников.
Жилищная сфера – одно из самых сложных правовых полей с юридической точки зрения. Это связано с тем, что многие собственники МКД не понимают саму суть управления недвижимым имуществом, в том числе как должна осуществляться плата за предоставленные услуги, куда можно обратиться в случае нарушения интересов и прав владельцев жилья.
Почему лучше выбрать согласование при помощи собрания собственников
«Подводные камни», о которых нужно помнить провайдеру, выбирая способ получения доступа:
Источник: https://earthmc.ru/zhkh/konkurs-po-vyboru-upravlyayushchej-kompanii.html