Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как открыть управляющую компанию в сфере жкх». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Тогда из общей кадастровой стоимости земли вычитается стоимость 6 соток, а полученная разница умножается на налоговую ставку. При расчете земельного налога для дачников учитываются несколько факторов. инвалиды I и II групп;.
Открытие управляющей компании – как это сделать с нуля?
При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.
Порядок действий по созданию УК
При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:
- зарегистрировать юрлицо;
- оформить лицензию управляющей компании;
- подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
- принять на работу специалистов;
- принять в управление МКД;
- заключить договор управления с хозяевами жилья.
Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.
Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:
- в Жилищном кодексе;
- в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
- в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
- ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
- ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
- ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
- ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
- статьях гражданского законодательства.
Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:
- заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
- уставная документация;
- свидетельство о принятии на учет в ФНС;
- подтверждение о регистрации компании;
- сведения из ЕГРЮЛ;
- протокол собрания о формировании компании;
- учредительное соглашение управляющей организации;
- распоряжение о назначении руководителя;
- согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
- чек об уплате госпошлины.
Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:
- оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
- купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
- управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
- персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
- руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
- сдать экзамен на соответствие квалификации.
После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.
Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.
В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.
На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.
Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб. Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала. Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.
При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.
Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.
Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:
- Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
- За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
- Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.
Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ
Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:
- цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
- величина инвестиций и стартового капитала;
- сумма расходов;
- вероятные сложности при управлении жильем.
В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:
- извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
- предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
- добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.
Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.
Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.
Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.
При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:
- аренда офиса для управляющей организации;
- возмещение расходов на транспорт;
- приобретение специального оборудования;
- принятие на работу персонала;
- закупка расходных материалов;
- прочие затраты.
Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.
На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.
Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:
- добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
- внедрение энергосберегающих технологий;
- передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
- оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.
К последнему пункту можно отнести перечень услуг:
- ремонтные работы внутри помещения;
- установка приборов учета;
- ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
- услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.
Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.
Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:
- потребность в значительной величине инвестиций;
- кадровый дефицит;
- необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
- невысокая рентабельность;
- возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.
Что требуется для получения в управление МКД
Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:
- получить право управлять домом на конкурсе;
- договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.
Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.
Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.
Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.
Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:
- официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
- выдержку из ЕГРЮЛ;
- выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
- финансовую документацию;
- сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
- свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.
Что делать после получения дома в управление
Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание. На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора. Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.
В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:
- задачи подписываемого соглашения;
- описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
- права и обязательства участников;
- стоимость услуг, предоставляемых компанией;
- способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
- периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.
Источник: https://zkhinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/otkrytie-uk
Принципы создания управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура и рентабельность предприятия
Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.
Особенно, если учесть, что в этой сфере не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд — ведь в 2015 году требования для оформления и деятельности управляющих компаний были серьезно ужесточены.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность
Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:
- собственно управляющие (только управляют);
- эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
- гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).
Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).
Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:
Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура
Чтобы организовать управляющую компанию с нуля потребуется придерживаться следующей инструкции:
- зарегистрировать юридическое лицо;
- пройти лицензирование и аттестацию;
- набрать технический персонал и оборудовать помещение;
- взять дом в управление;
- приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.
Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:
- заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
- Устав;
- протокол собрания о создании управляющей компании;
- учредительный договор;
- приказ о назначении директора;
- гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
- квитанция госпошлины.
Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:
- Устав в обновленной редакции;
- заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
- протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.
Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.
Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.
Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.
Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.
В начальном капитале нет потребности. Возможно внести только уставной — его вы можете внести в виде имущества на сумму не больше двадцати тысяч рублей.
Также потребуется выбрать банк, с которым нужно будет сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.
Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.
Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В штат работников должны входить:
- Главный инженер и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
- Прочий персонал. Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).
Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.
Потребуется разработка учетной политики, составление перечня работ и услуг. А в дальнейшем, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (о задолженности УК перед РСО, читайте тут).
Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.
Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).
Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.
В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) УК обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.
Рентабельно ли?
Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:
- предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
- партнерской площадки;
- привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.
На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:
Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Источник: https://pravosudie.guru/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/kak-sozdat.html
Как открыть управляющую компанию в ЖКХ?
УК – управляющие компании при ЖКХ стали неотъемлемой частью коммунальной структуры, выполняющей обязательства перед жильцами многоквартирных домов по благоустройству и обеспечению основными житейскими потребностями.
Стать управленцем может любое юридическое лицо, не имеющее проблем с законом. Эта ниша для бизнесменов остается относительно свободной, поскольку считается не очень рентабельной. Зато в ней практически отсутствует конкуренция и не нужно прикладывать слишком много усилий для поиска клиентов. Достаточно взять под контроль несколько многоэтажек – и база для работы готова.
Нельзя сказать, что открыть управляющую компанию будет очень легко, так как с недавних пор требования со стороны государства к этим структурам стали намного жестче, чем раньше. Тем не менее при отсутствии большого стартового капитала, но при большом желании открыть свое дело, можно рискнуть, переступив через страх и неуверенность.
Все что необходимо – изучить основные законодательные положения с требованиями к УК, найти надежных поставщиков услуг, соблюсти порядок оформления документов и согласовать свою деятельность с будущими клиентами – жильцами МКД. 
Управляющая организация и ее виды
Российское законодательство подвергает строгому контролю коммерческие управленческие структуры, занимающиеся поддержанием оптимального благоустройства жильцов многоквартирных домов и обеспечивающим ремонт дома, бесперебойную поставку основных энергоресурсов, таких как электричество, газ, вода, отопление. Это основное назначение УК, которое должно выполняться наиболее эффективно. Жители должны испытывать максимальный комфорт, получая его взамен на регулярные ежемесячные взносы. Деятельность УК (правильное название «управляющая организация») контролируется такими правовыми актами:
- Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
- Измененными требованиями к организации, прописанными в Федеральном законе № 255-ФЗ (от 21.07.2014).
- Установленными методами регулирования тарифов на отопление Правительственным Постановлением N 1075 (от 22.10.2012).
- Регулировкой отношений в области водоснабжения и водоотведения в Федеральном законе N 416-ФЗ (от 07.12.2011).
- И другими Законами о внесении изменений в повышение энергетической эффективности, о помощи ЖКХ в проведении реформ, утверждении новых норм и правил эксплуатации жилищного фонда и др.
Понять, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, поможет знание ее правильной организации и способов реализации проекта. Жильцам предоставляется на выбор управление домом в одном из трех вариантов:
На основании собрания составляется соглашение между жильцами и управленцами, которое скрепляется договором, где прописаны обязательства обеих сторон. В договоре одновременно может участвовать несколько многоэтажек, объединенных единой централизованной системой.
Требования к управляющей организации в сфере ЖКХ
Перед тем как открыть управляющую компанию, необходимо позаботиться о создании своего офиса с оптимальными условиями для сотрудников. За ним закрепляется юридический адрес, на который будут приходить заявки. Того требует законодательство, к тому же подопечные жильцы должны знать, куда им обращаться в случае возникновения конфликтных и аварийных ситуаций. Такая возможность у владельцев жилья должна быть как для личного посещения, так и для письменного обращения. 
Эти данные наряду со сведениями о проведенных работах, перечне услуг, а также их стоимости и прочая информация заносятся в единую Федеральную информационную систему, – ГИС ЖКХ – куда для уточнения возникших вопросов может обратиться любой жилец. Отсутствие сведений на этом ресурсе дает право собственникам квартир подать жалобу в жилищно-коммунальную инспекцию или даже в прокуратуру.
Следует помнить, что аварии не выбирают удобное для людей время. Зачастую они происходят ночью. Значит в офисе должны круглосуточно дежурить операторы, принимающие звонки от населения.
Для нормальной работы офиса от организации потребуется:
- Арендовать удобное помещение.
- Закупить необходимый инвентарь, технику, инструменты и прочее оборудование.
- Регулярно выплачивать зарплату сотрудникам.
А для этого потребуются первоначальные затраты. Что еще нужно чтобы открыть управляющую компанию, так это подобрать квалифицированный персонал, способный организовать эффективную работу и грамотно обращаться с техническим оборудованием. К организации предъявляется ряд требований:
- Руководство обязано иметь необходимую квалификацию. Для этого проходится обучение, после чего сдается экзамен с получением свидетельства о соответствии занимаемой должности.
- Сотрудники также должны иметь соответствующее образование.
- Организация берет на себя обязательство соблюдать конфиденциальность относительно личных данных о жильцах.
- УК обязуется следить за безопасностью всех домовых систем и вовремя предотвращать аварийные ситуации.
- Собранные средства направлять непосредственно на благоустройство.
- Вести сбор средств и вовремя рассчитываться с подрядчиками.
- Своевременно проводить косметические и капитальные ремонты.
- Соблюдать условия договора с жильцами по оказанию всех перечисленных в нем услуг.
- Следить за бесперебойной подачей воды, электроэнергии, своевременным включение отопления.
- Организовать своевременный вывоз мусора – ТКО и ТБО.
В компании нет места работникам, имеющим и даже имевшим ранее погашенную судимость. Причем абсолютно неважно, было наказание уголовным или административным. К управленчеству таких людей попросту не допускают.
Наряду с большими требованиями, управляющей компании в сфере ЖКХ предоставляются такие правовые возможности:
- Взимать оплату с виновных за убытки с умышленным/неумышленным нанесением ущерба (по вине жильцов или подрядчиков).
- Самостоятельно распоряжаться материальным резервным фондом.
- Прибегать к принудительному взысканию задолженной оплаты по коммунальным платежам или оказанным услугам.
- Проводить регулярную проверку счетчиков на достоверность показаний с интервалом не реже чем раз в полгода.
Но в первую очередь управляющая компания должна действовать в интересах своих подопечных, уметь грамотно устранять конфликты, искать компромиссы к их разрешению. Невыполнение условий договора чревато выплатой штрафов и в конечном счете отстранением от взятых на себя обязательств. Хорошей новостью для УК является то, что при получении положительных рекомендаций она может взять «под крыло» несколько МКД, что значительно увеличит доходность дела.
Что нужно чтобы открыть управляющую компанию
Порядок действий по созданию УК предусматривает в первую очередь получение лицензии, свидетельствующей право на проведение деятельности. В связи с внесенными в закон поправками, срок действия этого документа продлен до пяти лет.
Еще одно важное обстоятельство, которое может препятствовать началу работы организации – это клонированное название. Мало того, что фирме нужно обязательно присвоить имя, оно должно быть оригинальным и даже не созвучным с уже существующими названиями. На решение возникшего недоразумения с совпадениями дается полгода. За это время нужно успеть исправить ситуацию, иначе лицензия может быть аннулирована.
Пошаговая инструкция требует выполнения обязательных действий: оборудовать офис и принять в штат квалифицированных специалистов. Их должно быть столько, сколько потребует посменная работа с учетом ночной смены. Значит в офисе необходимо обустроить диспетчерскую с соответствующей аппаратурой и стационарной телефонной точкой, радиотелефоном или же с мобильной связью.
Кроме специалистов и бухгалтера в штат набираются разнорабочие, слесари, дворники, а также подбирается руководящий состав – администратор, главный инженер и др. К последним предъявляются особые требования:
- Безупречное знание законодательной базы.
- Организаторские способности.
- Глубокое понимание всех технических и эксплуатационных процессов по использованию жилищного фонда.
Накануне, перед тем как открыть управляющую компанию с нуля учредитель обязан:
- Пройти регистрацию с оформлением юридического лица и адреса.
- Провести общее собрание в многоквартирном доме и составить договор с жильцами.
- Четко прописать пункты планируемых работ и предоставляемых услуг.
- Получить лицензию для начала управленческой деятельности.
Чтобы осилить последний пункт, руководителю нужно пройти экзаменационную аттестацию с демонстрацией знаний предпринимательской деятельности на законодательном уровне, после чего он получит сертификат, на основании которого и выдается лицензия.
Пошаговая инструкция
Чтобы открыть управляющую компанию, нужно составить четкий бизнес-план, включающий в себя:
- Официальную регистрацию ООО.
- Сбор необходимых документов.
- Заключение договоров с подрядчиками и жильцами.
- Получение разрешительных документов.
- Формирование уставного капитала.
- Изготовление печати и пр.
Больших требований к уставному капиталу нет. Он может ограничиваться наличием имущества, стоимость которого в сумме составляет от 20 тысяч рублей. Необходимо прописать инструкции для организации процесса, которые помогут быстрее выйти на окупаемость. А это значит продумать пути получения дополнительных доходов.
После того как уставный капитал управляющей компании в сфере ЖКХ сформирован, потребуется определиться с банком, в котором пройдет открытие счетов: расчетного и накопительного. На последний придется внести не менее половины от учредительного фонда. До конца года потребуется доложить остаток суммы. Фирма может быть открыта с нуля как абсолютно новая организация, а может сформироваться на базе имеющейся структуры.
Следующий этап – подача заявления в налоговую службу для регистрации бизнеса, которая проходит по стандартной процедуре по форме №P11001. К заявлению нужно приложить:
- Выработанный устав или же протокол с решением собрания учредителей.
- Договор, заключенный между учредителями.
- Документы на право собственности (или же договор об аренде) с указанием юридического адреса.
- Решение о назначении должностного лица с указанием его полного ФИО.
- Название предприятия.
- Подтверждение об открытии счета в банке.
Кроме этого необходимо изготовить собственную печать с именем директора и гербовыми отличиями. Далее следует стать на учет в соцстрахе, Росстате и ПФ (Пенсионном фонде). Свидетельство о регистрации будет выдано в срок от недели до одного месяца. Вместе с ним учредитель получит выписку из ЕГРЮЛ. Чтобы не затягивать оформление, необходимые документы нужно собрать заранее и подать единым пакетом.
Как принять дома в управление УК
Перед тем как открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ, учредителю необходимо заручиться поддержкой владельцев собственности МКД, которые решают этот вопрос путем проведения общего домового собрания. Наличие в документе более половины подписей собственников квартир дает основание считать договор действительным вследствие принятого решения. Жильцы вправе отстранить от выполнения обязанностей фирму-предшественницу и назначить нового исполнителя по договоренности.
Бывают случаи, что собрание не приходит к единому мнению и дом остается без управления. В подобную ситуацию вмешиваются органы местного самоуправления. Всем претендентам, желающим взять управление МКД на себя, предлагается подать заявки на участие в конкурсе, где будут рассмотрены представленные программы участников. Чтобы стать победителем, необходимо предоставить наилучшие убедительные разработки с перечнем услуг и кадровым составом.
В любом из двух случаев решение вопроса заканчивается составлением договора с прописанными обязательствами, которые берет на себя каждая сторона: компания – по своевременному предоставлению услуг, оговоренных в документе, жильцы – по оплате коммуналки без задержки. Обе стороны берут на себя ответственность придерживаться условий соглашения, в котором должна стоять подпись каждого из владельцев квартир.
Договор составляется на срок до пяти лет, но может быть расторгнут, если организация не выполняет или выполняет не в полном объеме свои обязательства. Домовой комитет вправе контролировать работу УК, которая прописывает в соглашении:
- Стоимость ремонтных работ.
- Тарифы на квартплату.
- Перечень собственности, принадлежащей сообществу.
- Полный список услуг, которые организация собирается предоставлять жильцам с указанием расценок.
- Сроки выполнения обязательств.
Чтобы открыть управляющую компанию, нужно быть очень убедительными в глазах будущих подопечных, поэтому стоит продумать, чем их можно заинтересовать, чтобы они выбрали именно вашу компанию.
Рентабельность бизнеса: на чем зарабатывают УК
Рентабельность данного бизнеса невысока, поэтому не каждый предприниматель выявляет желание открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ. Хотя привлекательным остается аргумент отсутствия большой конкурентной среды и наличия готовой базы клиентов. А увеличить рентабельность может помочь проведение таких мероприятий:
- Небольшие скидки на ремонт квартиры, что заставит жильцов обращаться именно к своему управленцу, а не к другим организациям.
- Сдача в аренду нежилого фонды, на который не претендуют жильцы.
- Организация платной автостоянки возле дома с охранником.
- Предоставление дополнительных услуг, не указанных в договоре (например, закупка запчастей к автомобилю по низким ценам и помощь в ремонте).
- Внедрение автоматизации – установка на все системы счетчиков, помогающих экономно расходовать ресурсы.
Наблюдения показывают, что рентабельность на этом поприще не превышает десяти процентов, потому что тарифы за коммунальные услуги не могут быть выше установленных законодательством. Однако если постараться и проявить смекалку, то доходы можно немного поднять, например за счет поиска исполнителей, предоставляющих более низкие расценки за свою работу или увеличения числа обслуживаемых объектов.
Источник: https://biznesovo.ru/biznes-plany/kak-otkryt-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-zhkh
Управляющая компания: 11 шагов к открытию
- Что такое УК и чем она занимается в сфере ЖКХ
- Права и обязанности управляющей компании
- Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговый план
- Получение лицензии для ведения деятельности в сфере ЖКХ
- Регистрация бизнеса
- Выбор помещения и оборудования
- Подбор персонала для УК
- Как создать управляющую компанию для управления многоквартирным домом: принятие многоквартирного дома в управление
- Сколько нужно денег для создания управляющей компании
- Ежемесячные расходы УК
- Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом
- Возможные риски бизнеса
- Вывод
При выборе способа управления у собственников многоквартирных домов (МКД) есть выбор: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). На сегодняшний день УК считается наиболее востребованной организационно-правовой формой управления многоквартирными домами. Такая компания выступает в качестве посредника между собственниками и поставщиками коммунальных услуг. В России уже действует более 35 000 управляющих компаний: это “вечный” бизнес. который не подвержен кризисам. Разберем, как открыть свою УК.
Что такое УК и чем она занимается в сфере ЖКХ
В новостройках УК выбирает застройщик, но после заселения дома жильцы МКД имеют право выбора: при ненадлежащем выполнении своих обязанностей они вправе расторгнуть соглашение с фирмой и найти более подходящую управляющую компанию.
УК получает деньги от жильцов за коммунальные услуги, которые затем перечисляет поставщикам этих услуг (Водоканал, Теплосеть и т.п.). Тарифы на услуги не устанавливаются управляющей компанией и никак от нее не зависят. Обычно главной проблемой ЖКХ является задолженность дома поставщикам, поскольку не все жильцы своевременно оплачивают счета.
Также она берет с жильцов плату за выполнение своих обязанностей. Дополнительно УК может зарабатывать на сдача в аренду нежилых площадей и площадей под рекламу, на ремонте в квартирах и других услугах (консьерж, стоянка для авто) и другими способами.
Права и обязанности управляющей компании
Основная цель УК – это предоставление жильцам подходящих условий для проживания и следование законом ЖКХ.
УК организует капитальные и текущие ремонтные работы и контролирует их выполнение. Деятельность предприятия должна проходить в рамках средств, которые поступают на ремонтные работы.
Обязанности УК по ремонту многоквартирных домов:
- ремонтные работы кровельного покрытия при протекании;
- реконструкция общих участков системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и электросетей;
- герметизация стыков и стен здания;
- покраска и отделочные работы по фасаду МКД;
- замена стекол в подъезде и ремонт рам;
- проведение малярно-штукатурных работ в подъездных помещениях.
Помимо ремонтно-эксплуатационных работ, управляющая компания должна оказывать организационные услуги. В их состав входит:
- сбор средств за коммунальные услуги и расчет с поставщиками;
- учет проживающих;
- работа с неплательщиками;
- взыскание долгов через суд, начисление пени;
- взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;
- хранение технической и другой документации на МКД;
- выявление лиц, которые незаконно пользуются электроэнергией;
- проведение собраний с владельцами;
- сообщение жителям дома об изменениях в тарификации;
- оформление регистрации.
Права управляющей компании:
- предоставление сведений контролирующим органам о незаконной перепланировке;
- информирование уполномоченных органов о применении общедомового имущества не по назначению;
- отключение коммунальных услуг при неуплате;
- использование резервных фондов на погашение долга организациям, занимающихся поставкой ресурсов или на ремонтные работы;
- периодическая проверка достоверности сведений приборов учета, и внесение изменений в платежи, при получении иных сведений.
В случае, если УК плохо исполняет свои обязанности, и из-за этого в доме произошла авария (например, прорвало трубу), она обязана произвести ремонт из собственных средств. Если УК отказывается это делать, жильцы вправе подать в суд.
Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговый план
Разберем, как открыть управляющую компанию. Вот пошаговый план действий:
- Составить детальный бизнес-план самостоятельно или с помощью специализированной компании.
- Создать фирму в статусе юридического лица.
- Пройти аттестацию на знание ЖК РФ и других вопросов в области ЖКХ.
- Получить лицензию на работу управляющей компании.
- Найти и оборудовать помещение.
- Нанять персонал, и закупить оборудование.
- Создать официальный сайт компании, внести сведения в ГИС ЖКХ.
- Принять в управление МКД.
- Подписать договора с собственниками жилья.
- Заключить договора с компаниями, осуществляющими продажу коммунальных ресурсов.
- Приступить к выполнению обязанностей.
До начала рабочего процесса УК потребуется получить лицензию. Заявку на выдачу лицензии принимает территориальное отделение Госжилнадзора. Затем заявку обрабатывает и выносит решение жилищная комиссия.
Перед подачей документов руководитель должен пройти экзамен. Аттестация проходит в форме электронного тестирования. Из 200 возможных вопросов, программа выбирает 100. Для прохождения теста нужно правильно ответить не менее чем на 86 вопросов. Результаты сдачи оглашаются через пять дней. В случае неудачного прохождения экзамена возможно пересдача, при этом количество попыток не ограничено. При успешной сдаче выдается аттестат, который считается действительным в течение 5 лет.
Жилищная комиссия предъявляет к УК следующие правила:
- Регистрация на территории РФ.
- Соискатель должен быть зарегистрирован как юридическое лицо или как ИП.
- Иностранные фирмы не допускаются к управлению.
- У фирмы должно быть уникальное название.
- Отсутствие у претендента судимости за экономические преступления;
- Лицензия не выдается компаниям, которые уже были дисквалифицированы комиссией.
- До получения разрешения нужно заключить договора с несколькими домами.
- Требуется оплатить госпошлину в размере 30 тыс. руб.
Отнести документы в Госжилнадзор можно отнести самостоятельно или отправить электронно. Пакет документов должен включать:
- справку о регистрации в качестве юридического лица;
- справку об отсутствии судимостей;
- справку о наличии/отсутствии лицензий;
- приказ о назначении претендента руководителем;
- копию аттестата о прохождении аттестации;
- список МКД, находящихся в ведомстве УК;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- перечень сайтов или СМИ, где помещена информация об УК.
Предварительный период рассмотрения документов составляет 3 дня. В течение этого периода проверяют пакет документов. Если понадобится добавить справку или переписать заявление, то потребуется доплатить 5 тыс. руб.
Срок ожидания принятия решения — до 45 дней. В этот период жилищная инспекция проводит тщательную проверку согласно всем требованиям и делает выводы. На основании этого заключения лицензионная комиссия принимает решение.
Если обнаружится, что поданные документы содержат ложные сведения, в выдаче лицензии будет отказано. В случае удовлетворительного решения документы передаются в Госжилнадзор. Именно там выдают лицензии УК.
Предприятие в сфере ЖКХ обычно регистрируют как юридическое лицо. Грамотный выбор формы организации будет ключевым моментом в формировании и управлении УК. Выбор форм довольно обширный: ООО, АО, МУП, ФОП и другие. Большая часть компаний отдает предпочтение ООО.
Для регистрации в налоговую службу предоставляется следующий пакет документов:
- заявление формы № Р11001 ;
- уставная документация;
- договор аренды;
- квитанция об уплате госпошлины.
В заявлении следует прописать коды ОКВЭД, на основании которых будет работать управляющая компания:
- 68.32: Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.
- 69.10: Деятельность в области права .
- 81. 10: Деятельность по комплексному обслуживанию помещений .
- 81.21: Деятельность по общей уборке зданий.
- 82. 11: Деятельность административно-хозяйственная комплексная по обеспечению работы организации.
При открытии управляющей компании важным фактором является выбор системы налогообложения: ОСН, УСН или ЕНВД..
Для постановки на учет следует подать документы в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и орган статистики. Также потребуется открыть в банке накопительный и расчетный счет. На накопительный счет должна быть внесена сумма, составляющую не менее 50% от уставного капитала.
Оформление бумаг займет от двух недель до одного месяца.
Для организации работы управляющей компании потребуется помещение. Подбирать помещение под аренду лучше рядом с объектом обслуживания. Идеальным вариантом будет размещение в доме, который обслуживает УК. Размер помещения должен составлять около 70-80 м2. Часть площади пойдет под офис, а другая — под подсобные помещения.
Для обустройства офиса УК потребуется купить технику и мебель, подключить телефон. При обслуживании МКД понадобится также техника и расходный материал.
Оборудование и техника УК:
- компьютеры и оргтехника;
- средства связи;
- офисная мебель;
- автомобильная техника: уборочные машины, кран, трактор и др.;
- специальный инвентарь для выполнения работ: тачки, лопаты, грабли, шланги и прочее;
- сантехнический и строительный инструмент;
- спецодежда;
- расходные материалы: канцтовары, моющие средства, крепеж и скобяные изделия, реагенты.
Сумма, требуемая для создания условий работы персонала, и оказания услуг МКД, составляет 10– 20 млн. руб. Точная сумма зависит от количества обслуживаемых объектов.
Лучше не экономить на покупке оборудования и техники — несмотря на то, что разница в цене б/у и нового оборудования доходит порой до 50%. У такого оборудования отсутствует гарантия, потерян товарный вид, высокая вероятность внутренних повреждений.
Важно периодически проверять рабочий инвентарь, который со временем требует обновления. Также нужно своевременно дополнять запасы расходных материалов.
Организационная структура УК может изменяться, в зависимости от размеров предприятия и количества обслуживаемых объектов. Однако есть отделы и должности, без которых не обойтись ни одной управляющей компании. Количество сотрудников зависит от количества МКД и общего количества квартир.
| Должность | Количество | Заработная плата в месяц (руб.) | Общая сумма (руб.) |
| Директор | 1 | 50.000 | 50.000 |
| Юрист | 1 | 25.000 | 25.000 |
| Главный бухгалтер | 1 | 30.000 | 30.000 |
| Делопроизводитель | 1 | 20.000 | 20.000 |
| Экономист | 1 | 20.000 | 20.000 |
| Ведущий инженер | 1 | 30.000 | 30.000 |
| Диспетчер | 2 | 20.000 | 40.000 |
| Электрик | 2 | 20.000 | 40.000 |
| Слесарь-сантехник | 2 | 20.000 | 40.000 |
| Уборщица | 10 | 15.000 | 150.000 |
| Дворник | 8 | 15.000 | 120.000 |
| Разнорабочий | 5 | 18.000 | 90.000 |
| Итого | 35 | 655.000 |
При подборе персонала в управляющую компанию обращайте внимание на уровень квалификации и исполнительность сотрудников.
Как создать управляющую компанию для управления многоквартирным домом: принятие многоквартирного дома в управление
Еще до начала работы УК важно гарантировать поддержку жильцов МКД. Чтобы получить в обслуживание дом, придётся за него побороться. Для начала стоит найти предприимчивых жильцов дома и узнать у них, как обстоят дела с управлением в их доме. Жильцов нужно убедить, что они могут полностью положиться на новую управляющую компанию и объяснить им, каким образом УК решит их проблемы. Важно не обманывать жильцов и верно оценить свои возможности.
Решение о выборе УК принимается общим собранием жильцов МКД. При удачном исходе большинство собственников квартир проголосуют за вашу управляющую компанию.
Управляющая компания принимает МКД в управление на основании публичного договора. В этом соглашении оговариваются права и обязанности предприятия, а также ответственность жильцов.
Сколько нужно денег для создания управляющей компании
Создание управляющей компании – это дорогостоящий процесс. Основная часть начального капитала пойдет на закупку техники и оборудования.
| Статья расходов | Сумма (руб.) |
| Регистрация | 10.000 |
| Лицензирование | 30.000 |
| Ремонт | 100.000 |
| Компьютеры и оргтехника | 150.000 |
| Мебель | 90.000 |
| Техника | 15.000.000 |
| Инвентарь | 80.000 |
| Спецодежда | 70.000 |
| Расходные материалы | 250.000 |
| Реклама | 60.000 |
| Создание сайта | 50.000 |
| Итого | 15.890.000 |
Как видно, основная статья расходов — закупка техники. Можно значительно сократить эту статью, но в таком случае УК придется часто прибегать к помощи подрядчиков и платить им. Читайте про заработок на аренде спецтехники.
Ежемесячные расходы УК
Большую часть ежемесячных расходов управляющей компании будет составлять заработная плата сотрудников.
| Текущие расходы | Сумма (руб.) |
| Аренда помещения | 80.000 |
| Заработная плата | 655.000 |
| Расходные материалы | 150.000 |
| Реклама | 30.000 |
| Налоги | 105.000 |
| Прочие расходы | 50.000 |
| Итого | 1.070.000 |
Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом
Вопреки распространенному мнению, уровень рентабельности управляющей компании достаточно низкий и находится на уровне 10 – 15%.
Поэтому для увеличения прибыли управляющей компании стоит предоставлять дополнительные виды услуг:
- сдача в аренду нежилого фонда;
- проведение ремонта у жильцов;
- сдача общедомовых площадей под рекламу;
- создание во дворе платной стоянки с охранником;
- выполнение части обязательных работ собственными силами;
- оказание дополнительных услуг жильцам;
- применение энергосберегающих технологий.
Согласно аналитическим данным, чтобы получать реальную прибыль управляющая компания должна обслуживать не менее 5 – 7 МКД. Важно увеличивать количество домов со временем. Добросовестное отношение к работе и положительные отзывы жильцов будут способствовать желанию у других многоэтажек заключить договор с УК.
Возможные риски бизнеса
Риски жилищно-коммунальных предприятий:
Вывод
Для организации УК потребуются большие вложения, но при грамотном руководстве затраты окупятся через 2-3 года.
Для оказания услуг по обслуживанию МКД управляющая компания должна получить лицензию. Для этого глава компании должен сначала сдать экзамен. Каждые пять лет следует подтверждать квалификацию.
В этом бизнесе важно верно выбрать количество обслуживаемых объектов, внимательно вести документацию и тщательно подходить к подбору персонала.
Источник: https://abcbiznes.ru/biznes-idei/more-than-1-million/22743-upravlyayushhaya-kompaniya.html