Документы для продажи доли в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи доли в квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

женщина, родившая усыновившая третьего ребенка или последующих детей после 31 декабря 2016 года;. По истечении шести месяцев с месяца рождения ребенка либо месяца вступления в силу решения суда об усыновлении ребенка ежемесячная денежная выплата назначается с месяца обращения. Выплата назначается с месяца рождения ребенка либо месяца вступления в силу решения суда об усыновлении ребенка, если обращение последовало не позднее шести месяцев соответственно с месяца рождения ребенка либо месяца вступления в силу решения суда об усыновлении ребенка.

Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2020 году

Здравствуйте. По продаже доли у меня было около 15 клиентов за всё время работы. У каждого была своя причина. Обычно свои доли продают кому-либо для прописки. Это актуально для Москвы. Или долю получили по наследству и дарению, и собственник не хочет проживать в этой квартире. Все написано здесь на моем опыте и моих коллег.

Если вашу долю выкупает один из собственников в квартире, есть отдельная инструкция — продажа доли другому/второму собственнику. Продать арестованную долю нельзя, но разрешено когда другая доля в аресте/залоге. К тому же долю не нужно выделять в натуре или делить лицевой счет.

Без нотариуса не обойтись

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Для регистрации такой сделки Росреестр примет договор только в нотариально-заверенной форме. И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику в квартире или нет, родственнику или покупателю по объявлению. 2) Как продавцу эта доля досталась — он её купил, ему подарили, получил в наследство, приватизировал и т.п. Инструкция одинакова для всех и нотариус нужен в любом случае. Более подробно писала здесь.

Преимущественное право покупки

Другие собственники квартиры имеют право преимущественной покупки на покупку доли — п. 1 ст. 250 ГК РФ. То есть прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно сначала предложить выкупить её другим собственникам, причём ПИСЬМЕННО. Если другие собственники в течение месяца не купят долю, её можно продавать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ той цены, которая указана в уведомлении. Лучше, чтобы нотариус письменно уведомил других собственников. Ведь всё равно к нему придется обращаться.

Чтобы продать свою долю НЕ потребуется: 1) Ни согласия других собственников, но нужно сначала их письменно уведомить. 2) Ни согласия прописанных/проживающих в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник. Нет дополнительных ограничений или запретов по сделке, если если второй собственник — несовершеннолетний ребенок.

Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам

Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, ссылка на мою отдельную инструкцию найдете в начале статьи.

Если никто из собственников не собирается покупать, попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Стоит 1 000 — 2 000 рублей. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или с ними нет связи, переходите на следующий этап.

Перед сделкой проверьте квартиру на обременения — онлайн способ. Отдельная инструкция о проверке на арест.

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.

С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).

Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

• Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
• Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
• Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
• Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Этап №3 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, к любому нотариусу Краснодарского края.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество обслуживания, который он оказывает. Цены у них на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае. Также почти у каждого риэлтора есть знакомый нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит весь план действий и список документов, которые нужно собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон не может его посетить по состоянию здоровья или возраста. Это чтобы оформить доверенность.

Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли

1. Продавцу нужно предоставить свой паспорт и выписку из ЕГРН на квартиру. В ней указаны ФИО всех собственников квартиры. Получить её можно в любом МФЦ, стоит 460 рублей — инструкция заказа. Еще нужно сообщить стоимость доли и адрес квартиры, в котором продается доля. На этот адрес и отправляются уведомления. Если собственник проживает в другому известному адресу, его тоже нужно сообщить. За эту услугу нотариусы берут 2 000 — 2 500 рублей + почтовые расходы. Они руководствуются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 и ст. 86 Основ о нотариате.
2. Нотариус составляет и через почту отправляет уведомления о продаже. Теперь остаётся ждать МЕСЯЦ. Срок считается с момента доставки уведомления, а не отправки — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Обычно собственники отказываются получать уведомления, но они считаются всё равно доставленными. А почта отправляют уведомления обратно нотариусу по истечении месячного срока.
3. В итоге, нотариус оформляет продавцу свидетельство о направлении/передаче уведомления. Как только месяц прошёл, теперь можно продавать долю, т.е. оформлять у нотариуса договор купли-продажи.

Как и писала выше, другие собственники могут оформить у любого нотариуса отказ от покупки доли, тогда и ждать месячный срок не потребуется — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Стоит 1 000 — 1 500 рублей. Если один из собственников несовершеннолетний, его отказ от покупки оформляется после получения на это разрешения от органов опеки — п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

А если один из уведомленных собственников все-таки согласится купить долю по цене, указанной в уведомлении? У согласившегося собственника все равно есть только месяц на подписание договора и подачи его на регистрацию. Если не успеет, продавец может продать кому захочет. Простого согласия здесь не достаточно. Некоторые ошибочно думают, что могут потянуть время, если просто дадут свое «согласие». А на самом деле и не собирались покупать.

Если покупатель с продавцом потом сторгуются на цену НИЖЕ, которая указана в отправленных уведомлениях, им придётся 1) Или повтороно уведомлять других собственников с указанием новой цены. 2) Или в договоре купли-продажи и расписке указывать старую цену. Не нужно повторно уведомлять остальных собственников, когда доля будет продана дороже, чем в их уведомлении.

Может вообще не уведомлять остальных собственников? Сделку не зарегистрируют на основании пп. 40 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вместе с договором нужно обязательно принести письменные доказательства об извещении.

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:

Паспорта покупателя и продавца;

Если покупателю от 14 до 18 лет, нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

Если сторону представляет доверенное лицо, его паспорт и нотариальная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

Свидетельство(а) о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, принесите его.

Если свидетельства нет, нужна бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала выше.

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.

Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ.

Выписка из домовой книги. Другие названия выписки — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи. Выдается бесплатно. Как получить выписку.

Справка из психоневрологического диспансера;

Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.

Справка из наркологического диспансера;

Здесь также как и со справкой выше. Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

1. Продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в четвертом этапе. Или их отдаёт доверенное лицо.
2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель). Услуги за составление договора оплачиваются заранее.

Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, когда один продавец и один покупатель, экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Стоимость узнаете по ссылке ниже.

Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию

Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

Конечно, стороны могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки

На основании поданных документов, регистратор Росреестра зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 3 рабочих дня после приема документов (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Росреестр часто загружен, поэтому будьте готовы к задержкам. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с пометкой о государственной регистрации. Свидетельства о праве собственности отменили в 2017 году, вместо них выдают выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.

Стоимость услуг нотариуса

Про стоимость оформления нотариального договора купли-продажи доли и как её считать я подробно написала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi (в первом разделе — «Когда договор заверяется в обязательном порядке»). Цены актуальные на 2020 год.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Квартирой, принадлежащей нескольким дольщикам, может распоряжаться каждый из совладельцев. Особенность продажи такой недвижимости состоит в том, что без предварительного согласования, уведомления остальных, осуществить сделку будет невозможно. Зная с чего начинать, можно ускорить процесс продажи и сделать все по закону для предупреждения оспоримости сделки.

Можно ли продать долю в квартире

Согласно действующему в 2020 году законодательству, продажа доли квартиры возможна независимо от ее размера. Однако без соблюдения определенного порядка действий сделку легко оспорить.

Часть имущества может быть получена в результате приватизации, дарения, по наследству. Часто собственники путают понятие «долевой» и «совместной» собственности. Нужно знать: если квартира куплена супругами в браке, образуется совместная собственность. Они равноправны во владении объектом, однако это не означает, что один из них может распорядиться своей половиной. Что нужно сделать для реализации?

Свою «долю» необходимо выделить. Простой способ — сделать это путем заключения договора. Только после этого свою часть реально продать.

Доля может быть реальной и идеальной. Под идеальной понимают выраженную дробным числом, например, ½, ¼ или иную. Реальная — обозначенная в м2, выделенная в натуре.

Нередко в объявлениях фигурирует информация о продаже доли (1/4, 1/6 или иной) и выделе комнаты для проживания. Совет — не стоит воспринимать такую информацию всерьез. Это «рекламный ход». Продается именно доля, а выделенная комната означает, что определен порядок пользования по договору или в суде. При появлении нового собственника порядок может быть изменен, и комната, указанная в объявлении, перейдет другим лицам на законных основаниях.

Сложно ли продать долю в квартире

Реализовать долю несложно, если знать все тонкости процесса, варианты продажи и «подводные камни» в законодательстве.

Приняв решение о реализации имущества, необходимо учесть, что:

• содольщик имеет преимущественное право приобретения;
• предложенную содольщикам цену нельзя изменить в сторону уменьшения;
• при продаже доли, собственником которой является несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а также предоставление ребенку альтернативного места жительства, не хуже предыдущего и не меньше в долевом соотношении;
• необходимо разрешение второго супруга.

Планирование реализации недвижимости следует производить с оглядкой на возможные изменения в законодательстве, поскольку с 2019 года продать долю не получится, если ее размер меньше допустимого.

Относительно возможности отчуждения объектов в долевой собственности планируется ввод серьезного нововведения, а именно — запрет на продажу микродолей. Цель — препятствовать недобросовестным владельцам недвижимости и риелторам манипулировать иными жильцами с целью получения личной выгоды.

Чтобы подобная ситуация не происходила, производится обсуждение законопроекта, после принятия которого будет нельзя:

• производить регистрацию человека в объекте, если на него приходится менее определенного размера жилой пощади;
• делить площадь на «микродоли», кроме случаев, когда они возникают в процессе приватизации или передачи жилья по наследству.

Размеры минимальных долей определяются в каждом регионе по-разному и будут разниться в пределах 8-15м2.

У «черных риелторов» не будет возможности скупать жилье за бесценок, а у дольщиков — шантажировать остальных жильцов. С принятием нового закона станет невозможной «продажа регистрации» для мигрантов, когда за определенную сумму хозяин прописывал 10-20 человек, а на каждого приходилось по несколько см2. К доле вернется истинное значение — часть имущества для проживания.

Остаются нерешенными вопросы: как будет производиться оценка микродоли, кто будет иметь возможность их покупать — только совладельцы или еще государство, и можно ли выкупить части, если они перейдут государству?

Как правильно продать долю в квартире

Оформить часть недвижимости можно в пользу содольщика или третьих лиц. Инициируя процесс продажи, необходимо достоверно определить стоимость имущества, соблюсти право совладельцев на преимущественную покупку.

Один из наиболее благоприятных способов продажи доли — соседу по комнате. Для осуществления сделки необходимо следовать пошаговой инструкции:

1. Подготовиться к заключению договора купли-продажи доли. Нет нужды официально оповещать иных совладельцев, поскольку часть имущества достается одному из жильцов. В процессе подготовки необходимо собрать правоустанавливающие документы, определить стоимость имущества.
2. Оформить договор и приложение к нему (передаточный акт), заверить у нотариуса.
3. Зарегистрировать переход права собственности.
4. Оплатить НДФЛ.

Аналогичным образом осуществляется продажа недвижимости третьему лицу с той лишь разницей, что необходимо получить отказ остальных содольщиков от покупки.

Если доля выделена, то есть собственник знает, какая часть ему принадлежит по документам (1/2, 1/5 или иная), необходимо определить ее стоимость.

Для оценки рекомендуется привести эксперта, который сможет объективно просчитать цену недвижимости на рынке с учетом ее размеров, местоположения, благоустройства, развития инфраструктуры. Подробнее: Оценка доли в квартире

После можно приступить к заключению договора с совладельцем. Рекомендуется разработать проект документа с юристом, и после согласования всех спорных моментов заверить его у нотариуса.

Следующий шаг — регистрация договора и оформление права собственности.

После осуществления сделки отчуждаемая часть переходит новому собственнику, а продавец утрачивает на нее право собственности.

Нередко юристу задается вопрос: если имеется проблемная доля, которую никто не хочет купить, что делать? В первую очередь — обратиться к содольщикам с просьбой о приобретении.

Если ответ соседей неоднозначен или они отказались реализовать право выкупа, а проживание собственника в квартире затруднительно, он может потребовать компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Основные предпосылки к обращению в суд:

• невозможность выделить долю в натуре;
• несогласие иных дольщиков на приобретение недвижимости;
• незаинтересованность владельца в проживании в своей части имущества.

Для получения компенсации необходимо подготовить иск и обратиться в суд.

Чтобы правильно оформить иск, необходимо руководствоваться положениями ст. 131 ГПК РФ. Согласно закону, документ содержит:

• наименование суда, ФИО истца и ответчика и их адреса, контактные данные, указание цены иска;
• название документа: «Иск о признании доли в квартире незначительной и выплате ее собственнику компенсации вместо выдела в натуре»;
• суть документа, где указывается, при каких обстоятельствах была получена часть, есть ли правоустанавливающие документы, какие права собственника ущемлены, почему невозможен выдел в натуре;
• прошение о выплате компенсации;
• приложения;
• дата и подпись.

К иску прилагаются документы:

• удостоверение личности;
• копии исков для ответчика, судьи;
• квитанция об оплате госпошлины;
• техническая документация на квартиру, выписка из ЕГРН, из домовой книги;
• доказательства того, что выделить долю в натуре невозможно.

В лучшем случае от момента подачи иска до принятия решения пройдет не более 2 месяцев. Такой срок предусмотрен ст. 154 ГПК РФ. В реальности дело может затянуться на год и более по причине неявки ответчика по уважительной причине или без нее, из-за выявления новых фактов по делу, необходимости проведения экспертизы.

Лучше не доводить дело до суда, но если иного выхода нет, это законный способ продать долю.

Если реализация производится в пользу третьего лица, необходимо:

1. Отправить письменные извещения в адрес иных содольщиков. После получения отказа действовать аналогично продаже части имущества другому владельцу.
2. Собрать документы, необходимые для заключения сделки, оформить проект договора с помощью юриста.
3. Подготовить договор купли-продажи, передаточный акт и подписать документ наряду с покупателем в присутствии нотариуса, который заверит сделку.
4. Произвести регистрацию перехода права собственности.
5. Заплатить налог.

В первую очередь проводится оценка стоимости недвижимости. Без нее не обойтись, ведь дольщик обязан в уведомлении о продаже указать цену. Если в процессе продажи сумма изменится в сторону уменьшения, придется снова организовывать рассылку оповещений.

Бланк извещения, который необходимо направить остальным собственникам письмом с уведомлением, выглядит так:

По истечении месячного срока, предоставленного соседям по квартире на принятие решения, можно организовать продажу доли третьим лицам.

Реализация имущества сопряжена со сбором документов, без которых сделка неосуществима. В перечень входит:

• Письменный отказ всех содольщиков от приобретения или доказательства, что были попытки оповестить владельцев и прошел срок, достаточный для получения извещения и принятия ими решения. Это касается только граждан, продающих долю третьим лицам не из числа совладельцев.
• Удостоверения личности всех сторон сделки.
• Свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН.
• Технический паспорт.
• Согласие супруга, заверенное нотариусом.
• Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, если собственник — несовершеннолетний.
• Договор купли-продажи.

После заключения сделки необходимо обратиться в Росреестр, отделение МФЦ.

• заявление о госрегистрации от обоих участников;
• договор и акт приема передачи в 3 экземплярах;
• копии паспортов, если собственник несовершеннолетний — свидетельство о рождении;
• согласие из органов опеки на продажу доли;
• согласия остальных жильцов-владельцев на реализацию;
• квитанция об оплате госпошлины.

В итоге производится перерегистрация права собственности.

Затраты на продажу доли третьему лицу или другому дольщику разнятся.

Дальнейшие затраты одинаковы для продавца доли совладельцу и постороннему человеку.

В обязательные платежи входит:

• НДФЛ;
• госпошлина за регистрацию права собственности;
• сумма нотариального тарифа за осуществление сделки.

Поскольку стоимость реализованной квартиры представляет для собственника доход, он должен внести в госбюджет 13% налога. Однако законом предусмотрены некоторые «послабления». До 2016 г. было установлено, что если недвижимость находится во владении от 3 лет, налог не платится. Впоследствии это правило стало действительно только для имущества, полученного в результате приватизации, дарения, по наследству или договору ренты. Для иных категорий срок владения увеличен до 5 лет.

При расчете применяют налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Один из обязательных платежей — нотариальный тариф для удостоверения сделки. Его сумма равна 0,5% от стоимости реализуемой доли, однако он не может быть менее 300 или более 20 000 руб.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб.

При необходимости судебного разбирательства затраты увеличатся, однако если дело будет выиграно, издержки возлагаются на ответчика.

В затраты будут включены суммы:

• Госпошлина за подачу иска. Ее размер рассчитывается исходя из стоимости доли. Чем больше цена, тем выше сумма госпошлины. Минимальный размер составляет 400 руб. (если цена ниже 20 тыс. руб.), а максимальный — 60 тыс. руб. (ст. 333.19 НК РФ).
• Дополнительные расходы связаны с услугами адвоката, предоставлением консультаций. Данная статья зависит от стоимости услуг конкретного специалиста в области права.

При отрицательном решении суда можно не только понести напрасные траты, но и обрести врагов в лице соседей. Поэтому рекомендуется достигать компромиссов.

Законные способы продажи

Помимо оформления договора купли-продажи, можно:

1. Подарить долю, но взять с одариваемого деньги. Такая сделка считается мнимой, но если никто не заинтересован в приобретении, хитрость не раскроется.
2. Подарить часть доли. Если одариваемое третье лицо станет собственником малой доли, он сможет купить всю часть, имея право преимущественной покупки. Суть в том, что при дарении не требуется согласие прочих собственников. Так можно оформить покупку, не дожидаясь одобрения остальных.
3. Взять кредит. Цель — сделать необходимое дорогостоящее приобретение, а в качестве залога оставить недвижимость. Затем необходимо игнорировать обязанности по выплате кредита не менее 3 месяцев и дождаться, чтобы сумма долга превысила 5% от цены залога (ст. 348 ГК РФ). Банку отойдет имущество, а покупка останется у бывшего владельца.

Любой из способов можно взять на вооружение, если простая продажа оказалась невозможна.

Ситуации, нюансы, особенности продажи

Продажа доли — процесс, зависящий от размера квартиры, доли и желания совладельцев завладеть всем объектом.

Половина квартиры — это немало, особенно если комнат больше 2. Иногда собственники изыскивают пути разделить имущество таким образом, чтобы каждый из них стал владельцем жилья независимо от другого, например, в 3-4-комнатных квартирах.

Если выдел в натуре невозможен, что бывает в преимущественном числе случаев, придется:

• предложить покупку доли иным собственникам;
• оформить договор отчуждения имущества.

Если продается ½ в двухкомнатной квартире, это не значит, что владельцу перейдет именно определенная комната. Так бывает только в коммунальных квартирах, которые сейчас — редкость. Новый собственник сможет пользоваться всем объектом недвижимости, причем запретить подобные действия навряд ли удастся даже через суд.

Гражданка Уманская обратилась в суд с иском о выделе ей в натуре комнаты в 2-х комнатной квартире в счет ½ доли. Ответчик — гражданин Петров стал собственником ½ части имущества после того, как ему продала долю невестка Уманской. Истец указала, что достичь согласия о порядке пользования не удалось. Петров препятствует использованию жилья, нарушает привычный порядок жизни Уманской. Суд требования не удовлетворил, поскольку квартира является неделимой, а доказательств того, что новый жилец чинит препятствия в использовании имущества, Уманская не предоставила.

В указанном примере есть выход — продать часть, в которой невозможно жить. Этого и добивается гражданин Петров, поскольку купленные им доли по отдельности будут стоить в 2 раза дешевле объекта целиком. Если бы невестка и свекровь договорились о совместной продаже, остались бы в выигрыше, поделив сумму пополам.

Треть 3-х комнатной квартиры реализовать трудно, но находятся покупатели, приобретающие часть недвижимости с целью регистрации. Владелец может потребовать в судебном порядке выделить ему комнату.

Такую недвижимость продать проще, но не стоит забывать, что любое решение суда о порядке пользования действует только в отношении истца и ответчика. Это значит, если новый владелец вселится, а по определенному порядку пользования комната принадлежала продавцу, иные собственники вправе потребовать освободить помещение, поскольку договор (решение суда) касались только прежнего владельца.

В однокомнатной квартире продажа будет затруднительна. Высока вероятность того, что иные жильцы воспротивятся. Если другого пути нет, договориться не получается, можно передать свою долю третьему лицу по договору дарения и получить от него деньги на счет, полагаясь на «честное слово».

С ¼ долей в 4-комнатной квартире разобраться проще. Каждому в согласительном порядке можно отвести отдельную комнату.

Если комнаты не смежные, недвижимость может быть поделена между собственниками, то есть, превращена в коммунальную. Такую недвижимость несложно продать, но как быть, если лицу принадлежит ¼ в 2-х или 3-х комнатной квартире?

Гражданин Минин владеет 1/4 3-х комнатной квартиры. Остальные две части (1/2 и 1/4) принадлежат родителям, которые давно в разводе. В недвижимости живет только отец, с которым у Минина «натянутые» отношения. Все комнаты изолированы, а их общая площадь составляет 48м2. Согласно расчету, на его долю приходится 12м2 жилой площади. Минин обратился к юристу с вопросом: можно ли выделить одну комнату ему лично, если одна из комнат равна 11,5м2. В дальнейшем Минин планировал ее продать.

Юрист ответил, что по закону выделить недвижимость в натуре нельзя. Можно только определить порядок пользования имуществом. Продать свою долю можно только после уведомления других собственников.

Поскольку выдел доли невозможен, у владельца ¼ 4 выхода:

• предложить и оформить продажу с одним из содольщиков;
• продать недвижимость третьему лицу за цену, в 1,5-2 раза ниже реальной;
• через суд обязать содольщиков выплатить ему стоимость 1/4 части;
• договориться с остальными о реализации недвижимости и разделить деньги пропорционально владениям.

Малая доля в собственности дает право требовать компенсацию.

Проще, если совладелец один. В его интересах приобрести недвижимость, ведь если в квартиру заселится третье лицо, проживание может стать невозможным. Если жильцов несколько, и ни один не хочет выкупить 1/5, а только «тянут время», можно обратиться в суд и обязать выкупить эту часть.

При продаже 2/3 доли потребуется оповестить владельцев оставшейся 1/3 о реализации. В интересах совладельца согласиться на покупку, ведь неизвестно, кто станет собственником большей части недвижимости. Иногда нехватка финансов заставляет оформить отказ. В результате большая часть переходит в руки покупателя.

Лучший выход в такой ситуации — договориться о совместной продаже. Ведь целая квартира будет стоить в среднем на 30% дороже. Впоследствии средства можно поделить и потратить, например, на приобретение недвижимости меньшей площади.

Реализовать ¾ доли также выгоднее, если договориться о продаже целой квартиры с другим собственником. Продать доли — значит проиграть в стоимости недвижимости. Вероятнее всего, что в жилье вселится собственник, задача которого — всеми доступными путями выжить другого содольщика. В итоге он выкупит вторую часть за бесценок.

Частые вопросы

При продаже доли в квартире собственники могут интересоваться:

Законодательство позволяет распорядиться как долей имущества, так и ее частью. С введением закона, не позволяющего реализация микродоли, придется произвести точный расчет и определить, возможно ли отчуждение. В остальном препятствий нет, и действовать нужно по одной из стандартных схем:

• предложить эту часть содольщику;
• продать третьему лицу;
• подарить малую часть доли, а затем продать остальную третьему лицу как имеющему право на преимущественную покупку;
• оформить свою часть в виде залогового имущества в банке.

В данном случае нельзя «заставить» выкупить недвижимость через суд, но достаточно иных путей ее реализации.

С выходом в 2019 году закона, предполагающего запрет микродолей, нельзя будет реализовать часть имущества, которая не может быть пригодна для проживания.

В действующем законодательстве есть ограничения, накладываемые на отчуждение имущества несовершеннолетнего. Органы опеки будут против, если узрят корыстный интерес родителей либо будет запланирована покупка доли меньше той, которая ранее принадлежала несовершеннолетнему.

Оформить продажу доли максимально быстро можно одним из способов:

• найти покупателя среди содольщиков;
• предложить продажу третьему лицу, но взять у остальных владельцев нотариально заверенные отказы от приобретения части квартиры (тогда не нужно ждать месяц с момента их оповещения);
• оформить реализацию договором дарения — это возможно только с молчаливого согласия содольщиков, в противном случае они могут добиться признания сделки мнимой в судебном порядке;
• заложить имущество под приобретение ценностей — так продажа произойдет в считанные дни.

Каждый из способов находит отражение в реальной жизни, выбор только за собственником.

Нет способа запретить продажу доли, если собственник не нарушает закон. Однако некоторые совладельцы пользуются такой уловкой: избегают получения оповещения; отказываются ставить подпись о вручении извещения, которое принес почтальон; соглашаются на покупку, но затем избегают заключения сделки, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства, нехватку денег.

Что делать в таких случаях? Требовать компенсировать стоимость доли в судебном порядке. Если этот вариант не подходит — обратиться к нотариусу с просьбой известить стороны о сделке. Последний, даже при отсутствии согласия, по истечении 2 месяцев выдаст документ, что действия по оповещению сторон были предприняты. Впоследствии можно заключить договор о продаже с третьим лицом.

Законом предусмотрена продажа долей в одной квартире разными собственниками одному покупателю. Например, если имуществом владеют 3 гражданина, и каждому из них принадлежит по 1/3, чтобы не «потерять в цене», они вправе заключить с покупателем договор о передаче ему всего объекта недвижимости.

Такой договор будет иметь многосторонний характер. Согласно ст. 554 ГК РФ, имущество в документе должно быть четко определено, это значит, нужно указать всех собственников, размер их долей, стоимость.

Каждому из содольщиков полагается налоговый вычет.

Да, приставы имеют право наложить арест, а впоследствии — реализовать долю в квартире. Согласно ст. 69 закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г., при наличии непогашенной задолженности пристав может обратить взыскание на заложенное имущество, денежные средства, движимое имущество, а при недостатке средств — на иное имущество, принадлежащее должнику на правах собственности.

Важно! Исключением является доля, если для владельца, а также его семьи, она является единственным пригодным для жилья помещением. Ее нельзя продать принудительно. Однако это не относится к недвижимости, являющейся предметом ипотеки (ст. 446 ГПК РФ).

Есть 2 способа оспорить сделку о реализации доли:

1. Доказать, что продавец не соблюдал положения ст. 250 ГК РФ.
2. Если вместо договора оформлена дарственная, есть шанс выиграть дело по иску о признании сделки мнимой. Для этого потребуются доказательства, что под дарением попытались прикрыть сделку купли-продажи.

Оспорить дарение можно в течение 3 лет с момента вступления в силу оговора, однако срок может быть продлен до 10 лет, если гражданин, права которого нарушили, не знал и не мог знать о противоправных действиях содольщика.

На первый взгляд продажа доли — процесс простой: оповестить остальных, оформить, зарегистрировать. Но в силу вступает «человеческий фактор»: стремление обогатиться, отомстить, личная неприязнь или просто незнание законов.

Процесс заключения договора купли-продажи части квартиры вызывает затруднения, кажется, что из сложившейся ситуации нет выхода? Не знаете, можно ли продать долю в квартире без согласия остальных, как правильно оформить продажу и избежать оспаривания законности сделки? Задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru и воспользуйтесь бесплатной консультацией специалиста.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya/

Как продать долю в квартире другому (второму) собственнику?

Реализации доли в квартире сопутствует ряд мероприятий, которые необходимо осуществить её владельцу. Наличие недвижимости, находящейся в собственности нескольких дольщиков, предполагает присутствие совладельцев объекта и тут потребуется соблюдать требования действующей нормативно-правовой базы, чтобы процедура в дальнейшем не была оспорена.

Что важно знать?

Законодательство наделяет всех граждан одинаковыми правами. Если рассматривать долевую собственность, то владелец части жилья может её реализовать, но с соблюдением интересов других собственников.

Важным условием реализации доли является её выделение в натуре либо как соотношение к общей площади жилья.

Надо отметить, что в основном выделение происходит в натуре. Так, если число совладельцев жилплощади равно количеству комнат, то каждому может передаваться одна из них. Если такой возможности нет, то площадь делится по жилым метрам. Такая доля будет выражаться в процентном отношении или дробном от общего числа квадратных метров.

Реализация части жилого помещения производится в общем порядке, но при этом остальные владельцы обладают приоритетной возможностью её покупки. И только при их отказе можно заключить сделку с посторонними лицами. Часто возникают ситуации, при которых сособственники жилья препятствуют продаже. Например, игнорируют извещения от продавца, но сами не изъявляют желания приобретать имущество и не согласовывают его продажу.

Основные положения

Когда квартира является долевой собственностью, она принадлежит многим хозяевам. Приобрести часть жилья можно в результате приватизационного процесса, как наследственное имущество, по дарственной, при разделе недвижимости в период расторжения брака. Особенностью владения такого объектом является то, что долю не получится выделить, так как невозможно поделить жилплощадь на несколько самостоятельных помещений с отдельными входами.

Поэтому право на отдельную часть в квартире в таком случае означает лишь юридический факт события, при котором собственники могут пользоваться жильем не нарушая прав совладельцев.

Законодательное регулирование

Гражданское законодательство в ст. 244 ГК РФ определяет, что недвижимость, принадлежащая нескольким субъектам, является долевым владением с распределением долей на каждого либо совместным без выделения частей.

Статьей 250 ГК РФ устанавливается преимущественное право приобретения части объекта остальными её владельцами. О планируемой сделке они должны быть извещены письменно с установлением цены имущества и других существенных условий. Остальные владельцы могут принимать решение в течение одного месяца с даты поступления уведомления. Отказ также направляется письменно. Поэтому продажа доли в квартире сторонним гражданам может состояться не раньше 30 дней с даты извещения либо получения отказа.

Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрены правовые последствия несоблюдения приоритетного права покупки. Остальные хозяева могут в течение 3 месяцев опротестовать сделку и потребовать перевода прав и обязательств приобретателя на них.

При этом сама сделка не подлежит отмене, просто в договор о продаже вносятся изменения в части покупателя, который меняется на истца.

Соглашение о продаже оформляется по общим правилам, установленным статьями 554, 555 ГК РФ, а порядок ее передачи регламентирован ст. 556 ГК.

Ст. 42 ФЗ-218 от 13.07.2015г. устанавливается обязательное удостоверение покупки доли в общей собственности у нотариуса. После этого, переход права должен регистрироваться в Росреестре.

Нотариальное оформление продажи доли

Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.

Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.

Как законно продать часть квартиры?

Для того, чтобы в дальнейшем избежать признания продажи доли недействительной, нужно придерживаться следующей инструкции:

1. Владелец, желающий реализовать свою часть жилья, должен известить об этом остальных хозяев о намерении в письменной форме. Письмо должно включать информацию о цене и условиях, на которых предлагается объект. Если кто-либо изъявит желание приобрести предлагаемую жилплощадь, можно не уведомлять других.
2. Дождаться ответа остальных владельцев объекта. Если желание о приобретении выражают сразу несколько претендентов, то продажа производится субъекту, предложившему наилучшие условия.
3. Если по окончании месяца никто не захотел купить долю на предлагаемых условиях, то её владелец должен получить письменный отказ.
4. Когда все условия сделки соблюдены, собственник может искать постороннего покупателя всеми известными ему способами, включая СМИ, Интернет, агентства недвижимости и прочее.
5. Посторонним людям имущество может предлагаться лишь на тех условиях и за ту цену, на которых оно предлагалось остальным владельцам помещения. Когда будет найден приобретатель, с ним подписывается соглашение о покупке и готовится требуемая документация.
6. Договор заверяется нотариально и регистрируется в Росреестре.

Перечень необходимой документации

Любой процесс сопровождается сбором и представлением определенной информации. Для продажи доли в квартире потребуется подготовить:

• Доказательства направления извещения совладельцам о реализации части жилья;
• Отказ остальных дольщиков от покупки;
• Правоустанавливающий документ о регистрации прав собственности, при его отсутствии справка из ЕГРП;
• Техпаспорт БТИ;
• Кадастровая документация;
• Нотариально удостоверенное согласие мужа/жены на проведение сделки;
• Удостоверения личности участников процедуры;
• Согласование службы опеки, если одна из сторон операции – несовершеннолетнее лицо;
• Договор о продаже доли.

При подготовке соглашения, необходимо указать сведения об участниках процесса, включая ФИО, паспортные данные и адрес регистрации лиц. Важным положением договоренностей является полное описание объекта, где нужно точно указать количество долей, кадастровые и технические характеристики, стоимость предмета операции.

Налогообложение

При прохождении процедуры придется понести затраты. Так, для:

• Заверения договора у нотариуса потребуется уплатить установленный тариф в размере 0,5% цены предмета покупки. Выплата производится один раз и её величина не может быть менее 300 рублей и более 20 000 руб.;
• Госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2 тысячи рублей;
• Продавец должен уплатить налог с дохода в размере 13% от суммы операции, при условии владения недвижимостью менее трех лет и дальнейшей её реализации по стоимости, превышающей её приобретение. При реализации собственник получает прибыль, облагаемую НДФЛ;

Размер налоговой выплаты может снижаться. При этом, когда цена продажи не превышает 1 млн. рублей, то взимание налога не производится. В случае, когда стоимость выше указанной суммы, то расчет осуществляется с налогооблагаемой базы с вычетом миллиона рублей.

Налоговый вычет не должен превышать 260 тысяч рублей.

Возможно ли продать долю в квартире без согласия других совладельцев?

Часто возникают ситуации, когда другие сособственники препятствуют реализации части жилья постороннему гражданину, угрожая обратиться в суд для признания договора недействительным.

В этом случае продажу можно осуществить через дарственную. При этом согласования сделки с другими владельцами не потребуется, а подарок можно сделать и родственнику и постороннему другому субъекту.

Но в этом случае остается риск признания операции мнимой, если заинтересованные граждане докажут продажу имущества. Последствиями станет отмена дарственной.

Возможен также вариант передачи части жилья в собственность при оформлении соглашения о займе. Процедура заключается в получении денежных средств под залог доли недвижимости. По окончании периода выплат осуществляется передача залогового имущества кредитору в счет погашения задолженности.

Надо учитывать, что такие способы относятся к условно законным. При юридически правильном оформлении сделок проблем не возникает, если нет доказательств мнимости процедуры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы быстро узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь за бесплатной консультацией к нашему юристу в онлайн-чат справа или в специальную форму для вопросов (в конце страницы).

Чат с юристом – это самый быстрый способ получения ответа (в течение 15 минут). Через форму ниже – среднее время ожидания ответа 24 часа.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire-novomu-sobstvenniku.html

Как продать долю в квартире

Как продать долю в квартире

Квартирой может владеть как один собственник , так и несколько. В случае долевой собственности бывает, что один из владельцев хочет продать свою долю, а другие не хотят. В статье расскажем, как продать долю в квартире , какие процедуры обязательно нужно соблюсти, что делать в нестандартных ситуациях.

Выделите свою долю в натуре

Доля в квартире может быть натуральной и идеальной. Натуральная доля имеет четкие характеристики: например, за собственником закрепляется одна комната. На санузел и кухню распространяется долевая собственность, то есть он имеет право пользоваться ими. Идеальная — та, которую указывают в дробном соотношении, например, ⅓ для двухкомнатной квартиры. В этом случае все собственники имеют право пользоваться всеми помещениями в квартире.

Для продажи лучше, если доля будет выделенной, то есть покупатель получит в собственность одну или несколько комнат и право пользоваться общими помещениями. Согласно Статье 252 ГК РФ, выделить долю можно двумя способами: по соглашению всех собственников или через суд. Если другие совладельцы согласны с выделом доли в натуре, нужно подготовить договор и зарегистрировать его в Росреестре, а потом оформить кадастровый паспорт и другие технические документы. Если владельцы не согласны, можете обратиться в суд. Для этого понадобятся:

🔖 правоустанавливающие документы на квартиру — договор о приватизации, договор купли-продажи и другие;

🔖 правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН с указанием собственников;

🔖 технические документы — акты, технический план, кадастровый паспорт и другие;

🔖 исковое заявление о выделении доли в натуре с указанием ответчиков — других собственников недвижимости.

В большинстве случаев суд встает на сторону истца. Если нет никаких нарушений, скорее всего, вы получите выделение доли в натуре.

А можно ли продать долю в однокомнатной квартире ? В ней нельзя выделить натуральную долю, потому что есть всего одна жилая комната, и ее нельзя разделить между владельцами. В этом случае можно продать долю в квартире без выделения. Будущий собственник получит право прописаться в ней и пользоваться всеми жилыми, нежилыми помещениями. В принципе, можно не выделять долю и в других случаях: этим сможет заняться новый владелец. Но если у вас есть время и желание получить больше денег от продажи, лучше заняться этим. Люди охотнее купят выделенную комнату, чем долю в общем имуществе.

Уведомите о желании продать долю других собственников

Продажа доли в квартире в 2020 году предусматривает преимущественное право покупки для совладельцев жилой недвижимости. Вы сначала должны уведомить других собственников, что собираетесь продавать свою долю. Если они захотят выкупить ее, оформите договор. Если нет — сможете продать долю постороннему лицу.

Подготовьте письменное уведомление для каждого совладельца. Укажите в нем сам объект недвижимости, цену, за которую вы планируете продать долю, сроки передачи имущества и порядок расчетов. Затем передайте уведомление любым способом:

🔺 лично — тогда нужно будет два экземпляра: один отдаете собственнику, на втором он ставит дату получения, подпись, пишет свою фамилию, имя, отчество;

🔺 по почте, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;

🔺 через нотариуса — он выдаст свидетельства о направлении документов и их вручении.

У совладельцев квартиры есть месяц на принятие решения. Если они напишут отказ от права преимущественной покупки, заверьте его нотариально. Если совладельцы никак не отреагируют на уведомление, вы сможете продать жилье через 30 дней с момента получения документа собственниками.

Можно ли продать долю в квартире , если нельзя никак связаться с собственниками? Да, но в этом случае вы должны доказать, что пытались уведомить их о продаже. Для этого нужно предоставить нотариальные свидетельства либо документы с почты, что вы отправляли письмо с уведомлением.

Важно. Вы должны продать долю по цене выше или такой же, какая была указана в уведомлении. Если решите снизить стоимость, нужно отправлять новые уведомления с текущей ценой. Иначе Росреестр может отказать в регистрации сделки.

Если решите продать долю в приватизированной квартире без уведомления совладельцев, Росреестр не зарегистрирует сделку. Сотрудник обязательно потребует письменный отказ собственников или доказательства, что вы пытались с ними связаться. Даже если сделка будет зарегистрирована, совладельцы смогут подать в суд и признать ее ничтожной.

Найдите, кому продать долю в квартире

Поиск покупателя можно начать и до рассылки уведомлений, и после. Если найти покупателей до, они могут не согласиться ждать месяц. Если после, можно будет сразу оформить договор купли-продажи недвижимости.

Искать покупателей можно разными способами. Самый эффективный — разместить объявления на популярных бесплатных сайтах. В описании обязательно укажите, что продаете именно долю, поставьте приемлемую стоимость. Чтобы не прогадать с ценой, заранее изучите рынок: найдите аналогичные предложения, рассчитайте среднюю стоимость и отталкивайтесь от нее.

Подготовьте документы

Для начала проверьте, нет ли у вас задолженности по коммунальным платежам. Согласно действующему законодательству, нельзя продавать жилую недвижимость с имеющимися долгами. Если задолженности нет, возьмите справку в УК, ТСЖ или другой структуре.

При подписании договора купли-продажи или регистрации сделки в Росреестре вы передадите новому собственнику все документы на недвижимость. Также бумаги понадобятся для оформления покупки. Заранее подготовьте:

❗ паспорт продавца — он понадобится для подписания договора купли-продажи и регистрации сделки в Росреестре;

❗ правоподтверждающий документ — выписку из ЕГРН с указанием размера доли или свидетельство о праве собственности, если доля получена до 1 января 2016;

❗ документы-основания получения доли в собственность, например, ДКП или договор дарения;

❗ кадастровый паспорт жилого объекта, в котором указаны основные характеристики;

❗ технический план, который доказывает отсутствие незаконных перепланировок;

❗ письменные отказы собственников от права преимущественной покупки или доказательства рассылки уведомлений.

Выписку из ЕГРН можно взять онлайн , через МФЦ или в ближайшем отделении Росреестра. Если нет документов, которые могут подтвердить основание права собственности, их можно попробовать восстановить. Если нет кадастрового паспорта и технического плана, оформите их в БТИ или Росреестре.

В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы — согласие супруга на продажу, разрешение от банка или разрешение от органов опеки и попечительства. О таких случаях расскажем ниже.

Составьте договор купли-продажи у нотариуса

Нововведения в законах обязывают составлять договор купли-продажи доли в квартире или другой недвижимости у нотариуса. Это связано с тем, что нужно защитить интересы всех участников сделки — покупателя, продавца, а также совладельцев жилья.

Посетите нотариуса вместе с покупателем. Возьмите с собой правоустанавливающие документы на жилье, технические бумаги. Нотариус расскажет, как продать свою долю в квартире , и объяснит, какие документы еще нужны для оформления сделки. Если все в порядке, оформит договор купли-продажи.

В договорах купли-продажи доли в квартире обычно указывают:

👉 сведения о продавце и покупателе: фамилию, имя, отчество, адрес регистрации;

👉 информацию о доле — ее размер, точный адрес квартиры, кадастровый номер выделенной доли или всей квартиры;

👉 данные правоподтверждающих документов — выписки из ЕГРН, предыдущего договора купли-продажи и так далее;

👉 подтверждение, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки;

👉 точную стоимость доли, порядок расчетов по сделке между покупателем и продавцом;

👉 права и обязанности сторон, например, что продавец должен передать покупателю все документы на квартиру;

👉 дату подписания договора купли-продажи, подписи с расшифровками обеих сторон.

Нотариус составит договор, вы должны будете его проверить. Рекомендуем делать это как можно внимательнее: малейшая ошибка в договоре приведет к тому, что Росреестр откажет в регистрации сделки и ДКП придется составлять заново.

Когда вы проверите документ, нотариус заверит его. Нотариус выдает сторонам сделки оригинал договора, а для Росреестра делает копию.

Вместе с договором купли-продажи составьте акт приема-передачи денег или расписку. Документы подтвердят, что покупатель выполнил свои обязательства и рассчитался за долю в квартире. Акт или расписку можно составлять в произвольной письменной форме, но лучше тоже заверить их у нотариуса, чтобы избежать ошибок.

Зарегистрируйте договор купли-продажи в Росреестре

Сдать нотариальную сделку в Росреестр может любая из сторон договора, в одностороннем порядке. Будьте внимательны: в небольших населенных пунктах Росреестр принимает документы на регистрацию лично. В крупных городах обратиться в орган можно только через МФЦ.

В Росреестр нужно подать следующие документы:

📃 паспорта обоих участников сделки, если покупатель присутствует;

📃 нотариально заверенный договор купли-продажи на долю;

📃 письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательства, что вы уведомляли их о желании продать долю;

📃 выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на долю.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст опись, назовет дату подготовки новых бумаг. В назначенную дату новый собственник получит документы назад по расписке и выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.

Заплатите налоги с продажи имущества

Согласно НК РФ, каждый гражданин Российской Федерации должен платить налоги с полученного дохода. Продажа доли в квартире — не исключение. Если не платить налоги вовремя, вам могут начислить пени и штраф.

Есть три случая, в которых налог платить не нужно:

❌ Стоимость доли меньше 1 000 000 ₽ для доли в натуре. Согласно законодательству, продажа долевой собственности на сумму менее 1 000 000 ₽ не облагается налогом. А если стоимость выше, применяется налоговый вычет. Для идеальной доли вычет в 1 000 000 ₽ делят пропорционально доле, например, 500 000 ₽ для ½.

❌ Вы владели имуществом долго. С 1 января 2016 года действует следующее правило. Налог платить не нужно, если вы:

▪ купили долю по договору купли продажи и владели ею более 5 лет;

▪ получили долю по наследству, договору дарения от близких родственников или в результате приватизации и владели ею более 3 лет года.

❌ Вы покупали долю, и разницы между суммой покупки и суммой продажи нет. Если вы раньше купили эту долю, например, за 2 000 000 ₽ и продаете ее за столько же либо дешевле, налог платить не нужно. А если цена повысилась, придется отдать государству 13% от полученного дохода.

Андрей владел долей 2,5 года и продал ее за 1 700 000 ₽. При составлении налоговой декларации Андрею нужно заявить вычет. Тогда он сможет заплатить налог не с 1 700 000 ₽, а с 700 000 ₽. Вместо 221 000 ₽ получится всего 91 000 ₽.

Важно: декларацию нужно сдавать в налоговую даже при нулевом налоге, если доля была в собственности менее 3 или 5 лет.

О чем еще нужно знать при продаже доли

Законодательством установлены минимальные доли. Так, один человек не может владеть долей меньше 10 м²: эти нормативы действуют в Москве. Если площадь квартиры составляет 48 м², ее нельзя поделить на 5 долей, потому что у каждого человека будет меньше 10 м³. В других регионах норма составляет 12 м² на одного человека.

В связи с этим законодательство устанавливает следующие минимальные показатели:

🔹 в квартирах площадью 30–60 м² могут быть проданы доли не меньше ¼;

🔹 в квартирах площадью 60–120 м² можно продать не меньше 1/10 доли;

🔹 в квартирах площадью от 132 м² можно продать не меньше 1/15 доли.

Если не соблюсти эти условия, Росреестр откажет в сделке. Вы не сможете, например, продать какую-то часть своей доли, если она составляет 15 м². В таком случае у вас или у продавца окажется меньше 10 м².

Как продать долю ребенка в квартире ? Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для оформления сделки дополнительно понадобится разрешение от органов опеки, а также отказ несовершеннолетнего — его могут написать родители или опекуны. В органы опеки нужно обращаться, когда уже нашли покупателя: государственная структура рассматривает каждый случай отдельно. Если опека не даст разрешение, продать долю не получится.

Если вы решаете продать долю несовершеннолетнего, должны будете предоставить ему жилье не хуже предыдущего по условиям. Например, купить долю в другой квартире.

Запомните: если одной из долей владеет ребенок, берите разрешение от опеки. Если планируете продать его долю, тоже понадобится разрешение. Дополнительно вы должны будете предоставить ребенку собственность не хуже.

Можно ли купить долю в квартире или продать ее, если жилье находится под обременением со стороны банка? Технически это возможно, но сделка будет длиться намного дольше.

Понадобится получить разрешение от банка. Квартира выступает залогом, и в случае, если заемщик не выполнит обязательства, банк может продать ее и вернуть себе деньги. Конкретные пути решения ситуации зависят от банка. Например, если собственник выплатил почти весь кредит, банк может снять обременение и разрешить продажу. Если только начал платить, финансовая организация может переоформить кредитный договор на нового собственника или решить вопрос по-другому.

Если владелец состоит в браке, ему нужно получить согласие на продажу от супруга. Это касается только имущества, купленного в браке на совместно нажитые средства. Согласие оформляют в письменной форме. Чаще всего его нужно нотариально заверить.

Без согласия супруга Росреестр может отказать вам в регистрации сделки. Даже если право собственности переоформят, супруг в дальнейшем может обратиться в суд и признать сделку оспоримой.

Разрешение супруга не нужно на продажу имущества, купленного до брака или приобретенного по безвозмездной сделке.

Если супруг владеет другой долей в квартире, тогда процедура стандартна: вы просто высылаете уведомление с предложением купить долю в недвижимости. Письменный отказ будет равнозначен согласию на продажу. Росреестр зарегистрирует сделку без запроса дополнительный документов.

Продажа доли квартиры второму собственнику — оптимальное решение, которое потребует меньшего срока для оформления сделки. Если владелец другой доли соглашается выкупить вашу, не нужно ждать 30 дней. Можете сразу пойти к нотариусу, оформить и заверить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре.

Допустим, вы владеете ½ квартиры. Но еще есть две доли — два человека имеют по ¼. Вы выслали им уведомление о продаже, и оба согласны купить вашу долю недвижимости.

Как продать половину квартиры, если собственников два , и оба ответили согласием? Что делать в этом случае? У вас есть три варианта действий:

💡 организовать собрание всех собственников долей и мирно договориться;

💡 продать долю тому, кто первым выразил согласие на покупку, но при этом второй собственник может оспорить решение;

💡 разделить свою долю между обоими собственниками, тогда у них будет по ½ квартиры;

💡 самостоятельно решить, кому из собственников продать свою долю.

На практике такая ситуация встречается редко, но в любом случае придется искать компромисс между всеми собственниками.

Бывает, что нужно продать часть доли. Например, вы владеете ½ квартиры площадью 150 м² и хотите продать имущество, но сохранить право прописки и собственности на недвижимость . Тогда можно разбить свою долю на более мелкие и продать их покупателю. Например, продать ему ¼ и остаться с ¼, либо продать 4/10, а оставить себе 1/10

Источник: https://j.etagi.com/ps/prodat-dolyu-v-kvartire/

Похожие записи:

• Штраф за просроченный паспорт 2021 году
• Саров при каком доходе полежено едк ветеранам федерального значения в 2020 году
• Пенсия детям-инвалидам в 2021 году в апреле