Вернуть неустойку от застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вернуть неустойку от застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

в октябре 30 000 рублей,. ООО Тигр в 4 квартале 2017 года выдало сотрудникам подотчет на оплату хозтоваров. 22 дня 20 дней 21 день х 5 10714,3.

Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

В 2020 году пандемия коронавируса вызвала приостановку работы многих государственных учреждений и частных компаний.

В период карантина власти были вынуждены в экстренном порядке менять законы, подстраиваясь под новую реальность. В кризисное время государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротств. Разные льготы получили туристические, железнодорожные, авиакомпании и другие отрасли, включая строительную. Данные изменения значительно затронули отношения дольщиков и застройщиков.

Что изменилось

дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например, расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставляется до 1 января 2021 года.

Данные меры приняты правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять свою деятельность в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены на территории всей России, но в каждом регионе сроки приостановки были разные, однако нигде не был вынесен запрет на строительство с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года — срок, в течение которого действуют послабления. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает длительность временного запрета на ведение строительства.

В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.

Как норма отразилась на судебной практике

Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:

не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.

История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.

Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.

В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет.

К чему привела данная защита застройщиков на практике

Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:

Девелопер может это требовать, даже если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 3 апреля 2020 года).

Пример Квартиру должны были передать в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года. Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта).

Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени. А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никаких санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями. И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации.

Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности. С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет — суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев, — но неустойку взыщет. При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы.

Пример Вы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на три квадратных метра больше, и требует с вас доплаты. Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае. Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи квартиры до конца 2020 года.

Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не девять месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд.

Пример При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года.

Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации.
Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые, и вы их просто не обнаружили при приемке.

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/chto-nado-znat-pro-neustoyki-s-zastroyshchika-v-2020-godu.html

В каких случаях и как взыскать неустойку с застройщика? Законодатель дал в руки граждан данный механизм воздействия на недобросовестные строительные компании, закрепив основания его применения в 214-ФЗ. Однако он срабатывает не всегда, поскольку многие граждане, в силу своего незнания юридических тонкостей, не могут взыскать неустойку с застройщика в полном объеме. Кроме того, повсеместно сложилась судебная практика по урезанию значительной части пени, рассчитанной дольщиком. Как избежать уменьшения неустойки в суде и добиться от застройщика выплаты положенной компенсации в максимальном размере?

Существует два основных вида неустойки: законная, правила получения и размер которой определены законодательством, и договорная, вытекающая из условий конкретного договора. Неустойка, которая полагается дольщикам, является законной, размер и условия ее получения сформулированы в 214 ФЗ. Если неустойка предусмотрена законом, то она не может быть отменена или уменьшена условиями договора.

Таким образом, даже если ДДУ не предусматривает выплату неустойки, или в договоре присутствует условие, отменяющее пеню, это не освобождает застройщика от уплаты законной компенсации. Может ли суд снизить законную неустойку? Да, об этом ниже.

214 ФЗ содержит в себе множество инструментов для защиты прав дольщиков. В том числе в нем указаны основания, по которым участник может взыскивать неустойку со строительной компании:

просрочка передачи жилья;
нарушение сроков, установленных для устранения дефектов строительства.

Помимо этого, при расторжении договора по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ, дольщик может взыскать со строительной организации пеню за пользование своими деньгами, уплаченными в счет цены ДДУ.

Согласно формуле расчета неустойки, приведенной в 214 законе, за просрочку передачи объекта дольщику полагается пеня в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от цены жилья за каждый день. Компенсация взыскивается за весь период просрочки. Такая же формула применяется и при расчете пени при расторжении договора. Но в этом случае проценты взыскиваются со дня уплаты денежных средств дольщиком до дня их возврата застройщиком.

При нарушении сроков исправления строительного брака, неустойка рассчитывается по закону о защите потребителей. Размер неустойки по качеству строительства зависит от того, какие дефекты выявлены. Если речь идет о существенных недостатках – она будет составлять 1% от цены договора за каждый день просрочки. Существенными недостатками можно назвать те, которые препятствую проживанию. В остальных случаях неустойка будет составлять 1% от стоимости расходов на устранение дефектов.

Помимо неустойки с застройщика можно взыскать:

штраф 50% от присужденной судом в пользу истца суммы;
компенсацию морального вреда;
убытки, понесенные дольщиком по вине строительной фирмы. Сюда можно включить оплату арендованной квартиры за все время просрочки, а также разницу процентов по ипотечному договору;
оплату юридических услуг, иные судебные издержки.

Сразу стоит обратить внимание на то, как брак влияет на ход дела. Строительство объекта – долгий процесс. За это время можно успеть несколько раз пожениться и развестись. Если ДДУ заключен во время замужества, неустойка распределяется поровну даже если супруги развелись. Заключение ДДУ до брака может породить спорную ситуацию при взыскании неустойки. Суд будет устанавливать. кто имеет право на получение пени с учетом всех нюансов дела, в том числе того, как производилась оплата за объект долевого строительства.

Взыскание неустойки можно производить как в претензионном, так и в судебном порядке. В первом случае в строительную фирму направляется претензия с расчетом суммы неустойки, которую застройщики, как правило, игнорируют. Обычно неустойка взыскивается через суд, но и здесь не все так просто.

Судебная практика последних лет свидетельствует, что практически все суды, которые рассматривают гражданские иски о взыскании неустойки по ДДУ, урезают пеню, рассчитанную заявителем. Юристы застройщика знают, как в суде уменьшить неустойку. Основанием для этого является их заявление о применении статьи 333 статья ГК РФ, позволяющей снижать неустойку.

До недавнего времени арбитражные суды были хорошей альтернативой судам общей юрисдикции: во время рассмотрения ими дел снижение застройщиком неустойки происходило крайне редко. А если и происходило, то урезание пени было не более 50%. На данный момент существует практика снижения рядом судей арбитражных судов размера неустойки на сумму, равную 90% заявленных требований.

Условия, обязательные для снижения неустойки:

заявление застройщика с обоснованием причины снижения;
явное несоответствие размера пени последствиям, которые возникли вследствие нарушения обязательства (застройщик должен представить доказательства этого);
исключительный случай просрочки по ДДУ (доказывание этого факта также ложится на застройщика);
судебное решение должно содержать мотивы, по которым суд решил уменьшить пеню.

в неисполнении обязательства виновны обе стороны: и застройщик, и дольщик;
участник умышленно повлиял на увеличение размера неустойки;
уклонение дольщика от подписания акта приема-передачи без наличия на то законных оснований.

Верховный Суд неоднократно разъяснял, что применение статьи 333 ГК РФ допустимо только в самых крайних случаях. В Постановлении Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016 г. указано, что снижение неустойки по ДДУ возможно, если ее размер превышает возможный размер убытков истца. Несмотря на это, в подавляющем большинстве случаев суды на 50-80% урезают заявленную неустойку, считая, что таким образом они препятствуют банкротству застройщика, который вынужден отвечать по искам множества участников долевого строительства. На самом деле такое положение дел на руку недобросовестным строительным фирмам, которые привыкли безнаказанно не исполнять свои обязательства.

Сейчас получить пени за просрочку в полном объеме сложно, особенно если дольщик решает заняться вопросом самостоятельно и не использовать услуги адвоката по долевому строительству. В рейтинге компаний, специализирующихся на долевом строительстве мы занимаем лидирующие позиции. Практика ЮК “Хелп Консалтинг” включает в себя большое количество выигрышных дел благодаря детальному анализу ситуации и разработке индивидуального плана действий для каждого клиента. С учетом специфики конкретной ситуации принимается решение по поводу того, куда обращаться: в арбитраж или суд общей юрисдикции. Для достижения максимального результата необходимо учитывать практику снижения пени за просрочку не только того или иного суда, но и конкретного судьи.

Если для защиты ваших интересов будет избран арбитражный суд, процесс взыскания неустойки будет выглядеть следующим образом:

Между организацией/ИП и участником заключается договор цессии, по которому дольщик уступает право требования неустойки.
В адрес строительной компании направляется претензия от дольщика, уведомление о передаче права на неустойку, а также претензия от компании/ИП, которой было уступлено право требования пени.
Далее составляется исковое заявление с расчетом неустойки, которое подается в Арбитраж от имени организации/ИП. Срок рассмотрения подобных дел, как правило, составляет от двух до трех месяцев. Еще около двух месяцев уйдет на получение исполнительного листа. Далее исполнительный лист передается в кредитную организацию, в которой открыты счета застройщика, или в ФССП.
После поступления денег из банка, организация перечисляет дольщику сумму компенсации за минусом своих процентов.

Как взыскать неустойку через арбитражный суд? Чтобы дело было рассмотрено, дольщик должен передать право требования пени любой компании, которая выступит в процессе вместо него, и подаст исковое заявление от своего лица. Следует учесть, гражданин передает только право на неустойку, права на квартиру не уступаются.

Дольщик может передать только то право, которое у него реально существует. Если ранее участник уже заключил договор цессии с другой организацией, или самостоятельно взыскал пеню со строительной компании, значит право на получение компенсации у него отсутствует.

По общепринятому правилу, чтобы уступить свое право на неустойку, не требуется получать разрешение застройщика. Если данное требование содержится в условиях ДДУ, оно является ничтожным, дольщик может его не соблюдать. В некоторых ДДУ можно также встретить положение о запрете уступки неустойки. Арбитражная практика показывает, что и это условие не является основанием для отказа в удовлетворении денежного требования.

Уступать право требования неустойки можно весь период действия договора, а также после подписания передаточного акта. Срок давности по данным искам по общему правилу составляет три года. Потому дольщик может уступить требование неустойки даже через несколько лет после получения квартиры.

Прежде чем приступить к взысканию с застройщика неустойки, необходимо провести комплексный анализ строительной компании, положений ДДУ. Застройщик знает как избежать неустойки по договору и перехитрить дольщика, поэтому лучше не рисковать и не решать подобные вопросы самостоятельно. Юридическая консультация поможет грамотно подойти к делу и добиться наиболее благоприятного для клиента результата.

ЮК “Хелп Консалтинг” – организация, к которой вы можете обратиться со своими проблемами. Мы найдем конструктивное решение вашего вопроса. Юристы нашей организации разработают самую оптимальную для вашего случая схему получения компенсации с застройщика. Вы можете положиться на нашу компетенцию и опыт в сфере долевого строительства. Для обращения в нашу юридическую компанию, оставьте заявку либо позвоните по указанному выше номеру телефона.

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshhika

Возврат неустойки от застройщика

Отношения между дольщиком и застройщиком начинаются тогда, когда они заключают договор. При этом возможность взыскания убытков не зависит от того, как заключались договоры – по 214-ФЗ или по иным схемам: паенакопления, ЖСК, предварительные договоры купли-продажи и пр. Главное – признание судом вас потребителем, который оплатил застройщику (инвестору) стоимость квартиры, но не получил ее в установленные договором сроки.

1. Истек указанный в договоре срок передачи квартиры участнику долевого строительства.

В этом случае с застройщика можно взыскать пеню за просрочку передачи квартиры. Также в этом случае подлежит компенсации моральный вред.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

2. Застройщик нарушил срок передачи квартиры, и дольщик решил расторгнуть договор и вернуть свои деньги обратно.

В этом случае застройщик обязан выплатить дольщику не только уплаченные денежные средства и уплатить проценты за пользование денежными средствами момента их получения до момента их возврата. Также застройщик обязан уплатить проценты за просрочку возврата денежных средств. Также в этом случае подлежит компенсации моральный вред.

3. Застройщик нарушил требования к качеству квартиры.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

4. Нарушены гарантийные обязательства.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

5. Привлечение денежных средств застройщиком, не имеющим на это право.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с 214-ФЗ на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 214-ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

6.Кроме того, договор может быть в судебном порядке расторгнут по требованию участника долевого строительства в следующих случаях:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Приобретение жилья в строящемся здании – это одновременно выгодный и рискованный вариант. С одной стороны, можно сэкономить, покупая недвижимость на первоначальных этапах строительства, с другой – есть опасность, что объект не будет сдан в оговоренные сроки. Законом предусмотрены претензионный и судебный порядки урегулирования спора. Дольщик вправе взыскать неустойку по ДДУ за каждый просроченный день в случае нарушения его прав.

Взыскать неустойку с застройщика можно по следующим основаниям:

Нарушен срок сдачи дома в эксплуатацию.
Не соблюден срок передачи помещения дольщику.

Обязательство считается выполненным с момента передачи помещения по специальному акту. В случае затягивания процесса дольщик вправе потребовать выплатить неустойку за каждый просроченный день. Правило распространяется только на физических лиц.

Помимо неустойки, дольщик может взыскать убытки, связанные с нарушением договора:

Затраты на аренду жилья в период просрочки.
Переплата по кредиту.
Иные расходы, связанные с несвоевременной передачей жилья.

Урегулирование спора предусмотрено как на досудебном уровне, так и через суд. Если претензионный порядок прописан в договоре, то он является обязательным для сторон. Отсутствие указанного условия дает право выбора: обращаться сразу в суд или написать жалобу.

Экономия денег и времени. Если стороны не придут к решению на досудебном уровне, то придется подавать иск в суд, нанимать представителя или тратить рабочее время. Дополнительно могут потребоваться денежные средства на составление процессуальных документов.
Штрафные санкции в отношении застройщика, отказавшегося добровольно удовлетворить требование. Дольщик в судебном порядке вправе взыскать неустойку, моральный вред, убытки и штраф в размере 50% от суммы пени.

Составление претензии. В документе указывается основание для требования уплаты неустойки. Например, затягивание сроков передачи квартиры по акту приема-передачи.
Произведение расчетов. Помимо неустойки, дольщик вправе потребовать выплаты понесенных убытков. Например, за оплату съемного жилья.
Сбор дополнительных бумаг. К ним относятся паспорт, договор участия в долевом строительстве, расчеты, иные доказательства правоты.
Передача документов застройщику.

Если ответ не будет предоставлен в положенный срок или будет отрицательным, то дольщик вправе обратиться с иском в органы правосудия. В зависимости от суммы неустойки исковое заявление подается в мировой (до 50 тыс. рублей) или районный суд.

название и адрес суда;
информация об истце: ФИО, адрес;
сведения об ответчике: название, адрес фактический и юридический, ИНН, ОГРН, дата регистрации в качестве юридического лица;
наименование документа (иск);
обстоятельства дела;
нормативное обоснование позиции;
требование;
прилагаемые документы;
дата;
подпись.

паспорт заявителя;
ДДУ;
расчет неустойки, убытков, штрафа, морального вреда;
справка о произведении платежа;
претензия и ответ на нее;
иные доказательства.

по месту нахождения строительной организации;
по адресу проживания истца;
по месту нахождения объекта недвижимости.

Важно: прежде чем сделать выбор, следует проанализировать судебную практику по аналогичным делам в конкретном суде.

В случае удовлетворения заявленных требований выносится судебное постановление. Ответчик вправе его обжаловать в месячный срок с момента вынесения мотивированного решения. На основании судебного акта выписывается исполнительный лист.

Важно: одновременно с требованием о выплате неустойки можно заявить о взыскании убытков, штрафа, морального вреда.

Одновременно с претензией застройщику передается документ, содержащий расчеты неустойки и убытков. Для вычисления пени необходимы следующие данные:

Количество просроченных дней. Например, дата передачи объекта – 1 сентября. Квартира была передана 5 октября. Следовательно, просрочено 34 дня.
Стоимость недвижимости. Цена указывается из ДДУ.
Ставка рефинансирования ЦБ.

Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ.

Формула расчета неустойки (в сутки): 1/150 * ставка Центробанка * стоимость квартиры.

Отдельно производится вычисление пени по уплаченным процентам, если квартира приобреталась за счет кредитных средств. Взыскание убытков и морального вреда осуществляется при наличии доказательств (например, договора аренды жилья).

Лично, посетив офис застройщика. Один экземпляр документа передается на рассмотрение, а на другом ставится отметка о принятии (входящий номер, дата, подпись должностного лица) или выдается расписка.
Через отделение почтовой связи. Документация направляется заказным письмом с описью вложений и уведомлением о доставке. Отправителю возвращается корешок с датой принятия документов.
Через курьерскую службу. В таком случае придется дополнительно потратиться.

Документ может содержать требования как одного дольщика, так и группы лиц, чьи права нарушены. Претензия составляется в произвольной форме, но обязательно содержит следующие элементы:

Адрес застройщика (юридический и фактический).
Информация о заявителе: ФИО, адрес регистрации и проживания, паспортные данные, телефон для связи.
Данные ДДУ (дата подписания и регистрационный номер).
Место нахождения объекта строительства.
Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении сроков, а также расчеты и иные доказательства.
Размер неустойки. Пеня может быть предусмотрена договором (тогда берется указанный размер) или законом (законная неустойка). В случае занижения размера штрафных санкций в договоре применяется законная неустойка.
Требование о выплате неустойки и убытков.
Срок выполнения требований в добровольном порядке.
Реквизиты расчетного счета для перевода денежных средств.
Список прилагаемых бумаг.
Подпись.
Дата составления документа.

Образец претензии о взыскании неустойки с застройщика:

Согласно ЗоЗПП требования потребителя подлежат удовлетворению в десятидневный срок. Правило действует при взыскании убытков, уменьшении покупной цены, возмещении понесенных расходов на устранение недостатков. Как правило, при ответе на претензию следует ориентироваться на обычай делового оборота. В среднем срок составляет от 10 до 14 дней.

В претензии можно указать время, которое предоставляется застройщику на добровольное разрешение конфликта. Если ответ не будет предоставлен в оговоренный срок или будет неудовлетворительным, то дольщик вправе обратиться в суд (в среднем это 1 месяц вместе с почтовыми пересылками)

По делам о взыскании неустойки, как правило, применяются положения ст. 333 ГК РФ (снижение размера). Уменьшение пени осуществляется, если:

имеется письменное заявление застройщика о снижении суммы неустойки;
размер пени несоизмеримо больше причиненного вреда;
имеется возможность получения истцом необоснованной выгоды.

В большинстве случаев суд уменьшает размер пени. Рассмотрим некоторые примеры из судебной практики:

Решение Кировского районного суда. Суд снизил неустойку с 225 тыс. до 40 тыс. рублей. Притом что ответчик ходатайствовал о заключении мирового соглашения на сумму 45 тыс. рублей.
Решение Куйбышевского районного суда г. Омска. Неустойка была уменьшена со 150 тыс. до 50 тыс. рублей. Решение суд обосновал тем, что заявленная сумма составляет четверть стоимости квартиры, что позволяет применить положения ст. 333 ГК РФ.

При определении размера неустойки учитываются попытки ответчика продолжить строительство и период просрочки.

Важно: как показывает судебная практика, подавать исковое заявление желательно по месту проживания ответчика. В таком случае шанс взыскать неустойку в полном объеме или ее значительную часть увеличивается. Поэтому, помимо требования о выплате неустойки, следует заявлять и о взыскании убытков, морального вреда и штрафа.

Таким образом, получить неустойку от застройщика можно двумя способами: в претензионном и судебном порядке. Пеня начисляется за каждый день просрочки по двойной ставке рефинансирования ЦБ. При судебном разбирательстве размер неустойки может быть снижен в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Бесплатная консультация юриста по телефону (круглосуточно, без выходных):

Межрегиональная Общественная Организации Потребителей «Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей» МООП «МЦПП»

Многие люди, после покупки квартир в новостройке, сталкиваются с проблемами неустоек: квартира сдана не в установленный договором срок, состояние квартиры в неудовлетворительном виде, присутствуют строительные дефекты / недоделки. И владельцы квартир думают, что если они подписали Акт приёма-передачи квартиры с застройщиком, то уже ничего нельзя сделать или исправить. И застройщики этим зачастую пользуются, утверждая, что если подписали акт, то уже сами исправляйте недоделки / недостатки!

Мы хотим довести до Вас, что в соответствии с Законом о Защите Прав Потребителей и 214-Федеральным Законом — ЭТО НЕ ТАК!

В соответствии с 214-Федеральным Законом, застройщик несёт гарантийные обязательства в отношении построенных им многоквартирных домов. Гарантия на инженерное оборудование зданий составляет три года, на остальное имущество (перекрытия, стены, крышу, места общего пользования и т. д.) – пять лет. И обратите внимание, что срок гарантии начинается с момента передачи квартиры участнику долевого строительства. То есть по закону у Вас есть 5 лет, что бы требовать устранение строительных недостатков.

Если строительный брак обнаружится в период гарантийного срока, жильцы имеют право требовать от застройщика устранения неустоек, а если собственники произвели ремонт за счет собственных средств – возмещения соответствующих затрат.

Отказ застройщика от выполнения гарантийных обязательств может стать основанием / поводом для обращения в суд.

Обратившись в нашу Общественную организацию Межрегиональную Общественную Организацию Потребителей «Межрегиональный центр по соблюдению прав потребителей» МООП «МЦПП», иск к застройщику можно выиграть со стопроцентной вероятностью.

Практика показала, что в 99%, сданных домах (квартирах), средняя сумма на устранение недоделок (строительных дефектов) на 2015 год, составляла приблизительно 400 000 рублей. И, это практически у каждого застройщика.

Вы купили квартиру, но Вы не строитель, и знать СНИПы, ГОСТы и нормативы Вам не нужно, не профессионал может и не увидеть строительные дефекты.

Поэтому наша Общественная Организация привлекает специалистов, для выявления и фиксации строительных недостатков в квартире, эти специалисты готовят экспертное строительное заключение, для суда — проводят независимую строительную экспертизу.

Если Вы решили обратиться в нашу Общественную Организацию для компенесации за неустойку с застройщика, фиксации или выявления недостатков и судиться с ним, то экспертизу организует наше Общество и для Вас она, будет бесплатна. Средняя, сумма иска по строительным дефектам составляет 400 000 рублей. Это деньги, которые Вы получите, а проще говоря, это сумма на которую Вас обманул застройщик по договору.

Вы хотите подарить эти деньги. Мы предлагаем Вам вернуть эти средства и Вы сами решите, что делать с этими деньгами.

Хотим обратить Ваше внимание, описанные в 214-ФЗ гарантийные условия действуют, только если застройщик работал в полном соответствии с этим законом. То есть продавал квартиры по договорам долевого участия. Срок гарантии на объекты, жилье, которое реализуют по механизму ЖСК, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, часто прописан в соответствующем соглашении с покупателем. Но не всегда. Вопрос о том, можно ли в этом случае требовать с застройщика устранения недоделок и как именно это сделать — надо изучить договор.

ПЕРВЫЙ ВАРИАНТ:
Обратится к адвокату, заплатить примерно 50 000 рублей. Далее провести независимую строительную экспертизу — заплатить минимум 30 000 рублей, потом предоставить экспертизу адвокату, он напишет претензию, потом адвокат напишет исковое заявление, и скорее всего Вы сами его понесёте в суд, и соответственно дальше за каждое заседание Вы ещё заплатите по 10 000 рублей, а их будет минимум два три заседания.

ИТОГО ЗАТРАТ: примерно 100 000 рублей, эту сумму придется заплатить, Вы конечно взыщете эти деньги с ответчика, но их надо заплатить! потом ещё и взыскать!

Вы обращаетесь в наше Общество, и пишите Заявление с просьбой осуществлять защиту Ваших законных прав и интересов.
Подписываете договор с Обществом;
Предоставляете копии документов: Паспорт заявителя; Договор на основании, которого перешла в пользование квартира (предварительный договор, договор уступки требования, инвестиционный договор и т.д.); Документы, подтверждающих расчеты по договору (квитанции, платежные поручения или иные финансовые документы); Акты или иные документы, подтверждающие передачу жилого помещения (квартиры) в пользование;
Для выявления и фиксации всех строительных недостатков, мы организуем независимую строительную экспертизу. В экспертном заключении (экспертизе) указываются дефекты и все недостатки, а так же сумма на их устранение.
Направляем претензионное письмо застройщику на возмещение расходов на устранение строительных дефектов;
Если застройщик, в добровольном порядке отказался возмещать денежные средства, то подаём исковое заявление в суд и взыскиваем с застройщика компенсацию стоимости устранения всех строительных дефектов;
На основании решения суда, истребуем денежные средства у застройщика через судебных приставов или коллекторские фирмы;
В результате Вы получаете средства согласно сумме экспертизы + 25 % штрафные санкции + моральный ущерб, на свой расчётный счёт.

0 рублей — на адвоката.
0 рублей — на экспертизу.
Не надо ходить в суд.

Участие в долевом строительстве всегда остаётся выгодной, но рискованной перспективой. Если Вы доверили свои деньги строительной компании, то должны быть уверены в окупаемости своих вложений и в том, что строительство будет завершено в срок. Но как поступить, если застройщик предлагает Вам иную форму договоренности и инвестирования? И что делать, если сроки передачи объекта в эксплуатацию не соблюдены и сильно затянуты?

Одним из главных условий договора долевого участия являются календарные сроки завершения строительства и передачи жилого помещения участнику долевого строительства.

В случаях, когда застройщик не укладывается в отведенные сроки, он может попытаться убедить дольщиков перезаключить существующий договор подписать дополнительное соглашение об изменении сроков сдачи.

ВАЖНО ЗНАТЬ: на подобные договоры не распространяется действие закона №214 «Об участии в долевом строительстве», который призван защитить интересы дольщиков и обезопасить их от махинаций.

Отсюда главный вывод – никогда нельзя давать своё согласие на перенос сроков сдачи объекта.

Если Вы уже стали жертвой махинаций застройщиков или этапы строительства Вашего дома не совпадают с оговоренными, Вам необходимо срочно обратиться к юристу.

В Департамент Судебных Экспертиз обратились уже более 200 обманутых дольщиков из Саратова и Саратовской области. За время своей работы наши юристы провели около 150 сделок с недвижимостью и выиграли 95% всех исковых заявлений.

Проблема долевого участия в строительстве является одной из самых острых. По всей стране обманутыми остаются тысячи дольщиков и их число растет. Если Вы столкнулись с недобросовестными застройщиками, то не нужно тянуть время и надеяться на случай, необходимо обратиться к грамотным специалистам, которые смогут Вам помочь.

Обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам Вы можете по одному из контактных номеров телефона или через сайт.

Граждане имеют право на получение от застройщиков денежной компенсации в случаях:

нарушения сроков строительства;
выявления недоделок или брака в принятом жилье;
расторжения ДДУ;
отступления от проектных норм и предоставления квартиры, не соответствующей параметрам, указанным в договоре.

По каждому из перечисленных фактов строители обязаны выплатить неустойку, особенно большие суммы приходятся на случаи задержки сдачи строительства.

Поскольку самостоятельно застройщики оплачивать претензии граждан не торопятся, все вопросы приходится решать через суд.

Подсудность по 214-ФЗ относится к ведению судов общей юрисдикции. К ним поступает большинство дел по конфликтным ситуациям, поскольку дольщиками выступают обычные граждане.

Согласно законодательству об участии граждан в инвестировании в строительство, прежде всего, закона 214-ФЗ, а также законодательства о защите прав потребителей, физическое лицо может потребовать от застройщика:

неустойку за каждый день нарушения установленного срока сдачи объекта;
штраф в размере половины от суммы всех требований;
компенсацию расходов, которые понес истец из-за несоблюдения договорных сроков;
возмещение услуг оплаты юристов и госпошлины;
компенсацию своего морального ущерба.

Все перечисленные пункты составляют немалые суммы. Так неустойка по условиям законодательства составляет 1/150 часть от действующей в период просрочки ставки рефинансирования (ключевой ставки) или иначе «удвоенную ставку рефинансирования» за год (1/300 ставки рефинансирования, увеличенной на два).

В 2017 году данная ставка до 01 мая составляла 9,75%, а с 02 мая – 9,25%, в к конце 2017 года – уже 7,75 %. В 2016 году ставка менялась в сторону уменьшения 3 раза, возможно и дальнейшее ее снижение.

При действующих показателях за просрочку на полгода покупатель квартиры может претендовать примерно на 22% от общей стоимости. При стоимости квартиры в несколько миллионов исковое заявление потянет на сумму от миллиона рублей.

За все годы существования закона № 214-ФЗ сложилась судебная практика, при которой суды самостоятельно без объяснений и обоснований снижают суммы возмещения в несколько раз (вплоть до 80% от заявленных в иске). В результате заявитель получает небольшое возмещение. В оправдание своей позиции суды ссылаются на ГК РФ (статья 333 уменьшение неустойки). Основанием для снижения по этой статье является заявление от должника об уменьшении суммы неустойки.

При дальнейшем обжаловании вышестоящие судебные инстанции в большинстве случаев подтверждают их решения.

Но арбитражные суды рассматривают иски между юридическими лицами и предпринимателями, т.е. когда обе стороны процесса предпринимательские субъекты, потому для обращения в арбитраж гражданин может использовать такую юридическую процедуру как переуступка неустойки юридическому лицу.

Немало юридических компаний оказывают услуги в этой сфере.

Судебная практика необоснованного снижения сумм компенсации дольщикам на местах вызывает не только возмущение граждан, обратившихся в суд, но и возмущение со стороны верховного судебного органа.

Так, 24.03.16 года Пленум Верховного суда РФ принимает постановление, в котором рекомендует судам использовать снижение неустойки только в исключительных обстоятельствах. Речь идет о фактах необоснованного обогащения кредитора за счет застройщика.

В п. 77 постановления выдвигается условие, по которому суды обязаны не только принимать заявление от строительной организации о снижении сумм неустойки, но и исследовать доказательства того, что нанесенный ими ущерб значительно ниже заявленных сумм неустойки. Иначе говоря застройщик должен доказать, что неустойка должна быть снижена, т.к. она несоразмерна реальному ущербу.

На практике строительные организации не утруждают себя сбором и документированием доказательств и продолжают подавать необоснованные заявления, а суды продолжают из удовлетворять.

За прошедший год с принятия постановления существенных изменений в принятии решений судами не произошло. До настоящего времени почти в 90 % судебных решений исковые суммы снижаются по всем пунктам:

установленная неустойка может быть уменьшена вплоть до 20 % от заявленной;
понесенные расходы истца удовлетворяются только при условии документального их подтверждения;
моральный ущерб начисляется в пределах 3-15 тысяч рублей;
возмещение юридических услуг производится по минимальным ставкам, а не по фактическим расходам.

Поскольку постановление Пленума Верховного суда носит рекомендательный и разъяснительный характер, оно не влечет никаких мер ответственности для судов и судей, нарушающих требования Федерального закона № 214-ФЗ, пользуясь возможностью, которую предоставляет статья 333 ГК РФ на уменьшение неустойки.

Подписывая договор о долевом участии со строительной компанией, будущий владелец жилья надеется на то, что скоро станет счастливым владельцем собственной квартиры и не всегда внимательно вчитывается в каждый из пунктов договора.

Пользуясь этим, юридические службы застройщиков добавляют в типовой текст договора определенные пункты для защиты своих интересов.

Наиболее типичный пункт определяет, что все конфликтные ситуации рассматриваются через третейский суд, организованный при компании застройщика или иным образом аффилированный или потерявший независимость.

Например, такой пункт содержится во всех договорах строительного холдинга ГК «Мортон», на долю которого приходится значительная часть всех новостроек Москвы.

С юридической точки зрения существование наличие отдельной ветки судебной системы, через которую решают споры предпринимательские субъекты по их договоренностям – третейских судов полностью соответствует закону, и конфликтные ситуации могут рассматриваться в таком порядке. Этот судебный порядок позволяет сократить сроки рассмотрения дел, которые в судах составляют несколько месяцев.

Однако, всем дольщикам, недовольным услугами строительной компании необходимо знать, что:

Третейский суд обычно финансируется той организацией, при которой он существует и, соответственно, защищает ее интересы в ущерб запросам покупателей квартир.
Решение третейского суда не подлежит обжалованию, так как является окончательным.

Граждане, желающие предъявить исковое заявление к застройщику, имеют полное право:

игнорировать пункт договора по этому вопросу из-за его противоречия законодательству о защите прав потребителей;
подавать заявление в суд общей юрисдикции;
передавать долг другим лицам для рассмотрения его в арбитражном суде, если уступка неустойки прямо не запрещена в ДДУ.

С правовой точки зрения считается, что пункт о рассмотрении дела в третейском суде:

ущемляет интересы одной из сторон;
не является добровольным выбором со стороны дольщика;
считается юридически ничтожным, т.е. противоречащим требованиям законодательства и необязательным к исполнению.

Поэтому, наличие такого пункта в договоре не может помешать рассмотрению иска в суде или арбитраже.

Если строительная компания не выполняет своих обязательств и физическое лицо хочет получить неустойку, компенсации или возвратить вложенные деньги, он может самостоятельно обратиться в суд или произвести продажу неустойки к застройщику третьему лицу.

после окончания действия договора, когда обязательства застройщика выполнены, но с нарушением сроков или качества работ;
во время действия договора при возникновении риска его невыполнения или по другим причинам.

Во втором случае происходит досрочное расторжение договора долевого участия и предъявляется иск на возврат всех вложенных средств вместе с соответствующими процентами, неустойками и штрафами.

При расторжении договора основные риски состоят в том, что:

Гражданин с одной стороны, теряет право на квартиру, а с другой может не получить назад вложенные деньги, если застройщик за период судебного рассмотрения окажется финансово несостоятельным.
С расторжением ДДУ теряется право на возмещение вложенных средств за счет доли собственности на земельный участок, а также объектов незавершенного строительства (будущего дома, а может и конкретной возведенной квартиры), которые по закону находятся в залоге у дольщика в соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ, если будет производиться реализация собственности застройщика по процедуре банкротства.
Если ДДУ был заключен на первых этапах строительства, то в нем речь идет о возврате минимальной стоимости квартиры, тогда как после сдачи жилье обычно существенно повышается.

В любом случае при расторжении ДДУ или передаче иска в Арбитражный суд необходимо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, чтобы быть уверенным, что оговоренные в решении суда суммы можно получить фактически.

Если речь идет о переуступке неустойки к застройщику, то основные риски приходятся на долю компании, получившей право на взыскание сумм с застройщика. Прежде чем подписывать договор переуступки сотрудники компании проверяют платежеспособность ответчика. Со стороны гражданина необходимо:

убедиться, какие гарантии возврата суммы предлагает юридическая компания;
проверить, насколько обоснована рисками сумма (обычно это 15-50 % от суммы иска), получаемая в результате переуступки.

Прежде чем решиться на передачу прав на взыскание неустойки в арбитражном суде, необходимо оценить все возможные преимущества и риски данного действия.

Арбитражные суды не практикуют повального снижения сумм возмещения неустойки, в отличие от судов общей юрисдикции.
Сроки рассмотрения в Арбитраже короче, чем в перегруженных гражданских судах.
Заключая договор переуступки с юридической компанией, гражданин имеет больше гарантий получить средства, так как уже сам факт подписания документов говорит о том, что третья сторона уверена в платежеспособности ответчика и сможет взыскать с них деньги.
Возможность получить деньги сразу, не дожидаясь рассмотрения дел в суде.

возможность нарваться на мошенников, которые не выполняют своих обязательств;
изначальное занижение суммы компенсации (фактически суммы претензий к застройщику, которые переуступаются) при заключении договора.

Степень риска и получаемых выгод в каждом случае оценивается индивидуально при согласовании условий договора на передачу прав третьим лицам.

Таким образом, вопрос по переводу дела в Арбитраж заключается в выборе между надеждой на получение всей суммы при самостоятельно поданном иске через суд и твердой уверенностью в получении оговоренной части суммы при подключении юридической компании, выкупающей право на взыскание неустойки.

Поскольку арбитражные суды рассматривают суды только между предпринимательскими структурами, то граждане самостоятельно не могут обращаться в эти инстанции. Для этого им потребуется посредничество в виде юридического лица или ИП.

Заключается договор переуступки или продажи неустойки между участником ДДУ и предпринимателем или юридическим лицом.

Сумма возвращается сразу после заключения договора или по результатам рассмотрения в суде;
Гражданин получает фиксированную сумму, составляющую от 15 до 50% общей неустойки или выигранную в арбитраже сумму неустойки за вычетом определенных платежей компании посреднику.

Самый выгодный способ – это передача прав родственнику, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае потери могут быть минимальными и составят только сумму госпошлины и налога на доход, который зависит от системы налогообложения, на которой работает ИП.

В любом случае, все эти вопросы решаются путем переговоров с юридической компанией.

В обратном случае, если застройщик финансово неблагополучный, риски третьих лиц (покупателей долга) увеличиваются, и они возмещают незначительную часть полагающейся по закону неустойки, либо вообще отказываются подписывать договор в связи с полной безнадежностью получения средств.

Варианты с отказом случаются нечасто, так как сегодня строительные компании страхуют свой бизнес, и в случае неудачи компенсации возвращаются из страховых сумм или за счет реализации заложенного имущества.

При передаче права на взыскание неустойки через Арбитражный суд истец полностью теряет право на возмещение морального ущерба. Данное обстоятельство объясняется тем, что данная компенсация выплачивается только пострадавшему лицу и связана с личностью заявителя в соответствии со статьей 383 ГК РФ.

При перепродаже требований к застройщику в качестве нового истца выступает третье лицо, которому не было нанесено никакого морального вреда, и, соответственно, отсутствуют основания для выплаты. Поскольку обычно моральный ущерб оценивается суммой от 5 до 50 тысяч рублей, то на фоне общих сумм, исчисляемых сотнями тысяч, такая потеря существенного значения не имеет.

При рассмотрении дел в Арбитраже некоторое время возникал вопрос о правилах расчета неустойки при переходе права на нее от физического лица к юридическому.

Поскольку заявителем в Арбитражном суде выступает юридическое лицо, то возникает вопрос о том, какую ставку должен учитывать суд.

В настоящее время существует позиция, которая гласит следующее. Поскольку, несмотря на составление договора цессии, участником ДДУ является физическое лицо, и нарушение сроков было допущено по условиям этого договора, то неустойка начисляется в двойном размере (1/150).

Данная позиция, в частности, поддержана судебной практикой, а именно, выводами из пункта 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 года № 120, определения ВАС РФ от 27 февраля 2013 года № ВАС-1787/13 или, например, постановления Арбитражного суда Московского округа, вынесенного 30 января 2015 года по делу N А41-27199/2014.

Таким образом, передача неустойки на рассмотрение в Арбитражный суд значительно повышает шансы получить неустойку с застройщика и увеличивает ее сумму.

Источник: https://pred64.ru/article-31670/

Как взыскать неустойку с застройщика?

Приобретение квартиры – это волнительный и ответственный шаг для каждого жителя. Все чаще граждане России стали заключать договора долевого участия. То есть, они, фактически, покупают жилье, но в еще не достроенном доме. Застройщик обещает выполнить все работы к точно оговоренной дате, после чего ключи от новенькой квартиры передаются собственнику жилья. Но случаются такие ситуации, когда компания-застройщик не успевает вовремя сдать объект по тем или иным причинам. В этом случае дольщик имеет право взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка, которая действовала на дату выполнения застройщиком своих обязательств по договору.

Что такое договор долевого участия (ДДУ)?

ДДУ или договор долевого участия в строительстве жилья считается одним из самых выгодных способов приобретения желаемой недвижимости. Процедура долевого участия регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В данном нормативно-правовом документе прописываются все нормы, на основании которых заключается договор ДДУ.

На практике, не совсем честные строители, стараются обойти законодательные акты стороной, создавая различные кооперативы. В этом случае они могут не заключать с клиентом договор долевого участия или же предлагают клиенту на подпись бумаги, которые еще не зарегистрированы в Росреестре. Если произошла такая ситуация и собственник жилья подписал данный договор, взыскать неустойку в случае срыва сроков сдачи, будет не так то просто. Если все бумаги подписаны, как полагается и договор зарегистрирован в Росреестре, процедура взыскания штрафов за просрочку значительно упрощается.

Что может послужить основанием для взыскания неустойки?

Законодательством четко определены все права и обязанности, как дольщика, так и застройщиков, поэтому неисполнение обязательств влечет за собой различные санкции и штраф. Основанием для взыскания неустойки с недобросовестного строителя являются неисполнение следующих обязательств перед дольщиком:

передача жилого объекта в собственность дольщику по договору или доп.соглашению к договору ДДУ;
срывы срока сдачи объекта строительства;
не устраненные нарушения, которые были выявлены дольщиком при принятии жилого помещения.

Данные нарушения могут быть вызваны различными причинами:

у застройщика отсутствует разрешение на строительство жилого объекта;
возведение объекта на непредназначенном для этого участке земли;
сроки сдачи дома были нарушены и не соблюдены;
строительный объект не соответствует различным стандартам в области строительства и документации.

Основное, что должен выполнить застройщик – это сдать жилой объект точно в срок, который прописан в договоре. Если по каким-то причинам он не успевает сдать объект и ввести дом в эксплуатацию, он обязан уведомить об этом дольщика письменно, где должна присутствовать информация о смещении даты сдачи жилого объекта. Собственнику жилья предлагается заключить с застройщиком дополнительное соглашение, в котором должны быть указаны новые сроки сдачи дома. Данное письмо необходимо направить дольщику как минимум за 2 месяца до предполагаемой даты сдачи жилья.

Дольщик не обязан подписывать дополнительное соглашение. Это оформляется добровольно, в случае отказа это необходимо оформить письменно и направить застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении.

После того, как отказ оформлен, а сроки сдачи жилого объекта нарушены, дольщик вправе требовать неустойку с девелопера в установленном порядке.

Пошаговая инструкция и алгоритм действий при взыскании неустойки

На самом деле, взыскать неустойку с недобросовестного застройщика вполне реально, главное необходимо соблюдать все правила и действовать строго по описанной ниже инструкции:

Сначала необходимо сделать расчет суммы неустойки.
Далее, необходимо направить девелоперу претензию, чтобы решить вопрос в досудебном порядке.
Если от застройщика получен отказ, выбирается схема для решения вопроса в судебном порядке – через арбитражный суд или суд общей юрисдикции.
Далее, необходимо подать заявление в первую инстанцию.
В случае необходимости, подается заявление в апелляционную инстанцию.
В заключении производится исполнение судебного постановления.

Как показывает практика, положительный исход дела в большинстве своем зависит от правильно составленной претензии для решения вопроса в досудебном порядке.

Рассчитать размер неустойки можно по следующей формуле:

Неустойка = Цена объекта согласно договору * Количество просроченных дней * Ставка рефинансирования/300.

Важно! Если дольщиком является физическое лицо, полученную величину необходимо умножить на 2.

Более наглядно посмотрим на примере:

Стоимость объекта недвижимости согласно договору – 3 000 000 рублей. Застройщик просрочил день сдачи на 30 дней. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,75% (можно найти на сайте ЦБ РФ). В качестве дольщика выступает физическое лицо, значит, значение необходимо умножить на 2. Считаем: 3 000 000 *30 * 2/300 * 7,75% = 46 500 рублей.

Получается, что за каждый день просрочки, застройщик обязан заплатить по 1 550 рублей. Чем больше дней просрочено, тем больше размер неустойки. Важно помнить, что право на получение возмещения есть только в том случае, если договор долевого участия сторонами не расторгнут. Также суд может снизить размер неустойки на свое усмотрение в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения условий договора.

Для того чтобы урегулировать вопрос в досудебном порядке, нужно грамотно составить претензию и направить ее застройщику. Именно от этого в большей степени зависит положительный итог и дальнейшие действия – будет ли подан иск в суд или проблема решится раньше. Как правило, претензия пишется с требованием выплатить неустойку. Можно обойтись без нее, но все же лучше ее оформить, ведь в дальнейшем можно будет получить штраф в размере 50% от суммы взыскания. Но для этого необходимо четко следовать всем условиям, которые указаны ниже:

Правильное направление претензии. Данный документ должен быть направлен ценным письмом с описью всех вложений. В качестве получателя необходимо указать застройщика, его адрес, соответствующий адресу, указанному в договоре.
Обязательно нужно ссылаться на законы. В письме необходимо ссылаться на закон от 30.12.2004 года ФЗ-№214.
Указать сумму, подлежащую возмещению. В тексте письма необходимо указать факт нарушения условий договора и указать сумму неустойки, которую можно рассчитать по формуле, указанной выше.
Реквизиты для перевода. В претензионном письме следует указать данные банковской карты или расчетный счет для перевода денежных средств в добровольном порядке. Указывать следует полные реквизиты, поэтому нужно уточнить их заранее в банке.
Обязательное наличие подписи. Письмо нужно подписать собственноручно.

Но правильно составить претензию это полдела, необходимо ее еще верно отправить застройщику. Итак, сделать это нужно следующим образом:

Сначала нужно составить письменную претензию на возмещение неустойки.
Далее, документ необходимо распечатать в нескольких экземплярах – один себе и еще по комплекту на каждый адрес из договора.
На письме необходимо поставить свою подпись и дату отправления документа.
Далее, нужно запечатать конверты и заполнить бланк на уведомление для каждого адреса по специальному образцу, который можно найти на Почте.
Затем нужно заполнить по два экземпляра описи вложений для каждого конверта. В графе «Основание» необходимо написать «Претензия» и изложить свои основные требования.
В каждый конверт нужно вложить по одному письму с претензией.
Далее, подписанные и заполненные бланки необходимо передать работнику почты, чтобы он поставил на них печать и вложил по одному экземпляру описи и уведомления в конверт. Отправлять документы нужно ценным письмом с описью вложений.
Затем, второй экземпляр описи и уведомления необходимо забрать себе, а также не забывайте брать чек. Эти бумаги потребуются для подачи иска в суд.

Отследить получение письма застройщиком можно в приложении Почты России. После получения документов, застройщик должен отреагировать на претензию в кротчайшие сроки. Как показывает практика – это не более 10 рабочих дней с момента получения. В том случае, если претензионное письмо вернулось обратно за истечение срока хранения, повторная отправка не требуется. Дольщик все условия выполнил, алгоритм соблюден. А то, что застройщик не получил письмо – это уже проблемы не дольщика.

Если с помощью претензии не удалось урегулировать возникшие сложности и взыскать неустойку, пришло время обращаться в суд. Однако здесь необходимо выбрать, в какой суд обращаться – арбитражный или общей юрисдикции. При обращении в арбитраж можно выиграть по времени, к тому же, арбитражный суд реже снижает размер неустойки. Если же сумма возмещения невесомая, стоит обращаться в суды общей юрисдикции.

Дольщик сам выбирает, в какой суд он будет обращаться. Если же, например, сумма иска более 200 тыс., то есть лучше всего обращаться в арбитражный суд. Во-первых, по срокам это будет быстрее, а во-вторых, как уже говорилось, арбитражный суд не урезает сильно запрашиваемый размер неустойки.

В том случае, если дольщик направил застройщику претензию о добровольной выплате неустойки, а недобросовестный строитель этого не сделал, дольщик вправе требовать от него штраф. Размер штрафа составляет 50% от суммы неустойки, а также можно запросить выплату компенсации за причиненный моральный ущерб.

Документы для подачи иска

Чтобы подать исковое заявление, необходимо собрать определенный пакет документации:

ксерокопия ДДУ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
копию квитанций и других платежных документов, которые подтверждают исполнение дольщиком своих обязанностей и условий договора;
претензионное письмо и письменный отказ застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке;
при наличии дополнительного ущерба, необходимо приложить подтверждающие документы.

Судебное решение

Как показывает практика, решение в пользу истца выносится не раньше третьего заседания судебной комиссии. Но не стоит забывать, что размер неустойки может быть снижен. Также к подаче иска и сбору документом необходимо подойти ответственно, так как в случае проигрыша подать повторный иск будет невозможно.

Рассмотрение иска в судах первой инстанции занимает примерно 3-5 месяцев.

После того, как на последнем заседании было оглашено решение, истец в течение 1-2 недель может получить развернутое решение. С даты оглашения начинается отсчет времени для законного вступления решения в силу – 1 месяц. Далее можно обжаловать вердикт судей, при необходимости, либо дожидаться исполнения решения и получения выплаты.

Выплата неустойки

Теперь мы подошли к самому приятному во всей этой истории. Дольщику необходимо запросить в суде исполнительный лист, после чего нужно разыскать счета, где девелопер хранит свои деньги. Сделать это можно через налоговую инспекцию. В течение 7 дней налоговая должна предоставить данные обо всех открытых счетах девелопера, после чего можно написать заявление на взыскание суммы и обратиться в банк.

Таким образом, нужно написать заявление на взыскание сумму, приложить исполнительный лист и передать пакет документов банк. В том случае, если необходимая сумма есть на счете застройщика, деньги будут переведены в срок не позднее 7 рабочих дней.

Если на открытых счетах денег нет, необходимо обращаться к судебным приставам. Они смогут наложить арест на все имеющиеся счета, и причитающаяся сумма возмещения будет переведена дольщику в кротчайшие сроки.

Получить неустойку с нерадивого застройщика можно, главное набраться терпения и сил. В среднем весь процесс по взысканию денежных средств занимает порядка 6 месяцев, а все расходы на адвоката и прочее, ответчик обязан возместить вместе с выплатой неустойки.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshhika

Вернуть неустойку от застройщика

Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

Что изменилось

Как норма отразилась на судебной практике

К чему привела данная защита застройщиков на практике