Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток по предварительному договору». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
С 1 января 2020 года в части применения статей подстатьей КОСГУ учреждениям государственного сектора следует руководствоваться порядком, утв. На какой косгу отнести приобретение призов на праздник в 2020. Одна из них подстатья 296 Иные расходы КОСГУ.
Возможен ли задаток по предварительному договору?
В науке и на практике нет единого мнения о том, можно ли вносить задаток по предварительному договору. Этому способствует неопределенность формулировки статьи 380 Гражданского кодекса РФ. С одной стороны из нее можно сделать вывод, что задаток является доказательством заключения «основного» договора. Понятно, что при заключении предварительного договора, основного еще нет. С другой стороны запрета вносить задаток до заключения основного договора в законе не существует. Существует две точки зрения на то, как устранить эту неясность.
Согласно первой точке зрения, задаток по предварительному договору невозможен. Эта точка зрения более популярна в арбитражных судах. Например, судьи в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.04 года № Ф04/3281-399/А67-2004, отметили, что предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нельзя обеспечивать задатком. Суд указал, что только денежные обязательства можно обеспечить задатком. А обязательства по предварительному договору таковыми не являются. Доводы о том, что соглашение о задатке может существовать независимо от договора купли-продажи, судьи посчитали не соответствующими статье 380 Гражданского кодекса РФ. Впрочем, эта позиция не является единственной принятой в указанном округе и в других округах. Так арбитры того же самого Западно-Сибирского округа удовлетворили требования истца о возврате задатка, внесенного по предварительному договору(постановление от 21.01.04 № Ф04/297-2312/А45-2004). А в Уральском округе считают, что задатком можно обеспечить исполнение как основного, так и предварительного договора (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.09.04 № Ф09-2878/2004-ГК). Суды общей юрисдикции более последовательны, и в основном «голосуют» за задаток по предварительному договору. Именно такой изложен в пункте 51 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2005 года; утв. постановлением Президиума Верховного суда РФ от 01.03.06.
Я считаю, что наиболее правильна точка зрения, согласно которой предварительный договор с условием о внесении покупателем задатка признается смешанным договором, к разным частям которого применяются разные правила (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). К аналогичным выводам пришли и судьи Федерального арбитражного суда Уральского округа (постановление от 29.06.06 № Ф09-5566/06-С3). Они не согласились с тем, что задатком можно обеспечить обязательства по предварительному договору. При этом суд признал правомерной конструкцию смешанного договора, в котором задаток обеспечивает обязательства по планируемому к заключению договору купли-продажи. Судьи Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа также сочли, что основное обязательство уже должно существовать в момент заключения соглашения о задатке. Но прямо указали, что такое соглашение может содержать и основное обязательство. Например, такое как договор купли-продажи или предварительный договор (постановление от 14.12.06 № Ф04-8308/2006 (29303-А46-16)).
С учетом сложившейся судебно практики, в тексте предварительного договора можно указать, что он является смешанным и содержит соглашение о задатке. Это придаст обязательствам большую «устойчивость» при рассмотрении спора в арбитражном суде. Статья подготовлена информационным отделом при содействии журнала «Юрист Компании»
Агентство недвижимости «Сигма»: сделки с недвижимостью в Челябинске
Безопасно купить и продать квартиру можно с нашим агентством.
Продажа квартир в новостройках Челябинска, услуги юристов, риэлторские услуги.
г. Челябинск, пр. Победы, 303/2, оф. 4.
Тел: + 7 (351) 740 24 24, + 7 (351) 235 34 16
Квартиры в новых популярных микрорайонах: «Академ Риверсайд (Академ Сити)», «Парковый», «Чурилово» и в других новостройках
Источник: https://74sigma.ru/poleznye-materialy/articles/vozmozhen-li-zadatok-po-predvaritelnomu-dogovoru/
Предварительный договор и договор задатка
Каждый хоть раз в своей жизни был продавцом либо покупателем квартиры или частного домовладения! И повсеместно на практике договор купли-продажи жилых помещений сопровождается (а точнее было бы сказать – предвосхищается) оформлением задатка. В то же время в современном гражданском обороте недвижимости независимо от ее вида все большее распространение получают так называемые преддоговорные соглашения, которые стороны заключают на стадии переговоров до того, как подписать основной «окончательный» договор (предварительные договоры, запродажные записи, письма о намерениях, меморандумы о намерениях и о взаимопонимании, рамочные соглашения и т.д.).
Из них с позиции российского законодательства наибольшее значение имеет предварительный договор, поскольку согласно отечественному праву только он может связать стороны обязательствами по заключению в будущем какого-либо договора, в то время как другие преддоговорные соглашения таких обязательств не порождают.
Неспроста поэтому при оформлении сделок с жилыми помещениями растет популярность предварительного договора. Однако, несмотря на наличие в ГК РФ специальных норм, посвященных предварительному договору (ст. 429), практика показывает, что стороны, заключая такие договоры, часто не имеют адекватного представления о сущности вытекающих из них обязательств. В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных теоретических и практических вопросов.
В частности, очень острым является вопрос о допустимости применения для обеспечения обязательств по предварительному договору задатка. Особенно это касается отношений, связанных с оборотом жилых помещений, поскольку задаток традиционно является одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения денежных обязательств при совершении сделок с жильем. Лица, желающие совершить договор продажи жилого помещения, часто заключают между собой предварительный договор, в котором обязуются совершить договор продажи в будущем. Договор этот заключается с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению основного договора. При этом в предварительном договоре нередко предусматривается, что при его подписании будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая именуется задатком и после заключения договора продажи жилого помещения зачитывается в счет причитающихся по нему платежей. В случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.
Вышеуказанная ситуация предполагает, что:
а) задатком обеспечивается обязательство сторон заключить договор продажи в будущем, т.е. обязательство, вытекающее из предварительного договора;
б) сумма задатка, внесенного в целях обеспечения исполнения предварительного договора, при нормальном развитии отношений выполняет платежную функцию по еще не заключенному договору купли-продажи.
Можно ли считать подобное обеспечение задатком в том смысле, который вкладывает в это понятие ГК РФ?
Согласно п. 1 ст. 380 ГК «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Из этого определения следует, что задаток — это денежная сумма, которая выполняет одновременно три функции: платежную, удостоверительную, обеспечительную. Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора, обеспечивает исполнение вытекающих из него обязательств и при нормальном развитии отношений засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору. Задаток может применяться только для обеспечения исполнения договорных обязательств. В рамках внедоговорных обязательств он неприменим. Кроме того, платежная функция задатка предполагает, что он может использоваться для обеспечения только тех договорных обязательств, которые являются денежными. Утрата задатком хотя бы одного из вышеуказанных качеств лишает его свойства задатка.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о соблюдении письменной формы эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Но, как уже было отмечено выше, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, жилого помещения подлежит государственной регистрации и только после государственной регистрации считается заключенным и вступившим в силу. Государственная регистрация имеет для договора купли-продажи жилья решающее и конститутивное значение, ибо без осуществления такой государственной регистрации договор не приобретает юридическую силу.
В результате мы получаем, что сторонами, при заключении договора купли-продажи жилья и до вступления его в силу (государственной регистрации), оформляется задаток как обеспечение уже имеющего силу договора и возникшего обязательства!
Это есть прямое противоречие закону, который, закрепляя определение задатка, четко указал на его акцессорный характер и обязательное наличие реально существующего договорного обязательства, в обеспечение которого и оформляется задаток.
Т.е. задаток не может быть a priori (в принципе) оформлен в обеспечение еще не прошедшего государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.
Интересна история законодательного закрепления преддоговорных отношений. Если в России 19 века отказавшегося от заключения будущего обязательства никто, в т.ч. суд, не мог обязать (принудить) заключить основной договора, то в Советской России все было с точностью, наоборот: в случае уклонения одной из сторон от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, суд по иску другой стороны мог не только взыскать с не правой стороны причиненные уклонением убытки, но и признать соответствующий договор совершенным на предусмотренных в предварительном договоре условиях.
Современное действующее гражданское законодательство в этом вопросе заняло, на мой взгляд, золотую середину.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, цель предварительного договора изначально всегда заключалась в установлении обязательств неимущественного (организационного) характера — обязанности сторон заключить договор в будущем. Сфера действия предварительного договора — приготовление к конкретному соглашению, как правило, имущественного характера. И с этой точки зрения, любой выход за эти пределы нужно расценивать, как неоправданное расширение действия норм о предварительном договоре.
В тоже время, обязать заключить такой договор как договор купли-продажи жилья – передать покупателю квартиру за определенную договором сумму – суд может просто не в состоянии, поскольку квартира, например, может быть уже к этому моменту просто продана. Поэтому, последствием неисполнения обязанности по заключению реального основного договора, каковым является договор купли-продажи недвижимого имущества, может быть только возложение на неисправную сторону предварительного договора обязанности возместить другой стороне убытки и (или) применение к ней предусмотренных предварительным договором штрафных санкций.
Итак, предварительный договор носит организационный характер и не должен порождать имущественных, а тем более денежных, обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка реализована быть не может. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного договора, зачитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, ведь основной договор еще не заключен. Но, даже если абстрагироваться от последнего обстоятельства, следует признать, что основной и предварительный договор — это хотя и взаимосвязанные, но, тем не менее, самостоятельные договоры. С момента заключения основного договора вытекающее из предварительного договора обязательство прекращается исполнением (ст. 408 ГК РФ). Таким образом, основной и предварительный договоры существуют в различном временном диапазоне. Реализовать функции задатка в рамках двух совершенно разных по своей правовой природе и временному бытию договорах невозможно. Такой вариант, как и вариант, когда задатком обеспечивается еще не возникшее обязательство, противоречит дополнительному характеру правоотношения, основанного на соглашении о задатке. Последнее возникает и прекращается одновременно с основным и всегда следует его судьбе при правопреемстве. Оно не может «прыгать» с одного основного обязательства на другое или одновременно «обслуживать» несколько основных обязательств.
Уже из вышеизложенных рассуждений следует вывод, что в отношениях по отчуждению жилья классическая конструкция задатка неприменима.
Предварительный договор покупки жилья должен быть совершен как минимум в простой письменной форме. Устная форма здесь недопустима. В случае, когда по такому договору одной стороной передается часть причитающейся другой стороне суммы, то она передается не в доказательство заключения договора (нечего доказывать), но во исполнение договора. В то же время если договор не был облечен в требуемую законом простую письменную форму, но уплачен задаток (доказано, что передан именно задаток), то уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора. При обеспечении договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, удостоверительная функция задатка также остается невостребованной.
Что же касается договоров, подлежащих государственной регистрации, к каковым относится и договор покупки жилья, то для их обеспечения задаток тем более не подходит. Для них государственная регистрация имеет решающее значение: до момента ее совершения они считаются незаключенными. Поскольку до такой регистрации обязательства не возникает, постольку о задатке говорить не приходится (невозможно доказать факт существования того, чего нет). Соглашение о задатке оказывается ничтожным в связи с отсутствием основного обязательства. Денежные средства, выданные в качестве задатка, подлежат возврату покупателю. При этом причины неисполнения основного договора не имеют значения, т.к. незаключенный договор не порождает обязательств сторон по его исполнению.
Таким образом, сумма, передаваемая одной из сторон другой стороне при совершении предварительного договора в обеспечение исполнения вытекающих из него обязательств или будущих обязательств, которые должны возникнуть на основании основного договора, предусмотренного предварительным договором, не может рассматриваться в качестве задатка в смысле ст. 380 ГК РФ. По этой причине ее вообще не следует именовать задатком, чтобы избежать явного юридического предрассудка.
Какой же выход из ситуации?
На мой взгляд, самым оптимальным выходом было бы законодательно предоставить участникам правоотношений по отчуждению недвижимости свободу выбора применения всех предусмотренных законом договорных конструкций: предварительный договор, задаток и др. Это стало бы возможным при отказе от государственной регистрации сделок – Учреждениям юстиции вполне достаточно было бы регистрировать только права на недвижимое имущество и их обременения. Впрочем, это теория.
В связи с тем, что судебная практика наконец-то начинает идти по пути признания за договором задатка максимум соглашения об оплате аванса в счет будущей сделки по отчуждению имущества, абсолютное большинство идет по пути установления в предварительном договоре финансовых санкций в размере, равном сумме данного аванса. Смысл таких действий в стремлении обеспечить данное сторонами обязательство заключить договор в будущем денежными суммами в виде неустойки (штрафа) за отказ в заключение будущего договора, поскольку с точки зрения негативных последствий для недобросовестной стороны и соответственно получения компенсации в виде неустойки для добросовестной стороны такой договор является более привлекательным для сторон
Справедливости ради необходимо сказать, что на практике есть и другие, альтернативные предварительному договору, варианты обеспечения сделок с недвижимостью.
Некоторые практики (риэлтеры, юристы) предлагают следующий интересный выход из такой ситуации:
Для обеспечения обязательства по подписанному, но еще не прошедшему государственному регистрацию, договору купли-продажи жилого помещения предлагается создавать некий фонд, состоящий из денежных отчислений каждой из сторон договора, или одной стороны по договоренности, который отдавался бы на хранение независимому третьему лицу (риэлтеру, нотариусу) и подлежал бы переходу в случае нарушения договорных обязательств добросовестной стороне. Однако в таком возникает вопрос легитимности хранения денежных средств как вида предпринимательской деятельности третьего лица. Впрочем, на наш взгляд, такая схема возможна в будущем при привлечении к участию в процессе специализированных на хранении денежных средств юридических лиц – банков и иных финансово-кредитных организаций.
Такие обеспечительные меры договорных обязательств в сфере оборота недвижимости не предусмотрены действующим законодательством, однако и не противоречит таковому, и поэтому вполне может быть взято на вооружение участниками гражданских отношений купли-продажи жилых помещений.
Конечно, покупатель и продавец всегда будут находиться по разные стороны баррикад – один пытается купить подешевле с минимумом риска, другой продать подороже с наименьшими потерями для себя. Однако некоторые рекомендации при заключении предварительного договора для защиты добросовестной стороны от лица, желающего нажиться на сделке, можно дать общие:
1. Если Вы заключаете предварительный договор при посредничестве риэлтерской компании (90 — 95% всех сделок), в Ваших интересах включить третьей стороной в договор это агентство недвижимости в лице директора или иного правомочного лица, действующего на основании доверенности, но никак не просто менеджера. В случае спора между покупателем и продавцом о возврате суммы аванса риэлтерская компания как сторона по договору будет привлечена судом, скорее всего в качестве третьего лица. Показания такого лица могут оказаться решающими при установлении вины любой из сторон договора в не заключении основного договора купли-продажи и, соответственно, вынесении решения о взыскании суммы аванса и суммы неустойки с виновного лица.
2. В условиях договора предусмотрите явку сторон в определенные: нотариальную контору, дату и время. Таким образом, в возникновения судебного спора у Вас будет дополнительный факт (а то и свидетель в лице конкретного нотариуса) добропорядочности Ваших намерений относительно покупки (продажи) жилья на заранее оговоренных условиях.
3. По возможности по всем значительным вопросам (особенно, при не достижении компромисса) старайтесь письменно общаться со своей стороной по договору. При этом не стоит экономить на почтовых расходах: если Вам не удается вручить письмо под расписку (по мимо подписи в таком случае требуйте от руки написать: «копию письма получил плюс Ф.И.О.»), письма должны быть направлены заказным с уведомлением. Такая подстраховка в виде именно доказательств своевременного уведомления стороны по делу в судебном процессе, возможно, окажет важнейшее значение при вынесении решения.
Это может быть и уведомление о дате (времени) заключения дополнительного соглашения к предварительному или основному договору, и письма, касающиеся документов, необходимых для заключения сделки и т.д. Сюда не относиться направление претензии стороне по делу – досудебный порядок не обязателен.
4. Максимально подробно указывайте в предварительном договоре – кто, за что и в каком размере несет расходы и ответственность за несоблюдение условий договора. Цель такого договора – подготовить в оговоренный сторонами срок все необходимые к заключению основного договора документы. И роль риэлтерской компании в этом процессе далеко не последняя. Поэтому идеальный вариант, делающий честь любому риэлтеру – установление ответственности фирмы, обеспечивающей процесс сбора документов.
5. В случае внесения аванса иностранной валютой в разделе «расчеты» либо «платежи» указывайте рублевый эквивалент, а также на какую дату (получения, заключения договора) и по какому курсу (ЦБ РФ, покупки или продажи определенного банка) производиться оплата.
6. Ответственность сторон – самый «скользкий» раздел договора. Наилучшим вариантом было бы максимально полно указать все возможные основания ответственности и описать процедуру установления вины.
В заключении хочу успокоить так называемых «виновников» не состоявшихся сделок с недвижимостью. Их положение не безнадежно. Даже, если есть все основания полагать, что их вина на 100 % будет установлена и доказана в суде, обращаться в этот государственный орган по разрешению споров можно и нужно, ибо в конечном итоге соразмерность вины и финансовой санкции субъективно устанавливает конкретный судья, в совокупности оценивающий все обстоятельства дела: размер причиненных убытков, материальное и иное положение сторон, последующее поведение сторон, «форс-мажорные» обстоятельства и т.д. Поэтому, почти всегда суд в порядке ст. 333 ГК РФ значительно уменьшает неустойку, изначально, как правило, равную сумме внесенного аванса.
Проскурин О. Е., партнёр Юридической фирмы «JBI Эксперт»
Источник: http://www.jbi-group.ru/media-and-event/jbi_press/preliminary_contract_contract_deposit/
Задаток по предварительному договору
- Автострахование
- Жилищные споры
- Земельные споры
- Административное право
- Участие в долевом строительстве
- Семейные споры
- Гражданское право, ГК РФ
- Защита прав потребителей
- Трудовые споры, пенсии
Можно ли включить в предварительный договор купли-продажи недвижимости условие о задатке?
Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (статья 380 ГК РФ)
Если покупатель, давший залог продавцу, вдруг, по каким-то причинам передумал исполнять обязательства по заключенному договору, сумма залога остается у продавца.
Если же отказался исполнять обязательства получивший задаток продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка.
Обеспечение обязательств по предварительному договору задатком не запрещено.
«4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).»
При этом, следует упомянуть, что ранее в правоприменительной практике это был являлся дискуссионным. Но еще в 2008 году Верховный Суд РФ разъяснил, что обеспечение обязательств по предварительному договору не противоречит действующим нормам гражданского законодательства:
«..Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора».
См. подробнее: Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5; данное определение вошло в Бюллетень Верховного Суда РФ.
Аналогичная позиция находит отражение и в более поздней судебной практике (например, апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.03.2014 по делу N 33-3496/2013)
Источник: http://logos-pravo.ru/articles/zadatok-po-predvaritelnomu-dogovoru-kupli-prodazhi
Задаток по предварительному договору: оформление, правовые нормы, советы юристов
При покупке жилья часто гражданам требуется время для оформления ипотеки или получения денег другими способами. Даже продавцу может потребоваться время для подготовки помещения или документов на объект. Поэтому нередко составляется предварительный договор, выступающий в качестве гарантии того, что стороны сделки не откажутся от договоренности. При наличии данного соглашения покупатель уверен, что продавец не продаст выбранную недвижимость третьим лицам. Дополнительно нередко передается задаток по предварительному договору. Он выступает эффективным обеспечением договоренности. Задаток имеет значительные отличия от аванса, а также обязательно указывается в договоре.
Понятие задатка
Задаток представлен денежной суммой, передаваемой продавцу недвижимости потенциальным покупателем. Он выступает доказательством, что у гражданина действительно имеются серьезные намерения на покупку объекта. При наличии такого обеспечения даже продавец гарантирует, что не откажется от составления основного договора и не продаст объект другим лицам.
Основные особенности задатка по предварительному договору следующие:
- Если покупатель по разным причинам отказывается от сделки, то он не сможет рассчитывать на возвращение ранее перечисленной суммы.
- Если виновником срыва сделки выступает продавец объекта, то он возвращает задаток в двойном размере.
- Обязательно данная сумма прописывается в предварительном соглашении, а также указывается, что она выступает задатком, а не авансом.
Задаток в предварительном договоре купли-продажи недвижимости является эффективной гарантией того, что между двумя сторонами будет заключена сделка, поэтому они согласятся на подписание основного соглашения.
Применяется задаток в качестве обеспечения, причем правила его использования прописываются в ст. 380 ГК.
Разница между задатком и авансом
Данные понятия отличатся, причем довольно существенно. Они выступают доказательством серьезности намерений покупателя и продавца, но при этом аванс выступает лишь частью оплаты за квартиру. Если сделка по разным причинам срывается, то данная сумма обязательно возвращается плательщику.
Задаток же гарантирует совершение сделки, поэтому если она срывается, то виновнику придется лишиться суммы средств, указанной в официальном предварительном соглашении.
Правила составления договора
Предварительный договор купли-продажи с задатком должен правильно составляться сторонами сделки. От этого зависят его особенности и юридическая значимость. Для этого учитываются требования, имеющиеся в ст. 160 ГК. Обязательно составляется соглашение в письменной форме. Не имеет значения, какая сумма денег передается, поэтому этот вопрос решается совместно участниками сделки.
Обязательно в документе указывается, что передается именно задаток по предварительному договору, так как если эта информация будет отсутствовать, то сумма будет считаться авансом.
В соглашение вносятся следующие сведения:
- Информация об участниках сделки, представленная их Ф. И. О., данными из паспортов, адресами регистрации и контактными сведениями.
- Описание объекта недвижимости, в отношении которого составляется контракт, поэтому приводится его точный адрес, площадь и другие параметры, позволяющие с легкостью идентифицировать его.
- Перечисляются обязательства сторон.
- Приводятся права и обязанности, возникающие у участников сделки.
- Указывается, что передается продавцу именно задаток, а также прописывается его точный размер.
- Вносится информация о порядке передачи средств.
- Указываются сроки перечисления средств.
- Приводятся сведения о том, когда именно будет заключен между сторонами основной договор.
Образец предварительного договора купли-продажи с задатком можно изучить ниже.
Нюансы сделки
При составлении предварительного соглашения, на основании которого покупатель передает владельцу объекта задаток, учитываются нюансы:
- допускается информацию о выплате средств вносить в дополнительное соглашение к договору;
- условие о задатке выступает основным обязательством по контракту;
- денежная сумма может перечисляться с помощью банковского перевода или передаваться в руки продавцу;
- при использовании наличных средств обязательно составляется получателем расписка;
- не требуется заверять такой договор в Росреестре, так как при наличии подписей сторон он в любом случае обладает юридической силой;
- не возникает необходимость в нотариальном заверении, поэтому все процессы выполняются непосредственными участниками сделки.
Желательно сторонам заранее изучить образец предварительного договора. Задаток в документе должен выступать основным обязательством.
Последствия нарушения договоренности
Любая сделка может сорваться по разным причинам. Виновником может быть как владелец объекта, так и покупатель. Если передавался задаток по предварительному договору, последствия срыва сделки будут такими:
- Если виновником выступает покупатель, то ему не возвращаются деньги.
- Если основное соглашение не заключается потому, что продавец продал объект третьим лицам или просто отказывается от подписания контракта, то ему придется вернуть задаток в двойном размере.
Нередко имеются у сторон веские причины для нарушения договоренности. В такой ситуации они могут договориться о том, чтобы задаток был возвращен покупателю в полном размере, поэтому никаких негативных последствий у граждан не возникает. Обычно такой метод используется, если у виновника действительно имеются официальные доказательства того, что отказ от сделки обусловлен вескими причинами. К ним относятся разные стихийные бедствия или иные ЧС.
Если на квартиру накладывается арест, то виновником в любом случае является продавец, поэтому ему придется выплатить другому участнику сделки двойную сумму.
Снижение задатка судом
К составлению предварительного договора о продаже квартиры с задатком прибегают достаточно часто, так как такой документ гарантирует заключение основной сделки. Но нередко по разным причинам невозможно заключить основной контракт, поэтому требуется неустойка, равная сумме задатка. Виновник может оспорить данную сумму через суд, для чего учитываются положения ст. 333 ГК.
Суд становится на сторону истца только при условии, что у него имелись уважительные причины для отказа от сделки. В исковые требования включается просьба о снижении суммы, выплачиваемой второй стороне сделки.
Законные способы возвращения средств
При составлении предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком покупатель должен осознавать необходимость заключения основного соглашения. Если он отказывается от сделки, то ему не возвращается ранее перечисленные средства. При этом часто граждане желают вернуть уплаченную сумму. Для этого может использоваться два способа:
- мирное решение проблемы, для чего передаются продавцу доказательства наличия веских оснований для отказа от сделки;
- обращение в суд.
Наиболее часто приходится разбираться в суде, так как люди, планирующие продажу недвижимости, негативно относятся к отказу от сделки.
Когда возвращается без суда?
Часто применяется при покупке квартиры предварительный договор. Задаток является обеспечением, но в некоторых ситуациях он возвращается продавцом без судебного разбирательства. К этим случаям относится:
- возникновение непредвиденных обстоятельств, препятствующих заключению сделки (например, выявление серьезного заболевания у гражданина, требующего длительного и дорогостоящего лечения);
- потенциальный покупатель получает отказ в оформлении ипотечного кредита, поэтому у него просто отсутствуют средства для покупки недвижимости;
- смерть участника сделки, поэтому его наследники могут потребовать от продавца недвижимости возврата задатка;
- проблемы возникают у непосредственного продавца, например, выявляется, что на недвижимости имеется обременение или обнаруживается незаконная перепланировка в квартире;
- в договоре указывается, что основное соглашение будет заключено только после продажи объекта, принадлежащего покупателю, но за установленный срок не удается продать недвижимость.
Возврат средств считается хлопотным и сложным делом, поэтому нередко приходится обращаться в суд.
Советы юриста
Перед заключением предварительного контракта, по которому предполагается передача задатка, рекомендуется учитывать некоторые советы опытных юристов:
- В договор вносятся все нюансы сотрудничества, а также нередко сторонами оговариваются некоторые ситуации, при которых возвращается задаток без убытков с какой-либо стороны.
- Допускается через суд взыскать с продавца недвижимости, являющегося виновником срыва сделки, не только задаток в двойном размере, но и проценты за весь период, когда он пользовался чужими средствами в своих целях.
- Целесообразно для передачи денег пользоваться банковской ячейкой, так как в этом случае у каждой стороны сделки будут иметься доказательства передачи конкретной суммы.
При учете этих правил любой участник сделки может избежать негативных последствий от составления контракта.
Заключение
При составлении предварительного договора, по которому покупается объект недвижимости, нередко в документ вносится информация о задатке. Он передается продавцу и выступает гарантией совершения сделки.
Если по разным причинам не заключается основной контракт, то виновник срыва сделки обязан выплатить задаток другой стороне. В некоторых случаях не возникают убытки у участников, если они смогут доказать, что имелись веские причины для нарушения договоренности.
Источник: https://realconsult.ru/412490a-zadatok-po-predvaritelnomu-dogovoru-oformlenie-pravovyie-normyi-sovetyi-yuristov