Как выделить долю в натуре в доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить долю в натуре в доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

принадлежит заявителю на праве собственности;. Запишитесь через консультанта на сайте. Сделать это можно лично или через МФЦ, если такая возможность имеется в данном населенном пункте.

Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома

Общее пользование частным домом предполагает мирное сосуществование всех совладельцев. Неважно, являются ли они членами семьи или не имеют родственной связи – жить под одной крышей и соблюдать интересы друг друга никто не запрещает.

Обратная ситуация, когда долевые собственники имеют разногласия. Ужиться в таком составе крайне сложно, особенно если конфликт перетекает в острую фазу. Встает вопрос, что делать с общедолевой собственностью частного дома и как ее разделить?

Существует так называемый выдел доли в натуре, позволяющий разграничить части в жилом доме. Важным условием является учет интересов всех совладельцев дома. Предлагаем пошаговую инструкцию по выделу доли в натуре: по соглашению и через суд – обо всем об этом вы узнаете из нашего материала.

Что дает выделение доли в натуре?

Жилая недвижимость может принадлежать нескольким людям одновременно – такую разновидность принято считать общедолевой собственностью. Все владельцы имеют право на пользование домом, а вот распоряжаться имуществом можно только сообща.

Если возникает необходимость выделить долю в натуре, нужно понимать, зачем это нужно?

Вот несколько причин:

1. Свобода распоряжения своей долей – например, если сособственник затеял новое строительство или хочет подарить часть помещения своему родственнику.
2. Избежать конфликтов и противоречий – совладельцы могут чинить препятствия по распоряжению частным домом. Поэтому, чтобы не ждать согласия от остальных дольщиков, один из них может выделить свою долю и не зависеть от мнения большинства.
3. Желание иметь личную долю – любой совладелец вправе воспользоваться законным правом и выделить долю в натуре из общедолевого имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).
4. Нехватка денег – недвижимость, которая находится в общей долевой собственности является пассивным источником дохода. Один из владельцев может выделить долю, а затем распорядиться ею с целью извлечь прибыль: сдать в аренду, продать, пристроить дополнительную площадь, заложить банку и т.д.

В каких случаях выдел доли невозможен?

Частное домовладение представляет собой цельное строение из фундамента, несущих стен, крыши, пристроек и других частей дома.

Прежде чем приступать к выделу доли, нужно разобраться, можно ли выделить одну из частей без ущерба для всего здания?

Ситуации, когда выдел произвести нельзя:

• жилое помещение не является изолированным, самостоятельным объектом;
• частный дом подвергался неузаконенной перепланировке, т.е. без согласования с БТИ (ст. 29 ЖК РФ);
• выделение доли в натуре нанесет ущерб имущественным интересам остальных дольщиков (особенно, детям или малоимущим);
• изношенность частного домовладения – особого смысла в выделении доли нет.

Как в частном доме выделить долю в натуре

Допустим ситуацию, что собственники намерены произвести выдел доли в натуре частного дома. Возникает вопрос, каким способом это сделать?

Существуют два варианта развития событий:

• если совладельцы определили помещения внутри дома и не имеют разногласия по поводу возможного выдела части – по соглашению сторон;
• если хотя бы один собственник против или нужно определить размер компенсации за долю в натуре – в судебном порядке.

Итак, способы определены – рассмотрим оба варианта более подробно.

Заинтересованность собственников в выделе доли не создает никаких проблем. Вот только устно решить вопрос не получится. Придется действовать в рамках гражданского законодательства – заключать соглашение, определять доли/компенсацию и подавать изменения в Росреестр через отделения МФЦ «Мои документы» (по месту пребывания).

Процесс внесудебного оформления выдела требует обращения сразу в несколько инстанций:

• Определяем возможность выдела доли в натуре – в Росреестр, БТИ или другую техническую компанию;
• Оцениваем стоимость доли – независимая оценочная фирма, работающая в системе СРО;
• Регистрируем изменения – через МФЦ и Росреестр;
• Получаем документ о праве собственности – в Росреестре;
• Составляем и заверяем соглашение + оформляем доверенность (если нужна) – у нотариуса.

Особое внимание уделяется технической экспертизе частного дома. Специалист БТИ проведет оценку и сможет дать ответы на вопросы, от которых зависит будущее выделение части из долевой собственности:

1. Имеется ли возможность выделить долю в натуре?
2. Предусмотрен ли раздел на части в совместной собственности?
3. Нужно ли переоборудовать жилую площадь, какова доля нежилых помещений в общей массе?
4. Сколько стоит проведение коммуникаций, инженерных узлов, пристроек?
5. Какова общая стоимость недвижимости с учетом здания и земельного участка?
6. Какую сумму полагается выплатить в случае невозможности выдела в натуре?
7. Насколько сильно изношено здание, отнесено ли оно к категории аварийных/ветхих объектов недвижимости?

Ответы на эти и другие ответы может дать только квалифицированный специалист. Вместе с тем он определит, была ли проведена перепланировка, а если проводилась, то является ли узаконенной или самовольной?

Переходим к пошаговой инструкции по выделению доли в натуре из долевой собственности на частное домовладение.

Заинтересованным лицам придется пройти несколько шагов:

1. Определиться с жилым помещением и участком земли

Частное домовладение, в отличие от квартиры, позволяет выделить не только отдельное помещение, но и земельный участок. Отсюда высокий процент выдела доли в натуре без выплаты компенсации.

Главный инициатор приглашает кадастрового инженера (геодезиста) для определения возможности перепланировки в жилом доме. Если переустройство не нарушит целостность здания — инженер составит акт обследования. Затем совладельцам нужно получить разрешение на реконструкцию дома и определить долю в эквиваленте жилого помещения (комнаты).

1. Получить технический план на дом

Вторым шагом считается получение техплана на выделяемую долю. Всеми работами занимаются специалисты БТИ или Росреестра. Долевые собственники заключают договор на оказание технических услуг. Окончательный план имеет две формы: бумажную и электронную с усиленной печатью (ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015 — ред. от 02.08.2019 года).

1. Заключить соглашение

Желание оформить долю в натуре нужно закрепить в формате соглашения всех собственников частного дома. Образец соглашения можно найти чуть ниже, а уже на его основе разработать свои собственные условия. Нотариальное заверение документа обязательно! Если раньше было достаточно личных подписей всех совладельцев частного дома, то сейчас сделки проходят проверку у нотариусов — подробности читайте здесь.

1. Учет и регистрация изменений

Новые сведения о перераспределении долей фиксируются в Росреестре. Необходимые документы и заявление можно подать через МФЦ по месту пребывания. Учет изменений вносится в Единую базу, а совладельцы получают обновленные документы – выписки из ЕГРН с печатью государственного органа.

Частное домовладение в г. Иваново общей площадью 150 м² на земельном участке под ИЖС. Согласно свидетельству о праве собственности, домом совместно владеют два хозяина: Петров и Иванов. Собственность поделена на две равные доли – по 75 м². Петров хочет произвести выдел своей доли в натуре, осуществить реконструкцию и заложить часть дома под ипотечный кредит. Петров обратился к кадастровым инженерам, установил, что площадь жилого дома в 75 м² равняется двум комнатам и части прихожей. Он поставил в известность Иванова, заключил с ним соглашение о выделе доли в натуре и заверил документ у нотариуса. Петров обособил свою часть дома: обозначил комнаты, сделал отдельный вход, провел коммуникации. Иванов проделал то же самое с другой частью дома в 75 м², что равняется половине от совместного имущества. Таким образом, Петров и Иванов стали владельцами отдельных жилых площадей с общим адресом, но с разными техническими характеристиками.

Внесение изменений в госреестр объектов недвижимости (см. 4 этап) потребует от совладельцев ряда документов.

Личного характера:

• удостоверения личностей от всех дольщиков – паспорта РФ или свидетельства о рождении детей;
• соглашения по числу участников сделки (одно останется в МФЦ);
• заявления по образцу – от выделившегося собственника на регистрацию доли в натуре, от других совладельцев – на внесение изменений в кадастровый реестр;
• доверенность – если потребуется.

Документация на частный дом:

• техническая – техплан на дом (в формате xml);
• правоустанавливающая – договор о приватизации, купли-продажи, наследовании, дарении;
• утверждающая право – свидетельства о праве собственности (старые) или выписки из ЕГРН, которые введены в оборот с июля 2016 года.

Совладельцы частного дома могут договориться за несколько дней, еще столько же уйдет на составление нотариального соглашения о выделе доли в натуре.

Ожидание готовности техплана и кадастровых документов может занять от 14 до 60 дней, в зависимости от загруженности инженеров.

Заявка в Росреестр через МФЦ обрабатывается в течение 5-10 рабочих дней, а уже спустя 30 дней совладельцы получат регистрационные документы. Отказ в выдаче выписки из ЕГРН можно обжаловать в течение 10 дней.

Затраты на внесудебный выдел доли в натуре частного дома примерно следующие:

• оформление соглашения у нотариуса: заверка документа – 500 рублей; составление «под ключ» – от 3 000 рублей; техническая работа – от 1 000 до 2 000 рублей;
• технический план на дом – от 8 000 до 20 000 рублей (по региону);
• регистрация изменений в Росреестре: выделившемуся собственнику – 2 000 рублей; остальным – 350 рублей за внесение изменений в свои доли.

Отметим, что расходы могут быть и выше, если требуется реконструирование частей дома: подводка коммуникаций, отдельный вход, подъезд, отопительные и газовые системы.

Внесудебный процесс подходит далеко не всегда и не всем собственникам. Очень часто приходится просить принудительного выдела доли в натуре.

Давайте разбираться, как это сделать и что нужно?

Отсутствие договоренностей всех совладельцев не оставляет иных вариантов, кроме как обращаться в суд.

Поэтапная инструкция по выделу доли частного дома в 2020 году:

1. Этап уговоров и просьб

Выделяющийся сособственник готовится к выделу своей доли в натуральном размере. Перед посещением суда нужно попытаться прийти к согласию с остальными владельцами частного дома. Составьте письменные уведомления собственников, предложите им решить вопрос мирным путем (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК РФ). Если они категорически против, возьмите их отказы.

1. Заняться технической документацией

Обратитесь в БТИ по месту прописки, напишите заявление на вызов геодезиста. Специалист придет по указанному адресу и осмотрит частное домовладение. Если технически выдел в натуре возможен, инженер составит заключение. Далее, потребуется получить технический план на долю и произвести реконструкцию внутри жилого дома. Финальный шаг – регистрация изменений в Росреестре.

1. Составление иска о выделении доли в натуре

Заявителем-истцом по делу выступает собственник, который желает выделить свою долю в натуре, но не получил согласия остальных. Последние будут ответчиками по делу, третье лицо — отделение Росреестра. Их нужно уведомить путем отправки ценных писем с описью вложений — новое правило с 1 октября 2019 года.

Исковое заявление и документы подаются в секретариат районного суда по месту регистрации спорного дома. Секретарь проверит пакет на соответствие ст. 131 ГПК, после чего зарегистрирует обращение. Обратно нужно получить копию иска с отметкой о принятии (входящий номер и дата). Читайте, как правильно составить «Иск о выделе доли в квартире в натуральном эквиваленте».

1. Участие в заседании суда

Обычно сперва назначают предварительные слушания, в ходе которых суд знакомится с обстоятельствами дела. Судьи могут попросить предоставить технические и правовые документы. Сторонам предлагается заключить мировое соглашение, а в случае отказа будут назначены основные слушания. Истец и ответчики могут делегировать участие в деле своим представителям – по доверенности.

1. Получить решение суда

Суд принимает сторону истца или отказывает в удовлетворении исковых требований. Если решение в пользу – нужно получить копию исполнительного листа в секретариате (по запросу). Если отрицательное, истец имеет право на обжалование решения суда – путем подачи апелляционной жалобы в течение 30-дневного срока.

1. Регистрация изменений в праве собственности

Победа на судебных слушаниях еще не гарантирует перехода доли в натуре в руки нового собственника. Потребуется собрать документы, приложить выписку из судебного решения и подать их через МФЦ в Росреестр. Служба проверит достоверность бумаг и выдаст обновленную выписку из ЕГРН о регистрации права собственности. Вместе с заявителем регистрацию производят и остальные дольщики.

Отсутствие единого мнения со стороны совладельцев частного дома вынуждает инициатора обращаться в суд с исковым заявлением.

Что указывать в иске о выделе доли в натуральном размере:

Экземпляры искового заявления дополняются следующими документами:

• техпаспорт на жилой дом – выдается в БТИ или подразделениями ПИБ;
• документы на частный дом – договор купли-продажи, обмена, свидетельство о наследовании, договор дарения, приватизации дачного дома;
• документ о праве собственности – свидетельство или выписка из Единого реестра прав на недвижимость;
• акт-заключение сотрудника БТИ о возможности выдела доли в натуре;
• платежная квитанция об оплате госпошлины;
• расчет размера компенсации;
• доверенность + копия паспорта представителя (дополнительно).

Слушания могут длиться в течение 2 месяцев – минимальный срок, но обычно занимают от 3 до 6 месяцев без учета 30-дневного периода на обжалование.

Дальнейшие сроки на выделение части из общедолевой собственности зависят от графика работы регистраторов. Совладельцы смогут получить готовые выписки из ЕГРН не раньше, чем через 10 дней после подачи заявлений и документов.

Привлечение суда – это обязательные расходы на оплату госпошлины за подачу искового заявления.

Стоимость формируется в зависимости от цены иска, т.е. от цены выделяемой доли из общего имущества. Минимальная сумма – 400 рублей, а максимальная не должна превышать 60 000 рублей — в силу ст. 333.19 НК РФ.

Реквизиты для оплаты госпошлины можно найти на стенде в здании городского суда или на их официальном сайте. Квитанции на оплату выдают редко.

Судебная практика

Российские суды принимают решения исходя из положений закона и сложившейся практики по схожим делам.

Итоговое решение зависит:

• от возможности/невозможности выдела доли в натуре;
• от технических документов на жилье;
• от договоренностей сособственников и их правах на частный дом;
• от соблюдения требований СанПиНа;
• от желания получить соразмерную компенсацию за долю в общем имуществе
• от статуса «блокированной застройки».

Городской суд Красноярского края зарегистрировал иск г-на Пахомова по отношению к ответчикам из числа двух собственников частного дома.

Обстоятельства дела: истец и ответчики получили дом в качестве объекта наследования. Жилье перешло в общедолевую собственность – по ⅓ на владельца. Пахомов собирался переехать в другой город, поэтому ему требовалось выделить и продать свою долю в жилом доме. Остальные совладельцы были против, поскольку технически выделить долю невозможно. Пахомов настаивал на денежной компенсации, но ответчиков это также не устраивало.

Истец просит суд разрешить вопрос выдела доли в натуре из общей долевой собственности в его пользу. Среди документов был предоставлен акт обследования дома со стороны инженера БТИ, как подтверждение невозможности выделить долю отдельно.

Изучив обстоятельства дела, городской суд вынес решение на основании пункта 4 ст. 252 ГК РФ – исковые требования удовлетворить в полном объеме; обязать ответчиков выплатить Пахомову компенсацию, равную рыночной стоимости «отрезка»; долю истца перераспределить между остальными совладельцами.

Что отражено в статье:

• Выделение доли в натуре частного дома — это законное право любого совладельца.
• Такая процедура требует технической возможности выдела: обустройство отдельного входа, подвод газа и воды, раздел земельного участка. Для частных домов — это возможно, но не всегда. Превратить квартиру в два жилых помещения — невозможно.
• Если вопрос удаётся решить мирно — оформляют соглашение о выделении доли в натуральном размере. Его должны подписать все совладельцы дома. Документ составляется у нотариуса, нужны его подпись и печать.
• Прежде чем выделять долю, нужно заказать техническую экспертизу. Также придётся узнать оценочную стоимость выделяемой части.
• Если совладельцы против, подаётся иск о принудительном выделе в натуре. Или, если отделение невозможно — с выплатой компенсации.
• Вопрос решается в суде в течение 2-6 месяцев.
• Изменения нужно внести в Росреестр (через МФЦ). Только в этом случае можно приступать к технической части.
• Если доля не выделена в натуре, а назначена компенсация — ее выплачивают все совладельцы дома. Указанная доля переходит в состав общедолевой собственности, а отделившийся — утрачивает на нее права и выходит из состава совладельцев.
• Суды удовлетворят иск, если речь идет о блокированной застройке с отдельными участками.

Также смотрите видео о порядке выдела доли в натуре в частном доме:

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Источник: http://law-divorce.ru/vydelenie-doli-v-nature-iz-obshhedolevoj-sobstvennosti-chastnogo-doma/

1. Что такое выдел доли в натуре и для чего он нужен.

Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.

Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом, независимым от выделившейся части.

По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.

Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право личной собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.

Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.

Выдел доли в натуре на наглядном примере:

На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.

Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.

Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.

В результате выдела по такому варианту получится, что комнаты № 1, 2, 3 будут образованы в жилое помещение № 1 площадью 60 кв. м. с самостоятельным входом, а оставшиеся комнаты войдут в состав жилого помещения № 2 площадью 120 кв. м.

Жилое помещение № 1 будет передано собственнику бывшей 1/3 доли, а жилое помещение № 2 — собственнику 2/3 доли. Право общей долевой собственности на изначальный дом будет прекращено.

Термин «выдел доли в натуре» применяется когда между участниками долевой собственности нет согласия о разделе общего имущества. В этом случае, заинтересованный собственник обращается в суд с требованием о выделе своей доли в натуре.

Если имущество делиться по соглашению собственников, то закон использует термин «раздел».

В физическом плане разницы между терминами нет — основной объект недвижимости прекращает свое существование, а из него образуется несколько новых объектов. То есть, последствия раздела и выдела доли в натуре одинаковы.

С юридической точки зрения разница более существенна. Есть ряд случаев, в которых раздел общего имущества по соглашению сторон возможен, а выдел доли в натуре (то есть, по требованию только одного собственника в суде) — прямо запрещен законом.

Выдел доли в натуре нужен тогда, когда собственник доли хочет индивидуализировать свой объект права, стать независимым от воли других участников долевой собственности в плане пользования, владения или распоряжения имуществом. Для того, чтобы выделить долю в натуре нужно обратиться с иском в суд.

Важно понимать, что решение вопроса о выделе доли в натуре не зависит от волеизъявления других собственников. Желание или нежелание других собственников никакого юридического значения в данном случае не имеет.

Требовать выдела доли в натуре можно практически из любого объекта недвижимости — жилого дома, квартиры, нежилого помещения, нежилого здания, линейного объекта, сооружения и т. п. При рассмотрении таких требований суд должен выяснить ряд значимых обстоятельств, от которых зависит положительное решения вопроса.

2. Условия выдела доли в натуре через суд.

При разрешении спора о выделе доли в натуре суд должен выяснить следующие обстоятельства:

Закон предусматривает ряд ограничений:

• нельзя выделить в натуре долю из общего имущества в многоквартирном доме;
• нельзя выделить в натуре долю из общего имущества коммунальной квартиры;
• не подлежат разделу памятники и ансамбли объектов культурного наследия, выдел в натуре доли из права общей собственности на такие объекты не осуществляется.

В отношении иных объектов прямого запрета на выдел доли в натуре закон не содержит.

Суть выдела доли в натуре заключается в образовании самостоятельных, функционально независимых друг от друга объектов. В результате выдела доли, каждый из новых объектов должен иметь отдельный вход, отдельные коммуникации, и не иметь общих помещений.

Вот в этом моменте и заключается основная сложность: технически образовать изолированные друг от друга самостоятельные объекты возможно не всегда. Это может быть связано со спецификой объекта раздела, его техническим состоянием, техническим состоянием строительных конструкций и т. д.

К примеру, из не каждой квартиры можно выделить долю в натуре и разделить ее на две отдельные квартиры. В первую очередь, это связано с невозможностью в большинстве случаев организовать самостоятельный вход в выделяемую часть квартиры из общего подъезда. Поэтому, случаи выдела долей в квартирах в судебной практике встречаются очень редко.

Техническая возможность выдела доли в натуре отсутствует тогда, когда:

• разделяемый объект находится в аварийном состоянии;
• техническое состояние отдельных элементов не позволяет производить строительно-монтажные работы, необходимые для создания изолированных объектов;
• проведение строительно-монтажных работ может привести к разрушению объекта, нарушить целостность строительной конструкции или повлечь иные негативные последствия для технического состояния объекта.

Нужно понимать, что если эксперт придет к какому-либо из указанных выводов, суд будет вынужден отказать в иске о выделе доли.

Все вновь образуемые объекты в результате выдела доли в натуре должны быть полностью функциональны и иметь возможность использоваться по своему назначению независимо друг от друга.

К примеру, для жилых помещений это минимально допустимая площадь на одного человека. По санитарным нормам минимальная площадь жилого помещения на одного человека — 11 кв. м. Если при разделе жилого дома одно из образуемых помещений будет площадью менее 11 кв. м., то суд будет исходить из невозможности использования такого помещения для проживания и откажет в выделе доли..

Каждый объект недвижимости имеет свой правовой статус, который определяется законом. Образуемые в результате выдела доли объекты также должны отвечать требованиям закона. Самый простой пример — раздел индивидуального жилого дома на дом блокированной застройки, состоящий из двух жилых блоков. По закону каждый жилой блок должен находится на отдельном земельном участке.

Если при разделе на жилые блоки земельный участок нельзя поделить так, чтобы каждый блок был расположен на отдельном участке — то у суда не будет оснований удовлетворить иск о выделе доли в натуре по такому варианту.

При выделе доли суд в обязательном порядке должен решить судьбу инженерных коммуникаций. Этот вопрос также решается исходя из технической возможности.

В идеале суд должен стремится к тому, чтобы разделить коммуникации поровну между собственниками. Но, техническая возможность для этого есть не всегда. В большинстве случаев получается так, что какие-то инженерные коммуникации передаются одному собственнику, а какие-то другому.

К примеру, по одному из моих дел суд передал в собственность ответчика системы отопления, электричества и газоснабжения. А в собственность истца — водоподведение и сливную яму. Соответственно, в пользу ответчика с истца была взыскана стоимость подведения воды и организации выгребной ямы, а в пользу истца с ответчика — стоимость подключения газоснабжения, электричества и отопления.

Бывают случаи, когда по каким-то причинам к образуемым объектам невозможно подведение новых коммуникаций. В этом случае раздел будет возможен только тогда, когда такой объект сможет функционировать и использоваться по назначению и без таких коммуникаций.

По большей части на момент рассмотрения таких споров объект раздела представляет собой единое целое. Соответственно, для образования изолированных объектов необходимо произвести определенные строительные работы (заделка проемов, разбор окна, пробив двери, возведение стены и т. п.).

При вынесении решения суд должен указать, на кого из участников спора возлагается обязанность по проведению монтажных работ. С других участников спора в пользу такой стороны взыскивается соответствующая денежная компенсация. Расходы и обязанность проведения работ могут быть поделены судом поровну между заинтересованными сторонами.

В том случае, если по техническим причинам проведение таких работ невозможно (к примеру, пробив двери может привести к обрушению стены), то произвести выдел доли по такому варианту невозможно. Соответственно, судом будет выбран либо иной вариант (без пробива двери) либо отказано в иске.

При решении вопроса о том, кому какую часть исходного объекта передать в собственность, суд принимает во внимание сложившийся порядок пользования.

Если по каким-то причинам порядок пользования не сложился (к примеру, недавно построенный жилой дом), то суд будет разрешать этот вопрос исходя из наиболее рационального варианта и нуждаемости каждого из собственников в том или ином помещении внутри объекта.

При этом, сложившийся порядок пользования не является основанием для значительного увеличения выделяемого объекта по отношению к размеру идеальной доли.

Пример: имеется жилой дом площадью 80 кв. м., состоящий из четырех комнат по 20 кв. м. Дом принадлежит двум собственникам по 1/2 доле. На протяжении 10 лет один из собственников не проживал в доме, а второй постоянно пользовался 3 комнатами общей площадью 60 кв. м. В этом случае, порядок пользования не будет являться основанием для выдела доли в натуре и передаче в собственность проживающему собственнику трех комнат площадью 60 кв. м.

Таким образом, сложившийся порядок пользования влияет не на размер вновь образуемых объектов, а на определение принадлежности этих объектов собственникам.

По общим правилам, выделяемая часть объекта должна соответствовать идеальной доле в праве. Если выделяется 1/4 доля из жилого дома площадью 100 кв. м. и стоимостью 100 000 рублей, то соответственно выделяется часть дома площадью 25 кв. м. и стоимостью 25 000 рублей.

Однако, на практике такая ситуация встречается редко. В основном получается так, что образуемые объекты в меньшую или большую сторону отличаются от идеальной доли. В этом случае, суду необходимо решить кому и в каком размере положена компенсация за получение меньшего имущества, по сравнению с имеющейся долей в праве.

Приоритет в решении этого вопроса отдается рыночной стоимости. У меня в практике был любопытный случай, когда мои требования о выделе 1/4 доли были удовлетворены, при этом фактически выделенная часть жилого дома на 4 кв. м. превысила идеальную долю. Суд первой инстанции не разрешил вопрос о выплате компенсации. Ответчик обжаловал решение по мотивам того, что суд оставил его без причитающегося. Апелляционная инстанция назначила дополнительную экспертизу.

Результат: рыночная стоимость выделенного нам помещения более чем на 200 000 рублей дешевле, чем было положено моему доверителю исходя из стоимости идеальной доли. Суд взыскал в пользу нашей стороны определенную экспертом сумму, и это несмотря на получение в собственность помещения по площади большей, чем полагалась.

Иногда бывает так, что выдел доли в натуре напрямую затрагивает интересы других лиц. Тогда собственнику, который хочет выделить свою долю, нужно получить согласие всех таких лиц и предоставить доказательства согласия суду.

Самый просто пример — многоквартирный дом. Если раздел одной квартиры на две возможен, но для этого требуется, например, оборудование нового выхода путем расширения оконного проема, то такие строительные работы будут затрагивать общее имущество многоквартирного дома. Соответственно, нужно будет в обязательном порядке получать согласие всех собственников помещений в доме.

Такое согласие должно быть прямо выражено в письменном виде. Обращаю на это особое внимание. Просто отсутствие возражений суд не примет в качестве согласия на выдел.

Это может быть адресованное суду согласие на удовлетворение требований, письменное согласие в адрес выделяющегося собственника, решение общего собрания собственников многоквартирного дома и т. п.

Случаи необходимости раздела самовольных построек далеко не редки. Это могут быть как изначально самовольные постройки, так и самовольно реконструированные объекты. Сам по себе статус самовольной постройки не препятствует обращению с иском о его разделе.

Однако, суд может принять решение о выделе доли в натуре только в том случае, если эта доля имеет законный статус — то есть она признана по закону собственностью лица, заявляющего требования о выделе. Аналогичная ситуация и со всем объектом, который подлежит разделу.

Соответственно, для того, что произвести раздел самовольной постройки ее нужно в первую очередь легализовать. То есть, признать на нее право собственности за всеми собственниками.

Обращаю внимание, если у законного объекта имеется самовольная пристройка, то без признания права собственности на весь объект в целом, с учетом такой пристройки, выдел доли в натуре из такого объекта производить нельзя. Даже если суд и произведет такой раздел, игнорируя существование самовольной реконструкции, то такое решение будет являться неправильным и может быть отменено.

Требование о признании права собственности на самовольную постройку можно соединить с требованием о выделе доли в натуре в одном иске.

В судебной практике указанные условия называются значимыми для дела обстоятельствами, то есть такими обстоятельствами — без выяснения которых суд не может принять решение по существу спора. Все споры по выделу доли в натуре вращаются вокруг их выяснения и доказывания.

В теории, все эти обстоятельства должны выясняться всегда. Однако, на практике я встречаю, что суды часто ограничиваются отдельными обстоятельствами, не выясняя их все. Не знаю, хорошо это или плохо. Как есть.

Тем не менее, я считаю, что если между собственниками есть разногласия и явно намечается серьёзный спор, то нужно хорошо готовиться и обращаясь в суд понимать, что чем лучше и полнее будет доказательная база по значимым условиям для выдела доли — тем лучше. Если какие-то из обстоятельств не будут выяснены, суд не будет их выяснять и примет решение о разделе, то вероятность изменения или отмены такого решения по жалобе оппонента весьма высока.

Особо хочу отметить, что в результате выдела доли и прекращения права общей долевой собственности должна быть решена судьба всех помещений , входящих в состав разделяемого объекта. Это касается и чердачных помещений и подвальных и вспомогательных. Не допускается передавать часть помещений в собственность одного лица, часть в собственность другого, а одно или несколько помещений оставлять в общей долевой собственности или вообще никак не решать их судьбу. Такие решения могут быть отменены.

Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь определенный правовой статус.

С нежилыми объектами всё относительно просто – законодательством не запрещен кадастровый учёт нежилых помещений внутри объекта нежилого назначения. Нежилые объекты капитального строительства, по сути, вообще ни на какие виды не делятся, а их название (магазины, кафе, склад и т. п.) на юридический статус никак не влияет.

Если выделяется доля в нежилом здании, то на выходе образуются просто два нежилых помещения, которые без проблем проходят кадастровый учёт.

С жилыми объектами ситуация сложнее.

Во-первых, закон разделяет несколько видов жилых помещений, которые подлежат кадастровому учёту как самостоятельные объекты: квартира, индивидуальный жилой дом, жилой дом блокированной застройки.

Во-вторых, закон прямо запрещает кадастровый учёт помещений в жилом и садовом доме (п. 7 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости).

Перед обращением в суд с иском о выделе доли в натуре нужно проверять, какие виды объектов недвижимости возможно размещать на земельном участке согласно градостроительного регламента Правил землепользования и застройки. Образовать из исходного объекта новый объект, вид которого не предусмотрен градостроительным регламентом, нельзя.

Есть индивидуальный жилой дом по ½ доле. Один из собственников хочет выделить свою долю и образовать из неё жилой дом блокированной застройки. А вид разрешенного использования участка – индивидуальное жилищное строительство.

При таком виде использования размещать на участке дом блокированной застройки нельзя.

Соответственно необходимо смотреть, предусмотрен ли для этого земельного участка вид разрешенного использования под жилые дома блокированной застройки и возможно ли изменение вида разрешенного использования с установленного на необходимый. Если нет – то разделить такой жилой дом на два блока уже не получится.

Плюс к этому, для каждого вида разрешенного использования участка предусмотрены его минимально допустимые размеры. Например, в г. Оренбурге для индивидуального жилищного строительства – это 200 кв. м. Соответственно, разделить жилой дом, стоящий на земельном участке площадью 350 кв. м., на два жилых дома и два земельных участка не получится, и придется искать другие варианты.

Поэтому, перед началом процедуры выдела доли в обязательном порядке необходимо изучить и проанализировать перечень видов разрешенного использования участка, которые предусмотрены градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки на соответствие запланированному результату.

Как видно из предыдущего параграфа, перечень подлежащих выяснению обстоятельств достаточно обширен и большинство из них связаны с техническими вопросами. Соответственно, стороны должны представить суду необходимые доказательства.

Единственным доказательством в этом случае является заключение эксперта, как лица, который обладает специальными знаниями в области строительства. Несмотря на то, что ГПК РФ определяет, что ни один из видов доказательств не имеет обязательной силы, сам же ГПК РФ и не оставляет никаких иных вариантов, кроме экспертного заключения.

Почему? Да потому, что для выяснения технических вопросов нужны специальные знания. А никто, кроме эксперта, согласно процессуальным нормам, этими знаниями не обладает. Стороны могут быть сколько угодно уверены в своей правоте, но без заключения эксперта ни один судья положительное решение по выделу доли в натуре не примет.

Инициатором проведения экспертизы должны быть стороны (истец или ответчик, в зависимости от ситуации) путем подачи соответствующего ходатайства, которое будет рассмотрено судом. Если стороны не будут ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, суд самостоятельно экспертизу не назначит , а просто откажет в иске за отсутствием необходимых доказательств и все.

Однако, тут есть хитрый момент.

Суд не отдает предпочтение каким-либо отдельным доказательствам. Поэтому, если истец заранее обратится к эксперту, получит заключение с необходимыми выводами и с этим заключением не будет спорить другая сторона — суд примет его в качестве необходимого доказательства и положит в основу решения. В этом случае назначать судебную экспертизу не придется.

В зависимости от ситуации, такой вариант выглядит более предпочтительным.

Во-первых, он в разы экономней. Внесудебная экспертиза может быть в три раза дешевле судебной.

Во-вторых, при внесудебном обращении к эксперту истец будет застрахован от неожиданностей. Если вдруг заключение будет отрицательным и невыгодным истцу, всегда можно попробовать обратиться к другому эксперту. Или вообще отказаться от обращения в суд, тем самым сэкономив на значительных судебных расходах.

Тонкая сторона судебной экспертизы.

Заключение эксперта — это главное доказательство, которое суды принимают при вынесении решения о разделе недвижимости. Главное .

Если судебная экспертиза будет поручена недобросовестному или неграмотному эксперту, то у участников дела могут быть серьезные проблемы. А оспорить заключение эксперта очень и очень сложно. Это достаточно специфическое доказательство, прямого способа опровержения которого ГПК РФ не предусматривает.

Поэтому, в этом вопросе нужно быть крайне аккуратным. Чтобы потом не было мучительно больно.

На уровне федерального закона общие правила выдела доли в натуре определены статьёй 252 Гражданского Кодекса РФ:

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Все основные важные моменты содержатся в разъяснениях Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»:

Для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т. п.

Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст.252 ГК РФ).

Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доли, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими и т. п.

В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.

Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

В п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.2018 N 4-КГ17-66 содержит следующую позицию:

Принудительный раздел имущества судом не исключает, а напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения и раздел производится вопреки желанию кого-либо из них, а при определенных условиях возможен не только раздел вопреки воли одного из сособственников, но и выплата ему денежной компенсации вместо его доли в имуществе.

Невозможность раздела по предложенному экспертом варианту N 3 с предоставлением каждой из сторон отдельных самостоятельных объектов не установлена. Несогласие одной из сторон с вариантом раздела само по себе не исключает возможности принятия судом такого варианта.

Производя раздел спорных домовладений и земельного участка по варианту N 1, суд апелляционной инстанции не учел, что такой вариант раздела требует как дополнительных существенных затрат и компенсационных выплат, так и проведения сторонами строительных работ. Кроме того, вариант раздела N 1 требует формирования земельных участков сложной конфигурации, а также установления сервитута на часть помещений в жилых домах, вопрос о которых судом апелляционной инстанции не разрешен. Выделяя сторонам части единых объектов, суд апелляционной инстанции не учел, что между ними сложились конфликтные отношения, что осложняет пользование различными частями единого строения.

Это Определение было включено в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018. Из него можно сформировать следующие выводы:

• если разделу подлежат несколько объектов, находящихся в общей долевой собственности, то суд должен стремится к реальному разделу – то есть передать каждому сособственнику отдельный объект из существующих, а не производить раздел каждого объекта по долям;
• суд не связан мнением собственников и вправе выбрать вариант раздела по своему усмотрению с учётом баланса интересов всех заинтересованных сторон, то есть решение о выделе доли в натуре является принудительным и может противоречить требованиям сторон;
• суд должен выбрать такой вариант раздела, который будет требовать наименьший размер затрат и объем строительных работ;
• выбирая вариант раздела суд должен учитывать конфликтный характер отношений между собственниками.

Плюс к этому, в обязательном порядке должны применяться:

• Правила землепользования и застройки муниципального образования, в котором расположен разделяемый объект;
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
• Земельный Кодекс РФ;
• Жилищный Кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ;
• Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ;
• нормативные акты, регулирующие правовой статус отдельных объектов недвижимости (к примеру, Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы» и т. п.).

Я намеренно опустил моменты про незначительность долей и возможность компенсации стоимости доли, если выдел невозможен (абз. 2 п. 3 ст. 252, п. 4 ст. 252 ГК РФ). Это частные случаи и им будут посвящены отдельные статьи.

Споры о выделе доли в натуре — очень непросты и дорогостоящие. Если между собственниками намечается серьезный спор — такое дело требует тщательной подготовки и анализа возможных рисков и последствий. Всегда собирайте максимум информации, прежде чем начать эту процедуру.

Тема выдела доли (раздела недвижимости) в натуре продолжена в следующих статьях:

Остались вопросы?
Напишите комментарий и я постараюсь ответить.

Александр Горяинов
Авторский блог юриста

Здравствуйте. Я профессиональный судебный юрист, специализируюсь на ведении споров в области земельного права, недвижимости и арбитража. Пожалуйста, оставляйте свои комментарии или вопросы. Буду рад помочь.

Все материалы настоящего сайта являются авторскими. Изложенная юридическая информация основана на законе, судебной практике и личной судебной практике автора. Копирование запрещено, за исключением использования материалов сайта с указанием активной ссылки на источник.

Источник: https://jurist-goraynov.ru/vydel-doli-v-nature/

Как выделить долю в натуре в частном доме

Владеть частным домом может одновременно несколько лиц. В таком случае возникает общая собственность на недвижимость. Иногда в связи с жизненными обстоятельствами требуется выделение доли в частном доме в натуре, например, в случае реализации имущества и в ряде других ситуаций. Разберем детальнее способы отделения доли и особенности оформления такой недвижимости.

Распоряжение общей долевой собственностью

Долевое владение предполагает, что правами на имущество обладает несколько граждан. Возникать общая собственность может при следующих условиях:

• заключение сделки;
• получение наследства;
• создание фермерского хозяйства;
• совместная постройка дома и так далее.

Хотя предусмотрено определение частей, принадлежащих участникам, дольщики могут пользоваться долями на свое усмотрение, но распоряжаться имуществом – по совместному согласию. Если это невозможно сделать, они вправе требовать от других участников денежную компенсацию. При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд.

Право общего долевого владения прекращается вследствие раздела собственности или выдела части из имущества. При разделе общей собственности она прекращается для всех участников. В ситуации с выделом – для одного человека.

Размер долей в общем владении

Согласно ст. 245 ГК, доли в общей собственности выделяются в равных размерах. Другие положения могут быть предусмотрены договором или законом. Размер частей формируется с учетом вкладов участников. На него влияют внесенные в объект улучшения, которые повышают рыночную стоимость недвижимости.

Самые важные нюансы эксплуатации общего имущества прописываются в соглашении между участниками. В документе также устанавливается порядок определения и изменения долей.

Определение доли в частном доме

Выделение части дома из общей долевой собственности требуется по разным причинам:

Свобода распоряжения долей. Например, совладелец организовывает новое строительство или хочет подарить часть помещения.

Выдел доли осуществляется одним из двух способов:

• по соглашению сторон – определенная жилплощадь выделена и совладельцы не против этого;
• в судебном порядке, если хотя бы один из собственников возражает или нужно определить размер денежной компенсации за долю.

Более быстр и экономен внесудебный способ решения вопроса. Однако не всегда совладельцы достигают компромисса.

Продажа доли в частном доме состоит из нескольких этапов. В первую очередь собственник должен рассчитать стоимость своей части в объекте недвижимости, для чего желательно заказать профессиональную оценку. Затем следует предложить купить долю другим совладельцам дома. Им отводится месяц для принятия решения. Если ответа не поступило, собственник распоряжается долей, как хочет.

В составлении обращения к совладельцам может помочь нотариус, хотя уведомление не сложно написать самостоятельно и затем передать лично в руки или отправить почтой.

Итак, нет сомнений в том, можно ли продать долю в доме без выделения в натуре. Законодатель такие сделки не запрещает. Достаточно, чтобы часть была четко определена, например, ¼ от объекта. В большинстве случаев долю, которая не выделена в натуре, покупают совладельцы имущества. Это позволяет им приумножить свою часть в собственности.

Способы выделения доли в доме

Алгоритм действий по выделению части в недвижимости зависит от наличия соглашения между совладельцами. Если договора нет, вопрос решается в суде.

Обсудим по порядку, как выделить долю в натуре в частном доме на основании соглашения:

1. Подготовить изолированное помещение: перестроить или достроить.
2. Заказать технический паспорт в БТИ.
3. Провести оценку недвижимости. Для этого следует обратиться к специалистам.
4. Заключить соглашение с другими участниками. Документ выдается каждому владельцу, а один экземпляр остается в органах регистрации.

Вот как выглядит примерная пошаговая инструкция выделения доли через суд:

1. Подготовка документов на объект.
2. Составление и подача искового заявления.
3. Участие в судебных заседаниях. Если владелец лично не сможет присутствовать, защиту его прав будет обеспечивать другой гражданин по доверенности.
4. Оформление права собственности на выделенную часть дома.

Если суд принял решение в пользу истца, и гражданину разрешили выделить свою долю, полученная часть имущества ставится на учет в Росреестре.

Отделение части дома осуществляется при таких условиях:

1. Жилое помещение – домовладение.
2. Выделение доли не причинит вреда общему имуществу.
3. После процедуры объект будет использоваться по назначению без нарушения прав собственников.
4. В результате не уменьшится стоимость недвижимости.

В идеале выдел доли жилого дома выражается в обустройстве изолированного помещения с отдельным входом.

Иногда часть имущества слишком незначительна или не представляет интереса для участника. Когда не удается разделить помещение четко по долям, новый владелец должен компенсировать разницу бывшему дольщику. Выплата проводится одному из собственников только по его согласию.

По-другому решается вопрос в случае, если имеется незначительная доля в частном доме. Например, у одного владельца 9/10 от помещения, а у другого – 1/10.

Если компромисса достигнуть не удалось, стороны обращаются в суд. После рассмотрения дела может быть принято одно из решений:

• истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре взамен за материальную компенсацию. Его право собственности после получения денег утрачивается;
• истец не желает компенсации, но его доля незначительна. Суд в принудительном порядке обязывает его принять денежный эквивалент части имущества;
• первый собственник не согласен на компенсацию и отсутствуют доказательства, что доля истца незначительна. Право собственности на часть объекта не прекращается.

Если соглашение между совладельцами достигнуто, нужно предпринять следующие действия:

1. Провести перепланировку объекта для выделения отдельного жилого помещения, которое впоследствии можно оформить как долю.
2. Получить технический паспорт на дом, в котором отображены изменения. Для получения паспорта нужно заключить договор с кадастровым инженером. Готовый технический план имеет две формы: бумажную и электронную с цифровой подписью ( ст. 24 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07. 2020 ).
3. Заключить соглашение, на основании которого производится выделение долей в жилом доме в натуре. В документе прописывается стоимость помещений / пропорция части имущества.
4. Обратиться в Росреестр (можно сделать это через МФЦ) для регистрации изменений в праве собственности на дом.

При перестройке или достройке недвижимости на проведение работ нужно получить разрешение. Такими вопросами занимается профильный комитет администрации муниципального образования.

Нередко выделение доли в праве собственности на дом сопровождается необходимостью оценить имущество. Поскольку собственники могут расходиться о мнениях относительно его стоимости, целесообразно воспользоваться услугами экспертов. При достижении компромисса стороны подписывают соглашение о выделе доли в натуре.

На практике далеко не всегда удается выделить часть дома по соглашению с другими собственниками. Тогда граждане обращаются в суд с целью защитить имущественные интересы.

1. Подготовка технической документации на объект: паспорт из БТИ (если строение старше 2013 года), заключение о том, что выделение из общедолевой собственности частного дома в натуре невозможно (выдают проектно-строительные компании).
2. Составление и подача в суд искового заявления. В документе детально отображаются характеристики дома, предполагаемый размер выделяемой доли и другие важные нюансы. К иску прикладываются технические бумаги, подтверждение права собственности истца (выписка из ЕГРН).
3. Участие в судебных заседаниях.
4. Оформление права собственности на выделенную долю.

Для того чтобы точно сформулировать свою точку зрения в суде, лучше обратиться за помощью к юристу.

Список документов для выделения доли в доме выглядит следующим образом:

В роли ответчиков выступают совладельцы дома.

Подавая исковое заявление о выделении доли земельного участка и дома, помимо информации о жилом помещении, истец должен предоставить сведения о территории, на которой находится объект (кадастровый номер, целевое назначение надела и так далее). Дополнительно прикрепляются бумаги на землю.

Подсудность определяется по месту регистрации недвижимости.

Последний этап – оформление доли дома в собственность. Для этого нужно обратиться в органы Росреестра и представить следующие документы:

1. Заявление от каждого из собственников.
2. Правоустанавливающие документы на жилье.
3. Соглашение о выделении доли в натуре или решение суда, вступившее в силу.
4. Паспорта заявителей.
5. Нотариально заверенную доверенность, если документы подает не владелец.

Сотрудники органа регистрации выдадут новые свидетельства, подтверждающие выдел доли в натуре.

Заявка в Росреестр через МФЦ обрабатывается в среднем 2 недели. Спустя 30 дней совладельцы получат подтверждение регистрации. Отказ в выдаче выписки из ЕГРН можно обжаловать в течение 10 дней.

Сколько стоит выделить долю в натуре, зависит от способа проведения процедуры. В случае судебных разбирательств придется уплатить госпошлину ( ст.333.19 НК РФ) . Порядок расчета сбора зависит от статуса судебного органа и вида обращения. Чаще всего заявление подают в арбитражные суды.

При подаче иска имущественного характера размер пошлины зависит от цены иска, указанной заявителем. Если человек сделал это неправильно, стоимость определяет суд ( ст.103 АПК РФ и ст. 333.22 НК РФ ).

При формировании суммы госпошлины учитываются заявленные неустойки. Если в иске несколько требований, они суммируются.

Выдел доли в добровольном порядке обойдется дешевле:

• оформление соглашения у нотариуса:
  • составление документа – от 3 000 рублей,
  • просто удостоверение – 500 рублей,
  • технические услуги – от 1 000 до 2 000 рублей;
• технический план на дом – от 8 000 до 20 000 рублей (цена зависит от региона);
• регистрация изменений в Росреестре:
  • от инициатора выдела – 2 000 рублей,
  • от совладельцев – по 350 рублей за внесение изменений в доли.

Если требуется реконструкция частей дома, расходы значительно повышаются.

Выделение долей детям

Часть жилого помещения обязательно выделяется детям, если на покупку или строительство дома родители используют государственные средства по программе «Материнского капитала».

Для оформления собственности на ребенка можно воспользоваться 2 путями:

1. Составить соглашение о выделении доли детям в связи с использованием маткапитала.
2. Заключить договор дарения.

Соглашение на выделение доли детям в частном доме часто оформляется у нотариуса. Обращаться к нему не обязательно, но это – дополнительная гарантия правильного заключения сделки.

Договор дарения составляется по стандартному алгоритму. Граждане самостоятельно заполняют бумаги или обращаются за помощью к специалисту.

Нюансы судебной практики

Для аргументирования позиции в суде истцу нужно представить доказательства своей правоты. Как показывает судебная практика по выделу доли дома в натуре, часто назначаются экспертизы, которые помогают установить, можно ли разделить имущество.

При принятии решения суд берет во внимание:

• пригодность дома для эксплуатации после выделения доли;
• права и интересы третьих лиц;
• соответствие реальной доли законодательным нормам.

Иногда необходима независимая оценка собственности. Эти мероприятия нужны для точного определения стоимости части объекта, которая принадлежит гражданину.

Заключение

Выделение доли в натуре осуществляется на основании соглашения между собственниками или решения суда. В зависимости от способа формируется алгоритм действий заинтересованного лица. Если выделить долю в натуре не удастся, собственник получает денежную компенсацию за часть имущества.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Источник: https://pravovdom.ru/zemlya/vydelenie-doli-v-chastnom-dome-v-nature.html

Как выделить долю в натуре в доме

Выдел доли из общей совместной собственности – проблема, которая может коснуться каждого. Раздел недвижимого имущества при получении наследства, разводе или по другим причинам ставит в тупик своей неоднозначностью. Что об этом говорит Закон?

Общая собственность

Согласно ГК РФ общая собственность является имуществом, принадлежащим нескольким лицам одновременно. Владельцы являются субъектами права собственности на данное имущество – то есть каждый из них является владельцем одной и той же собственности. Это положение прописано в п.2 статьи 244 ГК РФ. Этот пункт определяет, что общая собственность подразделяется на совместную и долевую. В том и в другом случае всякий сособственник имеет право участвовать в разрешении вопросов судьбы общего имущества

При этом долевая общая собственность является нормой, а бездолевая (совместная) – исключением из правил. Именно на этом предварительном положении и основан порядок выделения доли из общей долевой собственности.

Выделение доли в натуре в частном доме

Судебная практика неоднократно разъясняла главные нормы закона при выделении доли в общей собственности. Если выдел доли в натуре сопровождается необходимыми строительными работами, связанных с достройкой, ремонтом или переоборудованием, требуется разрешение местной администрации на проведение подобных работ. В этом случае закон гласит, что затраты на строительные работы должны быть распределены соразмерно с долей каждого владельца общего имущества. Если такое решение не удовлетворяет совладельцев, дело может быть рассмотрено в судебном порядке. Иногда суд принимает во внимание и материальное положение владельцев долевой собственности, распределяя строительные расходы соразмерно имущественному положению собственников. Если совладельцами собственности являются несовершеннолетние или недееспособные граждане – суд обязательно учтет это обстоятельство при рассмотрении иска о выделе доли в натуре. Подсудность и интересы действий таких лиц определяется судом через опекунов.

Невозможность раздела имущества – позиция суда

Если раздел собственности невозможен без повреждений или подобное действие станет причиной порчи собственности, ухудшения ее технического состояния либо повлечет за собой снижение ценности, то суд вправе не удовлетворить исковое заявление о выделении доли в натуре в частном доме. Если невозможность раздела собственности доказана экспертами, то суд назначает денежную компенсацию дольщику, после получения которой это лицо утрачивает свою долю в общем имуществе. А согласно п. 4 ст 252 ГК суд может принудительно заставить дольщика принять такую компенсацию, даже без выраженного его согласия – правда, лишь в том случае, если такая доля незначительна.

Примеры «незначительной доли»

Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:

• если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
• истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
• если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.

При соотношении долей собственности ¾ или ½ не может идти речь о компенсации без согласия собственника другой доли – слишком велика его часть в общем имуществе. Суд предлагаем участникам сторон определиться, как выделить свою часть земельного из общего участка.

Выдел доли в жилом доме

Выделение долей в натуре в жилом доме можно сделать во внесудебном порядке, если на такой раздел согласны все собственники дома. Если согласие не получено, приходится обращаться в суд. При этом закон рассматривает три варианта, при котором возможно выделение доли из общей долевой собственности жилого дома:

• выдел возможен, если такая процедура возможна по техническим и строительным нормам – есть возможность организовать отдельный вход, перераспределить коммуникации, при этом здание должно оставаться пригодным для проживания и дальнейшей эксплуатации;
• если в долевой собственности нет стихийных застроек и самостоятельных перепланировок – иначе такие изменения принимаются в расчет лишь после легализации самозастроя;
• если выделение доли из общей долевой собственности в натуре невозможно без порчи этой собственности, то следует принять решение о материальной компенсации в пользу желающего выдела доли собственника с тем, чтобы после получения денег он утратил право собственности на долю имущества. Оценочная стоимость части имущества определяется независимой и/или судебной экспертизой.

Выдел части имущества во внесудебном порядке

Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.

Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.

Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.

Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:

• заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
• правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
• соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
• техпаспорт с внесенными изменениями;
• документы, подтверждающие личности заявителей;
• квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.

После регистрирующим органом будут выданы новые свидетельства, подтверждающие выдел доли в натуре и закрепление ее за одним из сособственников. На основании такого свидетельства можно будет получить адрес на выделенную ½ часть частного дома или на другую долю, согласованную со всеми заинтересованными сторонами.

Выдел доли через суд

Если совладельцы не пришли к соглашению по условиям выделения отдельной доли, то судебное разбирательство поможет определить, как одному из них стать индивидуальным собственником части имущества. В этом случае лучше всего обратиться к адвокату, который составит иск для суда с учетом всех важных особенностей. Адвокат и его помощники возьмут всю процедуру на себя, и вопрос «о выделении или о выделение как правильно?» уже не будет волновать бывшего совладельца.

Самостоятельное отделение

Если дольщик собирается вступить во владение своей долей без участия адвоката, ему следует придерживаться определенного порядка действий. Для начала делаем то же, что и при добровольном выделении доли собственности – заказываем техпаспорт в ПИБ. Там же берется заключение о возможности выделении части жилого дома в отдельную собственность. На следующем этапе нужно подать иск о выделе в натуре доли на всех совладельцев. В заявлении следует дать описание жилого дома, дать пояснения по доле собственности, о порядке пользования помещениями и о компенсации, если она нужна при расчете соизмеримости доли имущества. К исковому заявлению прилагаются:

• технический паспорт из ПИБ;
• документы, подтверждающие право собственности на жилой дом;
• заключение экспертов о технической возможности выделении доли;
• платежный документ, удостоверяющий оплату Госпошлины;
• иные документы, подтверждающие притязания истца;
• копии искового заявления – по числу соответчиков (совладельцев).

Истцу следует принять непосредственно участие в судебном заседании. Возможно привлечение третьей стороны – независимых судебных строительных экспертов. Суд может сам назначить такую экспертизу для определения объективности требований истца.

В случае положительного решения суда выделение долей из общей совместной собственности считается завершенным. Для окончательно оформления выделения следует предоставить в Росеестр документы:

• копию решения суда (в двух экземплярах);
• документы, подтверждающие личности заявителей;
• заявления о госрегистрации от каждого владельца жилого дома;
• квитанция об уплате госпошлины.

Росреестр внесет изменения в свою базу данных, и в адресной книге населенного пункта появится еще один адрес.

Источник: https://mirzoev.pro/information/kak-sdelat-vydel-doli-v-nature-obwee-ponyatie-i-rekomendacii/

Похожие записи:

• Таблица по номераммолочной кухни в московской области 2020
• Примерная характеристика на ребёнка 5 класс ограничение от матери
• Понятие,Состав И Виды Вымогательства