Развитие ипотеки в россии

• Авторы
• Резюме
• Файлы
• Ключевые слова
• Литература

Срок кредитования по ипотеке согласуется между банком и заемщиком и может достигать до 30 лет. В обобщенном виде данный параметр зависит от 3-х ключевых факторов:

• возраста заемщика;
• его уровня кредитоспособности;
• суммы займа.

Именно эти показатели прям образом влияют на минимально и максимальный возможный период погашения задолженности. Кредитный учреждения в соответствии с реализуемой политикой стараются равномерно распределять финансовую нагрузку на клиента. Для этого ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 40-60% от общего объема семейного бюджета.

Конкретные сроки погашения займа зависят от сложившейся ситуации. Например, люди в молодом возрасте с высоким доходом могут рассчитывать на максимальный срок кредитования, а клиенты же предпенсионного возраста, напротив, на минимальный.

Любая ипотека предполагает обязательную передачу имущества в качестве залога кредитору. Такие отношения между сторонами (залогодателем и залогодержателем) закрепляются договором об ипотеке (залоге), в котором максимально подробно прописываются все условия и нюансы обременения недвижимости. Подписанный договор регистрируется в государственном органе (в Регпалате или МФЦ), о чем в реестре делается соответствующая отметка.

В залог банк может принять далеко не каждый объект недвижимости, а лишь аккредитованный им или соответствующий установленному перечню требований, которые касаются износа, качества постройки, наличия коммуникаций, расположения и т.д.

Ипотеке в РФ 15 лет: история развития, достижения, проблемы и прогнозы

Так как большинство договоров ипотечного кредитования заключается на длительный срок, то логично, что на весь период погашения долга клиенту предлагается относительно низкая процентная ставка. Сейчас ее среднерыночное значение находится на отметке 8 – 10% годовых. По различным программам господдержки ипотеки и партнерским акциям с компаниями-застройщиками заемщики могут рассчитывать на пониженный процент – 6 – 8% в год.

Важно! Однако даже такая относительно невысокая ставка серьезно увеличивает итоговую стоимость кредита – переплата к концу срока действия договора может достигать двукратного значения полученной от банка суммы.

Действующее законодательство РФ не запрещает досрочно погашать населению кредиты, в том числе и ипотечные. Банк обязан принять от клиента досрочный платеж без каких-либо штрафов и комиссий. Единственным нюансом здесь может быть необходимость заблаговременного уведомления кредитной организации о предстоящем платеже вне графика. Для этого потребуется заранее написать заявление в произвольной форме с указанием даты и суммы платежа.

После досрочного погашения ипотечного займа проценты пересчитаются в пользу заемщика (в сторону уменьшения).

Жилищная политика на государственном уровне обозначена, как одна из приоритетных сфер развития российской экономики и общества. Государство с помощью специальных ипотечных и льготных жилищных программ поддерживает социально-незащищенные слои населения, которые не имеют самостоятельно приобрести собственное жилье.

Разработаны и успешно реализуются программы помощи по выдачи ипотеки для военнослужащих, молодых семей с детьми, работников бюджетной сферы, инвалидов и других нуждающихся категорий. Для них предлагается оформление ипотечных займов с минимальной процентной ставкой под 6 процентов и менее, возможность использования адресной, безвозмездной материальной помощи из государственного и региональных бюджетов.

Оформление ипотеки на длительный срок сопряжено высокими рисками для обеих сторон сделки. За несколько десятков лет может произойти все, что угодно. Потеря работы, утрата платежеспособности, здоровья и даже жизни заемщиком могут стать реальными причинами невозврата задолженности по кредиту. Из-за этого банк понесет дополнительные издержки, сопряженные с реализацией залогового имущества.

Также уровень цен на рынке недвижимости плохо подлежит прогнозированию. Падение цен на жилье в последние годы из-за кризисных явлений в экономике является причиной утраты части рыночной стоимости недвижимости. То есть заемщики с ипотекой, оформленной, к примеру, 10-15 лет, вынуждены переплачивать за свое жилье по сравнению с современными ценами.

История ипотечного кредитования в России

Залог земли как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен еще в Древнем Египте. Но непосредственно ипотека появилась в Древней Греции. Этот институт создал архонт Солон, который в 594 году до нашей эры проводил в Афинах экономические реформы. Главное изменение, которое Солон ввел в своем полисе — отмена долгового рабства. Новым обеспечением залога стало имущество должника, в том числе земельные участки. По законам Солона, на землях людей, получивших в долг крупную сумму, устанавливали большой белый камень. На нем высекали сумму залога и остальные детали займа. Эти белые камни и назывались ипотекой, что в переводе с древнегреческого означает «основание», «залог», «предупреждение». В дальнейшем столбы сменились особыми ипотечными книгами.

В Древнем Риме ипотека достигла наибольшего совершенства и юридического развития. Были две формы залога – сделки «fiducia cum creditore» и ручного заклада «pignus». При первой должник для обеспечения долга передавал вещь в собственность кредитору, а тот мог возвратить полученное после погашения долга, а мог и продать третьему лицу. Тогда должник был вправе претендовать на возмещение ущерба. Вторая форма, появившаяся в конце 3 века до н.э., означала передачу вещи должника кредитору не в собственность, а во владение.

Античная система ипотеки погибла вместе с Римской империей, но сама идея оказалась живучей.

Кредитование под залог недвижимости в той или иной форме встречается на протяжении всего Средневековья: на рубеже 14 века ипотека получает законодательное закрепление в Германии, с конца 16 века — во Франции.

На Руси частная собственность на землю и одновременно первый вид кредитования, получивший название «заклад», появились еще в 13–14 веках. В 15 веке появился залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) земель. Первые упоминания о нем есть в Псковской судной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики. Правда, в тот период условия получения ссуды под залог недвижимости почти не отличались от других форм кредита.

Если должник не мог расплатиться, вотчина переходила в собственность кредитора, который становился полным ее владельцем. Кредиторами обычно выступали монастыри, купцы и крупные землевладельцы. В 1649 году было издано Соборное уложение – главный кодекс России на ближайшие два десятилетия. В этом документе был законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Уложение положило начало законодательному оформлению ипотеки, разрешив брать ссуды под залог наследственных земель, правда, без крестьян.

В Пруссии, в 18 веке, во времена правления Фридриха Вильгельма Первого зародилась идея организации одноуровневой системы ипотечного кредитования. После Семилетней войны в Пруссии обострилась проблема срочного восстановления сельского хозяйства. Землевладельцы не могли накопить на восстановление разрушенных и полуразрушенных имений, закупки семян и скота. При этом государству тоже нужны были деньги — в результате налоги повышались, а помещики окончательно разорялись.

В 1770 году в Силезии был основан первый государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам, а с начала 19 века он распространил свою деятельность на мелкие помещичьи владения, а после и на крестьянские хозяйства. Кроме того, в немецких княжествах и в Австрии были созданы ипотечные книги — единый реестр, в котором учитывались все земли, обремененные залогом.

Во Франции подхватили идею развития ипотечного кредитования, и в 1852 году был учрежден специализированный банк — Credit Foncier de France (Земельный кредит Франции). Только этот банк мог проводить ипотечные операции, зато получить кредит на нужды сельского хозяйства стало легче. Централизация ипотечного кредитования по всей территории Франции привела к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями.

В отличие от прусских ландшафтов Земельный кредит Франции был создан в форме общества частного права с привлеченным капиталом. Французы устранили общую ответственность, характерную для ландшафтов, а в выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестали указывать конкретное имущество, отвечающее по данной бумаге. Непосредственное требование владелец закладного листа мог предъявить только к ипотечному банку. В результате появился новый инструмент, независимый от залога земельного участка, — закладной лист, как ценная бумага.

До начала 20 века ипотека чаще всего была способом привлечь деньги под залог уже имеющегося имущества, но после формирования среднего класса и демографического взрыва в Европе стала все больше использоваться для покупки недвижимости теми, у кого ее еще не было.

В 1924 г. в послевоенной Германии появилась система стройсберкасс —накопительных жилищных кооперативов. Гражданин, ставший членом кооператива, в течение 5-8 лет откладывал деньги на специальный накопительный счет. Из отложенной суммы формировался первоначальный взнос, в дополнение к которому он получал 10% субсидию от государства. Остаток следовало погасить в течение 10-15 лет.

Отличительной чертой ипотечного кредитования была его долгосрочность. Вплоть до конца 60-х годов закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет. Соответственно, на этот срок заемщики могли получить ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой.

История развития ипотеки в России была нелёгкой, полной взлётов и падений. Зарождающийся рынок жилищных кредитов пережил дефолт 1998 года, недолгий период роста, а затем – кризис 2008 года. Во второй половине 2008 года на рынке ипотечного кредитования начался спад, продолжавшийся весь 2009 год. Цены на недвижимость упали на 30-40%, и те заёмщики, которые взяли кредит непосредственно перед кризисом, оказались в ситуации, когда сумма займа превышала стоимость квартиры. В отличие от США, где аналогичная ситуация повлекла за собой цепочку массовых неплатежей, в России ситуацию удалось стабилизировать. Была основана дочерняя компания АИЖК – АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). АРИЖК предоставляло отсрочку кредитных платежей на 1 год с целью поддержки заёмщиков, попавших в сложную финансовую ситуацию.
История ипотеки в России существенно отличается от эволюции жилищного кредитования в западных странах. По сравнению с европейскими странами и США, где ставки по аналогичным кредитам составляют 2-5% годовых, в России подобные кредиты достаточно дорогие, а отечественный ипотечный рынок только развивается.

По данным Центрально Банка в России на рынке ипотечного кредитования работает более 600 банков. Это банки, которые в отчетном периоде выдали хотя бы один ипотечный кредит или имеют в своем кредитном портфеле ипотечные кредиты. На самом деле банков, которые активно работаеют на рынке чуть более ста. 90% из них приходится на московские банки и их филиалы в регионах. На нашем сайте размещен список банков с телефонами и ссылками на их сайты. Обращаем ваше внимание, что в списке присутствуют только те банки, которые предоставляют информацию об итогах работы для рейтинга ипотечных банков, который два раза в год публикует Аналитический Центр компании РУСИПОТЕКА. Некоторые банки разместили на сайте подробную информацию о своих услугах, последних спецпредложениях, форму обратной связи с экспертами банка, возможностью заполнить on-line анкету на получение ипотечного или потребительского кредита. Чтобы перейти на визитку выбранного вами банка, необходимо нажать на логотип-иконку в правой верхней части сайта.
Перейти в раздел Ипотечные банки

Однако в 2012 году средняя ставка по ипотеке несколько возросла и составила 12,3%. Однако объем кредитования увеличился вдвое по сравнению с 2006 годом. Кредиты под залог недвижимости стали более доступны и прозрачны для заемщика, некоторые сборы были отменены, был разработан ряд льготных программ. В 2013 году ипотека демонстрирует уверенный рост, и достигла объемов выдачи 2008 года.

Так, в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, в 2006 году — уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году — 556,5 миллиарда рублей. Однако расцвету ипотечного кредитования в России серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года, который длился и весь 2009 год.

Также стоит учитывать, что сейчас при ипотечном кредитовании финансовые организации страхуются от возможных рисков путем имущественных залогов. Однако это не защищает их от возможного банкротства заемщика. Если произойдет дефолт, то сумма страховки человека, взявшего кредит, покроет лишь часть от основного займа. Исходя из этого, финансовая структура рискует больше, чем сам гражданин. Поэтому важно учесть все кредитные риски и разработать соответствующие программы.

Сегодня, к сожалению, такие сделки ассоциируются у граждан с самыми неприятными вещами. Это неудивительно, ведь сейчас довольно остро стоят вопросы проблем ипотечного кредитования в России и перспектив развития услуг этого типа. Что же происходит с займами. Почему они сейчас пользуются меньшей популярностью и вызывают так много критики?

Рекомендуем прочесть: Выплаты многодетным семьям в 2020 году

Обозначенные проблемы ипотечного кредитования в России серьезно сдерживают его развитие и проявляются в форме недоступности для большого числа людей и тяжелой кредитной нагрузке. Среди путей их решения можно обозначить:

1. Постепенное понижение действующих процентных ставок.
2. Увеличение среднего срока, на который кредитные организации выдают займы.
3. Грамотная реализация мероприятий по улучшению инвестиционного климата в России.
4. Развитие рынка инвестиционных ценных бумаг (в частности, упрощение структуры и требования по их выпуску).
5. Разработка и реализация программ ипотеки с государственной поддержкой слоев населения, оказавшегося в сложном финансовом положении.
6. Разработка системы дифференцированного подхода по каждому субъекту РФ в зависимости от уровня жизни и типа приобретаемого жилья.
7. Прозрачность рынка новостроек и стимулирование его функционирования за счет ухода от коррупционных схем, вязанных с выделением земли, подключением к коммуникациям и т.д.
8. Комплексная поддержка застройщиков государством при реализации социальной инфраструктуры в новых микрорайонах.

Важно! Решение ипотечных проблем – это взаимосвязанный комплекс мер и задач, касающихся многих сфер политики, экономики, миграционного, строительного и социального секторов. В любом случае достижение экономической стабильности – это длительный процесс, который будет длиться не один год.

Кратко об истории ипотеки в России

29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году — уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования — 66,5 лет).

К нестандартным видам ипотеки относятся варианты, когда, например, на предприятии предусмотрена корпоративная ипотека. После отработанного указанного периода 5-20 лет сотрудники могут претендовать на помощь со стороны своего работодателя. Либо ситуации, когда приобретается не жилплощадь или заемщик не гражданин РФ. Приведем нестандартные виды ипотеки.

• Резюме
• Методология
• Итоги 2019 года
• Участники рынка и конкуренция
• Прогноз развития рынка
• Меры поддержки рынка
• Приложение 1. Графики и таблицы
• Приложение 2. Интервью с участниками рынка

• В 2019-м ипотечный рынок не достиг рекорда 2018-го, показав снижение объема выдач на 5 %, до 2,8 трлн рублей.
• По итогам 2019 года ипотечная ставка достигла минимума в 9 %, однако с II квартала 2020-го с высокой вероятностью начнется ее повышение.
• Стагнация реальных доходов населения и снижение ставок привели к росту среднего размера ипотечного кредита и среднего срока кредитования.
• Концентрация ипотечного рынка на госбанках в 2019 году уменьшилась на фоне снижения выдач Сбербанка и активизации кредитования частными игроками.
• В 2020-м ипотечный сегмент с высокой вероятностью покажет снижение не менее чем на 10 % из-за роста ставок и падения реальных доходов населения.
• Снижение экономической активности на фоне коронавируса и роста инфляции угрожает платежеспособности заемщиков и может привести к росту просрочки по ипотеке.
• Банкам и ипотечным заемщикам в 2020-м может потребоваться господдержка.

В 2019 году рынку не удалось достичь рекордных значений 2018-го: банками было выдано почти 1,3 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2,8 трлн рублей, что меньше показателей 2018-го на 14 % в количественном и на 5 % в денежном выражении (см. график 1). К основным причинам снижения объемов ипотечного кредитования можно отнести более высокий уровень ставок, который наблюдался в течение большей части прошлого года, рост цен на недвижимость и сокращение объема выдач кредитов с низким первоначальным взносом.

Динамика ипотечных выдач банков из топ-20 по итогам 2019 года существенно различалась – от почти двукратного падения объемов кредитования до роста более чем в три раза (см. график 14 в приложении 1). Наибольший темп прироста показал «Альфа-Банк» (+203 %), что позволило ему войти в пятерку лидеров, переместившись с 11-й на 4-ю позицию в рэнкинге (см. таблицу 1). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали «Промсвязьбанк» (+138 %) и банк «ФК Открытие» (+118 %).

В 2019-м наблюдалось снижение общего объема ипотечных выдач у госбанков (см. график 10) в основном за счет сокращения кредитования лидера рынка – Сбербанка. При этом на фоне активизации кредитования частными банками произошло снижение концентрации ипотечного рынка на игроках с госучастием – их доля в выдачах уменьшилась с 87,5 до 85,1 %.

В 2020 году российский ипотечный рынок может оказаться под давлением на фоне замедления экономического роста и инфляционных рисков из-за падения цен на нефть и пандемии коронавируса. Ввиду существенной неопределенности на рынке агентство рассматривает три сценария его развития: позитивный, умеренно негативный и кризисный.

Позитивный сценарий рейтингового агентства «Эксперт РА» предполагает, что соглашение по объемам нефтедобычи будет достигнуто в короткие сроки, а скачок валютных курсов в марте не приведет к существенному росту инфляционных рисков. Как следствие, изменения в денежно-кредитной политике Банка России произойдут только в части приостановления цикла снижения ключевой ставки, но не приведут к ее росту. При реализации такого сценария объем выдач ипотеки по итогам 2020 года может вырасти на 10–15 % и достичь 3,1–3,2 трлн рублей, а средневзвешенная ставка снизиться до 8,5 % к концу 2020-го. Основной вклад в снижение средней ставки внесет развитие кредитования в рамках госпрограмм, ставки по которым находятся в диапазоне 2–5 %. Факторами поддержки рынка в данном сценарии станут плавное снижение ставок и развитие кредитования в рамках госпрограмм. При этом негативное влияние на рынок могут оказать возможное введение ПДН для ипотечных ссуд и рост цен на недвижимость.

Наиболее вероятным мы считаем умеренно негативный сценарий, который предполагает, что в 2020-м произойдут рост инфляции выше таргета в 4 % годовых и, как следствие, увеличение ключевой ставки до 7–7,5 %. Его реализацию мы считаем вероятной при среднегодовой цене на нефть марки Brent 40–45 долларов США за баррель. Объем выдач ипотеки в таком случае будет ниже значений прошлого года на 10–12 % и составит 2,5–2,6 трлн рублей (см. график 11). Основное негативное влияние на объем выдач окажут рост ипотечных ставок до уровня 10 % годовых и снижение реальных доходов населения. В 2020 году банки столкнутся с серьезными вызовами по управлению качеством ипотечного портфеля, связанными со снижением платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике и роста цен, а также сокращения рабочих мест в ряде отраслей, наиболее подверженных влиянию коронавируса. Риски в рознице, которая активно росла в последние два года, будут накладываться на негативное влияние отрицательной переоценки ценных бумаг и ухудшение финансового положения корпоративных клиентов на качество активов банков. Агентство ожидает увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5–10 % в течение года, однако ее доля не превысит 1,5 % портфеля. При этом в перспективе двух – трех лет возможен более значительный ее рост в связи с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредит в период ипотечного бума. Тем не менее поддержку качеству портфеля окажет закрепление с 2019 года в законодательстве возможности ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию, что в долгосрочной перспективе повысит доверие к ипотеке в целом.

Кризисный сценарий рейтингового агентства «Эксперт РА» предполагает существенное углубление негативных явлений в экономике, отсутствие новых договоренностей по сделке ОПЕК+, падение среднегодовой цены на нефть до 35 долларов за баррель, отказ от валютных интервенций ЦБ и значительное обесценение рубля, рост инфляции до 7–8 % по итогам года. При таком развитии событий произойдет увеличение ключевой ставки до 9–10 %, а ипотечные ставки приблизятся к 12 %. Банки повысят требования к новым заемщикам (ограничение или прекращение кредитования клиентов «с улицы», рост требований к первоначальному взносу), а спрос на ипотечные кредиты существенно снизится. При реализации кризисного сценария объем выдач ипотеки упадет на 20–25 % и составит 2,1–2,2 трлн рублей. При таком развитии событий государство может предложить льготные программы кредитования для широкого круга заемщиков по аналогии с программой субсидирования ставок в 2015–2016 годах для поддержания уровня выдач. Данный сценарий также предполагает падение реальных доходов населения, что окажет давление на платежеспособность заемщиков и может привести к росту просроченной задолженности в портфеле более чем на 10 % в 2020 году.

С учетом угроз для платежеспособности населения из-за снижения экономической активности и роста инфляции на фоне рисков распространения коронавирусной инфекции и падения нефтяных цен ипотечному рынку может потребоваться поддержка государства. Данные меры должны касаться как действующих ипотечных заемщиков, которые могут столкнуться с финансовыми трудностями, так и поддержки будущих выдач при росте процентных ставок и ужесточении риск-политик банков в условиях турбулентности.

Так, если пандемия коронавируса распространится на Россию, в действующем с 2019 года механизме ипотечных каникул потребуется прописать дополнительные возможности для тех граждан, доходы которых сократились в связи с инфекционной ситуацией, в частности, из-за длительного пребывания на карантине, больничного в случае заражения вирусом или приостановки деятельности/банкротства работодателя заемщика на фоне пандемии. В зоне особого риска находятся заемщики, занятые в отраслях, в наибольшей степени пострадавших из-за пандемии (туризм, авиаперевозки, сфера услуг и развлечений), а также работающие неофициально или получающие «серую» зарплату, что не позволит им в полной мере рассчитывать на компенсацию со стороны работодателя в случае болезни или карантина. Кроме того, при возникновении у граждан просрочек в связи с текущей форс-мажорной ситуацией важно не допустить ухудшения их кредитной истории, чтобы не ограничивать доступ к заемным средствам в будущем. В свою очередь для банков, которым в 2020-м придется столкнуться со снижением качества практически всех видов активов, важно предусмотреть механизм отсрочки формирования резервов по ссудам заемщиков, чье финансовое положение ухудшилось из-за пандемии.

Наряду с мерами содействия заемщикам может возникнуть необходимость поддержки ипотечного рынка в целом, чтобы сохранить доступ граждан к улучшению жилищных условий. Наиболее вероятный механизм, который хорошо зарекомендовал себя во время прошлого кризиса 2015–2016 годов, – госпрограмма субсидирования ипотечных ставок для широкого круга заемщиков, приобретающих квартиры на первичном рынке. Ее реализация также будет способствовать поддержке строительного рынка, который окажется под давлением из-за возможного увеличения банками ставок кредитования и роста цен на импортные материалы и оборудование.

Российские власти должны работать над увеличением предложения на рынке жилья, чтобы не допустить перекосов и резкого роста цен на фоне повышения доступности ипотеки, заявил президент РФ.

«С повышением доступности ипотеки нужно увеличить предложение на жилищном рынке, чтобы не допустить перекосов и резкого роста цен на жилье», — сказал глава государства.

По его словам, российские власти «эту угрозу видят». «Иначе весь эффект от снижения ставок сойдет на нет, сведется к нулю», — пояснил Путин.

Как считает российский лидер, в этой связи нужно уделить особое внимание инфраструктурному обеспечению строительства и в целом развитию региональной инфраструктуры: автомобильных дорог, коммунальных сетей, общественного транспорта, социальных объектов. Чтобы компании и регионы могли привлекать дополнительные ресурсы на эти цели, российские власти будут развивать инструменты долгосрочного долгового финансирования, устранять нормативные ограничения, создавать интересные возможности для надежного вложения свободных капиталов и накоплений, отметил президент.

«Тем более, что сейчас в России отмечается рост активности внутренних инвесторов, в том числе розничных. Это показатель доверия к перспективам отечественной экономики, — уверен Путин. — Это серьезный инвестиционный источник, который нужно задействовать для устойчивого развития, для реализации инфраструктурных и других проектов российских компаний».

История развития ипотечного жилищного кредитования в России

Первичный ипотечный рынок подразумевает под собой взаимоотношения между заемщиком и кредитором, основой которой является исполнение кредитных обязательств.

Участники первичного ипотечного рынка:

• банки;
• физические и юридические лица (заемщики);
• финансовые компании, выдающие ипотечные кредиты, но не имеющие статус банковской структуры.

Банки помимо извлечения максимальной прибыли преследуют цель непрекращающегося возобновления кредитных ресурсов или средств, которые можно сразу направлять на выдачу новых жилищных займов. Эта цель реализуется посредством функционирования вторичного рынка ипотеки.

Рынок недвижимости является главной причиной существования рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. Здесь осуществляются сделки по купле-продаже объектов недвижимого имущества, залог которых кредиторам позволяет функционировать вторичному и первичному рынкам ипотеки.

Взаимодействие всех трех элементов происходит довольно просто:

1. Будущий заемщик подает заявку в выбранный банк.
2. Банк оценивает целесообразность выдачи займа на основе анализа его платежеспособности и соответствия установленному перечню требований.
3. Рассчитывается максимальная сумма кредита и срок погашения долга.
4. После заключения кредитного договора, договора об ипотеке и договора купли-продажи с продавцом недвижимости банк создает первичный рынок ценных бумаг.
5. Путем передачи закладной другим инвесторам банк создает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

После выдачи новых займов с обеспечением в виде недвижимости цикл повторится.

Ипотечный рынок РФ в его современном формате относительно молод, так как возник в 90-е годы прошлого века. Первые же ипотечные займы оформлялись еще в период правления Елизаветы, когда банки Российской Империи кредитовали элиту для покупки жилья.

Масштабы выдачи жилищных займов в дореволюционной России не носили массовый характер, однако данная сфера банковского обслуживания была актуальна вплоть до прихода к власти большевиков.

В период СССР по естественным причинам никаких ипотечных кредитов в стране не был вплоть до 1995 г. Именно 1995 год стал отправной точкой для начала зарождения современного варианта ипотеки, когда Сбербанк и ДельтаКредит начали выдавать первые обеспеченные займы населению.

По прошествии более 20-ти лет, вполне логично, что ипотечный рынок изменился, испытал на себе не один кризис и продолжает свой путь становления по сей день. К примеру, в середине 90-х ипотеку могли получить лишь те заемщики, которые были официально трудоустроены и могли подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ.

Сегодня же банки предлагают множество программ при предоставлении всего двух документов, а также учитывают дополнительный доход клиента и членов его семьи.

Также ранее ипотека выдавалась только для покупки жилого объекта с уже оформленным правом собственности (на вторичном рынке жилья). Сейчас можно получить займ на приобретение строящихся, готовых объектов, на покупку коммерческой недвижимости и даже на строительство отдельного дома.

Все это стало стимулирующими факторами развития строительной и сопутствующих отраслей нашей экономики.

Статистика по ипотеке в России собирается и систематизируется Федеральной службой статистики и Центробанком. Наиболее полная картина о результатах ипотечного кредитования в нашей стране складывается из анализа таких показателей, как:

• объем рынка (объем выдачи ипотечных кредитов);
• число кредитных организаций, выдающих ипотеку;
• действующие виды ипотечных продуктов и условия по ним в банках.

Рассмотрим их детально.

Рынок ипотеки

Условия кредитования в российских банках могут существенно различаться в зависимости от выбранного продукта, категории клиента и длительности его сотрудничества с кредитором.

Параметры оформления ипотечного займа в крупнейших кредитных организациях РФ в 2019 г. приводятся в таблице ниже.

Ипотека на вторичном рынке:

Понятие и особенности ипотечной ссуды

Ипотека это обременение имущественных прав на недвижимость.

Ипотечное кредитование это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возврата ссудных средств.

Рассматривая ипотеку как элемент экономической системы, необходимо выделить три ее наиболее характерных особенности:

1. Залог недвижимости выступает инструментом привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию прав собственности на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) неуместны в этих конкретных условиях.
3. Создание фиктивного капитала с помощью ипотеки на основе обеспечения (при выдаче собственником объекта недвижимости первичной, вторичной и др. Ипотеки оборотный капитал увеличивается на величину сформированного фиктивного капитала).

В экономическом плане ипотека является рыночным инструментом оборота имущественных прав на недвижимое имущество в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяет привлечь дополнительные средства для осуществления различные проекты.

Особо стоит выделить функции ипотечного кредитования и особенности этого вида кредита, которые дают ему преимущество перед другими методами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и передела недвижимости, когда другие методы (купля-продажа и др.) Экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде ипотечных кредитов, производных ценных бумаг с ипотечным покрытием и др.

Вы можете выделить следующие отличительные особенности ипотечной ссуды.

Обязательство обеспечения залогом (кроме того, залогом может выступать недвижимость, на приобретение которой взят ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств обращение взыскания на жилье осуществляется с его последующей реализацией с целью погашения долга заемщика перед кредитором. Сумма, оставшаяся после погашения кредита, за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажей жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверенное согласие на освобождение заложенного жилища в случае обращения взыскания.

Заложенное жилье не должно иметь никаких ограничений (обременений), не должно передаваться в залог для обеспечения другого обязательства.

Продолжительность срока кредита. Долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от 3 лет (оптимально 20-25 лет). В связи с длительным сроком погашения уменьшается размер ежемесячных платежей заемщика.

Большинство ипотечных кредитов являются целевыми.

Ипотека считается банковской операцией с относительно низким уровнем риска. К основным требованиям можно отнести следующее:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости;
• размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 30% от общего дохода заемщика и созаемщиков (при наличии) за соответствующий расчетный период;
• в процедуре оценки вероятности возврата кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Эти стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания ссуд является основой надежного функционирования вторичного рынка ипотечных ссуд и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через долевые ипотечные ценные бумаги или облигации.

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования можно представить следующим образом.

Граждане, имеющие определенные сбережения и стабильный доход, решают приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) за счет ипотечного кредита.

Кредитор проверяет платежеспособность потенциальных заемщиков (процедура андеррайтинга), то есть оценивает, способен ли он платить из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, ежемесячно, на сумму, указанную в ипотеке. кредитный договор. Существует золотое банковское правило: заемщик не должен тратить более 30% своего личного ежемесячного дохода на погашение кредита. Если эта доля больше, например 40-60%, то такой заем уже становится рискованным. Может случиться так, что заемщик не сможет его вернуть. Таким образом, исходя из доходов заемщика, банк оценивает сумму кредита, которую он может предоставить.

В случае положительного решения заемщики заключают с кредитором кредитные договоры на покупку выбранного жилого объекта. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, ее оценка, характер, размер и сроки обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и описания, достаточных для идентификации (например, жилые помещения, принадлежащие физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир в государственной или муниципальной собственности не допускается.

После заключения ипотечного договора банк обычно требует от заемщика внесения определенного первоначального взноса, размер которого может варьироваться в разных странах в зависимости от действующего законодательства и экономической ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот вклад был как можно больше, поскольку чем больше первоначальный взнос, тем менее рискованна сделка и сама ссуда. В настоящее время в России принято, что первоначальный взнос должен составлять не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а 70% заемщик может взять ссуду.

Обязательства заемщиков, обеспеченные ипотекой приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде ипотеки.

Пулы ипотечных кредитов продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ценных бумаг с ипотечным покрытием, приобретаемых институциональными инвесторами, или банки, отвечающие требованиям Банка России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг России, формируют собственную ипотеку. обеспечение и выпуск ценных бумаг с ипотечным покрытием.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования являются наличие спроса на ипотечные кредиты и предложения на рынке жилья.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основных схемы предоставления кредитов на покупку жилья.

Схема кредитования с оформлением договора залога.

Эта схема была основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненным достоинством данной схемы является то, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)».

Клиент заключает договор займа и договор залога в качестве залога с банком и на условиях банка. Когда кредит полностью погашен, залог снимается, имущество остается в собственности клиента. Если клиент не возвращает ссуду, банк по решению суда возвращает необходимую сумму, продав ее на открытом аукционе, или с согласия залогодателя, не обращаясь в суд, продает жилье через недвижимость компании по цене, преобладающей на рынке (включая проценты по кредиту, штрафы и другие расходы). У заемщика, не исполнившего обязательства по кредитному договору, практически нет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства правовой защиты от требования банка о взыскании (при условии надлежащего оформления договоров займа и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что залогодатели и члены его семьи, проживающие в заложенной квартире, обязаны освободить квартиру после подачи иска на нее только при соблюдении двух условий:

1. квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на покупку или строительство этой квартиры;
2. члены его семьи, проживающие с залогодателем, дали перед заключением ипотечного договора, а если они были заселены в заложенную квартиру позже перед заселением, нотариально заверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения взыскания (Статья 78 Федерального закона «Об ипотеке»).

Схема кредитования с заключением договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риелторской компании.

Такая схема отзыва специалистов банка на сегодняшний день наиболее реалистична. У нее несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдается риелторской компании. Между банком и риелторской компанией заключается кредитный договор (ссуда выдается компании), по этой ссуде она покупает дом по договору купли-продажи с клиентом и заключает для этого договор залога с банком. дом (в залог по кредитному договору). Если компания является дочерней, то в целях снижения затрат договор залога можно не регистрировать. Компания возвращает заем и проценты по нему за счет средств клиента. Когда кредит полностью погашен, договор о залоге становится недействительным, затем договор купли-продажи и клиент снова становится владельцем дома.

Если клиент не вернул ссуду, то риелторская компания продает жилье на рынке недвижимости и в��звращает ссуду.

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Условия кредитования. По ее логике, кредит на покупку жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это принято в мировой практике. Однако реальные сроки кредитов, предоставляемых большинством отечественных банков, составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
2. Отсутствие ресурсной базы. Чтобы долгосрочное кредитование стало массовым продуктом кредитной организации и при этом соблюдало все требования к ликвидности, банк должен привлекать средства на такой же долгий срок. Сделать это сегодня практически невозможно. Единственный выход в этом случае привлечение целевого финансирования из зарубежных фондов (например, Американского инвестиционного фонда или средств местных бюджетов).
3. Сложности оценки кредитоспособности заемщика. Как известно, оценка платежеспособности физического лица основана на сопоставлении доходов (заработная плата, дивиденды, арендные платежи и т. д.) и расходов (на питание, одежду, аренду, отпуск, выплаты по другим кредитам и т. д.). Однако мало кто из граждан может подтвердить размер заработной платы основного источника дохода. В основном это сотрудники иностранных компаний и государственных бюджетных организаций. Основная целевая группа сотрудники российских коммерческих структур получают зарплату по страховке, кредитным схемам или просто наличными и не могут предоставить официальную справку, подтверждающую ее реальную стоимость.
4. Валюта ссуды. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как для большинства населения заработная плата устанавливается и выплачивается в рублях. В этой ситуации и банки, и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца снизилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что привело к резкому увеличению непогашенных кредитов.
5. Неадаптивность ряда ипотечных программ, финансируемых иностранными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для внутреннего рынка в современных условиях. Кредит может получить только тот, чья зарплата (и высокая) выплачивается официально.

В России предложили увеличить финансирование сельской ипотеки

Система ипотечного кредитования одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России не существовало рыночного механизма, основанного на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилищного строительства. Эти ссуды предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищным строителям и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная жилищная политика должна быть ориентирована не только на потребности социально незащищенных слоев населения, но и на решение жилищных проблем основной части трудоспособного населения, имеющего средние доходы, сбережения и владеющего жильем в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы этой части населения является долгосрочное ипотечное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, в которой определены основные цели и принципы формирование системы ипотечного кредитования в соответствии с законодательством Российской Федерации и существующими социально-экономическими условиями, обозначены конкретные направления деятельности.

Развитие ипотеки невозможно без определенных форм государственной поддержки:

• принятие нормативных правовых актов;
• оптимальное налогообложение;
• совершенствование технологий проектирования и строительства;
• государственные гарантии для содействия привлечению внебюджетных средств в жилищный сектор;
• адресные жилищные субсидии гражданам.

Ведь строительный комплекс страны в настоящее время способен увеличить объемы строительства жилья всего в 2,5–3 раза, а платежеспособный спрос на жилье за ​​счет внедрения механизмов ипотечного кредитования вырастет как минимум в 5 раз.

Следовательно, без государственного регулирования это жилье будут покупать граждане с высокими доходами.

Анализ доходов населения и преобладающих цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) платежеспособный спрос на жилье имеет только 1–1,2% населения; Еще 0,3-0,5% населения обеспечено жильем за счет бюджетов всех уровней.

Развитие массового ипотечного кредитования (без государственной поддержки) увеличивает платежеспособный спрос населения в 5-6 раз на покупку жилья по социальным стандартам и в 10-12 раз на улучшение жилищных условий.

• Журнал Вестник Алтайской академии экономики и права. – 2018. – № 8 – С. 151-159
• Дата публикации 31.01.2019
• Раздел экономические науки
• УДК 332.851
• Страницы 151–159