Нужен ли акт приема передачи при продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужен ли акт приема передачи при продаже квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.

Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.

Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.

Как было отмечено выше, не все органы регистрации требуют обязательного наличия акта, что служит причиной возникновения некой коллизии и наличия признаков незавершенной сделки. На практике, в таких случаях, никаких серьезных последствий отсутствие акта за собой не повлечет. Однако сторонам всегда следует более прагматично подходить к вопросу оформления документов и моделировать возможные дальнейшие последствия.

Нередки случаи, когда продаже подлежит не вся квартира, а только ее часть – доля. Как и в вышеописанных случаях, необходимость акта очевидна, особенно учитывая долевое (совместное) участие в праве собственности на один объект.

Поскольку речь идет о доле в квартире, а не объекте в его целом выражении, стороны могут прописать в договоре, что в таком случае акт не составляется. Однако, в случае отсутствия такого условия, акт все же необходим.

Для того чтобы обезопасить себя от неосновательных претензий сторонам необходимо указать, в каком состоянии передано жильё. Как минимум должно быть указано:

Описание состояния, в котором находится само помещения. При наличии должны быть отмечены явные недостатки – следы протечек, треснувшая штукатурка и т. д.
Описание состояния канализации, водопровода, систем электро- и газоснабжения (при наличии).
Сохранность дверей и замков на них, окон и рам, исправность выключателей и розеток.
Описание предметов интерьера или обстановки квартиры, если они передаются вместе с жильём.

Крайне желательно в акте указать также показания счётчиков. Это поможет избежать споров о наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам в дальнейшем.

Покупка квартиры: сюрпризы последнего акта

Момент подписания акта приёма-передачи зависит от того, на каких условиях стороны заключили договор купли-продажи. Передаточный акт подписывается именно в момент, когда продавец исполняет обязанность и передаёт жильё покупателю, а это может быть:

сразу же после подписания договора, если покупатель производит расчёты, уже получив квартиру;
после получения первой части оплаты при платежах в рассрочку;
после внесения полной суммы.

Здесь закон никаких требований не устанавливает и в силу принципа свободы договора стороны вольны сами определять, когда они проводят передачу жилья. Зависит это исключительно от жизненных обстоятельств и степени взаимного доверия друг другу.

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
купить комнату

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
снять комнату в квартире

купить дом
купить участок
снять дом

Образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

Двустороннее подписание акта вместе с передачей квартиры и ключей новому собственнику подтверждает:

выполнение продавцом своих обязательств перед покупателем (это закреплено в ст. 556 ГК РФ);
что покупатель принял квартиру в том виде, который его устраивает;
отсутствуют претензии сторон;
основание для перехода права собственности на имущество к покупателю.

Акт приема-передачи жилья подтверждает выполнение обязанностей сторон сделки, т.е. продавец передал ее в установленный срок и в надлежащем состоянии, а покупатель принял. Документ является приложением к договору сделки, ее неотъемлемой частью, если не оговорен иной порядок перехода недвижимого имущества. Стороны вправе прописать его в договоре и исключить какой-либо дополнительный документ, подтверждающий факт передачи помещения.

Переход права собственности в отношении недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для этого в орган Росреестра в составе пакета документов передается договор купли-продажи. Если сторонами составлен и подписан передаточный акт, его можно приобщить к договору.

Документ, подтверждающий передачу помещения новому владельцу, завершает сделку. С этого момента к нему переходят обязанности по оплате коммунальных счетов, риски гибели имущества и т.д.

Не рекомендуется подписывать передаточный акт до момента, пока прежние жильцы не освободят его полностью. Этот срок обычно оговаривается в ДКП. Если он не установлен, то жильцам дается разумный период времени, в течение которого возможно освободить квартиру. Обычно это один месяц.

При передаче документов на оформление перехода права собственности на квартиру в МФЦ могут запросить договор купли-продажи вместе с передаточным актом. Поскольку законодательством не установлено требование к подписанию акта, то и сделать это можно до момента обращения за регистрацией. Логично, что покупатель передал всю сумму за жилье продавцу и готов принять его, зафиксировав документально.

Если же не обязывают прикладывать акт приема-передачи в пакет документов, то стороны вправе подписать его уже после завершения регистрационных действий.

Передаточный акт при покупке вторичного жилья отражает только факт передачи квартиры. В отдельном пункте покупатель вправе указать внезапно обнаруженные крупные технические недостатки и потребовать устранить их. Также можно поступить и с серьезными коммунальными задолженностями.

При отказе продавца устранить недостатки или погасить долги, покупатель может затребовать сделать это через суд.

В акте должны быть прописаны:

Дата и место составления;
Реквизиты договора купли-продажи, к которому акт прилагается (дата и номер договора);
Сведения о сторонах сделки.

ФИО, паспортные данные и адреса регистрации, если участниками договора купли-продажи являются физические лица;
наименование, код ОГРН, ИНН, юридический адрес, сведения об уполномоченном лице и подтверждающем полномочия документе, если одна из сторон юридическое лицо.

Информация о квартире, переходящей в результате к другому собственнику. Данные должны соответствовать договору, где указываются характеристики квартиры, позволяющие точно идентифицировать ее среди других подобных помещений. Указываются точный почтовый адрес, номер по кадастровому учету, площадь помещения, количество комнат и иные существенные признаки. Все эти данные можно взять с выписки из ЕГРН.
Здесь же можно указать количество комплектов ключей, передаваемых покупателю;
Фиксируется стоимость принимаемого жилья и факт оплаты в соответствии с договором сделки (в акте необходимо указать, имеется или отсутствует задолженность по коммунальным или иным платежам на дату подписания акта);
Перечень передаваемого имущества и общее состояние квартиры. В квартире помимо сантехники продавец может оставить и иное имущество, например, предметы мебели, бытовой техники и т.д. Все эти моменты необходимо внести в акт. Дополнительно нужно перечислить, в каком состоянии они переданы, а также состояние самой квартиры на дату составления акта. Это поможет избежать неприятных моментов и необоснованных претензий, которые впоследствии могут быть обнаружены покупателем. Потому рекомендуется не только тщательно все прописать в акте, но и осмотреть перед подписанием;
Подписывается передаточный документ обеими сторонами сделки. Этим продавец и покупатель подтверждают, что не имеют друг к другу претензий (такую фразу можно прописать в самом акте).

Сколько нужно экземпляров передаточного акта?

Количество копий акта равно количеству экземпляров договора о купле-продаже помещения. Чаще всего их три, по одному сторонам сделки и один для хранения в Росреестре.

Ниже представлен простой образец акта приема-передачи квартиры между физическими лицами.

Как составить акт приёма-передачи квартиры при продаже?

Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи представляет собой сопровождающий документ по заключению подобного рода сделок.

Его суть проявляется в обязательности составления и дополнения основного договора по купле-продажи.

Юристы с готовностью отвечают на гражданам — зачем нужен акт приема передачи квартиры. Документ позволяет завершить и подтвердить перевод имущественных прав собственности на законных основаниях от одного владельца к другому.

Бланк приёмки требуется оформлять по правилам:

соблюдать юридическую грамотность;
включать в полном объеме информацию о двух сторонах соглашения;
указывать информацию о продаваемом объекте, условиях и обязательствах соглашения.

В большинстве финансовых сделок, сопровождающихся переходом имущественных прав от продавца к новому владельцу, требуется оформление дополнительной бумаги, которая подтвердит данный факт. Таковой является передаточный бланк.

Согласно Гражданскому кодексу в статье 556 рассмотрено ведение крупных договоров с возможностью перевода продавцом своих имущественных прав покупателю. Это осуществляется путем подписания сторонами акта приема передачи квартиры при покупке.

СПРАВКА. Образец бланка можно скачать с интернет-ресурсов либо воспользоваться нотариальной помощью, где все оформит подготовленный юрист.

Если нет иных случаев, предусмотренных законом или соглашением, то права на недвижимое имущество считаются переданными после выполнения условий:

прямая отдача имущества (вручение всей документации и ключей);
подписание акта приема передачи и соглашения участниками финансовой
операции.

Законом предусмотрена прямая необходимость составления передаточного бланка по имуществу, после которой обязательно требуется продолжить регистрацию прав собственности в государственных регистрационных органах.

При проведении сделки купли-продажи подписанный бланк будет служить дополнительным доказательством факта отдачи недвижимости новому владельцу. Что также снизит некоторые риски покупки.

Завершение финансовой операции сопровождается не только передачей недвижимости новому хозяину, но и отдачей всех необходимых документов на нее. У нового владельца должны появиться следующие документы:

договор;
выписка из ЕГРН (ранее выдавалось свидетельство о регистрации права собственности);
расписка от продавца в получении денежной суммы проданную недвижимость;
справка об оплате коммунальных и иных услуг, что должно подтвердить отсутствие задолженностей;
технические документы — план, кадастровый паспорт;
передаточный бланк.

Все вышеперечисленные документы отображают нумерованным списком в бланке приемки.

Основной закон составления передаточного бланка это ГК РФ, где в статье 556 предусматривается необходимость составить данный документ, иначе имущество не будет передано либо возникнут споры.

В случае отказа продавца по какой-либо причине подписывать акт приемки-передачи квартиры необходимо расторгнуть покупку. Неподписанный бланк не завершает финансовую операцию и делает его незаконным. Без него могут возникнуть проблемы с дальнейшим оформлением прав собственности, так как во многих отделениях Росреестра требуется такого рода документация.

ВНИМАНИЕ. Не стоит подписывать бланк приемки пока продавец не выполнит все обязательства по договору.

Акт приемки передачи квартиры при соглашении сторон позволяет завершить передавать недвижимость и прав на нее покупателю. Указанный документ завершает финансовый процесс и переводит последующие риски с момента подписания на нового собственника. При составлении необходимо учитывать все нюансы и особенности оформления бумаг такого рода.

Вопрос — Обязателен ли акт приема-передачи квартиры?

Продавец квартиры отказывается подписывать передаточный бланк, но покупку не хотелось бы расторгнуть. Можно уточнить — нужен бланк или можно обойтись лишь договором?

Ответ

Согласно статье 556 ГК РФ документ оформить необходимо, иначе недвижимость не будет считаться переданной и возникнуть проблемы с оформлением на нее права собственности.

Вопрос — Нужен ли акт приема передачи к договору дарения квартиры

Гражданка подарила совершеннолетней внучке квартиру. Требуется ли акт приема передачи квартиры по договору дарения, чтобы внучка стала полноправной хозяйкой?

Ответ

Оформление акта приема-передачи квартиры по договору дарения законодательством не предусматривается. Все расписывается в дарственной, но ГК не запрещено оформлять данную бумагу по желанию.

Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи – обязательный документ, без которого не получится оформить права собственности на недвижимость. На практике предстоит учитывать следующие особенности оформления и использования документа:

задача передаточного акта к договору купли-продажи квартиры – подтвердить соответствие фактических технических характеристик описанным признакам в договоре;
покупателю не следует избегать этого шага, поскольку это дополнительная возможность проверить жилье на наличие существенных изъянов, мешающих проведению сделки;
нотариального удостоверения Акт передачи квартиры по договору купли продажи не требует;
допускается привлечение к процедуре профильных специалистов, которые проверяют основные конструкции здания и исправность коммунальных сервисов ЖКХ (третьи лица также ставят свои подписи в документе);
после подписания этого дополнения оспорить сделку по причине неудовлетворительного состояния недвижимости не получится;
Акт передач квартиры подается в Росреестр во время переоформления прав собственности на объект.

Договор долевого участия – одна из выгодных возможностей приобрести недвижимость в новостройке из первых рук. Но переход прав собственности от застройщика к дольщикам в 2018 году будет выглядеть несколько иначе. Так, после завершения строительных работ застройщик готовит полный пакет документов, необходимый для получения разрешения на целевую эксплуатацию здания. Госкомиссия и управление муниципалитетом принимает объект, о чем составляется соответствующий Акт.

Дополнительно индивидуальные передаточные документы готовятся на имя каждого участника долевого строительства. Составлять Акт и заполнять его разделы может сам застройщик, но всегда оставляется место для внесения претензий будущим владельцем. Так, документ должен содержать следующие группы сведений:

наименование документа;
персональные сведения участников;
основания получения прав собственности на объект;
расположение недвижимости;
характеристики объекта (особое внимание уделяется площади, поскольку от квадратных метров зависит стоимость жилья);
перечень претензий и порядок их устранения.

Все замечания должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки (как правило, в течение 30 суток).

Если объект продается на вторичном рынке, то, как правило, на момент продажи в нем обитает сам собственник и арендатор. В таком случае предстоит заблаговременно оговорить условия, когда квартира освободится для заселения новых владельцев. Получение прав пользования объектом происходит в двух формах, а именно:

Юридическая форма подразумевает снятие с квартирного учета всех лиц, которые были прописаны на проданных квадратных метрах. Выписка подтверждает потерю претензий на проживание в доме и возможность прописки нового владельца. Такую процедуру нужно провести до передачи денег продавцу, поскольку автоматически снятие с квартирного учета не осуществляется и есть риск втянуть себя в длительные судебные разбирательства и споры.
Фактическая – это момент выезда с жилья прошлого хозяина со всеми вещами и передача ключей покупателю. Этот момент должен прямо оговариваться в условиях контракта. Это самый простой способ избежать споров в дальнейшем.

Если участники не оговорили в соглашении, когда освобождается жилье от жильцов и мебели, то учитывается универсальный срок – один месяц. Это времени достаточно для сбора всех вещей и переезда.

Провести регистрацию прав собственности на объект за новым владельцем можно самостоятельно в Росреестре или же путем обращения в МФЦ. Вместе с ДКП (договором купли-продажи) стороны должны представить Акт приемки, подтверждающий отсутствие претензий. С момента подготовки новой выписки из ЕГРН юридические формальности перехода прав владения заканчиваются.

Для того чтобы государство посчитало сделку законченной, требуется обязательное подписание двумя сторонами акта приема-передачи квартиры (АПП) согласно ст. 556 ГК.

Передаточный акт (АПП) – официальный документ, подтверждающий переход прав на объект недвижимости от продавца к покупателю. Получается, что ни права собственности, ни сама регистрация недвижимости не имеет такого значения, как подписание акта приема-передачи квартиры. Именно с заверения подписями обеих сторон сделка считается закрытой.

Почему акт приема-передачи квартиры при продаже так важен? Не всегда жилплощадь освобождается сразу по завершению сделки. Порой, продавец остается в ней из-за затянувшейся перевозки вещей или ожидая, когда освободится приобретенная им квартира.

И тогда для покупателя существует риск, что в это время может пострадать дорогостоящий ремонт, стоимость которого вошла в конечную цену квартиры. Либо покупатель въедет в квартиру и предъявит потом продавцу, не заключившему АПП, что квартира находится не в том состоянии, которое было отображено в договоре.

Именно поэтому составляется акт приема-передачи квартиры – чтобы исключить все неприятности и отметить то, в каком состоянии находится квартира. Другая задача акта – определить время, с которого покупатель становится новым хозяином и обязуется самостоятельно оплачивать коммунальные и прочие услуги.

Необходим ли акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости?

Учитывая самостоятельное составление акта, его оформление может быть индивидуальным. Но вне зависимости от того, как договор составлен, он обязан содержать определенные сведения.

При продаже квартиры указывается ее ремонт – капитальный или косметический, а также обязательно полный перечень всех проведенных коммуникаций и подключенных услуг.

Если с квартирой идет мебель – обязателен ее перечень, а также уточнение состояния. Будет обидно, если вы дополнительно заплатили за какой-нибудь итальянский гарнитур, а он вдруг съедет вместе с недобросовестным хозяином. А так, если мебель будет указана в акте, то с помощью суда можно будет либо вернуть ее себе, либо забрать материальную компенсацию.

В большинстве случаев ничем. Но в определенных ситуациях продавец или покупатель могут пострадать. Ведь согласно ГК квартира переходит во владения покупателя с даты, отмеченной в АПП. А если акт приема-передачи квартиры так и не был составлен либо не подписан, государство будет по-прежнему считать старого хозяина владельцем квартиры. И случись что с новым – отвечать придется незадачливому продавцу.

К примеру, в проданной квартире случилось уголовное происшествие. И за выяснениями обстоятельств могут явиться за старым хозяином, который может уже несколько лет не проживать в своей старой квартире и не знать о том, что там происходило все эти годы.

ППА помещения, приобретенного на вторичном рынке, немного проще. В нем не содержатся претензии покупателя к качеству. Суть такого документа – лишь удостоверение факта передачи жилой площади Покупателю в состоянии, отображенном в ДКП.

Подпись на таком бланке, обычно, ставится после поверхностного обследования помещения для проверки, что оно не сгоревшее, не затопленное, не превращено в хлам и т. д. Также покупатель обязан убедиться в отсутствии задолженности по ЖКУ, сверив показатели электро- и водо- счетчиков, и в отсутствии задолженности по телефонным счетам, если в помещении установлен телефонный аппарат.

Если при обследовании помещения, выявляются серьезные дефекты или задолженность по ЖКУ, то Покупатель вправе потребовать от Продавца исключения дефектов и погашения недоимки по всем платежам. Данное условие можно отразить отдельным пунктом в ППА (если Продавец согласен все немедленно устранить), либо бланк не подписывается принимающей стороной (если Продавец не желает заняться устранением замечаний). В последнем варианте проблема решается судебным разбирательством.

После подписания ППА ответственность за помещение (в т.ч. по расчетам с ЖКХ) возлагается на Покупателя.

ППА не нуждается в подтверждении нотариусом, но по желанию участников ДКП может быть подтвержден нотариусом.

В бланке требуется отобразить следующие данные:

1. Название бланка, дату и место его заполнения.

2. Ф.И.О. и паспортные реквизиты сторон.

3. Ссылку на ДКП, на основании чего осуществляется передача квартиры.

4. Адрес и краткая характеристика жилья, с указанием:

общей и жилой площади;
этажа;
числа комнат.

5. Подписи участников передачи жилой площади.

В ППА также могут быть отображены данные о текущем состоянии жилого помещения, а также отмечен перечень мебели и прочих атрибутов (если продажа осуществляется с обстановкой).

Кроме этого, в ППА можно отобразить факт получения Продавцом всей суммы за квартиру, с выдачей им расписки об этом.

ППА на жилое помещение, приобретенное на первичном рынке, заполняется Застройщиком и является частью соглашения по долевому участию в постройке. Данный бланк относится к обязательному документу, передаваемому для регистрации покупки в Росреестре.

Подписанный ППА жилого помещения в новостройке означает, что Застройщик исполнил свои обещания перед покупателем-дольщиком. Следовательно, с данного момента к дольщику переходит обязанность по расчетам за ЖКУ по квартире, несмотря на еще не оформленное владение.

Особенностью ППА на передаваемое помещение, купленное на первичном рынке, является то, что дольщик в бланке вправе отразить свои претензии к качеству жилья. Список выявленных строительных замечаний отмечается либо ППА, либо в смотровом бланке, приложенным к ППА.

В этом варианте, несмотря на то, что акт подписан, Продавец-строитель обязан исправить отмеченные дефекты или выплатить дольщику компенсацию.

В приемопередаточном акте на новостройку требуется отобразить следующие данные:

Название бланка, дату и место его заполнения.
Ф.И.О. дольщика и данные строительного учреждения.
Ссылка на соглашение со строительной организацией.
Адрес домостроения, номер квартиры, подъезд и этаж (согласно данных БТИ).
Краткая характеристика жилого помещения (площадь, согласно обмера БТИ, число комнат, наличие лоджий/балконов и т.п.).
Отсутствие/наличие замечаний к качеству жилья.
Подпись дольщика и представителя строительной фирмы.
В ППА могут быть отображены и прочие пункты, не противоречащие законодательным нормам РФ.

ППА на жилое помещение, приобретенное в новостройке, оформляется в 3-х экземплярах: для строительной фирмы, для Покупателя и для регистрации ДКП в Росреестре.

Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи

В некоторых регионах страны акт такого типа требуется при регистрации и потому, логично, что он подписывается еще до перехода права собственности. Такая система резко увеличивает риски для покупателя, который фактически расписывается в получении того, что еще на самом деле не получил.

Чтобы подстраховаться, можно отметить факт передачи права собственности непосредственно в договоре. Таким образом, уже после подписания данных документов, считается что продавец не имеет никаких прав на жилье.

Также, рекомендуется на момент подписания акта убедиться, что продавец действительно съехал с квартиры и забрал все свои вещи (обязательно нужно проверить, что все лица, которые были прописаны в жилье уже выписались).

В некоторых регионах можно передать акт для регистрации права собственности не сразу, а донести позже. В таком случае сначала подаются все документы, потом покупатель убеждается, что продавец съехал и только после этого подписывается акт. Логично, что деньги тоже передаются уже в самом конце.

Передаточный документ заключается между застройщиком и покупателем. В нём покупатель должен указать все имеющиеся строительные недоделки и дефекты. Подписывая такой документ, застройщик соглашается с устранением указанных претензий.

Перечень и сроки доработок могут быть оформлены самим застройщиком в отдельном Смотровом акте. Он формируется на основании разработанных СНиПов и ФЗ №384 от 30/12/2009 года. При его подписании дольщик должен проверить:

соответствие реальной площади жилья тем габаритам, которые указаны в договоре (СНиП 2.08.01–89 Приложение 2);
температуру и конденсат на внутренней поверхности стен на предмет отсутствия щелей с улицы (СНиП 23–02–2003);
выравненность поверхности полов, перепад во всей квартире не может превышать 20 мм (СНиП 3.03.01–87);
исправность работы вентиляции;
работоспособность электропитания;
наличие системы отопления: радиаторы должны располагаться на своих местах;
правильность установки дверей;
целостность стеклопакетов;
внутренняя отделка;
наличие сантехники (если такое предусмотрено в договоре).

Подписание приёмочного документа производится между продавцом и покупателем. Такая процедура считается установлением действительного перехода квартиры к покупателю в том состоянии, которое оговорено в договоре. Принимающей стороне остаётся проверить:

коммунальные платежи;
телефонные счета;
внешнее состояние помещений.

Подписание акта приёма-передачи осуществляется в день предоставления старым владельцем ключей от квартиры новому хозяину. Обе стороны сделки назначают встречу в реализуемой квартире, где покупатель внимательно производит осмотр, фиксирует имеющиеся недостатки. Имеется 2 возможных варианта разрешения вопросов с исправлением найденных недочётов:

Продавец соглашается устранить выявленные дефекты, за свой счёт производит все необходимые работы.
Продавец снижает стоимость жилья. Покупатель за счёт собственных средств решает проблемы с переделками.

С момента подписания акта участниками сделки покупатель ответственен за приобретённое жильё. Коммунальные платежи новым владельцем должны перечисляться с даты, зафиксированной в передаточном акте.

Важно: если стороны не пришли к компромиссу, то возможно расторжение ранее заключённого договора купли-продажи.

Передаточный акт к договору купли продажи квартиры – Образец, бланк 2020 года

При совершении сделки по приобретению квартиры на руках у покупателя должны остаться следующие бумаги:

договор;
передаточный акт;
выписка из ЕГРН (до 15/07/2017 выдавалось свидетельство о праве собственности);
расписка о получении денег;
технический паспорт;
кадастровый паспорт;
наличие квитанций об оплаченных коммунальных услугах (при покупке на вторичном рынке).

Факт освобождения квартиры продавцом рассматривается с нескольких углов зрения:

Юридическое освобождение предполагает выписку всех проживающих лиц с территории реализуемой квартиры. Вопросом перерегистрации должны заниматься сами граждане, обратившись в паспортный стол. Автоматически выписка при смене владельца не происходит. Положение о юридическом освобождении жилья следует включить обязательным пунктом в договор купли-продажи или в виде отдельного соглашения.
Фактическое освобождение считается при физическом переезде из квартиры. Срок должен быть указан также в договоре. Если этот пункт не зафиксирован, то он может быть установлен судом. Обычно принимается решение о необходимости выехать из продаваемой квартиры в течение месяца.

Важно: не следует покупающей стороне подписывать акт до того, как помещение не будет полностью освобождено.

Для того, чтобы составить акт, от сторон в обязательном порядке потребуются лишь документы, удостоверяющие личность сторон и их полномочия (например, в случае, если покупателем или продавцом выступает юридическое лицо – нужны будут уставные документы для руководителя либо доверенность для представителя). Все документы, которые подтверждают права собственности, предъявляются ещё при подписании самого договора, и при составлении акта отдельно не требуются.

Однако если договором предусмотрены особые условия для передачи квартиры, то потребуются документы, подтверждающие их наличие. Например, если стороны договорились о полной предоплате, то покупатель должен предъявить платёжный документ.

В том случае, если сам договор одновременно выступает и как акт передачи, потребуются те документы, которые необходимы для подписания именно договора.

Момент, когда акт подписывается, стороны определяют в условиях договора. Возможны следующие варианты:

сразу же после подписания договора, если в договоре не говорится ничего про предоплату;
после внесения полной суммы;
после внесения первого платежа и т. д.

Главным здесь является следующее: к моменту, когда подписывается акт, продавец уже должен решить все свои вопросы и фактически передать квартиру. Если покупатель не может реально ей пользоваться – акт подписываться не должен.

Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи

Наиболее правильным окончанием всей сделки по купле-продаже является составление акта приема-передачи такого имущества. Согласившись ранее на условия такого перехода (в том числе и цену) в договоре стороны должны определиться с моментом, когда квартира переходит от продавца к покупателю. Таким моментом выступает подписание передаточного акта.

Правовыми последствиями передачи квартиры, в первую очередь, являются риски, которые переходят от продавца к покупателю. То есть после подписания вышеуказанного документа риск случайной гибели (пожар, наводнение и т.д.), счета за предоставление коммунальных услуг, услуг связи и так далее переходят к новому собственнику такого имущества.

Желательно не подписывать акт до момента полного освобождения квартиры от предыдущих жильцов (собственников).

В акте обычно указывается в каком состоянии покупатель принимает квартиру либо фактически вступает в пользование ею, при этом оно должно соответствовать тому состоянию, которое прописано в договоре купли-продажи.

По итогам совершения сделки по покупке квартиры у покупателя должен быть сформирован пакет документов, который подтверждает приобретение такой собственности. У покупателя должен быть следующий набор документов:

договор купли-продажи квартиры;
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее — свидетельство о регистрации права собственности);
расписка продавца о получении денежных средств за квартиру (составляется при оплате сделки);
справки об оплате коммунальных и иных услуг (желательно убедиться в оплате, так как в противном случае задолженность придется выплачивать новому собственнику);
техническая документация (технический паспорт, план);
передаточный акт.

Все вышеперечисленные документы желательно указать в акте приема-передачи, для того чтобы подтвердить факт передачи указанных документов.

Передаточный акт в сделке, направленной на передачу квартиры от одного лица к другому, является последним документом, который составляют продавец и покупатель. Указанный документ завершает весь процесс, устанавливает отправную точку в части перехода рисков, так как именно с момента подписания акта риск случайной гибели переходит на нового собственника. Составление такого акта содержит в себе множество нюансов и особенностей, поэтому к его составлению необходимо отнестись со всей серьезностью.

«Сюрпризы» от бывших владельцев при передаче квартиры покупателю можно условно разделить на две группы. Во-первых, продавца может «задушить жаба», и после продажи он «выпотрошит» квартиру. На практике ситуации различаются: кто-то вывезет только люстры и дорогую сантехнику, а кто-то может снять межкомнатные двери, вентиляционные решётки и выдрать розетки из стен.

Во-вторых, в процессе выезда бывший владелец квартиры может заменить оборудование, которое находилось в ней при просмотре, на более дешёвое. Например, поменять ранее понравившуюся покупателю люстру на лампочку в патроне. Из более серьёзных «сюрпризов»: замена сантехники и газовой плиты на дешёвые аналоги, иногда чуть ли не бывшие в употреблении и выброшенные прежними владельцами.

Если покупатель заранее не «подстрахуется» от подобных ситуаций, добиться справедливости удастся далеко не всегда. Только если продавец квартиры «ободрал её как липку» и вывез буквально всё или практически всё (сантехнику, кухонную плиту, покрытие пола и т. п.), при приёме квартиры ещё можно предъявить претензии, в том числе в судебном порядке. В частности, основываясь на том, что помещение не пригодно для проживания.

Однако и в данном случае существенное значение имеет то, что именно написано в договоре купли-продажи квартиры (ГК РФ, ст. 469, ст. 557).

В любом случае покупателю стоит зафиксировать все недостатки принимаемого у продавца жилого помещения в так называемом акте приёма-передачи квартиры. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), составление и подписание такого акта – необходимое условие совершения сделки.

Согласно ГК РФ, акт приёма-передачи составляется сторонами в простой письменной форме и должен содержать в том числе указание на дефекты и недостатки квартиры (ГК РФ, ст. 556).

А дальше перспективы взыскать с продавца компенсацию или заставить его сделать необходимый ремонт зависят от того, соответствует ли описанная в акте квартира с выявленными в ней недостатками условиям договора её купли-продажи. Судебная практика по данному вопросу неоднозначна, и покупателю лучше обратиться за консультацией к юристу.

Насколько важен акт приема-передачи квартиры?

Однако куда лучше риск подобного развития событий «убить в зародыше», правильно составив и заключив договор купли-продажи жилья. В частности, в соглашении можно подробно и точно описать перечень оборудования, которое продавец должен передать покупателю вместе с квартирой.

Если при описании ограничиться общими фразами, это может подстраховать квартиру от полного разгрома, но не поможет в ситуациях «второй группы» (см. выше). Например, если в соглашении просто написать «унитаз», «ванная» или «люстра», то ничто не помешает продавцу вывезти из квартиры дорогое оборудование и взамен поставить «неликвид» чуть ли не с ближайшей помойки.

Ряд риелторов советуют, чтобы продавец и покупатель составляли подробную опись передаваемого при продаже квартиры имущества и заключали на этот счёт отдельное соглашение. В соглашении необходимо указать, что в квартире, приобретённой покупателем таким-то у продавца такого-то по договору купли-продажи №…, будет установлено следующее имущество: … (наименование, идентифицирующие признаки, примерная стоимость).

А затем при приёме квартиры у продавца уже после регистрации сделки покупатель просто сверяет фактически присутствующее имущество в квартире с тем, которое описано в договоре купли-продажи или в отдельном соглашении.

Если что-то не так, например, с потолка в одной из комнат исчезла дорогая люстра, покупатель вправе это зафиксировать в акте приёма-передачи квартиры. И тогда недобросовестному продавцу, скорее всего, уже не «отвертеться». Придётся либо возвращать люстру, либо платить компенсацию в соответствии с ранее заключённым соглашением или договором купли-продажи. В крайнем случае, покупателю поможет суд.

Увы, такой способ «подстраховки» может сработать в столице, но не сработать в Подмосковье. В Москве и в Московской области условия регистрации сделок с недвижимостью различаются именно в вопросах, связанных с оформлением акта приёма-передачи квартиры. В столице этот документ сдавать для регистрации в Росреестр не обязательно, а в области – в общем случае необходимо.

Это значит, что покупатель формально обязан подписать акт приёма-передачи квартиры ещё до регистрации сделки. При этом, чтобы будущий владелец точно не имел никаких проблем, продавец должен выехать из квартиры ещё до передачи документов в Росреестр.

К сожалению, так может быть далеко не всегда. А если будущий владелец жилья примет квартиру «передним числом», то в очень многих случаях ему останется надеяться только на добросовестность продавца.

Выходов из сложившийся ситуации может быть несколько. В частности, покупатель может подписать акт приёма-передачи заранее, но одновременно заключить с продавцом договор безвозмездного пользования квартирой, советует столичный риелтор Максим Радин.

Согласно такому договору, продавец будет пользоваться квартирой, ставшей жильём покупателя, до завершения регистрации сделки и передачи денег. Но при этом станет обязан сохранить квартиру в том же виде, в котором она передана им по акту как продавцом.

Данное соглашение может быть заключено в простой письменной форме и госрегистрации не требует. Но если продавец «выпотрошит» квартиру за те несколько недель, пока сделку оформляют в Росреестре, данный документ поможет покупателю взыскать с недобросовестного продавца необходимую компенсацию или заставить сделать ремонт.

Альтернативный вариант: регистрировать сделки с подмосковными квартирами не в самой области, а с помощью столичного Росреестра. Однако для этого понадобится помощь профессиональной юридической фирмы, которая потребует дополнительных затрат.

Его суть проявляется в обязательности составления и дополнения основного договора по купле-продажи.

Юристы с готовностью отвечают гражданам — зачем нужен акт приема передачи квартиры. Документ позволяет завершить и подтвердить перевод имущественных прав собственности на законных основаниях от одного владельца к другому.

Бланк приёмки требуется оформлять по правилам:

соблюдать юридическую грамотность;
включать в полном объеме информацию о двух сторонах соглашения;
указывать информацию о продаваемом объекте, условиях и обязательствах соглашения.

Передается такой бланк совместно с другой документацией, подтверждающей новые права владельца.

Для избегания рисков, связанных с регистрационным процессом прав собственности и рисков перехода, необходимо настоять на дополнительном оформлении акта приема-передачи квартиры при продаже. При возникновении разногласий, бланк поможет их разрешить и удовлетворит интересы обеих сторон.

Понятие страхового депозита не отражено в действующем законодательстве РФ, это понятие было выработано практикой и, по сути, отражает залоговые отношения, предусмотренные ст. 329, 334 ГК РФ.

Основное его отличие в том, что страховой депозит, фактически предоставляется не для обеспечения обязательств, как это делается в случае залога, а для обеспечения гарантийных обязательство по сохранению жилья в надлежащем виде на время его пользования и распоряжения.

Статья 1064 ГК РФ предусматривает возмещение вреда нанимателем, если при эксплуатации квартиры им был нанесён ущерб, например, испорчено имущество или бытовая техника предоставленные ему наймодателем во временное владение и пользование.

В таком случае страховой депозит послужит гарантией возмещения причинённого ущерба. Кроме того, он может обеспечить оплату последнего срока проживания нанимателя и оплату им коммунальных платежей в полном объёме.

Как правило, суммой страхового депозита оплачивается последний месяц проживания нанимателя в жилом помещении, нарушения договора в таком случае не происходит.

В договоре можно разделить эти понятия и по договорённости обязать нанимателя производиться оплату самостоятельно, в таком случае сумма страхового депозита, при отсутствии имущественного ущерба полностью возвращается нанимателю, и может быть передана по акту приёма-передачи.

Как правило, данный акт не является самостоятельным документом. Он лишь играет роль дополнения к основному соглашению сторон. При помощи акта документально фиксируется факт передачи жилища.

Многие считают, можно обойтись лишь договором. Но нужно знать, он говорит исключительно о намерениях совершить эти действия. А вот именно акт приема-передачи подтверждает данный факт. Именно поэтому, когда оформляется продажа квартиры, составление этого документа является завершающей стадией сделки.

Кроме этого, акт дает общее представление о техническом состоянии объекта. Таким образом, покупатель уже будет знать, пригодна ли квартира для проживания, или здесь сначала нужно сделать некоторые ремонтные и восстановительные работы. Подписывая акт, покупатель подтверждает, что принимает недвижимость в таком состоянии. Если имеются какие-то недочеты, они также отображаются в акте. Новый владелец подтверждает, что он уведомлен о неисправностях, но все равно готов совершить сделку.

Именно в этом заключаются преимущества документа между физлицами. Что касается организаций, то для них акт считается первичным документом, который подлежит обязательному бухгалтерскому учету. Это становится основанием для того, чтобы продавец списал со своего баланса данную недвижимость, а покупатель ее принял.