Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру администрации города». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Процедура заключения сделки является стандартной для купли-продажи жилья. Ни гражданское, ни жилищное законодательства не определяют дополнительных требований к участникам или форме соглашения.
Некоторые собственники считают, что как только они вознамерились продать квартиру муниципалитету, администрация сразу обязуется ее купить. Однако такое убеждение неверно. Городские власти не обязаны приобретать жилье, неподходящее под необходимые параметры, или которое вовсе не требуется. Принудить администрацию к покупке нельзя. Суд также не удовлетворит подобные требования.
Если же квартира, оказалась невостребованной, продавец может реализовать ее одним из способов:
- продать администрации (если она на то согласна);
- безвозмездно передать в собственность муниципалитета.
Продать жилье городским властям вполне реально. Для этого владельцу следует посетить орган МСУ с соответствующим заявлением. В заявлении указывается, что собственник намерен возмездно передать жилище государству.
Заявка передается в уполномоченный орган, который в 30-дневный срок направит обратившемуся ответ. При положительном решении администрации в ответе будет указана дата проведении торгов и условия продажи.
Реализовать жилую недвижимость можно двумя способами:
- Продажа исходя из кадастровой стоимости.
- Реализация по рыночной цене.
Специфической чертой таких сделок является способ приобретения администрацией недвижимости у населения. Жилые помещения приобретаются только посредством проведения торгов. В таком случае в договоре купли-продажи помещения должно содержаться условие, при котором продавец обязуется выплатить налог с дохода, полученного от реализации квартиры, в соответствии со ст. 226 НК РФ.
Муниципалитет самостоятельно исчисляет налог с продавца, составляющий 13% от полной стоимости жилища. Вычет налогового отчисления производится еще до перевода продавцу средств за жилое помещение.
У продажи жилплощади государству имеются как достоинства, так и недостатки. К плюсам подобных соглашений относятся:
- чистота сделки – в данном случае приобретателем выступает само государство, а значит, операции по продаже будут происходить с точным соблюдением законодательства;
- отсутствие лишних затрат – нет необходимости в оплате услуг нотариусов и юристов, работу на себя возьмут госслужащие;
- моральное удовлетворение – квартиры приобретаются муниципалитетом для обеспечения жильем сирот, соответственно продажа такой собственности это помощь обездоленным.
Конкретных минусов у таких сделок нет, однако продавцу придется столкнуться с некоторыми неудобствами, в числе которых жесткие требования к реализуемой квартире.
Кроме того продавцу придется ждать несколько месяцев прежде чем он сможет получить вырученные от продажи средства. Это связанно с тем, что деньги, выделенные на покупку, являются целевыми и каждая сделка должна быть тщательно проверена и согласованна.
Как продать квартиру администрации города
Для возможности продажи квартиры администрации необходимо соответствие характеристик объекта недвижимости определенным требованиям. Значительная часть из них связана с физическим состоянием помещения и достаточным объемом прав, которыми должен обладать продавец для возможности заключения сделки.
- Отсутствие обременения и нахождения квартиры в залоге;
- Присутствие строения в списках аварийных объектов;
- Узаконенность всех проведенных в помещении перепланировок;
- Годность объекта недвижимости для проживания.
Наибольшую вероятность покупки имеют жилые объекты площадью от 18 до 32 м2. Владельцу стоит быть готовым к тому, что будет проверяться состояние коммуникаций и жилья. Оно должно обеспечить такие условия, чтобы будущий квартирант или владелец мог сразу в него въехать и жить.
Начало процесса инициирует собственник жилого объекта. Для этого владелец помещения обращается в органы местного самоуправления с заявлением, в котором выражает свое желание передать на баланс государства квартиру на возмездной основе. Поданный заявителем документ будет перенаправлен в подведомственный орган, который отвечает за вопросы жилищного строительства.
В течение 30 дней заявление будет рассмотрено и последует ответ. При положительном исходе будут назначена дата проведения торгов и условия возможного подписания контракта. При отсутствии заинтересованности в поступившем предложении у собственника квартиры останется вариант самостоятельно следить за открывающимися аукционами, которые дадут ему возможность участия и шанс на продажу недвижимости.
Для участия в аукционе необходимо получение сертификата электронной подписи, который может быть получен в центре с соответствующей аккредитацией. Стоимость ее получения может различаться, поэтому информацию такого рода стоит уточнить заранее.
Владельцы квартир часто прибегают к услугам агентств для проведения аукциона, которые представляют в торгах интересы собственника. В такой ситуации оформляется доверенность, а наличие такого документа дает специалистам возможность действовать от имени гражданина. При этом речь не идет о том, что такой документ дает возможность продавать и получать денежные средства за продавца жилого объекта. Документ определяет полный объем полномочий, которыми владелец наделяет своих представителей.
Процесс сделки с привлечением механизма электронного аукциона состоит из следующих последовательных этапов:
- подготовка пакета документов для участия, перечень которых содержится в документации о проведении аукциона;
- обеспечение заявки в виде определенной суммы;
- получение статуса участника торгов;
- принятие участия в проводимом аукционе с указанием цены контракта;
- осмотр жилого помещения организатором торгов;
- подписание договора и акта приема-передачи;
- оформление перехода права собственности и перечисление средств на счет продавца
Конечная стоимость жилого объекта формируется путем постепенного понижения начального уровня максимальной цены. Верхняя граница определяется исходя из рыночной цены 1 м2 площади жилья. Победителем аукциона станет тот, кто сможет предложить минимальную стоимость контракта. Итоги аукциона подлежат публикации в единой системе, и в среднем через 5 дней победитель получает проект договора.
В последние годы участились предложения риелтеров физическим лицам продать жильё городской администрации в рамках той или иной социальной программы (предоставления жилья сиротам, помощи беженцам и т.п.). Может ли администрация приобретать жилую площадь, пользуясь услугами риелтеров? Закон не запрещает ей прибегать к помощи посредников, а значит такое вполне возможно и отнюдь не обязательно является мошенничеством. Однако не исключена и возможность нечестной сделки со стороны посредника.
Дело в том, что хотя закон и не запрещает городской администрации приобретать жильё через риелтеров, внутренние распоряжения её руководителей могут препятствовать этому в целях экономии бюджетных средств. Поэтому прежде, чем заключать договор с риелтером о продаже жилья администрации города, стоит ознакомиться с предписаниями, которыми последняя руководствуется при покупке жилплощади. Это поможет избежать недоразумений и не стать жертвами мошенников.
Даже если сделка с риелтером является полностью законной, это не гарантирует, что продавец жилплощади не будет поставлен в невыгодные условия. Чтобы понять это, достаточно ознакомиться с механизмом продажи жилья городской администрации через посредников. Собрав информацию о предназначенной для продажи жилплощади, риелтер предлагает собственнику гарантированную продажу его жилья в рамках той или иной региональной инициативы (по обустройству детей-сирот, помощи беженцам и др.). При этом посредник утверждает, что лишь он имеет доступ к администрации, необходимый, чтобы организовать покупку. В результате продавец часто переплачивает посреднику, отдавая ему сумму, которая составляет существенную часть стоимости жилья.
Как избежать переплаты?
- Во-первых, продавцу следует всегда быть в курсе реальной стоимости своего жилья и ставить соответствующие условия при заключении договора.
- Во-вторых, вознаграждение посреднику лучше обговаривать не в конкретной сумме, а в процентах от стоимости сделки.
- И наконец, лучшим вариантом является прямая связь с администрацией города, что на самом деле редко сопряжено с какими-либо трудностями. Ведь если чиновники заинтересованы в покупке жилья, имеющиеся в их распоряжении ресурсы дают им возможность самостоятельно найти собственника и договариваться с ним напрямую.
- Земельные вопросы
- Сроки и условия получения земли многодетной семьей
- Что такое самовольное занятие земельного участка
- Что такое обременение на земельный участок?
- Порядок изменения вида использования земельного участка
- Можно ли провести межевание земельного участка бесплатно?
- Земли промышленного назначения: перевод, продажа, аренда
- Как объединить земельные участки в один: с двумя кадастровыми номерами, находящиеся в собственности, находящиеся в аренде
- Земли водного фонда: правовой режим
- Что такое безвозмездное пользование землей?
- Куда жаловаться на самовольный захват земли?
Продажа квартиры администрации города
- Семейное право
- Наследственное право
- Земельное право
- Трудовое право
- Автомобильное право
- Уголовное право
- Недвижимость
- Финансы
- Налоги
- Льготы
- Ипотека
Возможность продажи жилплощади государственным органам будет зависеть от того, существует ли в регионе необходимость в приобретении недвижимости. Информацию о действующих социальных программах публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Кроме того, муниципальные органы купят квартиру только в том случае, если ее характеристики удовлетворяют выдвигаемым требованиям.
Для продажи квартиры физическим лицом муниципалитету требуется такой же перечень документов, как и в случае заключения сделки между двумя физическими лицами. Так, в список документов входят:
- удостоверение личности собственника жилплощади (продавца);
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- технический и кадастровый паспорт квартиры;
- справки из налоговой службы и других государственных органов (ЖКХ, Росреестр), подтверждающие отсутствие коммунальных задолженностей по квартире и юридических обременений для заключения сделки;
- заключение оценщика о реальной рыночной стоимости недвижимости (при необходимости);
- нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга, если квартира была приобретена в законном браке;
- разрешение на продажу органа опеки и попечительства, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок.
Сбор документов для продажи возлагается на собственника квартиры, а контракт для заключения сделки готовит администрация.
В список расходов продавца при заключении сделки купли-продажи входят:
- Госпошлина за получение выписки из ЕГРН.
- Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (при необходимости).
- Оплата справок из БТИ.
- Погашение задолженности по коммунальным платежам (при наличии).
- Оформление паспорта на квартиру в БТИ, поэтажный план (стоимость услуги зависит от площади квартиры).
- Оплата подтверждения из ФНС об отсутствии задолженности по уплате налога за квартиру.
- Получение выписки из домовой книги (в некоторых случаях может потребоваться архивная выписка).
- Расходы на узаконивание перепланировки, если это не было сделано ранее.
- Оплата услуг нотариуса при оформлении согласия на продажу недвижимости второго супруга.
- Оплата услуг оценщика и риэлтора (при необходимости).
- Госрегистрация договора купли-продажи жилого помещения (оплачивают обе стороны сделки поровну).
Законом подобные операции не запрещены. Однако на практике могут возникнуть определенные сложности. Необходимо убедиться, что выделение доли оформлено официально:
- имеется план БТИ с точными размерами и конфигурацией;
- права собственника подтверждены выпиской из базы данных ЕГРН.
Другие жильцы квартиры имеют преимущественное право покупки. Как уведомить сособственников о продаже – читайте в нашей предыдущей статье.
К сведению! Продать государству можно минимум целую комнату с отдельным входом.
Наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры в готовности для немедленного переезда.
Продать государству точно не получится следующее жилье:
- с неузаконенной перепланировкой;
- оформленное в залог, обремененное или арестованное, с иными ограничениями для продажи;
- в плохом техническом (эстетическом, санитарном) состоянии;
- с отсутствием современных инженерных сетей.
А рассмотренный выше пример с ветхим жильем является исключением. Подобную схему получится применить, если объект недвижимости пока не включен в список для планового сноса. Ответственные работники муниципалитета уточняют размещение здания в зонах с правом на отселение.
Продать квартиру государству можно в рамках целевой программы для детей сирот. Требования к недвижимости в данном случае не отличаются от рассмотренных выше правил.
Для всех льготных категорий граждан устанавливают на региональном уровне нормативы жилой площади. Стандарт – 18 м кв. на человека. Его корректируют местные законодательные органы власти. В столице, например для семьи из двух человек установлен норматив 44 м кв.
Это специфическое определение оценки внедрено для решения следующих задач:
- расчета налогов на недвижимость и полученный доход;
- оформления прав наследства, дарения;
- выполнения обменных операций.
Вычисления делают профильные подразделения «Росреестра». В типовой методике кроме общих технических параметров и года постройки применяют поправочные коэффициенты для учета экономических особенностей конкретного региона. Расчет выполняют не чаще одного раза каждые 2-3 года.
Если продать квартиру государству по действующей кадастровой стоимости или выше, придется заплатить налог от разницы с ценой покупки. Максимальная скидка от этого уровня допустима не более 30%. По состоянию на 2020 г. действует вычет 1 млн. руб. На эту сумму разрешено уменьшить базу налогообложения.
К сведению! При продаже ниже кадастровой стоимости применяются определенные правила расчета НДФЛ. Какие – читайте по этой ссылке.
В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:
- площадь;
- количество комнат;
- расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
- год постройки;
- архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
- действительное состояние.
С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт, либо обеспечить подготовку для финишной отделки.
Актуальную рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки пользуются информацией агентств и сводными специализированными сайтами. Альтернатива – обратиться к профессиональному оценщику для составления отчета.
Особенности реализации квартиры государству. Как правильно продать жилплощадь?
Для уточнения актуальных запросов можно обратиться в местную администрацию с письменным заявлением. Соответствующую информацию публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Жилье приобретают:
- для сирот, ветеранов, малоимущих, других льготных категорий;
- при переселении из аварийного жилья;
- в рамках программ реконструкции.
Стандартный алгоритм действий, как продать квартиру государству:
- Уточняют рыночную стоимость, определяют приемлемую цену продажи.
- Выполняют подготовительные ремонтные работы.
- Обращаются в местную администрацию для уточнения плана закупок (контролируют актуальное состояние аукционов).
- При появлении подходящего предложения собирают необходимые документы.
- Подают заявку на участие в аукционе.
- При положительном результате торгов оформляют договор купли продажи.
- Получают оплату на счет в банке.
- Передают объект недвижимости по акту уполномоченному представителю муниципалитета.
- Посещают отделение МФЦ («Росреестра») для завершения передачи прав собственности муниципалитету.
Внимание! Договор и акт разрабатывается муниципалитетом самостоятельно. Заранее заполнять ничего не нужно. Пример муниципального контракта загрузите по этой ссылке.
Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.
Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:
- подписывают договор и акты передачи;
- дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
- заключают договор социального найма.
Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.
Процесс купли-продажи квартиры государству мало чем отличается от процедуры, в которой принимают участие физические лица. Просто заключенной сделка может быть только в том случае, если недвижимость соответствует конкретным параметрам. В их число входят:
- отсутствие обременений;
- удовлетворительное техническое состояние;
- узаконенные перепланировки.
Если квартира находится в долевой собственности, государству ее тоже можно продать. Для совершения сделки понадобится согласие всех владельцев квадратных метров.
Процедура и риски продажи квартиры администрации города
Понятное ценообразование.
Простой порядок действий.
Несмотря на большое количество достоинств данного направления в тендерах, нужно учитывать и некоторые негативные особенности:
Это значение может разниться, по сравнению с фактической стоимостью.
Необходима государственная регистрация перехода права собственности.
Несомненным преимуществом подобной сделки выступает цена жилого помещения. Ведь все траты несет покупатель, поэтому и стоимость квартиры сравнительно низкая. К тому же социальное жилье, как правило, расположено в достаточно старых высотках, поэтому и рыночная цена не велика.
Однако, риски все равно значительны, поэтому схема с привлечением риэлторов и пользуются такой популярностью. Ведь агентство обладает возможностями проверить практически все данные, а также имеет множество знакомых в государственных учреждениях, что существенно ускоряет весь процесс.
Без риэлторов, покупатель может столкнуться со следующими проблемами:
- отказ некоторых жильцов от прописки еще одного гражданина либо последующей выписки;
- непринятие муниципалитетом решения о вселении в виду нарушения учетной нормы метража на человека;
- долгий процесс снятия с регистрации продавцов, особенно, если речь идет о детях;
- отказ от сделки и возврата денег;
- завышение цены в процессе.
- Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
- Продавец выписывается из муниципального жилья.
- Продавец прописывается в буферной квартире.
- Покупатель производит приватизацию социального жилья.
- Производится окончательный расчет.
- Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.
С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.
Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.
Пример: Предположим, что стороны договорились о том, что подобная операция по «купле-продаже» обойдется покупателю в 1 миллион рублей. При таких условиях, услуги агентства будут стоить около 50 тысяч рублей.
При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.
Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации?
Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости. В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке. А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.
Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:
- Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
- Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
- Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
- Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
- Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
- Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.
Возможность продажи жилплощади государственным органам будет зависеть от того, существует ли в регионе необходимость в приобретении недвижимости. Информацию о действующих социальных программах публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Кроме того, муниципальные органы купят квартиру только в том случае, если ее характеристики удовлетворяют выдвигаемым требованиям.
Для продажи квартиры физическим лицом муниципалитету требуется такой же перечень документов, как и в случае заключения сделки между двумя физическими лицами. Так, в список документов входят:
- удостоверение личности собственника жилплощади (продавца);
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- технический и кадастровый паспорт квартиры;
- справки из налоговой службы и других государственных органов (ЖКХ, Росреестр), подтверждающие отсутствие коммунальных задолженностей по квартире и юридических обременений для заключения сделки;
- заключение оценщика о реальной рыночной стоимости недвижимости (при необходимости);
- нотариально заверенное разрешение на продажу от второго супруга, если квартира была приобретена в законном браке;
- разрешение на продажу органа опеки и попечительства, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок.
Как продать квартиру администрации для детей-сирот: пошаговая инструкция
Законом подобные операции не запрещены. Однако на практике могут возникнуть определенные сложности. Необходимо убедиться, что выделение доли оформлено официально:
- имеется план БТИ с точными размерами и конфигурацией;
- права собственника подтверждены выпиской из базы данных ЕГРН.
Другие жильцы квартиры имеют преимущественное право покупки. Как уведомить сособственников о продаже – читайте в нашей предыдущей статье.
К сведению! Продать государству можно минимум целую комнату с отдельным входом.
Это специфическое определение оценки внедрено для решения следующих задач:
- расчета налогов на недвижимость и полученный доход;
- оформления прав наследства, дарения;
- выполнения обменных операций.
Вычисления делают профильные подразделения «Росреестра». В типовой методике кроме общих технических параметров и года постройки применяют поправочные коэффициенты для учета экономических особенностей конкретного региона. Расчет выполняют не чаще одного раза каждые 2-3 года.
Если продать квартиру государству по действующей кадастровой стоимости или выше, придется заплатить налог от разницы с ценой покупки. Максимальная скидка от этого уровня допустима не более 30%. По состоянию на 2020 г. действует вычет 1 млн. руб. На эту сумму разрешено уменьшить базу налогообложения.
К сведению! При продаже ниже кадастровой стоимости применяются определенные правила расчета НДФЛ. Какие – читайте по этой ссылке.
Для уточнения актуальных запросов можно обратиться в местную администрацию с письменным заявлением. Соответствующую информацию публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Жилье приобретают:
- для сирот, ветеранов, малоимущих, других льготных категорий;
- при переселении из аварийного жилья;
- в рамках программ реконструкции.
Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.
Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:
- подписывают договор и акты передачи;
- дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
- заключают договор социального найма.
Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.
Продажа приватизированной квартиры регламентируется положениями гражданского законодательства (549-558 ГК РФ). Все, что связано с неприватизированными объектами находится в ведении Жилищного кодекса. Закон запрещает продавать такое жилье в чистом виде.
Но вместе с тем существуют вполне законные способы обойти данное правило. Речь идет не о прямой продаже квартиры без приватизации, а о сделке через посредников.
В чем сложность продажи неприватизированной квартиры:
- Закон запрещает продавать такие объекты напрямую.
- Оформление документов и взаимодействие с покупателем отнимает много времени.
- Риски столкнуться с мошенниками и остаться ни с чем.
Однако у процедуры имеются и плюсы – например, получить деньги от покупателя за неприватизированную квартиру. Очень часто этот фактор перевешивает отрицательные моменты.
Порядок продажи муниципальной квартиры
Риелторы выделяют три способа заключить договор купли-продажи на неприватизированную квартиру. Для наглядности распишем их в сравнительной таблице.
| Продажа с приватизацией | Прописка покупателя | Обмен |
|---|
Возможность отказаться от продажи на этапе приватизации
Продажа жилья за более высокую стоимость
Соблюдение законодательства
Получение денег за квартиру
Возможность продать неприватизированное жилье с долгами (лицевой счет оформляется на покупателя, с согласия последнего)
Действия через агентство – защищенная сделка
Представляет собой приватизацию квартиры и дальнейшую продажу. Такая схема применяется чаще всего, но в то же время она самая длительная.
Порядок, этапы
- Проверьте, можно ли приватизировать квартиру.
- Подайте объявление о продаже жилья.
- Подыщите подходящего покупателя.
- Подайте документы в местную администрацию (см. «Заявление на приватизацию квартиры«, а также «Какие нужны документы?«).
- Дождитесь ответа властей.
- Подпишите договор о приватизации квартиры.
- Получите аванс от покупателя.
- Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
- Завершите сделку купли-продажи.
Особых сложностей нет, но продавец должен быть уверен в покупателе. В противном случае, сделка может не состояться.
Процедура, процесс
Подробная инструкция в 2019 году выглядит следующим образом:
Первым делом, нужно уточнить: разрешена ли приватизация квартиры? Если жилье подлежит сносу, находится в военном городке или является служебным – в приватизации откажут, а значит о продаже можно даже не думать.
Затем, нужно подыскать потенциального покупателя, который согласится приобрести квартиру. Подписывать с ним документы пока не нужно – аванс передается на этапе заключения договора о приватизации квартиры.
Следующий шаг – обращение в местную администрацию с просьбой разрешить приватизацию квартиры. Срок рассмотрения заявок от населения не превышает 2 месяцев. После этого администрация выносит письменный ответ.
Подписание договора о приватизации. На этом этапе продавец передает аванс за квартиру. Сделка оформляется договором о передаче аванса. Документ нужно заверить у нотариуса.
Заключительные действия продавца – уплата госпошлины и регистрация права собственности в Росреестре. Территориальный орган выдает выписку из ЕГРН – отныне ее обладатель становится владельцем квартиры. Следовательно, он имеет право на продажу жилья.
Стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. Продавец выписывается из квартиры, а приватизированное жилье отходит покупателю.
Закон разрешает обменивать одно неприватизированное жилье на равноценное (ст. 72-73 ЖК РФ). Совершать операцию в отношение приватизированного жилья нельзя.
Вместе с тем, существуют запреты на обмен:
- если жилье отнесено к аварийному и подлежит сносу (см. «Что такое снос приватизированного жилья и положена ли жильцам компенсация?«);
- если в квартире производилась неузаконенная перепланировка;
- если жилье изъято из оборота;
- если наниматель не имеет прав на совершение юридических сделок (недееспособный).
Обмен одной неприватизированной квартиры на другую встречается довольно часто. Но здесь имеются определенные нюансы, без которых сделка попросту не состоится.
[2]
Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.
Сложности процесса:
- Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
- Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
- Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.
Для уточнения актуальных запросов можно обратиться в местную администрацию с письменным заявлением. Соответствующую информацию публикуют на официальном сайте муниципального образования, а также на специализированной площадке электронных торгов. Жилье приобретают:
Внимание! Договор и акт разрабатывается муниципалитетом самостоятельно. Заранее заполнять ничего не нужно. Пример муниципального контракта загрузите по этой ссылке.