Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение кадастровой стоимости земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Существует два органа по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости – суд и комиссия при Росреестре. Юридические лица обращаются в комиссию, если кадастровая стоимость земли установлена раньше 2017 года, если после – можно сразу обратиться в суд. Граждане могут подать заявление в суд, но также не лишены права обратиться сначала в комиссию. В случае отказа в удовлетворении заявления, решение комиссии можно обжаловать в суде. В случае оспаривания кадастровой стоимости земли, находящейся в аренде, заявителем может быть не только собственник, но и арендатор – для него будет снижена арендная плата за участок.
Как уменьшить земельный налог?
- Проверка квартиры при покупке
- Проверка земельного участка
- Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
- Проверка электронного документа
- Проверка готовности заказа
- Перепланировка жилого помещения
- Имущественный вычет — образец декларации
- Снять квартиру с домашними животными
- Затопили соседи: пошаговая инструкция
На данный момент поменять кадастровую стоимость в частном порядке можно двумя возможными способами.
- Административный способ. При этом направляется заявление в Росреестр от непосредственного собственника земельного участка.
- Судебный. Обращение в суд возможно только после того, как имел место досудебный порядок урегулирования вопроса и последовал отказ в таком действии от Росреестра.
При обращении как в административном так и в судебном порядке владелец участка должен иметь реальные основания на уменьшение кадастровой стоимости, которые можно подтвердить или имеющимися документами или проведением дополнительной экспертизы.
Кадастровая стоимость участка — это стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки. Также кадастровую стоимость могут устанавливать:
- когда оспаривают результаты предыдущего определения стоимости;
- в случаях, предусмотренных ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — при изменении качественных и/или количественных характеристик объекта.
Кадастровую оценку проводят по ряду причин:
Кадастровую стоимость рассчитывают на основании базовой характеристики — удельной стоимости земель в массиве, которая зависит от:
📍 категории земель: относится ли участок к территории населенного пункта, сельскохозяйственным угодьям или другой категории;
📍 расположения объекта: удаленности от ближайшего поселка, города или его центра;
📍 наличие инфраструктуры: подъездной дорожки, остановок общественного транспорта, магазинов и других социальных объектов;
📍 наличие коммуникаций: электрификации и газификации массива.
Чтобы учитывать все изменения, которые проходят на участке, и поддерживать стоимость объекта на актуальном уровне, сотрудники Госкадастра проводят ревизию, инвентаризацию и переоценку земель в соответствующем массиве.
Переоценка стоимости земли может проводится:
| Планово | Внепланово (по требованию собственника) |
| в интервале от трех до пяти лет с момента последней инвентаризации; | если выявлены кадастровые и технические ошибки в документах на землю; |
| если при последней ревизии не учтены все особенности земельного участка; | |
|
в результате стихийного бедствия земли были уничтожены, повреждены или изменились их качественные характеристики; |
|
|
плодородный слой почвы был поврежден из-за заболачивания, разрастания оврага, изменения русла реки; |
|
| если земля была переведена из одной категории в другую, например распространенный случай, когда собственник добился перевода участка из СНТ в ИЖС. |
Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.
Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.
Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.
Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:
- до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
- до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.
Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.
Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.
Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимости
По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога. Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога. Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.
Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.
Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:
❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;
❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;
❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности.
Порядок действий включает:
- Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
- Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
- Сбор пакета документов.
- Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.
Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:
📝 выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;
📝 нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;
📝 документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;
📝 отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;
📝 документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.
Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.
Регламент составления и требуемая форма искового заявления обозначены в статьях 131 ГК РФ и 125 АПК РФ.
В основной части существенную роль играет указание обстоятельств дела, на основании которых:
- нарушились права истца при переоценке;
- нарушились права истца при незаконном отказе снижения стоимости;
- причины, по которым требуется снижение стоимости.
Если граждане имеют загородный дом или живут в райцентре, сельской местности – они, по желанию, высылают оригиналы заявлений и нотариально удостоверенные ксерокопии документов, в том числе доказательной базы – почтой РФ, с уведомлением о получении адресатом. Высылаются документы так же в местное отделение ГКН.
Если заявление проигнорировано руководством ГКН, то через месяц после передачи по почте, допускается подача заявления в суд.
Кадастровая стоимость земельного участка основывается на законе «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года. Этот документ подразумевает, что местные или региональные власти должны производить переоценку земельных участков не чаще одного раза в три года, но и не реже, чем раз в пять лет.
Как правило, постановка земельного участка на кадастровый учет подразумевает использование массовых методов. Вследствие такого факта кадастровая стоимость земли может быть значительно больше по сравнению с рыночной. Заинтересованные лица в случае необходимости имеют предусмотренное законодательством право оспорить результаты подобной оценки во внесудебном порядке путем подачи жалобы об изменение кадастровой стоимости земли в специальную комиссию, которая причислена к Росреестру.
Если же выводы данной комиссии заявителя не устраивают, то он может обратиться в судебную инстанцию путем подачи искового заявления об изменении кадастровой стоимости земли. В качестве инициаторов разбирательства могут выступать:
-
Физические лица, чьи интересы были затронуты при определении кадастровой стоимости земельного участка;
-
Юридические лица;
-
Разного рода государственные органы.
Как правило, ключевой причиной для изменения кадастровой стоимости земли выступает повышение налогового бремени. Соответственно, при снижении этого параметра, величина уплаты налогов становится значительно меньше.
При слишком высокой, и зачастую, необоснованной стоимости участка будут значительно возрастать расходы граждан, в пользовании которых находится данная земля. Стоит отметить, что для того, чтобы реально изменить кадастровую стоимость земли, придется привести веские основания, лишь одного желания заявителя в этом случае будет недостаточно.
Как изменить кадастровую стоимость земельного участка
По факту положительного решения комиссии в 10-дневный срок сведения направляются в Единый государственный реестр недвижимости с предварительным уведомлением собственника.
Изменения регистрируются в базе и размещаются на официальном сайте учреждения в течение еще 10 дней. В аналогичный срок заявитель вправе оспорить решение комиссии в судебном порядке, если последовал отказ и требования удовлетворены не полностью.
Физическое или юридическое лицо, которое намеревается изменить кадастровую стоимость земли, обязано собрать пакет документов. В нем в обязательном порядке должны быть прописаны требования и обстоятельства, на базе которых этот факт должен совершиться.
-
Справка, выданная Росреестром, где указываются результаты оценки участка, в том числе, и его кадастровая стоимость;
-
Оригиналы и ксерокопии документов, подтверждающих право собственности заявителя на данную землю;
-
Документы, где должны содержаться сведения о недостоверности оценки и необходимости ее пересмотра;
-
Официальные данные оценщика на момент вычисления кадастровой стоимости;
-
Если была совершена определенная ошибка, то это также должно быть подтверждено в документальном порядке.
Если в Росреестре было отказано в пересмотре, то можно обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка с исковым заявлением об изменении кадастровой стоимости земли. Кроме того, придется приложить квитанцию об оплате соответствующей государственной пошлины.
К исковому заявлению об изменении кадастровой стоимости земли обязательно приложите официальный отказ Росреестра.
-
Прежде всего осуществляется предварительный анализ цены самого участка. На этом этапе устанавливается, действительно ли работники Росреестра завысили стоимость. К сожалению, такая экспертиза производится сотрудниками самого Росреестра, поэтому шансов на благоприятный исход с самого начала практически нет;
-
Далее эксперты обязаны в течение ближайшего календарного месяца составить отчет, касающийся как рыночной, так и кадастровой стоимости земли;
-
На следующем этапе заявитель обязан собрать все необходимые для разбирательства бумаги, после чего он направляет их в Росреестр, где они также будут рассматриваться в течение ближайшего месяца;
-
Если получен отрицательный ответ, то заявитель с подобным обращением направляется в судебную инстанцию общего порядка.
Согласно действующему законодательству, можно миновать подобные действия и сразу обратиться в суд. Для этого придется привлекать независимых оценщиков, которые должны иметь соответствующую лицензию на проведение работ. С высокой долей вероятности при наличии такого документа на руках работники Росреестра не примут пакет документов к рассмотрению и выдадут отказ, на основании которого можно сразу обращаться в суд с иском об изменении кадастровой стоимости земли.
На примере судебной практики Наталья Егоршина, ведущий экономист-консультант, рассказала, как быть бухгалтеру, если налогоплательщик оспорил кадастровую стоимость здания, грозят ли компании штрафы и в каком налоговом периоде учитывать изменение налога на имущество.
Кадастровая стоимость зданий, которые являются объектом налогообложения по налогу на имущество, зачастую завышена налоговыми органами. Нередко на практике налогоплательщики пользуются правом оспорить кадастровую стоимость объекта, тем самым уменьшить налоговую нагрузку. Сначала налогоплательщик обращается в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости здания, далее в зависимости от решения комиссии налогоплательщик может в судебном порядке оспорить кадастровую стоимость здания.
Рассмотрим следующую ситуацию. Компания оспорила через суд кадастровую стоимость здания и подала уточнённые декларации по налогу на имущество. Соответственно, уменьшение налога на имущество привело к увеличению прибыли. Обязана ли организация подать уточнённые декларации по налогу на прибыль? Возникает ли необходимость доплатить налог на прибыль и уплатить пени? В каком налоговом периоде организация имеет право учесть изменение налога на имущество?
Действительно, при выявлении переплаты по налогу на имущество организации следует сдать уточнённый расчёт (декларацию) по этому налогу. Для целей налогообложения прибыли уменьшение суммы налога на имущество приводит к возникновению внереализационного дохода в периоде корректировки. Поэтому доначисление налога на прибыль и штраф организации не грозят. Рассмотрим данную ситуацию подробнее, с учётом судебной практики и разъяснений контролирующих органов.
- Каким образом следует отражать уменьшение суммы налога на имущество, учтённого в составе расходов по налогу на прибыль?
Первоначально исчисленная сумма налога на имущество, учтённая в расходах, до изменения кадастровой стоимости, по мнению Минфина, не может рассматриваться как ошибка. В связи с подачей в налоговый орган уточнёнок по налогу на имущество, так как первоначальная кадастровая стоимость завышала налог на имущество и привела к излишней уплате этого налога в бюджет, данная сиитуация рассматривается в целях налога на прибыль как вновь возникшее обстоятельство, которое приводит к возникновению внереализационного дохода именно в текущем периоде (об этом речь в Письме от 23.08.2017 № 03-03-06/2/53941, от 15.10.2015 № 03-03-06/4/59102).
Арбитраж, в данной ситуации согласен с Министерством, в Определении ВС РФ от 08.11.2016 № 308-КГ16-8442 по делу № А25-269/2015 изложена следующая позиция: если налог, учтённый в налогооблагаемой прибыли в составе расхода, перечислен в бюджет в излишнем размере, а позднее скорректирован, то излишне переплаченная сумма должна быть включена во внереализационные доходы в том периоде, в котором произошла данная корректировка.
- Нужно ли сдавать уточнённые декларации по итогам отчётных периодов?
В рассматриваемой ситуации корректировка налоговой базы по налогу на имущество организаций должна рассматриваться как «новое обстоятельство» по смыслу Постановления ВАС РФ от 17.01.2012 № 10077/11. Представлять уточнённые декларации по налогу на прибыль организаций, равно как и доплачивать этот налог и пени за указанный период, в такой ситуации не нужно.
Начисленный налог на имущество включается в прочие расходы, связанные с производством и реализацией. Обычно у торговых или производственных организаций налог на имущество – косвенный расход и входит в базу по прибыли в периоде начисления. Если уменьшен налог на имущество по причине подачи уточнённой декларации, то это приводит к отражению внереализационного дохода в периоде корректировки. В связи с изложенным, доначисление налога на прибыль и штрафы организации не грозят. Данные выводы основаны на Письме Министерства финансов РФ от 23.08.2017 № 03-03-06/2/53941.
Не реже пяти лет и не чаще трёх с половиной, Госкадастром недвижимости (ГКН) проводится ревизия (переоценка) земель в соответствующем массиве — она так и называется «переоценка кадастровой стоимости земельного участка». После её проведения, кадастровая стоимость фиксируется до проведения следующей инвентаризации. Кадастровая инвентаризация определяет цены на ЗУ, находящиеся в одном массиве. С полученной в результате переоценки стоимости, начисляется земельный налог.
Налог перечисляется в бюджет администрации населённого пункта с титульных владельцев:
- собственников;
- правообладателей на основании постоянного (бессрочного) пользования;
- пожизненно наследуемого владения.
Эти правообладатели ежегодно выплачивают до 0,3% от общей кадастровой стоимости ЗУ. В соответствующих случаях, выплаты достигают 1,5%.
Ревизионная комиссия проводит расчёт удельной стоимости, оценивая 1 м2 земли в массиве. Подробно, как рассчитать кадастровую стоимость можно узнать в этой статье. Переоценка производится отдельно для земель различных категорий, в том числе:
- земель поселений;
- сельскохозяйственного назначения;
- промышленных зон и т.п.
Сумма оценки опирается на кадастровые и технические характеристики земель, такие как их категория, целевое назначение. Соразмерную роль играет общий контекст местности. В частности существенно расположение вблизи или в отдалении:
- от инфраструктуры;
- центра;
- транспортных линий;
- линейных объектов и инженерных коммуникаций.
Кадастровая переоценка земли проводится уполномоченной административной комиссией унифицировано, инициируется специальным административным распоряжением.
А изменение стоимости – отдельный прецедент, допускающийся относительно отдельного ЗУ. Инициируется правообладателем надела после проведения переоценки или после инцидента, допускающего изменение полезных свойств почвы и т.п.
В перечисленных и аналогичных случаях требуется обращение заинтересованного лица с заявлением об изменении установленной стоимости. К заявлению следует приложить документальное подтверждение правомерности заявленного, а так же сформулировать причину обращения в основной части текста заявления.
Граждане вправе оспорить установленную стоимость:
- При постановке ЗУ на учёт в Росреестре;
- При нанесении порчи на участок или его часть в итоге уничтожения верхнего плодородного слоя почвы, что нередко возникает при разгуле стихий, пожаре или военных действиях.
- После проведения ревизии, при незаконном завышении суммы оценки.
Кадастровая стоимость при выделе ЗУ ниже, чем может стать в итоге организации инфраструктуры, проведении в зоне расположения надела благоустройства территории. При возникновении порчи, наоборот, цена соразмерно снижается. Определив возникновение проблемных зон – срочно собирают документацию, констатирующую факт утрачивания имевшихся ранее преимуществ.
К заявлению прилагают доказательную базу о незаконном повышении кадастровой стоимости ЗУ и отказ администрации ГКН в её исправлении. В число доказательств, входят:
- Правоустанавливающая документация.
- Свидетельство о собственности;
- Справки, подтверждающие допустимость требуемых изменений, в том числе — акт исследования почв, акты независимой оценки.
- Выписка, выданная Росреестром с указанием констатации факта отказа и мотивационных причин.
- Квитанция об уплате госпошлины.
На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.
Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.
Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.
Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.
5 шагов на пути к изменению кадастровой стоимости земельного участка
Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.
Чтобы выбрать хорошего оценщика, посмотрите на сайте Росреестра результаты рассмотрения прошедших заседаний комиссии по вашему региону. Из текстов решений станет понятно, какие оценщики составляют отчеты без ошибок, — к ним можно обратиться.
- Возможно, не все кадастровые инженеры, участвовавшие в переоценке объективно подходили к составлению стоимости земельных участков
- Несовершенство нормативно-правового механизма, который должен регулировать данный процесс. Элементарный пример, отсутствуют руководства, которые бы объясняли, где брать недостающую информацию о земельном участке, куда обращаться за достоверными и «свежими» сведениями
- Большой объем работы в установленные сроки оказался для кадастровых инженеров неподъемным и этот факт не исключает возможности оценки земель без выезда на «место». При этом использовались данные из имеющихся в наличии документов, которые не всегда имеют полные или достоверные сведения, ввиду ошибок при сканировании или перепечатывании информации.
Для чего мы рассматриваем эти причины? Для того, чтобы вы понимали, насколько мало в них объективизма! А это значит, имеется достаточно оснований для изменения кадастровой стоимости земельных участков.
Стоит только упомянуть, что в каждом конкретном случае повод для изменения кадастровой стоимости для каждого участка свой
С причинами понятно, нет ничего неисправимого.. Теперь это надо понять тем, кто получил налоговое уведомление, в котором вместо привычной суммы стоит «космическое» число..
Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.
Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.
ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.
К ним относятся:
- Территориально экономическая зона;
- Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
- Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
- Коэффициент вида деятельности;
- Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).
Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.
Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.
Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).
Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Изменение кадастровой стоимости земли
Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).
Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.
Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.
Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:
- Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
- В массиве овраг, обрыв или болото;
- Оформлен публичный сервитут и т.д.
Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.
Так что же делать дальше? Есть два варианта:
- Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
- Обратиться в суд (наш вариант)
Для начала рассмотрим следующее:
- В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
- В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
- В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
- В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
- Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
- В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
- Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
- ИП Солнышкина — довольна.
Как взять землю в аренду у администрации
Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».
ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.
Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.
Кадастровую стоимость земли считают основой при расчете цены на земельный участок. Этот показатель говорит о себестоимости конкретного объекта недвижимости, на основании чего далее устанавливается рыночная стоимость участка.
Обязательные основания расчета:
- установление индивидуального земельного налога;
- купля-продажа объекта;
- передача земли в залог (в том числе, кредитным организациям);
- открытие торгов в отношении земельного надела.
Внимание! Кадастровую стоимость участка делают при регистрации земельного участка, по результатам которой выдается выписка ЕГРН, подтверждающая имущественные права на землю и, содержащая подробные характеристики объекта недвижимости.
Оспариваем кадастровую стоимость с 2020 года по-новому
Факторы, от которых в 2020 году зависит окончательная стоимость земли:
- расположение;
- назначение;
- наличие основных коммуникаций (газ, свет, водопровод);
- транспортная развязка;
- особенности (чернозем, песчаная, каменистая).
Эти факторы субъективны, поэтому в пределах одного населенного пункта цены могут незначительно отличаться в зависимости от того, кто проводит оценочные работы.
Учитывая геологические особенности, качество земли, а также прилегающие коммуникации могут поддаваться изменениям, поэтому предусмотрена законом процедура переоценки.
Важно! Плановую проверку проводит Государственный геокадастр в течение 3-5 лет после завершения первой оценочной процедуры.
Один из способов, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, инициировать внеплановую переоценку. Основания:
- наличие ошибок в составленной документации;
- нарушение процедуры первой оценки;
- существенное изменение климатических условий, чрезмерные осадки или стихийное бедствие, повлиявшие на характеристики участка;
- смена категории земли (как правило, касается перевода объекта из сельхоз назначения в землю под застройку, и наоборот).
В 2020 году установлена универсальная налоговая ставка в 0,3% для следующих категорий земель:
- сельскохозяйственные;
- земли под СНТ;
- занятые под жилищное строительство;
- используемые в целях обеспечения безопасности и таможенного контроля Российской Федерации.
Для всех других категорий налоговая ставка составляет полтора процента.
Пример:
Гражданин Афанасьев – собственник земельного надела, используемого для сельскохозяйственных нужд. Площадь – 1000 квадратных метров. Кадастровую стоимость земли установлено – 5,5 миллиона рублей. размер налога:
5,5*0,3% = 16500 рублей ежегодно.
Средняя стоимость переоценки составляет 80 – 100 тысяч рублей.
Важно! На территории разных субъектов Федерации могут действовать льготы на оплату земельного налога. Ознакомиться с перечнем доступных преференций можно на сайте городского совета региона.
Снижение кадастровой стоимости земельного участка происходит после подачи следующих документов:
- Отчет оценки. Привлекаются частные или государственные организации, имеющие соответствующую лицензию. По итогу готовится бумажный и электронный вариант отчета. Отчету присваивается инвентарный (порядковый) номер. Срок изготовления – до недели, стоимость – до 50 000 рублей. При получении готового отчета необходимо проверить верность цифр, наличие подписей и печатей, отсутствие ошибок и помарок.
- Экспертиза отчета оценки. Дополнительный документ, требуемый лишь, когда заявление на снижение кадастровой стоимости земельного участка рассматривает специальная комиссия, а также в случаях, когда разница между рыночной и кадастровой стоимостью составляет более 30%. Срок изготовления составляет до 10 дней, но можно попросить оформить документ раньше. Процедура платная и обойдется человеку в среднем 10 000 рублей.
- Справка стоимости. Содержится в выписке ЕГРН, которую можно получить по запросу владельца земли в любом отделении Росреестра или в МФЦ.
- Документы на надел. Выписка ЕГРН подтверждает имущественные права, а подтвердить право пользования можно путем предоставления договора аренды.
- Собственноручное заявление.
- Документы, подтверждающие основания для повторной оценочной процедуры.
Кадастровую стоимость участка оспаривают по следующему алгоритму:
- Сбор подробных характеризующих данных о земельном наделе. На этой стадии важно самостоятельно оценить качества объекта по вые описанным аспектам (расположение, коммуникации, целевое назначение). Дополнительно нужно собрать характеризующие сведения за прошлые 10-15 лет для оценки динамики улучшения/ухудшения качества объекта. Как говорилось выше, порядок плановой оценки может быть формальным, поэтому игнорируются актуальные изменения, влияющие на окончательную стоимость.
- Снижение кадастровой стоимости земельного участка возможно только после проведения повторной оценки. Оценщика можно привлечь самостоятельно из числа государственных и частных лицензированных компаний.
- Подготовка необходимых документов (подробный список представлен выше).
- Направление заявления. Тип и форма обращения зависит от того, в какой способ человек решил уменьшить кадастровую стоимость участка. Процедура осуществляется комиссионно (вне суда) или через суд.
Изменить кадастровую стоимость участка: как сделать это самостоятельно
- Уточнить кадастровую стоимость участка можно несколькими вариантами:
- через МФЦ;
- на сайте Росреестра;
- на сайте с публичной кадастровой картой.
Для получения данных необходимо располагать следующими данными:
- присвоенный регистрационный номер;
- расположение;
- кому принадлежит (физическое или юридическое лицо).
Внимание! Полученная электронная справка будет содержать данные о цене, а также о дате проведения оценочных работ. Пользователь сможет подсчитать время будущей плановой переоценки.
В качестве налоговой базы может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости ( ЕГРН).
До 1 января 2019 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.
Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения — подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.
И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.
С 1 января 2019 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.
1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую — уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН. А не со следующего налогового периода, как было ранее.
Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы — с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы — с даты изменения и до конца года – по уточненной.
2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН — может быть применена за весь период , когда применялась ошибочная ( а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.
Это значит, что можно пересчитать и вернуть налоги и за предыдущие годы. Но есть нюанс.
Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью — можно было применить индивидуальную рыночную стоимость — привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании.
А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?
С 1 января 2019 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений — вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.
Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2019 года. Это относится и к искам, поданным до 1 января 2019 года.
При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.
Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.
Согласно пункту 71 Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета, утв. приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н, земельные участки, используемые учреждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования (в том числе расположенные под объектами недвижимости), учитываются на соответствующем счете аналитического учета счета 10300 «Непроизведенные активы» на основании документа (свидетельства), подтверждающего право пользования земельным участком, расположенном на территории Российской Федерации, по их кадастровой стоимости.
В соответствии с Земельным кодексом РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ).
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
От этого показателя напрямую зависит кадастровая стоимость (для каждой категории она существенно отличается и рассчитывается на основании установленных законодательно показателей). Аналогичная ситуация возможна и с изменением вида разрешенного использования участка.
Данная ситуация возможна, если собственник подал в суд иск с целью оспорить кадастровую стоимость, установленную ранее. В ходе этого проводится еще одна, независимая оценка земли, в результате чего данный показатель чаще всего снижается.
Расчет суммы налога учреждение производит самостоятельно.
Например, у казенного учреждения на праве постоянного (бессрочного) пользования имеется земельный участок, кадастровая стоимость которого — 2 500 000 руб. Учреждение не имеет налоговых льгот в соответствии с НК РФ и местным законодательством. Налоговая ставка по земельному налогу установлена в размере 0,3%. Муниципальным законодательством предусмотрены авансовые платежи по налогу.
Сумма земельного налога составит:
2 500 000 руб. х 0,3%=7500руб.
Сумма авансового платежа за 1-й, 2-й и 3-й кварталы составит:
2 500 000 руб. х 0,3% х ¼=1875руб.
Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной по приведенной выше формуле, и суммами подлежащих уплате в течение налогового периода авансовых платежей по налогу (п. 5 ст. 396 НК РФ):
7500 руб. — (3 x 1875 руб.) = 1875 руб.
В соответствии с Приказом Минфина РФ от 01.07.2013 № 65н расходы на уплату земельного налога относятся на статью 290 «Прочие расходы» КОСГУ по коду вида расходов 851 «Уплата налога на имущество организаций и земельного налога».
Но кадастровая стоимость земельного участка может изменяться. Как определить налоговую базу для расчета земельного налога при изменении кадастровой стоимости в течение налогового периода?
Действия бухгалтера по расчету земельного налога будут зависеть от причины изменения кадастровой стоимости земли.
Рассмотрим несколько случаев:
1. Переоценка кадастровой стоимости земли. Согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» не реже, чем один раз в пять лет и не чаще, чем раз в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — два года) происходит оценка кадастровой стоимости земли.
Если в связи с этим изменилась кадастровая стоимость земельного участка и произошло это в течение налогового периода, то, согласно действующей редакции НК РФ такое изменение не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, то есть действует на будущее время. Новая кадастровая стоимость земли будет служить налоговой базой с 1 января следующего налогового периода.
2. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, его перевод из одной категории земель в другую или изменение площади земельного участка, приводящее к изменению кадастровой стоимости земельного участка.
В этом случае действует следующее положение статьи 391 НК РФ: «изменение кадастровой стоимости земельного участка вследствие изменения вида разрешенного использования земельного участка, его перевода из одной категории земель в другую и (или) изменения площади земельного участка учитывается при определении налоговой базы со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости».
Действует это положение с 1 января 2018г. (в пункт 1 статьи 391 внес изменение Федеральный закон от 27 ноября 2017 г. № 335-ФЗ)
Данное изменение кадастровой стоимости земельного участка теперь нужно учитывать при расчете налоговых обязательств не со следующего налогового периода, а со дня внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
3. Успешное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Если кадастровая стоимость завышена и ее сумма больше рыночной стоимости земельного участка, то такую кадастровую стоимость можно оспорить. Лицензированный эксперт установит реальную рыночную стоимость земли. На основании заключения специалиста комиссия или суд примет соответствующее решение и изменит кадастровую стоимость. На практике это означает, что можно существенно сократить расходы по налогу на землю.
Оспаривание кадастровой стоимости юридическими лицами происходит в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Оспорить кадастровую стоимость земли могут также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Оспаривание кадастровой стоимости происходит двумя способами:
- путем обращения в суд;
- при помощи обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Порядок оспаривания результатов кадастровой стоимости земельного участка определен статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». По официальной статистике Росреестра, почти половина всех обращений в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости заканчиваются успехом заявителя.
В случае положительного решения Росреестр самостоятельно внесет все необходимые изменения в ЕГРН на основании решения комиссии, которое она обязана направить в Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня принятия (п. 19 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).
При изменении кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, измененная кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, начиная с налогового периода, в котором подано заявление о ее пересмотре, но не ранее даты внесения в ЕГРН, которая являлась предметом оспаривания (ст. 391 НК РФ, письма Минфина России от 29.03.2017 № 03-05-05-02/18237, от 01.03.2017 № 03-05-05-02/11335, от 22.02.2017 № 03-05-05-02/10148).
Применение установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости за периоды, предшествующие году подачи заявления об оспаривании, Налоговым кодексом не предусмотрено (письмо Минфина России от 24.08.2017 № 03-05-06-02/54275).
Например, если организация в феврале 2018 года подает в комиссию заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной цены и комиссия удовлетворит требование, то новую кадастровую стоимость организация должна применить при налогообложении с 1 января в 2018 года.
- Топ‑5 изменений для бухгалтера бюджетной сферы за октябрь
- Как компенсировать расходы по борьбе с коронавирусом за счет ФСС и отразить в учете и отчетности учреждения
- 8 правил инвентаризации для бухгалтера учреждения: как действовать в условиях пандемии
- Дайджест для бухгалтера госсектора за сентябрь
- КОСГУ 300. 10 практических примеров учета расходов на подстатьи
- 6 вопросов про расчеты учреждения с ФСС. Готовые решения для практиков