Сколько Стоит Регистрация Договора Аренды Нежилого Помещения В 2020

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько Стоит Регистрация Договора Аренды Нежилого Помещения В 2020». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание:

Формула расчета среднегодовой выручки. Среднегодовая выручка — это средняя выручка совокупность полученных средств за исполнение услуг или продажу товаров за несколько прошедших лет. Для этого необходимо в соответствующее поле ввести исходное значение и нажать кнопку.

Договор аренды в 2020 году: регистрация в Росреестре и технический план

Документальным закреплением сделки по аренде недвижимости является договор аренды. Аренда в трактовке законодательства всех стран звучит одинаково и означает срочную передачу объекта в возмездное пользование.

Онлайн подача – удаленная

В связи с введением нерабочих дней в Москве перестали работать МФЦ Мои документы и сейчас подача документов в Росреестр и Кадастровую палату стало почти невозможно. Скорость распространения заражения вирусом в Москве послужит продолжению нерабочих дней на весь май – государственные службы уже получили такие указания.

Учитывая это, для Вас мы разработали сервис электронной подачи документов в Рорсеестр и Кадастровую палату. Список действий, который Вы можете осуществить с нашей помощью:

Подача документов на регистрацию сделок купли-продажи недвижимости;
Снятие/регистрация обременений;
Внесение изменений в сведения кадастрового учета;
Постановка объектов на кадастровый учет;
Регистрация вновь образованных объектов;
Исправление кадастровых и рееестровых ошибок;
Регистрация договоров аренды и ипотек;
И еще более 10 действий.

Сервис работает следующим образом:

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

Все консультации бесплатны.

Вы направляйте нам документы для регистрации в Росреестр;
Мы все загружаем в специальный сервис электронного взаимодействия и присылаем вам ссылку на подписание документов в электронном виде.
Для подписания документов нужна усиленная электронно-цифровая подпись для Росреестра (обычная ЭЦП для госуслуг не подходит). ЭЦП можно зарегистрировать в любом сервисе по их выдаче, либо получить у нас (процедура выдачи происходит онлайн с выездом к Вам нашего специалиста для подтверждения личности).
Подписанные документы направляются в Росреестр и им присваивается номер.
Росреестр проводит регистрационные действия в течение 5 рабочих дней, если одновременно с регистрацией производится кадастровый учет – тогда в течение 10 рабочих дней

В чем преимущества онлайн подачи:

Вы подаете документы на регистрацию в течение часа;
Вся работа производится не выходя из дома;
Сокращаются сроки регистрации в несколько раз;
Результат регистрации Вы получаете в электронном виде с ЭЦП специалиста Росреестра.

Образец номера такой онлайн подачи и как это выглядит:

Почему мы можем подавать так документы?

Мы являемся аттестованными кадастровыми инженерами (подтверждение) и работаем в этом сервисе с 2013 года. Это сервис электронного взаимодействия с Росреестром и Кадастровой палаты, который наши специалисты обычно использовали для подачи на регистрацию технических планов, но в условиях кризиса мы решили помочь нашим клиентам и сделали его доступным для Вас. Подробнее про услугу https://smway.ru/online-service/

Цена услуги?

Стоимость подачи одного пакета документов – 10 000 рублей. Данная цена может увеличится в связи с огромным количеством обращением. Если Вы заинтересованы, звоните сейчас или пишите в WhatsApp – 8-925-760-3043!

Основные моменты

Договор регламентирует правила и обязанности сторон, которые устанавливают требуемые отношения. В документе указываются:

условия передачи имущества или собственности арендатору;
сроки действия;
указываются виды деятельности, которыми он имеет право заниматься на этой площади;
устанавливаются сроки и размер суммы погашения платы за аренду имущества;
условия расторжения в случае несогласия или несоблюдения требований с любой из сторон и так далее.

При необходимости договорные обязательства могут быть изменены с внесением изменений в юридический документ. На основании итоговых сведений и формируются взаимоотношения между сторонами.

В 2020 году порядок регистрационных действий утвержден Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой нежилой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 01.01.2017 года и в 2020 году в сфере сделок с недвижимостью и кадастрового учета произошел ряд кардинальных изменений. Он затронул в том числе регистрацию сделок по аренде недвижимости, порядок кадастрового учета объектов.

Рассмотрим основные изменения в регистрации договоров аренды, которые вводятся новым 218 федеральным законом.

Когда необходимо регистрировать аренду

Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки, однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения – без него этот вид сделки считается недействительным. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:

передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.

Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2020 году? Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.

Регистрация договоров аренды вспомогательных помещений требуется, когда на эти права стороны также оформляют отдельные договоры и такие помещения зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты недвижимости.

Если по договору указан неопределенный срок передачи недвижимого имущества, стороны могут расторгнуть его с предварительным уведомлением. Это установлено положениями ст. 610, 651 ГК РФ, а также следует из судебной практики – такие выводы содержит Информационное письмо Президиума ВАС РФ №53 от 01.06.2000 года.

Правила государственной регистрации аренды здания или помещения зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе № 218-ФЗ. Эти функции осуществляет специальное ведомство – Управление Росреестра в соответствующем регионе страны, в полномочия которого входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН. Где регистрируют договор аренды, заключенный в определенном месте, зависит от местонахождения объекта недвижимости, т.е. в соответствующем отделе Управления Росреестра региона Российской Федерации.

Крупные арендодатели могут вести свой реестр арендаторов. Этот документ содержит информацию о реквизитах договоров аренды, наименования арендаторов, сроки аренды и иную вспомогательную информацию о сделках.

Реестр арендаторов образец 2020 года

Комментарий специалиста. Заключить арендный договор может только собственник, либо его уполномоченный представитель по доверенности. При отсутствии полномочий на такой способ распоряжения специалисты Росреестра вынесут решение о приостановке регистрации сделки. Чтобы устранить любые основания для приостановки регистрации, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй» – мы окажем консультационную поддержку сторон при согласовании условий договора, а также поможем оформить все необходимые документы.

Условия для регистрации

По правилам Закона № 218-ФЗ, В 2020 году любые виды сделок с объектом недвижимости могут осуществляться только при условии постановки его на кадастровый учет или существования записи в ЕГРН об этом объекте. Если на начало 2020 года здание или нежилое помещение не имеет кадастровый номер, а сведения о нем отсутствуют в ЕГРН, в государственной регистрации аренды будет отказано. Любой объект недвижимости подлежит постановке на учет в следующих случаях:

непосредственно после возведения или образования нового здания или помещения;
для ранее возведенных объектов, не учтенных в ЕГРН – по заявлению собственника или одновременно с регистрацией сделки.

Таким образом, по правилам Закона № 218-ФЗ, допускается одновременное проведение регистрационных и учетных действий на объект недвижимости. Чаще всего такая процедура предполагается при аренде или субаренде части нежилого помещения или здания.

Кадастровый учет при регистрационных действиях может осуществляться в следующих случаях:

если часть нежилого здания или помещения, выступающее предметом по договору, ранее не проходило эту процедуру, а запись о нем отсутствует в едином реестре ЕГРН;
если по соглашению сторон в договоре включен пункт о проведении перепланировки – арендатор может быть заинтересован с строго определенной конфигурации нежилого помещения для своей деятельности.

В каждом из перечисленных случаев, учет и регистрацию можно провести только с оформлением технического плана здания, помещения или их части. Этот документ оформляет кадастровый инженер на основании соглашения сторон по договору, а также путем фактического обследования нежилого здания или помещения. Найм части нежилого объекта недвижимости в любом случае предполагает обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и подачи его на регистрацию вместе с договором аренды. Регистрация договора найма в Росреестре на часть помещения или здания сроком более одного года, необходимая процедура, которой не стоит пренебрегать.

Регистрация происходит в порядке, регламентированном в Законе № 218-ФЗ. Для этого в Росреестр представляются следующие документы:

заявление сторон о регистрации и/или кадастровом учете объекта;
правоустанавливающие документы на недвижимость – с момента принятия Закона № 218-ФЗ таким документом является выписка ЕГРН;
договор аренды, подписанный обоими контрагентами;
передаточный акт, подтверждающие передачу имущества арендатору (иное название документа – акт приема-передачи объекта);
технический план на здание или помещение, если необходима постановка объекта аренды на учет;
паспорта сторон или их представителей, а также правоустанавливающие документы юридических лиц или ИП (в зависимости от того, кто является уполномоченным правообладателем объекта);
платежное поручение о перечислении госпошлины за регистрацию.

В соответствие со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, в 2018 году размер госпошлины за регистрацию арендных отношений составляет 2000 руб. для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц. Особенно выгодно, когда арендатором является индивидуальным предпринимателем – они учитываются налоговыми органами как физические лица и госпошлина для них составляет 2 000 рублей.

Для удобства учета существующих договоров аренды нежилых помещений арендодатели могут вести специальный реестр – реестр зарегистрированных договоров аренды. Этот документ не имеет строгой формы, он готовится с учетом потребностей собственника объекта.

Комментарий специалиста. При подготовке документов на регистрацию может потребоваться изготовление технического плана. Специалисты компании «Смарт Вэй» обеспечат быстрое и правильно оформление этого документа, а также окажут сопровождение при составлении иных необходимых бланков и форм.

Выписка из ЕГРН выдается после кадастрового учета перепланировки в Росреестре.

Порядок регистрации

Регистрация будет проводиться специалистами Росреестра на основании заявление от сторон. При этом нужно учитывать следующие нюансы регистрационной процедуры:

одновременно с регистрацией договора, в едином госреестре делается запись о возникновении обременения права собственности – указанное обременение будет действовать до момента истечения срока договора, либо заключения соглашения о досрочном расторжении аренды, однако зачастую следует подать в Управление Росреестра заявление о прекращении обременения, иначе сам орган регистрации оставит запись о найме в ЕГРН и зарегистрировать новый договор на этот объект быстро не получится;
если на объект зарегистрировано арендное обременение, оно сохранится даже при продаже объекта – арендатор сможет продолжить свою деятельность даже при переходе права собственности к другому лицу;
любое заинтересованное лицо сможет узнать, что на объект зарегистрировано обременение – эти общедоступные сведения можно получить путем запроса выписки из ЕГРН.

При неопределенном сроке в договоре, в ЕГРН не будет указана предельная дата действия обременения, более того – договор аренды нежилого объекта на неопределенный срок вообще не подлежит регистрации.

При совершении сделки аренды на часть здания или помещения, будет одновременно проводиться временный кадастровый учет. У такой части объекта будет существовать временный кадастровый номер до момента прекращения арендных отношений. Если на аналогичную часть объекта будет претендовать новый арендатор, потребуется заново составлять технический план и проводить временный кадастровый учет. Это связано с тем, что основанием для учета части объекта является договор аренды нежилого помещения. Прекращается договор – прекращается учет.

Комментарий эксперта. У многих клиентов компании “Смарт Вэй” возникает вопрос: если они регистрировали аренду части нежилого объекта недвижимости до вступления в силу 218 ФЗ, а сейчас хотят внести в него изменения путем подачи на регистрацию дополнительного соглашения, почему Росреестр требует от них предоставления технического плана? Это следует из того, что вся информация об объектах недвижимости с 2017 года содержится исключительно в электронном виде. Открывая раздел ЕГРН государственный регистратор не видит учета той его части, по которой получает на регистрацию дополнительное соглашение и приостанавливает регистрацию до момента получения от заявителя технического плана для учета части нежилого объекта недвижимости.

Сроки регистрационных действий при совершении арендных сделок определяются в порядке, регламентированном в ст. 16 закона № 218-ФЗ. Если происходит только регистрация, срок внесения записи в ЕГРН составит 7 дней (при обращении через Росреестр) или 9 дней (через МФЦ). Если сторонам потребуется провести кадастровый учет, указанные сроки увеличатся на 2 дня.

Комментарий специалиста. Для подтверждения временных прав арендатора будет выдан договор с регистрационной отметкой, а также выписка ЕГРН. Этот документ будет подтверждать обременение прав на весь срок, указанный в договоре. Если в договоре нет положения о сроке, т.е. его максимальная продолжительность не определена, аннулировать запись в ЕГРН можно при фактическом прекращении договорных отношений. Если вам необходима помощь опытных специалистов при составлении и регистрации арендного договора, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй» – мы поможет оформить документы даже в самых сложных ситуациях.

Регистрация прав и кадастровый учет в 2020 году

Первым и главным изменением в системе государственной регистрации прав на объекты недвижимости является появление возможности одновременного внесения сведений и в кадастровый раздел ЕГРН и в раздел ЕГРН о правах на объекты. Основанием для внесения соответствующей информации является в случае аренды недвижимости – соответствующий договор. Это правило установлено п. 2 ст. 14 ФЗ №218. Для каждого конкретного случая обращения в регистрирующий орган законом предусматривается отдельная процедур и порядок. К примеру, ч. 4 п. 3 ст. 14 ФЗ №218 предусмотрено, что одновременное регистрационное действие, – кадастровый учет и регистрация обременений объекта, возможно в случае образования части здания.

Мнение эксперта. Изготовление технического плана для выделения части здания или помещения в компании Смарт Вэй занимает 1 день. Мы специально снизили сроки для оперативной подачи документов в Росреестр. Стоимость подготовки технического плана не зависит от его площади – мы предоставляем специальные условия при заказе более двух технических планов для регистрации аренды.

Орган регистрации недвижимости в 2020 году

Согласно ФЗ №218 уполномоченным органом, который вправе принимать на регистрацию документы, выдавать сведения из ЕГРН, вести учет объектов недвижимости и хранить дела на каждый объект в Российской Федерации, является орган исполнительной власти – Управление Росреестра в соответствующем регионе. Отдельные полномочия в соответствии с Приказом Росреестра от 18.10.2016 N П/0515 “О наделении федерального государственного бюджетного учреждения “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” отдельными полномочиями органа регистрации прав” возлагаются на Кадастровую палату (ФКП Росреестра). К функциям кадастровой палаты с 01.01.2017 года относится:

Образец договора аренды:

Образец записи в выписке ЕГРН с обременением и выделенной площадью:

запись в выписке ЕГРН об аренде

Лица, уполномоченные на обращение в органы регистрации

Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам. Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.

Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Отдельно следует сказать о случаях, когда в аренду по договору передается часть здания, помещения и пр. выделяемые части объекта недвижимость, собственность на которые не оформлена отдельно. В этом случае процедура регистрации будет заключаться в одновременном кадастровом учете части объекта и внесении сведений в реестр недвижимости о том, что этот образованный объект переходит во временное пользование иному лицу. В этом случае в регистрирующий орган вправе обращаться только собственник основного объекта недвижимости и уполномоченные от него лица по нотариальной доверенности. С 2017 года по таким вопросам в регистрирующий орган вправе обращаться также либо арендатор, либо арендодатель.

Получение нотариальной доверенности у нотариусов для регистрирующих органов обязательно, если подачу документов на регистрацию осуществляет представитель заявителя. Тарифы оформления доверенности для Росреестра на 2020 год утверждены Письмом ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 «О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей».

Комментарий эксперта. Уже несколько лет компания “Смарт Вэй” использует специальное программное обеспечение, которое позволяет осуществлять подачу документов на регистрацию или государственный кадастровый учет объектов недвижимости в электронном виде. Это очень ускоряет регистрационные действия. Для того, чтобы использовать этот механизм, требуется наличие нотариально удостоверенной доверенности в электронном виде с ЭЦП нотариуса, ее выдавшего. Мы часто практикуем этот способ обращения в Управления Росреестра, также он удобен при согласовании изменений объектов в иных государственных и региональных органах власти (Мосжилинспеции, Госстройнадзоре и других).

Все консультации бесплатны.

Сроки кадастрового учета и регистрации прав в 2020 году

Одним из главных изменений в деятельности регистрирующих органов является изменение сроков осуществления регистрационных действий, а именно – их сокращение.

Регистрация прав – не более 7 рабочих дней в случае подачи документов в регистрирующий орган. Сюда же относится договор аренды.
Регистрация прав посредством направления документов через МФЦ – 9 рабочих дней.
Кадастровый учет при обращении в регистрирующий орган – 5 рабочих дней.
Семь рабочих дней если документы для кадастрового учета передаются через МФЦ.
При кадастровом учете объекта и регистрации прав на него – 10 рабочих дней.
В случае подачи документов на кадастровый учет и регистрацию прав посредством услуг МФЦ – 12 рабочих дней.
При проведении регистрационных действий на основании судебного акта – 5 рабочих дней вне зависимости от вида регистрационных действий, установленных в нем (даже если будет установлена обязанность поставить на кадастровый учет объект и зарегистрировать права на него).
При наложении ареста на имущество – не более 3-х рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган документов от уполномоченных органов.
Нотариально удостоверенные сделки, в том числе аренда, в 2018 году будут проходить регистрацию 3 рабочих дня при непосредственном направлении в регистрирующий орган документов, 5 рабочих дней если документы поступили на регистрацию через МФЦ.
Ипотека на жилое помещение в 2018 году по ФЗ №218 будет регистрироваться 5 рабочих дней по общему правилу и 7 рабочих дней если соответствующее заявление с приложенными к нему документами были поданы в МФЦ.

Срок регистрации соответствующих прав на объекты исчисляется с момента, когда документы были предоставлены в орган регистрации либо в многофункциональный центр предоставления государственных услуг.

Напомним, что до 2018 года при обращении с документами на регистрацию по объектам недвижимости в МФЦ точный срок, в течение которого центр должен был передать документы в Росреестр, не был установлен законом. Ориентировочно он составлял от 4 до 6 дней, но отвечать за него государственные органы не могли. В 2018 году эта ситуация не изменилась – для всех регистрационных процедур установлены жесткие сроки.

Что такое кадастровый паспорт?

Кадастровый паспорт выдавался Росреестром по запросам заявителей до вступления в силу ФЗ №218, и в 2020 году больше его нельзя заказать.

С 2017 года альтернативным документом является выписка из ЕГРН – информация в ней объединяет сведения из раздела о правах, о кадастровом учете объекта. Госпошлина за получение выписки из ЕГРН на объект в 2020 году составляет 300 рублей для физлиц в бумажном формате документа.

Образец, как ранее выглядел кадастровый паспорт:

Государственная пошлина за регистрацию аренды в 2020 году

В отличие от многочисленных изменений в законодательстве о регистрации прав на объекты недвижимости и в сфере кадастрового учета, Налоговый кодекс в части размера государственной пошлины за регистрационные действия с недвижимостью никак не изменился.

Размер госпошлины за регистрацию аренды для юридических лиц в 2018 году составляет 22 000 рублей за каждый объект недвижимости. Для физических лиц госпошлина в 2018 году составит 2000 рублей.

Часто возникает вопрос о том, какую оплачивать госпошлину, если в сделке участвует и физическое лицо, и юридическое. Сейчас пошлиной облагается только регистрация прав. Ранее необходимо было оплачивать и переход права, и саму сделку. Таким образом, размер госпошлины определятся исходя из того, кому переходит право. Если в аренду передается объект и арендатором выступает организация размер госпошлины 22 000 рублей, если объект арендует физлицо у компании – оплачивается 2 000 рублей госпошлины. Для больших арендаторов выгоднее регистрировать договора аренды через предпринимателей-физических лиц.

Образец правильного платежного поручения на 2020 год в Москве:

Реквизиты оплаты государственной пошлины для регистрации аренды в 2020 году

Реквизиты Росреестра, по которым необходимо оплатить госпошлину при регистрации аренды, в 2018 году в Санкт-Петербурге не изменились. Вы можете с ними ознакомиться в разделе госпошлина, или здесь Госпошлина для регистрации договора аренды

Важно отметить, что при онлайн-регистрации заявления через сайт Росреестра, оплачивать госпошлину можно также, как и при онлайн заказе кадастрового паспорта или выписки. Письмо с оплатой приходит после отправки заявления, а госошлину можно оплатить даже с помощью Qiwi.

Образец письма о регистрации заявления

Пример последовательности действий при заключении и регистрации договора аренды

Если перед организацией или индивидуальным предпринимателем встал вопрос аренды объекта недвижимости, учитывая новые правила регистрации в 2018 году, следует придерживаться следующей последовательности действий:

Проверить наличие зарегистрированных прав на объект недвижимости и наличие сведений о нем в ЕГРН (включая кадастровую информацию). В 2020 году в органах Росреестра любое лицо сможет заказать выписку ЕГРН об объекте на недвижимость.
Если объект не стоит на кадастровом учете, либо информация в ЕГРН содержит некорректные сведения (не соответствует площадь объекта, к примеру), необходимо внести достоверную информацию о нем. Как и раньше, в 2020 году единственным лицом, уполномоченным подготавливать документы о внесении сведений об объектах недвижимости в кадастр, является Кадастровый инженер. С 01.12.2016 года каждый Кадастровый инженер должен состоять в Саморегулируемой организации, что подтверждается соответствующим свидетельством. Проверить наличие действующего аттестата кадастрового инженера и членство в СРО можно на сайте Росреестра.
Подготовить и заключить договор аренды. В 2020 году необходимо учитывать все нововведения законодательства при составлении и заключении договоров с недвижимостью. Лучше для этого обратиться к услугам юриста, либо прочитать нашу статью до конца.
Оплатить государственную пошлину за регистрацию права (аренды) в соответствии с утвержденными в 2020 году размерами (Налоговый кодекс РФ).
Получив технический план (технический план можно заказать в компании Смарт Вэй) на объект недвижимости арендатор/арендодатель может либо самостоятельно подать документы в регистрирующий орган, либо уполномочить на это кадастрового инженера (также иное лицо по нотариальной доверенности). В разных случаях состав регистрационный действий различен – это может быть и кадастровый учет вместе с регистрацией аренды (при внесении сведений об объекте в кадастр – к примеру, выделение части помещения/здания), и регистрация только аренды.
После подачи документов на регистрацию органы Росреестра осуществляют их проверку. В этот момент специалисты регистрирующей государственной структуры могут выявить ошибки или несоответствия представленных документов. В случае грубых ошибок (к примеру наличие исправлений в документах, отсутствие оплаченной госпошлины) документы возвращаются заявителю без рассмотрения. Если замечания устранимы – выдается приостановка в осуществлении регистрационных действий с указанием срока ее устранения заявителем. С 2017 года этот срок составит от одного до трех месяцев. В случае, если замечания касаются технического плана на объект, исправлять его вправе только тот кадастровый инженер, который осуществлял его подготовку. Если выставленные замечания Росреестра не устранены в установленный срок, заявитель получает отказ в регистрации – при этом государственная пошлина не возвращается.
По окончании регистрации договора аренды заявителю выдаются зарегистрированные экземпляры договора, а также выписку ЕГРН.

Обжалование приостановки в регистрации аренды в 2020 году

Обжалование решения о приостановлении регистрации договора аренды происходит в соответствии с ФЗ №221 от 24.07.2007 г. «О кадастровой деятельности». Установлено, что обжаловать решение органа государственной регистрации можно в апелляционной комиссии Росреестра соответствующего региона России. Это – обязательная процедура. Без ее прохождения обратиться в суд с заявлением о признании незаконным решения Росреестра нельзя – получите отказ в рассмотрении.

В 2018-2020 годах Апелляционные комиссии Росреестра состоят из сотрудников этого органа, а также иных лиц, в большей степени это представители БТИ и Ростехинвентаризации.

Апелляционная комиссия Росреестра в г. Москве:

Полное наименование: «Апелляционная комиссия по рассмотрению заявлений об обжаловании решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета или решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве».

115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15, каб. 14-14.

Апелляционная комиссия Росреестра в Московской области:

143007, Московская область, г. Одинцово, ул. Молодежная, д. 25

Апелляционная комиссия Росреестра в Санкт-Петербурге:

190000, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12

Полный список действующих Апелляционных комиссий Росреестра в регионах России можете скачать https://rosreestr.ru/upload/Doc/19-upr/перечень%20комиссий%20коректно%202018%20февраль.xlsx

Однако создание такого органа не обернулось для Заявителей упрощением процедуры обжалования решений Росреестра – 99% решений комиссии в пользу органа регистрации. Процедура комиссионного рассмотрения только затягивает процесс обжалования (срок рассмотрения 30 дней), а несоблюдение этого порядка ввиду его слабой освещенности законом, приводит к отказам судов рассматривать дела без предварительного рассмотрения их комиссиями Росреестра.

Компания Смарт Вэй имеет опыт и комиссионного обжалования решений Росреестра, и обжалования их в судебном порядке без обращения в Апелляционную комиссию. Если вы не согласны с полученным решением о приостановлении регистрации договора аренды или иной регистрационной процедуры Росреестра, мы поможем вам в решении любой, даже самой сложной, ситуации.

Технический план на часть помещения

В 2018 году в случае, если часть помещения для аренды не стоит на кадастровом учете, требуется изготовление технического плана. Технический план изготавливается по Приказу МинЭкономРазвития №953. Он содержит информацию об объекте недвижимости, заключение кадастрового инженера, графическую часть, приложения, а также подписывается электронно-цифровой подписью кадастрового инженера. Технический план прикрепляется к заявлению о государственной регистрации договора аренды.

Образцы технических планов в бумажном варианте:

Для изготовления технического плана требуется:

1.Выписка ЕГРН. Желательно расширенная. Образец расширенной выписки:

2.Скан-копия договора аренды (подписанная сторонами договора).

Как правильно составить договор аренды

Для успешно регистрации долгосрочного договора нужно выполнить несколько простых правил:

1.Предмет договора нужно описать максимально точно. Весь договор может содержать любые сведения, но именно предмет договора проверяется Росреестром. Образец, как мы советуем заполнять этот пункт нашим клиентам:

2.Информацию о помещении нужно использовать из актуальных документов, на сегодняшний день нужно использовать планы из ЕГРН. Планы БТИ, к сожалению, потеряли свою актуальность и только в крайнем случае их можно принимать к сведению.

3.Проследить за отсутствием помарок и пометок в договоре аренды

Образец пометок в договору аренды

Квалифицированная проверка договора аренды в компании Смарт Вэй осуществляется бесплатно при заказе у нас изготовления технического плана. Изготовление технического плана для регистрации аренды части помещения мы производим за 1 рабочий день.

Источник: https://smway.ru/dogovor-arendyi-v-2017-godu/

Аренда недвижимости по новому ГК

1 января с.г. — дата вступления в силу нового Гражданского кодекса Украины (ГК), которую многие юристы ожидали со странным двойственным чувством. С одной стороны, всех нас обуяло радостное нетерпение: наконец-то гражданские правоотношения будут регулироваться не атавизмом «счастливого социализма», принятым в 1963 году, а качественно новым нормативно-правовым актом, регулирующим хозяйственные отношения в условиях пусть дикого, но все-таки капитализма.

С другой стороны, каждый здравомыслящий юрист с ужасом представил себе, какие проблемы возникнут у его клиентов на стадии адаптации остальной законодательной базы и сознания государственных чиновников к новому ГК.

Эта консультация посвящена такой банальной, но вместе с тем актуальной для каждого субъекта предпринимательской деятельности теме, как аренда недвижимого имущества.

Арендным отношениям посвящена глава 58 нового ГК. Параграф 4 указанной главы регулирует, в частности именно правоотношения, связанные с арендой зданий, сооружений и их частей.

Исходя из статей 759 и 793 ГК, согласно договору аренды здания либо другого капитального сооружения (их части), арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание либо другое капитальное сооружение (их часть). К сожалению, уже на этапе определения предмета договора аренды возникают некоторые спорные моменты.

В ГК отсутствуют определения понятий «здание» и «капитальное сооружение». В соответствии с Государственным классификатором зданий и сооружений ГК 018-2000, утвержденным приказом Госстандарта № 507 от 17 августа 2000 года, здания — это строения, состоящие из несущих и ограждающих либо совмещенных (несуще-ограждающих) конструкций, которые создают наземные либо подземные помещения, предназначенные для проживания либо пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов. К этой категории относятся: жилые дома, общежития, отели, рестораны, торговые и промышленные здания, вокзалы, здания для публичных выступлений, для медицинских учреждений и учреждений образования.

В соответствии с Правилами определения стоимости строительства (ДБН Д.1.1-1 — 2000), утвержденными приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 27 августа 2000 года № 174, к зданиям относятся производственные цеха, склады, жилые дома и т.д., а к сооружениям — мосты, туннели, платформы и т.д. со всеми устройствами (галереями, эстакадами и т.д.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и дополнительными помещениями, а также инженерными сетями, прилегающими к ним.

Таким образом, что касается аренды зданий — как жилых, так и нежилых, сооружений, как наземных, так и подземных — то при заключении договоров аренды таких объектов применяются специальные правила параграфа 4 главы 58 ГК. Законодатель, однако, распространил эти правила на части зданий и сооружений, подразумевая под этим, по всей видимости, отдельные помещения в нежилых и жилых зданиях. Вопрос, по-моему, спорный.

Однако во избежание признания договоров аренды помещений недействительными либо незаключенными к ним следует применять специальные правила параграфа 4 главы 58 ГК, а именно:

1) соблюдение простой письменной формы сделки в отношении всех договоров аренды зданий, сооружений и помещений;

2) соблюдение нотариальной формы сделки в отношении договоров аренды зданий, сооружений и помещений сроком на один год и более, а также государственная регистрация таких договоров;

3) предоставление права пользования земельным участком, на котором находится здание и сооружение, а также земельным участком, прилегающим к такому зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели аренды;

4) включение в арендную плату за пользование земельным участком.

Простая письменная форма договора аренды зданий, сооружений, помещений

Этот раздел посвящен исключительно договорам аренды зданий, иных капитальных сооружений либо их частей, срок действия которых не превышает одного календарного года, то есть составляет не более 365 календарных дней (366 календарных дней — в високосном году).

При этом нарушение простой письменной формы не является основанием для признания договора аренды здания, сооружения, помещения недействительным (часть 1 статьи 218 ГК). В случае отрицания сторонами факта заключения договора либо оспаривания его отдельных положений решение суда не может основываться на показаниях свидетелей, если он был заключен в устной форме.

С другой стороны, согласно части 1 статьи 795 ГК, исчисление срока действия договора аренды начинается с момента передачи здания, сооружения, помещения арендатору на основании соответствующего документа (акта), если иное не установлено договором.

Из статьи 631 ГК следует, что сроком договора является промежуток времени, на протяжении которого стороны могут осуществлять свои права и исполнять обязанности в соответствии с договором. То есть начало срока действия договора — это, по сути, момент вступления договора в силу. В соответствии с этой же статьей договор вступает в силу с момента его заключения. Статья 638 ГК предусматривает, что договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям.

Согласно статье 640 ГК, договор, требующий простой письменной формы, является заключенным с момента получения лицом, направившим предложение заключить договор, ответа о принятии такого предложения. А договор, подлежащий нотариальному заверению либо государственной регистрации, — с момента заверения либо государственной регистрации, а в случае необходимости и первого, и второго — с момента государственной регистрации.

Вместе с тем статьей 640 ГК предусмотрено, что в случае необходимости передачи имущества или совершения другого действия договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества либо совершения действия. Такие договоры в теории гражданского права называются реальными договорами.

При несоблюдении простой письменной формы невозможно доказать, что договором предусмотрен иной момент вступления в силу, а не указанная в ГК фактическая передача здания, сооружения, помещения и подписание акта. Таким образом, договор аренды, заключенный без соблюдения простой письменной формы, вступает в силу по общему правилу, предусмотренному статьей 795 ГК, — с момента подписания акта приемки-передачи здания, сооружения, помещения. Однако, безусловно, странно было бы предполагать, что при несоблюдении простой письменной формы стороны будут составлять письменный акт приемки-передачи помещений. А при отсутствии договора, устанавливающего отличный от определенного в ГК момент вступления его в силу, невозможно ссылаться на то, что стороны по обоюдному согласию решили установить иной момент вступления договора в силу.

Какой же можно сделать вывод из вышеприведенных теоретических изысков? Несоблюдение простой письменной формы не является основанием для признания договора аренды здания, сооружения либо помещения недействительным. В то же время отсутствие составленного на бумаге с подписями и печатями сторон договора аренды и акта приемки-передачи здания, сооружения, помещения будет основанием для признания такого договора аренды незаключенным.

Поэтому, господа, соблюдайте простую письменную форму договоров аренды зданий, сооружений и помещений! Сделайте свою жизнь и жизнь юристов, работающих на вас, проще!

Нотариальная форма договора аренды зданий, сооружений, помещений. Регистрация договора

Договор аренды здания, сооружения либо помещения, заключенный сроком на один календарный год и более, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 209 ГК Украины нотариальное удостоверение сделки осуществляется нотариусом либо другим должностным лицом, которое в соответствии с законом имеет право на совершение удостоверяющей надписи на документе с текстом сделки.

Несоблюдение требований закона о нотариальном удостоверении договора приводит к тому, что договор признается ничтожной сделкой (статья 220 ГК), то есть недействительность установлена законом, и признание его недействительным в суде не требуется (статья 215 ГК). Недействительность такого договора влечет за собой возврат сторон в состояние, предшествовавшее заключению договора (двусторонняя реституция), а в случае невозможности осуществления реституции — возмещение стоимости полученного по договору по ценам, существующим в момент такого возмещения.

Итак, для нотариального удостоверения договора аренды здания, сооружения или помещения потребуются следующие документы:

1. правоустанавливающий документ на здание, сооружение или помещение, зарегистрированный в бюро технической инвентаризации (БТИ) и регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества;

2. выписка из Реестра прав собственности на объекты недвижимого имущества (в народе больше известна как справка-характеристика БТИ);

3. справка об отсутствии налогового залога здания, сооружения или помещения из Государственного реестра залогов движимого имущества (выдается нотариусом и у нотариуса же остается);

4. справка об отсутствии запрета на отчуждение здания, сооружения или помещения из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества (выдается нотариусом и у нотариуса же остается);

5. платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере 1% от стоимости договора, а именно — от арендной платы за весь срок действия договора аренды здания, сооружения либо помещения;

6. документы, подтверждающие юридическую дееспособность сторон договора аренды (для физических лиц — это паспорт, а для юридических — устав, учредительный договор и документ, подтверждающий полномочия представителя стороны, непосредственно подписывающего договор, а именно решение о назначении должностного лица либо доверенность).

Таким образом, процедура заключения договоров аренды помещений, как жилых, так и нежилых, сроком от одного года и более превращается из обычного двустороннего подписания договора в длительное «хождение по мукам». Имеющие опыт получения справок-характеристик в Киевском городском БТИ поймут меня.

Кроме того, перечень вышеуказанных документов вызывает массу вопросов, самый важный — потеря денег сторонами договора аренды. Государственная пошлина за нотариальное заверение договора составляет 1% от суммы арендной платы, умноженной на количество календарных месяцев (других временных отрезков, установленных договором аренды), составляющих срок действия договора аренды (подпункт «д» пункта 3 декрета КМУ «О государственной пошлине» от 21 января 1993 года).

Если договор заключен на определенный срок, то с расчетом суммы государственной пошлины, подлежащей оплате, ни у сторон, ни у нотариуса не возникнет проблем. А каким образом нотариусы будут определять государственную пошлину, если договор заключен на неопределенный срок или договором аренды предусмотрено автоматическое продление его действия, покажет практика.

ГК Украины содержит совершенно новую норму относительно государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений или помещений, заключенных на срок не менее одного календарного года.

В соответствии со статьей 210 ГК договор аренды здания, сооружения или помещения, заключенный на такой срок, начинает действовать с момента его государственной регистрации, даже если договор был нотариально заверен в соответствии с требованиями статьи 793 ГК. Вместе с тем несоблюдение требований относительно государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений или помещений не влечет за собой их недействительность, поскольку это прямо не предусмотрено ГК Украины.

Так с какого же все-таки момента вступает в силу договор аренды здания, сооружения или помещения, заключенный более чем на один год?

Во избежание возникновения каких-либо споров в отношении момента возникновения прав и обязанностей у сторон договора аренды здания, сооружения или помещения, заключенного на срок не менее одного календарного года, такой договор следует считать вступившим в силу при соблюдении всех требований ГК: нотариального заверения договора, государственной регистрации, передачи здания, сооружения или помещения и подписания соответствующего акта приемки-передачи.

На момент написания данной статьи порядок регистрации договора аренды зданий, сооружений или помещений законодательно не был урегулирован. Скорее всего, обязанность по урегулированию ситуации будет возложена на коммунальные предприятия — БТИ и регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества.

Пользование земельным участком при заключении договора аренды

Здания и сооружения являются объектами недвижимости, неразрывно связанными с землей и перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения целевого назначения.

Статья 796 ГК устанавливает, что при заключении договора аренды здания, сооружения или помещения арендатору автоматически предоставляется право пользования земельным участком, на котором расположен объект, а также прилегающим к зданию или строению, в размере, необходимом для достижения цели аренды.

Предоставление арендатору права пользования земельным участком обязательно не только для сторон по договору аренды здания, сооружения или помещения, но и для собственника земельного участка, если таким лицом не является арендодатель. Предполагается, что собственник земельного участка согласен на предоставление арендатору права пользования земельным участком, если иное не установлено договором арендодателя с собственником земельного участка.

Норма статьи 796 ГК не является диспозитивной, то есть применяется вне воли арендодателя и арендатора.

Правоотношения пользования земельными участками регулируются на основании параграфа 3 главы 58 ГК, ЗК Украины, Закона Украины «Об аренде земли» от 6 января 1998 года (в редакции от 2 октября 2003 года), других актов земельного законодательства.

Исходя из того, какие права относительно земельного участка имеются у арендодателя, право арендатора на земельный участок может быть оформлено следующим образом:

1) если арендодатель — собственник земельного участка, он обязан заключить с арендатором договор аренды земельного участка;

2) если арендодатель — постоянный пользователь земельного участка, собственник участка обязан заключить с арендатором договор аренды;

3) если арендодатель — арендатор земельного участка, он обязан заключить с арендатором здания или сооружения договор субаренды земельного участка при условии, что целевое назначение земельного участка не изменится.

При этом возникает коллизия норм земельного и гражданского права. Так, статья 93 ЗК Украины, статья 9 Закона Украины «Об аренде земли» устанавливают, что субаренда возможна только при наличии согласия на это собственника земельного участка. Статья же 796 ГК предусматривает, что согласие собственника на субаренду земельного участка, на котором расположено арендованное здание либо сооружение, презюмируется. Не совсем понятно, какую норму следует применять в таком случае: более позднюю ГК либо специальную норму ЗК Украины.

Если арендодатель земельного участка является фактическим землепользователем, то есть не имеет правоустанавливающих документов на землю, то права арендатора на земельный участок должны быть закреплены путем заключения договора аренды с собственником земельного участка. Порядок заключения договора аренды земельного участка установлен ЗК Украины и Законом Украины «Об аренде земли».

Согласно статье 797 ЗК Украины, арендная плата за пользование зданием или сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком. Однако возможность применения этой нормы на практике вызывает некоторые сомнения. Пользование земельным участком может осуществляться лишь на основании соответствующего договора аренды участка. Арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка в соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» и уплачивается на основании такого договора. Поэтому ее дублирование в договоре аренды здания или сооружения приведет к безосновательному обогащению арендодателя здания или сооружения.

ГК не содержит норм, устанавливающих формы, порядок или сроки внесения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями или помещениями. Согласно статье 762 ГК, не установленный договором аренды размер арендной платы определяется с учетом качества здания, сооружения, помещения и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

Плата за пользование зданием, сооружением либо помещением осуществляется в форме, установленной договором, ежемесячно, если иное не установлено договором.

Из вышесказанного следует, что даже заключение банального договора аренды отныне превратится в сложную и длительную процедуру, особенно если срок действия такого договора будет равняться либо превышать один календарный год. Соответственно, у предпринимателей и руководителей предприятий усилится ставшая привычной головная боль, а у юристов и нотариусов появится больше работы.

Жить стало лучше, жить стало веселее, господа юристы! С Новым годом и с новыми кодексами!

ТЫЧИНА Оксана — юрист, ООО «Юридическая компания «ОЛ & РУСТ», г. Киев

Источник: https://pravo.ua/articles/arenda-nedvizhimosti-po-novomu-gk/

Регистрация договора аренды в 2020 году

Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО «Акса» Корчагин Юлиан Андриянович. Связаться с автором

Вернуться назад на Договор аренды 2020

Поэтому контрагенты в 2020 году могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:

• передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
• долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
• если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.

Если по договору указан неопределенный срок передачи недвижимого имущества, стороны могут расторгнуть его с предварительным уведомлением. Это установлено положениями ст. 610, 651 ГК РФ, а также следует из судебной практики — такие выводы содержит Информационное письмо Президиума ВАС РФ №53.

Любой объект недвижимости подлежит постановке на учет в следующих случаях:

• непосредственно после возведения или образования нового здания или помещения;
• для ранее возведенных объектов, не учтенных в ЕГРН – по заявлению собственника или одновременно с регистрацией сделки.

Кадастровый учет при регистрационных действиях может осуществляться в следующих случаях:

• если часть нежилого здания или помещения, выступающее предметом по договору, ранее не проходило эту процедуру, а запись о нем отсутствует в едином реестре ЕГРН;
• если по соглашению сторон в договоре включен пункт о проведении перепланировки – арендатор может быть заинтересован со строго определенной конфигурации нежилого помещения для своей деятельности.

• заявление сторон о регистрации и/или кадастровом учете объекта;
• правоустанавливающие документы на недвижимость – с момента принятия Закона № 218-ФЗ таким документом является выписка ЕГРН;
• договор аренды, подписанный обоими контрагентами;
• передаточный акт, подтверждающие передачу имущества арендатору (иное название документа — акт приема-передачи объекта);
• технический план на здание или помещение, если необходима постановка объекта аренды на учет;
• паспорта сторон или их представителей, а также правоустанавливающие документы юридических лиц или ИП (в зависимости от того, кто является уполномоченным правообладателем объекта);
• платежное поручение о перечислении госпошлины за регистрацию.

В соответствие со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, в 2020 году размер госпошлины за регистрацию арендных отношений составляет 2000 руб. для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц. Особенно выгодно, когда арендатором является индивидуальным предпринимателем — они учитываются налоговыми органами как физические лица и госпошлина для них составляет 2 000 рублей.

Для удобства учета существующих договоров аренды нежилых помещений арендодатели могут вести специальный реестр — реестр зарегистрированных договоров аренды. Этот документ не имеет строгой формы, он готовится с учетом потребностей собственника объекта.

• одновременно с регистрацией договора, в едином госреестре делается запись о возникновении обременения права собственности – указанное обременение будет действовать до момента истечения срока договора, либо заключения соглашения о досрочном расторжении аренды, однако зачастую следует подать в Управление Росреестра заявление о прекращении обременения, иначе сам орган регистрации оставит запись о найме в ЕГРН и зарегистрировать новый договор на этот объект быстро не получится;
• если на объект зарегистрировано арендное обременение, оно сохранится даже при продаже объекта – арендатор сможет продолжить свою деятельность даже при переходе права собственности к другому лицу;
• любое заинтересованное лицо сможет узнать, что на объект зарегистрировано обременение – эти общедоступные сведения можно получить путем запроса выписки из ЕГРН.

При неопределенном сроке в договоре, в ЕГРН не будет указана предельная дата действия обременения, более того — договор аренды нежилого объекта на неопределенный срок вообще не подлежит регистрации.

Детское пособие 2020
Дивиденды 2020
Директор 2020
Дисциплинарное взыскание 2020
Добавленная стоимость 2020

Источник: https://center-yf.ru/data/ip/registraciya-dogovora-arendy-v-2020-godu.php

Аренда единому налогу не помеха, или Как сдавать недвижимость на упрощенке

Арендные ограничения для ФЛП-единоналожников

Ограничение по площади. Первое — общее для всех физлиц-единщиков — ограничение обосновалось в п.п. 291.5.3 НКУ. Здесь говорится, что не могут быть плательщиками ЕН групп 1 — 3 ФЛП, которые предоставляют в аренду:

— земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га;

— жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 кв. м;

— нежилые помещения (здания, сооружения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 кв. м.

Но это еще далеко не все. Еще целый ряд правил и ограничений НКУ устанавливает в зависимости от группы ЕН.

Группа 1. Не секрет, что плательщиками ЕН группы 1 могут быть только ФЛП, которые не используют наемный труд и осуществляют исключительно розничную продажу товаров с торговых мест на рынках и/или хоздеятельность по предоставлению бытовых услуг населению, и объем дохода которых в течение календарного года не превышает 300 тыс. грн (п.п. 1 п. 291.4 НКУ).

Перечень разрешенных для ФЛП-единоналожника бытовых услуг населению приведен в п. 291.7 НКУ, и аренды там, увы, нет. Отсюда следует неутешительный вывод:

единоналожники группы 1 не могут сдавать в аренду собственное имущество

Группа 2. В ряды единщиков группы 2 попадают ФЛП, у которых в течение календарного года одновременно работает не более 10 человек, а объем дохода не превышает 1,5 млн грн* (п.п. 2 п. 291.4 НКУ). Разрешенные для них виды деятельности:

* Напомним, что с 01.01.2021 г. предельный объем дохода для второгруппников возрастет до 2,5 млн грн, как предусмотрено Законом Украины от 20.09.2019 г. № 129-IX.

— предоставление услуг, в том числе бытовых, плательщикам ЕН и/или населению;

— производство и/или продажа товаров;

— деятельность в сфере ресторанного хозяйства.

Судя по определению из п.п. 14.1.203 НКУ, предоставление имущества в аренду для налогового законодательства — не что иное, как услуга. Получается, передавать недвижимость в аренду единоналожник группы 2 может, но (!) только: (а) другим единоналожникам и населению и (б) с соблюдением ограничения по площади из п.п. 291.5.3 НКУ.

Об отсутствии запретов на предоставление второгруппниками в аренду (субаренду) нежилых помещений площадью до 300 кв. м говорят и сами налоговики (см. письма ГУ ГФС в г. Киеве от 30.01.2019 г. № 313/ІПК/26-15-13-06-12, ГУ ГНС в Днепропетровской обл. от 15.10.2019 г. № 773/04-36-33-02-07/ІПК, 107.01.02 БЗ).

Соответственно, нельзя, будучи плательщиком ЕН группы 2, сдавать недвижимость в аренду, например:

— предприятиям — плательщикам налога на прибыль (см. письмо ГНСУ от 25.10.2019 г. № 1010/6/99-00-04-07-03-15/ІПК);

— неприбыльным организациям (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 06.06.2019 г. № 2562/В/26-15-13-06-12/ІПК);

— ФЛП на общей системе налогообложения;

— физлицам, осуществляющим независимую профессиональную деятельность;

— физлицам-нерезидентам (это следует из понимания налоговиками термина «население», см. БЗ 107.05).

Интересно, что последний абзац п.п. 2 п. 291.4 НКУ исключает из рядов плательщиков ЕН группы 2 также предпринимателей, которые предоставляют посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оценке недвижимого имущества (код КВЭД 70.31 из ДК 009:2005). Но поверьте, это не повод для волнения: данное ограничение распространяется только на посреднические услуги при аренде, а попросту на деятельность риелторов и агентств недвижимости (код КВЭД 68.31 «Агентства недвижимости» ДК 009:2010). Сдача имущества в аренду проходит в КВЭД под другим кодом (68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»). Это говорит о том, что запрет из последнего абзаца п.п. 2 п. 291.4 НКУ чисто арендной деятельности единщиков группы 2 не касается.

Тот факт, что посреднические услуги по аренде и сдача в аренду недвижимости — это все же разные виды деятельности, признают и налоговики (см. письмо ГФСУ от 17.07.2019 г. № 3323/6/99-99-13-02-03-15/ІПК).

прежде чем сдавать в аренду недвижимость, позаботьтесь о том, чтобы соответствующий вид деятельности фигурировал в Реестре плательщиков ЕН (код КВЭД 68.20 из ДК 009:2010)

Если же при переходе на ЕН этот вид деятельности у вас указан не был, придется внести изменения в Реестр, для чего подать Заявление о применении упрощенной системы налогообложения по форме, утвержденной приказом Минфина от 16.07.2019 г. № 308. О том, что информация об «арендном» виде деятельности должна быть обязательно внесена в Реестр, говорят и налоговики (см. письмо ГУ ГФС в Кировоградской обл. от 27.12.2018 г. № 5423/ІПК/11-28-13-01-19). В графе «Місце провадження господарської діяльності» Заявления указывают все адреса расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать в аренду (см. письмо ГУ ГФС в Харьковской обл. от 07.12.2018 г. № 5152/ІПК/20-40-13-02-11, 107.01.01 БЗ).

Группа 3. Плательщиками ЕН группы 3 являются, в частности, ФЛП, у которых объем дохода в течение календарного года не превышает 5 млн грн (п.п. 3 п. 291.4 НКУ). Причем никаких ограничений по видам деятельности или в отношении контрагентов тут нет и в помине.

Получается: ФЛП-единоналожники группы 3 имеют право сдавать свое имущество в аренду любым субъектам предпринимательской деятельности и физлицам. Главное (!) — не забывайте об уже известных ограничениях по площади объекта аренды.

Ну и, конечно же, помните об общем для всех единоналожников табу на неденежные расчеты из п. 291.6 НКУ. Это значит: выплачивать арендную плату арендатор должен исключительно в денежной (наличной или безналичной) форме.

Если арендодатель — юрлицо — плательщик ЕН

Юрлиц-единоналожников НКУ вообще не ограничивает в праве передавать свое имущество в аренду. Более того, на них не распространяется и ограничение по площади объекта аренды, установленное п.п. 291.5.3 НКУ. Проще говоря, юрлица на упрощенной системе налогообложения могут сдавать в аренду недвижимость любой площади и всем без исключения желающим.

Единственное, можно было бы вспомнить п.п. 291.5.4 НКУ, который запрещает быть плательщиками ЕН группы 3, в частности лизинговым компаниям. Но это ограничение касается только финансовых учреждений и не распространяется на юрлиц, которые не являются финансовыми организациями и не (!) предоставляют услуги финансового лизинга (см. 108.05 БЗ). Проще говоря, предоставлять имущество в оперативную аренду Кодекс не запрещает. Главное при этом не нарушать другие условия пребывания на ЕН (в том числе запрет на проведение безналичных расчетов и ограничение по объему доходов).

Теперь давайте разберем особенности применения ограничения по площади объекта аренды, а также выясним, как сдавать сверхнормативные квадратные метры, оставаясь при этом плательщиком ЕН.

Ограничение по площади: когда и сколько?

Вы уже знаете, что ФЛП-единоналожники, которым п. 291.4 НКУ дал добро на сдачу недвижимости в аренду, должны также вписываться в ограничения из п.п. 291.5.3 НКУ. То есть ФЛП-единоналожники групп 2 и 3 могут сдавать:

— земельные участки, общая площадь которых не превышает 0,2 га;

— жилые помещения и/или их части, общая площадь которых не превышает 100 кв. м;

— нежилые помещения (здания, сооружения) и/или их части, общая площадь которых не превышает 300 кв. м.

Казалось бы, все просто. Но нужно учитывать несколько нюансов.

1. Ограничение касается только сдаваемой в аренду площади объекта (нескольких объектов). При этом (см. 107.01.02 и 107.05 БЗ)

сам объект аренды может иметь и большую площадь. Главное — не сдавать вершок, выходящий за пределы установленных лимитов

Обратите внимание! Одного только факта владения недвижимостью сверхнормативной площади недостаточно. Для нарушения условий пребывания на ЕН нужно, чтобы ФЛП передавал в аренду больше квадратных метров, чем разрешает п.п. 291.5.3 НКУ. Но должны предупредить, что налоговики не всегда вдаются в такие подробности ☹. Обнаружив при проверке в собственности ФЛП недвижимость сверхнормативного размера, контролеры иногда не спешат выяснять: какую же площадь он сдавал в аренду фактически, а автоматически констатируют нарушение предпринимателем налогового законодательства и условий пребывания на ЕН (см. постановление ВС от 07.08.2018 г. по делу № 826/1209/14 // reyestr.court.gov.ua/Review/75850855, постановление Шестого апелляционного админсуда от 28.02.2019 г. № 826/1209/14 // reyestr.court.gov.ua/Review/80167963, постановление Ровенского окружного админсуда от 22.01.2016 г. по делу № 817/3380/15 // reyestr.court.gov.ua/Review/55315592 и т. д.).

К счастью, суды в таких случаях принимают сторону налогоплательщиков. В перечисленных судебных решениях судьи приходят к одному и тому же выводу: наличие у ФЛП права собственности на объект недвижимости площадью, превышающей установленные НКУ нормы, еще не говорит о том, что она была сдана в аренду. Налоговые органы должны устанавливать факты предоставления сверхнормативной недвижимости в аренду, а также выяснять все обстоятельства осуществления таких операций: площадь сдаваемой в аренду недвижимости, на основании каких документов и каким физ/юрлицам передавалось имущество.

— может быть плательщиком ЕН ФЛП, которое сдает в аренду помещение площадью, не превышающей нормы, установленные НКУ, и расположенное на земельном участке, площадь которого превышает 0,2 га. Для этого в договоре аренды нужно определить размер участка, право пользования которым передается арендатору. При этом его площадь не должна превышать 0,2 га (см. 107.01.01 БЗ);

— не может быть плательщиком ЕН ФЛП, который сдает в аренду часть нежилого помещения до 300 кв. м, а остальную часть нежилого помещения передает в бесплатную аренду (пользование) (107.01.02 БЗ).

2. Если ФЛП сдает в аренду несколько объектов, то арендованные площади суммируются и их общая площадь не должна превышать допустимую.

К примеру, ФЛП-единоналожник имеет в собственности два объекта нежилой недвижимости: первый — 150 кв. м и второй — 200 кв. м. Их общая площадь превышает установленный п.п. 291.5.3 НКУ предел (300 кв. м), а значит, сдавать оба помещения полностью и оставаться при этом на упрощенной системе налогообложения ФЛП не имеет права. Однако такой ФЛП может сдавать в аренду (оставаясь при этом плательщиком ЕН!) первый объект в полном объеме и часть второго объекта площадью 150 кв. м. Ну или в другой комбинации: полностью второй объект (200 кв. м) и часть первого — 100 кв. м. Главное, чтобы общая сумма переданных в аренду квадратных метров не превышала заветные 300 кв. м.

3. Ограничения в отношении площади земельных участков, жилых и нежилых помещений не являются взаимоисключающими. То есть ФЛП может одновременно сдавать 0,2 га земли, 100 кв. м жилых и 300 кв. м нежилых помещений (см. письма ГФСУ от 20.09.2019 г. № 345/6/99-00-04-07-03-15/ІПК и от 31.07.2019 г. № 3596/6/99-99-13-02-03-15/ІПК).

4. Ограничения из п.п. 291.5.3 НКУ распространяются на аренду торговых мест и магазинов на территории рынков (см. 107.01.02 БЗ).

5. Ограничения из п.п. 291.5.3 НКУ не (!) распространяются на ФЛП, которые предоставляют услуги временного проживания в гостиницах (см. 107.01.02 БЗ). Что, в общем-то, вполне логично: в таком случае об осуществлении арендной операции речь не идет.

6. По разъяснениям налоговиков, арендные ограничения из п.п. 291.5.3 НКУ, распространяются и на операции по договорам о передаче в управление юрлицу недвижимого имущества (107.05 БЗ). То есть нельзя, будучи единщиком, передавать «сверхлимитную» недвижимость в управление юрлицам.

Хотя, по правде говоря, передачу недвижимости в управление нельзя отождествлять с арендой. Во-первых, заключение таких договоров урегулировано различными нормами ГКУ (аренда — глава 58 ГКУ, управление — глава 70 ГКУ). Во-вторых, передача недвижимости в управление не соответствует определению арендной операции из п.п. 14.1.97 НКУ.

Прощай, ЕН!

— единоналожники группы 1 не имеют права сдавать недвижимость в аренду (п.п. 1 п. 291.4 НКУ);

— единоналожники группы 2 могут сдавать недвижимость только определенному кругу лиц (другим единоналожникам и населению) (п.п. 2 п. 291.4 НКУ);

— единоналожники групп 2 и 3 должны соблюдать ограничения по площади сдаваемых объектов из п.п. 291.5.3 НКУ.

В случае нарушения этих правил вам придется уплатить ЕН по повышенной ставке, а затем и вовсе попрощаться с упрощенной системой налогообложения (см. таблицу).

Последствия нарушения правил работы на ЕН

Последствия

Осуществление видов деятельности, запрещенных на ЕН (специальные ограничения, установленные пп. 1 и 2 п. 291.4 НКУ для единоналожников групп 1 и 2, и общее ограничение из п.п. 291.5.3 НКУ)

За любое из указанных нарушений ФЛП-единоналожник должен:

1. Из суммы дохода, полученного с нарушением, уплатить ЕН по повышенной ставке (для ФЛП — 15 %, пп. 2, 4 — 5 п. 293.4 НКУ).

2. С первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) периодом, в котором допущено нарушение, перейти на общую систему налогообложения (пп. 5, 7, 9 п.п. 298.2.3 НКУ)

Осуществление деятельности, не указанной в Реестре ЕН (для единоналожников группы 2)

Подробнее о последствиях нарушения условий работы на ЕН см. в «Налоги и бухгалтерский учет», 2019, № 85, с. 42, № 97, с. 19.

Ну а что делать, если предприниматель хочет сдавать в аренду имущество, площадь которого превышает пределы, установленные п.п. 291.5.3 НКУ, но вылет с ЕН в его планы не входит? Выход есть — сдавать недвижимость в статусе обычного гражданина.

«Читайте, завидуйте, я — гражданин…»

Как вы поняли, ограничение из п.п. 291.5.3 НКУ касается только арендных операций ФЛП-единоналожников. А вот предприниматели на общей системе налогообложения и обычные граждане могут сдавать недвижимость любой площади.

Быть одновременно ФЛП на общей и упрощенной системах налогообложения у вас, конечно же, не получится. А вот сдавать в аренду недвижимость (если ее площадь превышает пределы из п.п. 291.5.3 НКУ) от имени физлица можно. Для этого вам следует разграничить:

— предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагают ЕН;

— операции по передаче в аренду недвижимости от имени физлица-гражданина, доходы от которой будут облагаться НДФЛ и ВС по общегражданским правилам.

На наш взгляд, это абсолютно законный вариант ухода от ограничений по площади, которые НКУ установил для единоналожников. Более того, о том, что такой вариант имеет право на жизнь, говорят сами налоговики (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 13.09.2019 г. № 228/С/26-15-13-06-12/ІПК, письмо ГФСУ от 08.08.2018 г. № 3463/Т/99-99-13-01-02-14/ІПК, 107.01.02 БЗ). Они подтверждают: физлицо может сдавать недвижимое имущество в аренду, оставаясь при этом плательщиком ЕН по другим видам предпринимательской деятельности.

Единственное, помните: чтобы успешно реализовать эту схему на практике, среди видов деятельности, зафиксированных у вас в ЕН-реестре, не должен быть указан код КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».

В противном случае наш фокус не пройдет. У налоговиков будет повод утверждать, что для ФЛП, который избрал вид деятельности КВЭД 68.20, сдача имущества в аренду — часть предпринимательской деятельности на ЕН. А потому он не имеет права сдавать в аренду недвижимость юрлицу как обычное физлицо (107.05 БЗ). На наш взгляд, требование избавиться от «лишнего» кода КВЭД — чистой воды придирка. Ведь заявленные в ЕГР виды деятельности вполне могут отличаться от фактически осуществляемых видов деятельности. Да и сами налоговики в одной из своих консультаций признают фактически то же самое: наличие в ЕГР видов деятельности, которые запрещены на упрощенке, не является основанием для отказа в регистрации плательщиком ЕН, если такие виды деятельности субъект хозяйствования не осуществляет (см. 108.01.06 БЗ). Но раз уж контролеры настаивают на исключении кода 68.20, игнорировать их требования не стоит.

Нередко в качестве еще одного варианта решения проблемы с ограничениями из п.п. 291.5.3 НКУ предлагают часть объекта недвижимости (в пределах, установленных этим подпунктом) сдавать от имени ФЛП-единоналожника, а все что сверху — от имени обычного физлица.

По идее такой выход из сложившейся ситуации ничем не хуже предыдущего. В этом случае арендодатель по одному договору аренды выступает в качестве ФЛП-единоналожника, а по другому — в качестве обычного физлица. При этом с доходов, полученных от передачи в аренду площадей, указанных в п.п. 291.5.3 НКУ, предприниматель уплатит ЕН. А с доходов от аренды вершков — 18 % НДФЛ и 1,5 % ВС.

Но должны предупредить вас: налоговики последовательно выступают против использования этого варианта** (см. Обобщающую налоговую консультацию, утвержденную приказом ГНСУ от 20.02.2012 г. № 136, письма ГФСУ от 21.01.2019 г. № 217/Л/99-99-13-01-02-14/ІПК, от 08.08.2018 г. № 3463/Т/99-99-13-01-02-14/ІПК, ГУ ГФС в Винницкой обл. от 16.02.2018 г. № 651/ІПК/06-30-51-13).

** И хотя из норм НКУ это не следует, тем не менее позицию налоговиков стоит учитывать.

Причем учтите! По их мнению, сдавать недвижимость в аренду одновременно от лица ФЛП-единоналожника и от имени обычного гражданина запрещено даже в том случае, если площадь недвижимости не превышает нормы, установленные п.п. 291.5.3 НКУ. А в качестве выхода из ситуации они предлагают уже известный вам вариант: сдавать имущество в аренду в качестве физлица — не субъекта хозяйствования (см. 107.01.02 БЗ).

Поэтому, если вы планируете и дальше работать на ЕН, а споры с налоговиками не входят в ваши планы, тогда безопаснее сдавать сверхпредельную недвижимость в аренду от имени обычного физлица.

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2020/february/issue-16/article-107137.html