Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Установление местоположения границ земельного участка — Статьи». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Компания N заключила договор на проведение кадастровых работ по уточнению границ земельного участка. При согласовании их местоположения возникли разногласия с собственником смежного земельного участка, который в это время также осуществлял межевание. Сложность заключалась в том, что смежная граница не была огорожена, а межа перекопана. Однако после того, как кадастровый инженер определил местоположение границ участка на местности, смежный собственник подписал акт согласования. Через день он обратился к руководителю компании N с просьбой подписать его акт согласования местоположения границ земельного участка. Считая конфликт исчерпанным, директор акт подписал.
Однако орган кадастрового учета принял решение о приостановлении осуществления кадастрового учета земельного участка компании N ввиду пересечения одной его границы с границей участка смежного собственника, сведения о котором к этому времени уже содержались в государственном кадастре недвижимости.
Компания обратилась за правовой помощью.
Юрист предложил два варианта выхода из сложившейся ситуации: принять местоположение смежной границы по координатам характерных точек смежного собственника (в этом случае площадь земельного участка компании сокращалась бы на 1,5 сотки) или обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.
Учредители компании N выбрали второй – более сложный, но справедливый, с их точки зрения, вариант решения данной проблемы.
Местоположение земельного участка
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Процедура согласования местоположения границ достаточно четко определена в ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка.
В целом процедуру согласования можно разделить на три этапа.
I этап. Подготовительный.
В рамках данного этапа необходимо осуществить следующие действия:
-
выявить всех заинтересованных лиц (в ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ указано, что это собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды). Следует отметить, что в Законе предусмотрены определенные исключения из данного перечня. Выявить заинтересованных лиц можно путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости (они носят открытый характер), хотя в большинстве случаев все заинтересованные лица известны;
-
определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;
-
определить порядок проведения согласования местоположения границ земельного участка. Данное решение принимается кадастровым инженером. Законодательством предусмотрены только два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ);
-
довести до заинтересованных лиц информацию о проведении собрания (если кадастровый инженер решил его проводить). Форма извещения о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка утверждена Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.
В соответствии с ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в извещении о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка должны быть указаны:
- сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
- сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
- кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
- порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где можно ознакомиться с проектом;
- место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
- сроки и почтовый адрес для вручения или направления требований о проведении согласования местоположения границ с установлением их на местности и (или) обоснованных возражений в письменной форме.
Согласно ч. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ извещение заинтересованных лиц может осуществляться четырьмя способами:
1. непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
2. направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
3.направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
4.опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Однако опубликование допускается лишь в следующих случаях:
Следует помнить, что если ответчик не согласен с заключением кадастрового инженера, то суд, скорее всего, назначит строительно-техническую экспертизу (ее еще называют «землеустроительной»). Поэтому, прежде всего, необходимо выбрать соответствующего эксперта, который имеет право на проведение такой экспертизы (обладает аттестатом кадастрового инженера).
Перед экспертом нужно поставить следующие вопросы:
- Проведены ли кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка кадастровый № 1 в соответствии с требованиями законодательства РФ?
- Проведены ли кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка кадастровый № 2 в соответствии с требованиями законодательства РФ?
- Накладываются ли границы земельных участков друг на друга? Если да, то какова площадь наложения?
- По координатам каких характерных точек необходимо установить местоположение смежной границы между земельными участками?
Земельный кодекс РФ определяет, что земельным участком является часть поверхности, имеющая установленные границы. Установление границ, проведенное в соответствие с требованиями законодательства, позволяет индивидуализировать участок среди прочих, сформировать его как полноценный объект недвижимости. Границы участка позволяют определить его местоположение.
Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под местоположением участка законодательство понимаются координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части. Данный закон утрачивает свою силу с 01 января 2017 года, однако аналогичное определение содержится в новом Федеральном законе от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В отношении отдельных частей границ нормативными актами может предусматриваться иная процедура определения их местонахождения: путем указания на природные или искусственно возведенные объекты, сведения о которых имеются в Государственном кадастре недвижимости и чьи границы совпадают с внешними границами участка.
Так как участок земли не может выступать предметом рыночного оборота без установления границ, процедура определения местонахождения и документального закрепления координат границ является обязательной.
В зависимости от цели установления координат границ, можно выделить следующие типовые случаи проведения кадастровых работ по определению местоположения участка:
- 1) Формирование нового земельного участка для последующего предоставления его физическим или юридическим лицам. В этом случае установление координат границ участка осуществляется в рамках единого процесса проведения кадастровых работ.
- 2) Уточнение границ уже сформированного участка. Типичные случаи, когда возникает такая необходимость: техническая ошибка кадастрового инженера или пересечение границ смежных участков.
Порядок установления местоположения границ регламентирован действующим до 01 января 2017 года Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и вступающим в силу с 01 января 2017 года Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В Российской Федерации деятельность по установлению местоположения границ осуществляют кадастровые инженеры, которые должны иметь профессиональный квалификационный аттестат, а также состоять членом одной из саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности.
Кадастровые инженеры проводят указанные работы как по заказу государственных органов, так и в процессе заключения договора с любым заинтересованным лицом.
В процессе установления границ земельного участка происходит формирование внешних границ участка земли, которые позволят выделить его из группы смежных участков. Кроме того, установление границ участка должно осуществляться с привязкой к границам соседних участков.
Для определения местоположения участка может понадобиться уточнение границ земельного участка. Данный вид работ может потребоваться в случае технической ошибки, выявленной органами кадастрового учета, которая состоит в пересечении границ одного или нескольких соседних участков. Также причиной такой ошибки может стать наложение границ участка на границы земель, ранее прошедших процедуру постановки на учет. Уточнение границ может потребовать их согласование с правообладателями, в том числе и в судебном порядке.
Сама процедура определения местоположения границ состоит из подготовительного, основного и заключительного этапов.
Подготовительный этап включает в себя заключение договора на выполнение работ по межеванию участка или уточнение внешних границ. На основном этапе проводятся геодезические мероприятия с занесением полученных данных на карты, схемы с детальным описанием координат границ участка в текстовом виде. На заключительном этапе межевой план, сформированный по итогам работы по установлению местоположения участка, выдается заказчику и направляется в соответствующие органы для осуществления кадастрового учета.
После выполнения кадастровых работ по установлению местоположения, сформированный участок земли должен пройти процедуру постановки на государственный кадастровый учет. Такой учет проводится на основании документов, подготовленных инженером по итогам выполнения ЗКР, главным из которых является межевой план.
После завершения процедуры постановки на кадастровый учет земельному участку присваивается уникальный идентификационный номер, а сведения о нем вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если кадастровым инженером проводилось уточнение границ участка, в ЕГРП вносятся изменения в части координат границ участка.
После выполнения работ по установлению местоположения участка и постановки на кадастровый учет, участок может выступать в качестве объекта различного рода сделок, т.е. считается введенным в хозяйственный оборот.
Действующая российская нормативно-правовая база закрепляет необходимые правила межевания и установления границ как в рамках государства, так и в пределах субъекта РФ. А именно статья 11.1 Земельного кодекса РФ регламентирует такой вид земельных отношений.
Федеральные законы включают в понятие границ земельного участка определение части земельной площади, разграниченной по законам Российской Федерации, которая входит в объект недвижимости в качестве гражданского оборота в целях покупки или реализации.
Что же понадобится для организации установления или уточнения границ владельцу земельного участка, помимо заявления об установлении границ земельного участка:
- Паспорт собственника земли либо его доверенного представителя;
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Ситуационный план земельного надела;
- Разрешение на изменение данных в государственном кадастре недвижимости;
- Акт межевания земельного участка.
Установление границ представляет собой процедуру, которая требуется для постановки участка на кадастр. Работа заключается в сопоставлении с градостроительным планом, определении поворотных точек и сверке с другими объектами.
Если замеры выполнены без нарушения требований законодательства, надел индивидуализируется и формируется в качестве полноценного недвижимого объекта. Для определения внешней границы используются географические координаты, установленный адрес и местоположение земли.
В первую очередь, необходимо подать документы и заявление установленного образца. Далее требуется акт согласования расположения границ. Он заключается в присутствии всех соседей по участку, с наделами которых он может граничить. Действующий порядок предполагает наличие отметок о их согласии с проведением межевания.
Выполняются следующие этапы:
- Подготовительный. На этом этапе происходит согласование работ и обсуждается их стоимость. Осуществляются проверка документов заказчика и подготовка проекта межевания.
- Геодезические работы. Участок требуется межевать на месте. Осуществляются полный замер территории, геодезическая съемка и определение границ в соответствии с представленными документами и расположением соседних наделов.
- Камеральные работы. Для их выполнения приглашают кадастрового инженера. Он составит план и согласует полученные сведения со сведениями из документов.
Кадастровый инженер заранее назначает дату, когда можно забрать готовый документ. В этот день необходимо явиться и получить его. Если все в порядке, подписывается акт приема-передачи выполненных работ. О готовности документа собственнику сообщат по телефону, который он оставляет во время согласования работ.
В результате работы можно оформить план, который необходимо предоставить в территориальный отдел Росреестра или МФЦ. Необходимо написать заявление и оплатить госпошлину.
Цена на размежевание определяется в зависимости от различных факторов, среди которых выделяют регион расположения, размер и сложность работ. Также значение имеет наличие или отсутствие поворотных точек. Стоимость колеблется от 2 тыс. руб., если площадь составляет до гектара при восстановлении границ и до 25 тыс. руб. при межевании в процессе образования участка.
Что касается времени, оно определяется отдельно для каждого этапа:
- на геодезическую съемку около 10 дней;
- на топографическую съемку со спутника – 40 дней;
- на предоставление документов – 5 дней;
- на восстановление межевых знаков порядка 10 дней.
Как разрешить спор об определении границ земельного участка?
Акт оформляется на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным, если в акте стоят личные подписи всех заинтересованных лиц.
Если уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, то количество актов согласования должно соответствовать количеству таких участков (п. 82 Требований, утв. Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»; Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 09.08.2017 № 10-0918-ИШ «О рассмотрении обращения»).
При этом если в результате проведения кадастровых работ будет установлено, что считавшийся согласно сведениям ЕГРН смежным земельный участок фактически таковым не является, то согласование местоположения границ с правообладателем такого участка не требуется (Письмо Минэкономразвития России от 06.11.2018 № 32226-ВА/Д 23 и «Об уточнении границ земельных участков и применении части 2 статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ»).
Если заинтересованное лицо, получившее в соответствии с требованиями законодательства надлежащим образом оформленное извещение, не выразило свое согласие или не представило мотивированный отказ от согласования границ, то граница считается согласованной с данным лицом, о чем в акт вносится запись. При этом к межевому плану также должны быть приложены документы, подтверждающие извещение владельца смежного участка о проведении согласования (ч. 1, 2 ст. 43 Закона № 218; ч. 2, 3 ст. 40 Закона № 221).
Если с собственником (владельцем) смежного земельного участка местоположение границ участка не будет согласовано или им будут представлены письменные возражения, обосновывающие отказ от согласования, они в обязательном порядке должны быть внесены в акт согласования. В дальнейшем отсутствие согласования или нарушение порядка его проведения может привести к тому, что орган регистрации прав откажет в осуществлении кадастрового учета вашего земельного участка (ч. 3, 7 ст. 22, п. п. 20, 25 ч. 1 ст. 26 Закона № 218; ч. 4 ст. 40 Закона № 221).
При наличии неурегулированных разногласий переходите к следующему шагу.
Не исключено, что в сведениях кадастрового учета была допущена ошибка, поэтому нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением о необходимости ее исправления (ст. 61 Закона № 218).
Сведения о снятии возражений в отношении местоположения границы земельного участка будут впоследствии внесены в акт согласования (п. 87 Требований к подготовке межевого плана, утв. Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921).
Если местоположение границ не было согласовано в добровольном порядке, придется обратиться в суд (ч. 2 ст. 43 Закона № 218; ч. 5 ст. 40 Закона № 221).
При рассмотрении дела может потребоваться назначение землеустроительной экспертизы для разрешения вопроса о том, были ли проведены кадастровые работы в соответствии с требованиями законодательства, а также о том, по каким координатам необходимо устанавливать местоположение смежной границы двух спорных участков (ст. 79 ГПК РФ).
После вступления решения суда в законную силу нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением о постановке вашего земельного участка на кадастровый учет или об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ участка на основании решения суда (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 3 ст. 61 Закона № 218).
Орган регистрации прав обязан исправить ошибку и осуществить кадастровый учет.
По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)
Акт согласования границ участка. Координаты точек в каком документе?
Процедура установки координат участка земли, их отражения в кадастровом реестре необходима, когда в местные органы власти поступает от собственника недвижимости запрос об изменении ее месторасположения или прошение об уточнении пределов.
Определение контрольных точек требуется, если ранее рубежи с точностью не выявлялись или данные о границах в Росреестре отсутствуют.
Межевание необходимо для осуществления сделок с землей:
- купля-продажа недвижимости;
- оформление договора аренды;
- обмен, дарение;
- получение документов о праве собственности на надел;
- раздел участка земли;
- объединение отдельных объектов недвижимости или образование новых.
Без четко определенных границ проводить операции с землей невозможно. Все действия владельца в отношении его имущества будут незаконны. В отсутствии плана межевания права на надел оформить нельзя.
На основании ст. 38.7 221-ФЗ, определение точек на местности выполняется в соответствии с требованиями и правилами, оговоренными в законодательстве. Установление верных координат надела – обязательная процедура при решении кадастровых вопросов или необходимости выявления границ территории искусственных объектов, природоохранных заповедников.
Выделяют несколько способов и методов с помощью которых можно сделать выявление координат надела. Все они взаимосвязаны с работой кадастровых специалистов или самостоятельным установлением границ по документам.
Если рубежи территории были выявлены ранее, но собственнику они не известны, их можно определить на местности или «вынести в натуру».
Для определения рубежей надела потребуется согласие владельцев смежных участков.
Чтобы провести процедуру необходимо:
- собрать собрание (разослать письменные уведомления);
- пригласить геодезистов для межевания;
- оформить акт согласования.
Документы должны быть завизированы всеми заинтересованными лицами. Только так процедура установления координат будет законна.
По итогам кадастровых изысканий относительно определения размеров нескольких земельных участков количество справок согласования должно соответствовать числу уточняемых объектов недвижимости.
Если по окончанию процедуры была установлена только часть границ смежного надела, совпадающих с межой участка – объекта работ, на основании ч. 2 ст. 43 221-ФЗ отдельный акт согласования не потребуется.
Подобные нормы корректны и при исправлении ошибок в Росреестре относительно месторасположения смежной с определяемой недвижимостью – объектом работ, границы.
Если выявлены недочеты в координатах, не смежных с проверяемым наделом, то потребуется предоставить дополнительный запрос и включить отдельный документ согласования в межевой план.
Определение и утверждение границ земельного участка – трудоемкий, сложный процесс, требующий знания Земельного Кодекса, закона «О регистрации недвижимости» 221-ФЗ и других нормативно-правовых актов.
Самостоятельное уточнение координат объектов недвижимости может привести к земельным спорам между собственниками смежных наделов. Во избежание этого лучше воспользоваться услугами профильных организаций.
Согласование границ земельного участка – это одна из процедур при межевании земельного участка, регламентирующая получение согласия правообладателя смежного (соседнего) земельного участка на установление границ в координатах, согласно межевому плану.
Для чего же это нужно? К примеру, у вас в собственности есть земельный участок, границы которого не установлены в соответствии с земельным законодательством, иными словами, участок не отмежеван. Не отмежеванный земельный участок означает, что границы имеют примерные, а не точные координаты. Точно также и соседний земельный участок может иметь примерные координаты (границы).
Поэтому, в целях уменьшения конфликтов между соседями, законодательством предусмотрен обязательный порядок согласования границ между соседями у которых земельные участки не отмежеваны. Иными словами, соседям необходимо договориться где будет проходить общая граница участков и зафиксировать это в акте согласования границ.
Итак, кадастровый инженер выехал на земельный участок и закоординировал его. Далее в офисе (камерально) подготовил межевой план с границами участка. Теперь встает вопрос, требуется или нет согласование границ? Определить это очень просто.
Первое. Необходимо определиться какие земельные участки являются смежными (соседними). Согласно п. 2 ст. 39 221-ФЗ «»О кадастровой деятельности», предметом согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Из этого следует, что смежный земельный участок — это участок, который имеет общую границу с межуемым участком. В случае, если расположенный рядом земельный участок не имеет общей границы, то согласование границ не требуется.
В случае, если смежный земельный участок находится в аренде, то необходимо выяснить два момента:
- Определить собственника земельного участка. Земельный участок может находится в государственной (РФ или субъекта РФ), муниципальной или частной собственности. В случае, если арендованный земельный участок находится в частной собственности, то в любом случае, согласование будет происходить с собственником земельного участка. Если в государственной или муниципальной, то необходимо:
- Определить срок договора аренды. Согласование будет происходить с арендатором земельного участка, а не с собственником в том случае, если договор аренды земельного участка заключен на срок более чем 5 лет.
Уточнение границ земельного участка
Земельный участок под многоквартирным домом входит в состав общедомового имущества собственников. В согласовании границ от имени собственников выступает лицо, уполномоченное на основании решении общего собрания указанных собственников. Обычно в ТСЖ это председатель, в управляющей компании – директор.
В каждом садовом некоммерческом товариществе (территория садоводства) имеются земли общего пользования. Согласно новому 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства…», теперь эти земли именуются, как земельные участки общего назначения.
Право на согласование смежной границы земельного участка садовода и земельных участков общего назначения в границах территории садоводства осуществляет представитель СНТ, уполномоченный на то, решением общего собрания членов садоводческого некоммерческого товарищества (п. 4 221-ФЗ). В подавляющем большинстве случаем, эти полномочия имеет председатель СНТ.
Согласно п. 1 ст. 8 ЛК РФ, лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 9 Земельного кодекса РФ, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), осуществляет Российская Федерация.
Органом, имеющем право на распоряжение, а соответственно и согласование границ лесных участков, находящихся в федеральной собственности является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) (письмо Министерства экономического развития РФ от 31 октября 2013 г. N 23782-ПК/Д23и «О полномочиях по принятию решений о согласовании местоположения границ лесных участков в составе земель лесного фонда»).
Относительно необходимости согласования границ с Росимуществом следует отметить следующее:
В связи с принятием федерального закона № 280-ФЗ от 29.07.2017 г. о так называемой «лесной амнистии», в частности с п. 9 ст. 10, до 1 января 2023 года в целях государственного кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, не требуется проведение согласования местоположения части границы такого земельного участка, которая находится в границах лесничества, лесопарка, в случае одновременного соблюдения следующих условий:
1) земельный участок был предоставлен гражданину для указанных целей до 8 августа 2008 года или образован из земельного участка, предоставленного до 8 августа 2008 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение. Данное условие также считается соблюденным в случае перехода прав на такой земельный участок после 8 августа 2008 года;
2) смежным земельным участком является лесной участок.
При соблюдении этих двух условий, согласование границ с Росимуществом проводится не будет.
Также в соответствии со ст. 60.2 218-ФЗ, в случае, пересечения границ межуемого земельного участка, права на который возникли до 2016 года, и границ лесного участка, лесничества, лесопарка, данное обстоятельство не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета указанного земельного участка.
На сегодняшний день множество земельных участков на территории нашей страны, не имеют точно установленных границ. Размеры могут быть описаны схематично или словесно, не иметь точных координат. Связано это с тем, что ранее законодательством не вменялось в обязанности собственника, устанавливать края территорий.
Подобная ситуация может возникнуть если:
- сведения о координатах и границах отсутствуют в гос. кадастре;
- сведения о границах определены с низкой точностью (для земель определенного целевого назначения);
- сведения о координатах какой-то характерной точки границы, не дают точно определить ее местоположение.
Что же делать в этой ситуации?
Согласно письму Минэкономразвития от 22.12.2016 № 39682-ВА/Д23и, можно сделать вывод, что при подаче заявления на кадастровый учет или совершения сделок с участками, границы которых не установлены, собственнику в принудительном порядке придется провести процедуру межевания и установить границы. Иначе при сделках купли-продажи, за покупателем не закрепится право собственности.
Согласование границ земельного участка при межевании
В первую очередь, процедура согласования границ земельных участков требуется, когда в органы кадастрового учета земель поступает заявление об изменениях в местоположении участка или с целью уточнения границ земли собственника, подающего документы. Согласно статье 38 (пункта 7) федерального закона РФ «О государственном кадастре недвижимости», точные координаты границ земельного участка (его точек на местности), производятся с учетом всех требований и правил, оговоренных в законе.
Гораздо реже согласование границ земельных участков требуется при регулировании кадастровых споров или когда необходимо уточнить участки природных объектов или объектов искусственного происхождения. Такое согласование необходимо лишь в том случае, если ранее границы не были определены с особой точностью межевания или сведения о них в органах кадастрового учета отсутствуют. Тогда назначается комиссия по уточнению границ земельного участка, чтобы внести полученные сведения о точном местоположении участка в государственный кадастр.
В законодательстве четко прописаны правила, что заинтересованные лица не могут участвовать в процедуре установления границ земельных участков или возражать по поводу согласования местоположения участков, чтобы защитить права собственников земли.
В соответствии с федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (статья 39, п.3) согласование границ земельных участков проводится в присутствии лиц, обладающих правами на смежные участки, между которыми проходить граница межевания по праву:
— По праву пожизненного владения (в том числе и по наследству).
— По праву собственности физическими или юридическими лицами на постоянной (бессрочной) основе, если земли находятся в муниципальном или государственном владении, но предоставлены этим лицам на пожизненное владение или пользование.
— По праву аренды. Когда владельцами земли являются государственные или муниципальные органы и подписан соответствующий арендный договор на владение землей на четко оговоренный срок.
— По праву бессрочного (постоянного) пользования. Когда смежные участки земли передаются в бессрочное пользование физическим лицам от муниципальных учреждений, государственных органов, казенных предприятий или органов местного самоуправления, а также, если права распоряжаться землями утверждаются по нормам неразграниченной госсобственности.
Как проводить согласование границ земельных участков (с установлением межевания или без установления точных границ), решает заказчик, подавший заявление в органы кадастровых работ. Но, в свою очередь, заинтересованные лица также могут со своей стороны подать заявление, и тогда кадастровые работы будут проводиться на независимой основе, чтобы учесть требования двух сторон.
Кадастровые работы по согласованию границ земельных участков могут проводиться без точного межевания на местности:
1. Если земельные участки являются обширными лесными массивами, входят в территории природных охраняемых зон, находятся в составе сельскохозяйственных угодий, предназначены для природопользования коренными народами Дальнего Востока, Сибири или Севера России. Использование этих земель по российскому законодательству не требует высокой точности установки их местоположения.
2. Если сведения о внешних границах земельных участков уже содержатся в органах кадастра недвижимости РФ, и только необходимо уточнение их местоположения.
3. Если согласование местоположения земельного участка определено нормами по отводу земель для участков линейных объектов, согласно требованиям нормативно-правовых актов РФ. Тогда участники сторон по согласованию границ земельных участков могут неоднозначно понимать местоположение точных границ земель, и проведение этих работ будет нецелесообразно.
После согласования границ земельных участков на местности закрепляются специальные межевые знаки – метки о границе смежных участков. На сегодняшний день, по приказу Минэкономразвития РФ, существует три типа разрешенных к размещению межевых знаков:
— деревянный столб;
— металлическая труба;
— металлическая марка.
Технические характеристики межевых знаков четко прописаны в законодательных нормах Земельного Кадастра РФ, с учетом их сохранности, способа использования и условий закладки. На межевом знаке должна указываться подробная информация по срокам согласования границ земельных участков (год и месяц закладки). Надписи производятся специальными красками, устойчивыми к погодным климатическим условиям той местности, где они размещаются. Следить за сохранностью межевых знаков вверяется в обязанность собственников земельных участков, арендаторов или временных пользователь земель. В российском законодательстве предусмотрена административная ответственность за умышленное повреждение или уничтожение межевых знаков.
Урегулирование отношений, которые возникают во время проведения процедуры межевания и установления границ, а также становления собственности на государственный кадастровый учет сопровождается Федеральным Законом под номером 221, утвержденным 24 июля 2007 года. Это — главный документ, регулирующий и контролирующий данную процедуру и работу специалистов.
Также имеется приказ Минэкономразвития России, принятый 24 ноября 2008 года, под номером 412. Он содержит требования и правила подготовки плана межевания, а также гласит о нанесении расположения меток на границах по территории участков земли.
По вопросу уточнения местоположения границ земельного участка
Действия согласования можно поделить на три этапа.
Он подразумевает такие действия:
- Нужно указать всех собственников участков, граничащих с вашим. В этом вам поможет служба государственного кадастра недвижимости.
- Если собственники соседних участков дадут вам письменное согласие и подтвердят ваш кадастровый план, то можно произвести согласование границ не на местности, а в кадастровом отделе.
- Определить, каков будет порядок установления границ территории земли. Этот порядок устанавливает кадастровый специалист. У него по закону всего два выбора – либо провести собрание собственников участков, либо беседовать с каждым индивидуально.
- Уведомить участников собрания о дате проведения встречи, либо назначить каждому собственнику участков определенное время беседы. Назначает кадастровый инженер.
- Извещения должны прилагаться к плану межевания и будут являться его неотъемлемой частью.
Следует:
- Проверить документы, подтверждающие право собственности земельных участков, у лиц, пришедших на встречу.
- Ознакомить явившихся на сбор заинтересованных лиц со всеми документами и с проектом межевания некоторого участка.
Вам нужно:
- Проверить, где находится акт согласования. Правильное оформление – на обратной стороне чертежа данного участка земли. Если чертеж отсутствует, то подписывать акт не стоит.
- Оспорить в судебной инстанции, если же акт подписали без чертежа.
Прежде чем обратиться в кадастровую службу с заявлением, владельцу земельного участка следует подготовить следующие документы:
- Паспорт собственника земельного участка, либо его доверенного лица.
- Документ, доказывающий собственность земельного участка.
- Ситуационный план земельного участка.
- Разрешающий документ для изменения сведений в государственном кадастре недвижимости.
- Акт межевания территории участка земли.
Законом Российской Федерации предусмотрена процедура досудебного урегулирования споров, в ходе которой должны решиться все споры собственников соседних земельных участков путем повторного согласования.
- Прийти к квартальному – человеку, решающему вопросы вашего района улиц.
- Обратиться вместе с ним к соседу и попытаться обговорить мирно, в каком месте следует установить новые границы, по каким причинам они были нарушены.
- Взять личное письменное согласие с владельца соседней территории.
- Если же собственник против, то попросить квартального написать бумагу, в которой он подтверждает обращение к соседу.
Если по каким-то причинам спор не удалось согласовать, то дело следует рассматривать в судебной инстанции.
- Получить информацию о соседской территории земли в кадастровом отделе.
- Запросить в службе выписку о причине, почему не удалось урегулировать спор кадастровому инженеру.
- Составить исковое заявление и подать его в судебную инстанцию.
- Получить выписку кадастрового инженера.
- В качестве ответчика пригласить на заседание суда владельца соседнего участка, с которым необходимо согласовать изменение границ территории. Можно также позвать кадастрового инженера, он сможет разъяснить соседу о правильности своих действий.
Обычно судья назначает землеустроительную техническую характеристику, которую проведет специалист кадастрового управления, поэтому вам заранее об этом беспокоиться не надо.
Судебные споры о границах земельных участков
Чтобы установить границы, у собственника или пользователя участка должны быть на руках два документа:
Правоустанавливающий документ на участок — свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи участка или дома на нем, договор (государственный акт, свидетельство бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, различные акты на предоставление участка или предварительного согласования предоставления), договор аренды, договор о праве застройки, решение суда о предоставлении участка или признания права собственности.
План участка, который подтверждает его местоположение, границы и площадь при образовании. Обычно это план-схема участка как приложение к договору (свидетельству, акту), утвержденные схемы расположения или распределения участков, схема расположения участка на кадастром плане территории при решении муниципалитета о предварительном согласовании или предоставлении участка, проекты границ, планы землепользования, материалы инвентаризации, постановление о юридическом закреплении и т.п. Если участок выдан на основании решения суда о признании права собственности на участок в границах, то это будет ситуационный план участка. Иногда на таких планах даже имеются координаты границ участка, а именно его углов (поворотных точек). Если у владельца участка нет одного из этих документов, нужно запросить сведения из ГФДЗ (инструкция ниже). Даже если оба документа на руках, все равно стоит обратиться в ГФДЗ. Лишние документы на участок никогда не помешают при установлении границ.
Запросить сведения об участке в ГФДЗ (Государственный фонд данных Росреестра). ГФДЗ это архив различных документов на земельные участки, которые изготавливаются при проведении землеустройства (ст. 24 Федерального закона о землеустройстве). Официальное название — Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства. В фонде могут быть содержаться копии документов, которые подтверждают права на участок + различные планы или схемы его расположения. Этими документами могут быть: экземпляры свидетельств о правах на участки, выданные до 2000 года; материалы инвентаризации или перерегистрации участков; землеустроительные дела по межеванию участков до 1 марта 2008 года и т.д. Иногда бывает, что в этих документах даже есть координаты границ участка. К сожалению, в ГФДЗ не всегда имеются какие-либо документы. Сведения из ГФДЗ предоставляют в местных отделах Росреестра, но не все оказывают данную услугу, а какой-то определенный.
Заказать межевание участка. Межевание земельного участка это кадастровые работы, в результате которых выдают межевой план (ст. 22 Федерального закона о гос.регистрации недвижимости). В нашем случае это работы по установлению границ и местоположения участка. Этим занимаются кадастровые инженеры (ст. 29 Федерального закона о гос.регистрации недвижимости). Кадастровый инженер приедет на участок и установит фактические границы. Кадастровый инженер сопоставит фактические границы с документами. Часто бывает, что соседи отказываются подписывать акт, с ними нет связи или собственник умер, а наследники еще не оформили участок в свою собственность. В этом случае кадастровый инженер может дать объявление в местной газете о дате проведения собрания для согласования границ (п. 8 ст. 39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Даже если сосед на собрании ничего не подпишет или вообще не придет, то границы все равно считаются с ним согласованы. После подачи объявления кадастровому инженеру выдадут на руки один экземпляр газеты с этим объявлением. Экземпляр газеты будет прикладываться к акту согласования, а в самом акте будет указано, что согласование с таким-то соседом было с помощью публикации в такой-то газете и дата публикации.
ВНИМАНИЕ: если фактические границы и площадь участка сильно не совпадают с границами по документам, то кадастровый инженер выдаст заключение о невозможности изготовления межевого плана. Потому что такой межевой план не примут на регистрацию. Несоответствия границ нужно решать с соседями. Вариантов событий в таких ситуациях очень много, вплоть до судебных разбирательств.
Нельзя объять необъятное. Мы специализируемся на тех вопросах, которые отображены на нашем сайте. Проблема может быть одна, а вопросов по ней множество. В данном случае, источник проблемы находится в сфере «Земельное право».
Установление границ земельного участка
Установление границ земельного участка — это определение поворотных точек земельного участка на местности. Поворотные точки закрепляются на местности межевыми знаками. Установление границ земельного у … [далее] Восстановление границ земельного участка на местности
Восстановление границ земельного участка на местности представляет собой обозначение на местности границ земельного участка межевыми знаками в соответствии со сведениями государственного земельного ка … [далее] Земельный участок пересекает границу муниципального образования
Земельный участок пересекает границу муниципального образования? Вас заинтересовал этот вопрос не случайно. Вероятно вы столкнулись с необходимостью провести межевание участка с целью определения коор … [далее] Изменение границ земельного участка поставленного на кадастровый учет
Изменение границ земельного участка поставленного на кадастровый учет — зачастую вынужденная необходимость собственника земельного участка, если фактическая площадь не соответствуют номинальной. При э … [далее] Иск о границах земельного участка
Иск о границах земельного участка подается в суд в письменной форме по месту нахождения земельного участка. В иске о границах земельного участка должны быть указаны: наименование суда, в который пода … [далее] Наложение границ земельного участка
Наложение границ земельного участка распространенная категория споров в практике подмосковных судов. Наложение границ земельного участка на смежный земельный участок может быть только на бумаге. В реа … [далее] Нарушение границ земельного участка
Нарушение границ земельного участка может случиться только по факту — на местности. Причина тому — неверное определение или установление границ земельного участка при межевании, в этом случае нарушите … [далее] Определение точек границ земельного участка
Определение точек границ земельного участка — это определение поворотных точек земельного участка на местности. Определение точек границ земельного участка необходимо в том случае, если отсутствует зе … [далее] Оспаривание границ земельного участка
Оспаривание границ земельного участка означает ваше несогласие с фактическими или кадастровыми границами вашего земельного участка или земельного участка соседа. Если кто-то желает изменить границу ва … [далее] Ошибка в местоположении границ земельного участка
Ошибка в местоположении границ земельного участка и порядок ее исправления предусмотрены действующим законодательством и возможны только в суде. В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. … [далее] Пересечение границ земельного участка
Пересечение границ земельного участка никогда не случится по факту, если смежные земельные участки ограждены заборами. В данном случае пересечение границ земельного участка может быть отражено только … [далее] По какой цене и в какой срок осуществляется межевание земельного участка?
В соответствии с частью 1 статьи 35 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответстви … [далее]
Обращайтесь …
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ____(Ф.И.О.)______
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: __________(Ф.И.О.)___________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
об установлении границ земельного участка
(если ответчик отказался подписать акт согласования границ)
Истцу на праве собственности/на праве пожизненного наследуемого владения/на праве постоянного (бессрочного) пользования/на праве аренды государственного (муниципального) участка со сроком договора более 5 (пяти) лет принадлежит земельный участок площадью ______ кв. м, расположенный по адресу: __________________________, с кадастровым номером _______________ (далее — «Земельный участок»). Права Истца на Земельный участок подтверждаются свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./правоустанавливающими документами.
Ответчик отказался от согласования местоположения границ земельных участков с Истцом в ходе проведения кадастровых работ по определению границ/зарегистрировал за собой право собственности на основании выполненных с ошибкой материалов межевания. Указанные неправомерные действия Ответчика подтверждаются: выпиской из кадастра недвижимости/заключением градостроительной экспертизы/материалами межевого дела/выпиской из ЕГРП, иными документами.
Местоположение границ Земельного участка верно указано кадастровым инженером в межевом плане «___» ________ _____ г. N _____, составленном при проведении кадастровых работ Земельного участка, что подтверждается данными межевого плана «___» ________ _____ г. N _____.
В результате отказа Ответчика от согласования с Истцом границ Земельного участка/возведения Ответчиком здания (сооружения, ограждения) на территории Земельного участка Истца/регистрации за Ответчиком права собственности на земельный участок с ошибочно установленными границами нарушены права собственника Земельного участка с кадастровым номером ______________________ — Истца.
На основании ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном указанным Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее — согласование местоположения границ) с лицами, указанными в ч. 3 ст. 39 указанного Федерального закона (далее — заинтересованные лица), в случае если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
Согласно ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
В соответствии с вышеизложенным, руководствуясь ст. ст. 38, 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
ПРОШУ:
Установить границы Земельного участка в соответствии с данными межевого плана «___» ________ _____ г. N _____.
В ________________________ районный суд
Ответчик: _________(Ф.И.О.)____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Дело N ________________________________
Возражение на исковое заявление
об установлении границ земельного участка
(если ответчик отказался подписать акт согласования границ)
«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление об установлении границ земельного участка с кадастровым номером _____________ в соответствии с данными межевого плана от «___» ________ _____ г. N _____ в связи с отказом Ответчика от согласования границ, установленных данным межевым планом.
Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.
— Границы земельного участка Ответчика, кадастровый номер _______________, смежного с земельным участком Истца, кадастровый номер _________________, установлены на местности в соответствии действующим законодательством, что подтверждается межевым планом от «__» _________ ______ г. N ____, кадастровым планом от «__» _________ ______ г. N ____. Данные границы соответствуют правоустанавливающим документам (свидетельство о праве на наследство/договор купли-продажи/договор аренды и т.п.). Право собственности Ответчика зарегистрировано в ГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от «____» _______ ________ г. N ____, выпиской из ЕГРП от «____» _______ ________ г. N ____/договор аренды, на основании которого Ответчик пользуется земельным участком, зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается выпиской из ЕГРП от «____» _______ ________ г. N ____.
— Граница между участками Ответчика, кадастровый номер __________________, и Истца, кадастровый номер ___________________, сложилась в процессе фактического землепользования в течение ____________ лет, что подтверждается генпланом СНТ/генпланом поселения/показаниями свидетелей/не опровергается Истцом. Площадь земельных участков в данных границах соответствует правоустанавливающим документам, что подтверждается договором купли-продажи от «____» _______ ________ г. N ____/иным правоустанавливающим документом, свидетельством о государственной регистрации права от «____» _______ ________ г. N ____, выпиской из ЕГРП от «____» _______ ________ г. N ____/договором аренды от «____» _______ ________ г. N ____.
— В материалах межевания, представленных Истцом для согласования с Ответчиком «____» _______________ _______ г., граница между участками Истца и Ответчика не соответствует правоустанавливающим документам/фактически сложившимся границам/данным земельного кадастра.
— В материалах межевания, представленных Истцом для согласования с Ответчиком «____» _______________ _______ г., допущена техническая ошибка, вследствие чего граница по данным материалам межевания не соответствует правоустанавливающим документам, что подтверждается договором купли-продажи от «____» _______ ________ г. N ____/иным правоустанавливающим документом, свидетельством о государственной регистрации права от «____» _______ ________ г. N ____, выпиской из ЕГРП от «____» _______ ________ г. N ____/договором аренды от «____» _______ ________ г. N ____.
Фактически границы земельных участков Истца и Ответчика/границы земельных участков Истца и Ответчика согласно правоустанавливающим документам не пересекаются.
Таким образом, Ответчик законно отказался от согласования границ земельного участка Истца в соответствии с актом от «____» ___________ _____ г. N ___, поскольку такое право предусмотрено п. 3/п. 4 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Удовлетворение требований Истца приведет к нарушению права собственности/права аренды Ответчика на земельный участок с кадастровым номером _________________________, так как фактически часть земельного участка, принадлежащего Ответчику, будет передана в собственность Истца без правовых оснований, предусмотренных ст. 26 Земельного кодекса РФ.
На основании вышеизложенного, руководствуясь п. 3/п. 4 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ст. 26 Земельного кодекса РФ, пп. 2 ч. 2 ст. 149 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
ПРОШУ: