Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка ветхого жилья пример отчета». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Правила по охране труда не исключают действия стандартов Системы стандартов безопасности приказ 21 инструкция по охране ССБТстроительных и санитарных норм и правил, а также правил, норм безопасности, утверждённых федеральными надзорами России, и не должны противоречить этим документам. , Козловский С. Им подыгрывают медорганизации, которые согласны проводить медосмотры по заниженным ценам с нулевым результатом.
Оценка ветхого жилья пример отчета
Доброго дня. Если кто не знает Вам советует и консультирует — Стефания Волна. Рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, которого в совокупности больше 15 лет, это дает возможность дать правильные ответы, на то, что может необходимо в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Оценка выкупной стоимости ветхого жилья. Если в Вашем конкретном случае потребуется мгновенный ответ в своем городе или же онлайн, то, конечно же, лучше получить помощью на сайте. Или еще проще спросить в комментариях у постоянных читателей, которые ранее сталкивались с таким же вопросом.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент прочтения, законы очень быстро обновляются и дополняются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
- траты собственника жилплощади на переезд и поиск нового жилья;
- расходы на услуги нотариуса при оформлении правоустанавливающей документации в рамках совершения правообладателем жилья, непригодного для проживания, сделки купли-продажи нового объекта жилой недвижимости;
- компенсацию за капремонт.
Что же касается средств, уплаченных собственниками жилья в фонд капремонта до признания дома аварийным, то перечисленные деньги, согласно 184 статье российского Жилищного кодекса, региональный оператор должен направить на цели сноса либо реконструкции соответствующего многоквартирного дома на основании решения правообладателей жилья в этом доме.
- Как проводится оценка
- Ветхое жилье. Ветхое состояние здания. Определение понятия
- Ветхое жилье по ранее действующему законодательству
- И зачем она нужна
- Что влияет на рыночную стоимость
- Что такое выкупная цена аварийного жилья?
- 8. Оцениваемые права
- Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?
- Что делать, если администрация занижает выкупную цену?
- Выкупная стоимость аварийного жилья
- Выкупная цена аварийного жилья. Судебная практика
- Расходы на переезд
- О выкупной цене аварийного жилья
- Как и кто может определять состояние старых и новых жилых зданий?
- Порядок действий после залива квартиры
Стоит отметить, что выкупная стоимость квартир в разрушающихся объектах недвижимости обычно получается ниже, чем стоимость благоустроенного жилья аналогичной площади. И это несмотря на то, что в выкупную цену, помимо фактической рыночной цены квартиры, обычно закладываются и другие параметры (например, убытки правообладателя жилья, причиняемые переездом и поиском другой квартиры).
Понятие «ветхое жилье» в законодательстве РФ не раскрывается. Ни Жилищный кодекс РФ, ни положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 не содержит какого-либо упоминания о ветхом жилье. Вмете с тем данное понятие широко используется как в названии различных федеральных и местных программ «по регенерации кварталов ветхого и аварийного жилья», расселению граждан из ветхого и аварийного жилья, так и упоминается в судебных актах.
Ветхое жилье. Ветхое состояние здания. Определение понятия
Согласно п. 3 Положения, критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
Таким образом, сам по себе факт износа здания (выше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания по иным основаниям. Кроме того, законодательством предусмотрен порядок признания жилого помещения непригодным для проживания. Согласно пункту 7 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, «Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее — комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям. Согласно п. 42. указанного положения, Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
И зачем она нужна
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Конкретный срок, в течение которого должны выплатить компенсацию, определить достаточно сложно. Вся процедура проверки жилья на аварийность местной администрацией обычно растягивается примерно на 2-3 месяца. Еще около месяца будут принимать окончательное решение.
Аварийное жилье подлежит сносу, однако собственники имеют право на компенсацию от государства. Существует два варианта: предоставление нового жилья, равнозначного старому или лучше него, или же денежная выплата. Платеж производится на основании выкупной цены. Что это такое, как ее определить и как получить – читайте в этой статье.
Только после этого, если дом будет признан аварийным, его ставят в очередь. И вот с этого момента что-то прогнозировать крайне сложно. Очередь может подойти как через несколько дней, так через несколько лет – все зависит от состояния дома. Если он еще может постоять – его очередь будет в самом конце. Если нет и может развалиться в любой момент – то расселять и выплачивать компенсацию будут в ближайшие дни после принятия решения.
Количество адресов продаж в Москве по итогам января составило порядка 315-320, что чуть ниже, чем было представлено на рынке в декабре прошлого года. При этом количество реализуемых квартир в новостройках продолжает сокращаться – в январе еще минус 4%-5%.
Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.
Стоимость объекта оценки — расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
- характеристику квартир;
- район, где располагается жилой дом;
- развитость инфраструктуры – школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и др.
- наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
- рыночный спрос на жилье в данном районе…
Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?
Суды рассматривают тяжбы между правообладателями аварийных квартир и чиновниками местных администраций. Разбирая споры, суды акцентируют внимание на ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», а также опираются на Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.
Суд рассматривал иск гражданина Юдина с требованием произвести пересчет выкупной цены за квартиру в аварийном доме. Истец настаивал, что администрация г. Волжска предложила неактуальную сумму без учета многих факторов. Юдин также приложил заключение экспертов. Отчет сообщал, что дом действительно признан аварийным, оценщики применяли понижающий коэффициент в размере 40% от итоговой цены. Но вместо 1 300 000 рублей власти предложили почему-то лишь 870 000 рублей. Истина была установлена, суд обязал местную администрацию выплатить Юдину 1 300 000 рублей.
Уточнив в ходе судебного разбирательства заявленные исковые требования, истцы в окончательном варианте просили взыскать с Администрации г. Кургана в пользу Филипповой А.М. — рублей в счет выкупной стоимости квартиры , в пользу Мажириной И.А. — руб. в счет выкупной стоимости квартиры , с последующим прекращением права собственности истцов на данные жилые помещения.
Выкупная стоимость аварийного жилья
Выкупная стоимость аварийного жилья определяется администрацией с учетом рыночных цен в конкретном регионе. Владелец квартиры вправе согласиться на предложенную сумму, и, получив деньги добровольно выселиться из квартиры. При несогласии с оценкой квартиры, вопрос решается через суд. Иногда за этим следует принудительное выселение.
На какую именно компенсацию смогут рассчитывать жители расселяемых домов, влияет то, является ли квартира их собственностью, или это муниципальное жилье, в которой семья проживает на правах квартиросъемщиков.
Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.
- расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
- транспортные расходы (например, грузоперевозка);
- услуги риэлтора по подбору жилья;
- услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
- расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).
После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.
Наш многоквартирныц дом после пожара признан аварийным и не безопасным для проживания в не никто не проживает сегодня я забрала требования о сносе дома за счёт жильцов в течении месяца если мы не сносим то переходить в пользование администраций. После перехода к ним жилья в усной форме сказали что будут делать оценку моего жилья и предоставлять другое разницу им должна выплатить.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласие на получение денежной компенсации, которое дается собственником жилого помещения, является основанием проведения расчетов с целью определения выкупной цены. Для этого производится оценка недвижимости, расчет выкупной стоимости выполняется на основе целого ряда различных факторов. Они представлены в ч.7 ст.
- если окна дома выходят на оживленную автомагистраль;
- возраст превышает показатель нормы;
- некачественный капитальный ремонт (или его длительное отсутствие);
- постройка не отвечает принятым нормам проживания, так как сдана в эксплуатацию раньше, чем были приняты соответствующие акты.
- технический паспорт здания;
- план жилого дома;
- копии документов, которые подтверждают собственность;
- письменные жалобы, характеризующие неудовлетворительные условия жизни в конкретном доме и квартире (при желании).
Естественно, залив квартир снизу предполагает возникновение неудобств, трату времени на устранение последствий затопления и несение расходов на приобретение нового имущества взамен испорченного или ремонт поврежденных вещей. Перечисленные затраты должны быть возмещены виновником залива.
Примечание! Если дело дошло до суда, то осуществленные расходы на независимую экспертизу должны быть оплачены тем лицом, который в результате судебного разбирательства будет проигравшей стороной.
- исследование рынка ремонта квартир с аналогичными параметрами в этом районе;
- расчет средств, которые потребуется потратить на восстановление испорченного ремонта;
- сведения о документах, на основании которых оценщик имеет право на ведение подобной деятельности;
- информация об оформлении акта затопления;
- фото-таблица всех повреждений и испорченного имущества.
Источник: https://lawyer32.ru/sotszashhita/otsenka-vethogo-zhilya-primer-otcheta
Выкупная цена аварийного жилья
Если дом признали непригодным для проживания, собственник может получить новую квартиру или компенсацию за аварийное жилье, которая по-другому называется выкупной ценой. Для этого достаточно заключить соглашение с администрацией, но есть подводные камни, которые нужно учитывать. Рассмотрим, что входит в выкупную цену, как она рассчитывается, как происходит выкуп аварийного жилья и когда собственнику перечисляются деньги.
Выкупная цена аварийного жилья: что это такое
Выкупная цена – это возмещение за жилое помещение, признанное аварийным. Также она перечисляется каждому собственнику при изъятии недвижимости для муниципальных нужд, и для этого необязательно, чтобы она была непригодной для проживания.
Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ. Об этом говорится и в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ от 29.04.2014г.
Что входит в выкупную цену:
- Рыночная стоимость квартиры.
- Стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество.
- Стоимость доли в праве на земельный участок.
- Компенсация взносов на капитальный ремонт, если они платились, но ремонт не выполнен.
- Убытки в связи с переездом: оплата найма жилья, переводки вещей, транспортные услуги.
- Возмещение расходов на оплату госпошлин. Например, при регистрации права собственности на новую квартиру.
- Компенсация упущенной выгоды, если собственнику пришлось досрочно расторгнуть договор найма с квартирантами.
- Стоимость оценочной экспертизы.
Обратите внимание! Владелец аварийного жилья вправе сам выбирать, что ему нужно: новая квартира или выплата выкупной цены. Администрация муниципалитета иногда ограничивает это право, но в таком случае стоит отказаться от подписания соглашения и обратиться в суд.
Выкупная цена рассчитывается по простой формуле:
СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У , где СЖ – рыночная стоимость жилья, СДОИ – стоимость доли в общем имуществе, СДПЗУ – стоимость доли в праве на земельный участок, У – убытки собственника.
Пример. Дом, в котором находится квартира Ольги, признали аварийным. Она ее сдавала по договору найма за 10 000 р. в месяц. До конца срока действия договора оставалось 3 месяца. Рыночная стоимость жилья – 2 500 000 р., доли в общем имуществе – 100 000 р., в праве на землю – 150 000 р.
Как рассчитывается выкупная цена:
2 500 000 + 30 000 (упущенная выгода) + 100 000 + 150 000 = 2 780 000 руб. – сумма, которую Ольга должна получить на руки по соглашению с администрацией.
Совет юриста: на практике все не так просто, как по закону. Зачастую администрация занижает рыночную стоимость, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации собственнику рекомендуется заказать независимую экспертизу аварийного жилья, а отчет представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Примечание: статус аварийного дома по закону не должен влиять на стоимость выкупаемой квартиры. Она продается по рыночной цене.
Как происходит выкуп аварийного жилья у собственника?
Процедура состоит из нескольких этапов:
- Многоквартирный дом признается аварийным, выносится решение об этом.
- Собственник получает требование о сносе.
- Оценивается жилье.
- Согласуется проект соглашения.
- Подписывается соглашение.
- Перечисляются деньги.
Рассмотрим каждый этап подробно.
Дом признается аварийным по решению межведомственной комиссии или иного уполномоченного органа. Собственник получает акт осмотра и заключение.
Всем владельцам квартир в аварийном доме направляется письменное требование о сносе, этим они занимаются самостоятельно. Если требование не выполнено, администрация вправе обратиться в суд. Есть и другой вариант – изъятие земли для муниципальных нужд, и тогда сносом будет заниматься администрация.
Оценочная экспертиза нужна для определения рыночной стоимости недвижимости, если сторонам не удается согласовать ее самостоятельно. Ее проводит независимый эксперт, по результатам составляет отчет об оценке аварийного жилья и дает заключение, с учетом которого составляется соглашение.
При оценке квартиры под снос учитываются следующие факторы:
- Инфраструктура.
- Рыночный спрос на жилье в конкретном районе.
- Состояние дорог, детских площадок, дворовой территории.
- Технические характеристики: площадь, этаж, материал постройки дома, расположение квартиры (угловая или нет).
Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв.м, затем умножают ее на количество кв.м. в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа квартиры (до 50%).
Пример. средняя цена кв.м. квартиры площадью 70 кв.м. определена как 65 000 р. В общей сложности получается 4 550 000 р., но с учетом состояния применяется понижающий коэффициент 0,5. В заключении указывается итоговая сумма – 2 275 000 р.
Собственнику направляют проект соглашения для согласования. Там может быть указана выплата компенсации или предоставление другой квартиры. Он должен выбрать подходящий вариант, представить письменные замечания администрации.
С учетом мнения собственника оформляется и подписывается соглашение, по которому ему предоставляется согласованная сумма компенсации за аварийное жилье. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами.
Форма соглашения федеральным законодательством не устанавливается, но может определяться нормами муниципалитета. Обычно в нем указываются следующие сведения:
- Название муниципального образования, Ф.И.О. главы, реквизиты решения и устава.
- Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания собственника.
- Основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе.
- Адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат.
- Сведения о зарегистрированных гражданах.
- Реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным.
- Размер выкупной цены.
- Срок уплаты выкупной цены собственнику.
- Срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем.
- Дата составления, подписи сторон.
Примечание: соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Для заключения соглашения собственник должен представить паспорт, выписку из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт, заключение о признании дома аварийным, правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.
В срок, установленный соглашением, владельцу аварийного жилья перечисляется компенсация. Деньги обычно переводят на банковский счет, наличные не выдаются.
Что делать собственнику, если не устраивает размер денежной компенсации за аварийное жилье
В такой ситуации можно воспользоваться другим вариантом – получить новую квартиру. Но придется ждать свою очередь, иногда на это уходит несколько лет. Если нужна именно оплата аварийного жилья, есть два варианта:
- Договориться о размере компенсации с муниципалитетом.
- Оспорить выкупную цену в суде.
Рассмотрим каждый способ подробно.
Сначала муниципалитет присылает собственнику проект соглашения, в котором уже будет указана выкупная стоимость. Если человек с ней не согласен, он может предложить свою сумму и условия в письменном виде. Если администрацию новые условия устраивают, соглашение заключается.
Если собственник не согласен с предлагаемой выкупной ценой, он вправе ее оспорить, обратившись в районный суд по адресу расположения ответчика. Предварительно нужно заказать независимую экспертизу, заключение представляется вместе с остальными документами.
- Исковое заявление.
- Экспертное заключение.
- Паспорт.
- Проект соглашения с муниципалитетом.
- Письменный отказ администрации от выкупа по предлагаемой собственником цене.
- Заключение о признании дома аварийным.
Обратите внимание! Если суд удовлетворит исковые требования, выкупная цена будет определена судом на основании экспертного заключения, и муниципалитет обяжут заключить соглашение.
Судебная практика
Споры о суммах компенсации за аварийное жилье в судах – не редкость. Чаще всего суды удовлетворяют исковые требования, но исход дела зависит от многих обстоятельств.
Вот несколько примеров решений по реальным делам об оспаривании выкупной стоимости квартир:
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
- Перед тем, как получить компенсацию за ветхое жилье, нужно согласовать выкупную цену с администрацией.
- Если собственник не согласен с размером компенсации, он может заказать оценку аварийного жилья и предъявить заключение муниципалитету для согласования стоимости, или обратиться в суд.
- Выкупная цена при переселении из аварийного жилья определяется с учетом рыночной стоимости квартиры, стоимости доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество, размеров понесенных расходов собственником в связи с вынужденным переездом.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Источник: https://socprav.ru/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya
Выкупная цена аварийного жилья
Если дом признали непригодным для проживания, собственник может получить новую квартиру или компенсацию за аварийное жилье, которая по-другому называется выкупной ценой. Для этого достаточно заключить соглашение с администрацией, но есть подводные камни, которые нужно учитывать. Рассмотрим, что входит в выкупную цену, как она рассчитывается, как происходит выкуп аварийного жилья и когда собственнику перечисляются деньги.
Выкупная цена аварийного жилья: что это такое
Выкупная цена – это возмещение за жилое помещение, признанное аварийным. Также она перечисляется каждому собственнику при изъятии недвижимости для муниципальных нужд, и для этого необязательно, чтобы она была непригодной для проживания.
Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ. Об этом говорится и в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ от 29.04.2014г.
Что входит в выкупную цену:
- Рыночная стоимость квартиры.
- Стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество.
- Стоимость доли в праве на земельный участок.
- Компенсация взносов на капитальный ремонт, если они платились, но ремонт не выполнен.
- Убытки в связи с переездом: оплата найма жилья, переводки вещей, транспортные услуги.
- Возмещение расходов на оплату госпошлин. Например, при регистрации права собственности на новую квартиру.
- Компенсация упущенной выгоды, если собственнику пришлось досрочно расторгнуть договор найма с квартирантами.
- Стоимость оценочной экспертизы.
Обратите внимание! Владелец аварийного жилья вправе сам выбирать, что ему нужно: новая квартира или выплата выкупной цены. Администрация муниципалитета иногда ограничивает это право, но в таком случае стоит отказаться от подписания соглашения и обратиться в суд.
Выкупная цена рассчитывается по простой формуле:
СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У , где СЖ – рыночная стоимость жилья, СДОИ – стоимость доли в общем имуществе, СДПЗУ – стоимость доли в праве на земельный участок, У – убытки собственника.
Пример. Дом, в котором находится квартира Ольги, признали аварийным. Она ее сдавала по договору найма за 10 000 р. в месяц. До конца срока действия договора оставалось 3 месяца. Рыночная стоимость жилья – 2 500 000 р., доли в общем имуществе – 100 000 р., в праве на землю – 150 000 р.
Как рассчитывается выкупная цена:
2 500 000 + 30 000 (упущенная выгода) + 100 000 + 150 000 = 2 780 000 руб. – сумма, которую Ольга должна получить на руки по соглашению с администрацией.
Совет юриста: на практике все не так просто, как по закону. Зачастую администрация занижает рыночную стоимость, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации собственнику рекомендуется заказать независимую экспертизу аварийного жилья, а отчет представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Примечание: статус аварийного дома по закону не должен влиять на стоимость выкупаемой квартиры. Она продается по рыночной цене.
Как происходит выкуп аварийного жилья у собственника?
Процедура состоит из нескольких этапов:
- Многоквартирный дом признается аварийным, выносится решение об этом.
- Собственник получает требование о сносе.
- Оценивается жилье.
- Согласуется проект соглашения.
- Подписывается соглашение.
- Перечисляются деньги.
Рассмотрим каждый этап подробно.
Дом признается аварийным по решению межведомственной комиссии или иного уполномоченного органа. Собственник получает акт осмотра и заключение.
Всем владельцам квартир в аварийном доме направляется письменное требование о сносе, этим они занимаются самостоятельно. Если требование не выполнено, администрация вправе обратиться в суд. Есть и другой вариант – изъятие земли для муниципальных нужд, и тогда сносом будет заниматься администрация.
Оценочная экспертиза нужна для определения рыночной стоимости недвижимости, если сторонам не удается согласовать ее самостоятельно. Ее проводит независимый эксперт, по результатам составляет отчет об оценке аварийного жилья и дает заключение, с учетом которого составляется соглашение.
При оценке квартиры под снос учитываются следующие факторы:
- Инфраструктура.
- Рыночный спрос на жилье в конкретном районе.
- Состояние дорог, детских площадок, дворовой территории.
- Технические характеристики: площадь, этаж, материал постройки дома, расположение квартиры (угловая или нет).
Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв.м, затем умножают ее на количество кв.м. в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа квартиры (до 50%).
Пример. средняя цена кв.м. квартиры площадью 70 кв.м. определена как 65 000 р. В общей сложности получается 4 550 000 р., но с учетом состояния применяется понижающий коэффициент 0,5. В заключении указывается итоговая сумма – 2 275 000 р.
Собственнику направляют проект соглашения для согласования. Там может быть указана выплата компенсации или предоставление другой квартиры. Он должен выбрать подходящий вариант, представить письменные замечания администрации.
С учетом мнения собственника оформляется и подписывается соглашение, по которому ему предоставляется согласованная сумма компенсации за аварийное жилье. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами.
Форма соглашения федеральным законодательством не устанавливается, но может определяться нормами муниципалитета. Обычно в нем указываются следующие сведения:
- Название муниципального образования, Ф.И.О. главы, реквизиты решения и устава.
- Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания собственника.
- Основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе.
- Адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат.
- Сведения о зарегистрированных гражданах.
- Реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным.
- Размер выкупной цены.
- Срок уплаты выкупной цены собственнику.
- Срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем.
- Дата составления, подписи сторон.
Примечание: соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Для заключения соглашения собственник должен представить паспорт, выписку из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт, заключение о признании дома аварийным, правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.
В срок, установленный соглашением, владельцу аварийного жилья перечисляется компенсация. Деньги обычно переводят на банковский счет, наличные не выдаются.
Что делать собственнику, если не устраивает размер денежной компенсации за аварийное жилье
В такой ситуации можно воспользоваться другим вариантом – получить новую квартиру. Но придется ждать свою очередь, иногда на это уходит несколько лет. Если нужна именно оплата аварийного жилья, есть два варианта:
- Договориться о размере компенсации с муниципалитетом.
- Оспорить выкупную цену в суде.
Рассмотрим каждый способ подробно.
Сначала муниципалитет присылает собственнику проект соглашения, в котором уже будет указана выкупная стоимость. Если человек с ней не согласен, он может предложить свою сумму и условия в письменном виде. Если администрацию новые условия устраивают, соглашение заключается.
Если собственник не согласен с предлагаемой выкупной ценой, он вправе ее оспорить, обратившись в районный суд по адресу расположения ответчика. Предварительно нужно заказать независимую экспертизу, заключение представляется вместе с остальными документами.
- Исковое заявление.
- Экспертное заключение.
- Паспорт.
- Проект соглашения с муниципалитетом.
- Письменный отказ администрации от выкупа по предлагаемой собственником цене.
- Заключение о признании дома аварийным.
Обратите внимание! Если суд удовлетворит исковые требования, выкупная цена будет определена судом на основании экспертного заключения, и муниципалитет обяжут заключить соглашение.
Судебная практика
Споры о суммах компенсации за аварийное жилье в судах – не редкость. Чаще всего суды удовлетворяют исковые требования, но исход дела зависит от многих обстоятельств.
Вот несколько примеров решений по реальным делам об оспаривании выкупной стоимости квартир:
Ответы юриста на частные вопросы
Заключение эксперта
- Перед тем, как получить компенсацию за ветхое жилье, нужно согласовать выкупную цену с администрацией.
- Если собственник не согласен с размером компенсации, он может заказать оценку аварийного жилья и предъявить заключение муниципалитету для согласования стоимости, или обратиться в суд.
- Выкупная цена при переселении из аварийного жилья определяется с учетом рыночной стоимости квартиры, стоимости доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество, размеров понесенных расходов собственником в связи с вынужденным переездом.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Источник: https://socprav.ru/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya
Оценка ветхого жилья пример отчета
ОЦЕНКА ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛЬЯ
Поэтому земельный участок, на котором расположен дом, изначально принадлежит владельцам квартир на правах общей долевой собственности – часть есть у каждого, но распоряжаться могут только после согласия абсолютно всех владельцев. При этом согласно вышеупомянутой статьи общедолевую собственность нельзя продавать и покупать как самостоятельный объект, поэтому и определить ее стоимость согласно рыночным расценкам невозможно. Право общей долевой собственности на коллективное имущество многоквартирного дома (чердаки, лестничные площадки и т.д.) связано с появлением права собственности на жилье в этом доме. После покупки квартиры у человека появляется право на пользование общим имуществом жильцов всего дома (это подтверждает ст. 290 ГК России, а также статьи 36-38 ЖК России). Согласно этим нормативным актам, права на долю общего имущества и на отдельное жилое помещение (квартиру или комнату) возникают и прекращаются одновременно. Право на общедолевую собственность в доме нельзя продать, переуступить или каким-либо образом поменять без изменения или передачи права на отдельное жилое помещение. Право на жилье является основным, а доля в собственности всех жильцов является придаточным правом, которое не может существовать и переуступаться самостоятельно, быть предметом каких-либо гражданско-правовых сделок. Например, нельзя продать свое право на часть подъезда дома, при этом оставшись владельцем квартиры. В подтверждение этому пункт 4 ст. 37 ЖК России гласит, что:
«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме)…».
Как провести оценку ветхого жилья и избежать ошибок
Чаще всего ошибки учета связаны с излишками. Существует так называемая придомовая территория, это минимальная площадь земли: подъезды, подходы, парковки. Но нужно учитывать, что СНИПовские нормы для старых и новых зданий различны. Для старых территория требуется значительней — с учетом необходимых для них сараев и дровяников. Дома современные требуют площадей меньшего размера.
Иными словами — для переселения и оценки здания (квартиры) не нужно проводить учет технического состояния. Неквалифицированный оценщик дает некорректную информацию заказчику, что его квартиру можно оценить выше допустимого. Однако никак не получается, чтобы двухкомнатная квартира в деревянном доме и двухкомнатная квартира с улучшенной планировкой стоили одинаково.
Оценка аварийного жилья
- Экологическая обстановка в районе.
- Наличие рядом парков, водоёмов и др.
- Особенности дорог, транспортной доступности, благоустроенность близлежащей территории, наличие рядом станции метро, остановок общественного транспорта.
- Инфраструктура: наличие поблизости поликлиники, детских и образовательных учреждений, противопожарных служб.
- Местоположение (отдалённость от деловых центров, промышленных объектов, железной дороги, автомобильных трасс, свалок, зелёных массивов и др.).
- Характеристики объекта: площадь, форма, материал, год постройки, этажность, планировка.
- Инженерно-технические коммуникации.
В этой ситуации собственникам необходимо сохранять все чеки, договора и другие документы, которые подтверждают все расходы, чтобы получить фондов и бюджетов соответствующую компенсацию. Учитывая все эти сложности, собственники должны выбрать компетентного независимого оценщика.
Выкупная цена аварийного жилья
Ветхое здание – это состояние строения, подразумевающее высокий уровень изношенности конструкции, но несущий каркас сооружения, сохраняет свою несущую способность. Здание устойчиво и нет риска его обрушения. Но дом не удовлетворяет жилищным нормам, и проживание в нём затруднено (протекает крыша, проваливается пол, стены не герметичны и т.д.).
На основании решения межведомственной комиссии администрация района принимает решение о дальнейшем использовании этого здания и сроках расселения лиц проживающих в нём. Когда у администрации нет в наличии подходящей жилплощади, вместо предоставления других квартир, собственникам может быть предложена выкупная цена аварийного жилья.
Оценка ветхого жилья пример отчета
— наличие у дома повреждений, полученных в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;
По оценкам Международной финансовой корпорации (IFC ) для проведения капремонта и модернизации жилого фонда в России необходимы масштабные инвестиции, составляющие около 322 млрд. рублей ежегодно до 2035 г. В рамках региональных программ софинансирования Фондом ЖКХ средняя стоимость ремонта в 2011 г. составляла 833 руб. на кв. м и 837 руб. на кв. м — в 2010 г. При этом в настоящее время динамика фактического старения жилого фонда в два раза превышает количество сносимого ветхого и аварийного жилья.
Оценка ветхого жилья пример отчета
Зарегистрирован: 29.08.2006
Сообщений: 12 664
Местонахождение: Бийск
Признание дома непригодным для проживания как раз и является решением органа власти, которое влечет для собственников невозможность дальнейшего использования имущества. Принимая такое решение орган власти по закону несет ответственность в виде его обязанности предоставить пригодное для проживания помещение взамен изымаемого. Поэтому само решение не участвует в оценке, как, например, при оценке РС ТС при ДТП мы оцениваем РС до аварии, а не после, чтобы сопоставить эту РС с расходами на ремонт и сделать вывод о целесообразности ремонта.
техническая инвентаризация недвижимости — ремонт нецелесообразен.
Акт обследования помещения — требуется снос дома, переселение жильцов .
на 5-7 млн НЕВОЗМОЖНООО заменить фундамент под 3-х подъездным двухэтажным домом . фундамент вообще невозможно заменить БРЕЕЕЕД .
Оценка выкупной стоимости ветхого жилья
Факт того, что на выплачиваемую стоимость жилья бывает трудно приобрести в дальнейшем схожую жилплощадь, пригодную для проживания, нередко является предметом судебных споров. Собственники жилплощади, недовольные рассчитанной суммой компенсации, инициируют правовой спор в суде относительно результатов оценки аварийного жилья. И как показывает правоприменительная практика, увеличить сумму возмещения, если при первоначальной оценке были учтены не все факторы, вполне реально. Тем более что российский Верховный Суд уже признал опыт установления выкупной цены разрушающегося жилья с включением в стоимость возмещения рыночной цены части общедомового имущества, в том числе и стоимости участка земли. Поэтому все больше правообладателей аварийной жилплощади заказывают независимую оценку и инициируют судопроизводство для оспаривания стоимости, предложенной государством за разрушающийся, аварийный объект жилой недвижимости.
- траты собственника жилплощади на переезд и поиск нового жилья;
- расходы на услуги нотариуса при оформлении правоустанавливающей документации в рамках совершения правообладателем жилья, непригодного для проживания, сделки купли-продажи нового объекта жилой недвижимости;
- компенсацию за капремонт.
Оценка аварийного и ветхого жилья
Более того, такой значительный (особенно на перифериях) сегмент этого рынка, как аварийное и ветхое жильё, возможно в связи ситуативной сменой планов ряда застройщиков и выставлений ими на торги, выкупленных ранее, под снос объектов, даже показал положительную динамику. В связи с этим возросла потребность в оценке объектов данного сегмента. Сама по себе оценка объектов недвижимости, отнесённых к категории ветхого и аварийного жилья, как в плане проведения оценочных работ специалистами, так и в плане структуры и состава отчёта об оценке, ничем не отличается от процесса оценки любой другой недвижимости. И всё же можно выделить небольшой ряд особенностей, присущих работе только с данным видом объектов.
При проведении оценки дома или квартиры, после пожара, к отчёту прилагается заключение экспертов, которыми проводилась пожарная экспертиза, о причинах происшествия, степени понесённого урона и состоянии скрытых коммуникативных сооружений. Данные этой экспертизы должны найти отражение, при расчёте восстановительной стоимости объекта.
Оценка ветхого жилья пример отчета
Юридическая помощь при оценке недвижимости
Оценка рыночной стоимости недвижимости, находящейся в собственности граждан, в жилищных делах используется в двух случаях – для определения выкупной стоимости квартиры, находящейся в доме, признанном непригодным для проживания (пятиэтажка, ветхое жилье или аварийное жилье) и, в случае определения возможности признания граждан малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Выбор оценщика является очень важным действием при защите жилищных прав в делах об улучшении жилищных условий.
Юридическая компания «КПД» имеет многолетний успешный опыт работы с ведущими организациями России, осуществляющими независимую оценку, что позволяет предлагать нашим клиентам комфортные тарифы и рекомендовать действительно подходящих оценщиков, для которых оценка недвижимости – это основной вид деятельности.
Оценка аварийного жилья
Верховный суд РФ представил на своем сайте обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный накануне Президиумом ВС. ВС проанализированы дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления, межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания, определением сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, о внеочередном предоставлении помещения, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, и другие споры.
Экспертиза помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу назначается в ходе судебного процесса по определению суда, либо проводится по обращениям граждан для обоснования своих требований в конфликтных ситуациях. Решение о признании помещения пригодным (непригодным) для проживания, а жилого здания аварийным, может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.
Оценка аварийного жилья
Оценка аварийного жилья начинается с Вашего звонка. Задавая вопросы, мы пытаемся по телефону определить сложность и объем оценочных работ. Стоимость и сроки выполнения оценки аварийного жилья зависят от цели оценки, площади дома, месторасположения, технического состояния. После того, как достигнута предварительная договоренность между заказчиком и оценщиком по поводу стоимости и сроков, в назначенный день оценщик приезжает к клиенту для заключения договора на оценку дома. Это очень удобно клиенту, поскольку нет необходимости ехать через весь город к нам в офис. В договоре указываются: цена договора, сроки выполнения работ, цели оценки, дата оценки, адрес объекта оценки, реквизиты заказчика и оценщика, а так же другие существенные условия договора. После подписания договора оценщик производит фотографирование дома. На этом выездная часть работы оценщика заканчивается. Далее оценка дома происходит уже в офисе оценочной компании. По окончании процедуры оценки оценщик передает заказчику по акту приемки-передачи готовый отчет об оценке дома. Заказчик может задавать любые интересующие его вопросы, касающиеся оценки дома как в момент получения отчета на руки, так и после. В отчете содержится вся информация об оценке дома. Отчет делается в соответствии с федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденным Правительством РФ, а так же согласно требованиям Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г.
Как правило, независимая оценка аварийного жилья требуется для судебного разбирательства, получения кредита (ипотеки) под залог, для оформления наследства, при разделе имущества, для оформления сделки купли-продажи, для целей налогообложения, для сдачи в аренду, при страховании и в иных случаях.
Источник: https://urist-market.ru/ogranichenie-roditelskih-prav/otsenka-vethogo-zhilya-primer-otcheta