Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкция». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Документ можно адресовать председателю собрания, если такой человек выбран, но не будет ошибкой в качестве получателя записать в целом общее собрание участников. директора, составляющего документ. Директор это руководитель компании.

Купить квартиру у юридического лица

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Данная статья посвящена вопросам: как купить квартиру у юридического лица? Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица?

Вот что по этому поводу говорят эксперты, занимающиеся юридической практикой в сфере недвижимости.

На вторичном рынке жилья сделки совершаются. Покупатели приобретают жилье и у физических лиц – у граждан, и у юридических лиц.

Вот если с физическими лицами более или менее все бывает понятно: есть паспорт, который удостоверяет личность, а далее, если приобретается жилье у юридического лица, там все гораздо сложнее.

Вот если, предположим, какой-то покупатель, очень уверенный в себе, решил не обращаться ни к юристу, ни к нотариусу, и решил купить у юридического лица квартиру сам. Что можно ему посоветовать, хотя бы на первом этапе? Понять, чтобы вообще убедиться в том, чтобы сделку такую совершать самому или нужно идти к профессионалу.

Первый совет, конечно, обращаться к профессионалу, естественно. Так как юристы прекрасно понимают, что здесь очень много различных проблем.

Без юридического образования, человек не разберется с этим, скорее всего. И, более того, тут еще и эмоции. Когда гражданин непосредственно занимается своим вопросом, даже юрист, очень часто привлекает еще какого-то юриста-эксперта для того, чтобы оценить риски. Потому, что со своим делом гораздо сложнее разбираться, чем с любым другим.

Эмоции такого плана: да ладно, покупаем, я чувствую, что здесь все нормально, мне нравится. Поэтому профессионала в этом случае, скорее всего, необходимо привлекать, подводных камней потому что бывает очень много.

Начнем с правоспособности юридического лица. Точнее лица, которое действует от имени этого юридического лица. Очень часто в практике случается, что для того чтобы, например, исключить имущество из раздела, некоторые жилые помещения, нежилые, неважно какие, передаются в инвестиционные фонды.

И в дальнейшем, до совершения сделок, они используют это имущество и очень часто во время сделок выступает юридическое лицо, как управляющая компания от этого инвестиционного фонда, например. Бывает очень много вопросов.

Первое: надо, например, затребовать выписку из ЕГРЮЛ и посмотреть, является ли действительно данная компания управляющей компанией? Есть ли у нее полномочия для совершения сделок? Если есть полномочия, и она есть в выписке, это уже хорошо.

То есть если видно, что продает недвижимость юридическое лицо, надо требовать выписку из единого государственного реестра юридических лиц. Выписку смотрим: кто директор, может ли он выступать от имени юридического лица, или любое другое лицо, действующее по доверенности.

То есть покупатель должен посмотреть, кто является директором этого юридического лица, это в выписке должно быть указано. И может ли такое лицо совершать сделки по продаже этого конкретно имущества или выдавать доверенность для совершения таких сделок.

Доверенность тоже не говорит о том, что может совершать. Надо проверить полномочия в этой доверенности, существуют ли именно те полномочия, которые нам нужны, и выдавалась ли такая доверенность.

Кроме того, большой риск, например, имущество может быть под обременением. Для этого необходимо истребовать выписку по поводу объекта недвижимости из ЕГРП, и там тоже мы увидим, является ли данный субъект правообладателем данного помещения жилого (нежилого) и соответствуют ли те характеристики заявленного помещения тому помещению, которое собирается гражданин покупать.

Если смотреть по поводу сделок, по которым юридические лица продают недвижимость гражданам без юридического или нотариального сопровождения, как правило, где вообще основная проблема возникает?

Основная проблема в правоспособности и в дальнейшем оспаривании данных сделок. Самая большая практика оспаривания таких сделок, как совершенных неправомочным лицом.

Пример: очень интересным было дело по правоспособности. Там оспаривал гражданин сделку, при этом рассматривая генерального директора, как физическое лицо.

То есть там оспаривалась сделка, в связи с злонамеренным соглашением сторон. И вот злонамеренное соглашение сторон – это было общество и его генеральный директор, не как представитель общества.

Хотя мы знаем, что общество — это такой субъект, который не может ничего. Это не физическое лицо, не может ничего делать, а делает посредством физического лица. И в этом деле, это физическое лицо рассматривалось в качестве самостоятельного субъекта права, представляющего свои интересы. Я считаю, что очень интересная практика — сделку признали недействительной, и причем только в апелляционной инстанции.

Признали сделку недействительной. «Ох!» — говорит покупатель – «Как бы мне деньги обратно вернуть?».

Обращайтесь к адвокату. А чем ему поможет адвокат? Если юр. лицо, например, такую сделку совершает сознательно, с целью того, чтобы обмануть покупателя, на это у нас есть доказательственность процесса.

Соответственно, ничего не презюмируется изначально. Каждая сторона, имея достаточно хорошего юриста, может найти возможность, может быть, не доказать (конечно, гарантировать ничего нельзя), но, по крайней мере, попытаться найти причину для того, чтобы оправдать позицию доверителя.

Он, например, может быть добросовестным приобретателем признан. То есть никогда нельзя говорить о том, что однозначно дело проиграно.

А вот сказать — дело связано с добросовестным приобретателем, у нас же есть исключение в 302 статье, если имущество выбыло помимо воли собственника.

А кто в данном случае волю формирует у юридического лица, его органы или собственник? Тут очень сложно, но, вообще, скорее всего, учредители.

Как использовать материнский капитал на покупку квартиры, читайте тут.

Например, физическое лицо покупает у юридического лица квартиру. «Да я даже смотреть ничего не буду!». «Почему?». «Да потому что мне право собственности в ЕГРП зарегистрируют, а потом только юр. лицу деньги отдам. А раз мне право собственности зарегистрировало государство в лице уполномоченного органа Росреестра и признало, что я являюсь собственником указанной недвижимости».

Приведем пример. Последнее интересное дело: оспаривали право собственности доверителя по истечении 10 лет с момента совершения сделки.

Кажется, что любой юрист бы сказал, что никаких шансов. На самом деле, очень сложно пришлось выиграть это дело. Оно длилось достаточно долго, год. И очень много доказательств пришлось применять, представлять в суд.

Проблема была в том, что якобы документы были утеряны и, соответственно, не по воле лица была совершено дальнейшая подложная сделка.

Выиграли за счет добросовестности приобретения доверителем данного объекта недвижимости, но было достаточно сложно, потому что как раз был аспект, что имущество выбыло вне зависимости от воли лица.

Вывод следующий: если покупаем жилье у юридического лица, прямая дорога к профессионалу, хорошему юристу, для того чтобы документы все были оформлены правильно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kak-kupit-kvartiru-u-yuridicheskogo-lica-poshagovaya-instrukciya.html

Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица имеет некоторые отличия по сравнению с приобретением жилья у физлица, и связанные с этим особенности оформления документов. Эта процедура ощутимо сложнее, так как к «стандартному» алгоритму сделки добавляется еще выяснение статуса юрлица и особенности принятия решений его исполнительным органом. А потому Покупатель здесь сталкивается с другими Откроется в новой вкладке.»>типами рисков.

Уточним – речь идет о покупке квартиры у компании (организации), НЕ являющейся Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком. Если жилье приобретается у компании-застройщика (тоже юрлица), то процедура покупки новостройки происходит по единым правилам, подробно описанным в нашей Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для первичного рынка.

Здесь же мы рассмотрим особенности покупки квартиры у юридического лица, которое не является владельцем земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (т.е. не является Застройщиком). Нас будет интересовать компания, которая приобрела свои права на отдельную жилую площадь в процессе какой-либо предыдущей сделки, как на Откроется в новой вкладке.»>первичном, так и на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке.

Кто здесь может выступать в роли Продавца квартиры? Это может быть любое юрлицо или инвестиционный фонд, которые приобрели объект недвижимости в хозяйственных или инвестиционных целях. Эта недвижимость учитывается на балансе предприятия и может быть продана, как и любой другой его актив. При этом от имени фонда (сам фонд не является юрлицом) будет действовать управляющая компания, например, ООО (юрлицо), от имени которой, в свою очередь, будет действовать ее руководитель или сотрудник по доверенности от руководителя.

Главное отличие в процедуре покупки квартиры у юрлица (по сравнению с физлицом) – в оформлении корпоративного решения компании о продаже своего актива и в полномочиях лица, которое подписывает Договор купли-продажи.

Ведь если свою квартиру продает человек (физлицо), то решение он принимает самостоятельно и единолично. А если недвижимость продает компания (юрлицо), то решение принимается так, как указано у нее в уставе (например, коллегиально). И исполнять это решение может только строго определенный человек (а не любой сотрудник компании) – это либо ее генеральный директор, либо один из сотрудников, действующий по доверенности от директора.

Еще одно отличие при покупке недвижимости, принадлежащей организации, это – взаиморасчеты по сделке. В сделках с физлицами часто рассчитываются наличными деньгами (такова практика рынка в Москве, например). Но в сделке с юрлицом деньги передаются только безналичным переводом на счет компании-продавца, в том числе с применением банковского аккредитива (об этом ниже).

Как купить квартиру у юридического лица – особенности сделки

Процедура приобретения квартиры у юридического лица требует особой подготовки и большего объема документов для проверки. В процессе такой сделки происходит отчуждение актива, находящегося на балансе компании. Этот актив (квартира) может принадлежать юридическому лицу:

1. на основании права собственности (если квартира в готовом доме);
2. на основании права требования (если квартира в строящемся доме).

В первом случае квартира будет продаваться по Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи. Условия договора с юрлицом принципиально не отличаются от условий сделки с физлицом (подробнее об условиях – см. по ссылке в Глоссарии). Только подпись представителя юрлица в договоре заверяется еще и печатью организации.

Во втором случае компания будет продавать квартиру по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). При этом само наличие этого права требования у компании может быть под вопросом. Например, в случае, когда квартиру продает компания-подрядчик, оформившая себе ряд квартир в строящемся доме взаимозачетом за свои услуги Застройщику, но не по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ), а по Откроется в новой вкладке.»>Инвестиционному договору.

Риск Покупателя в этом случае возрастает, так как он покупает здесь неподтвержденное (незарегистрированное) право требования юрлица к Застройщику на передачу ему квартиры в новом доме.

Вообще, при покупке жилья у юридического лица нужны не только риэлтерские навыки, но еще и некоторые знания в корпоративном праве. Поэтому здесь сложно обойтись без Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультации юриста.

Здесь правом требования на квартиру в строящемся доме может обладать (помимо Застройщика) любая компания, которая является соинвестором строительства. Для этого у нее должен быть заключен с Застройщиком договор, по которому Застройщик уступает этой компании права на одну или несколько квартир в новостройке.

Для Покупателя здесь важно – на основании какого именно договора компания получила свои права на квадратные метры. Варианта здесь два:

1. на основании Договора долевого участия (ДДУ);
2. на основании любого другого договора (например, инвестиционного).

Если компания владеет квартирой на основании Договора долевого участия (ДДУ), то ее право требования должно быть Откроется в новой вкладке.»>зарегистрировано в Росреестре. И здесь сомнений в наличии этого права не возникает. Заказав специальную Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРН (о зарегистрированных ДДУ – см. по ссылке в Глоссарии), Покупатель может быть уверен, что он покупает квартиру у той компании (организации), которой действительно принадлежит право требования.

Если же компания утверждает, что имеет право требования на квартиру на основании какого-либо другого договора (не ДДУ), то это значит, что ее право государством не зарегистрировано. Оно обусловлено всего лишь договорными отношениями с Застройщиком. И если эти отношения нарушатся (например, между Застройщиком и соинвесторами возник спор), то это право юрлица-соинвестора на квартиру может быть оспорено или аннулировано. Здесь уже Выписка из ЕГРН ничем не поможет, и Покупателю придется изучать основания приобретения права требования на квартиру конкретным юридическим лицом.

Во втором случае риск для Покупателя, очевидно, выше, и без Откроется в новой вкладке.»>поддержки юриста ему не обойтись. И в обоих случаях сделка с юрлицом на первичном рынке будет происходить путем переуступки права требования (как это делается – см. по ссылке).

На вторичке право собственности компании на квартиру должно быть зарегистрировано в Росреестре – однозначно. Проверить это Покупатель может самостоятельно, заказав Выписку из ЕГРН (например – Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Далее Покупателю придется, как и в случае сделки с физлицом, изучать историю возникновения прав на квартиру. Но дополнительно понадобится изучить еще и ряд документов о самой компании и ее исполнительных органах (см. ниже – документы).

После этого Покупатель может выходить на подписание Договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом. Здесь Покупателю важно помнить, что передача денег за квартиру (как по условиям договора, так и фактически) должна происходить только на расчетный счет компании, а не в руки или на счет ее доверенного лица, которое подписывает договор. В противном случае по иску самой компании или контролирующих органов Откроется в новой вкладке.»>сделка может быть признана недействительной.

Порядок оплаты договора при покупке квартиры у юридического лица оговаривается в самом договоре. Это может быть либо перечисление денег на счет компании ПЕРЕД подписанием Договора купли-продажи, либо – Откроется в новой вкладке.»>передача денег через аккредитив уже ПОСЛЕ регистрации перехода права собственности.

По факту передачи денег за квартиру, у Покупателя на руках остается банковская квитанция об оплате со счета физлица на счет указанного юрлица (реквизиты счета юрлица должны совпадать с указанными в договоре).

Документы для покупки квартиры у юридического лица

Тому, кто решил купить квартиру у компании, придется покопаться не только в правоустанавливающих документах на объект недвижимости, но и разобраться в корпоративном устройстве самой компании. Это нужно для того, чтобы отчуждение актива произошло без нарушения корпоративных процедур.

Какие именно документы нужно проверять Покупателю в случае приобретения квартиры у юридического лица? Как минимум, ему нужно будет сделать следующее:

1. Получить свежую Выписку из ЕГРН на квартиру. Из нее мы узнаем, кто владеет правами на недвижимость (правом требования – на первичке, или правом собственности – на вторичке) и есть ли Откроется в новой вкладке.»>ограничения/обременения этих прав.
   Актуальную Выписку из ЕГРН для покупки квартиры на вторичном рынке – можно заказать Откроется в новой вкладке.»>здесь.
2. Получить у компании Откроется в новой вкладке.»>правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру (если речь идет о вторичке). Или – Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия, по которому будут переуступаться права (если речь идет о первичке);
3. Получить Откроется в новой вкладке.»>Выписку из Домовой книги на квартиру. Из нее мы узнаем, кто имеет право проживания в ней (если речь идет о вторичке).
4. Получить свежую Выписку из ЕГРЮЛ – убедиться, что компания зарегистрирована как юрлицо, узнать ее исполнительный орган, имя ее генерального директора.
   Актуальную Выписку из ЕГРЮЛ можно получить Откроется в новой вкладке.»>здесь.
5. Проверить компанию на наличие открытых исполнительных производств в отношении юрлица, поскольку в этом случае есть вероятность наложения ареста на активы компании (в т.ч. на квартиру).
   Проверить это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) – Откроется в новой вкладке.»>здесь.
6. Проверить компанию по базе ликвидируемых предприятий и компаний, в отношении которых возбуждены дела о банкротстве.
   Эти сведения можно получить – Откроется в новой вкладке.»>здесь.
7. Изучить учредительные документы и устав компании (последнюю редакцию). Здесь мы узнаем, кто и как может принимать решение о продаже такого рода актива, как квартира (например, исполнительные органы для ООО и АО будут разными).
8. Если по уставу компании для продажи объекта недвижимости (или крупного актива, превышающего определенную стоимость) требуется решение учредителей, то запрашиваем протокол собрания учредителей с принятым решением о продаже.
   Если квартира не относится к категории крупных активов и не требует согласия учредителей, то это тоже должно быть подтверждено документально.
9. Проверить правомочность представителя компании на совершении такой сделки. В т.ч. проверить доверенность представителя – кто выдал, на какой срок и каков объем полномочий по ней (позволяет ли она продавать именно эту квартиру).

Дополнительно Покупателю могут понадобиться (если он покупает квартиру у юридического лица на вторичном рынке) еще и такие документы:

1. Расширенная Выписка из ЕГРН (о переходе прав собственности) – она покажет нам историю смены владельцев квартиры;
   Заказать такую выписку можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>здесь.
2. Откроется в новой вкладке.»>Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги – для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее (подробнее об этом – по ссылке).
3. Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам – чтобы не пришлось оплачивать чужие долги по коммуналке.
4. Разрешение на перепланировку (если она производилась), или Откроется в новой вкладке.»>поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было).
5. Согласие залогодержателя на сделку – если квартира находится в залоге у другого юрлица (у банка, например).

Сам порядок сделки (последовательность действий) по приобретению квартиры у организации (юрлица) выглядит так же, как и в случае с физлицом. Подробный алгоритм сделки купли-продажи указан в схеме ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по ссылке ниже. Отличие только в комплекте документов для проверки, и в специфических рисках Покупателя (см. ниже)..

Риски Покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Покупателю нужно держать в голове тот перечень особых рисков, которые присущи сделке приобретения квартиры у юридического лица. Реализация любого из этих рисков может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной.

Что может насторожить Покупателя и стать причиной отказа от сделки? Например, это:

• Отсутствие компании в государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ);
• Компания находится в стадии банкротства или ей предъявлены требования кредиторов, ведущие к банкротству (например, когда еще не назначен арбитражный управляющий);
• Отсутствие государственной регистрации прав компании на квартиру (хотя она при этом может числиться на балансе компании);
• Отсутствие должных полномочий лица, действующего от имени компании (например, его полномочия распространяются не на все виды действий с активами компании, превышение служебных полномочий);
• Истечение срока полномочий лица, действующего от имени компании (например, выданная ему доверенность уже закончилась);
• Неполный пакет документов, подтверждающих правомочное решение юрлица о продаже своего актива (например, отсутствие согласия учредителей);
• Подложные документы для продажи актива (например, фиктивный протокол собрания акционеров компании);
• Финансовые махинации в деятельности компании (например, незаконный вывод активов, в т.ч. с помощью «компаний-однодневок»);
• Возможное признание арбитражным судом сделки купли-продажи квартиры недействительной по иску кредиторов, если компания обанкротится в течение последующих 3-х лет после сделки (даже если на момент сделки никаких признаков банкротства нет). Основания для этого указаны в Откроется в новой вкладке.»>п.1 и п.2, ст.61.2 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Все эти нюансы, связанные с изучением документов юридического лица, лучше проверять с помощью профильного юриста. Без специальной подготовки обычному человеку здесь сложно будет разобраться.

«С точки зрения норм права, регулирующих корпоративные отношения, вероятность заключения оспоримой сделки с юридическим лицом выше, чем с гражданином».

Остальные риски Покупателя в сделке с юрлицом – такие же, как и при покупке квартиры у физлица на первичном и вторичном рынках. Эти риски и методы их устранения подробно описаны на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку ниже).

При покупке квартиры у юридического лица Откроется в новой вкладке.»>в ипотеку действуют те же правила, что и в случае приобретения жилья у частника. Здесь к базовому пакету документов добавляется экспертное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости. После чего банк-кредитор, с учетом выявленных рисков, выносит решение об одобрении или неодобрении сделки.

ИТОГ: снизить риски покупки квартиры у юридического лица Покупателю поможет Откроется в новой вкладке.»>консультация профильного юриста в процессе подготовки сделки. А саму сделку лучше проводить Откроется в новой вкладке.»>через нотариуса. Юрист подскажет, какие моменты нужно учесть, и какие бумаги затребовать у компании, применительно к конкретной ситуации. А нотариус еще раз проконтролирует необходимый и достаточный пакет документов юрлица уже в процессе самой сделки приобретения недвижимости.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica/

Покупка квартиры у юридического лица

Во многих случаях в качестве продавца квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Общий принцип купли-продажи тут будет примерно тем же, однако есть свои особенности, нюансы и, что самое главное – дополнительные риски для потенциального покупателя. Как максимально обезопасится и на что обращать внимание – читайте в этой статье.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, из-за которых покупатель, в лучшем случае, потеряет свое время, а в худшем – деньги. Часть из подобных проблем имеет общий характер:

• Поддельные документы. В данном случае предполагается, что юридическое лицо действительно существует, однако на самом деле, продавать недвижимость оно не собирается. Более того, есть вероятность того, что такая «продажа» инициатива одного или нескольких недобросовестных сотрудников компании.

• Финансовые махинации. Компания с целью сокращения собственных расходов или уменьшения прибыли (для того, чтобы заплатить меньше налогов), а также по любой другой причине может продать квартиру по стоимости значительно выше или ниже рыночной.

• Продажа квартиры поддельным юридическим лицом. Нередко бывает и так, что мошенники создают поддельное юридическое лицо (или даже просто подделывают документы) и продают жилье, которое им на самом деле не принадлежит.

Подобных проблем может быть еще множество, но наиболее распространенными являются именно перечисленные выше. Остальные «схемы» применяются реже.

Помимо всего сказанного выше, существуют еще и различные особенности, связанные с тем, какая именно квартира приобретается и на каком рынке. Например, покупка жилья на вторичном рынке недвижимости обычно связана с минимальными рисками. Достаточно просто проверить саму компанию (что она существует), а также квартиру, что она действительно принадлежит этой компании.

Далее, если внимательно изучать все пункты договора купли-продажи и не соглашаться ни на какие фиктивные варианты (типа завышенной или заниженной стоимости) то особых проблем ожидать не стоит. Тем не менее и тут не лишней будет помощь юристов. Сопровождая сделку они смогут указать на спорные моменты, которые будут не очевидны обычному покупателю.

Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) это практически во всех случаях – сделка с юридическим лицом (застройщиком или подрядчиком). Лишь в редких и практически не встречающихся случаях застройщиком является физическое лицо, которое самостоятельно возвело, допустим, многоквартирный дом.

Так как все это требует очень серьезных затрат, разрешений, усилий и так далее, вероятность подобного стремится к нулю. Тем не менее следует учитывать, что если клиенту предлагается купить квартиру в новостройке именно на первичном рынке (то есть, у нее не было собственников ранее) и в качестве продавца выступает физическое лицо – это скорее всего мошенник.

Если же продавец – юридическое лицо, то нужно проверять его документы, факт существования подобной компании, наличие всех необходимых разрешений и бумаг, связанных со строительством дома и так далее. На практике, обычный покупатель просто не знает, где и как проверить все документы. Именно поэтому и рекомендуется пользоваться услугами юриста.

С точки зрения минимизации рисков, покупка квартиры в ипотеку – самый удобный и надежный вариант, особенно если приобретать жилье у тех застройщиков, с которыми работает финансовая организация. Они уже заранее проверены и потому риск того, что клиент лишиться и жилья, и денег, ничтожна. Банку это не выгодно и вполне логично, что он будет делать все возможное, чтобы заемщик действительно получит свою квартиру (ведь она будет являться залоговым имуществом).

Порядок оформления сделки

При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, нужно помнить о том, что передавать деньги в руки какому-либо представителю без должного документарного оформления строго запрещено. В идеальном варианте, средства следует перечислять прямиком на счета компании, чтобы данная операция прошла через банк. Если по какой-то причине это невозможно, то деньги можно выдать доверенному лицу компании, но только после проверки его полномочий и оформления соответствующего акта оплаты (приема-передачи средств). В противном случае сделку можно будет с легкостью оспорить в суде.

Порядок действий

Сама сделка оформляется практически идентично тому, как бы приобреталось жилье у физического лица:

1. Найти подходящую квартиру.
2. Проверить документы и факт существования юридического лица.
3. Если требуется – обратиться в банк за ипотечным кредитом.
4. Подготовить документы покупателя.
5. Оформить договор купли-продажи.
6. Заплатить за недвижимость.
7. Оформить право собственности.

От покупателя обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если в качестве покупателя выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно понадобится разрешение от органов опеки. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может понадобиться согласие супруга/супруги. Оно точно нужно при оформлении ипотечного кредита, однако не всегда нужно при покупке напрямую, без займа.

От юридического лица, с целью его проверки, рекомендуется запросить примерно такой перечень документов:

• Лицензия застройщика и разрешение на возведение дома (актуально при покупке квартиры на первичном рынке). В данном случае особенно внимательно следует проверить, действительно лицензия выдана той компании, которая выступает в качестве продавца и действительно ли разрешение относится к тому дому, в котором приобретается квартира.
• Устав компании. В нем нужно проверить, что имеет и не имеет права делать компания, а также кто дает разрешение на те или иные действия. Обычно, для того, чтобы продать квартиру, принадлежащую фирму, требуется разрешение собрания акционеров, директоров и так далее. В такой ситуации протокол такого собрания также нужно требовать и в нем должно быть четко прописано, что разрешение на продажу согласовано.
• Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ нужен для того, чтобы проверить, что данная компания существует в принципе.
• Доверенное лицо и документы на него. Обычно сделки по продаже активов компании (а квартира к ним принадлежит в том или ином виде) совершаются при помощи доверенного лица (обычно – директора или одного из директоров, но не всегда). Этот человек подписывает документы, проводит переговоры и так далее. Проверять нужно как его паспорт, так и доверенность. Особенно ту часть, в которой сказано, что имеет или не имеет права делать от лица компании данный человек.

Расходы на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:

• Стоимость жилья: договорная или на основании отчета об оценке.
• Оплата услуг нотариуса за заверение договора: от 2 тысяч рублей и выше, в зависимости от цены квартиры, региона проживания и многих других факторов.
• Нотариально заверенное согласие супруги: 1-2 тысячи рублей.
• Оформление права собственности на квартиру: 2 тысячи рублей на 1 собственника.

Компания, если она действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру оформления. На все действия, начиная от этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, может уйти до 1 недели (чаще 2-3 дня).

Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)

Договор купли-продажи может составлять как компанией-продавцом, так и покупателем. Если в качестве продавца выступает застройщик, у него обычно уже есть все подготовленные типовые формы, в которые лишь нужно внести недостающие данные о клиенте-покупателе. Также составлять договор может нотариус, но это обычно платная услуга. Обсудить данный факт можно на этапе переговоров. В документе обязательно должны быть следующие пункты:

• Детальная информация о сторонах сделки.
• Очень подробное описание квартиры, которая продается-покупается. Недостаточно указать адрес. Нужно вписывать площадь (жилую и общую), этажность, количество комнат, стоимость и так далее.
• Цена квартиры всегда указывается цифрами и прописью.
• Должны быть права и обязанности сторон, а также действия в случае форс-мажорных обстоятельств.
• Если это оговорено, могут применяться различные отлагательные условия (например, 50% от стоимости квартиры клиент платит сразу при заключении договора после чего получает возможность оформить право собственности и только после этого заплатить оставшиеся 50%).
• Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa/

Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкция

Как оформить покупку квартиры у юридического лица? Если сравнивать сделку по покупке квартиры у физического и у юридического лица, то последняя, конечно, будет сложнее оформить.

Потому что при покупке квартиры у юридического лица требуется оформить большее количество документов, и учесть разные нюансы такой операции. Физическому лицу сначала лучше изучить данный вопрос, чтобы в дальнейшем умышленные действия юридического лица не привели к тому, что сделку признают недействительной.

Рассмотрим вопрос о том, какие есть особенности и риски у покупателя, когда он покупает квартиру у юридического лица.

Важные моменты сделки по продаже недвижимости от юридического лица физическому лицу

Здесь есть особый порядок по продаже имущества, которое принадлежит акционерным обществам.

По таким сделкам есть определенные требования, когда продается имущество юридического лица, если эта сделка относится к крупным, когда объект стоит больше 25% от балансовой стоимости всего имущества организации.

Также дополнительно по уставу компании к крупным сделкам они могут отнести все сделки по отчуждению или приобретению недвижимости.

Совершить такую сделку с недвижимостью можно после того, как генеральный директор согласовал этот вопрос с другими участниками организации. Для этого обычно собирают акционеров и совет директоров, после которого покупателю покажут протокол встречи.

Важно! Если объект недвижимости не относится к крупным, то на это также нужно подтверждающий документ.

Перед заключением сделки по покупке квартиры у юридического лица, физическому лицу, как покупателю, нужно запросить и изучить некоторые документы, чтобы исключить мошенничество. К таким документам относятся:

1. выписка из ЕГРП на объект недвижимости, в этом документе видно, у кого есть право собственности на жилье, информация о регистрации права, указаны данные об обременении и судебных тяжбах, указан кадастровый номер, площадь квартиры, ее адрес;
2. уставные документы организации юридического лица, это нужно для того, чтобы точно знать, у кого именно есть полномочия на совершение сделки по продажи недвижимости и право подписи документов;
3. протокол ил приказ руководства о том, кто назначен директором доверенным лицом, сам документ доверенности с прописанными там полномочиями;
4. документы с подтверждением факта продажи недвижимости от собственника, это может быть протокол собрания, совета директоров;
5. документ о праве собственности на недвижимость, например, договор купли- продажи, решение суда;
6. кадастровый паспорт на недвижимость;
7. выписка из ЕГРЮЛ на организацию предыдущего владельца недвижимости;
8. документы, подтверждающие полномочия человека, который действовал от предыдущего собственника;
9. документ о согласовании продажи недвижимости от предыдущего собственника.

Это основной список документов, и могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от ситуации. Если при проверке вы видите какое-либо несоответствие ил расхождение, то лучше отказаться от сделки.

Обычно физическому лицу сложно разобраться во всех документах без специальной подготовки, возможно, будет лучше для надежности обратиться к юристу, риелтору или нотариусу, то есть к специалисту, который занимается недвижимостью и хорошо разбирается в нюансах.

В некоторых ситуациях документы можно показать и второму специалисту, чтобы исключить возможность ошибки или мошенничества со стороны первого специалиста. За юридические услуги нужно будет заплатить, но главное заключить юридически чистую сделку, чтобы не нести более тяжелые потери в случае признания сделки недействительной.

При мошенничестве в большем количестве случаев это касается ситуации, когда уполномоченное лицо дает поддельное разрешение от руководящего органа организации на продажу недвижимости. К ним относятся поддельные протокол собрания учредителей, письмо о согласии учредителей компании, которое оформлено в произвольной форме.

Бывают ситуации, когда документы подделывают для того, чтобы сэкономить время на подготовке документов, или для того, чтобы забрать прибыль себе лично.

Если имели место такие события по подделке документов, то в суде такую сделку могут признать недействительной, если учредители, не согласные с продажей недвижимости, подали иск в суд.

Особенно тщательно нужно проверять оформленные доверенности, которые подтверждают переданные полномочия. В доверенности должно быть указано, на какую именно сделку она оформлена, или доверенность должна быть генеральной, по которой можно проводить отчуждение активов организации.

Вообще доверенность может быть одноразовой на определенную сделку с конкретными параметрами или же генеральной, которая дает представителю разные полномочия по распоряжению активами.

Для того чтобы избежать подобных рисков, как минимум нужно хорошо поверять все документы, представленные юридическим лицом. Для полной уверенности, что документы и разрешения подлинные, покупателю желательно попасть на собрание к учредителям, где они примут решение о продаже конкретного объекта недвижимости.

Если представители юридического лица отказываются представлять выписку из ЕГРП или говорят, что покажут ее только на сделке, то можно самостоятельно сделать запрос такой справки в Росреестре.

Если вдруг в выписке есть информация и частой смене собственника недвижимости, то лучше проявить осторожность в такой сделке. Также, есть такой важный момент, что если недвижимость перешла в собственность юридическому лицу менее трех лет назад, то такую сделку можно оспорить в суде.

За два дня до подписания сделки по купле-продаже недвижимости можно также заказать выписку из домовой книги, там уже никого не должно быть прописано.

В сделке по покупке квартиры, когда дом еще не достроен и не сдан, объектом договора является еще не сама квартира, а права на нее. Такую сделку оформляют как договор долевого участия. Здесь главным риском является тот факт, что дом могут так и не достроить и не сдать в эксплуатацию.

При покупке квартиры в доме, который еще не достроен и не сдан, нужно проверить у юридического лица следующие документы:

• наличие лицензии застройщика;
• разрешение на строительство многоквартирного дома;
• проектная документация, где должны быть данные о цели проекта, в какие сроки он завершится поэтапно, сроки должны соответствовать фактической работе, указан список подрядчиков по основным видам строительных работ, откуда у компании финансовые средства;
• документы о праве собственности на участок земли;
• документ заключение государственной строительной экспертизы.

Часто у компании застройщика бывают проблемы именно с правом на участок земли под строительство, потому что земля должна быть или в собственности компании или хотя бы в долгосрочной аренде.

• При чтении договора нужно обратить внимание на пункты о том, что застройщик может в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры в большую сторону, о применении высоких штрафов за расторжение договора дольщиком, такое бывает, когда темпы строительства значительно медленнее, чем было указано.
• Уже после того, как был подписан договор ДДУ, застройщик может начать требовать с клиентов произвести еще оплату за подключение систем или коммуникаций, за уход за территорией, за оборудование стоянки.
• Поэтому перед покупкой квартиры у застройщика нужно изучить всю возможную информацию, если возможно, то с юристом.

Еще квартиры в новостройке могут продавать по договору переуступки прав требования. Различие состоит в том, что договор заключается не с самим застройщиком, а с компанией юридическим лицом, которое уже купило эту квартиру по ДДУ.

Здесь риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может приобрести и обязанности по оплате каких-либо взносов застройщику, если они есть и были не оплачены.

Перед заключением и подписанием договора нужно все изучить, в том числе проверить оплату всех платежей.

Наиболее распространённой ситуацией является, когда человек покупает квартиру у компании застройщика с использованием ипотечных денежных средств.

У застройщика и банка могут быть партнерские договорные отношения, что дает дополнительную скидку покупателю. Такие организации продают квартиры и на этапе строительства, и в уже построенных домах.

В этом случае риск нарваться на мошенников почти минимален, так как банк проверяет застройщика.

Значит, при покупке квартиры у юридического лица, нужно проявлять большую осторожность и заранее готовиться к сделке. Потому что у такой сделки, по сравнению со сделкой по покупке у физического лица, больше особенностей и нюансов по оформлению документов. Поэтому к таким сделкам лучше готовиться со специалистом.

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя нельзя сбрасывать со счетов. Чтобы обезопасить свою покупку, необходимо знать, как именно проводится сделка и какие подводные камни имеются. Это позволит более осознанно подходить к выбору застройщика и застраховаться от возможного обмана.

Наиболее дешевое жилье – в новостройке. Причем, чем раньше подключиться к строительству, тем меньше придется заплатить за один квадратный метр. Когда дом находится на стадии котлована, жилье можно купить на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Пока дом не сдан, цены находятся ниже на 10-20% в зависимости от завершения постройки.

На данном этапе заключить с застройщиком – юридическим лицом – договор купли-продажи квартиры не удастся, так как фактически самого жилого объекта не существует. Поэтому чаще всего стороны подписывают договор долевого участия либо инвестирования.

Сущность обоих этих видов соглашений заключается в том, что будущий жилец фактически спонсирует стройку. По договору он перечисляет деньги застройщику, а тот использует их для возведения новостройки. Инвестору выгодно присоединиться на ранней стадии строительства, когда компания более всего нуждается во вливании средств.

Как только стройка будет завершена, юридическое лицо оформляет жилье в свою собственность, а затем по переуступке прав – на имя дольщика.

Таким образом, вступая в долевку, жилец фактически приобретает не само жилье, а право истребовать от застройщика свою квартиру, когда тот закончит строительство.

Пример ипотечных программ у крупного застройщика ПАО «Группа Компаний ПИК».

Понятно, что у простого человека вряд ли найдется сразу несколько миллионов рублей, чтобы оплатить покупку жилья, даже если оно еще находится на этапе строительства. Поэтому застройщики предлагают несколько вариантов расчета:

• в рассрочку – дольщик вносит на счет застройщика сумму частями (оговоренную или произвольную);
• путем продажи паев – будущий жилец фактически приобретает ценные бумаги жилищного кооператива, которые впоследствии обменяет на квартиру;
• в ипотеку через банк, который аккредитовал застройщика.

Каждый способ имеет свои достоинства и недостатки. Самый удобный для заемщика способ – это, конечно, рассрочка. Здесь не возникает переплаты, как при ипотеке, и нет риска внезапного обесценивания паев жилищного кооператива.

Но у этого способа есть существенный недостаток: если не сохранять свидетельства внесения платежа, то застройщик может смошенничать и занизить сумму инвестиций или вовсе отрицать факт перечисления денег.

Калькулятор ипотеки в Сбербанке на новостройку.

Чаще всего покупатели жилья оформляют ипотеку, чтобы рассчитаться с застройщиком. Получение займа, как правило, производится либо в «зарплатном» банке, либо в учреждении, с которым строительная компания установила партнерские взаимоотношения.

Главные моменты, которые следует учесть:

• для получения ипотеки понадобится внести первоначальный взнос – обычно 15-20% от выставленной стоимости жилья;
• средства перечисляются на счет застройщика, физлицо доступ к ним не получает;
• заключается трехсторонний договор между застройщиком, банком и заемщиком, в соответствии с которым объект недвижимости переходит в залог банку после завершения его строительства – покупатель сможет снять обременение только после полного погашения ипотеки.

Наибольший риск, который заключается при покупке новостройки в ипотеку – застройщик задержит сдачу дома. В результате заемщик будет вынужден продолжать снимать жилье или проживать где-нибудь у родственников, одновременно погашая ипотеку и не имея возможности въехать в собственную квартиру.

Главный риск, который следует учесть покупателю при приобретении квартиры у юридического лица – возможное мошенничество со стороны застройщика. Наиболее распространенные варианты:

• продажа одной и той же квартиры двум или даже трем разным покупателям – в этой ситуации приходится выяснять в суде, кто первый оплатил жилье, а остальным – ждать компенсации от застройщика;
• умышленное затягивание сроков строительства или сдачи готового дома;
• отказ передавать право собственности под каким-либо предлогом;
• предоставление для проживания квартиры не той площади или планировки, которая указана в договоре;
• аннулирование договора по подложным документам.

Кроме того, некоторые недобросовестные застройщики инициируют процедуру умышленного банкротства. В результате дольщики остаются и без денег, и без квартиры, пусть и с правом требования возмещения от банкротящегося предприятия. Поскольку по закону дольщики являются кредиторами третьей очереди, по факту они редко дожидаются компенсации.

Если застройщик реализует свои квартиры через представителя – другое юридическое лицо, то ему даже не обязательно объявлять свое банкротство.

Имеются прецеденты, когда о банкротстве объявлял жилищный кооператив или представитель застройщика, который продавал паи от своего имени.

В результате получается юридическая коллизия: формально застройщик никому ничего не обещал, и дольщики не могут добиться от него исполнения своих обязательств.

Зная об указанных выше подводных камнях, будущий дольщик может более взвешенно подойти к выбору застройщику и оформлению документов. Следует обратить внимание на следующие моменты:

• какова репутация застройщика, как много объектов он сдал, были ли у покупателей проблемы с покупкой жилья и регистрацией сделки;
• в каком состоянии находится объект, ведется ли постройка дома сейчас и какими темпами;
• имеется ли у застройщика разрешение на строительство, лицензия, членство в СРО;
• проанализируйте режим владения жильем – идеальный вариант, когда земля выкуплена, если же участок находится в аренде, то срок не должен истекать через пару-тройку лет.

Особое внимание следует уделить анализу договора. В нем должны быть указаны:

• планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
• степень сдачи жилья – чистовая, черновая отдела или «под ключ»;
• ответственность юридического лица за несдачу жилья в срок;
• варианты разрешения ситуации в случае объявления застройщиком своей финансовой несостоятельности;
• порядок разрешения споров.

Также желательно заключить именно договор долевого участия (ДДУ), в котором прописано право требования квартиры после завершения строительства, а не договор инвестирования или покупки паев. Так вероятность обмана будет значительно ниже.

Некоторые эксперты советуют оплачивать до сдачи дома только 50% от стоимости квартиры, а остальное – после оформления договора купли-продажи жилплощади в Росреестре. Но это работает, если только застройщик пойдет навстречу, а у покупателя на руках будет вся сумма.

К сожалению, даже безупречная репутация и хорошее финансовое состояние застройщика не гарантируют, что процесс передачи квартиры от юридического лица в пользу частного покупателя пройдет без осложнений.

При этом не обязательно строитель окажется мошенником – иногда сдача дома может затянуться из-за споров о праве собственности на землю или контролирующие органы не дадут разрешения ввести дом в эксплуатацию по каким-либо причинам.

Чтобы защитить права дольщиков, Правительство разработало новую схему оплаты частными покупателями жилья в новых домах.

С 1 июля 2019 года привычных ДДУ больше не будет, вместо них вводится проектное финансирование с посредничеством банка. Новая схема не подразумевает передачу денег застройщику напрямую, как было раньше, что практически до нуля снижает шансы на нецелевое расходование средств и риски мошенничества со стороны строительной компании.

В целом приобретение квартиры в новостройке у юридической компании будет выглядеть так:

• застройщик или специально созданная фирма открывают счет-эскроу в банке-партнере;
• инвестор (приобретатель) заключает трехсторонний договор с банком и юридическим лицом, представляющим застройщика, и вносит необходимую сумму на счет в банке либо оформляют там ипотеку;
• средства находятся на счете-эскроу и служат обеспечением, под которое застройщик берет кредит в банке на возведение построек;
• как только дом будет закончен и сдан в эксплуатацию, средства с эскроу-счета будут переведены компании, за исключением расходов на обслуживание кредита.

Если же застройщик по каким-то причинам объявит банкротство, то он будет отвечать своим имуществом перед банком – основным кредитором. Несостоявшиеся же дольщики получат свои деньги назад.

Таким образом, множество рисков покупателя при приобретении жилья у застройщика в новостройке будут сниматься.

Конечно, новые правила приведут к повышению цен на жилье, а также выдавливанию с рынка мелких строительных компаний, тем более что требования к этим самым фирмам тоже будут ужесточены. Но дольщики окажутся в привилегированном положении.

Юридические лица реализуют жилье не только в новостройках. Риэлторские компании и агентства по недвижимости могут продавать квартиры от своего имени. Застройщики после завершения дома продают жилье уже как объект вторичного жилья – с большей наценкой.

Официальный сайт ФССП России

К чему стоит быть готовым покупателю и какие риски возможны:

• продажа по подложным документам, в том числе по доверенности – компания может на самом деле не владеть квартирой, так что истинный владелец жилья получит полное право выселить новых жильцов через суд;
• продажа арестованной или заложенной квартиры – чтобы этого избежать, запросите выписку в Росреестре, а также «прогоните» адрес по сайтам суда и службы судебных приставов;
• продажа по просроченной доверенности – такую сделку легко признать ничтожной, так как юридическое лицо не имело право продажи жилплощади;
• проведение сделки с переплатой – просто обратите внимание на средний ценовой сегмент, не исключено, что на вас пытаются нажиться.

Что должно насторожить:

• продавец торопит заключить сделку, не давая подумать и тщательно проверить документы;
• квартира продается по цене значительно ниже рынка;
• предоставлены не все документы;
• в сделке задействованы дети и недееспособные лица, при этом разрешения на продажу от органа опеки нет;
• квартира недавно сменила владельца (умер, переехал, был признан пропавшим без вести);
• квартира слишком часто меняла владельцев (посмотрите по выписке из ЕГРН).

Может оказаться так, что квартира является предметом спора, например, между наследниками. Или в ней проведена незаконная перепланировка. Поэтому, если действия представителя юридического лица носят странный характер, от покупки жилья лучше воздержаться.

Универсальной защитой от риска является оформление титульного страхования – т.е. страхованием потери права собственности. Как правило, цена такого полиса составляет 1-2% стоимости жилья.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Как оформить покупку квартиры у юридического лица?

Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками. Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.

Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.

Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.

Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров. Приобретателю представляется итоговый протокол мероприятия. В случае, если продаваемый объект не входит в определение крупных, это удостоверяется документально.

Где лучше купить квартиру? gipernn.ru

Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными рисками. В ситуации, когда продавцом выступает какая-либо компания, они ещё более серьезны. Самыми вероятными из них могут быть:

1. Проведение процедуры по ложным документам. К ним относятся:

• Итоговое решение создателей;
• Письменное одобрение учредителей;
• Доверенность, удостоверяющая компетенцию представителя. Она оформляется на конкретную продажу с указанием характеристик объекта либо может быть генеральной, дающей возможность отчуждать активы компании. Нередко подделка документации проводится в целях обогащения или сокращения времени оформления.

1. Расторжение соглашения юридическим лицом после его совершения в суде.
2. Финансовые махинации или значительные переплаты.

Чтобы избежать мошеннических действий необходимо при совершении покупки внимательно проверять документы и само жилое помещение. А именно:

• Поприсутствовать на собрании участников, где будет решаться вопрос о реализации квартиры;
• Если владелец не представляет выписку из ЕГРП или приносит только на подписание соглашения, её можно запросить самому направив соответствующую заявку в Росреестр. Сведения о частой перемене собственников может настораживать.
• Если учреждение стало владельцем жилой площади не более 3 лет назад, то сделка может оспариваться в суде.
• За два дня до совершения процедуры нужно получить выписку из домовой книги. Если в квартире есть прописанные люди, их необходимо выписать до заключения договора.
• Необходимо удостовериться, что продавец существует как юридическое лицо.
• Проверить правомочия доверенного субъекта организации. Он должен обладать нотариально оформленной доверенностью, копиями учредительных бумаг, решением собрания участников и действующую выписку из реестра юрлиц.

Как купить квартиру у юрлица, расскажет это видео:

ВАЖНО! Сделка может быть признана ничтожной, если компания ликвидирована или обанкротилась, а у субъекта, удостоверившего договор, не было на это компетенции или такие возможности приостановлены либо закончился срок их действия.

Зачем нужно дополнительное соглашение при продаже или покупке квартиры, читайте тут.

Ни в коем случае не стоит отдавать деньги за жильё руководителю предприятия либо доверенному представителю. Их необходимо передавать в кассу компании либо переводить на её счет.

Перед подписанием соглашения необходимо выяснить наличие действующих исполнительных листов в отношении лица на сайте ФССП, так как существует вероятность существующего ареста жилого помещения. Это может значительно снижать цену на объект.

Процедура приобретения состоит из следующих этапов:

1. Подбор имущественного недвижимости под стандарты покупателя;
2. Проверка квартиры и документации на нее;
3. Подготовка соглашения и его подписание;
4. Передача денежных средств в счет оплаты объекта;
5. Регистрация перехода права владения.

Основной чертой такой продажи является то, что предметом правоотношений выступает право собственности на жилплощадь. Кроме риска подделки документов существует вероятность того, что здание так и не будет построено и сдано в эксплуатацию. Сначала необходимо запросить следующую документацию:

• Разрешительная на строительство объекта;
• Лицензию застройщика;
• Проект здания;
• Правоустанавливающие бумаги на землю;
• Заключение Гостройэкспертизы.

• Как избежать рисков при покупке квартиры, смотрите в этом видео:
• Особо внимательно изучить:

• Правомочия на участок земли. Он должен принадлежать застройщику как объект собственности или находится долгосрочной аренде;
• Пункты договора долевого участия о возможности увеличивать начальную стоимость квартиры в одностороннем порядке, за расторжение договорных обязательств применять штрафы или аннулировать соглашение по инициативе строительной компании.
• Требования дополнительных выплат после заключения договорных отношений за подключение к коммуникациям, облагораживание окружающей территории, подготовка стоянки и другое.

В такой ситуации риски немного снижаются. Но залогом успеха остается внимательное изучение бумаг продавца и оценочная экспертиза покупаемого имущества. Схема оформления похожа на сделку с физическим лицом. Уменьшить потери можно при помощи профессиональных риэлторов, которые берут на себя работу по выявлению истории жилья и правоустанавливающей документации.

Приобретение помещения с помощью кредитных средств мало отличается от стандартной процедуры. В такой ситуации потребуется осуществить следующие шаги:

1. Собрать пакет требуемых бумаг и подать в банк заявление о предоставлении ипотечного займа.
2. Произвести оценку жилого пространства и представить его в кредитное учреждение.
3. Получив одобрение, подписать залоговое обязательство.
4. Сдать документацию на регистрацию права.

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, смотрите в этой статье.

Главной особенностью является перечисление денежных средств не на счет физического лица, а на реквизиты компании- продавца.

Оплата производится одним из нескольких способов:

• Безналичный перевод на счет предприятия;
• Банковский аккредитив.

ВНИМАНИЕ! Передачи наличных средств стоит избегать. В противном случае, можно оказаться жертвой мошеннических действий.

Продавая недвижимое имущество, организация должна заплатить налог, но это будет зависеть от вида, к которому она принадлежит. Например, установлено что операции по реализации жилых помещений освобождены от оплаты НДС. При этом компания обязана заплатить налог с получаемой прибыли.

Как купить квартиру? photo.7ya.ru

В любом случае сделка с юридическим лицом очень рискованна и в итоге можно лишиться не только времени и денег, но и правомочий собственника на приобретенный объект. К ним можно отнести ситуации продажи помещения:

• По фальсифицированным документам;
• Субъектом с ограниченной правоспособностью;
• Полученного как наследственное имущество с помощью фиктивной документации.

Как при покупке квартиры получить имущественный вычет, подробнее здесь.

Снизить негативные последствия можно путем соблюдения некоторых правил, основными из которых являются приобретение имущества только при представлении документа, удостоверяющего личность, оформления сделки у нотариуса, проверки полномочий лица, подписывающего договор, и законности правоустанавливающих документов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Покупка квартиры на юр лицо — Закон и недвижимость

Рассмотрим на примере одну из самых простых схем обмана юридическими лицами при продаже квартиры.

Документами для подтверждения согласия на совершение сделки могут являться:

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

Покупка квартиры у юридического лица отличается достаточно сложной процедурой оформления документов. Связано это с тем, что необходимо получить дополнительное согласие всех учредителей юридического лица на совершение сделки купли-продажи.

• выписка из протокола собрания;
• протокол собрания;
• письменное согласие в произвольной форме.

• Никаких гарантий того, что вышеперечисленные документы подлинные, у вас нет, так как подписи можно подделать легко.
• Итак, вы получаете на руки протокол собрания, убеждаетесь, что все «чисто» и со спокойной душой подписываете договор купли-продажи, передав деньги продавцу.

Все довольны: вы — новой квартирой, продавец — полученными деньгами… Проходит определенное время, и вы получаете повестку в суд. Постойте! Какая повестка? Всё же честно!

А суть искового заявления в следующем: акционер подал заявление о признании решения общего собрания недействительным, указав на ошибки в оформлении соответствующих документов. И действительно, суд признает данный документ недействительным. Соответственно, сделка без согласия совершаться не может, а значит, и квартира была продана незаконно.

Таких примеров много: мошеннические схемы работают безотказно; особенно в тех случаях, когда доверчивые граждане не показывают весь пакет документов по купле-продаже юристу.

Покупка квартиры у юридического лица в различных ситуациях:

Продавец-организация может предлагать покупателям различные варианты жилья. Это могут быть квартиры в строящихся или новых домах, во вторичном фонде, в ипотеку. Покупка квартиры у юр. лица в каждом из этих случаев имеет свои нюансы.

Покупка квартиры у юридического лица физическим: как снизить риски, оформить сделку:

Сделки по покупке (продаже) жилья не всегда совершаются между физическими лицами.

Его продавцом могут выступать и различные организации. Покупка квартиры у юридического лица несет определенные риски для покупателей, поэтому важно знать, как правильно заключать такую сделку.

О нюансах оформления покупки квартиры у организации, расскажем далее.

Названные Вами причины не могут быть самостоятельными основаниями признания сделки купли-продажи недействительной, они могут лишь указывать на такие основания.

Хорошо, что Вы так внимательно изучаете документы. Рекомендую еще несколько моментов. Получите в Росреестре выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав). Из этой выписке Вы узнаете есть ли на данный момент обременения этой квартиры или нет. Например арест или ипотека.

Далее попросите продавца представить Вам выписку из поквартирной карточки на квартиру или заверенную копию поквартирной карточки. Эта справка выдается отделом ЖКХ и СР (обычно так он называется), то есть той организацией, котороую уполномочил муниципалитет заниматься жил.фондом.

Из этой карточки вы узнаете есть ли там жильцы не снятые с учете, кто ранее проживал и когда выехал. Таким образом вы установите основной круг лиц, которые могут оспаривать ДКП.

Например, если есть запись, что снят с регистрационного учета в связи с отбыванием наказания или убытием в ВС (армию), обычно такие записи вносит паспортист.

Также на сайте ФНС посмотрите не находится ли в стадии банкротства это ООО.

По поводу доверенности на приобретение, то проверить полномочия доверенного лица можно двумя способами: запросив само юр. лицо, чтобы письменно подтвердили и получив выписку из ЕГРП о которой я писал выше из которой и увидите,, зарегистрирована эта квартира за этим ООО или нет.

В любом случае, приобретение квартиры это своего рода «рулетка» и гарантировать «на все 100%» ничего нельзя.

Здравствуйте, Михаил! В принципе основания для признания судом Договора продажи недействительным могут быть:

1). Необходимо установить, действительно ли Доверенность исходит от уполномоченного Уставом ООО лица? Для этого необходимо затребовать от ООО Выписку из ЕГРЮЛ с данными по состоянию на последний месяц.

2). Необходимо выяснить подлинный ОГРН ООО в той же Выписке из ЕГРЮЛ. Далее (при обнаружении несоответствий) потребовать от другой стороны по предстоящей сделке внесения исправлений в документы в установленном порядке.

3). В случае с Паспортом возможно совпадение. Причины выдачи Паспорта могут быть различны (например, утрата Паспорта). Важна подлинность документа.

4). В Вашем Договоре сроки должны быть обозначены другие (так как Вы только обираетесь заключить Договор). Срок в тридцать дней на регистрацию остаётся.

Нужно ли оплачивать налоги:

Обычно при продаже организации включают в цену товара налог (НДС). Поэтому покупатели часто интересуются, придется ли им его уплачивать. В случае отчуждения жилых помещений такой обязанности нет. Поэтому НДС не будет включаться в стоимость квартиры.

Поэтому сделка может быть признана впоследствии недействительной, если не проверить детали, обозначенные в пунктах 1 и 2.

Конечно же, важно установить, не имеется ли каких-либо прав третьих лиц на квартиру. Ответ на этот вопрос Вы сможете прояснить, получив данные из Федерального реестра прав на объекты недвижимости.

Если Ваш договор купли-продажи состоится, а предыдущая сделка всё же будет оспорена, то у предыдущей хозяйки будет возможность заявить лишь виндикационный иск.

Статья 302 устанавливает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку Вы добросовестный приобретатель и получаете имущество по возмездному договору, хозяйке придется доказать., что имущество выбыло из её владения незаконно.

Представляется, что доказать подобное ей будет затруднительно.

В остальном согласен с коллегами.

Здравствуйте. При покупке квартиры у юр. лица (банка) с помощью его посредника (риэлтора), в договоре купли-продажи продавец указывает не всю сумму за какую продает квартиру (часть денег получает на руки сам посредник). При этом посредник (риэлтор) имеет доверенность от продавца только на сбор документов, но не на получение денег.

Подскажите пожалуйста как нам юридически грамотно составить договор с риэлтором, чтобы в случае форс-мажорной ситуации (отмены сделки) вернуть деньги не только с банка, на основании договора купли-продажи, но и др. часть денег с самого риэлтора.

Может есть какие-то расписки на оказание услуг или какой-то иной деятельности, на какие не нужно заключать договор с посредником

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

• протокол собрания учредителей;
• письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения.

Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости.

Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор.

Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Собираюсь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица. Юр. лицо – ООО, “дочка” застройщика, принявшего квартиру в зачёт у предыдущей хозяйки по ДКП при покупке ею квартиры в новостройке.

Сейчас изучаю копии этого ДКП и свидетельства о праве собственности. Обнаружил несколько смущающих моментов.

1. От ООО договор заключало некое лицо по доверенности, заверенной нотариусом (самой доверенности ещё не видел). Отношение этого лица к ООО не ясно.

2. ОГРН, записанный в ДКП длиннее на 1 цифру ОГРНа, записанного в свидетельстве о регистрации права (цифра “9” перед 13-значным номером в ДКП; в свидетельстве – всё верно). Возможно, опечатка.

3. Паспорт предыдущей хозяйке выдан за 1 день до оформления предыдущего ДКП.

4. В договоре обозначен пункт “Настоящий договор подлежит передаче на государственную регистрацию перехода прав в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента его подписания сторонами”. При этом договор заключён 28 апреля, а свидетельство выдано 15 июля, т.е. пункт явно не выполняется.

Вопрос. Могут ли эти моменты послужить основанием для признания предыдущего договора недействительным?

Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица сопряжено с рядом особенностей и порой такая сделка является высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.

• Выяснить существует ли это юридическое лицо на момент сделки
• Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности

Ваша сделка будет признана ничтожной, если:

• юридическое лицо уже закрыто

• у подписавшего договор представителя или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены

• юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >

Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае разногласий учредителей этого юридического лица

• Важно правильно расплатиться. Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу. Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы! Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой предприятия о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

• Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.

• Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы

• Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру

• Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.

• Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :

• действующую Доверенность от нотариуса,

• копии уставных документов

• решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости

• и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

• Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.
• Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.
• Будьте бдительны!

• Подписание Договора купли-продажи
• Подписание Акта приема-передачи
• Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя
• Оплата государственной пошлины.
• Оплаты цены за квартиру и получение документов подтверждающих оплату.

1. Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений
2. Стоит прочесть:
   Купить квартиру у подрядчика строительных работ
   Как купить долёвку
3. Всегда рада разъяснить. Автор
4. Покупка квартиры у юридического лица

Как купить квартиру у юридического лица

При покупке квартиры у юридического лица, покупатель может столкнуться с некоторыми проблемами и рисками. Такое приобретение отличается от сделки с физическим лицом. Процесс усложняется тем, что необходимо установить статус продавца. Стоит рассказать детальнее, как купить квартиру у юридического лица, и на что следует обратить внимание.

Тонкость операции заключается в установленном статусе продавца. Если гражданин решил продать недвижимость, то ему придется получить соглашение на отчуждение собственности у каждого из учредителей.

По этой причине процедура продажи достаточно сложна, и требует много времени на сбор пакета документации.

В законодательстве прописано, по какому порядку должна производиться продажа собственности акционерного общества.

Чтобы принять решение, необходимо собрать совет директоров, или же готовится совещание акционеров. Приобретатель же получает на руки протокол мероприятия. Когда квартира не подходит под крупный объект, это указывается в документации.

Как показывает судебная практика, риски могут возникнуть при покупке любой квартиры. Но когда жилье покупается у юридического лица, шансы столкнуться с неприятностями возрастают. К часто встречающимся рискам можно отнести:

• сделка проводится по поддельной документации;
• продавец проводит финансовые махинации, что может привести к значительной переплате;
• сделка может быть расторгнута продавцом даже после ее совершения, для этого подается иск в суд.

Чтобы снизить шансы столкнуться с такими проблемами, рекомендуется внимательно читать документы и проверять жилье. Также можно привлечь к делу ответственного риэлтора, который поможет в составлении договора.

Чтобы избежать мошенничества, клиент должен тщательно изучить документацию, представленную юридическим лицом. Рекомендуется запросить у продавца копии таких документов, как:

Этот список считается стандартным, он может быть дополнен другими бумагами, если это потребуется. Если покупатель обнаружит какие-либо несоответствия в документации, он имеет право отказаться от сделки.

Обратите внимание! Разобраться в документах, не имея опыта и требуемых знаний сложно, поэтому лучше обратиться к специалистам, которые все проверят.

А чтобы исключить факт мошенничества, рекомендуется показать документы нескольким юристам. Такой подход исключит возможность пропустить ошибку.

Услуги специалистов стоят денег, но если покупателя обманут мошенники, то он потеряет большую сумму.

Чтобы после приобретения жилья у покупателя не возникло проблем, ему необходимо следовать правилам:

• если вопрос об отчуждении жилья будет решаться на собрании учредителей, то покупатель должен присутствовать;
• вся предоставленная документация должна быть тщательно проверена юристом;
• рекомендуется запросить копию выписки из ЕГРН, чтобы удостовериться в отсутствии обременений и наличия ареста, а также подтвердить собственника;
• потребуется привлечь к процессу нотариуса, чтобы он заверил все необходимые документы.

Хотя клиент может столкнуться с большим количеством рисков, при правильном подходе их можно снизить. Покупателю достаточно учесть все нюансы оформления, и проверить документацию у нескольких специалистов.

Когда совершается сделка по продаже квартиры юридического лица, процессом чаще занимается доверенной лицо, а не сам генеральный директор. По этой причине должен быть правильно составлен документ. Он может быть трех видов:

1. Доверенность генеральная. Этот тип бумаги предоставляет ответственному лицу выполнять все действия за генерального директора.
2. Разовая доверенность. Она оформляется, чтобы совершить только одну определенное действие.
3. Специальная доверенность. Это специфический документ, он предоставляет право на выполнение однородных действий. Зачастую такой тип используется при судебных разбирательствах. Но она также может давать право на совершение определенных действий при совершении сделки купли-продажи.

Если покупатель решит ознакомиться с доверенностью, ему стоит обратить внимание на тип сделок, который предусмотрен по документу.

Например, ответственное лицо может получить право на получение денежных средств или определенной документации. Также доверенность предоставляет право на подпись каких-либо бумаг.

Покупатель должен ознакомиться со сроками действия бумаги, а также сверить подписи директора компании и ту, что указана на доверенности.

Покупка недвижимости от юридического лица является сложным процессом, который требует внимательности. Чтобы снизить риски при покупке, следует внимательно ознакомиться с документами. Желательно для этой цели обратиться к юристу.

Источник: https://giak.ru/prochee/kak-kupit-kvartiru-u-yuridicheskogo-litsa-poshagovaya-instruktsiya.html

Похожие записи:

• Средняя заработная плата по санкт петербургу 2021
• Договор купли продажи с использованием материнского капитала образец
• Как получить регистрацию белорусу в москве